Главная --> Публикации --> Почему столичные строители возводят жилье в регионах и кому это выгодно? Никольская как улица абсурда Metro получила конкурента Закрытые фонды недвижимости как инструмент вложения финансовых ресурсов Апартаменты в законе

Но самое интересное даже не в этом - по стандартам АИЖК кредиты будут выдаваться на сроки до двадцати лет под 15% годовых в рублях. Еще совсем недавно о таких условиях нельзя было и мечтать. Те банки, которые выдавали ипотечные кредиты, используя привлеченные средства, предоставляли их, естественно, на тех же условиях, что и все прочие кредиты - срок не больше трех лет, ставка - 15-20% годовых в валюте. Банки же, использовавшие средства международных доноров (US AID, IFC, EBRD) в рамках программы "Дельта-Кредит", предоставляли кредиты на десять лет под 15% годовых в валюте, и эти условия воспринимались как совершенно нерыночные. А тут - двадцать лет и 15% в рублях! Что это за волшебная система ипотеки, которая позволяет столь радикально улучшить условия ипотечных кредитов?

В последний месяц Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) развернуло бурную деятельность. Не проходит недели без подписания АИЖК соглашений с субъектами РФ о включении регионов в создаваемую агентством федеральную систему массовой ипотеки (так, на прошлой неделе Краснодарский край стал 32-м регионом России, подписавшим такое соглашение). Примечательно, что речь идет не просто о рамочных соглашениях и декларациях о намерениях - АИЖК всерьез занялось формированием необходимых для запуска системы финансовых средств. В конце апреля, не дожидаясь принятия федерального закона об ипотечных ценных бумагах, АИЖК разместило на ММВБ выпуск гарантированных Минфином собственных купонных облигаций на сумму 1,07 млрд рублей под доходность 9,69% годовых. Спрос на облигации превысил предложение в 1,6 раза.

АИЖК, держащее на своем балансе ипотечные кредиты, тоже должно как-то финансироваться. Ему необходимы средства для того, чтобы выкупать кредиты у РАИКов. После принятия соответствующего закона АИЖК сможет выпускать ипотечные ценные бумаги - их обеспечением станет недвижимость, заложенная по уже выданным ипотечным кредитам. Аналогичные бумаги (mortgage bonds) используют для финансирования ипотечного кредитования западноевропейские банки, выпуская их, правда, без посредников, подобных АИЖК и РАИК. Источником средств для погашения ипотечных ценных бумаг (а также для выплаты комиссионных АИЖК, РАИКов и банков) станут платежи физических лиц - заемщиков, гасящих ипотечные кредиты.

Требуется инвестор
Суть выстраиваемой АИЖК системы такова. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, регистрирует закладную. Выданные кредиты банки продают региональными агентствам ипотечного кредитования (РАИК). При этом банк получает ту сумму, которую он выдал в качестве кредита, плюс 5-10 тыс. рублей комиссионных. И про выданный кредит забывает навсегда. РАИК перепродает кредит АИЖК, оставляя за собой функцию обслуживания. РАИК удерживает из выплачиваемых ему процентных платежей 2% и передает АИЖК только 13%.

АИЖК рассчитывает на то, что инвесторы станут покупать ипотечные ценные бумаги на условиях, достаточных для покрытия затрат. Условия понятные: срок двадцать лет, ставка не больше 12,5% годовых в рублях (15% - конечная цена ипотечного кредита минус 2% РАИК, минус хотя бы 0,5% маржа АИЖК). Идеологи программы утверждают, что инвесторы, готовые вкладывать средства на таких условиях, непременно найдутся. Ведь они будут инвестировать в "практически безрисковые" ценные бумаги, обеспеченные "самым надежным покрытием - недвижимостью, заложенной физлицами по ипотечным договорам".

Итак, вроде бы все гладко. Однако в том, что эта модель способна обеспечить дешевую массовую ипотеку, есть большие сомнения. И вызваны эти сомнения следующими соображениями.

Однако, очевидно, что ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, заложенной по ипотечным договорам, не безрисковые. А следовательно, предполагают наличие в доходности некоторой надбавки за этот риск - так называемый спрэд к условно безрисковым государственным ценным бумагам. Понятно, что инвесторы развитых стран, уже давно имеющие дело с ипотечными ценными бумагами, умеют его измерять и, соответственно, определять величину надбавки. В США, например, инвесторы знают, что в 2002 году в среднем по стране эта вероятность была равна 1,15%, а вот в штате Индиана - 2,38%. То есть надо рассчитывать на то, что из каждых 10 тыс. ипотечных заемщиков США, успешно прошедших проверку на соответствие стандартам, 115 окажутся неплатежеспособными. Но при этом среди заемщиков Индианы таких будет уже 23 Зная, какую долю в его портфеле занимают ипотечные кредиты, выданные в штате Индиана, инвестор может ввести соответствующую поправку. Точно так же, введя поправки на все остальные параметры, инвесторы могут подсчитать наиболее вероятное количество дефолтов для своего конкретного портфеля.



Какова вероятность дефолтов физических лиц - получателей ипотечных кредитов в российских условиях, не известно никому. Выдача кредитов еще не поставлена на поток. Количество предоставленных банками ипотечных кредитов пока ничтожно, причем практически каждый выдавался под пристальным вниманием руководителей банков, прессы и местных политических деятелей, так что считать их типичными нельзя.

Размер убытков на каждый из дефолтов складывается из затрат - средств, времени и здоровья, - которые ждут инвестора в том случае, если ему придется заняться выселением заемщика и возмещением своего ущерба за счет реализации заложенной квартиры на торгах. Примерная величина этих потерь инвесторам в развитых странах также хорошо известна. Так например, в США крупнейший держатель ипотечных ценных бумаг - Fannie May - терял на каждом дефолте в 1997 году 12,8 тысяч долларов.

Кроме того, инвесторы, пережившие 1998 год, просто не могут не учитывать в долгосрочных инвестициях определенной вероятности повторения тех событий. Известно, что любой спад в экономике оказывает удвоенное негативное воздействие на ипотечные ценные бумаги. Он приводит к резкому росту количества дефолтов заемщиков, и одновременно с этим - к росту потерь на один дефолт из-за снижения цен на недвижимость.

Сколько времени, денег и здоровья потеряет наш держатель ипотечных ценных бумаг, если ему придется заняться выселением заемщика из квартиры и реализацией ее с конкурсных торгов, тоже непонятно. Более того, есть опасения, что в ряде случаев ему вообще не удастся этого сделать, и тогда потери на дефолт составят 100% от вложений инвестора.

Секрет российского чуда

Таким образом, хотя и непонятно, какую именно надбавку за риск должны потребовать наши инвесторы, совершенно очевидно, что она будет значительной - именно из-за высокого уровня неопределенности. То есть инвесторов, покупающих ипотечные ценные бумаги с доходностью 12,5% (практически на уровне инфляции), быть не должно. Тем ни менее программа запущена. Значит, инвесторы найдены. Каким же образом это было сделано?

Причина, по которой за счет шестилетних денег предполагается финансировать двадцатилетние ипотечные кредиты, связана со стремлением сделать ипотечные кредиты более доступными широким слоям населения. Например, кредит в 15 тыс. долларов сроком на шесть лет может быть выдан при условии, что официальный доход заемщика составляет не менее 1060 долларов в месяц (исходя из того, что не более 30% дохода направляется в погашение кредита), а сроком на 20 лет - 807 долларов в месяц. Но при несоответствии срочности активов и пассивов возникает процентный риск. Через шесть лет основную часть бумаг придется гасить за счет выпуска нового займа. Если конъюнктура рынка к тому времени будет такова, что инвесторы даже по госбумагам потребуют доходности большей, чем 12,5%, то разница будет покрываться за счет бюджета. Иными словами, в создаваемой схеме процентный риск полностью ложится на бюджет. Кроме того, из средств бюджета должны будут покрываться и все потери, связанные с дефолтами заемщиков.

Оказывается, "временно" средства на выдачу ипотечных кредитов предполагается получать из бюджета. Для этого и выпущены облигации АИЖК, обеспеченные государственными гарантиями. Иными словами, выпускается государственный заем, замаскированный под заем АИЖК сроком на шесть лет.

Из-за замены ипотечных ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, на ценные бумаги, гарантированные бюджетом, система фактически превращается в подобную американской. В США бумаги, выпущенные федеральными ипотечными агентствами, с которых скопировано АИЖК (Fannie May, Freddie Mac, Ginnie May), тоже воспринимаются инвесторами как гарантированные правительством. И это действительно, так же как у нас, позволяет обеспечить условия ипотечных кредитов значительно лучшие, чем те, которые предлагаются банками, использующими другие источники финансирования. И так же, как это неминуемо будет у нас, кредиты с другими источниками финансирования практически полностью вытесняются из того сегмента рынка, на котором работают американские агентства.

Итак, появление в России дешевых ипотечных кредитов объясняется очень просто. Их финансирование и все возникающие при этом риски ложатся на бюджет. Причем сделано это так, что на первый взгляд система ипотечного кредитования кажется вполне рыночной. Однако она предлагает нерыночные условия, а это значит, что все зарождающиеся сейчас в стране несубсидируемые программы окажутся неконкурентоспособными по сравнению с ней и будут вытеснены с рынка.

Во-первых, формально ипотечные бумаги агентств (кроме Ginnie May) правительством США не гарантированы. Таким образом, у бюджета США нет безусловного обязательства покрыть все убытки инвесторов по ипотечным ценным бумагам. Инвесторы хоть и надеются на государственную поддержку, но все-таки понимают, что ее может и не быть, в связи с чем ставки по ипотечным ценным бумагам устанавливаются несколько выше ставок по государственным ценными бумагам.

Однако при очевидном сходстве между американской моделью и моделью, создаваемой у нас, есть три очень существенных различия.

В-третьих, американцы никогда не стеснялись признать, что даже подразумеваемая госгарантия является бюджетным субсидированием. По подсчетам экономистов, величина этой субсидии составляет 3,5-4 млрд долларов в год. В связи с этим правительство США накладывает серьезные ограничения на деятельность агентств. Цель - создать условия, при которых субсидия использовалась бы только для поддержки среднего класса и не могла использоваться для дотации богатых граждан.

Во-вторых, правительство США не берет на себя процентный риск, то есть ценные бумаги, приобретаемые инвесторами, имеют ту же срочность, что и ипотечные кредиты, которые финансируются за счет инвестиций. В случае досрочного погашения заемщиками кредитов досрочно погашаются и ценные бумаги.

Между тем, коли уж мы стали на путь копирования американской ипотечной системы, надо предусмотреть хотя бы это принципиальное ограничение. Нам тоже было бы целесообразно ограничить круг получателей субсидий представителями среднего класса. То есть оговорить не только минимальный декларируемый месячный доход - 800 либо 1000 долларов, - но и максимальный (и желательно не только декларируемый). Может быть, делать это стоит, как в США - ориентируясь не на декларацию о доходах, а на стоимость приобретаемого жилья.

Достигается эта цель просто: агентствам запрещено покупать кредиты на приобретение и строительство элитного жилья - они не могут выкупать кредиты на покупку квартир, стоимость которых превышает лимит, ежегодно устанавливаемый правительством. Для государственной Ginnie May этот лимит составляет 95% средней стоимости жилья в регионе, а для формально независимых Fannie May и Freddie Mac - 140%. В создаваемой у нас системе подобных ограничений даже не планируется.

И последнее. Создание субсидируемой системы ипотечного кредитования чрезвычайно рискованно. Ее введение, как показывает опыт США, неминуемо приведет к гибели слабых ростков банковской и контрактно-сберегательной моделей. При этом есть большие сомнения в том, что бюджет страны сможет в течение многих лет выдерживать нагрузку такого субсидирования.

Кроме того, необходимо снять с бюджета хотя бы процентный риск. То есть надо либо пытаться выпускать 20-летние ценные бумаги, либо не выдавать 20-летние кредиты.

Если бюджет прекратит предоставлять гарантии по займам АИЖК, его деятельность прекратится. Выкупать и перепродавать кредиты станет совершенно бессмысленно. Как показывает опыт Западной Европы, в отсутствие госгарантий это перестанет обеспечивать улучшение условий кредитования. Более того, с учетом маржи посредников, АИЖК и РАИКов, будет приводить к их ухудшению. Придется опять начинать формировать ипотечную систему с нуля. Опыт других стран показывает, что оптимальный вариант для старта массовой ипотеки в наших условиях - это контрактно-сберегательная модель.

Пока во всем мире это мог себе позволить только бюджет США (и то принимая меньший объем рисков, чем предполагается у нас). В менее богатых странах попытки создать такую систему были безуспешными.

Не панацея
Специальные ипотеки появились во второй половине XVIII века. Первоначально роль основной модели ипотечного кредитования выполняла контрактно-сберегательная модель. Она обеспечивала приток средств для выдачи ипотечных кредитов за счет создания системы целевых депозитов физических лиц. Депозиты накапливались в специализированных банковских учреждениях. Такие учреждения появились сначала в Англии (building societies), а несколько позже - в Германии и Австро-Венгрии (bausparkasse), США (thrifts, Savings Loans), Австралии, ЮАР и во многих других странах.

ПОДВЕРСТКА

Постепенно, по мере накопления опыта ипотечного кредитования, роста доверия населения к финансовым учреждениям и появления у большого количества людей кредитной истории, контрактно-сберегательные учреждения стали трансформироваться. Все больше депозитов в них открывали люди, не собиравшиеся получать ипотечных кредитов, и все чаще кредиты стали предоставляться людям, не закончившим процесс накопления. В результате контрактно-сберегательные учреждения (в США - SavingLoans) постепенно преобразовывались в коммерческие банки, основными активами которых были долгосрочные ипотечные кредиты, а основными пассивами - краткосрочные депозиты. Такие организации, естественно, несли значительный процентный риск. Но по целому ряду причин это не осознавалось на протяжении десятилетий, пока в США всего за два года (с 1978-го по 1980-й) рыночные процентные ставки не взлетели с 8 до 20% годовых. Необходимость привлекать короткие дорогие деньги для финансирования дешевых длинных кредитов привела в США к массовым банкротствам ссудно-сберегательных учреждений. Потери компенсировал бюджет. Общий ущерб составил приблизительно 1000 долларов на каждого американского налогоплательщика.

Несмотря на некоторые различия, эти организации работали на схожих принципах. Суть их сводится к следующему. Потенциальный заемщик - клиент - заключает с организацией контракт, согласно которому он берет на себя обязательство ежемесячно вносить на депозит определенную сумму в течение определенного срока. Организация, в свою очередь, обязуется по завершении клиентом процесса накопления предоставить ему ипотечный кредит.

Модель вторичного рынка широко используется только в одной стране мира - в США. Успехи Соединенных Штатов в развитии этой модели связаны с тем, что там из трех действующих кондуитов один, Ginnie May, гарантирован правительством США, а два других - Fannie May и Freddie Mac, хотя формально и считаются частными акционерными обществами, также воспринимаются всеми инвесторами как организации, гарантированные правительством США.

Крах ссудно-сберегательных ассоциаций привел к стремительному росту в США принципиально новой модели, основанной на использовании в качестве источника средств не краткосрочных депозитов, а долгосрочных ресурсов, привлекаемых с фондового рынка. Эту модель чаще всего называют системой вторичного ипотечного рынка, или двухуровневой ипотечной системой: банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и продает их инвесторам в виде обеспеченных ипотекой ценных бумаг (Mortgage Backed Securities, MBS). При этом кондуит гарантирует инвестору своевременную выплату основного долга и процентов по этим ценным бумагам, то есть предоставляет страховку от кредитного риска.

В рамках этой системы банки выдают ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами физическим лицам. В качестве основного источника средств для этих кредитов используются привлеченные средства, то есть в первую очередь депозиты. По данным на конец 1998 года, в Западной Европе банковская модель обеспечивала 62% объема выданных ипотечных кредитов.

В европейских странах компенсация процентного риска осуществлялась без столь драматических явлений, как крах системы ссудно-сберегательных ассоциаций и формирования системы, базирующейся на госгарантиях. Осуществлена она была за счет широкого использования кредитов с переменной процентной ставкой. В результате большинство контрактно-сберегательных организаций сохранилось, однако постепенно трансформировалось в универсальные банки (или было куплено этими банками), а система ипотечного кредитования преобразовалась в банковскую.

Признаков того, что модель ипотечных облигаций более конкурентоспособна, чем банковская модель, пока нет. Несмотря на свою долгую историю, она достаточно мало распространена. За счет ее использования финансируется всего 20% общего объема ипотечного кредитования в Западной Европе. Причем 85% объема рынка ипотечных облигаций приходится на три страны, для которых эта система традиционна, - Данию, Швецию и Германию.

Надо отметить, что в европейских странах средства фондового рынка тоже используются для ипотечного кредитования, хотя и в значительно меньшем объеме, чем в США. Делается это в рамках специальной модели, называемой моделью ипотечных облигаций. В отличие от всех прочих обязательств коммерческого банка такие облигации обеспечены конкретными активами - ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью. В случае банкротства банка эти активы выделяются и используются для погашения обязательств банка перед держателями ипотечных облигаций.

Кроме того, осуществляя накопления, клиент косвенно дает информацию о своих фактических - а не только зарегистрированных - доходах. В настоящее время контрактно-сберегательная модель широко используется в Словакии, Чехии и Венгрии. Закон о контрактных сбережениях был недавно принят в Казахстане.
Московские власти дали добро на строительство гипермаркета в пределах третьего транспортного кольца

С появлением свободного жилищного рынка в бывших социалистических странах контрактно-сберегательная модель снова стала востребована. Связано это с тем, что, решая проблему долгосрочных и дешевых источников финансирования, она одновременно позволяет минимизировать кредитный риск. Накапливая средства, клиент как бы создает свою кредитную историю. Сведения о том, насколько аккуратно клиент вносил ежемесячно деньги на депозит, вполне могут заменить информацию о том, как он гасил свои предыдущие долги.

Таким образом поставлена точка в истории, которая тянется вот уже почти 7 лет. Еще в октябре 1998 г. вышло постановление правительства Москвы за № 778 «О строительстве многофункционального торгово-сервисного центра с гаражом-стоянкой в районе 3-го транспортного кольца», а затем ряд иных документов, предполагавших строительство в районе ул. Орджоникидзе объектов, включая гипермаркет, подземную стоянку на 2000 машино-мест. Строительство предполагалось при долевом участии города, завода и внешнего инвестора. С тех пор вопрос о том, кто и на каких условиях будет этим внешним инвестором, никак не мог решиться. В списках претендентов на участие в проекте и получение прав на долгосрочную аренду мелькали и Auchan, и Metro, но, по сообщениям СМИ, представителей французской и немецкой сетей тогда не устроили условия, предложенные московским правительством. Тем временем ситуация в малом и большом масштабе вокруг проекта менялась. Акционеры ОАО «Станкоинструментальный завод им. Орджоникидзе» (в основном менеджмент) выкупили землю под своим предприятием, а значит, их доля в проекте неизбежно должна была возрасти. Между тем крупные торговые сети проявляли все большую заинтересованность в больших торговых площадях – пространство близ МКАД уже было практически освоено, и оставалось двигаться ближе к центру. В прошлом году Auchan, до этого окружавший Москву по периферии, решился наконец открыть свой первый гипермаркет в пределах столицы (Люблино). Движение французского дискаунтера еще ближе к центру эксперты считают сколь естественным, столь и проблематичным.

На территории завода им. Орджоникидзе в центре Москвы будет построен торговый центр, включающий в себя гипермаркет Auchan. Соответствующее распоряжение подписал мэр Москвы Юрий Лужков. По его словам, такой вариант полностью отвечает генплану строительства столицы и позволяет «сбалансировать интересы» города, завода и французской торговой сети.

«Полагаю, гипермаркет в центре Москвы – это единичный случай, – сказал RBC daily аналитик Объединенной финансовой группы Алексей Кривошапко, – конечно, в рамках реализации программы вывода производственных предприятий из центра правительство Москвы будет пытаться заинтересовать ритейлеров в таких вариантах, но сомневаюсь, что последние будут охотно откликаться на такие предложения. Во-первых, вывод предприятий – дело очень долгое, во-вторых, строительство и аренда огромных площадей на месте бывших заводов с учетом всевозможных дополнительных расходов – очень дорогое удовольствие».

«Продвижение в центр мегаполиса не очень вписывается в стратегию большинства ритейлеров, – говорит эксперт Российской ассоциации маркетинга Владислав Цветков, – поскольку последние ориентируются на западные стандарты. В США и какой-то степени в Европе клиенты гипермаркетов заезжают в них по пути с работы домой, так как работают в городе, а живут за его пределами. В Москве тенденция субурбанизации менее выражена, соответственно, москвичи имеют мало возможности осуществлять «попутные» покупки – в гипермаркеты выезжают специально. До сих пор именно на такой стиль ритейлеры и ориентировались, хотя делаются и попытки шагнуть ближе к центру, а значит, завоевать «повседневного покупателя». Но перемещение в пределы третьего транспортного кольца сулит массу проблем – от, само собой, более высокой арендной платы до вопросов модернизации транспортной инфраструктуры. Тот же район завода им. Орджоникидзе – узкие улицы, переулки, в которых и сейчас нелегко развернуться массе машин, а ведь гипермаркет будет притягивать гораздо большее их количество. Даже строительство большого подземного паркинга решит проблему лишь отчасти. В любом случае более перспективным для центра столицы является формат супермаркетов и минимаркетов как более мобильных и легче вписывающихся в транспортную инфрастуруктуру».

«Несмотря ни на что, движение в центр крупных торговых сетей продолжится, даже в формате гипермаркет, – считает эксперт компании «Развитие бизнес-систем» Дмитрий Иванов, – все-таки рынок не насыщен магазинами такого типа, и у ритейлеров нет другого выхода, как завоевывать новые площади – от окраин к центру. Все возникающие в таком случае проблемы, включая транспортную, в принципе решаемы. Во всяком случае столичные власти должны помочь в этом. Но и в такие «центральные» гипермаркеты вряд ли удастся завлечь «повседневного покупателя». Туда также будут выезжать с целью закупиться всем необходимым на 1-2 недели. Такова столичная специфика, которая еще не скоро изменится».

Представители Auchan не смогли прокомментировать причины «движения к центру» своих гипермаркетов, что касается экспертов, то они полагают, что если этот проект будет успешным, то примеру французского ритейлера могут последовать конкуренты. Правда, не в массовом порядке, поскольку свободной земли в пределах ЦАО и непосредственно прилегающей территории мало, а как скоро удастся освободить площади все еще остающихся здесь предприятий – вопрос сложный. Между тем уже известно, что Auchan будет не единственным якорным арендатором центра, хотя, видимо, и самым крупным (площадь его магазина превысит 20 тыс. кв. м – самое большое торговое предприятие в условном центре столицы).

По его словам, сейчас уже речь идет об их готовности к представлению на тендер. Заседание КАСРР под председательством первого заместителя мэра, руководителя комплекса Владимира Ресина рассмотрело адресный перечень высотных зданий, включающий в себя 63 объекта. Уже известно, что среди них будет 25 жилых объектов, 16 административных зданий, 15 многофункциональных комплексов и две гостиницы. Назначение остальных объектов будет определено позднее.

Адресный перечень программы высотного строительства Новое кольцо Москвы (НКМ) прошел все необходимые согласования. Об этом на заседании Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города (КАСРР) заявил генеральный директор акционерного общества Новое кольцо Москвы Валерий Жилов.

Причем многие из таких комплексов будут представлять собой букеты из двух и более зданий: всего в рамках НКМ планируется построить почти две сотни высоток. Первая высотка по программе НКМ уже построена на Давыдковской улице в районе Фили-Давыдково (Западный округ Москвы) и носит имя Эдельвейс. Еще два здания строятся на Ленинском проспекте в районе Обручевский (Юго-Западный округ) и на проспекте Маршала Жукова в районе Хорошево-Мневники (Северо-Западный округ). Все три здания будут жилыми. К 2015 году высотки должны будут появиться во всех округах Москвы, за исключением двух - Центрального и Зеленоградского.

Напомним, впервые идея построить в Москве кольцо высотных зданий появилась в середине прошлого десятилетия. В 1995 - 1996 годах НИиПИ Генплана по заказу корпорации Конти разработал Концепцию размещения многофункциональных высотных комплексов в серединном и периферийном поясе г. Москвы. В 1998 году концепция получила статус городской комплексной инвестиционной программы и получила свое нынешнее название - Новое кольцо Москвы. Для обеспечения финансирования, строительства и дальнейшей эксплуатации высоток была учреждена управляющая компания ОАО НКМ. Программа была окончательно утверждена в феврале 1999 года. Согласно постановлению столичных властей, к 2015 году в городе должно будет появиться 60 высотных комплексов.

Планируется, что начало строительства каждого объекта начнется через год после проведения конкурса. Этот год будет выделен на разработку проектной документации - ведь каждая из высоток будет строиться по индивидуальному проекту. А для того чтобы высотки стали новой достопримечательностью города, к их проектированию привлекаются лучшие архитекторы не только из России, но и со всего мира. Так, в рамках реализации программы Моспроект-2 подписал соглашение о создании Центра высотного строительства со знаменитым Фрэнком Уильямсом, который проектирует небоскребы для нью-йоркского Манхэттена.

На заседании было заявлено, что строительство нового кольца будет вестись в три очереди. Первая будет насчитывать 16, вторая - 22, а третья - 25 зданий. Конкурсы по десяти объектам первой очереди уже проведены. В конце ноября будет проведен конкурс по еще одной площадке НКМ, расположенной на Новоясеневском проспекте (владение 5-13). Власти планируют распределить права на проведение застройки по оставшимся пяти участкам первой очереди до конца нынешнего года. На заседании также стало известно, что конкурсы по объектам второй очереди будут проведены в 2006 - 2007 годах. Тендеры по зданиям третьей очереди намечены на 2008-й и последующие годы.

Впрочем, качество московских высоток будет зависеть не только от мастерства именитых архитекторов, но и от квалификации столичных строителей. Ведь для будущих обитателей новых зданий будет важен не только архитектурный облик, но и безопасность высоток. Для этого городские власти направили более 100 московских специалистов, привлекаемых к реализации программы высотного строительства, на курсы повышения квалификации на базе Московского государственного строительного университета (МГСУ). Кроме того, чтобы московские специалисты могли перенять лучшие достижения зарубежных создателей небоскребов, КАСРР планирует направить часть этих специалистов на обучение в США, Канаду и страны Европы.

Кроме того, НИиПИ Генплана работает с архитектурной мастерской не менее известного по всему миру проектировщика Нормана Фостера. Несколько объектов, как ожидается, будут спроектированы немецким предприятием БРТ Архитектен ГмбХ. Уже известно, какие участки будут проектироваться мировыми знаменитостями. Так, БРТ определена проектировщиком комплекса по адресу Профсоюзная улица, владение 15 Фрэнк Уильяме займется проектированием комплекса в проезде Серебрякова (владение 11 - 13). А здание на Преображенской площади (владение 8) будет создавать совместно с московскими проектировщиками компания Нормана Фостера. Кроме того, московские власти ведут переговоры с канадскими и корейскими компаниями о проектировании высотного комплекса на Дмитровском шоссе (владение 11 - 13).

Чиновники признают, что нормы получились довольно жесткими. При работе над ними специалисты использовали опыт американских строителей. Однако к американским требованиям, ставшим стандартом во всем мире, столичные эксперты добавили свои коррективы. Например, в отличие от США в Москве не будет высоток с голыми металлическими несущими конструкциями. Трагедия со Всемирным торговым центром в Нью-Йорке показала, что такое решение не гарантирует безопасности. Поэтому у всех московских высоток будет железобетонный каркас. Металлический остов будет спрятан под слоями бетона, который надежно укроет железо от огня.
Представленный на выставке EXPO REAL в Мюнхене проект воссоздания гостиницы Москва вызвал немалый интерес ее посетителей. Но несравнимо больший интерес этот проект вызывает, естественно, у москвичей и всех тех, кто десятилетиями привык видеть в знаменитом отеле одну из основных достопримечательностей Москвы. То и дело раздаются вопросы: Что будет с Москвой?, Как она будет выглядеть?, Как впишется в архитектурный ансамбль центра города?

Но в том, что касается безопасности, Москва не будет надеяться лишь на зарубежный опыт. В конце концов, у московских строителей есть свой опыт строительства небоскребов - чего стоят одни лишь знаменитые сталинские высотки. Другое дело, что материалы и технологии с тех пор ушли далеко вперед, как и требования к безопасности новых домов. Поэтому несколько недель назад московские власти закончили разработку собственных строительных норм по строительству высотных зданий. До сих пор постройка высоток делалась по индивидуальным требованиям, которые формулировались отдельно для каждого проекта. Но коль скоро строительство высоток будет поставлено на поток, то и требования к ним должны быть стандартизированы.

По словам главного архитектора Москвы Александра КУЗЬМИНА, фасад со стороны Театральной площади будет спокойным, без помпезности, поскольку доминантой должен остаться Большой театр. Фасад, обращенный к бывшему музею Ленина, будет повторять прежний.

Напомним, что проект фасада отеля со стороны Манежной площади уже одобрен Общественным советом при мэре столицы - принято решение восстановить асимметричные башни, которыми отличалось старое здание гостиницы. А вот вокруг архитектурного облика фасадов, выходящих на Театральную площадь и к Историческому музею, в совете возникли разногласия, которые теперь разрешены. Представленный в Мюнхене проект окончательно утвержден. Стали известны детали того, как будет выглядеть новое здание и что ждет за его стенами будущих гостей.

Разработкой интерьеров гостиницы займется английское дизайнерское бюро Richmond International Hotel Leasure Design Consultans, выигравшее тендер среди фирм, предложенных Four Seasons. В результате столица получит отель высокого класса - не только с интересными архитектурными решениями, но и с изящным интерьером.

Проработка гостиничной части в основном тоже закончена. Об этом рассказал агентству Интерфакс представитель девелоперской компании ДекМос. Чтобы Москва отвечала высоким стандартам Four Seasons, - заявил он, - мы договорились сотрудничать только с проверенными партнерами.

В целом, в гостинице будет 210 номеров и 230 модулей апартаментов, на базе которых можно создать жилые помещения с определенным количеством комнат. В результате новый отель сможет принять до 1500 человек. Таким образом, подтвердилась договоренность относительно объема номерного фонда, ранее достигнутая между представителями города и инвесторами.

Стали известны и общие параметры нового отеля. Его площадь составит более 180 тысяч кв. метров. Коммерческие площади займут 26,3 тысячи кв. метров, в том числе торговая галерея - 16,2 тысячи. В гостиничном комплексе построят паркинг на 780 машин. Под сервис будет выделено 10,8 тысячи кв. метров. Появится конгресс-зал на тысячу мест, а в одном из внутренних дворов разместится бассейн с фитнес-центром.



Главная --> Публикации