Главная --> Публикации --> Шарм французской ривьеры Инвестиции в экологию могут приносить реальную прибыль Российская столица на хорошем счету Квартиры в обмен на тюрьму Осколки недостроев

Столичные власти не раз обвиняли крупные компании, например группу "Гута" и "Базовый элемент", в намерении перепрофилировать фабрику или завод. А на "Росбилдинг ", специализирующийся на перепродаже торговых площадей и объектов недвижимости, мэрия даже пожаловалась в прокуратуру. В апреле по инициативе Лужкова для помощи столичным предприятиям в борьбе с "агрессорами" был создан Консультационный центр, в работе которого участвует АФК "Система".

В разгар войны, объявленной московским мэром Юрием Лужковым скупщикам промышленных предприятий, польстившимся на землю и недвижимость, на улицах Москвы появились вызывающие рекламные щиты: "Купим ваши проблемы от 10 000 кв. м" с изображением заводских помещений. Так банк "Визави" начал рекламную кампанию целенаправленной скупки столичных предприятий. В этот бизнес относительно небольшой банк обещает вложить $100 млн за год.

"Визави" учрежден в 1994 г. , согласно отчетности, на 1 октября 2002 г. его акционерами были пять ООО: "Софтсервис-Р" (около 20% ), "Контур - XXI век" (20% ), "Студент-Сервис" (20% ), "НПФ "ИнтерТайк" (19% ), "Спектр-2001" (19% ). По данным ЦЭА "Интерфакс", на 1 апреля 2003 г. среди российских банков "Визави" занимал 118-е место по размеру активов (примерно 3,6 млрд руб. ) , 70-е - по собственному капиталу (1,5 млрд руб. ) и 200-е - по прибыли до налогов (4,4 млн руб. ).

Но все это не остановило банк "Визави", который решил заняться пусть и скандальным, но весьма доходным бизнесом, и в мае запустил рекламную кампанию с бюджетом $1 млн. В банке не скрывают намерения "приобрести контроль над предприятиями, основной ценностью которых является их недвижимость". "Промышленной недвижимости в Москве около 50 млн кв. м, - говорит директор инвестиционного департамента "Визави" Антон Велиховский. - Почти вся она рано или поздно будет перепрофилирована под офисы, склады, торговые объекты и развлекательные центры. Мы хотим как можно раньше занять эту нишу. Это надежные инвестиции, сумасшедшая для банков доходность - от 30% годовых". По его словам, банк перепрофилирует, реконструирует, а затем сдает в аренду площади, вкладывая в этот бизнес только собственные средства. Только на этот год "Визави", все собственные активы которого едва превышали $160 млн, запланировал инвестиции на $100 млн. По словам Велиховского, эти средства предоставят акционеры банка, которые как раз примерно на $100 млн на днях увеличили его капитал. Для сравнения: стартовый взнос "Интерроса" в фонд, который займется вложениями в недвижимость, - $70 млн.

Велиховский уверяет, что проблем с властями или трудовыми коллективами у банка нет, поскольку покупаются предприятия с остановившимся производством; к тому же "Визави" "не интересуют единовременные спекулятивные доходы [от их перепродажи]". Директор Консультационного центра Евгений Белов подтвердил "Ведомостям", что на "Визави" сигналов пока не поступало. Но ситуация может измениться. В банке признают, что в зону его интересов входят и "работающие предприятия", а на его сайте уже проанонсированы планы продажи клиентам объектов недвижимости как готового бизнеса со стабильным доходом. По словам гендиректора компании "Вашъ финансовый попечитель" Марии Лободы, главное - все "грамотно организовать", т. е. перевести действующее производство на другую территорию.

"Визави" делает ставку на недвижимость низшей и средней ценовой категории. "Скупаем дешево, - говорит Велиховский, - а падение цены при кризисе на такую недвижимость минимально". У "Визави" уже есть перепрофилированные предприятия: к примеру, расположенный близ Дмитровского шоссе завод "Спецмеханизм" был превращен им в складской комплекс. Всего под контролем "Визави" находится более 20 объектов недвижимости общей площадью 500 000 кв. м. Некоторые из этих объектов служили залогом по кредитам, выданным банком.

Велиховский уверен, что за его банком последуют и другие: "Банки привлекают высокодоходные, надежные и долгосрочные вложения". "Сейчас этот бизнес в Москве дает доход до 100% и очень популярен, - соглашается Лобода. - При нынешних ставках [долгосрочная] аренда может быть даже выгоднее продажи [недвижимости]. Неудивительно, что банк готов вкладывать свои средства в такой бизнес". По словам Лободы, ее компания уже работает на этом рынке в партнерстве с банками, назвать которые она отказалась.
На сегодняшний день одна из главных проблем застройщиков - нехватка площадок для строительства в центре столицы. Решить этот вопрос можно по-разному: использовать уже имеющийся административный ресурс, заняться реконструкцией или сносом ветхого жилого фонда. Однако факт на лицо: осуществлять в историческом центре Москвы комплексную элитную застройку практически невозможно ( резиденция Чистые пруды, Дворцовый Комплекс и Онегин - те самые исключения, которые лишь подтверждают общее правило). Существующий дефицит земли подстегнет стоимость квадратного метра в пределах Садового кольца, - мрачно прогнозируют эксперты по недвижимости. А для застройщиков, работающих с элиткой, тема комплексной реконструкции зданий исторического центра станет еще более актуальной.

Многие банки финансируют операции с недвижимостью - например, "Еврофинанс" выделял кредиты агентству "Бекар" для перепрофилирования предприятий Выборгского района Санкт-Петербурга. Но приобретением активов в недвижимости, как правило, занимаются не сами банки, а дружественные им структуры. "Мы формируем кондитерский холдинг, но группа "Гута" и Гута-банк скупкой и перепрофилированием предприятий не занимаются. А для операций с недвижимостью у нас есть специальные структуры", - говорит пресс-секретарь группы Василий Борисов. Примерно то же "Ведомостям" заявили в Альфа-банке и БИН-банке. А представитель Русского банка развития (РБР) , предлагавшего на рынке аренду помещений шелкопрядильного комбината "Красная роза", пояснил, что "один из учредителей банка ведет бизнес, связанный с промышленными активами, но исключительно через свою инвесткомпанию".

Одним из сценариев дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости может стать приход крупных инвесторов, которые ранее никак не были связаны с недвижимостью, - считает управляющий партнер компании Blaсkwood Константин Ковалев. По его мнению, существует четыре основные причины, способные на это повлиять. Одна из них - падение доходности строительных проектов. На сегодняшний день доход строительных проектов сократился, и большинство покупателей заняли выжидательную позицию. В связи с этим застройщики стали испытывать серьезные трудности с привлечением денежных средств (банки, равно как и частные вкладчики, работать с ними отказывались). Именно тогда стало ясно, что рынок московского жилья нуждается в свежей крови. В противном случае - развиваться нужными темпами будет достаточно проблематично. Потребовались новые игроки, способные и готовые вкладывать в проекты не только заемные, но и собственные средства.

Смена владельцев

С другой стороны, банки не очень охотно приходят на выручку строителям. Процентные ставки увеличились, в то время как сроки возврата кредитов для девелоперов, напротив, уменьшились. Деньги на строительство сегодня вообще выдаются с большим трудом:

Вторая причина, которую отметил К. Ковалев, - ситуация на столичной политической арене. Слухи об отставке Ю. Лужкова (а также его личное заявление об уходе с должности в 2007 году), перестановки среди крупных городских чиновников, довольно быстрая распродажа строительных активов Интеко - все это стало для крупных инвесторов сигналом к тому, что теперь войти на московский рынок недвижимости и занять на нем прочные позиции будет проще, чем раньше.

В настоящий момент на московском рынке существует немало объектов, которые строители не могут реализовать самостоятельно. Зато крупным сторонним игрокам это вполне по силам. Кроме того, им проще привлекать деньги с финансовых рынков под имеющиеся активы. Даже не покупая строительные компании и не управляя ими самостоятельно, крупные корпорации смогут выступать в качестве инвесторов и соинвесторов многих крупных проектов.

И наконец, последняя причина, которую назвал К.Ковалев - это нереализованные объекты и возможный уход с рынка мелких девелоперов.

Прогноз на будущее

В качестве примера, подтверждающего выход на рынок недвижимости крупных инвесторов, стала смена владельца Главмосстроя: контрольный пакет акций холдинга в начале августа этого года перешел к Базовому элементу Олега Дерипаски. Цена сделки, по экспертным оценкам, составила 0-300 млн. (точных данных ни одна из сторон не разглашает). Представители Базового элемента войдут в совет директоров Главмосстроя, правда пока только предвидится, что работать они будут практически на равных условиях с менеджерами компании, в руках которых оказалось всего на 0,2% акций меньше, чем у нового владельца.

Действие Закона № 214 Об участии в долевом строительстве.

По словам К. Ковалева рост цен на элитное жилье в Москве продолжается, и этому есть вполне объективные причины.

Сокращение строительных площадок под застройку в центре Москвы.

Удорожание стройматериалов (Евроцемент, судя по всему, даже под санкциями со стороны Федеральной Антимонопольной Службы, сможет отстоять уровень цен на цемент и другие стройматериалы).

Еще один вопрос - угрожает ли рынку недвижимости тот факт, что многие инвесторы стали вкладывать деньги за рубежом? К. Ковалев считает, что ответить на этот вопрос однозначно достаточно сложно. Пока количество сделок такого рода никак не влияет на желание вкладывать деньги в объекты недвижимости в России. Причина в том, что зарубежная недвижимость не настолько доходна (по крайней мере, она не приносит 20-25% годовых). За последние полтора года интерес западных инвесторов к России сильно возрос. Деньги вкладываются либо в акции, либо в рынок недвижимости: Поэтому серьезного оттока инвестиций пока не предполагается, - заключил К. Ковалев.

Высокий уровень спроса, который никак не предполагает снижения уровня цен.

Сегодня существует четыре основных критерия, по которым определяется элитное жилье.

Критерии элитности
от компании Blackwood

Теперь элитная недвижимость - это не обязательно Остоженка, Арбат или Чистые пруды. Уникальность месторасположения позволяет считать объект элитным даже в том случае, если он не расположен в центре Москвы (например, Усадьба Трубецких или Чайка). Кроме того, в связи с нехваткой земли под застройку в центре столицы, элитное жилье все чаще появляется в более отдаленных районах. Перспективными считаются, например, район Хамовники (за Садовым кольцом) и район Плющихи (Серебряная миля).

Месторасположение

Что касается количества квартир в элитном доме, то начиная с 2004 года на рынок московской недвижимости вышли такие крупные объекты, как Онегин , Дворцовый комплекс или Новая Остоженка. В них число квартир колеблется от 110 до 20 Напомним, что до этого элитным считались только такие дома, в которых не более 50 квартир.

Количество квартир

На сегодняшний день это, пожалуй, самый спорный критерий. Считается, что в клубных домах (15-25 квартир), реализуется избирательный подход к выбору клиентов. В реальности даже там face control при продаже квартир достаточно условный. Что касается элитных домов попроще, то там однородность жильцов определяется непосредственной стоимостью квадратного метра жилья.

Социальная однородность жильцов

В настоящее время стоимость элитного жилья начинается от 6000 долларов за квадратный метр. А вообще, этот критерий обусловлен тремя вышеперечисленными.

Цена

О предпочтениях клиентов при покупке современного элитного жилья рассказала Марина Маркарова - управляющий директор компании Blaсkwood:

Предпочтения потребителей

Покупатели элитного жилья делают выбор в пользу дома для жизни, лидируют такие показатели , как удобство квартир и их функциональность, качество строительства и запоминающийся интересный облик дома (при условии, что архитектурное решение реализуется не в ущерб планировкам квартир). Кроме того, очень важным фактором является подземный паркинг: А вот наличие в доме мощной инфраструктуры не является определяющим фактором, так как у покупателей элитного жилья обычно уже имеются свои предпочтения.

- Потенциальный покупатель в первую очередь обратит внимание на местоположение дома и видовые характеристики квартиры. Исследования, проводимые нашей компанией, показали, что для людей важна не только функциональная и эстетическая характеристики квартиры. Их интересует еще и архитектурный облик дома.

— Андрей Витальевич, что же такое девелопмент?

Данный термин, мало знакомый большинству неспециалистов, все чаще употребляют как участники рынка недвижимости, так и представители средств массовой информации. Но в российском бизнесе понятие укоренилось уже достаточно прочно, все больше компаний посвящают себя подобной сфере деятельности. О специфике работы девелопера рассказывает Андрей Витальевич Лукин, заместитель председателя правления корпорации «БЕСТ-Недвижимость», в структуре которой в мае 2005 года было открыто новое подразделение — Департамент девелопмента и инвестиционных программ.

— То есть девелопер — профессионал рынка, который находится в самом начале пути к строительству?

— Это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости. А девелопер, соответственно, является специалистом, который занимается преобразованием недвижимости. Свою работу он всегда начинает с земельного участка, отрабатывая его на перспективность, после чего составляют проект возведения на этой территории здания, сооружения или, если это экономически выгодно, только коммуникаций. Таким образом, можно сказать, что девелопмент означает преобразование недвижимости, в основе которого лежит проект и управление проектом.

— Как девелопер осуществляет это на практике?

— Да, это так. Он отыскивает землю и профессионально оценивает ее с точки зрения применения: насколько место интересно для инвестора и для чего максимально подходит — для комфортного проживания или бизнеса. Территорию реально использовать по‑разному, но девелопер должен найти наиболее эффективный способ. Например, на участке, в недрах которого находятся залежи нефти, можно построить коттеджный поселок и получить выгоды от его реализации, а можно возвести нефтеперерабатывающий завод. Выгоды будут несоизмеримы. Задача девелопера — сделать проект, позволяющий извлечь максимальные выгоды с точки зрения получения прибыли. Именно по таким критериям и оценивают качество работы данного специалиста.

— С каких позиций оценивают участок?

— Его деятельность начинается с поиска земельного участка, анализа потребностей данной местности в коммерческой недвижимости или в жилье, иными словами — с изучения спроса на территорию. Рассмотрим, например, Красную площадь как объект под проект. Наверное, можно построить на ней складское помещение, но вряд ли оно будет востребовано, а значит, вряд ли удастся заработать деньги от реализации такого проекта.

— На этом работа девелопера закончена?

— Сначала, о чем я уже говорил, происходит оценка его пригодности под те или иные направления деятельности. Изучают спрос: что именно привлекло бы потребителя — жилое помещение или недвижимость для бизнеса. Если коммерческая недвижимость — то какая: бизнес-центр, складское помещение или предприятие торговли. Затем рассчитывают экономическую эффективность данного проекта, то есть показатели доходности и рентабельности. Также специалист выясняет, существуют ли обременения на землю, кто является собственником, сколько всего собственников, можно ли участок выкупить или взять в аренду, другие вопросы. И наконец — оценка технических условий и обеспечение участка инженерной инфраструктурой с соблюдением норм и специфики будущего использования. Так рассчитывают экономическую эффективность проекта и сроки, в которые можно выйти на интересующие инвестора или приобретателя показатели.
Например, нам предложили освоить участок в городе Истра. Девелопер изучил документы, посетил расчетно‑кассовые центры, БТИ, архитектора, выяснил количество проживающих на территории и посчитал, сколько необходимо вложить средств, чтобы их переселить. Он узнал, что здесь разрешено только малоэтажное строительство, ознакомился со структурой рельефа, техническими условиями, выяснил, относится ли данная земля к водоохранной зоне. После всех расчетов и оценки эффективности проекта этот специалист провел переговоры с администрацией об условиях инвестиционного контракта и заключил его, закрепив права на участок. Сейчас указанный проект передают Департаменту новостроек корпорации «БЕСТ-Недвижимость».
Таким образом, если земельный участок удовлетворяет всем требованиям: соблюдаются интересы бизнеса, людей, разрабатывать или преобразовывать участок экономически выгодно и юридически возможно, реализованы необходимые технические условия (а если они отсутствуют, то стоимость их выполнения реальна), — проект берут на разработку.

— Инвестор приходит на все готовое…

— Когда специалисты подготовили технико-экономическое обоснование проекта, девелоперская компания в зависимости от стратегии ищет инвестора на участок или осваивает его самостоятельно с помощью собственных или кредитных средств.

— Но почему же инвестор не может все сделать сам?

— Как правило, он присоединяется к работе, если есть технико-экономическое обоснование, все необходимые расчеты, оформлены юридические права, а также проект оценен им с точки зрения прибыльности и готовности исходно-разрешительной документации. Тогда инвестор и принимает решение — вкладывать средства или нет. Его интересуют три основных параметра: размер вложения, риски и доходность. Если последняя приемлема, он дает согласие на свое участие. Получается, кое‑что приходится делать и инвестору. Но существуют проекты (например, «Москва-Сити»), которые не под силу финансировать одному человеку. В этом случае к участию приглашают группу людей — консорциум инвесторов.
Таким образом, когда есть бизнес-план и те, кто готов вкладывать в проект деньги, приступают к разработке концепции. Она проходит процедуру экспертизы, выкупают права третьих лиц на участок, выполняют технические условия, строят объект недвижимости. Готовое здание либо начинают эксплуатировать (сдавать в аренду или использовать для нужд инвестора), либо продают.
Как правило, девелоперские компании разумно сочетают использование собственных средств, заемных и средств инвесторов. Например, в корпорации «БЕСТ-Недвижимость» существует своя технология по подготовке и реализации проектов. Если речь идет о жилой недвижимости, то вначале необходимые действия осуществляет Департамент девелопмента, а затем, после основательной проработки, он передает проект Департаменту новостроек. Что касается коммерческой недвижимости, то Департамент девелопмента занимается ими в полном объеме до завершения — создания продукта.

В среднем по стране в собственности граждан находится 60 процентов жилья. Принимая новый Жилищный кодекс, отменяющий бесплатную приватизацию, законодатели полагали, что предусмотренных законом двух лет вполне достаточно для того, чтобы жильцы оставшихся 40 процентов успели спокойно сориентироваться и, если сочтут нужным, оформить жилье в собственность. Но не тут-то было. Не учли законотворцы ни менталитета наших граждан, ни аппетита чиновников, превративших свои услуги в остродефицитный товар.

— Отвечу вопросом на вопрос: если вам предложат купить акции Мос-энерго за 100 у. е., вы согласитесь? Наверное, не станете с ходу вкладывать деньги, а обратитесь к профессионалу. Вы не знаете, как поведут себя ценные бумаги или акции в ближайшее время и сколько они должны стоить, потому что вы не являетесь постоянным участником рынка акций.
Девелопер — это профессионал рынка недвижимости, который полностью представляет себе технологическую цепочку, знает все детали, имеет большой опыт, может просчитать риски и привлекательность вложения денег для инвестора. А потому и задачи он решает быстрее и качественнее. Существует понятие «каждый должен заниматься своим делом», и мы с ним полностью согласны.
За год до окончания бесплатной приватизации рутинный процесс оформления превратился в гонку с препятствиями. Чиновники не справляются с наплывом желающих, народ давится в очередях, посредники наживают капитал, а законодатели решают, что со всем этим делать.

В Красноярске в муниципальной собственности остается порядка 30 процентов жилья, и сотрудники Ростехинвентаризации просят горожан поторопиться. Обещают даже сократить сроки регистрации с нынешних 30 дней до 1

В крупных городах количество пытающихся оформить право собственности на жилье выросло в разы. Например, в Нижнем Новгороде на 1 октября 2005 года приватизировано 66 процентов квартир, 210 тысяч из 310, наплыв желающих вырос вдвое.

При этом, впрочем, практически все риелторские фирмы предлагают оформить жилье в собственность за вполне разумный срок - от двух недель до полутора-двух месяцев. Но - минимум за 10 тысяч рублей.

В Москве же процедура сбора нужных бумаг перед тем, как зарегистрировать право собственности, растягивается на несколько месяцев. Очереди и в БТИ (которые и в спокойное-то время особой поворотливостью не отличались), и в окружные жилдепартаменты напоминают о старых советских временах, когда все буквально - от мебели до театральных билетов - доставалось простым гражданам исключительно по спискам, с ночными бдениями и перекличками.

Кроме этих информационных рогаток есть еще масса бюрократических. До сих пор не разрешен вопрос с приватизацией метров в муниципальных общежитиях. Жилищный кодекс жильцам такое право дал, а чиновники на местах препятствуют изо всех сил. Аналогичная ситуация и с людьми, получившими муниципальные квартиры недавно. Напомним, что чертой отсечения было назначено 1 марта 2005 года. Получил квартиру до - можешь приватизировать, получил после - право на приватизацию теряешь. Между тем даже те, кто успел, приватизировать пробуют, а не получается - новостройки заселяются, но процесс их передачи на городской баланс затягивается.

Впрочем, винить только граждан, тянувших с приватизацией, язык не поворачивается. Во-первых, государство до сих пор четко не сформулировало, что ждет собственников жилья в будущем. Нам сказали, что налоги на собственность будут взиматься с ее рыночной стоимости, но какими будут ставки, не известно до сих пор. Соответственно, люди не могут оценить, потянет ли их семейный бюджет бремя собственности. С другой стороны, нам объяснили вроде бы, что из занимаемых сегодня муниципальных квартир никто выселять не будет. Но в то же время новый ЖК говорит, что муниципальное жилье предназначено только для неимущих. Значит, остается угроза: а вдруг завтра горадминистрации попросят семьи со средним и высоким доходом из общественных квартир с вещами на улицу, либо взвинтят арендную плату?

К слову, некоторые юристы вообще считают, что все старые очередники, которые пока еще не дождались жилья, но имели право на его получение до 1 марта 2005 года, должны получить возможность его приватизировать (см. публикацию Любимчики и изгои ЖК от 22 ноября). В самом деле, люди же не виноваты, что государство не выполняло свои обязательства десятилетиями! Они наверняка обратятся в судебные инстанции за защитой своих прав. Об этом предупредила в своей публикации в РГ начальник управления Конституционного суда Елена Гетман.

Возмущаются отсутствием права на приватизацию и военные. Буквально на днях министр Сергей Иванов разрешил оформить в собственность квартиры офицерам одного из военных городков, где он побывал во время служебной командировки. Спрашивается, а как же все остальные служивые, до которых министр пока не доехал? Опять противоречие.

В то же время председатель комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников (один из основных авторов Жилищного кодекса) считает, что нынешняя проблема - это проблема не законодательства, а чиновников, не справляющихся со своими обязанностями. Для граждан же важно успеть подать заявление, а все оформление может продолжаться и после 1 января 2007 года. Правда, вопрос о том, как физически попасть к этому пресловутому чиновнику и заставить принять его заявление, остается открытым.

Поэтому законодатели все активнее дискутируют о возможном продлении сроков. Как известно, столичными депутатами подготовлен и внесен в Госдуму законопроект об увеличении срока еще на три года, до 2010 года. Мосгордуму поддержал и Совет Федерации. Спикер верхней палаты парламента Сергей Миронов признал, что законодатели промахнулись с установлением сроков, и их, возможно, придется отложить.



Главная --> Публикации