Главная --> Публикации --> Никольская как улица абсурда Metro получила конкурента Закрытые фонды недвижимости как инструмент вложения финансовых ресурсов Апартаменты в законе Шарм французской ривьеры

О новом проекте Продимекса стало известно из опубликованного вчера постановления правительства Москвы.

Производители сахара всерьез увлеклись недвижимостью. Вслед за акционерами Русагро инвестировать в этот рынок решил и другой крупный производитель сахара - Продимекс. Компания собирается построить в районе Плющихи элитный жилой комплекс площадью около 50 тыс. кв. м, проект оценивается в $100 млн. Участники рынка объясняют действия компании низкой рентабельностью производства сахара.

Строительство планируется завершить к 2009 году, рассказал заместитель гендиректора Гардтекса Андрей Хмелеской. Объем инвестиций он назвать отказался. По оценке управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, объем инвестиций только в строительство составит не менее $100 млн.

Согласно этому документу, на месте выводимого из района Плющихи ОАО Гардтекс (Большой Саввинский переулок, вл. 2-4-6) будет построен жилой комплекс площадью 48 тыс. кв. м.

Продимекс - не первая сахарная компания, владельцы которой занялись недвижимостью. Еще с 1992 года в недвижимость инвестирует основной совладелец компании Русагро Вадим Мошкович, ставший одним из основателей девелоперской компании Авгур эстейт. Также, по данным участников рынка, экс-основной акционер Краснопресненского сахарорафинадного завода Андрей Чернышев может стать совладельцем крупного жилого комплекса в Большом Сити.

По данным системы СПАРК-Интерфакс, основным акционером фабрики является ЗАО Торговый дом Продимекс", входящее в холдинг Продимекс - один из крупнейших российских производителей сахара. Связаться с владельцем компании Игорем Худокормовым вчера не удалось, однако тот факт, что фабрика принадлежит Продимексу, Бизнесу подтвердил знакомый со структурой акционеров Гардтекса источник.

Напомним,в августе 2005 года Продимекс выставил на продажу две свои фабрики: Рамонский сахар в Воронежской области и Тимашевский завод в Самарской области. В планах Продимекса сократить количество принадлежащих компании заводов с 21 до 14-1 Однако участники рынка сомневаются, что прибыли от продажи заводов хватит для реализации проекта на Плющихе. За эти заводы вряд ли можно много выручить. Это малорентабельные предприятия, которые вряд ли кому-то понадобятся,- считает Князев из Русагро. С ним согласен и ведущий эксперт рынка сахара Института конъюнктуры аграрного рынка Евгений Иванов: Эти активы малоликвидны, скорее всего, Худокормов специально под этот проект понемногу выводил деньги из оборота своей компании.

Эксперты объясняют экспансию Продимекса на рынок недвижимости низкой - 3-5% - рентабельностью этого бизнеса. До сих пор многие владельцы сахарного бизнеса в России им занимаются во многом потому, что не решили, как им вложить свои средства,- говорит гендиректор сахарной компании Русагро Алексей Князев.

Саввинском переулке может достигнуть $300 млн. Стоимость квадратного метра на начальной стадии составит $4-7 тыс., при этом цены растут на 15-20% в год,- уточняет он.
За последние десять лет потребность в услугах архитекторов увеличилась в десятки раз. Строительный бум и стремление девелоперов выводить на рынок сложные по конструкции здания создало для архитектурных бюро колоссальный объем работ. Основным исполнителем считается Моспроект, который выступает кузницей кадров. Кроме того, сейчас в Москве работает ряд архитекторов, имена которых являются брэндами, что увеличивает себестоимость проекта на 5-10%.

Недвижимость - хорошее вложение средств, считают участники рынка сахара. Рентабельность сахарного бизнеса настолько мала, что недвижимость по сравнению с ним кажется сверхприбыльным предприятием: доходы отличаются в разы,- подчеркивает Князев из Русагро. Заместитель гендиректора агентства недвижимости Kalinka Realty Алексей Сидоров прогнозирует, что прибыльность проекта в Б.

Традиционно считается, что все профессиональные архитекторы Москвы выходцы из МАРХИ (Московский архитектурный институт). Свою деятельность они продолжают в крупных государственных проектных организациях. После этого наиболее талантливые архитекторы начинают самостоятельный малый или средний бизнес. Очень часто бюро создаются из числа выпускников МАРХИ некоторые предпочитают идти работать в уже существующие мастерские, однако наиболее дерзкие пробуют свои силы в собственном бизнесе,- говорит начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алена Бригаднова.

Архитектурная основа

Как отмечает генеральный директор компании КВ Инжиниринг Владимир Коллар, выбор у строителей элитного жилья, претендующих на серьезные проекты, достаточно широк: мастерская Сергея Скуратова, Юрия Григоряна (Меганом), Александра Скокана (Остоженка), Михаила Филиппова, Владимира Плотникова, Андрея Савина и т. д.

Основной кузницей профессиональных архитекторов выступает государственная организация Моспроект. Через эту структуру идет большинство заказов на проектирование зданий в Москве. В свою очередь сам Моспроект делится на множество дочерних структур, мастерских и т. д.

Как выбрать мастерскую

Если обращаешься к этим мастерам, то здесь есть подтверждение качества: то, что они создали, можно увидеть, пройти ногами. Известное имя архитектора - гарантия того, что дом будет хорошо продаваться,- подчеркивает Владимир Коллар.

Имяархитектора во многом может повлиять на ликвидность проекта. При выборе мастерской застройщик должен понимать, что он хочет получить на выходе. Хай-тек, модерн, классика - на разных стилях специализируются разные мастера. В некоторых архитектурных мастерских есть архитекторы, работающие в разных направлениях,- говорит Владимир Коллар.

Большинство строителей элитного жилья четко уяснили истину, что экономить на архитекторе нельзя. Сейчас большинство компаний стараются обращаться только к известным бюро и мастерским.

Как отмечает Алена Бригаднова, лучше всего, когда проект выполняется одним архитекторским бюро. В качестве отдельных специалистов могут привлекаться, например, конструктор или художник (предположим, если требуется разработать какие-то особенные элементы входной группы).

По его словам, при строительстве комплекса Дворянское гнездо его компания обратилась в архбюро Киселев и партнеры, нам был изначально предложен один из лучших архитекторов Москвы, который специализировался на хай-теке, но тогда его условия не были приняты. После выбрали бюро Уткина, так как нам был близок его почерк. По среде, по архитектурному облику прилегающих улиц мы считали, что дом должен быть в классическом стиле,- продолжает Коллар.

С нашей точки зрения, это не лучший подход. Концепция проекта получает гораздо более гармоничную реализацию, если разработкой всего проекта (как внешними, так и внутренними работами) занимаются одни и те же авторы,- считает госпожа Бригаднова.

Существует практика, когда архитектуру проекта выстраивает одно бюро, а дизайном интерьеров занимается другое.

Когда процесс управления ведется из двух точек, все идет намного медленнее. К сожалению, многие архитектурные бюро, работающие на рынке, не берутся за разработку документации в силу сложности задач. Одним из наглядных примеров может служитьдом на Левшинском, для проектирования которого также было принято решение обратиться к бюро Киселев и партнеры.

С ней соглашаются и большинство участников рынка. В идеале все должно делаться в одних стенах. Если все управляется одними людьми, работа происходит быстрее и качественнее. Когда стадия рабочей документации передается на сторону, приходится долго и трудно согласовывать проектные чертежи, амбиции архитекторов и разработчиков проектной документации сталкивается, процесс согласования затягивается,- рассказывает Владимир Коллар.

Помимо российских специалистов сегодня активно привлекаются архитекторы из-за рубежа. На российском рынке чувствуется дефицит подобных специалистов. Возможно, он связан с отсутствием у нас образовательной платформы в этой среде,- отмечает Алена Бригаднова.

Однако изначально оказалась высокой цена, а когда решились на их цену, у разработчиков был вал заказов и они просто не смогли взяться за нашу документацию. Тогда архитекторы сами порекомендовали нам другую компанию. В результате мы очень долго и нудно что-то согласовывали, пересогласовывали, убедились на собственном опыте, насколько это неправильно,- констатирует господин Коллар.

Не меньший довод - доскональное знание процедур согласования проекта в системе регулирующих инстанций.

Архитектор выстраивает пространство проекта, в целом,- поясняет она.- Его концепция должна очень гармонично вписаться в общий культурный пласт окружения. Видимо, по этой причине архитектурное проектирование - как принципиально важный этап проекта - застройщики, преимущественно, доверяют российским специалистам. Дополнительным аргументом выступает высокий профессионализм российских архитекторов.

Сколько стоит

Как отмечает Владимир Коллар, в случае когда привлекается иностранный архитектор, волей-неволей придется делать для него некую крышу в виде архбюро, работающего на рынке. Западная звезда может сделать архконцепцию, но у него нет лицензии на проектную деятельность. Рабочие чертежи ему делать не дадут, строительный рынок московский пока не допускает иностранных проектировщиков без сопровождения нашими проектировщиками. Генпроектировщик в любом случае должен быть российский,- продолжает генеральный директор КВ Инжиниринг.

Что касается типа домов, то у жилья бизнес-класса площадь больше, но в элитном жилье расценки выше. "Элитку архитектору строить интереснее, проекты оригинальнее,- подчеркивает Владимир Коллар.

Обычно стоимость работы архитектора определяется не числом квартир, а числом квадратных метров. Средняя цена - около 100 евро за квадратный метр. Она варьируется в зависимости от объема проекта.

Сегодня предпроектые проработки включают: архитектурную концепцию - 10-15% от общей стоимости проектных работ, сам проект - 50- 55%, рабочая документация- 30-40%. Общая стоимость проекта - $600 тыс. для дома на 10 квартир. Дом такого масштаба по определению элитный на 3,5-4 тыс. кв. м.

Также участники рынка признают, что кроме выгоды финансовой думают о выгоде имиджевой. Проектировать элитку престижнее и интереснее самому архитектору, такие дома работают на его имя. Теряя в прибыли с квадратного метра, (метров в бизнес-классе больше), архитектор выставит более высокую цену за работу по элитному дому и плюс к тому построит имиджевый объект.

Как резюмирует Алена Бригаднова, бизнес архитекторов в Москве на данном этапе процветает и не требует внушительных капиталовложений.

Архитекторы обычно берут $100-150 за квадратный метр, очень именитый архитектор- до 180 за квадратный метр, что в общей сумме составляет в среднем 10% от стоимости проектирования.

Умение себя подать - убедить клиента в собственной компетенции и исключительности.

Однако, ключевой ресурс, обеспечивающий успех (помимо таланта архитектора и его опыта),- обязательное наличие устойчивой клиентской базы.

Если до недавнего времени районы элитной застройки формировались хаотично, на основе отдельных, не взаимосвязанных маркетинговых идей, то теперь заказчики стараются формировать новые кварталы, объединенные общей концепцией,- говорит ведущий аналитик Paul's Yard Владимир Кудрявцев.

На рынке элитной недвижимости формируется новая тенденция. Речь идет о радикальном увеличении масштабов проектов. Теперь рынку предлагают уже не отдельные элитные дома, а целые кварталы, в которых уже просто неоткуда взяться случайным людям.

За счет эксклюзивности местоположения и величины территории застройки основным отличием новых элитных кварталов станет единовременная застройка всего района и единая концепция, поясняет консультант по недвижимости Kirsanova Realty Ирина Воробьева.

Комплексное преимущество

Возведение целого квартала предполагает одновременное завершение строительства всех домов. Таким образом, покупателю заблаговременно понятно окружение его жилья, как правило, равное социальное окружение - один из ключевых факторов престижности, привлекательности элитной застройки, отметила начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алена Бригаднова. К тому же, в этом случае покупатель может быть уверенным, что рядом в ближайшее время не начнется новая стройка,- пояснила она. С этим согласна и Ирина Воробьева: Например, та же самая Остоженка застраивалась разными девелоперами в разное время, и клиент не знал, что может оказаться по соседству с ним. В случае комплексного освоения территории есть четкое понимание всего района и, главное, осознание того, что не все время будешь жить на стройке.

Специалисты девелоперской компании КВ Инжиниринг отмечают, что комплексное освоение участка также поможет застройщику более грамотно решить вопрос с инфраструктурой, причем не только с внешней, но и с внутренней. Проще сделать инженерную инфраструктуру для нескольких соседствующих домов, чем подводить коммуникации к каждому отдельно стоящему дому,- разъяснили в компании.

Также существенным преимуществом новых элитных кварталов станет совмещение на территории единого комплекса зданий как жилых, так и коммерческих площадей. Подобная практика уже давно стала нормальным явлением для западного рынка недвижимости.

Вторым несомненным преимуществом выступает просторная придомовая территория комплекса, состоящая из объединенных двориков каждого дома. По словам Алены Бригадновой, широкое внутреннее пространство существенно увеличивает привлекательность застройки, позволяет избежать высоких заборов, обычно отгораживающих элитный дом от соседнего окружения.

Однако создать такой проект крайне непросто. Старый город - излюбленное место элитных застройщиков - на территории которого располагается много памятников архитектуры, зачастую не позволяет произвести столь масштабную работу.

Элитный квартал сегодня

Учитывая возникающие сложности, которые мешают в полной мере создать продукт, отвечающий всем требованиям комплексной застройки, эксперты выделяют всего два проекта, более или менее соответствующие основным параметрам элитного квартала: Золотая миля и Квартал на Патриарших.

Возьмем, к примеру, Китай-город. Выделить крупные площадки под новое строительство в этом районе довольно трудно, поскольку здесь расположено много исторических особняков, являющихся памятниками архитектуры и не подлежащих сносу,- разъясняет сложности комплексной застройки центра Москвы генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. По ее словам, единственное, что остается - их реконструировать, а это требует от инвесторов больших вложений, чем при точечном строительстве.

Второй элитный квартал Москвы - проект девелоперской компании СтройинкомК Квартал на Патриарших, расположенный в районе Козихинского и Палашевского переулков рядом с метро Тверская. Алена Бригаднова рассказала, что на территории квартала построено четыре элитных комплекса: пятиэтажный Солидный дом на 17 квартир, восьмиэтажный дом Московская эклектика, рассчитанный на 41 квартиру, Патриархальный особняк, а также комплекс переменной этажности Сад-Лабиринт на 28 квартир. Однако, несмотря на высокие характеристики самого комплекса зданий, по мнению заместителя генерального директора компании Новый город Натальи Ветлугиной, Квартал на Патриарших не является однородным, новые дома строятся среди старых. Как следствие, строительство здесь может продолжаться еще долго - остается много зданий, судьба которых непонятна: то ли их будут сносить, то ли они так и дальше торчать, делая район очень разношерстным,- считает Наталья Ветлугина.

Строительство района Золотая миля, девелоперами которого выступили компании Баркли, MCD-групп и Дон-строй, практически завершено: сейчас здесь возводится несколько последних домов. Главная отличительная черта Золотой мили, расположенной между Пречистенской набережной и Остоженкой- единая застройка домов класса А и, как следствие, отсутствие социальной градации, поясняет управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт. Все жители Золотой мили принадлежат к определенному статусу, и поэтому можно смело говорить, что Золотая миля - город миллионеров,- поясняет она.

и завтра

Ее мнение разделяет и Наталья Новикова, добавляя, что большинство районов в пределах Садового кольца сложно отнести к элитным, и именно по причине отсутствия в них однородной элитной застройки. По ее словам, если в таких районах и есть дорогие дома, но они являются примерами точечной застройки.

Среди вероятных претендентов управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев также выделяет Итальянский квартал на Долгоруковской улице, вл.

За прошедший год на рынке столичной недвижимости появилось несколько проектов, которые в обозримом будущем могут пополнить список элитных кварталов. Среди них резиденция Чистые пруды на пересечении Подсосенского и Барашевского переулков, окончание строительства которой запланировано на 2006 год. Здесь будет возведен один клубный дом, несколько частных домов, а также шесть особняков. По данным компании Blackwood, в III квартале средняя цена квадратного метра новостроек в районе Чистых прудов составила $4-9 тыс., на вторичном рынке- $3,8-10 тыс. Впрочем, Наталья Ветлугина полагает, что о резиденции Чистые пруды слишком рано говорить как о свершившемся факте.

Также следует отметить начало работ по проекту М-девелопмент (входит в УК Уникор) по которому рядом с метро Фрунзенская появится небольшой элитный квартал на месте завода Каучук.

21-23, а также совместный проект группы компаний МИАН и компании Ингеоком Театральный квартал на Большой Дмитровке, вл. 9 и в Камергерском переулке, вл.

По предварительным данным, здесь сохранится не так уж много старых зданий: административное здание Красного Октября, Дом на набережной, Театр эстрады и еще ряд объектов, представляющих историческую ценность, рассказывает Наталья Новикова. По ее данным, цены на квартиры здесь будут доходить до $25 тыс. за квадратный метр. С ее оценками соглашается и Алена Бригаднова: По оценкам экспертов, проект, в случае успешной своей реализации, имеет все основания для того, чтобы стать первым действительно элитным районом Москвы.

Но особенно сильно рынок ждет старта затянувшегося проекта Золотой остров. На территории площадью не менее 40 га будет возведен целый квартал: здесь будет располагаться не только элитное жилье, но и офисные и торговые помещения. Наталья Ветлугина отмечает, что Болотный остров- идеальное место, где застройщик имеет возможность реализовать свою концепцию на отдельном участке земли, который к тому же находится в столь привлекательном месте.

для обычных квартир и в пределах $12 тыс. для пентхаусов.

Еще одним элитным районом может стать Парк-Сити на набережной Тараса Шевченко - совместный проект группы компаний ПИК и Абсолютбанка. Здесь будет построено около 200 тыс. кв. м. жилья, а также 100 тыс. кв. м. коммерческих площадей. Ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев не исключает возможности, что Парк-Сити может впоследствии стать и кварталом бизнес-класса. Если Золотой остров - это полноценный потенциальный элитный квартал, то Парк-Сити, в зависимости от концепции, которая будет реализована застройщиком, может в принципе стать как элитным, так и бизнес-кварталом,- полагает он. Стоимость квадратного метра жилья в Парк-Сити будет варьироваться на уровне $6-9 тыс.

Под эгидой Ассоциации крупнейшие московские девелоперы сомкнули плотнее ряды и ринулись в бой. Причем официально бой объявлен не только законам, ущемляющим интересы строителей, но и недобросовестности и непрофессионализму участников рынка. Но если в возможности успешной реализации первой задачи сомневаться не приходится, то воплощение остальных под большим вопросом.

За пределами Садового кольца также формируются новые элитные кварталы. Как пример, эксперты рынка выделяют, проект Ближняя дача (застройщик - Стройиндустрия АГ). Квартал расположен недалеко от Кутузовского проспекта, по соседству располагается Волынский лес, а на территории самого комплекса находится двухсотлетняя липовая аллея, рассказывает Наталья Новикова. Цены на квартиры здесь варьируются от $4,5 тыс. до $10 тыс. за квадратный метр.
Ничто так не объединяет людей, как общая проблема. Эта истина нынешней осенью получила очередное подтверждение. Инициаторы создания новой организации Ассоциации строителей России (АСР) не скрывают, что ее рождение было вызвано федеральным законом № 214 об участии в долевом строительстве.

По словам председателя юридического совета Российского фонда защиты прав потребителей Ольги Алексеевой, за три года работы она не видела ни одного договора долевого участия, оформленного в соответствии с требованиями закона о защите прав потребителей. Нет ни одного договора, где права дольщика не ущемлялись бы намеренно такое заявление сделала она на круглом столе Факторы, препятствующие развитию строительного сектора России в октябре этого года. По ее словам, фонд просто утопает в жалобах обманутых или неудовлетворенных дольщиков, так что возникла необходимость в создании специального отдела для разрешения вопросов по договорам долевого участия.

Не боги горшки обжигают

Тот факт, что Ассоциация cтроителей России возникла только сейчас, когда по строительному рынку катком прошелся 214-й закон, лишний раз подтверждает, что до 1 апреля этого года столичным девелоперам жилось в целом неплохо. В отличие, кстати, от дольщиков.

Получилось то, что теперь при возникновении подобных недоразумений отстаивать свои права в судах пришлось бы девелоперам. Поскольку закон предоставляет дольщику практически неограниченные возможности по одностороннему расторжению договора и взысканию штрафов с застройщика за любые провинности. В свою очередь, если обязательства нарушил потребитель, компания может добиваться справедливости только в судебном порядке. Впрочем, это не единственный пункт закона, вызывающий возмущение девелоперов. Много нелицеприятного говорилось и о порядке заключения договора, по которому застройщик, прежде чем собирать деньги, должен получить государственную регистрацию права собственности или аренды на земельный участок. А эта процедура в нашей стране затягивается не на одну неделю.

Комментируя эти факты, строители говорят, что, да, недоразумения случались, и дело порой доходило до судебных разбирательств. Но, мол, в 90% случаев суд все равно становился на сторону дольщиков, так что о незащищенности последних речи быть не может. Мы специально проанализировали 80 794 договора долевого участия, заключенных в прошлом году, говорит вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин, из этих 80 с лишним тысяч в 518 случаях (0,9%) были расторжения договоров либо по инициативе компании (233 договора), либо по инициативе дольщиков (285 договоров). В 194 случаях дело дошло до судебных разбирательств, из них в 144 случаях суды вынесли решение в пользу дольщиков и только в 44 случаях в пользу компании. От общего числа заключенных договоров это составило 0,073%. С этими данными согласуется и проведенное Верховным судом РФ обобщение практики участия граждан в строительстве, в соответствии с которым 80% судебных решений было вынесено в пользу граждан. То есть существовала практика, которая в принципе нормально защищала права потребителя. А что получилось сейчас?

Последний вариант, кстати, сразу дает заметное повышение себестоимости квадратного метра.

У экспертов вызывает недоумение и параграф о солидарной ответственности банков и девелоперов в случае, если застройщик привлекает на объект как банковские инвестиции, так и средства дольщиков. Это положение закона привело к тому, что банки почти полностью самоустранились из процесса, оставив девелоперов перед малоприятным выбором: либо привлекать на строительство деньги населения, либо полностью переходить на дорогостоящие банковские кредиты.

Кроме того, закон не соответствует ГК. Например, его 145-я статья подразумевает, что сделка может быть частично исполнена до регистрации. А закон утверждает, что договор вступает в силу только после регистрации. Но если мы сначала регистрируем, а потом берем деньги, то мы регистрируем договор, не подтвержденный никакими обязательствами, кроме пожелания. И наконец, закон не решает основной задачи: он не дает увеличение объемов строительства, уменьшения цены и защиты граждан.

Претензии к закону у нас сводятся к трем вещам, объясняет президент строительной компании Баркли Леонид Казинец, первое закон непрактичен. Многие его нормы не имеют корреляций с реальной жизнью. Например, по закону строитель должен сдавать объект не позднее двух месяцев после приемки объекта в эксплуатацию. Но, если мы посмотрим перечень документов в Москве, то два месяца это нереально.

В связи с такими спорами было принято решение внести изменения в закон о защите прав потребителей. Но уже ко второму чтению решили, что только процедурных моментов, защищающих права потребителей, мало. Чтобы достигнуть большего баланса, были разработаны специальные нормы регулирования долевого строительства. Потому что строители, предлагая заключать договоры соинвестирования, навязывали условия, выгодные только им. К примеру, в них часто не предусматривалось ни неустоек, ни четкой ответственности за сроки и качество.

Закон, которого ждали. И дождались

Если вы заглянете на сайт Госдумы, то увидите, что в первом чтении закон назывался О внесении изменений в закон о защите прав потребителей, рассказывает ведущий юрисконсульт направления Городское хозяйство фонда Институт экономики города Дмитрий Гордеев. Почему так получилось? В 2002 году Верховный суд РФ обобщил практику участия граждан в строительстве и пришел к выводу, что все варианты вложения потребителей в строительство сводятся в итоге к договору бытового строительного подряда. А на него распространяется закон о защите прав потребителей. Строители в свою очередь утверждали, что граждане являются не потребителями, а инвесторами.

Почему? Возможно, потому, что до последнего не верили, что закон, с которым до этого они мирно уживались, вдруг покажет зубы. Да такие зубы, что палец в рот не клади рискуешь руки лишиться. Это сейчас опомнившиеся застройщики трубят во все трубы и кричат, что с ними никто не посоветовался.

Многие противники закона возражают, что закон совсем не беспристрастен. Есть предположения о существовании сильного лобби со стороны банков, которым, естественно, выгодно стать основным источником инвестиций для девелопмента. Однако обсуждение законопроекта без какого-либо внешнего давления возможно только в вакууме. Поэтому вызывает удивление не то, что в процессе принятия кто-то сумел пролоббировать свои интересы, а то, что этого не сумела сделать наиболее заинтересованная сторона девелоперы.

Но в нужный момент строители, как и русские князья в канун нашествия татаро-монголов, были разрознены и не успели объединиться перед лицом видимой опасности. Впрочем, старые ошибки учтены. В лице АСР строители консолидировали свои силы и теперь намерены не на жизнь, а на смерть защищать свои интересы.

Надо сказать, что законопроект О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья был внесен Думу еще в январе 2002 года депутатами Иваном Грачевым и Петром Шелищем. Концепция нового проекта закона обсуждалась с 2003 года. Первое чтение законопроекта состоялось в Думе еще в мае 2004 года.

Чтобы в полной мере оправдать появление на сцене, АСР провозгласила своими целями выработку новых СНиПов, выход на международный рынок, повышение инвестиционной привлекательности российского рынка, развитие ипотеки. Среди обнародованных задач лицензирование деятельности строительных организаций, кадровое обеспечение, обучение и повышение квалификации сотрудников девелоперских компаний.

От закона до порядка не один шаг

Объявляя о своем существовании, АСР пообещала возложить на себя груз проблем, довлеющих сегодня над российской строительной отраслью. Помимо необходимости исправить закон ассоциация вспомнила о таких актуальных проблемах, как хромающее качество строительства, низкий профессионализм многих участников рынка, неразвитость ипотеки новостроек.

Сначала разберемся со вторым пунктом

При всем обилии жалоб от дольщиков за прошлый год в Москве по договорам долевого участия было привлечено более $1,2 млрд. О растущем спросе на новое жилье свидетельствуют как риэлторы, так и представители ипотечных банков. В таких условиях стремление девелоперов к совершенству причем за свой счет до этой весны проявлялось не очень явно.

Насколько этот груз окажется по плечу ассоциации покажет следующий год. Вариантов развития событий два. Первый АСР становится реальной силой на рынке, которая вырабатывает правила игры, лоббирует интересы строителей и охраняет имидж профессионального застройщика. Второй АСР активно действует в области законодательства, пробивает брешь в законодательном щите и ограничивается в других сферах пиаром. Пока наиболее вероятным представляется второй вариант. Такой прогноз основывается на действиях, которые уже предприняты ассоциацией, а также на видимом отсутствии мотивации в действиях на других фронтах.

Так, в частности, на вопрос, чем все-таки плох закон для потребителей, президент АСР Николай Кошман дал такое объяснение: Например, потребитель срывает сроки платежей в течение трех месяцев. Мы не имеем права никак на него подействовать, кроме как подать в суд. Пока идет разбирательство, время уходит, мы в итоге не сдаем объект в срок. И должны платить за это штраф тому же дольщику, который сорвал нам финансирование.

К сожалению, и сейчас аргументация девелоперов такова, что интересы дольщиков в ней играют роль своеобразного щита. Поднимая его, девелоперы сразу убивают двух зайцев: добиваются большей весомости своих доводов и создают себе привлекательный имидж в глазах общественности.

Другой фактор, который автоматически снижает мотивацию девелоперов на качественные перемены, грядущий дефицит новостроек. Абсолютно все объекты первичного рынка недвижимости за последний месяц выросли в цене от 1,5 до 3% в зависимости от объекта, говорит директор управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Оксана Каарма. В то же время в связи со вступлением в силу закона о долевом участии резко сократилось количество объектов на рынке. Поэтому сегодня наблюдается большой разрыв между спросом и предложением.

Теоретически такая ситуация, конечно, возможна. Но практика показывает, что главное желание основной массы дольщиков как можно быстрее получить в собственность готовую квартиру. Какой резон им срывать сроки? Чтобы высудить штраф? Выгода подобного хода для потребителей довольно сомнительна.

Хотелось бы надеятся, что все это не остановит АСР на пути к цивилизованному рынку, но природный скептицизм порой берет вверх. Особенно при разборе тех действий, которые уже предприняты ассоциацией для осуществления своих целей.

Если прогнозы риэлторов оправдаются, то для девелоперов исчезнет необходимость бороться за качество строительства: ведь главным и единственным стимулом к совершенствованию в условиях рыночной экономики является конкуренция. А она фактически исчезнет.

Вся эта кипучая деятельность преследует две цели явную и скрытую. Очевидная цель доказать власти свое право голоса на будущее. Дело в том, что сегодняшний законодательный процесс идет своим чередом. Серия поправок была разработана еще весной, теперь ожидается, что Госдума рассмотрит и примет ее до конца года.

Дыма много. Только тепла от него никакого

За короткий период своего существования АСР успела поднять довольно громкий шум по поводу 214-го закона. 13 октября было проведено заседание круглого стола с участием экспертов и законодателей, а 24 октября Николай Кошман официально обратился к председателю Госдумы РФ Борису Грызлову. В нем президент АСР предложил провести в конце ноября 2005 года совещание, чтобы согласовать позиции сторон по внесению поправок в закон № 21 Для участия в обсуждении приглашены представители правительства РФ, профильных комитетов Госдумы РФ и администрации президента РФ.

Существует мнение, что строители фактически не участвовали в разработке 214 ФЗ, говорит Д. Гордеев. На самом деле с момента принятия закона в первом чтении, когда он готовился ко второму чтению и можно было принимать поправки, многих строителей мы привлекали к обсуждению и многие сами приходили. Прошло несколько круглых столов, где они выдвигали свои предложения. И эти предложения в основном были учтены.

Возможно, общественный резонанс и может оказать какое-то воздействие на депутатов, но скорее всего поправки и так будут приняты. Между прочим, как рассказала президент фонда Институт экономики города Надежда Косарева, неофициальный пакт об их внедрении был заключен между девелоперами и законодателями еще накануне принятия основного закона. Так что ничего существенного с весны и до сих пор сделано не было.

Публичная кампания против 214-го закона, которая разворачивается под знаменем АСР, имеет и еще одну цель, не столь явную. Это обеление имиджа. Девелоперам необходимо заранее подготовить возможность при возникновении определенных проблем на рынке честно сказать: А мы предупреждали.

Но, как говорят сами девелоперы, поправки не снимают проблему, а лишь смягчают ее, следовательно, после их принятия работа только начнется. Если они (АСР. Прим. М2) сумеют объединить большинство, то смогут лоббировать свои интересы, проталкивать поправки в законодательство через Думу и правительство, считает Д. Гордеев.

Но если раньше в договоре долевого участия было четко написано, что человек инвестирует и приобретает квартиру в конкретном доме, по такому-то адресу, такой-то площади, по указанной цене, то что он теперь приобретает по векселю?

Игольное ушко закона не для бедных

Сейчас строители говорят о том, что закон № 214 фактически приостановил работу застройщиков с дольщиками. Но это не совсем так. Точнее, совсем не так. В прошлом году по Москве по договорам долевого участия было привлечено $1,2 млрд, говорит В. Казейкин. В этом году заключен только один договор. Что, все стройки остановились? Нет. Были наняты нормальные юристы, которые разработали схемы в обход этого закона вексельные схемы, предварительные договоры купли-продажи и т. п.

Таким образом, закон выявил три серьезные проблемы рынка недвижимости. Во-первых, дефицит жилья, как следствие рост цен. Во-вторых, расцвет серых схем и повышение рисков для потребителя. И в довесок увеличение монополизма на рынке и ограничение возможностей привлечения банковских ресурсов. Последняя причина, кстати, станет одним из факторов неконтролируемого роста стоимости квадратного метра.

Дырку от бублика и от мертвого осла уши! В лучшем случае деньги назад вернут. И без компенсации. Вот к чему это привело. Только в Москве по серым схемам за последние полгода совершено сделок на сотни миллионов долларов. И они никем не контролируются.

Большому кораблю большой груз

Впрочем, справедливости ради надо отметить, что, обсуждая 214-й закон, девелоперы не ограничиваются только критикой. В частности, было предложено несколько реальных способов, как отделить зерна от плевел, не ущемляя интересов застройщиков.

В такой ситуации непременно возникнет необходимость найти козла отпущения. Президент страны ставит задачу обеспечить в стране доступность жилья а вместо этого получается очередной скачок цен и дефицит. Девелоперы поступают мудро, заранее подчеркивая свою невиновность и вынужденный характер тех мер, к которым они прибегают. Таким образом, две очевидные задачи имиджевая и лоббистская решаются ассоциацией довольно успешно.

В качестве еще одного ремня безопасности С. Полонский предложил принцип, по которому любая компания, прежде чем начинать строительство нового проекта, должна доказать, что у нее есть на него минимум 30% своих денег. Если компания ошиблась и неправильно посчитала себестоимость, она на свои деньги способна достроить объект, пояснил С. Полонский. Если у нее нет своих денег значит, пусть идет торгует пирожками. Не должно быть бедных и нищих компаний в строительстве, поскольку мы занимаемся ответственным вопросом.

Во Франции была такая же проблема, рассказывает президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский. Что сделали законодатели, чтобы ее решить? Был принят законодательный процент сколько денег компания имеет право собирать у дольщика на каждом этапе строительства. Таким образом получается, что, даже если компания на каком-то этапе обанкротилась, придет другая хорошая компания и достроит этот дом.

Впрочем, у новой ассоциации еще все впереди. Многие эксперты пророчат ей большое будущее. Важный момент их работы выработка неких корпоративных стандартов, считает Д. Гордеев, поскольку все строители друг друга знают, они смогут предотвращать злоупотребления на рынке. Неважно случайные, вызванные неграмотностью или намеренные. Ассоциация способна их выявить заранее. Кому-то оказать помощь, кому-то дать совет, а для кого-то создать такие условия, что они будут вынуждены уйти с этого рынка, потому что подрывают репутацию добросовестных строителей. В этом плане общественность строителей может иметь колоссальное влияние. Будет обидно, если организация, возглавляемая уважаемыми строителями, будет прикрытием серых способов привлечения средств. Тогда ассоциация будет причастна к возможным негативным последствиям для граждан.

Единственная проблема подобных инициатив: они чреваты монополизацией рынка в не меньшей степени, чем реализация 214-го закона. Насчет пирожков замечание верное, но много ли у нас найдется компаний, которым в этом случае не придется месить тесто вместо бетона?

Константин Ковалев
Управляющий партнер компании Blackwood:
Появление АСР совпало, и явно не случайно, с принятием закона № 21 Как известно, инвестиционно-строительные организации проспали этот закон, не смогли вовремя вмешаться в ситуацию и получили подарок, не сулящий им ничего, кроме проблем. Ясно, что причиной этого стала неорганизованность строительной отрасли, отсутствие у нее институционального лоббиста, способного влиять на важные решения, касающиеся строительства. По всей видимости, АСР должна таким лоббистом стать.

Однако если депутаты Госдумы, несмотря на весь общественный шум, окажутся глухи к здравому смыслу и не примут поправки к 214-му закону во время осенней сессии, то потребителям стоит готовиться к худшему. Девелоперам, вольно или невольно, придется все свои силы сосредоточить на решении этой проблемы и лоббировании поправок в следующем сезоне. Тогда об остальных целях, по крайней мере на ближайшие годы, нам точно придется забыть.

В следующем году, если поправки к закону не будут приняты, цены продолжат расти, объем предложения уменьшится, на первый план выйдут всевозможные серые схемы. Лишь самые смелые (и финансово устойчивые) девелоперы начнут заключать договоры участия в долевом строительстве нового образца.

Сможет ли эта организация реально влиять на законодательный процесс, пока непонятно. Ядром ассоциации являются в основном крупные московские компании, число региональных членов пока невелико. Если менеджменту АСР в короткие сроки удастся превратить организацию в ассоциацию действительно всех строителей России, то можно будет говорить о влиянии АСР на решение проблемы 214.

Артем Эйрамджанц
Председатель правления управляющей компании группы ПИК-Холдинг:
Ассоциация строителей России создана для защиты интересов девелоперов и строителей. Ассоциация является реальным инструментом формирования позиции строителей и защиты их интересов.

Создание АСР является попыткой организовать эффективную систему цивилизованного отстаивания интересов инвестиционно-строительной отрасли в государственных органах. Это скорее группировка, а не перегруппировка.

Особое внимание следует уделить пункту о солидарной ответственности банков и кредитуемых застройщиков в случае срыва сроков строительства. С момента принятия закона прошло всего полгода, но уже сегодня он привел к значительному снижению предложения на рынке новостроек. Разумеется, такое резкое сокращение предложения в условиях рыночных отношений неизбежно вызывает рост цен. Сложно точно спрогнозировать дальнейшее поведение цен, но сокращение числа застройщиков само по себе не отвечает интересам ни самих застройщиков, ни соинвесторов, ни законодателей.

Необходимо внести поправки в 214-й закон, причем в экспертной группе должны участвовать представители бизнеса.



Главная --> Публикации