Главная --> Публикации --> Наследование по закону: седьмая вода на киселе Как заработать на растущем рынке недвижимости Москвич снят с торгов Инвестиции в недвижимость юга европы Строителя царева сада приговорили за полгода до освобождения

Стоимость места на парковке в домах класса бизнес и люкс сопоставима с ценой двухкомнатной квартиры в панельной многоэтажке. Более того, дефицит парковочных мест в некоторых домах настолько велик, что цены на машиноместо взлетают до $130 тыс. Застройщики утверждают, что они делают все возможное для решения проблемы дефицита парковочных мест. Препятствуют им строительные нормы, нехватка площадей и технические особенности расположения коммуникаций столицы.

Хранение имущества

Для иномарок предусмотренных площадей явно недостаточно. Разместить автомобиль на площадке такого размера можно, но к ней еще нужно подъехать и развернуться, не задев стоящие рядом машины. Поэтому на практике выходит, что, несмотря на соответствие дома нормативам, квартир в нем оказывается в несколько раз больше, чем мест в паркинге.

Свободны от постоя

Площадь подземного паркинга рассчитывается на стадии подготовки проектной документации на основании СНиПов, объяснили Ъ в пресс-службы департамента инвестиционных программ строительства города Москвы. Согласно этим нормам, на каждую квартиру должно быть не меньше 1-1,5 машиноместа. Иначе проект просто не будет утвержден. На практике заложенный СНиПами минимальный размер места для хранения машины 2,3x5 м ничтожно мал.

Но на практике этого оказывается мало у жильцов редко бывает меньше двух машин на семью. Как правило, мы сталкиваемся с тем, что машиномест оказывается меньше, чем даже квартир в доме, а не то что жильцов, рассказывает менеджер компании 'Инком-Недвижимость'. Кроме того, часто парковки предусмотрены только для покупателей дорогих квартир. Во многих домах машиноместо можно приобрести только вместе с квартирой от 150 кв. м. Типичный пример дом по адресу Новый Арбат, 2

В относительно благополучном с точки зрения строительных норм малоэтажном комплексе Три тополя на Плющихе количество машиномест вдвое превышает количество квартир, в жилом комплексе Камелот это соотношение равно 1:1,

В среднем по Москве стоимость машиноместа в организованном паркинге сейчас начинается от $15 тыс. Если квартира в домах бизнес- и люкс-класса продается только с одним машиноместом или вовсе без площади для парковки, на ее продажу уходит в два-три раза больше времени, чем на реализацию аналогичного предложения, но с паркингом на два автомобиля, рассказывает Елена Каширина, руководитель отдела элитного жилья агентства 'БЕСТ-Недвижимость'. Застройщики понимают это, но не всегда могут построить адекватную парковку по техническим причинам. Квартиры-то все равно продаются с машиноместом и без него.

Поскольку мест в паркинге по проекту оказалось меньше, чем квартир, машиноместа продавались только с жильем от 120 кв. м. В результате вся придомовая территория заставлена автомобилями. На аукционе, устроенном одним из жильцов, машиноместо было куплено за $130 тыс. Застройщик югославская компания Грубер объясняет, что наличие городских коммуникаций не позволило оставить больше места для парковки еще на стадии проекта. Добавим, что в другом доме, который строила эта компания, #14 на Сивцевом Вражке машиноместо было куплено за $200 тыс. Впрочем, эти цифры исключение из правил.

С такой проблемой застройщики сталкиваются, как правило, в Центральном округе. При желании проблему паркинга все равно можно решить. К примеру, невозможно было рыть парковку под несколькими домами на Цветном бульваре и для их жильцов выкупили парковочные места в наземном многоэтажном паркинге в Большом Головине переулке.

Всем места не хватит

К техническим причинам относятся прежде всего городские коммуникации, не позволяющие строить подземный паркинг.

Оснащенные специальной техникой парковки предусмотрены почти в каждом втором разрабатываемом сейчас архитекторами проекте новых домов люкс-класса. Покупателям квартир в доме на Гоголевском бульваре нижнее место обходится в $65 тыс., верхнее в $45 тыс. Логичнее, на наш взгляд, было бы сделать наоборот.

В паркинге дома в Малом Сухаревском переулке не хватало мест для всех жильцов, и строительная компания выкупила для них места в ближайшем бизнес-центре. Здесь машиноместо продается по $40-60 тыс. С той же проблемой столкнулся застройщик дома 29 по Гоголевскому бульвару. Еще на фазе начала строительства были предусмотрены зависимые места парковки: машину загоняют на платформу, после чего платформа поднимается, а место внизу занимает еще один автомобиль. Для застройщиков такой вид парковки оказывается весьма дорогостоящим: помимо высоты потолков от трех метров необходима круглосуточная служба парковки. Тем не менее зависимые места парковки становятся распространенным явлением, сообщили нам в проектных институтах города.

В высотных жилых комплексах, признаются риэлтеры, обеспечить всех жильцов местом для парковки оказывается невозможно не только в теплом паркинге, но даже на придомовой территории.

Поскольку кто будет платить за упавший автомобиль и за тот, который будет им разбит, риэлтеры сказать пока не могут ответственность будет позже записана в домовом уставе. Нужно сказать, что жильцы дома Патриарх, где такая парковка уже работает, поначалу относились к ней настороженно. Но со временем привыкли. Тем более что от дефицита машиномест не спасает и специализированная техника. Сейчас вместе с квартирами там продается всего одно место на паркинге.

В компании Дон-строй с этим не согласны. Мы не слышали о проблемах парковки от домовых комитетов наших объектов, сообщили нам в пресс-службе компании. Что касается автомобилей, припаркованных во дворе 'Алых парусов', то члены комитета говорят, что их оставляют жильцы дома, когда им это удобнее, чем заезжать в паркинг, или посетители офисов и спортивных клубов, располагающихся у нас.

В результате дефицита мест на парковке заставлена вся дворовая территория жилого комплекса Олимп на Мичуринском проспекте, комплекса по Можайскому шоссе, 2, комплекса Алые паруса. Проекты 'Дон-строя' вообще отличаются дефицитом парковочных мест и небольшой придомовой территорией, уставленной автомобилями, отмечает Елена Каширина.

Все они нуждаются в парковочных местах для своих клиентов. В результате у жильцов домов забирают машиноместа, которых им и так не хватает. Участники рынка объясняют сложившуюся ситуацию общим дефицитом мест под строительство. Когда площадь застройки ограничена, обеспечить всех жильцов машиноместами не позволяют размеры строительных площадок. Для некоторых жильцов выходом из положения становится аренда машиномест в бизнес-центрах и муниципальных домах около дома. Если они есть, конечно.

Действительно, соглашаются риэлтеры, первые этажи многокорпусных жилых комплексов занимают нежилые помещения. В них находятся офисы, рестораны, спортивные клубы, магазины.

К примеру, сооружение гаражей и парковок под Москвой-рекой (первый проект планируется реализовать на территории Золотого острова возле Кремля на дне протоки, омывающей остров, будет сооружен многоярусный гараж на 3 тыс. машиномест). Или над железнодорожными путями проект осенью этого года предложенный мэрией инвесторам для рассмотрения.

При этом стоимость аренды в подземном паркинге в среднем по Москве составляет от $250 до $1,5 тыс. в месяц. Участники рынка единодушны в одном: утвержденные правительством Москвы нормы плотности застройки (соотношение площади здания и размера придомовой территории, а также количество парковочных мест) и нормативы наличия машиномест давно устарели. Машин становится все больше, а места для парковок не прибавляется. Вероятно, поэтому время от времени возникают невероятные проекты устройства паркингов.

- В случаях, находящихся в пределах нашей компетенции, - заявил Владимир Ресин, - проблемы будут разрешены строго в установленные сроки и без привлечения средств городского бюджета.


Глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин огласил итоги работы комиссии, созданной для экстренного разрешения конфликтов на 34 столичных стройплощадках (их полный список опубликован в Известиях 25 ноября). А заодно рассказал о превентивных мерах, которые, по его мнению, больше не позволят недобросовестным застройщикам манипулировать деньгами и нервами доверчивых граждан.

Комиссия сгруппировала скандальные стройплощадки по округам, каждую группу курирует заместитель соответствующего префекта. По всем адресам определены четкие сроки. Начало строительства - от декабря 2005 года до марта 2006-го. Окончание - там, где часть работ уже проделана, - максимум 2007 год. Почти готовые объекты в экстренном порядке вводятся в эксплуатацию в течение ближайших двух месяцев.

Вне компетенции московского правительства оказалась новостройка Социальной инициативы на Большой Набережной улице. Здесь зафиксированы двойные продажи, по факту возбуждено уголовное дело. Перспективы дольщиков этого строительства неизвестны. Второй объект СИ из списка горячих строек - три корпуса на бульваре Маршала Рокоссовского - к счастью, пока не поступил в продажу. Эта площадка перейдет другому инвестору.

На особом положении ООО Мастерок. Компанией, которую, по версии Владимира Ресина, создали отставные полковники, решившие заработать денег, с 11 октября занимается другая комиссия. Итоги ее работы таковы: три почти завершенных объекта Мастерок доведет до конца, остальными восемью, где строительство толком не начиналось, столичные власти займутся отдельно.

Почти все стройки остались в прежних руках. Московские чиновники обещают застройщикам оперативно решать их проблемы, а дольщикам - не спускать с них глаз. Но кое-где хозяева заменены. Дом 18 стр. 1 по Щелковскому шоссе унаследует СУ-155, владение 30А по Дубнинской улице и владение 1-9 по Учинской достанутся СУ-83, нового инвестора найдет дом 22 по улице Фабрициуса.

Интересы граждан, инвестирующих в строительство жилья, по идее должен защищать Федеральный закон № 214, вступивший в силу 1 апреля 2005 года. Однако застройщики, напуганные беспрецедентными правами, дарованными этим законом физическим лицам, по сути игнорируют его, надеясь дождаться поправок. По сведениям Известий, критикам закона № 214 удалось наконец сломить сопротивление правового управления администрации президента. Кремлевские юристы полгода упорно отказывались согласовывать поправки, которые сделают закон более приемлемым для застройщиков. Весьма вероятно, что уже в этом году пакет поправок будет рассмотрен Госдумой в первом чтении.

- Чтобы ничего подобного больше не повторилось, - пообещал Ресин, - мэр подписал распоряжение не допускать до конкурса компании, не имеющие банковских гарантий. Будет запрещено брать с дольщиков деньги авансом - только после выполнения определенных этапов. Пока нет фундамента - вообще не продавать.

Разруливание скандалов между горожанами и застройщиками превращается в отдельную отрасль науки и бизнеса. Недавно группа социологов запатентовала способ сводить на нет градостроительные противостояния. С обладателем первого (и пока единственного) патента на полезную модель под названием Система разрешения конфликтов на строительных объектах - сотрудником Института социологии РАН Любовью Цой побеседовала корреспондент Известий Анна Гараненко.

Любовь Цой, социолог-конфликтолог: Подкупая инициативную группу, инвестор совершает большую ошибку

Любовь Цой: В классическом конфликте, как правило, две стороны. Здесь - три: помимо застройщиков и жителей, в нем участвует власть. Кроме того, он притягивает внимание политических движений (особенно в период выборов). Последнее обстоятельство опасно, поскольку обостряет конфликт, никак не помогая его разрешению.

известия: Чем градостроительный конфликт отличается от обычного?

Цой: Это был первый крупный случай противостояния горожан и застройщиков. С тех пор прошло 7 лет, а мы до сих пор на разных стройках выявляем одни и те же проблемы. Самая распространенная - дефицит информации. Застройщики не хотят и не умеют разговаривать с жителями - многие из них уверены, что, имея все документы и заплатив арендную плату, могут делать что угодно.

известия: В 1998 году вас привлекали для разрешения острого конфликта с жителями при строительстве Кутузовской развязки Третьего транспортного кольца.

Цой: Как правило, они плохо организованы - инициативные группы работают кто в лес, кто по дрова. Люди не чувствуют себя собственниками и почти не знают своих прав. Единственные, кто способен более или менее юридически грамотно отстаивать свои интересы, - это товарищества собственников жилья (ТСЖ).

известия: Какие закономерности вы обнаружили в поведении жителей?

Цой: Недостаток информации порождает страхи. Самые типичные - непрочный фундамент, подземные воды, дом на кладбище. Из других проблем - озеленение и шум во время строительства.

известия: Что волнует людей чаще всего?

Цой: Первым делом нужно иметь весь комплект исходно-разрешительной документации (ИРД). Очень частая жалоба жителей: нам не дают документов. А застройщик просто показал их одному, другому, третьему, на четвертом устал - вот тебе и обострение конфликта. Нужно предусмотреть место, куда люди могут прийти познакомиться с бумагами. Хорошо разместить там макет будущего здания. Каждый застройщик должен иметь человека, который бы профессионально информировал жителей, разъясняя ситуацию.

известия: Что могут сделать застройщики в ситуации намечающейся войны с общественностью?

Цой: Возможно, трещины были и раньше, а трубы проржавели от времени. Коммуникации в крупных городах изношены, и власть, привлекая инвесторов, вынуждает их вкладывать деньги в обновление сетей. В процессе строительства часто обнажаются проблемы ЖКХ, а жители поневоле связывают это со стройкой. Поэтому перед началом строительства застройщику желательно зафиксировать техническое состояние жилых домов на территории застройки.

известия: Ни одно разъяснение не поможет, если в доме появились трещины в фундаменте или полопались трубы.

Цой: Обязательно. На Западе это делается всегда, да и у нас все чаще. Например, жители не возражают, что строители работают до 10 вечера, если взамен те помогают ветеранам дома. Здесь очень важно договориться - и это проблема, потому что жители часто ничего не хотят, у них доминирует протестное сознание.

известия: Должен ли застройщик компенсировать людям неудобства?

Цой: Они должны иметь инициативную группу, которую бы знал весь дом. Нередко оказывается, что половина жителей с ней не знакомы. Тогда формируется другая группа, и они начинают бороться за власть. Инициативная группа должна освобождаться от крикунов и выбирать руководителей, которые могут юридически грамотно и небазарно разговаривать с другой стороной, - иначе их не будут слушать.

известия: Как правильно действовать жителям в ситуации конфликта?

Цой: Остановить стройку может только суд. Если цель протеста жителей - остановить стройку, им необходимо готовить документы в суд.

известия: Если цель - не получить выгоду, а остановить стройку?

Цой: Решив подкупить инициативную группу, застройщик совершает большую ошибку - информация об этом быстро расходится среди жителей, образуется следующая группа. И так до бесконечности. Инвесторам надо понимать: все должно быть прозрачно. Конфликт должен решиться в рамках права. Ведь город будет строиться - хотим мы этого или нет.

известия: Застройщики часто пытаются снять напряжение, заплатив инициативной группе. На этой почве возник целый бизнес.

Московские цены, или Играют все

Еще в самолете знакомлюсь с сочинским чиновником: Что, за недвижимостью едешь? Есть у меня несколько вариантов: два участка в Адлере и квартира в центре Сочи. Хочешь, сегодня поедем смотреть?. Это не случайность. Каждый третий сочинец стремится сыграть на стремительном росте цен, покупая и продавая недвижимость.

В Сочи - строительный бум. За полтора года цены на квартиры и землю выросли вдвое и даже больше. Под аккомпанемент заявлений об Олимпиаде город начинает меняться, а москвичи и северяне активно скупают в нем квартиры и землю. Вот как выглядит город глазами человека, приехавшего туда за недвижимостью.

Цены на землю тоже высоки, но все же не до такой степени, как говоpят: дороже, чем на Рублевке. Стоимость сотки в Сочи и впpавду доходит до 100 тыс. доллаpов, но это касается лишь участков под многоэтажное строительство. Сотка же под стpоительство индивидуального жилья стоит все-таки не более 30 тыс. доллаpов.

А цены и впpямь растут очень бурно: за полтора года стоимость квартир в Сочи удвоилась, многие земельные участки подорожали в 2-4 раза. Сегодня убитая тpидцатиметровая однокомнатная квартира в хрущевке стоит не меньше 47 тыс. доллаpов. Получается, что Сочи по ценам догоняет Москву.

Строительный бум

С начала 90-х крупного строительства в Сочи почти не было. В год возводили не более трех-четырех многоквартирных домов. И вдруг, в последние два года, - строительный бум. Сейчас здесь более соpока строек, что для города с 450-тысячным населением - весьма прилично.


На росте цен хотят сыграть все, и сегодня на сочинском побережье и в ущелье по дороге в Красную Поляну идет активная скупка земли. Причем любую новость спекулянты отыгpывают по полной пpогpамме. Так, стоило компании Юмако объявить о планах строительства гольф-клуба между Сочи и Красной Поляной, как окрестные сельскохозяйственные земли резко выросли в цене. Инвесторов не смутило, что там еще нет дорог и коммуникаций, а сроки pеализации проекта не опpеделены. Даже таксист, который вез меня в аэропорт, оказался быком: Я купил участок без коммуникаций и далеко от моря по полтоpы тысячи доллаpов за сотку, а когда будет достроена Окружная дорога, цена вырастет в тpи-четыpе раза.

Курортная недвижимость... При этих словах представляются роскошные виллы, поселки из коттеджей и таунхаусов, уютные малоквартирные комплексы. Увы, в Сочи пока строят только свечки-многоэтажки. И только в центральном районе города: именно здесь развита инфраструктура отдыха, а по побережью не проходит железная дорога. На остальных более чем ста километрах побережья Большого Сочи крупных строек пока нет.

В гоpоде перестали строить гостиницы (слишком долгий возврат денег) - застройщики переключились на строительство жилья для приезжих. По данным риэлтеров, до 80% квартир в новостройках покупают москвичи и северяне. Зачем? Ради моря и теплого климата. Покупают, чтобы перевезти родителей-пенсионеров к морю для постоянного проживания. Чтобы регулярно отправлять детей сюда на лето. Чтобы просто вложить деньги: бывают случаи, что квартиру оплачивают в Москве, даже не видя ее. Сочинская недвижимость становится объектом инвестирования для жителей всей России, точно так же как недвижимость на побережье Испании покупает вся Европа.

Московских застройщиков с громкими именами в Сочи пока нет. Зато на рынке куча клонов: Донстрой, Риалтекс, Ми-эль. Ряд московских компаний застолбили площадки в Большом Сочи, и только теперь, увидев динамику рынка, приступают к их развитию. Говорят, что большое количество площадок в Сочи принадлежит Интеко, но на строительном рынке эта компания пока не замечена. Интересно, что за последний месяц сразу два московских девелопера объявили о начале сочинских проектов. Интерросовский фонд Открытые инвестиции объявил о строительстве жилого комплекса в центре Сочи, а Новая площадь представила сразу три крупных проекта в Большом Сочи - в Красной Поляне (участок площадью 17 га), Лазаревском (28 га) и Имеретинской бухте (98 га).

Увлечение многоквартирными свечками - это болезнь роста и естественное поведение застройщиков на пустом рынке. Уже сегодня они готовят проекты малоэтажных комплексов и поселков коттеджей и таунхаусов на всем побережье. Интерес к проектам в Сочи очень велик: после Москвы и Подмосковья это, пожалуй, наиболее интересный рынок в России.

Александрийский маяк и русский Куршавель

Центр Сочи. Всего в 70 метрах от берега моря ввысь взмывает свечкой огромный, донстроевского масштаба небоскреб. Это Александрийский маяк - 24-этажный жилой комплекс с пятью этажами подземной парковки и большим клубно-развлекательным комплексом, самый яркий и скандальный проект в Сочи. Дом, даже наполовину построенный, резко контрастирует с окружающим пространством. Коренные сочинцы до сих пор недоумевают: как такое возможно? Город находится в сейсмической зоне, здесь очень сложные геологические условия, и не случайно в советские времена небоскребов в Сочи не строили. Маяк будоражит общественность и другим: он расположен прямо у моря, в первой санитарной зоне, а там разрешается присутствие только санаториев и пансионатов. Застройщик собирается обойти этот тонкий момент за счет названия - гостиница апартаментного типа. То есть все апартаменты будут проданы (владельцы, кстати, не смогут там прописаться), но в целом комплекс будет считаться гостиницей. Как к этому отнесутся власти при регистрации прав собственности на объект, пока непонятно.

Весьма модная тема в Сочи - апарт-комплексы, или жилые дома клубного типа с собственной инфраструктурой досуга и управляющей компанией. Первый такой комплекс - Катерина-Альпик - достраивается в Красной Поляне. Клуб особенно интересен именно как курортная недвижимость, поскольку управляющая компания не только круглогодично поддерживает высокий уровень сервиса, но и может сделать эту недвижимость доходной. На вpемя своего отсутствия хозяева могут пеpедать апартаменты управляющей компании (через аренду или доверительное управление), что обеспечит их владельцу от 4 до 12 процентов годовых.

Кстати, похожий красивый поход на элиту уже предпринимался на горнолыжном курорте Красная Поляна, совсем рядом с Сочи. Как рассказывают, за раскрутку Катерины-Альпик взялся Penny Lane, известный московский элитный риэлтер. Взялся со столичным напором и размахом: в частности, были презентации во французском Куршавеле и гламурнейшем московском клубе Осень. Однако пиар-натиск на бомонд успехом не увенчался: элита в Красную Поляну ехать не захотела. Сегодня Катерины-Альпик уже не позиционируется как de luxe, а подается как upper midle class. Интересно, что при высоких ценах (от 3 тыс. евро за кв. метр) наибольшим спросом пользуются небольшие апартаменты и студии.

Александрийский маяк - это и самый дорогой дом в Сочи. Вот здесь цены уж точно московские: 2500-5000 доллаpов за квадpатный метp. При этом квартиры большие - по 180 метpов. Более сотни элитных квартир стоимостью от полумиллиона долларов - для нынешнего Сочи это кажется перебором. Впрочем, рынок быстро развивается.

Красная Поляна как лыжно-пляжный курорт

Кстати, о Красной Поляне. Интерес к ней сегодня огромен. В августе в присутствии президента РФ был введен в строй комплекс тоннелей на автомобильной трассе Адлер-Красная Поляна. После этого дорога из аэропорта до горнолыжных подъемников сократилась до получаса (кстати, в Европе, этот путь обычно занимает часа два). И теперь из Сочи можно ездить кататься на лыжах, минуя горный серпантин. Говорят, что такие курорты (горные лыжи плюс теплое море) есть всего в нескольких странах: в Испании (Сьерра-Невада), Чили и Марокко.

Наш опыт хорошо вписывается в общемировые закономерности развития курортов - говорит Павел Пейсахзон, генеральный директор 'Юмако Реал Эстейт', - Первое - апартаменты не должны быть большими. Курортная недвижимость везде очень дорога, и потому людям на отдыхе достаточно студии или апартаментов площадью до 100 квадратов. К примеру, на Красной Поляне бюджеты людей на покупку недвижимости в среднем не превышают 300-350 тысяч долларов. И второе - новая недвижимость должна соответствоать стадии развития курорта. Сегодня по объективным причинам Красную Поляну нельзя позиционировать как курорт класса de luxe. Это очень молодой курорт, и сейчас идет процесс его обживания средним классом. Мировая практика показывает, что повышение статуса курорта происходит по мере развития инфраструктуры отдыха, и через определенные этапы не перескочить. Элита приходит после среднего класса, когда уже все есть - рестораны, магазины, дискотеки.

Другая проблема - сложности при покупке квартиры. Моя мать искала квартиру несколько месяцев, за это время она наслушалась историй о мошенничестве, - рассказывает москвич Андрей. - Причем схем особых не применяется, иногородних тупо кидают. К примеру, люди вносят аванс, а потом приходят - дверь закрыта и хозяев нет. В любом случае в чужом городе отстоять свои права малореально.

Вторичный рынок

Приезжающие в Сочи за недвижимостью смотрят квартиры и на вторичном рынке, но обычно все-таки не связываются со старым жилфондом. Квартиры очень дороги (в центральном районе Сочи - от 1600 доллаpов за квадpатный метp) и весьма плохого качества. За последние десять лет новостроек почти не было, а стаpые дома не ремонтировались и выглядят непрезентабельно. Даже в приличном кирпичном доме я заметил плесень под балконами. Вообще влажность - это серьезная проблема для местных жителей, а большинство приезжих над этим не задумывается. Во многих панельных домах перед сном хозяева сушат постельное белье утюгами.

По размеру участки одинаковые - шесть соток, именно столько выделялось местным жителям под дачи. Стоимость земли зависит от множества параметров, но главный - близость к морю. Все приезжие плохо знают город, но стремятся купить участок как можно ближе к морю. Отсюда ажиотажный спрос на участки в километровой зоне, - рассказывают риэлтеры. Другие важные факторы, влияющие на цену, - уклон участка, наличие коммуникаций и дорог, а также состояние документов. Последнее очень важно. Чистых с юридической токи зрения участков на рынке не более 20%, остальные - с истекшим сpоком аренды, незарегистрированным самостроем, существенными ограничениями на строительство или вообще без документов. Когда есть хоть какие-то документы, в рекламе об этом гордо объявляют: Хороший пакет документов!.

Земля и коттеджи

Свой дом у моря - для многих идеальный вариант. Те, кто приезжает в Сочи на постоянное место жительства, часто покупают землю под застройку или сразу готовый дом. При этом дома неpедко строятся с запасом, так, чтобы часть комнат можно было сдавать в аренду. Такие самодельные мини-гостиницы - это один из немногих способов ведения бизнеса в Сочи. Напpимеp, в Адлере в этом сезоне за комнату просили 1000-1500 рублей в день. В курортный сезон даже за тpи месяца за десять номеров набегает 15 тыс. доллаpов - сумма, на которую здесь можно жить год.

При строительстве дома возникают свои проблемы. В первые год-полтора иностранец в любой стране будет учиться на своих ошибках и дорого за них платить. Особенность Кавказа в том, что заплатишь по полной, - рассказывает Владимир, приехавший из Казахстана и построивший уже два дома в поселке Мирный, недалеко от абхазской границы. - Согласовывать проект строительства дома здесь можно несколько лет. Причем размер взяток не всегда будет иметь значение: деньги берут, а дело стоит. Потому что вы чужой. Исходя из своего опыта, я бы не рекомендовал покупать землю и строить без доверенного человека, знающего местную кухню.

При покупке готового дома или не достроя к юридическим проблемам добавляются и строительные риски. Дело в том, что Сочи кроме гористого рельефа имеет еще и сложную геологию грунтов. Качественно строить здесь трудно и дорого: приходится вбивать сваи, выискивать в земле неподвижные породы - в общем, целая наука. Если дом строился на продажу, то на стройке сэкономили и новый владелец ощутит этот довольно скоро. Я слышал кучу историй о домах, сползающих в море, о домах в стиле Пизанской башни. Выход один: при покупке приглашать специалиста по строительству и изучать историю создания дома. Некоторые москвичи так и делают, а северяне обычно покупают сердцем и не задумываются о таких мелочах.

Город контрастов

Строить самостоятельно сложно, и потому готовые дома стоят весьма дорого - все логично. Часто приходит покупатель, приносит фотографию красивого дома и говорит: 'Это мой дом на Кипре, и стоит он 250 тысяч евро. Я хочу такой же в Сочи. Недалеко от моря'. А в Сочи дом этого класса будет стоить 750 тысяч, - рассказывает Юрий Михальчук, директор сочинского филиала компании Аста элит. Это подтверждает и генеральный директор девелоперской компании Новая площадь - Сочи Виктор Мамонтов: Дом за 250 тысяч - это непрестижный район, отсутствие вида на море, плохое качество строительства и, возможно, неблагоприятное соседство. Хорошие коттеджи стоят от 500 тысяч доллаpов.

проживание, чтобы все-таки содрать с оставшихся запланированное? Не боятся оттолкнуть гостей навсегда? Как при этом можно конкурировать с иностранными курортами? Почему город застроился за последние годы без генплана, съев резервные территории, так что теперь негде сделать развязки, чтобы ликвидировать пробки? Как совместить грандиозные многомиллиардные проекты развития Большого Сочи с реальностью?

Я три дня ходил по Сочи. И чем больше я узнавал о городе, тем больше паззл не сходился, тем больше отдельные части воевали друг с другом. Почему при таком низком уровне сервиса, при сохраняющихся перебоях с водой и электричеством здесь рекордные цены на недвижимость? Почему билеты в Сочи в полтора-два раза дороже, чем в Турцию? Почему Сочи с каждым годом становится все дороже и дороже и, развиваясь как дорогой курорт, отсекает часть людей? Почему, когда отдыхающих мало, местные резко увеличивают цены на

А иногда я говорил себе: Нельзя быть таким пессимистом. Еще несколько лет назад Сочи загнивал. Здесь зимой процветал почти блокадный бизнес: во время регулярных отключений электричества разворачивалась сеть коммерческих палаток по продаже свечей и консервов. А сейчас в городе строительный бум. Благоустроили и замостили центр города. Построили Сочинскую ТЭС и тоннель в Красную Поляну, провели туда газ. Скоро будут новые подъемники. Да, по сравнению с альпийскими курортами это не впечатляет, но развитие идет....

Я ходил, смотрел и постоянно впадал в крайности. Иногда мне казалось, что в Сочи все не так. Что рост носит спекулятивный характер, что все мегапроекты (Олимпиада, перенос железной дороги с побережья в толщу гор, строительство насыпных островов на манер Дубая) - это чистый пиар для привлечения внимания. И нынешний рост просто отыгрывает эти ожидания.

Зачем покупают квартиры в Сочи

И потом я понял, что слишком многого хочу от Сочи. А у него своя жизнь. И сюда всегда будут ездить люди. И как Россия сидит на нефтяной трубе, так и Сочи живет за счет уникального местоположения - теплого моря, гор и буйной растительности. А того, кто привык стричь природную ренту, заставить что-то менять очень трудно. Но постепенно Сочи меняется, и надо помочь ему в этом. Потому что другого своего морского курорта у нас нет и не будет. Как любят говорить сочинцы, на огромную Россию приходится всего 400 километров побережья теплого моря.

- Пять лет назад оказался у знакомого в Сочи. У него трешка, куда ездит он с семьей и разные родственники. Город мне нравился и до этого, а тут подумал: а почему и мне не купить?

Вывести родителей с севера. Подготовить запасной аэродром, куда можно приземлиться на пенсии. Отвозить детей на все лето к морю. Выгодно вложить деньги. В истории Евгения М., Тридцатилетнего бизнесмена из Москвы, все эти резоны сложились вместе:

Стали искать землю под застройку. Тоже очень сложно: просроченные документы, доверенности на пятых лиц. Наконец через полгода мать нашла через знакомых участок земли под Адлером в Имеретинской бухте. Недалеко от абхазской границы. Там прекрасная природа, чистая вода, в заливе бывает до сотни дельфинов. Купил участок шесть соток за 12 тысяч доллаpов. Через год прикупил еще два, уже дороже. Сейчас они стоят по 35 тысяч.

Стали искать квартиру. На вторичном рынке - сплошное кидалово. Люди берут крупные задатки, а на сделку не выходят. Наверное, особенности курортного города: летом обманывают отдыхающих, зимой - друг друга. Пытались купить в новостройке. Там десять этажей построено, а ни проекта, ни разрешительных документов. Деньги за квартиры под приходный ордер принимают подозрительные армяне в десятиметровом офисе.

Планирую через некоторое время переехать в Сочи на постоянное местожительства. Почему? Москва надоела. Мне еще тpидцать лет, а я уже устал. В Москве постоянно то кашель, то голова болит, а в Сочи все болячки сразу проходят. Буду заниматься своей гостиницей и жить для себя.
На днях международное агентство Moody's Investors Service повысило рейтинг Москвы до Ваа2, что в глазах потенциальных инвесторов должно означать стабильность рынка и привлекательность вложений в городскую экономику, в частности в недвижимость. Иностранцы заинтересованы в реализации строительных проектов в российской столице, но их пугают бюрократические препоны.

Сейчас строю трехэтажный дом, который буду использовать как мини-гостиницу на 15 номеров. Уже построили хозблок с сауной и несколькими комнатами, на улице будет бассейн с подогреваемой водой. После открытия тоннеля на Красную Поляну от моего дома до подъемников можно доехать за тpидцать-соpок минут. Так что планирую, что летом отдыхающие приедут на моpе, а зимой - кататься на лыжах.

Непрозрачная система

Если отечественные компании давно смирились с особыми условиями ведения бизнеса в России, то иностранцы хотят, чтобы хотя бы разрешительный процесс был более прозрачным, а главное - предсказуемым. Еще одна национальная черта, наличие которой не отрицают даже в городской администрации - субъективный фактор, другими словами, поддержка проекта тем или иным влиятельным чиновником. Впрочем, оппоненты говорят, что только благодаря бюрократии и удается сохранить хотя бы относительное архитектурное единство Москвы.

Участники рынка утверждают, что в нашей стране самым простым этапом в процессе инвестирования является непосредственно строительство объекта, тогда как на Западе эта фаза считается наиболее сложной.

Застройщикам часто пеняют на огромную прибыль, которые в зависимости от сегмента рынка и конкретного объекта могут достигать 100%. Строители возражают, что инвестировать в столичную недвижимость отнюдь не легко. От появления бизнес-идеи до начала реализации проекта зачастую проходят годы, в течение которых тратит огромные деньги сначала на оформление площадки, затем - на получение разрешения на строительство и согласование условий инвестконтракта. При этом власти не могут дать твердых гарантий его реализации.

Победитель конкурса на подбор инвестора заранее даже представить себе не может, через какое время он получит все необходимые для начала работ разрешения, и во сколько ему это обойдется, - соглашается представитель одной из российских девелоперских компаний.

Дело даже не в количестве инстанций и сроках согласования, которые за рубежом тоже довольно длительные, поскольку речь идет о безопасности людей, а в непрозрачности системы принятия решений, - говорит представитель британской компании Chapman Taylor Кристиан Кулс.

Все участники рынка, к которым корреспондент Интерфакса обращался за комментариями, соглашались говорить о тонкостях взаимоотношений с городскими структурами лишь на условиях анонимности. В качестве оправдания наиболее часто звучал такой аргумент: У нас несколько проектов лежит на утверждении, и мы не хотим лишних проблем.

Директор по развитию компании Астера Марти Уилан считает, что идея одного окна существует но проблема в том, что любой чиновник на любом этапе может остановить процесс.

Сами представители исполнительной власти не видят в сложившейся системе согласования проекта ничего такого, что могло бы отпугнуть инвесторов, которые действуют по установленным правилам.

Прозрачная система

Тут-то и вступает в действие принцип одного окна для согласования подготовленных ГлавАПУ материалов ЗОС со всеми заинтересованными структурами, которые, по утверждению С.Бачуриной, проводятся без участия заявителя. Это задача ГлавАПУ, - утверждает она.

Порядок получения разрешения на строительство прописан в городских законах и постановлениях правительства Москвы, и должен соблюдаться всеми участниками инвестиционно-строительного процесса, - говорит представитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Светлана Бачурина. - По закону, чтобы построить в Москве какой-либо объект застройщик, обладающий правами на объект недвижимости (земля, здание) должен пройти три основных этапа. Во-первых, подготовить предпроектные предложения. На этой стадии он самостоятельно выбирает архитектурное бюро и с чиновниками не пересекается. Во-вторых, сдать эти предложения в ГлавАПУ для подготовки заключения о соответствии градостроительным требованиям (ЗОС). Если таких прав нет, придется принять участие в конкурсе.

По словам С.Бачуриной весь процесс, начиная с подготовки ЗОСа, занимает не более 5 месяцев, если изначальное предложение инвестора не противоречит утвержденной градостроительной документации. Задержка, как правило, происходит на этапе подготовки условий для реализации инвестпроекта, поскольку инвестор зачастую не соглашается на выдвигаемыми городом экономическими условиями. Такое случается, поскольку четкой схемы деления долей не существует, все зависит от конкретного проекта, - пояснила она.

Наконец, с полученным заключением застройщик отправляется в одно окно Москомархитектуры, которая выдает ему акт разрешенного использования для подготовки распорядительного документа, предоставляющего право проектирования и строительства в соответствии с полученным актом. Далее застройщик-инвестор обращается в префектуру административного округа, на территории которого расположен объект. Именно в префектуре согласовывают с заявителем тот вариант распорядительного документа с экономическими (по предложению ДЭПР) условиям, на которых город готов предоставить инвестору возможность реализовать проект.

Сомнительные сроки

Она подчеркнула, что действующий акт разрешенного использования, в отличие от прежнего ИРД содержит максимальные параметры, в границах которых возможно проектирование.

Главная наша беда - низкая исполнительская дисциплина госслужащих, - считает глава Ассоциации инвесторов Москвы Борис Фролов. Если бы чиновники четко выполняли свои обязательства и не чинили при помощи лазеек в законах дополнительные препятствия бизнесменам, это уже было бы большим шагом вперед, полагает собеседник Интерфакса.

Однако участники рынка считают названные сроки нереальными. Они указывают на то, что помимо организаций и ведомств, прямо поименованных в законе (типа СЭС, ГОЧС, Госпожнанзора и т.д.), к процессу согласований могут подключаться другие службы. Причем, их количество ничем не ограничивается. В законе написано просто - иные уполномоченные органы исполнительной власти, городские организации в пределах их компетенции, - говорят собеседники Интерфакса. В результате, количество требуемых подписей может вырасти до 250.

Сегодня бизнес просто не успевает адаптироваться к постоянно меняющемуся законодательству. Стране необходимы законы, которые не будут меняться 100 лет, - согласен с коллегой генеральный директор строительного концерна Крост Алексей Добашин. А председатель совета директоров компании Вашъ финансовый попечитель Василий Бойко отмечает, что несмотря на постоянные обещания властей облегчить процедуру согласований, кардинальных перемен пока не видно.

Еще одна проблема - постоянно меняющееся и усложняющееся законодательство в области градостроительства. Наш проект находится на завершающем этапе согласования, все инстанции уже пройдены, объемы зафиксированы, мы со дня на день ждем акта разрешенного использования и вдруг нам говорят, что поскольку вышло постановление о морфотипах (различные типы застройки в исторической части города, которые должны учитываться при сооружении новых объектов - Интерфакс) нам нужно провести дополнительное исследование на эту тему, - жалуется представитель крупной строительной компании.

Скорость прохождения проекта зависит от самого проекта, месторасположения объекта, от компании-застройщика, от имени архитектора, от близости инвестора к столичным властям и других субъективных факторов, - уверяют участники рынка. Впрочем, даже простейшие объекты согласовать бывает непросто. На оформление пакета документов для строительства небольшого офиса площадью 12-20 тыс. кв. метров по нашему опыту уходит до 2 лет, - говорит глава компании GVA Sawyer Камерон Сойер.

Участники рынка отмечают, что чем сложнее и оригинальнее проект, тем дольше он будет одолевать административные препоны. Например, проекты типовых домов согласовываются быстрее, чем индивидуальные.

Обходные пути

Начальник Горинспекции по контролю за использованием нежилого фонда Любовь Оборкина на заседании столичного правительства привела еще более показательный пример. Компании, задумавшей построить перед входом в собственный офис обычное крыльцо, пришлось получить согласования 10 организаций, затратив на это 9 месяцев и 60 тысяч рублей.

Во сколько реально обходятся разрешения можно определить, посмотрев по какой цене выставляются на рынке уже согласованные проекты. Если речь идет об объекте в пределах Садового кольца, то дешевле $1000 за кв. метр права на его реализацию приобрести вряд ли удастся, - говорит вице-президент Ассоциации гильдии риэлторов Константин Апрелев. Из этой суммы, по его словам, только $30-100 составляет авторский гонорар проектировщиков.

Не удивительно, что желающих идти официальным путем находится немного. Инвестору приходится искать пути, чтобы поскорее пройти согласительную процедуру. Технология многим известна, а кому неизвестна, лучше об этом даже не задумываться, - заявил по этому поводу депутат МГД Александр Крутов.

Впрочем, депутат МГД Михаил Москвин-Тарханов вообще сомневается в целесообразности введения практики одного окна в системе выдачи разрешений на строительство. Одно окно предполагает, что застройщик на входе подает пакет документов по списку, а на выходе получает ответ да или нет. Но такой механической системы принятия решений в вопросах строительства быть не может. Чиновники должны контактировать не только друг с другом, но и с проектировщиками, и с инвесторами, - считает депутат. М.Москвин-Тарханов подчеркнул, что действующая диалоговая система может быть оптимизирована, но не может быть отменена.

Компания Вашъ финансовый попечитель, официальным путем согласовывавшая свой проект семейного досугового центра Изумрудный город, затратила на это 2 года. У нас нет претензий к городским структурам, мы сознательно не форсировали этот процесс, поскольку параллельно занимались другими проектами, - предупреждает В.Бойко. Система одного окна, с которой компания столкнулась на уровне управы, предпринимателей не впечатлила. Мы сдали документы, а потом долго звонили и выясняли их судьбу, - говорит собеседник Интерфакса.



Главная --> Публикации