Главная --> Публикации --> Инвестиции в недвижимость юга европы Строителя царева сада приговорили за полгода до освобождения Государственное жилище Парковки обеспечат по инвестиционным контрактам Британцы вложат в недвижимосmь 500 млн фунтов

Ответы на эти вопросы попытались дать участники прошедшего сегодня круглого стола Строительные пирамиды России: мошенничество или экономический просчет? Среди выступавших были представители столичной законодательной и исполнительной власти, а также застройщиков и обманутых вкладчиков. У каждого из них своя точка зрения на причины происходящего и способы выхода из сложившейся ситуации.

Проблема обманутых дольщиков, существующая уже не первый год, в последние месяцы упорно не сходит со страниц всевозможных СМИ как специализированных, так и не очень. Действительно, участь людей, вложивших последние деньги в строительство, организованное мошенниками, и потерявших все, достойна всяческого сожаления. Общественное мнение будоражит как безнаказанность жуликов, так и уязвимость потенциальных жертв несмотря на принятие пакета законов, защищающих права участников долевого строительства, митинги с участием обманутых граждан на спад не идут. Напротив, последние выступления вкладчиков из Подмосковья вкупе с участившимися жалобами от жителей столицы побудили московские власти обратить особое внимание на проблему. ПРАЙМ-ТАСС уже писал, что не так давно против некоторых фирм, в частности, Стройметресурс, Строительная инициатива и др московская прокуратура возбудила уголовные дела о мошенничестве. Разумеется, степень виновности застройщиков должен определить суд, однако извечные российские вопросы Кто виноват? и Что делать? по-прежнему беспокоят умы сограждан.

По мнению Н.Кошмана, обманутых дольщиков в России тысячи. О том, насколько серьезная создалась ситуация свидетельствует то, что по стране заморожено строительство тысяч жилых зданий, которые финансируются за счет средств людей, вложивших деньги. Между тем, за каждым дольщиком стоит его семья дети, пожилые родственники Вырисовывается удручающая картина, а последствия нынешнего кризиса на рынке жилья грозят стагнацией всей строительной отрасли страны. В создавшейся ситуации в значительной степени виноваты законодательные органы, которые, в частности, приняв в прошлом году федеральный закон N214о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, разрушили связь между застройщиком, банком и дольщиком, считает глава АСР. Доля вины также лежит на ФЛЦ при Госстрое России, который отвечает за разрешительную деятельность строительных компаний. ФЛЦ, несмотря на большое количество информации о фирмах, которые занимаются строительством финансовых пирамид в сфере жилищного строительства, до сих пор ни у одной из этих компаний за такого рода деятельность ни одной лицензии не отобрал, - отметил Н.Кошман.

По словам президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, главной причиной неудач застройщиков становится некачественно сделанный экономический анализ проекта. В результате вместо прибыли фирмы получают убытки. Однако есть и откровенные мошенники, не брезгующие перепродажей квартир двум-трем покупателям одновременно, а то и продажей несуществующих квартир. В прессе то и дело возникают черные списки компаний-мошенников. Н.Кошман считает, что к таким спискам лучше относиться с осторожностью. Определение степени честности того или иного застройщика должно стать прерогативой Федерального лицензионного центра /ФЛЦ/.

На мероприятии присутствовали и представители обвиняемой в прессе стороны например, руководитель товарищества Социальная инициатива и компания Наталья Карасева. Напомним, что название этой фирмы присутствовало среди тех, против кого возбудила уголовное дело столичная прокуратура. Компания обвиняется в мошенничестве и невыполнении обязательств перед инвесторами. По словам Н.Карасевой, их фирма далеко не единственная из тех, которым не удалось достроить дома, за которые дольщики внесли взносы. Таких случаев сотни в Москве и области и тысячи в России. Невыполнение обязательств во многих случаях связано с ростом в разы стоимости стройматериалов и коммуникаций, паникой среди вкладчиков, лишившей компании финансовых средств, недостаточной поддержкой местных властей, - заявила представитель Социальной инициативы. Московские же власти, по ее мнению, ищут стрелочников, снимая ответственность себя. Политика, проводимая ими вкупе с негативной пиар-компанией в СМИ, приводит лишь к тому, что стройки, которые ведет компания, полностью парализованы.

В связи с тем, что ситуация может выйти из-под контроля, АСР распространила в понедельник открытое письмо руководителям строительных организаций РФ по поводу участившихся случаев возникновения строительных пирамид и других видов мошенничества при строительстве жилья с использованием инвестиций граждан. По мнению АСР, власть не должна снимать с себя вину за появление недобросовестных или неумелых застройщиков. К сожалению, власть не всегда достаточно активна при реализации своих полномочий, - сказано в письме. - Достаточно заметить, что упомянутые выше строительные пирамиды создавались на территориях конкретных муниципальных образований, находящихся в юрисдикции соответствующих местных и региональных властей, правоохранительных и надзорных органов. Почему же они бездействовали? - говорится в письме.

Что нужно сделать для того, чтобы дома были достроены, люди получили оплаченные ими квартиры, а власть окончательно не потеряла престиж? Для исправления ситуации необходима поддержка государством внешних заимствований застройщиков банки должны получать весомые гарантии для того, чтобы предоставить строителям кредит на необходимую сумму, считает Н.Карасева. В свою очередь, столичные власти гарантируют, что изыщут средства для того, чтобы обеспечить жильем не получивших квартир вкладчиков. Об этом заявил замглавы департамента градостроительной политики Москвы Сергей Амбарцумян. Затраты инвестора, взявшегося завершить строительство, будут компенсированы за счет доли города в построенном жилье. С.Амбарцумян привел пример печально известной из выступлений прессы компании Мастерок: Мы найдем инвестора, который завершит строительство, город потеряет в своей доле, и так будет с каждым из адресов. Правда, эта схема будет применяться лишь для тех, кто действительно вложил в долевое строительство последние деньги продал или заложил квартиры, залез в долги и т.п. Власть не станет присоединяться к тем, кто называет доверчивых дольщиков халявщиками, забывшими о том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке и польстившимися на заявленную мошенниками низкую цену жилья. Те же, кто просто решил вложить деньги в строительство офисов и выбрал не ту компанию, рассчитывать на компенсацию вряд ли смогут. Город не должен брать на себя обязательства инвесторов и оплачивать риски предпринимателей, - отметил С.Амбарцумян.

Вместе с тем, Н.Карасева заявила об ошибках и недоработках, которые осознала Строительная инициатива, проанализировав сложившуюся ситуацию. Во-первых, компания недооценила опасность паники среди вкладчиков, спровоцированной широким обсуждением в прессе пакета законов о доступном жилье. Это привело к тому, что на возвраты ей пришлось потратить уже около 2 млрд руб, а достройка законсервированных ныне домов обошлась бы дешевле. Во-вторых, была переоценена степень поддержки власти тех рискованных социальных проектов, которые затеяла компания. В-третьих, неверно была просчитана стоимость затрат на строительство бензин, проведение инженерных коммуникаций и другие накладные расходы растут с каждым днем, и сумма, взятая с дольщиков, не всегда покрывает их.

Однако оптимального способа выхода из опасной ситуации участники круглого стола так и не нашли. Остается лишь ждать, когда их предложения обретут реальную силу, а дольщики, пусть и с опозданием, но получат свое жилье. Нынешняя ситуация слишком запутана и неоднозначна, чтобы рассчитывать на ее скорое решение. Поэтому пока гражданам стоит запастись терпением и не поддаваться на уловки тех, кто обещает дешевое жилье быстро и прямо сейчас.
Столичные власти одобрили концепцию строительства торгово-выставочного комплекса на 950 000 кв. м на Ходынском поле. Эксперты утверждают, что аналогов этому проекту на московском рынке коммерческой недвижимости пока не было.

Руководитель Росстроя Сергей Круглик заявил, что в декабре будут внесены необходимые поправки в законодательство о строительстве, позволяющие защитить интересы инвесторов. Речь идет о дополнениях в тот самый закон N214, о необходимости которых неоднократно говорили представители строительных компаний. По мнению АСР, эти изменения смогут, не затрагивая уже установленных гарантий для граждан - участников долевого строительства, оптимизировать правовые условия для других участников этой деятельности, устранить многочисленные перегибы, противоречия и неточности. Напомним, что застройщики считают одним из основных недостатков закона неравномерную ответственность строительных компаний и дольщиков, излишне завышенные штрафные санкции, а также возможность для соинвестора расторгнуть договор в одностороннем порядке. Кроме того, по нынешнему варианту закона средства соинвесторов не могут привлекаться до оформления всего необходимого для начала строительства набора документов, а это занимает сейчас неоправданно много времени.

В минувшую пятницу общественный градсовет при мэре одобрил концепцию комплекса. Правда, за одним исключением: мэр запретил строить здесь гипермаркет Перекресток. Как объяснил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, отдельно стоящее здание ни по идеологии, ни по технологиям не вписывается в концепцию района, и предложил возвести на его месте офисный центр. Это решение не расстроило Хасиса. Мы рады, что концепция утверждена. Большой гипермаркет помещается на 12 000 кв. м, и не исключено, что Перекресток появится внутри торгово-выставочного комплекса, заявил он Ведомостям.

Торгово-выставочный комплекс Авиапарк с музеем авиации и космонавтики будет построен на 26,8 га в северной части Ходынского поля. Помимо ТВК площадью 310 000 кв. м здесь планируется построить авиапарк с национальным музеем (40 000 кв. м), гостиницы (42 000 кв. м, около 600 номеров), офисы (120 000 кв. м), апартаменты (110 000 кв. м) и паркинг на 10 000 мест (290 000 кв. м). В августе мэр Юрий Лужков подписал постановление, в соответствии с которым инвестором торгово-выставочных площадей и стоянок будет компания ТВК Авиапарк, совладельцем которой является председатель совета директоров торговой сети Перекресток Лев Хасис.

Опрошенные Ведомостями эксперты оценивают стоимость Авиапарка в $1 млрд. Такого масштабного комплекса смешанного типа в Москве еще не было, если не учитывать Москва-Сити, заявляет Константин Романов, директор отдела консалтинга компании Knight Frank. Из-за близости комплекса к деловому центру Москва-Сити офисы здесь можно строить самого высокого уровня класса А (ставки составят $600 за 1 кв. м в год + НДС. Ведомости), соглашается директор департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard Вячеслав Аксенов. Председатель совета директоров ГК Шереметьево-2 Матвей Бриллинг называет в качестве одной из причин успеха гостиничного комплекса близость к международному аэропорту.

Кто будет инвестировать в гостиницы и офисы, пока не определено. Высокопоставленный сотрудник мэрии не исключил, что соинвестором ОАО Авиапарк может стать Интеко. У компаний уже есть совместные проекты: в 2002 г. Интеко и МФС-6 начали строить жилой комплекс Грандъ-парк. Связаться с Авиапарком не удалось, но о возможном участии компании Елены Батуриной в строительстве гостиниц и офисов на Ходынке знает один из участников этого проекта. Недавно Интеко объявила о развитии коммерческой и гостиничной недвижимости (объявленные инвестиции $2 млрд. Ведомости), логично, если компания проявит интерес к соседнему с Грандъ-парком проекту, соглашается и крупный девелопер. Вице-президент Интеко Олег Солощанский, присутствовавший на заседании градсовета, признался, что ему понравилась концепция проекта, однако о планах компании говорить не стал.

Концепцию развития территории аэродрома правительство Москвы и Минобороны начали разрабатывать в 2000 г. Под застройку было отдано 136,7 га земли вблизи Третьего транспортного кольца между Ленинградским и Хорошевским шоссе в Северном административном округе Москвы. Постановление городской администрации О комплексной застройке территории Центрального аэродрома имени М. В. Фрунзе определило инвесторов: Мосфундаментстрой-6 (МФС-6) должен построить жилой комплекс со всей социальной инфраструктурой, а ОАО Авиационный парк (51,43% акций принадлежат Департаменту имущества Москвы, 48,57% Фонду национального музея авиации и космонавтики) музей авиации и космонавтики, торгово-выставочный (ТВК) и деловой комплексы. Соинвестором проекта МФС-6 является Интеко.

Однако заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марина Смирнова напоминает про напряженное конкурентное поле. В официальных планах столичных властей строительство в этом районе как минимум семи гостиниц на 7220 номеров. Скорее всего инвестор построит отель уровня 3-4 звезды на 200 номеров и расширит зону апартаментов, полагает Смирнова.

На заседании правительства Москвы во вторник чиновники проанализировали итоги Генерального плана развития города за 2000-2004 годы. По мнению главного столичного архитектора Александра Кузьмина, за годы реализации Генплана усилилось отставание от намеченных показателей по объемам ежегодной реконструкции жилого фонда.



Уступила в борьбе

Кузьмин считает, что увеличившиеся объемы строительства жилья в целом не компенсируют нарастание объемов стареющего жилищного фонда. К тому же, в городе сохраняются проблемы развития транспортной инфраструктуры. Так, более 60% магистралей исчерпали запас пропускной способности, а дефицит протяженности линий метро увеличился до 90 километров.

По его словам, остаются низкими темпы развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктур города. Все эти проблемы, считает он, должны учитываться при проектировании новой жилищной программы столицы. Также необходимо строить социально-культурные и спортивные объекты одновременно с жилыми домами, а не оставлять их на потом, подчеркнул главный архитектор.

Кузьмин напомнил, что Москва все больше переходит на систему комплексной реконструкции кварталов. Такая практика, в отличие от точечного строительства и реконструкции, положительно сказывается на качестве организации жилых территорий, добавил Кузьмин.

Кроме того, в городе сохраняются проблемы развития транспортной инфраструктуры. Так, более 60% магистралей исчерпали запас пропускной способности, а дефицит протяженности линий метро увеличился до 90 километров, сообщает РИА Новости.

Он добавил, что в столице низкими темпами идут работы по реконструкции ветхих сетей инженерной инфраструктуры. В частности, за годы реализации Генплана Москва полностью исчерпала свой ресурсный потенциал по электроэнергетике. При устойчивом росте энергопотребления на 3-4,5% в год столичная энергосистема достигла своего технического предела, отметил Кузьмин.

Вместе с тем столичные власти оставили в силе обещание построить в этом месте значительное количество жилья, отметил Кузьмин. После окончания строительства домов в районе Силикатных улиц и Сити-2 мы получим около 2 млн. кв. метров жилых площадей, сообщил глава Москомархитектуры.

Также столичные власти приняли решение не строить спортивные объекты и медиацентр в районе промзоны Силикатные улицы в рамках проекта новой Олимпийской деревни. Решение об отмене строительства спортивных объектов в этом месте принято в связи с тем, что Москва уступила в борьбе за проведение Олимпиады 2012 года, сказал главный архитектор.

Днем раньше московские власти определили порядок легализации самовольно построенных объектов. Распоряжением мэра Москвы Юрия Лужкова в положение о деятельности городской комиссии по пресечению самовольного строительства внесены изменения, которые четко определяют ее полномочия.

Правовая дыра

В новом документе отмечается, что порядок действий в отношении объектов самостроя определяется на основании материалов и заключений, сделанных специалистами Москомархитектуры. В зависимости от степени допущенных нарушений комиссия может рекомендовать ликвидировать постройку, и в таком случае документы передаются в суд управой района, на территории которого выявлен объект, передает Интерфакс.

Городская комиссия и раньше могла принять решение о сносе или сохранении самовольно построенного объекта, говорит источник. Однако порядок действий при определении судьбы зданий прописан не был. Теперь эта правовая дыра ликвидирована.

Также в списке необходимых документов заключения органов государственной противопожарной службы, природопользования и охраны окружающей среды, охраны памятников и других надзорных органов. Кроме того, застройщик должен представить документы, подтверждающие право пользования земельным участком.

Если факт постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы юридических и физических лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, появляется возможность его легализовать. Для этого застройщику необходимо представить пакет документов, дающих право на строительство. Среди них заключения, подтверждающие соответствие здания нормам градостроительного планирования, безопасности, правилам землепользования и застройки, санитарным нормам.

По результатам решений Городской комиссии префектурами административных округов осуществляется подготовка проектов правовых актов правительства Москвы о завершении строительства (реконструкции) капитальных объектов, говорится в документе. При принятии комиссией решения о сносе застройщик может опротестовать его в суде. В составе комиссии произошли небольшие изменения. Один из трех заместителей председателя, руководитель Департамента земельных ресурсов города Москвы Виктор Дамурчиев, вышел из ее состава, и теперь его ведомство не представлено в этом органе вообще.
Московское правительство ужесточает контроль за строительными компаниями. Недавно столичные власти утвердили новое постановление, которое регламентирует легализацию самовольных построек - гаражей, пристроек, да и целых зданий. Однако с принятием документа процедура легализации легче не станет.

В случае необходимости застройщик обязан доплатить арендную плату за самовольно занятый земельный участок, а также компенсировать городскую долю либо помещениями, либо денежными средствами на развитие социальной, инженерной или транспортной инфраструктуры.

Масштабы самовольного, незаконного строительства в Москве не известны никому. Но то, что такая проблема существует, правительство столицы знает давно и также давно с ней борется. До сих пор городская комиссия могла принять решение о сносе или сохранении самовольно построенного объекта. Однако порядок действий при определении судьбы зданий прописан не был. Поэтому дела о сносе или оформлении собственности на незаконного построенные объекты нередко подолгу лежали у чиновников. Известно, что зачастую порядок получения согласований не позволяет вовремя и в срок оформить все документы. А на основании неправильно оформленной документации объект может быть признан через несколько месяцев самостроем.

Решать сносить или не сносить незаконно установленный гараж все равно будут окружные инспекции.

Недавно московское правительство утвердило постановление № 240 О совершенствовании работы городской комиссии по пресечению самовольного строительства. Теперь ужесточены требования к недобросовестным строительным компаниям. В частности, для легализации самостроя застройщику придется собирать множество документов, а также доказывать, что построенный объект не ущемляет прав жителей и частных компаний.

Теперь ситуация должна кардинально измениться.

Однако появление нового закона не означает, что процедура легализации незаконно построенного гаража или пристройки к дому станет легче. Дело в том, что справки на легализацию придется собирать в десятке ведомств. Для сохранения за собой самовольной постройки заявителям необходимо иметь положительное заключение специалистов Москомархитектуры, Роспотребнадзора, противопожарной службы, органов природопользования и охраны окружающей среды, специалистов надзорных и инженерных служб города.

В постановлении прописан механизм сохранения или сноса самовольных построек. Решать вопрос о разрешении на строительство будет только комиссия по пресечению самовольного строительства под председательством первого заместителя мэра Москвы Владимира Ресина. Все самовольные постройки с площадью свыше 1 тыс. кв. м. попадут под юрисдикцию именно этого ведомства. Исключение составляют здания площадью менее 1 тыс. кв. метров, находящиеся вне зоны исторической застройки. Ими будут заниматься окружные комиссии. Впрочем, решение о сносе застройщик может опротестовать его в суде.

Легализация самовольного строительства наверняка станет весьма трудоемкой и длительной процедурой, на поверку она может оказаться простым переделом собственности. Легализация построек, как мне кажется, коснется прежде всего самых лакомых мест возле водохранилищ, озер и рек. Подобные меры всегда связаны с переделом собственности, - сказал Газете адвокат Юрий Трунов. - Эти дома уже завтра будут заселены новыми людьми со всеми необходимыми разрешающими документами. Не спорю, порядок навести надо. Но учитывая всю сложность процедуры и как результат - ее коррумпированность, боюсь, мы почти ни к чему не придем.

Затем придется получить заключение лицензированной организации, подтверждающее конструктивную безопасность здания. А также документы, доказывающие право пользования земельным участком, на котором был незаконно возведен или реконструируется самострой, и бумаги, подтверждающие право заявителя на данное строение.

Одним из самых конфликтных объектов такого рода стал дом, который построил Дон-Строй в Филипповском переулке. Там возвели три лишних этажа. Столичные власти распорядились снести здание. Однако затем застройщики нашли способ убрать лишние этажи. Они совместили их между собой, а общая высота здания осталась прежней.

Новые правила в ближайшее время, скорее всего, будут опробованы в центре Москвы. Мэр Москвы Юрий Лужков велел снести здание, построенное фирмой Контус в Колокольниковом переулке. Несколько лет назад городские власти разрешили возвести здесь здание высотой максимум в 6 этажей, чтобы не оставить жильцов близлежащих домов без солнца и не нарушать архитектурный ансамбль. Однако строители достроили еще два этажа и в несколько раз увеличили площадь здания. Ранее проект был согласован, но застройщик самовольно решил изменить размер здания. Согласования были отозваны, прошел суд, где дело застройщиком было проиграно.



Главная --> Публикации