Главная --> Публикации --> Землю новосибирска подняли в цене Почему столичные строители возводят жилье в регионах и кому это выгодно? Никольская как улица абсурда Metro получила конкурента Закрытые фонды недвижимости как инструмент вложения финансовых ресурсов

Если несколько лет назад в столице все шло к дальнейшему сокращению трамвайных путей для того, чтобы расширить дороги для автомобилистов, то сейчас скоростной трамвай у нас, как, впрочем, и во всем мире, считают спасением. По мнению Александра Воробьева, это единственный вид транспорта, который поможет разгрузить перегруженный общественный транспорт в первую очередь метрополитен. Современные комфортабельные составы будут передвигаться как минимум в два раза быстрее нынешних аннушек и шума от них, по словам Воробьева, будет меньше, чем от автомобилей. Состав вместит до трехсот пассажиров.

В 2007 году в Москве, возможно, наконец-то появится первый скоростной трамвай, который в перспективе должен значительно разгрузить переполненный столичный метрополитен. Об этом вчера на пресс-конференции заявил Александр Воробьев, заместитель главы департамента транспорта и связи города.

Первый экспериментальный трамвай может появиться в городе уже довольно скоро. Транспортники наметили два участка, где без особых модернизаций и капиталовложений можно запускать новый подвижной состав. Первый участок - от Площади Ильича в Новогиреево, второй - от Щукинской до Строгина. Что особенно важно, и там, и там трамвай идет по выделенному полотну. Улицу Академика Янгеля уже много лет с помощью скоростного трамвая хотят связать со станцией метро Юго-Западная. Чтобы проделать сейчас этот путь, приходится ехать на метро целый час. Трамваю же по прямой через лес хватит тридцати минут.

Столичному институту Генплана уже заказана схема развития линий скоростного трамвая. Проектировщики сейчас изыскивают места, где еще возможно проложить для них пути. Проблема в том, что многие участки земли сданы в аренду на десятилетия.

На месте долгостроя, расположенного на Каширском шоссе, вл. 63, корп.3, в 2005-2007 годах будет построен деловой центр площадью 41 тыс. кв. м.

По словам Александра Воробьева, какое бы решение относительно первого маршрута не было принято, создаваться этот новый вид транспорта будет по схеме государственно-частного партнерства. В бюджете денег на его строительство нет. По предварительным подсчетам, стоить поездка в скоростном трамвае даже при частных инвестициях будет примерно столько же, сколько и на обычном.
Сиракузы, дочерняя девелоперская компания группы Альфа, построит на Каширском шоссе офисный центр. Единственным до сих пор проектом Альфы на столичном рынке был торговоофисный комплекс на Арбате. Этот опыт, судя по всему, был признан удачным, и теперь Сиракузы построят офисный центр за пределами Садового кольца. По мнению участников рынка, это будет нишевой проект - в бизнесцентре разместятся бэк-офисы крупных корпораций.

Однако, по мнению участников рынка, реальным собственником является куда более крупная и известная структура.

Согласно распоряжению правительства Москвы №2204-РП от 2 ноября 2005 года, инвестором строительства на Каширском выступает ЗАО Инфосеть. Связаться с ЗАО для уточнения деталей проекта Бизнесу не удалось: по адресу компании находится квартира.

Эту информацию подтвердил и специалист отдела развития ЛВН-девелопмент Илья Иванов: по соседству с проектом Сиракуз по адресу Каширское шоссе, вл. 63ЛВН-девелопмент планирует построить торговый центр.

По словам заместителя генерального директора Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, земельный участок на Каширском шоссе был закреплен за одной из дочерних структур Альфа-групп - компанией Сиракузы, которая обращалась в консалтинговую фирму для разработки концепции строительства торгового центра по этому адресу.

Первым девелоперским проектом компании Сиракузы стало строительство на Старом Арбате торгово-офисного комплекса Альфа-Арбат Центр. Однако в апреле 2002 года у девелоперской структуры Альфа-групп возникли проблемы с реализацией проекта: у компании был изъят ордер на проведение строительных работ. Однако вскоре строительство возобновилось. Теперь, по мнению участников рынка, Сиракузы начинают второй проект.

По данным системы Интерфакс-СПАРК, учредителем ЗАО Сиракузы выступает Тюменская нефтяная компания (ТНК). ТНК стала владельцем 20,546% голосующих акций Сиракуз, что составляет 100% уставного капитала, в июне 2003 года. Это (Сиракузы.-Бизнес) наша компания,- подтвердил Бизнесу пресс-секретарь ТНК Владимир Бобылев.

Возможно, все дело в возросшей конкуренции. Сейчас на рынке много крупных компаний с серьезными финансовыми возможностями,- говорит директор по развитию Leeds Property Group Алексей Могила.

Участники рынка ждали от дочерней структуры ТНК большего. Так, они считают местоположение нового объекта неудачным. Каширское шоссе работает на пределе, и доступ к району затруднен в любое время суток, поясняет старший консультант отдела оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов.

Строить здесь офисы класса А явно не рентабельно. Единственный вариант - офисные помещения класса B, арендные ставки на которые вряд ли превысят $350-400,- говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Впрочем, и этот проект должен стать успешным при правильно выбранной нише.

Российский ритейлер берет свое в регионах, так как в Москве открываться уже не так рентабельно.

Арендаторами центра станут крупные компании, заинтересованные в размещении бэк-офисов за пределами Садового кольца, считает Алексей Могила.

В начале 2005 года SPAR International выдала компании Спар Централ Раша генеральную лицензию на работу под торговой маркой Spar в Центральном федеральном округе. Ранее генеральная лицензия распространялась только на Московский регион, где торговую марку Spar с 2000 года представляло ЗАО Спар Ритэйл. Крупнейшим инвестором компании является инвестфонд США Россия, управляемый компанией Delta Capital Management. В настоящее время в ЦФО открыто 16 супермаркетов SPAR. До конца 2005 года под торговой маркой SPAR будет работать более 30 универсамов, а в 2006 г. их количество достигнет 7 В 2004 г. Спар Ритейл расстался со своим крупным партнером холдингом Марта, потеряв при этом 16 из 20 своих магазинов. Поэтому оборот новообразованной Спар Централ Раша в 2005 г. не превысит оборота Спар Ритейла годом ранее 140 млн долл.

Как сообщили вчера RBC daily в Спар Централ Раша, компания завершила сделку по приобретению владимирской сети Элеком, состоящей из семи магазинов. Эксперты считают, что присутствие во Владимире не является стратегически важным для федеральной сети, однако признают определенный потенциал этого рынка. Спар Централ Раша понемногу восстанавливает свои позиции, утраченные после развода с холдингом Марта, который владел на начало 2004 года большей частью российских магазинов под брендом Spar. Аналитики прогнозируют, что компания вряд ли сможет занять лидирующие позиции, как в Москве, так и в регионах, но при сохранении темпов развития сможет получить хорошую долю рынка.

Инвестиционная привлекательность Владимира оценивается аналитиками как средняя. По словам Валентина Крохина, Владимир относится к регионам со средними макроэкономическими показателями. Участники рынка отмечают, что конкуренция во Владимире за последние полтора года значительно выросла. До открытия наших франчайзинговых магазинов конкурентная среда во Владимире была не очень жесткой. Там работала лишь многоформатная сеть Пи. Помимо нас туда также вышел Магнит, а теперь и Спар, сообщил RBC daily начальник отдела развития ГК Виктория Игорь Николаев. По его словам, Владимир стратегически не самый привлекательный из региональных рынков, и Виктория вышла туда потому, что компании предложил сотрудничество надежный местный партнер.

Вчера гендиректор Спар Централ Раша Дмитрий Маслов сообщил RBC daily, что его компания завершила сделку по покупке розничной сети Элеком во Владимире. Общая площадь приобретенных помещений 9 тыс. кв. м. Сумму сделки Дмитрий Маслов назвать отказался, но, по оценке аналитика РБК Валентина Крохина, она могла составить 7-10 млн долл. Сеть Элеком насчитывала семь объектов, но один из-за небольшой площади Спар Ритейл сдал в аренду сети дискаунтеров Магнит, остальные шесть до конца года заработают под маркой Spar. По словам Дмитрия Маслова, возможность развития во Владимире возникла неожиданно Элеком сама предложила купить свои магазины. Мы готовы развиваться там, где можно открывать рентабельные объекты, пояснил он. Очевидно, во Владимире такая возможность есть, так как в будущем году Спар Ритейл рассчитывает открыть там еще не менее шести торговых точек.

Эксперты прогнозируют, что и далее магазины Spar будут преимущественно открываться в регионах. По мнению Игоря Николаева, в Москве приобрести помещения в собственность уже слишком сложно, поэтому остается в основном аренда, к тому же в Москве дефицит помещений, подходящих для открытия супермаркетов, в основном предлагают места для магазинов меньшей площади. Поэтому не удивительно, что Спар Централ Раша сложно подобрать себе помещения в столице. Дмитрий Маслов утверждает, что компания готова развиваться в любом городе Центральной России, где возникают благоприятные условия. Столичный рынок насыщается, но в Москве еще можно открыть много магазинов, говорит Дмитрий Маслов. Вопрос в том, насколько рентабельны они будут. Так как у нас есть четкая установка на рентабельность, то и большого смысла хвататься за все, что попадется под руку, нет.
Президент Федеральной нотариальной палаты Евгений Клячин: Участие нотариуса в сделках с недвижимостью поможет предотвратить махинации на рынке жилья

Впрочем, Спар не ограничится Владимиром. После развода с холдингом Марта в 2004 г. Спар Централ Раша пошла путем освоения регионов. За последний год компания открыла более десяти магазинов и сейчас планирует интенсивное развитие: к концу 2005 года сеть, по прогнозам, будет насчитывать более 30 точек. Из более чем десяти магазинов,запланированных к открытию до конца года, в Москве откроется только два. Помимо Владимира планируется открытие четырех магазинов в Туле. Для открытия одного магазина Spar, без стоимости помещения, требуется примерно 1-1,2 млн долл. Но конечные суммы могут быть в несколько раз выше: например, в Костроме 8 ноября Спар Ритейл открыл магазин общей площадью 4,5 тыс. кв. м, который обошелся в 5 млн долл. По словам Дмитрия Маслова, инвестиции в проект Spar в России составили около 40 млн долл., а в будущем году они вырастут до 70 млн долл. Нас в первую очередь интересует Центральный федеральный округ, сообщил г-н Маслов.

Евгений Николаевич, насколько важно присутствие нотариуса при оформлении сделок с недвижимостью?

В последнее время на рынке недвижимости участились конфликты, связанные с невыполнением строительными компаниями обязательств перед соинвесторами. Зачастую они связаны с тем, что люди, вложившие свои средства в строительство жилья, не до конца понимают суть документов, которые подписывают, а договор не заверен нотариусом. О том, как можно избежать проблем при покупке квартиры, и перспективах развития российской нотариальной системы Интерфаксу рассказал президент Федеральной нотариальной палаты Евгений Клячин.

Поясню. Есть очень большой круг вопросов, которые должны быть отражены в договоре. В обязанности нотариуса входит предупреждение участников договора о смысле и значении совершаемого действия, о возможных последствиях, которые могут наступить для клиента в результате тех или иных положений документа. Юрист может дать совет, в какой форме лучше заключить договор, какие положения и штрафные санкции можно и нужно предусмотреть.

Несколько лет назад наш законодатель пошел по пути необязательного участия нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью, и сегодня любой гражданин или организация могут заключить договор купли-продажи в простой письменной форме без присутствия юриста. На мой взгляд, это ошибка, которая была допущена при принятии Гражданского кодекса РФ. В результате люди часто оказываются лишенными юридической защиты, которую обеспечивает нотариус, хотя основная деятельность нотариата как раз сводится к одной простой вещи - обеспечению защиты прав граждан и организаций при заключении договоров, соглашений и иных документов.

Многие конфликты последнего времени, связанные с недвижимостью, произошли именно потому, что стороны действуют неосознанно. Просто в силу своей недостаточной юридической грамотности люди, зачастую, не могут дать правильную оценку документу и самостоятельно проверить подводные камни, существующие в тексте договора.

Кроме того, нотариус обязан проверить дееспособность гражданина и правоспособность юридического лица. Это очень важно, так как если человек неадекватен или не понимает смысла подписываемого документа, нотариус просто откажется от удостоверения договора.

Да, к сожалению, во многих областях России участие нотариуса в сделках сведено практически к нулю. Вместе с тем, в крупнейших регионах страны, таких как Москва или Санкт-Петербург, заключается достаточно большое число договоров, удостоверяемых нотариусом. Я считаю, что это - определенный показатель правовой культуры, существующий в столицах: гражданин, идущий к нотариусу, понимает, что посещение юриста избавляет его от возможных хлопот по отстаиванию своих интересов в суде. На европейском континенте действует резолюция Совета Европы, гласящая, что акты, изданные нотариусом, не нуждаются в дополнительном доказывании в суде. А в ряде случаев нотариальный акт за рубежом имеет еще и силу исполнительного документа, что не требует, например, обращения в суд по вопросу взыскания с должника возмещения ущерба. К сожалению, в России этой системы пока нет, но мы сейчас работаем в этом направлении. Необходимо, чтобы российский законодатель определил такие же признаки нотариального акта, что и в Европе, и придал ему в ряде случаев силу исполнительного документа. Чтобы, к примеру, по договору долевого участия при строительстве жилья можно было получить взыскание с должника без обращения в суд.

Такая ситуация характерна для всей страны?

Это вопросы, над которыми ведется активная работа. Мы считаем, что сегодня должен быть разработан и принят новый базовый закон О нотариате. Действующие ныне законы были приняты еще в 1993 году, когда жизнь в стране была совсем другой. Многие их статьи уже вошли в противоречие с существующими реалиями и не способны в должной мере регулировать те отношения, которые возникают сегодня в связи с нотариальной деятельностью.

Какие конкретно, по Вашему мнению, нужны изменения в действующее законодательство для того, чтобы предотвращать махинации при сделках с недвижимостью и заключении других крупных договоров?

Необходимо, как нам кажется, внести изменения и в закон Об исполнительном производстве. Сейчас идет работа по подготовке исполнительного кодекса России, в котором предполагается закрепить норму о том, что ряд нотариальных актов имеют силу исполнительного документа. Сегодня нотариус может совершить исполнительную надпись на документе, но это не избавляет кредитора от необходимости идти в суд. Нам кажется, что это нецелесообразно. Власть сегодня обеспокоена большой загруженностью судебной системы, а предотвратить подобное можно как раз за счет использования нотариата. В законодательстве должно быть прописано, что исполнительная надпись, акт о протесте векселя, мировое соглашение, подтвержденные нотариусом, имеют силу исполнительного документа.

Я считаю, что в новом законодательстве должен быть отражен высокий статус нотариуса, который, является публичным должностным лицом, действующим от имени государства. Это поможет установлению соответствующего отношения к нотариусу и к той деятельности, которую он осуществляет, как со стороны власти, так и со стороны граждан.

Поясню. Допустим, один гражданин взял у другого определенную сумму денег. В их соглашении прописано, что эти деньги должны быть возвращены к определенному числу, но к указанному сроку должник их не возвратил. В этом случае нужно, чтобы у нотариуса было право совершения исполнительной надписи, не требующей решения суда. Это касается так называемых бесспорных отношений, когда нет основания для разбирательства в суде. То есть я признаю, что должен, но не могу отдать. В этом случае исполнительная надпись о взыскании, сделанная нотариусом, обращается на имущество должника. А если я возражаю против решения нотариуса, тогда нас рассудит суд. Сегодня же взыскание возможно только по решению суда. Нам кажется, что придание актам нотариуса силы исполнительных документов не ущемит ничьих прав. То же самое касается выдачи векселей. Сегодня нотариус издает акт о протесте векселя, но в суд идти все равно надо, чтобы получить судебный приказ. А ведь это время и лишняя трата средств на судебные издержки. Если бы опротестованный вексель имел силу исполнительного документа, кредитор мог бы пойти с этим документом прямо к судебным приставам, которые и произвели бы взыскание с должника.

То есть по указанию нотариуса, минуя суд, должно быть, исполнено соответствующее предписание?

Возвращаясь к вопросу недвижимости, хочу сказать, что уже подготовлен законопроект, предусматривающий возможность передачи в ведение нотариусов документов для регистрации прав на недвижимость. Сегодня человек может заключить договор купли-продажи на жилье в простой письменной форме или оформить его у нотариуса, но после этого ему надо обязательно идти в государственное учреждение по регистрации прав на имущество для того, чтобы зарегистрировать право собственности. Вся Европа живет по другим правилам, которые нам кажутся более удобными. Там нотариус удостоверяет договор и, при желании заявителя, сам передает документы для регистрации. Человеку не надо терять время, стоять в очередях, да и сам процесс проходит быстрее, когда профессионал разговаривает с профессионалом. Вы просто приходите к нотариусу, заключаете договор, а примерно через месяц приходите еще раз, чтобы забрать весь пакет документов. Подобная система действует во Франции, Германии, Швейцарии. Я посещал регистрационные учреждения в этих странах и должен вам сказать, что там не бывает простых граждан: люди даже не знают, где эти органы находятся, потому что все выполняет нотариус. Не знаю, будет ли распространена подобная практика у нас, но считаю, что такая идея заслуживает внимания.

Сегодня в России существует лишь один нотариальный документ, не требующий участия суда - это соглашение о взыскании алиментов. Если имеются какие-то спорные вопросы при назначении алиментов, в действие вступает суд, а если бывшие супруги готовы заключить соглашение о том, у кого остается ребенок и о размере алиментов, то такой документ можно оформить у нотариуса. На случай возможных нарушений в выплате, этот документ имеет силу исполнительного. То есть прецедент есть: государство подтверждает, что в ряде случаев нотариальный акт может иметь силу исполнительного документа. Этот опыт необходимо распространять и на другие области нотариальной деятельности.

Безусловно. Сегодня правоохранительные органы очень беспокоит ситуация с недружественными поглощениями, когда при помощи различных механизмов недобросовестные организации приобретают блокирующие пакеты акций различных предприятий, используя всякого рода махинации. Это происходит потому, что нет открытости, прозрачности и достоверности сведений, которые передаются на регистрацию в налоговые органы. Они носят заявительный характер и не подвергаются надлежащей проверке. Если бы нотариус участвовал, допустим, в собрании акционеров и отражал ход заседания и принятые на нем решения, если бы он удостоверял договор учредителей акционерного общества, то была бы гарантирована достоверность тех сведений, которые вносятся в Единый реестр регистрации юридических лиц. Именно поэтому сегодня мы активно пытаемся объяснить власти возможности и потенциал нотариата, который используется не в полной мере. Подчеркну: нотариус - это квалифицированный и грамотный юрист.

А мог бы помочь нотариус в профилактике недружественных поглощений?

Концепция была утверждена Советом по кодификации гражданского законодательства при президенте РФ в декабре 2003 года. Часть ее положений уже реализована, в том числе с принятием жилищного кодекса и других нормативных актов. Что касается нотариата, изначально концепция предусматривала обязательное участие нотариуса при заключении гражданами сделок с недвижимостью, но потом от этого отказались и не пошли на столь решительный шаг. Также в концепции прописана возможность передачи нотариусам функций по регистрации прав на недвижимость, о чем я уже говорил. Пока концепция существует в виде законопроекта, он внесен на рассмотрение нижней палаты парламента.

Расскажите, пожалуйста, о Концепции развития и совершенствования гражданского законодательства о недвижимом имуществе?

Одним из важнейших принципов нотариата является полная имущественная ответственность нотариуса за результаты его работы. Если юрист неправильно удостоверил договор, что нанесло ущерб имущественным правам гражданина, он обязан возместить его в полном размере. Ущерб возмещается добровольно, либо по решению суда, в том случае, если нотариус не признал себя виновным. Этот принцип очень важен, потому что у людей есть гарантия, что они не останутся без собственности в результате ошибки нотариуса. Кроме того, совершенно понятно, что этот принцип заставляет нотариуса действовать очень осмотрительно и тщательно проверять документы на предмет возможных ошибок.

Для обывателя не всегда ясно, какую ответственность несет нотариус в случае его возможной ошибки?

Мы хотим, чтобы эта практика была закреплена в законодательстве и распространилась на всю территорию Российской Федерации. Это дополнительная гарантия для граждан, что в случае ошибки нотариуса они получат возмещение ущерба, который им был причинен.

Поскольку деятельность нотариуса связана с постоянным риском, она должна быть обязательно застрахована. Возвращаясь к вопросу об изменениях в законодательстве, можно сказать, что в нашей стране необходимо увеличить размер максимального страхового возмещения, выплачиваемого за неправомерные действия нотариуса. Сейчас эта сумма смехотворно мала и составляет всего 100 минимальных размеров оплаты труда или 10 тысяч рублей. Кроме того, мы считаем, что должно быть установлено коллективное страхование ответственности риска нотариусов. Такая практика уже применяется в ряде регионов, в частности в Самаре, Волгограде, Екатеринбурге и Перми. Там нотариальные палаты страхуют всех нотариусов сразу. К примеру, в Самаре общая страховая сумма составляет 120 миллионов рублей. Если где-то на территории области нотариус причиняет вред, он возмещается из этого фонда, но, исходя из имеющегося опыта, хочу отметить, что до сих пор не было зафиксировано ни одной выплаты на подобную сумму.

Деятельность нотариуса осуществляется от имени государства и полностью им контролируется. Не реже чем раз в четыре года их работа должна быть проверена специалистами нотариальной палаты и Росрегистрации. По итогам проверок нередки случаи, когда нотариусы лишаются полномочий. Если в ходе проверки в работе нотариуса выявляется непрофессионализм и некомпетентность, которые приводят к нарушению закона, то палата обращается в суд, который выносит решение о его пожизненной дисквалификации. Что касается случаев махинаций с недвижимостью, в которых замешаны нотариусы, то могу заверить, что они единичны.

Борется ли нотариальная палата с недобросовестными нотариусами, замешанными в махинациях с недвижимостью?



Главная --> Публикации