Главная --> Публикации --> Северо-восток — для любителей ставить на темную лошадку Наследование по закону: седьмая вода на киселе Как заработать на растущем рынке недвижимости Москвич снят с торгов Инвестиции в недвижимость юга европы

Недавно в правовых базах появилось решение арбитражного суда Северо-Западного округа (ФАС СЗО). Суд рассматривал иск муниципального унитарного предприятия “Ритуальные услуги” Кировского района Ленинградской области, которое обжаловало решение местной налоговой инспекции, начислившей кладбище налог на землю за 2001-2003 гг.

В жизни есть две неизбежные вещи — смерть и уплата налогов, гласит известная американская пословица. Налоговики из Ленинградской области решили совместить эти вещи и попытались обложить налогом землю на кладбище под Петербургом. Арбитражный суд Северо-Западного округа эту попытку пресек, но во многих других регионах “кладбищенский налог” был введен законодателями и успешно собирается.

“Ритуальные услуги” доказали суду, что платить налог все-таки не надо. Земля под кладбищем не находится ни в собственности, ни в аренде, ни в пожизненном владении, ни в постоянном бессрочном пользовании у муниципального предприятия, отмечает Ильюшихин. “У кладбища нет прав на землю, значит, оно не пользуется льготой, а в принципе, не является плательщиком налога на землю”, — говорит Ильюшихин.

Налоговики привели два довода, рассказывает гендиректор Юридического центра Северо-Западного региона Иван Ильюшихин, защищавший в суде интересы кладбища. Они утверждали, что раз у “Ритуальных услуг” есть выручка, то есть и обязанность платить налог на землю. Вдобавок кладбище в районе станции Мга Ленинградской железной дороги расположено вне населенного пункта, а закон о плате за землю освобождает от его уплаты лишь “земли общего пользования населенных пунктов”. Сотрудник “Ритуальных услуг” Кировского района Ленобласти не смогла вчера связать “Ведомости” с директором предприятия, а Ильюшихин не стал называть сумму претензий налоговой инспекции к своему клиенту.

“Это же хватило наглости еще и с покойников деньги брать!” — возмущается чиновник Минэкономразвития. По его словам, в мире земельный налог взимается только с частных кладбищ, которые берут с родственников похороненных “большие деньги, чтобы они лежали там в почете и непотревоженные”. Пока земля под кладбищем является не частной, а остается в общем пользовании, налог на землю не должны уплачивать ни ритуальные службы, ни родственники умерших, убежден он.

Еще в 2001 г. Высший арбитражный суд постановил, что даже если права предприятия на землю не оформлены, но оно ею фактически пользуется, то налог платить нужно. Но погребение умерших, которым занимаются “Ритуальные услуги”, не может считаться пользованием земельным участком, решил ФАС Северо-Западного округа. Абсурдна и идея, что “Ритуальные услуги” предоставляют землю в пользование покойникам, ведь они не могут считаться субъектами гражданского права, которые чем-нибудь владеют или пользуются, замечает обнаруживший это дело Дмитрий Костальгин, директор юридического департамента “Русфининвест-аудит”.

С 2005 г. земельный налог стал местным, теперь право вводить на своем уровне льготы получили муниципалитеты, напоминает гендиректор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин. Если до сих пор регионы могли расширять список льгот, введенный федеральным законом, то теперь они вправе вводить свой перечень, говорит он. Но как местные власти воспользуются этим правом, пока не известно, отмечает чиновник Минэкономразвития. В 2004 г. правительство Свердловской области установило для местных кладбищ 10%-ную ставку налога на землю, из-за чего они должны были заплатить порядка 6 млн руб.

Но у налоговиков другая позиция. Например, еще в декабре 2003 г. управление Федеральной налоговой службы по Республике Коми написало, что от земельного налога освобождаются только кладбища внутри поселений, а остальные должны облагаться “в общеустановленном порядке”. Такая формулировка содержится в законе о плате за землю, и ее применили к этому случаю. Но позицию налоговиков можно опротестовать, считает Костальгин.

Но любой передел, даже в рамках закона, - это конфликт. Обычно на "деловые завтраки" в "РГ" ходит один гость. Но на этот раз мы пригласили сразу двух чиновников, ведущих в стране специалистов по земельным отношениям. Это первый заместитель министра имущественных отношений Дмитрий АРАТСКИЙ и заместитель министра имущественных отношений Сергей МОЛОЖАВЫЙ. Очень уж тема сложна и горяча. Из-за чего конфликтуют Минимущество России и правительство Москвы? Почему директора предприятий требуют отдать им землю бесплатно? Что будет с российской землей, когда все все "поделят"? Оправдались ли надежды, возлагавшиеся на Земельный кодекс? Вот лишь некоторые из вопросов, которые мы затронули.

А вот московские кладбища на высокие земельные ставки не жалуются. За аренду земли (арендные платежи в данном случае заменяют налоговые) под столичными кладбищами ГУП “Ритуал” платит городу по льготной, “экономически обоснованной” ставке, рассказывает сотрудник предприятия. Она составляет 1 руб. за 1 га земли в год. А вот за 12 кладбищ в Подмосковье ГУП приходится платить по более высоким ставкам, подтвердил сотрудник предприятия. Ставки зависят от удаленности от столицы: чем ближе к Москве, тем дороже.
В России идет передел собственности. Мы написали эту фразу не ради красного словца и не как очередную "страшилку". Ради этого передела принимались Земельный кодекс, федеральные законы "О разграничении государственной собственности на землю" и "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Российская Федерация и ее субъекты делят землю друг с другом. Граждане пытаются приватизировать то, что принадлежало им на зыбком праве "постоянного бессрочного пользования". Заводы думают, как выкупить землю под своими цехами.

Земля тронулась?

И еще один шаг, на который пошла редакция, учитывая огромный интерес к имущественной теме. Мы пригласили поучаствовать в разговоре с чиновниками Ярослава РЫНДИНА, директора одного из московских предприятий, который в борьбе за землю под своими цехами дошел до Высшего арбитражного суда, но так ее и не добился.

Дмитрий Аратский: "Результаты есть, причем очень глубокие, практически по всем направлениям регулирования земельных отношений.

- Полтора года назад вступил в силу Земельный кодекс. С ним связывалась масса надежд. В итоге пришла ли земля в движение?

Второе: на федеральном уровне определены единые, "прозрачные" правила предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам. Теперь для этого не нужна масса согласований. И если "кое-где у нас порой" еще требуют обежать кучу инстанций, то это незаконно. Любой, чьи интересы ущемлены, может пойти в суд и пресечь действия (и бездействие) нерадивых чиновников.

Первое: значительно возросло количество сделок по приватизации земли. Если в течение 90-х годов выкуп земельных участков собственниками расположенной на них недвижимости был крайне вялотекущим процессом, то в прошлом году в целом по стране было продано более 36,6 тысячи таких участков.

Четвертое: сформулированы основы определения правового режима земельных участков всех категорий земель и условия их оборота, что уже сегодня нанесло удар по теневому рынку земли. Хотя должен сказать, что пока не определены законодательно "прозрачные", учитывающие мнение всех уровней власти и населения механизмы перевода земель из одной категории в другую, пока не реализованы общепринятые в мировой практике процедуры планирования развития территорий и их зонирования, до цивилизованных правил игры на рынке недвижимости далеко".

Третье: пошла на убыль порочная практика так называемого целевого предоставления земельных участков, когда правообладатель находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка отказывается от него не потому, что участок ему не нужен, а при условии его последующей передачи конкретным лицам, как будто эта земля его, хотя на самом деле судьба земельного участка после отказа от прав на него должна решаться на торгах.

Д.А.: "Вот именно - "фишка", которой к тому же не было. Есть усердно культивируемый миф, что один закон может вызвать перелом в экономике. Так не бывает. Для привлечения инвестиций необходим комплекс законодательно установленных условий, из которых Земельный кодекс заложил лишь одну компоненту - определил прозрачные правила приобретения в собственность и в аренду земельных участков, их оборота.

- Дмитрий Борисович, когда принимали Земельный кодекс, была такая "фишка", чтобы убедить оппонентов: мол, этот закон вызовет инвестиционный бум. И как с бумом?

- И тем не менее РСПП выступило с предложением внести изменения в Закон о введении в действие Земельного кодекса в части определения цены выкупа земли: говорят, что цена, по которой предпринимателей заставляют выкупать землю под заводами, равна цене поместья на Лазурном берегу. И что российская промышленность разорится, если выкупит землю под своими цехами.

Сергей Моложавый: "Вы сказали, что полтора года после принятия Земельного кодекса - срок достаточный, чтобы судить о результатах. Нет, это - мизерный срок. Только-только сейчас крупные предприятия, которые хотят разместить свои акции на мировом фондовом рынке, завершают оформление земельных отношений. Новолипецкий металлургический комбинат, Братский и Красноярский алюминиевые заводы только что выкупили землю. Теперь они двинут свои акции на рынок".

Такую ситуацию нужно менять, но вопрос - на что. Разговоры о том, что кто-то в рамках проведенной приватизации кому-то намекнул, будто вы, господа, покупая цеха, покупаете и землю, - это еще один миф. Начиная с 1992 года все указы Президента России содержали нормы о выкупе земли. Более того, этими актами устанавливались условия выкупа по нормативной цене, правила определения которой менялись, причем так, что она могла превышать рыночную стоимость земли. Поэтому мы считаем необходимым законодательно реализовать правило, согласно которому цена выкупа земельных участков под объектами недвижимости должна устанавливаться в размере рыночной стоимости земли, тем более что у нас есть закон об оценочной деятельности, есть соответствующее постановление Правительства о стандартах оценки, есть методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земли. Сложился и развивается институт независимых оценщиков.

Д.А.: Согласен, та формула расчета цены, которая содержится в Законе "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Законе "О введении в действие Земельного кодекса", породила немало проблем. По этим правилам цена рассчитывается от ставки налога, которая никак не связана с рыночной стоимостью земли, зато ежегодно индексируется. Это приводит к тому, что рано или поздно выкупная цена становится выше рыночной, что экономически блокирует процесс приватизации земли. В качестве примера приведу Рязанскую область, где выкупная цена земли уже раза в полтора превышает ее рыночную стоимость. Естественно, в таких условиях приватизация земли проблематична.

У Москвы - особенная стать?

При этом целесообразно ввести допущение о предоставлении по желанию покупателя рассрочки уплаты цены выкупа, причем лет на Ну а то, что ни один завод не может выкупить свою землю, это неправда, и мой коллега уже назвал примеры очень крупных предприятий, которые это сделали. Думаю, в этом году выкупивших будет раза в полтора-два больше, чем в прошлом. А игра на понижение цены вполне естественна, за ней стоит очевидный коммерческий интерес, желание в очередной раз "на грош купить пятаков". К тому же речь идет не столько о "промзонах" на городских окраинах и за городской чертой, рыночная стоимость которых как раз будет невелика, а об огромных массивах инвестиционно-привлекательных земель, расположенных в центрах крупных городов, которые можно будет перепродать с баснословным барышом".

Д.А.: "Это делается в строгом соответствии с федеральными законами и принятым в соответствии с ними постановлением Правительства Российской Федерации N 57 Глубокое заблуждение, будто федеральная власть не наделена полномочиями принимать решения о приватизации земли. Закон "О введении в действие Земельного кодекса" действительно содержит норму о том, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение земельными участками осуществляют органы местного самоуправления, если в законодательстве не установлено иное. А в законодательстве - в Федеральном законе о приватизации государственного и муниципального имущества - установлено, что в случае, если на земельных участках расположены приватизированные из федеральной собственности объекты недвижимости, то решение о приватизации таких земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации объектов недвижимости, то есть Минимуществом России и его территориальными органами. Что мы уже два года делаем по всей стране, а теперь развертываем этот процесс и в Москве. Действительно, есть нюансы. В частности, приватизировать можно лишь участок, поставленный на государственный кадастровый учет. Значит, должно быть проведено межевание, пройдены бюрократические инстанции, в частности, Москомзем, что требует много сил и времени. И тем не менее процесс начат".

- Почему Минимущество стало давать разрешения на приватизацию земли под бывшими федеральными предприятиями, не дожидаясь начала работы только что созданной комиссии по разграничению земель?

С.М.: "Там первыми подготовили нужный пакет документов. Ведь стартовые позиции у предприятий совершенно разные. Есть такие, где все документы хранятся десятилетиями, где в свое время провели межевание, и сейчас все, что им требуется, - сделать кадастровый план. А есть такие, где вообще нет никаких документов на землю".

- Напрашивается вопрос: почему Минимущество выбрало первой ласточкой приватизации именно типографию на Хорошевском шоссе? Чем она лучше, нежели другие?

Д.А.: "А кто сказал, что комиссия создана именно по этому поводу? При приватизации земли важно исследовать правовое состояние земельного участка. В частности, в статье 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и статьях 27 и 28 Земельного кодекса установлен исчерпывающий перечень случаев, когда приватизация земельного участка не допускается, и это связано в том числе с требованиями градостроительного, природоохранного законодательства. Поэтому комиссия призвана выработать предложения по упрощению выявления таких ограничений, что позволит Минимуществу и правительству Москвы максимально ускорить процедуру принятия решений о приватизации земельных участков при строгом разграничении их компетенции в соответствии с федеральным законодательством. Это первое.

- Зачем вообще понадобилось создавать "чисто московскую" согласительную комиссию, если в законах все так четко прописано?

- Не могли бы вы оценить московский закон о землепользовании и застройке, принятый недавно Мосгордумой в третьем чтении?

Второе. Набирает темпы процесс разграничения государственной собственности на землю. В случаях, когда земельные участки уже находятся в собственности Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, наша задача - максимально быстро зарегистрировать право федеральной собственности на такие участки. В иных случаях применяется процедура, предусмотренная Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю", в соответствии с которой Федеральный центр, субъекты Федерации и муниципалитеты составляют перечни земель, которые они предлагают отнести к своей собственности. Если налицо спор, применяется досудебная процедура урегулирования разногласий, для чего и создаются такие комиссии. А если и комиссия не в состоянии принять решение, дело направляется в суд. Но я надеюсь на плодотворную работу нашей комиссии".

- Дадим слово нашему гостю, директору одного из московских предприятий Ярославу Рындину, который, по его словам, потратил годы на борьбу за право приватизировать землю под своим заводом, который занят производством в сфере микроэлектроники.

Д.А.: "Не могу, пусть его оценивает прокуратура".

Д.А.: "Начну с конца. Мы все-таки рассчитываем, что будет принято постановление Правительства об общих принципах определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Это постановление закрепит принцип определения арендной платы исходя из рыночной цены земли, но не более рыночной величины арендной платы, что защитит инвесторов от беспредельного повышения арендной платы.

Ярослав Рындин: "До приватизации наше предприятие находилось в непосредственном ведении Госкомимущества. В план приватизации Госкомимущество включило пункт о том, что мы платим налог за землю. В законодательстве РФ сказано, что налог за землю платит ее собственник либо лицо, у которого участок в постоянном (бессрочном) пользовании. Значит, мы обладаем земельным участком на этом праве. Наше предприятие захотело зарегистрировать это право, однако в Москомземе отказали в выдаче кадастрового плана участка. Мы дошли до Высшего арбитражного суда, который решил, что мы можем восстановить право на землю лишь при наличии распорядительного акта со стороны Минимущества. Мы обращались в ваше министерство, но безрезультатно. Получается, мы в двойной блокаде - и от московских бюрократов, и от федералов. Тем временем наш стратегический инвестор приостановил инвестиции, уже вложив более 4 миллионов долларов, так как у нашего предприятия не урегулированы правоотношения на землю. Тем временем московские власти по сути принуждают нас взять в аренду собственную землю, но мы на это не пойдем, поскольку опасаемся, что Москва со временем выставит такие арендные ставки, что придется сворачивать производство".

Третье. Вам необходим кадастровый план, как того требует закон. Если Москомзем в течение месяца вам его не выдал, обращайтесь в суд о защите ваших интересов и выдаче плана в принудительном порядке. После выдачи кадастрового плана Минимущество может принять решение о приватизации, но только тогда, когда будет установлено, что вся недвижимость, расположенная на вашей земле, принадлежит вам на праве собственности.

Второе. Судя по вашим объяснениям, у вашей компании действительно есть право постоянного (бессрочного) пользования землей, приобретенное в порядке универсального правопреемства от унитарного предприятия, у которого в свою очередь это право возникло еще в советские времена. Я думаю, это признает любой суд. И для подтверждения этого не нужна никакая бумага из Минимущества, это норма закона.

Д.А.: "Не нужно. Повторяю, можно требовать выдачи кадастрового плана при неправомерном отказе или бездействии в судебном порядке. Это один из типичных способов, которыми московские власти тормозят приватизацию земель".

Я.Р.: "Значит, не нужно ждать разделения земли между Москвой и центром, на что часто ссылаются московские чиновники?"

С.М.: "Вот вы сказали - "самая дорогая земля". Во-первых, я призываю вас не верить цифрам, которые взяты с потолка. Точные цифры требуют точного расчета, а его нет. Во-вторых, кулуарно никто московскую землю не делит. Комиссия создана не для того, чтобы тихой сапой делить землю в Москве по принципу "это мне, а это тебе". Комиссия должна соблюсти процедуру, установленную федеральным законом, разрешить массу спорных частных ситуаций. Простой пример: на одном участке находятся два здания, одно - в собственности Москвы, другое - в собственности РФ, а земельный участок "ничей", права не оформлены. Над решением таких вопросов комиссия должна будет работать, изучая юридические факты и основания, правоустанавливающую документацию, когда нужно - архивы. Процесс обсуждения будет публичным, а не договоримся - в суд. Где тут кулуарность?"

- Допустим на секунду, что Лужков в корне неправ, что его люди нарушают массу федеральных законов. Но куда же смотрят федеральная власть, компетентные органы? Создается впечатление, что вопрос ценой в миллиарды долларов (а ведь в России нет более дорогой земли, чем московская) решается подковерно.

Д.А.: "На самом деле брать деньги за продажу права аренды незаконно, потому что с заключением договора аренды права и обязанности арендатора, в том числе возможность передавать эти права и обязанности третьим лицам, приобретаются автоматически, в силу федерального закона. Именно поэтому Правительство РФ приняло постановление о порядке проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков и права на заключение договоров их аренды, согласно которому победителем торгов выступает тот, кто предложил наивысшую цену за земельный участок или наивысший размер арендной платы соответственно. При этом арендная плата по заключаемому договору - рыночная и цена права аренды равна нулю, поскольку экономически определяется как разница между рыночной арендной платой и арендной платой, по которой заключен договор.

- Москва взимает с арендаторов помимо арендной платы также плату за право аренды. Если это незаконно, не наступит ли момент, когда Москве запретят это делать и все, кто платил, потребуют свои деньги назад? Что тогда будет, дефолт в московской казне?

Кто ж его посадит, он же памятник!

Принятая московскими властями практика приводит к серьезнейшим, губительным для развития рынка недвижимости в Москве юридическим и экономическим последствиям. Те, кто сегодня выкупил так называемое "право на совершение сделок с арендными правами", на самом деле уже оплатили стоимость земельного участка, не получив права собственности на него. То есть приватизация земли усилиями московской бюрократии предотвращена юридически незаконными экономическими мерами. Конечно, у всех, кто выкупил право аренды, сохраняется возможность пойти в суд и отстаивать свои права. Будет тогда дефолт или нет... давайте не будем прогнозировать".

Д.А.: "Отсутствие утвержденных Правительством поправочных коэффициентов не является основанием для отказа в приватизации земельного участка. Мы дали такое разъяснение нашим территориальным органам, и эту же позицию разделяет Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве".

- Читатели прислали массу вопросов к нашему "Деловому завтраку", вот некоторые из самых типичных. Пишут из Сергиево-Посадского района Московской области. Предприятие намеревалось выкупить землю под своими "коробками", но получило отрицательный ответ от районной администрации: пока нет поправочного коэффициента к стоимости земли, нет и приватизации.

Д.А.: "Надеюсь, что нет. Во-первых, кадастровая стоимость земли получена методом массовой оценки и лишь приближается к рыночной стоимости. Установление арендной платы в процентах от кадастровой стоимости неизбежно приведет либо к превышению арендной платы над ее рыночной величиной и торможению оборота земли, либо к занижению арендной платы и потере доходов бюджетов.

- Вопрос от ваших коллег, от Ленинградского комитета по управлению муниципальным имуществом. Планируется ли установление ставок арендной платы за землю на основании кадастровой оценки земель?

- Наш читатель Владимир Семенович в городе Ессентуки занимается ремонтом телевизоров. Он пишет, что в Ессентуках с 1 июня повышают плату за аренду помещения в 3,6 раза постановлением администрации города. Читатель спрашивает, есть ли федеральный закон, который ограничивает местные власти в праве так резко поднимать арендную плату?

Во-вторых, результаты оставляют желать лучшего. Возьмем столь широко разрекламированный московский опыт проведения кадастровой оценки земли. Если сравнить, кадастровая стоимость земли в Москве примерно в два раза выше стоимости выкупа права аренды. Последняя в свою очередь сложилась в процессе незаконного понуждения собственников недвижимости к выкупу права аренды земельных участков под этой недвижимостью и искусственно "взвинчена", так что вполне может оказаться выше рыночной стоимости земли, если к ее расчету применить традиционные методы оценки недвижимости. С нашей точки зрения, арендная плата должна устанавливаться в размере ее рыночной величины, определяемой оценщиком при оценке рыночной стоимости земельного участка".

Вот в Москве был спор. Прямо в центре столицы стоит фабрика "Свобода", производит мыло. Это нормальные рыночные отношения. Если читателю не нравится арендная ставка в Ессентуках, пусть переедет в пригород".

С.М.: "Что касается федеральной собственности, мы планируем перейти на рыночные ставки арендной платы повсеместно. В Москве с 1 января текущего года это уже сделано. Для примера: там, где аренда была 150-200 долларов за метр в год, сейчас 800-900 долларов за квадратный метр. Понятно, что арендаторов это возмущает. Но почему государство должно демпинговать? Если арендатор считает, что такие цены несуразны, можно попытаться оспорить это в суде или подобрать себе недвижимость подешевле, в менее престижном месте.

С.М.: "26 апреля 2002 года вступил в силу Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", допускающий приватизацию памятников, в том числе федерального значения. Но буквально через несколько месяцев после этого был принят Закон о культурном наследии, куда "московское лобби" вписало статью: вводится мораторий на приватизацию памятников федерального значения до вступления в силу закона о разграничении памятников. На самом деле никакого федерального закона о разграничении памятников быть не должно. Есть имеющее силу федерального закона постановление Верховного Совета РСФСР N 3020-1, его никто не отменял, по которому памятники федерального значения являются федеральной собственностью. Вопрос совершенно ясен, хотя московское правительство с этим не соглашается. А дальше получается то, чего и следовало ожидать. Памятники находятся в плохом состоянии, поскольку федеральный бюджет не может содержать такое количество памятников. Конечно, большинство памятников нужно передавать в частную собственность. Есть то, что нельзя приватизировать, куда нужно немедленно направить бюджетные деньги: Пашков дом, Исторический музей, еще несколько объектов. Все остальное - отдавать частникам. Правительство даже успело утвердить форму охранных обязательств, все было для этого готово. И тут как черт из табакерки появляется Закон о культурном наследии".

- Вопрос из Иркутска: скоро ли будет принят закон, позволяющий четко разделить объекты культурного наследия между федеральным центром и регионами?

Банк, решая вопрос о выдаче ипотечного кредита, непременно потребует определить рыночную стоимость выбранной потенциальным заемщиком квартиры. Это обязательный этап процедуры получения кредита: банку нужно знать, под залог чего он будет выдавать деньги. Потенциальному заемщику необходимо представлять, как происходит оценка, что для нее требуется и сколько она стоит.

Д.А: "Не дело органов государственной власти и органов местного самоуправления заниматься содержанием и извлечением доходов из использования имущества, которое вовсе не нужно для выполнения ими полномочий, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, принятыми по предметам их ведения. Законодательно полномочия должны определяться исчерпывающим образом и четко разграничиваться между уровнями власти, которые должны обеспечивать оборону и безопасность страны, выплачивать детские пособия и зарплату бюджетникам, строить и ремонтировать дороги, следить, чтобы воду, свет и тепло не отключали. А вот заниматься бизнесом во власти, управлять ресторанами, торговыми центрами, рынками и казино, прикрываясь вывеской "памятник", - атрибут теневого управления. Есть список наследия ЮНЕСКО, памятники общенационального значения - вот такие объекты следует сохранить в федеральной собственности и достойно их содержать, а все остальное должно найти хозяев, которые будут обязаны выполнять охранные обязательства по отношению к этим объектам и вкладывать деньги в их содержание. Это в русле разработанной Минимуществом России концепции повышения эффективности управления федеральным имуществом, правовую основу реализации которой призван быть внесенный в Правительство Российской Федерации проект закона о государственном и муниципальном имуществе, определяющий принципы решения проблемы, какое имущество следует оставить в государственной и муниципальной собственности, и реформирования имущественной сферы государственного и муниципального сектора экономики."

С оценщиком определились. Что дальше?

Оценщик, естественно, потребует от соискателя ипотечного кредита ряд документов, необходимых для проведения оценки. Копии этих документов потом будут приложены к отчету об оценке. К необходимым документам относятся:
свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи квартиры;
справки и документы БТИ: форма 11а, экспликация, поэтажный план;
для домов до 1960 года постройки справка о типе перекрытий в доме;
для домов до 1970 года постройки и высотой до семи этажей включительно справка о том, что данный дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением.

Оценка процесс непростой и требует от потенциального заемщика достаточно много времени и сил. Начинать следует с выбора независимого оценщика, причем не просто независимого, но и соответствующим образом лицензированного. Сейчас в Москве независимой оценкой недвижимости занимается около 100 компаний, но банки, выдающие ипотечные кредиты, работают только с некоторыми из них.
Выбор компании-оценщика для клиента банка понятие относительное. Обычно оценочную компанию ему указывает сам банк, что объясняется стремлением кредитора минимизировать свои риски.

Важный момент: оплачивать заказанные услуги рекомендуется через кассовый аппарат или через ближайшее отделение банка, работающего с физическими лицами, это безопаснее и законнее. Серьезные компании работают исключительно таким образом.

Собрать эти документы несложно, придется лишь потратить время. Когда все будет собрано, нужно обратиться в оценочную компанию и пригласить профессионального оценщика для осмотра выбранной квартиры. Но перед этим следует прийти в офис оценочной компании и заключить с нею договор на оказание услуг по оценке. У крупных фирм есть свои типовые договоры, поэтому их подписание не требует особых усилий.

Представители банка, выдающего ипотечный кредит, квартиру, т. е. предмет залога, сами обычно не осматривают для этого есть профессиональные оценщики. Поэтому первостепенная задача соискателя ипотечного кредита обеспечить доступ оценщика в квартиру для ее осмотра.

Если заказчику оценочных услуг предлагают оплатить их наличными в обмен на сомнительного вида квиток бумаги с размытой печатью, это первое свидетельство того, что соискатель ипотечного кредита связался не с теми людьми и рискует потерять деньги.

В Москве много типовых домов, их оценка проходит легко: дома можно сравнивать и проводить аналогии. Оценка загородного дома гораздо сложнее: почти все они индивидуальны многое будет зависеть от опыта оценщика.

Кредит под квартиру с незаконной перепланировкой не дадут

Не следует удивляться, что оценщик смотрит на квартиру, которую человек подобрал себе, не с точки зрения своего клиента, а с точки зрения потенциального покупателя этого жилья. Оценщик будет все фиксировать в специальном листе осмотра. Как известно, примерно десять основных параметров определяют 90 95% стоимости квартиры. К ним относятся: тип дома, год постройки, район, метраж квартиры, количество комнат в ней, этаж, на котором расположена квартира, техническо-инженерное обеспечение дома и квартиры, близость метро, удаленность от промышленных предприятий и т. д.
Оценщики считают, что на рыночную стоимость квартиры влияет и общее состояние дома (грязь, мусор, отваливающаяся штукатурка). Квартира в доме, в котором давно не проводился капитальный ремонт, стоит меньше, чем аналогичная на соседней улице, но в отремонтированном доме. Наличие проблемных соседей также снижает стоимость жилья.

Практически все банки требуют фотографии внутренних помещений квартиры, ее отделки, подъезда, лестничной клетки и двора. Договариваясь об осмотре квартиры с оценщиком, следует об этом помнить и не планировать данное мероприятие, скажем, на вечер, когда хорошие фотографии сделать трудно. Кстати, отсутствие фотографий повод для банка отказать в выдаче ипотечного кредита.

Существуют и другие нюансы. Например, в квартире сделана замечательная перепланировка, которая повышает привлекательность квартиры. Но если перепланировка не согласована и не подкреплена соответствующими разрешениями, банк под такую квартиру ипотечный кредит не выдаст.

Проданный товар возврату не подлежит

Подсчитанная оценочная стоимость квартиры будет указана в письменном отчете специализированной компании, за которым надо приехать в ее офис. При отсутствии взаимных претензий и несогласий в офисе подписывается акт сдачи-приемки услуг. Отчет нужно получить в двух экземплярах: один экземпляр предназначен для банка, где на его основании кредитный комитет банка будет рассматривать вопрос о выдаче ипотечного кредита. Второй экземпляр вправе потребовать страховая компания, которая будет вести страховое сопровождение ипотечной сделки.

Ипотечный кредит не выдадут, если оценочная стоимость квартиры (т. е. залога) окажется меньше запрашиваемой у банка суммы.

Стоит отметить и такой момент: если услуга по оценке квартиры выполнена, но банк по какой-то причине в выдаче кредита отказал, то деньги за услугу назад получить не удастся. Оценка квартиры отдельное и независимое звено в ипотечной цепочке, за итоговое решение кредитного комитета банка оценочная компания ответственности не несет.
Любовь - неописуемо прекрасное чувство. Но нередко она делает людей безрассудными. В стороне остаются любые материальные соображения как приземляющие высоту отношений. А потому часто они игнорируются даже в вопросах, цена которых особенно высока, - например, в сделках с недвижимостью.

Средняя стоимость услуги по независимой оценке квартиры в столице составляет 3 4 тыс. руб. В случае с элитным или загородным жильем, которое считается сложным для оценки, эта сумма может возрасти приблизительно в два раза.

Закон гласит: Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ). То есть, априори считается, что любое добро в ячейке общества приобретается на совместно заработанные средства. Даже если ни один из супругов никогда официально не трудоустраивался, предполагается, что он (а чаще - она) создавал своей драгоценной половине условия для успешного пополнения семейного бюджета.

Муж и жена - собственность чья?

На самом деле речь идет о трех годах с момента обнаружения обобранной половиной ее поражения в правах. Это означает, что даже в случае развода практически неизбежно обращение к бывшему супругу за согласием на продажу жилья (в том числе и прикупленного фактически без его материального участия в период безоблачных отношений). Правда, в процессе развода можно составить добровольное соглашение о разделе имущества (брачный договор). Еще надежнее - определить права сторон на недвижимость и прочее (либо зафиксировать раздел имущества и дальнейшее отсутствие материальных претензий) по суду и больше не зависеть от воли и настроения бывшего супруга.

Итак, на отчуждение недвижимости, совместно приобретенной в период брака, всегда требуется согласие супруга. Законодательная сила данного положения сохраняется сколь угодно долго. Некоторые юристы, не вдаваясь в детали, утверждают, что срок исковой давности в этом вопросе - три года. И у граждан создается иллюзия, что через три года после приобретения недвижимости (либо после расторжения брака) можно смело продавать совместно нажитое добро без разрешения.

Распространенный казус случается с теми, кто, собираясь совершить сделку с недвижимостью, при разводе не выполнил документальных формальностей - то есть не получил личный экземпляр свидетельства о расторжении брака и не поставил соответствующий штамп в паспорт. Сделка не может быть осуществлена таким гражданином - ни как разведенным, ни как женатым, - пока статус не будет подтвержден документально.

Недремлющее супружеское око

Если один из супругов в момент совершения сделки находится в отъезде, следует оформить соответствующее разрешение (в двух экземплярах) у другого нотариуса. Если же один из супругов в данный момент вне пределов родины, тогда разрешение оформляется в российском консульстве страны пребывания.

В действующем же браке не только продажа, но и покупка недвижимости происходит под контролем недремлющего супружеского ока. Поэтому при приобретении жилплощади на имя, допустим, жены муж обязан подписать заявление о согласии, то есть о том, что не возражает против подобного распоряжения общим капиталом.

Подобные документы важно очень точно и подробно оформлять. Например, следует обязательно уточнить, будет недвижимость продана или подарена, целиком или в долях с кем-либо, а также, что это за жилье, по какому адресу оно находится. Чем больше конкретики - тем меньше потом возможностей оспаривать законность сделки.

Больше конкретики - меньше хлопот

Любой совершеннолетний участник договора, не состоящий в браке, дополнительно обязан оформить заявление об этом, приняв на себя ответственность за умышленное сокрытие наличия значимых для сделки цепей Гименея. Делается это во избежание рисков, связанных с потенциальной возможностью опротестования сделки.

Надежнее всего, когда супруг может лично явиться на нотариальное удостоверение договора. При себе необходимо иметь свидетельство о браке либо свидетельство о разводе - если брак, в течение которого была приобретена недвижимость, прекращен. Также нужно иметь паспорта (если, к примеру, в паспорте вдовца стоит штамп о браке, требуется предоставить свидетельство о смерти супруга). И конечно, не следует забывать, что один из экземпляров заявления о согласии должен быть отправлен в регистрирующий орган вместе с договором.

Когда супруги ни при чем

Если сделка оформляется по доверенности, доверенное лицо может быть уполномочено подать заявление о семейном положении доверителя, то есть лица, от имени которого продается или приобретается недвижимость. Если в доверенности нет указаний о таком полномочии, к документу должно быть приложено личное (нотариально удостоверенное!) заявление доверителя. В противном случае возникнут проблемы с государственной регистрацией сделки.

Инвестировать средства в долевое участие в строительстве можно и без согласия благоверного. Пока долевка существует как финансовая операция, распоряжение деньгами происходит вроде бы самостоятельно. Но не надо обольщаться. Закон будет строго следить за соблюдением гражданских прав обоих супругов: квартира приобретается в браке, следовательно, супруг имеет законное право на долю в ней и легко докажет это через суд.

Не требуется согласия супругов на отчуждение недвижимости, полученной одним из них до вступления в брак, а также полученной в дар во время брака. Кроме того, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (например, дарения), поскольку недвижимость, наряду с другими видами имущества, является его собственностью (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ). Но учтите - к иным безвозмездным сделкам относится и приватизация жилья. Так что не спешите необдуманно отказываться от участия в приватизации совместно занимаемых квадратных метров в пользу супруга. Если вы все же решили отказаться, супруг, ставший единственным владельцем общей по жизни квартиры, сможет самостоятельно распорядиться жилплощадью на законных основаниях без вашего ведома.

Рассмотрим, к примеру, такую ситуацию: приватизация на имя одного из супругов той жилплощади, права на которую образовались в результате существенного вклада другого. Итак, в муниципальную трехкомнатную квартиру семья съехалась по обмену, причем у супруги была двушка, а у супруга - комната в коммуналке. Жена когда-то уже использовала свое право приватизации, и теперь сделать общую квартиру собственностью может только муж, приватизировав ее на свое имя. Для восстановления исторической справедливости можно отдарить супруге часть квартиры. А можно составить брачный контракт (непременно зарегистрировав его), по которому стороны приходят к соглашению, что супруга, учитывая ее вклад в общие квадратные метры, имеет право на 2/3 данной квартиры.

Брачный контракт? А почему бы и нет?

Брачный контракт составляется в трех экземплярах: по одному экземпляру получает каждая из сторон, а контрольный экземпляр остается в архиве нотариуса (в случае потери на его основе может быть оформлен дубликат). Впоследствии договор может быть изменен или расторгнут - желательно у того же нотариуса.

Таким образом, от нежелательных сюжетных поворотов при сделках с недвижимостью нередко спасает предусмотрительность, то есть в данном случае оформление брачного договора. Правовое содержание этого документа, условия его заключения и расторжения регулируются статьями 40-44 (гл. 8) Семейного кодекса РФ. Брачный договор оформляется у нотариуса. При себе нужно иметь паспорта, свидетельство о браке (если он уже зарегистрирован) и, желательно, правоустанавливающие документы на недвижимость, которая будет фигурировать в качестве предмета договора.

Правда, не любое распределение материальных благ может быть зафиксировано в брачном договоре. Закон гласит: Брачный договор не может содержать условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (п. 3 ст. 42 СК РФ). Поэтому принцип тебе - все, а мне - ничего не может быть соблюден ни из альтруистических побуждений, ни из желания подстраховаться на случай возможных неувязок с законом и риска конфискации.

Брачный договор теряет силу

Теоретически, предоставленный во время сделки вместо разрешения на отчуждение квартиры брачный договор не всегда стопроцентно гарантирует отсутствие претензий со стороны супруга. Поэтому всем будет спокойнее, если после составления договора, в котором отражен правовой режим собственности на жилье, муж и жена для его регистрации обратятся в территориальный орган Росрегистрации.

Составить брачный договор могут и лица, еще только собирающиеся в ЗАГС. Данный документ в соответствии с п. 1 ст. 41 СК РФ :вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. Но заключенный договор недействителен для продолжающих жить в гражданском браке, даже если они совместно ведут хозяйство и воспитывают общих детей: в имущественном положении подобные альянсы не имеют правового статуса.

Если же в брачном договоре между супругами перераспределяются права собственности на недвижимость (например, один наделяет другого правами на свою собственность, приобретенную до брака), это фактически становится сделкой по отчуждению недвижимости. Для нее собирается стандартный пакет документов, предыдущие договоры о собственности остаются в делах нотариуса, а составленный им новый (брачный) договор приобретает статус правоустанавливающего документа после государственной регистрации перехода прав.

Если по брачному контракту отчуждения собственности не произошло, на старых договорах собственности на недвижимость делается отметка о заключении брачного договора, регулирующего иной порядок прав.

Любящие родители обычно хотят и порой могут осчастливить чадо подарком в виде жилплощади. Но чадо, к примеру, женато на особе, не вызывающей у них ни симпатии, ни доверия. Если просто дать сыну денег на покупку жилья, не пришедшаяся ко двору невестка автоматически получит на него равные с мужем права. Можно приобрести недвижимость на свое имя, потом еще раз собрать документы и оформить дарственную на сына (но это и временные, и материальные затраты). А можно поступить проще - сразу оформить договор покупки в пользу третьего лица. Для этого и сын, и родители (либо один из них, оформив согласие другого) являются в нотариат и подписывают договор, в соответствии с которым мать (или отец) покупает квартиру на свои средства, но на имя сына. Тот становится правообладателем - собственником жилья. При этом права на квартиру рассматриваются как переданные ему безвозмездно (деньги-то уплачены родительские). А значит, при столь, увы, нередком случае избавления молодежи от брачных уз, сомнительная невестка не будет иметь прав на данную жилплощадь как на совместно нажитую.

В пользу третьего лица



Главная --> Публикации