Главная --> Публикации --> Строителя царева сада приговорили за полгода до освобождения Государственное жилище Парковки обеспечат по инвестиционным контрактам Британцы вложат в недвижимосmь 500 млн фунтов Ик велес капитал купила 20 тыс. га около иваньковского водохранилища

Законопроект «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» определяет два вида бумаг: ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. Ипотечные облигации, как предполагается, будут выпускаться юридическими лицами и при банкротстве эмитента изыматься из обращения. А ипотечный сертификат участия – это долевая ценная бумага, отражающая объем права требования владельца. В пятницу к «правительственной» версии законопроекта «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» были приняты депутатские поправки. Первая поправка дает право на управление ипотечными активами также и банкам. А вторая позволяет им эмитировать ипотечные ценные бумаги. Таким образом, согласно принятым поправкам, банки будут допущены к эмиссии и обслуживанию ипотечных ценных бумаг – облигаций и сертификатов участия (ранее в правительственном варианте законопроекта предполагалось,что к эмиссии и обслуживанию ипотечных ценных бумаг будут допускаться только банки, не привлекающие вкладов физических лиц, и ипотечные агенты). «Выпускаемые ценные бумаги должны быть обеспечены конкретными квадратными метрами – недвижимостью, заложенной в банках по ипотечным договорам. В то же время позиция ФКЦБ и АИЖК (правительственная) состояла в том, что только специализированные эмитенты, не имеющие реального обеспечения, могли выпускать эти бумаги», – сообщил RBC daily Иван Грачев, председатель Комиссии по развитию ипотечного кредитования Госдумы.

В начале июня Госдума собирается принять закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», который, без преувеличения, определит будущее ипотеки в России. На днях банковский комитет Госдумы внес в соответствующий законопроект две принципиальные поправки, которые прояснили роль банков в вопросе выпуска и обслуживания ипотечных ценных бумаг. Первая поправка передала банкам право управления сертификатами участия наряду с управляющими компаниями (покупателей ипотечных кредитов у банков). А вторая дала банкам право эмитировать ипотечные ценные бумаги. Ранее правительство предлагало закрепить выпуск ипотечных ценных бумаг только за спецэмитентами – структурами Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг (ФКЦБ). Но думские поправки в законопроект обеспечили стратегическую победу российских банков в принципиальном вопросе ипотечного законодательства. Если закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» будет принят в нынешней редакции, то, по мнению экспертов, это позволит банкам вкладывать больше средств в ипотечные программы и снизить процентную ставку для населения.

Ранее депутаты уже предлагали закрепить право эмиссии ипотечных бумаг за всеми банками. Но против этого возражало правительство. Дело в том, что при банкротстве банка владельцы ипотечных облигаций при разделении активов банка должны были встать в общую очередь с обычными вкладчиками. Чтобы обеспечить выплаты им в случае банкротства, логичнее было бы производить их из отдельного фонда. Но это противоречит закону о банкротстве банков. Чтобы не менять законодательство о банкротстве, в правительственном варианте поправок банки должны были создавать дочерние организации, которые занимались бы только ипотечным кредитованием. Затем планы правительства были смягчены, и оно предложило не создавать новые организации, а допустить к ипотеке те банки, которые не будут принимать вкладов от частных лиц. Но здесь в первую очередь мог пострадать Сбербанк, покрывающий около 70% объема рынка вкладов и занимающийся ипотечным кредитованием. Таким образом, аналитики связывают достижение компромисса с тем, что интересы банков были пролоббированы Сбербанком. Вместе с тем пока что законопроект об ипотечных ценных бумагах еще может подвергнуться дальнейшим изменениям. Тем не менее, как сообщил RBC daily представитель Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы Дмитрий Ашаев, в настоящее время сам законопроект принят к рассмотрению во втором чтении и, согласно прогнозам думцев, может быть одобрен уже в ближайшие дни.

Банки положительно восприняли нововведения в законопроект. «Это очень позитивные поправки. Их принятие выгодно организациям, работающим на первичном рынке ипотек, – банкам, так как они смогут выпускать ипотечные ценные бумаги. Также это выгодно компаниям, работающим на вторичном рынке ипотек, так как они смогут покупать крупные, уже сформированные пулы ценных бумаг или ипотечных кредитов у первичных операторов. Это выгодно клиенту банка, заемщику, так как в этом случае это приведет к дальнейшему понижению процентных ставок. Это выгодно и инвестору в эти бумаги, поскольку у него появляется право выбора, какие бумаги покупать: банковские или выпущенные через SPV. Другими словами, закон в новой редакции учитывает интересы всех участников рынка», – выразил свое мнение RBC daily Николай Шитов, президент банка DeltaCredit. По его словам, сам механизм ипотеки в результате внесенных поправок не изменился, однако теперь в ипотечном законодательстве, касающемся роли банков, «наступила полная ясность».

Рассуждения о рынке элитной недвижимости, за редкими исключениями, строятся по принципу теза-антитеза. На каждый аргумент специалиста обязательно найдется контраргумент его такого же опытного коллеги. Единственным синтезирующим мнением можно считать утверждение, что каждый объект эксклюзивен.

«Закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», скорее всего, будет принят Госдумой в июне, – сообщил RBC daily Иван Грачев. – И я считаю, что закон, главное, должен отвечать следующему требованию: чтобы все банки, удовлетворяющие нормативам Центробанка, получили право на эмиссию и управление ценными ипотечными бумагами». В этом случае, по мнению депутата, ипотека сможет развиваться в России нормальными темпами. «Для того чтобы в России появился 1 млн граждан, получивших ипотечные кредиты по низким процентам, нужен 10 млрд долларов. Понятно, что сегодня этих денег нет. Если закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» будет принят в варианте, учитывающем интересы банков, то это привлечет в сферу ипотечного кредитования не только большое количество российских, но и зарубежных банков, за счет чего инвестиции резко возрастут», – говорит Иван Грачев.
Среди игроков элитного сегмента по-прежнему нет единогласия. Все сходятся во мнении, что потребители хотят комфорта, однако, как этот комфорт выглядит, каждый решает сам для себя.

Многие не хотят переплачивать за лишние метры эту фразу будто выучили наизусть специально для прессы. Хочется возразить покупатель элитной недвижимости готов переплатить не только за лишние метры, но и вообще переплатить, если по каким-либо параметрам его устраивает именно эта квартира. По словам управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, нередки случаи, когда покупатель годами поджидает квартиры в доме, с которым его связывают какие-либо воспоминания или фамильная история. В подобных случаях переплата может достигать даже 50%. За вид на Кремль, храм Христа Спасителя и Москва-реку продавцы также могут накинуть до 20%, даже если на все это можно любоваться только предварительно встав на табуретку.

Взять, например, площадь. Директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский называет наиболее востребованные метражи 120-170 и 180-220 кв. м. Ему возражает начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алена Бригаднова: Покупателя дорогой квартиры уже не устраивают скромные площади квартиры в 100-150 кв. м, как это было еще годом ранее. Наиболее востребованный сегодня метраж 220-250 кв. м. На самом деле все они правы. Просто покупатель элитной недвижимости многолик.

Как отмечает Александр Зиминский, в центре столицы идет и новострой, и вторичка, на западе и юго-западе исключительно квартиры в новостройках, поскольку клиентам нужна насыщенная инфраструктура в доме. Вторичный рынок, по его словам, специфичен, поскольку в основном заинтересованность в недвижимости такого рода исходит от региональных покупателей: неиссякаемым спросом у них пользуются сталинские высотки. Александр Зиминский считает, что этому, в частности, способствуют историческая привлекательность, отсутствие детального знания рынка и в какой-то степени архаичность, консерватизм менталитета.

Есть и определенные объекты, пользующиеся постоянным спросом, Молочный пер., 1, Бутиковский пер., 3, Коробейников пер., В целом у потребителей появился определенный вкус, однако имя архитектора, по словам Александра Зиминского, не является первостепенным фактором при выборе жилья. Тем не менее в потребительских кругах говорят, например, о Михаиле Белове, чей проект Amorini Dorati привлек своей теплой и воздушной эстетикой, Татьяне Брониной, работающей над проектированием общественных зон в клубном доме На Чистых прудах, и Сергее Ткаченко (клубный дом Респект, Патриарх и дом яйцо Фаберже на улице Машкова).

Отказываются покупатели и от развитой инфраструктуры. Причина не только в нежелании переплачивать. Алена Бригаднова считает, что в последнее время трансформировался стиль жизни богатого человека: Если ранее считалось неприличным и даже опасным демонстрировать свой статус и состояние, то сегодня его положение, напротив, обязывает быть публичным и открытым. В общем покупатель элиты не стесняется быть богатым.

Особые требования предъявляются к качеству жилья. Хотя мало кто из покупателей разбирается во всех строительных тонкостях будущего жилища, в основном они требуют техническое описание квартиры и консультируются со своим специалистом. Среди немаловажных мелочей, по словам Ольги Богородицкой, энергоснабжение не менее 25 кВт на 150 кв. м (медный кабель), высококачественные лифты от ведущих производителей, выполненные по индивидуальному заказу, и высота потолка 3,3-3,6 м. Не ослабевает и популярность настоящих каминов, в основном классического стиля.

АЛЕКСЕЙ БЕЛОУСОВ, коммерческий директор холдинга Капитал Груп:

КОММЕНТАРИИ

ВАЛЕРИЙ МИЩЕНКО, руководитель проектно-аналитического отдела холдинга Rodex Group:

- При покупке дорогого жилья потребителя обычно интересует все, начиная от внутренней начинки и заканчивая архитектурным решением дома. Время слепых покупок прошло. Инвестор изменился, он готов вкладывать деньги только в концептуальный, качественный продукт. С другой стороны, сегодня найти хороший земельный участок, который позволит реализовать проект, отвечающий требованиям элитного жилья, становится все сложнее.

ИРИНА ЕГОРОВА, директор по маркетингу компании Hermitage Realty:

- Дефицит земли в ЦАО приводит к тому, что здесь появляется все меньше новых объектов на продажу. Сегодня элитное жилье интенсивно застраивается в более отдаленных районах Москвы, и покупатели серьезно рассматривают перспективу покупки загородного дома по наиболее ликвидным западным и северо-западным направлениям как альтернативу элитной московской квартире. Конечно, наибольший интерес для такого рода покупателей представляет скоростная Новорижская трасса. Когда она будет соединена с центром столицы, произойдет рост спроса на элитный сегмент загородного жилья в данном направлении.

Застывшая музыка лучше всего видна именно теперь, когда обнажившийся лес не может скрыть то, что обычно прячет. Даже непросвещенный взгляд отмечает, что строящиеся коттеджные поселки все больше напоминают европейские пригороды, а их архитектурный облик становится строже и лаконичнее. Кто же диктует архитектурную моду и насколько она соответствует вкусам покупателей?

- Что бы ни говорили, по-прежнему главным критерием при выборе элитной квартиры остается местоположение дома. Это районы Остоженки, Арбата, Чистых прудов, Плющихи. Покупатели стали более требовательными, обращают внимание на архитектурно-планировочные решения, продуманную инфраструктуру. Бассейн, ресторан или сауна на придомовой территории их больше однозначно не интересуют.

Сегодня покупатель может выбирать между участком земли в коттеджном поселке с подрядом на строительство дома или готовым коттеджем. Казалось бы, первый вариант оставляет большой простор для реализации архитектурных фантазий. Но это не так. Даже если продается земля с подрядом, покупателю предлагается несколько проектов домов, и все эти проекты решены в едином архитектурном стиле, - говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. - Это очень важно, потому что если дома будут строить кто во что горазд, получится не коттеджный поселок, а деревня, где будут соседствовать разномастные строения. Уже сегодня такие поселки не пользуются спросом, и цены на них будут падать.

Начало массового возведения коттеджных поселков положило конец разгулу архитектурных фантазий частных лиц. Теперь концепцию каждого поселка в целом и архитектурный стиль каждого дома в отдельности диктует главный архитектор поселка, и покупатель вынужден подчиниться этому диктату или искать дом в другом месте. Конечно, можно купить участок на вторичном рынке в какой-нибудь деревне или на стародачном месте и тогда никакой архитектор вам не указ. Но в этом случае придется забыть о таких преимуществах коттеджного поселка, как охрана, инженерные и телекоммуникации, детские площадки, магазины, спортивные комплексы, однородное социальное окружение и т.д. Поэтому желающим пользоваться благами цивилизации и за городом ничего не остается, как положиться на вкус поселкового архитектора.

Недавнее исследование, проведенное компанией МИЭЛЬ-Недвижимость, показало, что примерно треть покупателей хотят дом в классическом европейском стиле. Активные и современные люди, которые часто бывают за границей, уже знакомы с этим стилем и хотят жить именно в таких домах, - утверждает Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость. Доля покупателей элитной загородной недвижимости, предпочитающих классический и минималистский стиль в архитектуре, составляет, по данным Penny Lane Realty, 80%, их привлекает главным образом функциональность планировки, соответствие дома всем современным европейским требованиям. Остальные 20% - это те, кому больше по вкусу модерн и hi-tech. А среди покупателей загородной недвижимости среднего и нижнего сегментов, по наблюдениям Дмитрия Гусева, генерального директора компании РусСтройТрест-Строительные инвестиции, растет популярность не так давно появившихся на нашем рынке домов в стиле альпийского шале.

На покупателя участка с подрядом застройщик накладывает ряд ограничений. Никаких двухметровых заборов, никаких несанкционированных строений. Ограничивается высотность и пятно застройки, то есть габариты дома не могут быть больше предусмотренных архитектором, хотя некоторая свобода для самовыражения все же остается. А вот при покупке наполовину построенного дома (сейчас можно приобрести дом в коттеджном поселке на стадии каркаса) все заботы, связанные с окончательной отделкой дома, ложатся на плечи покупателя, а реализовать свои фантазии нельзя. Впрочем, проектируя поселок, архитекторы стараются учесть предпочтения потенциальных покупателей, поэтому изучают их вкусы.

По мнению Надежды Кот, управляющего директора компании Кирсанова Риэлти, прекрасно вписывается в подмосковный ландшафт и архитектура, характерная для штата Колорадо, а именно отделанный диким камнем фасад, большие панорамные окна, массивные деревянные балки. Дома, построенные в колорадском стиле, особенно выигрышно смотрятся на участках с хорошими видовыми характеристиками.

- Этот стиль сам по себе вызывает устойчивые ассоциации с благодатным, тихим, спокойным альпийским регионом - местом, с которым у людей связаны исключительно положительные эмоции, - объясняет Дмитрий Гусев. - Но, несмотря на привлекательность, этот стиль характеризуется минимальным количеством архитектурных наворотов, что делает его исполнение достаточно простым и не слишком затратным, причем эта простота сочетается с высокой функциональностью планировочных решений. Кроме того, климат альпийского региона похож на подмосковный, что позволяет удачно вписать шале в природное окружение.

Чтобы не допустить подобных ошибок, архитекторы ищут золотую середину между традиционной и респектабельной архитектурой и интересным, необычным авторским решением. Слишком современный и смелый проект, например в стиле hi-tech, может не найти достаточного количества сторонников в поселке, состоящем более чем из 50 домов, - уверен Савелий Орбант. - Архитектура дома должна отвечать актуальным потребностям покупателя, его предпочтениям, соответствовать общему стилю и концепции поселка, не противоречить ландшафту и не входить в диссонанс с окружающим пейзажем, но при этом претендовать на эксклюзивность и неординарность, может быть, на индивидуальность.

Архитектура дома заметно влияет на его ликвидность. В районе поселка Горки-2 есть дом, построенный по проекту, победившему в свое время на престижном международном конкурсе. Дом имеет форму звезды с ломаной крышей черного цвета, местные жители прозвали его крематорием. - рассказывает Тимур Сайфутдинов, заместитель гендиректора компании Терра-недвижимость. - Площадь дома - около 800 кв. м, при этом в нем всего три спальни в мансардном этаже площадью по 14-16 кв.м. Экстравагантное архитектурное решение и неудачная планировка привели к тому, что рыночная цена дома в два раза ниже, чем у аналогичных домов в этом районе.

В моде - рациональность

Однако с индивидуальностью можно и переборщить. Чем дальше архитектурная концепция от магистральных направлений, как по стилю, так и по исполнению и технологии, тем меньше ликвидность дома, - уверен Анатолий Шмаков, гендиректор компании Пестово. - У грандиозных, пафосных проектов (стилистическая адаптация под русскую усадьбу или средневековые замки) ликвидность все меньше и меньше. Количество желающих содержать такие замки постепенно уменьшается.

С жалобой в ВАС обратилось ЗАО Флагман, которое просило о пересмотре постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа. Суть дела заключалась в следующем: общество арендовало участок земли у муниципалитета для постройки жилого здания. При этом одним из условий договора аренды была передача 10% общей площади построенного дома в собственность города. Компании в процессе переговоров не удалось добиться исключения этого условия, и она подписала договор аренды, одновременно составив протокол разногласий, требуя исключить неугодное условие.

От дворцов с башенками архитектура загородных коттеджей переходит к современному, рациональному стилю, в котором нет излишеств. Это разумность во всем - и в размерах, в использовании открытого плана, в планировке общественной зоны. Преимущества этого стиля - возможность трансформации пространства, воздушность и свет. В отделке используются природные материалы и натуральные цвета, - говорит Игорь Шашков, главный архитектор компании Пестово. - Особой популярностью сейчас пользуются второй свет и большое витражное остекление, эксплуатируемые кровли, которые позволяют еще более рационально использовать площадь дома. В дополнение к трем основным материалам - кирпичу, штукатурке и дереву приходят технологические находки - навесные и вентиляционные фасады, позволяющие сделать дома разнообразнее и комфортнее.
Если одно из положений договора аренды для собственника является существенным, то, подписав договор, другая сторона не сможет исключить спорный пункт из соглашения даже в судебном порядке. Такое решение принял на днях Высший арбитражный суд (ВАС), отказав компании-застройщику в просьбе не отдавать городу 10% квартир, поскольку этот пункт договора для городских властей был признан существенным.

Но поскольку договориться с властями полюбовно застройщику не удалось, то ЗАО Флагман было вынуждено обратиться в арбитражный суд Волгоградской области с просьбой исключить пункт о 10% из заключенного с муниципалитетом договора аренды земли.

Как правило, застройщики в качестве платы за арендуемую землю предоставляют городу часть построенных на ней помещений. Это уже сложившаяся практика,- рассказал Бизнесу старший партнер юридической компании Добронравов и партнеры Андрей Семененко.

В своем постановлении от 27.10.2005 №4601/05 президиум ВАС отказал компании в удовлетворении иска и определил, что если одно из положений договора аренды хотя и не основано на требованиях законодательства, но для собственника является существенным, а для города пункт о 10% был именно таким, то оснований для исключения его из договора нет. Ведь обязанность застройщика поделиться с городом частью квартир была предусмотрена постановлением главы администрации города. Эти сведения изначально указывалисьв информационном сообщении о предоставлении участка в аренду под строительство.

Суд удовлетворил требование истца. Но городские власти не согласились с таким решением, и после ряда судебных тяжб дело легло на стол судей ВАС.

По словам эксперта, гораздо интереснее была бы ситуация, если бы суд встал на сторону общества. Тогда бы появился прецедент в пользу фирм, арендующих земельные участки у города: они могли бы выбирать форму оплаты,- пояснил Семененко.

Суд имеет право поддержать одну из сторон договора, если его позиция не нарушает закон. В пользу города сыграла статья 432 Гражданского кодекса, которая признает условие о передаче в муниципальную собственность 10% общей площади жилого дома существенным,- говорит Андрей Семененко.- Поэтому в данном случае требование муниципалитета вполне законно, и не удивительно, что суд его признал.



Главная --> Публикации