Главная --> Публикации --> Большой дворец великого ансамбля доделают к 2007 году Авгур эстейт превратит хлебокомбинат №1 в бизнес-центр Тысячи жильцов российских общежитий могут оказаться на улице Новые возможности приобретения коммерческой недвижимости Зафиксируй свою доходность!

Статья 1

О внесении изменений в Закон города Москвы от 5 июля 1995 года №13-47 "О территориальном делении города Москвы" и Закон города Москвы от 15 октября 2003 года № 59 "О наименованиях и границах внутригородских муниципальных образований в городе Москве".

Центральный административный округ

В статье 4 Закона города Москвы от 5 июля 1995 года N 13-47 "О территориальном делении города Москвы" изложить в новой редакции описания границ следующих районов города Москвы:

Граница района Арбат проходит: по оси Бородинского моста, далее по оси русла р. Москвы, оси Новоарбатского моста, осям: Конюшковской ул., Б. Девятинского пер., Новинского б-ра, Поварской ул., Скатертного пер., Хлебного пер., далее, пересекая Мерзляковский пер., по южным границам владения N 8 по Мерзляковскому пер. и владения N 7б по Никитскому б-ру, далее, пересекая Никитский б-р, по северным границам владения N 6 по Никитскому б-ру и владения N 1 по Калашному пер., осям: Калашного, Н. Кисловского, Б. Кисловского переулков, Б. Никитской ул., ул. Моховой, ул. Знаменки, Б. Знаменского пер., Колымажного пер., далее, пересекая Гоголевский б-р, по осям: западного проезда Гоголевского б-ра, пер.Сивцев Вражек, Денежного пер., Глазовского пер., Смоленского б-ра, южного проезда Смоленской ул. и Смоленской ул. до Бородинского моста.

Район Арбат

Граница Таганского района проходит: по оси Арбатецкой ул., далее по оси русла р. Москвы, далее по оси Китайгородского пр., юго-восточным границам пл. Варварские Ворота и Славянской пл., осям: Солянского пр., ул. Солянки, Подколокольного пер., ул. Воронцово Поле, далее, пересекая ул. Земляной Вал, по осям: ул. В. Сыромятнической, 3-го Сыромятнического и Б. Полуярославского переулков, оси Курского направления МЖД, осям: Нижегородской, Скотопрогонной и М. Калитниковской ул. и Михайловского пр., северной и западной границам территории мясокомбината "МИКОМС", южной границе домовладения N 39 по ул. Талалихина (исключая сквер с памятником героям ВОВ), осям: ул. Талалихина, Волгоградского пр-та, ул. Мельникова и 1-й Дубровской ул., безымянного проезда, 3-го Крутицкого пер. и ул. Симоновский Вал до Арбатецкой улицы.

Таганский район

Граница района Хамовники проходит: по оси русла р. Москвы, оси Бородинского моста, осям: Смоленской ул. и южного проезда Смоленской ул., Смоленского б-ра, Глазовского пер., Денежного пер., пер. Сивцев Вражек, западного проезда Гоголевского б-ра, далее, пересекая Гоголевский б-р, по осям: Колымажного пер., Б. Знаменского пер., ул. Знаменки, юго-западной границе Боровицкой пл., оси Б. Каменного моста до реки Москвы.

Район Хамовники

Граница района Якиманка проходит: по оси русла р. Москвы, далее по оси ул. Балчуг, оси Чугунного моста, осям: Кадашевской наб. и ул. Б. Ордынка, северной и западной границам Серпуховской пл., осям: ул. Коровий Вал, 1-го и 4-го Добрынинских переулков, ул. Мытной, ул. Хавской, Конного пер., ул. Шаболовки, ул. Академика Петровского, Ленинского пр-та, далее по северо-восточной и северо-западной границам домовладения N 12 по Ленинскому пр-ту, юго-восточной и южной границам территории Нескучного сада, северо-восточным границам полос отвода III транспортного кольца и Малого кольца МЖД до реки Москвы.

Район Якиманка

Район Северный

Северо-Восточный административный округ

Восточный административный округ

Граница района Северный проходит: по оси полосы отвода МКАД, далее на север по городской черте г. Москвы (восточной границе полосы отвода Савеловского направления Московской железной дороги, северной границе полосы отвода проектируемой автомобильной дороги N 4966 (включая территории в красных линиях проектируемой автомобильной развязки), западной, северной и восточной границам территории рабочего поселка Северный, западной границе трассы водовода Северной водопроводной станции) до МКАД.

Граница района Метрогородок проходит: по оси полосы отвода Малого кольца МЖД, далее по северо-западным границам территории Государственного природного национального парка "Лосиный остров", городской черте г. Москвы (внешней границе полосы отвода Московской кольцевой автомобильной дороги, включая все транспортные развязки улиц и дорог), далее, пересекая территорию Государственного природного национального парка "Лосиный остров", по оси 59-й просеки, южной границе территории ТЭЦ-23, оси подъездной ж.д. ветки на ТЭЦ-23 до Малого кольца МЖД.

Район Метрогородок

Район Лефортово

Юго-Восточный административный округ

Нижегородский район

Граница района Лефортово проходит: по оси полосы отвода Нижегородского направления МЖД, далее по оси полосы отвода подъездной ж.д. ветки, осям: Перовского пр. и Старообрядческой ул., южной границе домовладения N 30 по Старообрядческой ул., оси полосы отвода подъездной ж.д. ветки, оси полосы отвода Курского направления МЖД, оси русла р. Яузы, осям: Госпитальной ул. и ул. Госпитальный Вал, оси полосы отвода пассажирских путей Рязанского направления МЖД, оси полосы отвода Малого кольца МЖД до Нижегородского направления МЖД.

Южнопортовый район

Граница Нижегородского района проходит: по оси полосы отвода Симоновской подъездной ж.д. ветки, далее по осям полос отвода: Курского направления и Малого кольца МЖД, осям: Волгоградского пр-та, ул. Талалихина, южной границе домовладения N 39 по ул. Талалихина (включая сквер с памятником героям ВОВ), западной и северной границам территории мясокомбината "МИКОМС", осям: Михайловского пр., М. Калитниковской ул., Скотопрогонной ул., ул. Нижегородской, осям полос отвода: Курского направления МЖД и подъездной ж.д. ветки, южной границе домовладения N 30 по Старообрядческой ул., осям: Старообрядческой ул. и Перовского пр., осям полос отвода: подъездной ж.д. ветки, Нижегородского направления и Малого кольца МЖД, оси полосы отвода пассажирских путей Рязанского направления МЖД, оси полосы отвода Нижегородского направления МЖД до Симоновской подъездной ж.д. ветки.

Южный административный округ

Граница Южнопортового района проходит: по оси старого русла р. Москвы, далее по осям: пр-та Андропова, ул. Сайкина, Велозаводской ул., ул. Симоновский Вал, 3-го Крутицкого пер., безымянного проезда, 1-й Дубровской ул., ул. Мельникова, Волгоградского пр-та, 2-й ул.Машиностроения, Шарикоподшипниковской ул., Южнопортовой ул., 2-го Южнопортового пр. до реки Москвы.

Граница Донского района проходит: по оси полосы отвода Малого кольца МЖД, далее по северо-восточным границам полос отвода Малого кольца МЖД и III транспортного кольца, южной и юго-восточной границам территории Нескучного сада, далее по северо-западной и северо-восточной границам домовладения N 12 по Ленинскому пр-ту, осям: Ленинского пр-та, ул. Академика Петровского, ул. Шаболовки, Конного пер., Хавской ул., ул. Шухова, ул. Шаболовки, 1-го Рощинского пр., северной и северо-восточной границам территории Даниловского кладбища, оси Духовского пер., осям: развязки III транспортного кольца и Автозаводского моста, оси русла р. Москвы до Малого кольца МЖД.

Донской район

Граница района Зябликово проходит: по тальвегам Шмелевского ручья и его оврага, далее по осям: Елецкой ул. и Борисовского пр., ул. Городянки (исключая территорию домовладений N 19 (к. 1 и к. 2) и 17 (к. 1) по Борисовскому пр.), восточным границам домовладений N 15 (к. 5 стр. 1, к. 5 стр. 2 и 4) по Борисовскому пр., оси русла р. Городни, оси пр.пр. N 5396 к Бесединской развязке МКАД до Шмелевского ручья.

Район Зябликово

Граница района Москворечье-Сабурово проходит: по оси полосы отвода Курского направления МЖД, далее по осям: Кантемировской ул. (новой трассы), Пролетарского пр-та, Кантемировской ул., 1-го Котляковского пр., оси русла р. Чертановки, осям полос отвода: Павелецкого направления МЖД и подъездной ж.д. ветки, осям: пр.пр. N 3689, Каширского ш., южным границам территории Музея-заповедника "Коломенское", оси русла р. Москвы, далее по восточным границам владения N 29 по ул. Борисовские Пруды и Борисовского пруда, осям: Борисовского и Нижнего Царицынского прудов, оси русла р. Чертановки до Курского направления МЖД.

Район Москворечье-Сабурово

Граница района Орехово-Борисово Северное проходит: по оси Орехового б-ра, далее на запад до р. Язвенки, далее по оси русла р. Язвенки, осям: Верхнего и Нижнего Царицынских прудов, оси Новоцарицынского ш., оси полосы отвода Курского направления МЖД, оси русла р. Чертановки, осям: Нижнего Царицынского и Борисовского прудов, русла р. Городни, восточным границам домовладений N 15 (к. 5 стр. 1, к. 5 стр. 2 и 4), осям: ул. Городянки (включая территории домовладений N 17 (к. 1) и 19 (к. 1 и 2) по Борисовскому пр.) и Борисовского пр. до Орехового бульвара.

Район Орехово-Борисово Северное

Граница района Орехово-Борисово Южное проходит: по городской черте г. Москвы (внешней границе полосы отвода Московской кольцевой автомобильной дороги, включая все транспортные развязки улиц и дорог), далее по тальвегам оврага и р. Язвенки, далее на восток по оси Орехового б-ра, оси Елецкой ул., тальвегам оврага и Шмелевского ручья, оси пр.пр. N 5396 к Бесединской развязке МКАД, далее, пересекая МКАД, до городской черты г. Москвы.

Район Орехово-Борисово Южное

Гагаринский район

Юго-Западный административный округ

Район Северное Бутово

Граница Гагаринского района проходит: по оси ул. Панферова, далее, пересекая Ленинский пр-т, по осям: ул. Строителей, пр-та Вернадского, оси русла р. Москвы, северо-восточным границам полос отвода Малого кольца МЖД и III транспортного кольца, оси ул. Вавилова до улицы Панферова.

Западный административный округ

Граница района Северное Бутово проходит: по городской черте г. Москвы (восточной границе полосы отвода Симферопольского шоссе (включая территорию Всесоюзного научно-исследовательского института лекарственных растений площадью 17 га), далее по оси полосы отвода Курского направления МЖД, южной границе лесопарковой зоны, далее, пересекая ул. Поляны, по городской черте г. Москвы (восточной и северной границам квартала N 8 лесопарка (включая 9 га квартала), северной границе квартала N 7 лесопарка, восточной границе кварталов N 4 и 2 лесопарка, южной границе квартала N 3 лесопарка, оси р. Битцы, западной границе квартала N 3 лесопарка), далее на восток по оси полосы отвода МКАД (включая транспортную развязку Куликовской ул.), внешней границе полосы отвода МКАД, юго-западной и южной границам транспортной развязки Симферопольского ш. до городской черты г. Москвы.

Граница района Солнцево проходит: по оси полосы отвода МКАД, далее на запад и на юг по городской черте г. Москвы (южной границе полосы отвода Боровского ш., западной границе земли совхоза-комбината "Московский", западной границе коллективных садов предприятий и организаций Москвы, северной и западной границам земли совхоза-комбината "Московский", оси р. Сетуньки, восточной, южной и западной границам коллективных садов Западной водопроводной станции, оси р. Сетуни), оси русла р. Сетуни, восточной границе территории ООО "ЮНЭКС-КЛУБ", далее, пересекая Киевское направление МЖД, по западной границе территории ОАО "Мосгорбумторг", далее на восток по городской черте г. Москвы (южной и восточной границам Юго-западного лесопарка Москворецкого леспаркхоза, южной границе земли совхоза "Заречье") до МКАД.

Район Солнцево

Район Куркино

Северо-Западный административный округ

Район Строгино

Граница района Куркино проходит: по оси полосы отвода МКАД, далее на север по городской черте г. Москвы (границе Химкинского района Московской области, оси р. Сходни, южной границе территории подсобного хозяйства "Новогорск", оси безымянного притока р. Сходни (250 метров на северо-восток), северо-восточной границе государственной дачи, северной границе полосы отвода Машкинского ш. (250 метров на северо-восток), северной границе проезда Машкинского ш.), по северной границе полосы отвода Машкинского ш. (включая территорию ГСК), далее на юг по городской черте г. Москвы (северной и западной границам г. Химки) до МКАД.

Район Покровское-Стрешнево

Граница района Строгино проходит: по городской черте г. Москвы (внешней границе полосы отвода Московской кольцевой автомобильной дороги, включая все транспортные развязки улиц и дорог), далее на восток по оси русла р. Москвы, юго-восточной и южной границам территории Серебряноборского лесничества, далее, пересекая МКАД, до городской черты г. Москвы.

Район Северное Тушино

Граница района Покровское-Стрешнево проходит: по оси Химкинского водохранилища, далее от плотины по оси Никольского туп., северо-восточной и восточной границам территории парка "Покровское-Стрешнево", западной границе полосы отвода Малого кольца МЖД, оси полосы отвода Рижского направления МЖД, оси канала имени Москвы, оси русла р. Москвы, оси полосы отвода МКАД, оси полосы отвода Рижского направления МЖД, оси Походного пр., далее на восток по оси русла р. Сходни, оси пр.пр. N 4083, далее на юг по оси русла р. Сходни и оси деривационного канала до Химкинского водохранилища.

Район Южное Тушино

Граница района Северное Тушино проходит: по оси полосы отвода МКАД, далее на север по городской черте г. Москвы (внешней границе полосы отвода Московской кольцевой автомобильной дороги, включая все транспортные развязки улиц и дорог), оси полосы отвода МКАД, городской черте г. Москвы (внешней границе полосы отвода Московской кольцевой автомобильной дороги, включая все транспортные развязки улиц и дорог), осям: Бутаковского залива Химкинского водохранилища и Химкинского водохранилища, далее на запад, пересекая парк, по осям: северного проезда Химкинского б-ра, б-ра Яна Райниса и ул. Саломеи Нерис до МКАД.

Зеленоградский административный округ

Граница района Южное Тушино проходит: по оси Химкинского водохранилища, далее по оси деривационного канала, далее на север по оси русла р. Сходни, оси пр.пр. N 4083, далее на запад по оси русла р. Сходни, оси Походного пр., оси полосы отвода Рижского направления МЖД, оси полосы отвода МКАД, осям: ул. Саломеи Нерис, б-ра Яна Райниса и северного проезда Химкинского б-ра, далее на восток, пересекая парк, до Химкинского водохранилища.

Граница района Крюково проходит: по оси полосы отвода Октябрьской ЖД, далее на юг по границе города Зеленограда (пересекая Октябрьскую железную дорогу западнее платформы Малино, по западной границе лесных кварталов N 56 и 58 Сходненского лесничества Солнечногорского опытно-показательного леспромхоза Московской области, далее на юго-запад, пересекая земли совхоза "Крюковский", до р. Горетовки, по руслу р. Горетовки (против течения), восточной границе территории пионерлагеря фабрики "Дукат", южной границе технической зоны ЛЭП-110 (включая жилые дома бывшего хутора Медведки, числящиеся за поселком Малино), восточной границе дороги на дер. Брехово (300 метров), руслу р. Горетовки (против течения) до границы лесного квартала N 36 Крюковского лесничества, включая трассу проектируемой автомобильной дороги Пятницкого шоссе, северной границе лесных кварталов N 36 и 32, восточной границе кварталов N 28 и 24 Крюковского лесничества Солнечногорского леспромхоза (включая 15 га лесного квартала N 24, в т.ч. и жилые дома лесничества, числящиеся за рабочим поселком Крюково), далее на север (включая дер. Михайловку) до ЛЭП-500, северо-восточной границе технической зоны (30 м от оси) ЛЭП-500, юго-восточной и восточной границам лесного квартала N 18 Крюковского лесничества) до Октябрьской ЖД".

Район Крюково

Внести в Закон города Москвы от 15 октября 2003 года N 59 "О наименованиях и границах внутригородских муниципальных образований в городе Москве" следующие изменения:

Статья 2

2) в статье 23 слова "северо-восточной границе полосы отвода III транспортного кольца" заменить словами "северо-восточным границам полос отвода Малого кольца МЖД и III транспортного кольца";

1) в статье 4 слова "по оси Смоленской ул." заменить словами "по оси Бородинского моста"; после слов "далее по оси русла р. Москвы," дополнить словами "оси Новоарбатского моста,"; слова "южной и западной границам Смоленской-Сенной пл. до Смоленской улицы" заменить словами "южного проезда Смоленской ул. и Смоленской ул. до Бородинского моста";

4) в статье 33 слова "восточной границе домовладений N 19 и 17 по Борисовскому пр., далее на север до плотины на р. Городне" заменить
словами "ул. Городянки (исключая территорию домовладений N 19 (к. 1 и к. 2) и 17 (к. 1) по Борисовскому пр.), по восточным границам домовладений N 15 (к. 5 стр. 1, к. 5 стр. 2 и 4) по Борисовскому пр."; слова "оси проезда" заменить словами "оси пр.пр. N 5396";

3) в статье 28 слова "юго-восточной границе территории Нескучного сада, далее на юго-восток по юго-западным границам домовладений N 10 (к. 13 и 10) по Ленинскому просп." заменить словами "южной и юго-восточной границам территории Нескучного сада, далее по северо-западной и северо-восточной границам домовладения N 12 по Ленинскому просп.";

6) в статье 67 слова "ул. Войтовича" заменить словами "Старообрядческой ул.";

5) в статье 48 слова "ул. Войтовича" заменить словами "Старообрядческой ул.";

8) в статье 73 слова "оси проезда с Братеевского моста на Бесединскую развязку МКАД" заменить словами "оси пр.пр. N 5396 к Бесединской развязке МКАД";

7) в статье 72 слова "(до плотины)" исключить; слова "далее на юг по восточным границам домовладений N 17 и 19 по Борисовскому пр., оси Борисовского пр. до Орехового бульвара" заменить словами "русла р. Городни, по восточным границам домовладений N 15 (к. 5 стр. 1, к. 5 стр. 2 и 4), осям: ул. Городянки (включая территории домовладений N 17 (к. 1) и 19 (к. 1 и 2) по Борисовскому пр.) и Борисовского пр. до Орехового бульвара";

10) в статье 90 слова "(включая транспортную развязку Куликовской ул.)" после слов "внешней границе полосы отвода МКАД" исключить; после слов "далее на восток по оси полосы отвода МКАД" дополнить словами "(включая транспортную развязку Куликовской ул.)";

9) в статье 79 слова "далее на север по оси русла р. Сходни, оси пр.пр. N 4083, далее на север по оси русла р. Сходни" заменить словами "далее на восток по оси русла р. Сходни, оси пр.пр. N 4083, далее на юг по оси русла р. Сходни";

12) в статье 98 слова "далее на юг по городской черте г. Москвы" заменить словами "далее на запад и на юг по городской черте г. Москвы";

11) в статье 93 слова "проезжей части" исключить;

14) в статье 100 после слов "юго-восточной и южной границам Серебряноборского лесничества" дополнить словами ", далее, пересекая МКАД,";

13) в статье 99 слова "южному берегу пруда на р. Сходне" заменить словами "южной границе пруда на р. Сходне";

16) в статье 109 после слов "по оси русла р. Москвы," дополнить словами "оси Бородинского моста,"; слова "далее по оси Смоленской ул., западной и южной границам Смоленской-Сенной пл.," исключить; после слова "осям:" дополнить словами "Смоленской ул. и южного проезда Смоленской ул.,";

15) в статье 101 после слов "1-й Дубровской ул." дополнить словами ", безымянного проезда"; слова "западным границам пл. Крестьянская Застава, осям:" исключить;

18) в статье 122 после слов "3-го Крутицкого пер.," дополнить словами "безымянного проезда,"; слова "западной границе пл. Крестьянская Застава, осям:" исключить;

17) в статье 121 слова "далее на юг по оси русла р. Сходни" заменить словами "далее на север по оси русла р. Сходни"; слова "проезжей части" исключить;

Статья 3

19) в статье 123 слова "далее на северо-запад по юго-западным границам домовладений N 10 (к. 10 и 13) по Ленинскому просп." заменить словами "далее по северо-восточной и северо-западной границам домовладения N 12 по Ленинскому просп."; слова "юго-восточной границе территории Нескучного сада" заменить словами "юго-восточной и южной границам территории Нескучного сада"; слова "северо-восточной границе полосы отвода III транспортного кольца до реки Москвы" заменить словами "северо-восточным границам полос отвода III транспортного кольца и Малого кольца МЖД до реки Москвы".

Мэр Москвы
Ю.М. ЛУЖКОВ

Настоящий Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Боязнь высоты

Москва, Московская городская Дума
22 июня 2005 года
№ 26
Согласно ряду независимых опросов, большинство москвичей не хотят жить в высотных домах выше 14-го этажа, кроме того, многих не устраивает планировка и архитектурный облик высоток. Сложившаяся ситуация стала постепенно менять менталитет застройщика: если раньше для девелопера было главным продать то, что построено, то теперь важно строить то, что хотел бы приобрести потребитель.

Более того, некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что программа Новое кольцо Москвы может вообще забуксовать, так как исторически москвичи предпочитали малоэтажные строения.

Строительство высотного жилья в Москве (выше 20 этажей) до сих пор не стало массовым.

Эти показатели демонстрируют интерес потребителя к невысоким компактным домам, обеспечивающим приватное проживание,- рассказывает директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал Сергей Лушкин.

По результатам анкетирования, проведенного компанией Квартал в 2005 году, большая часть респондентов (32,1%) предпочитают жить не выше 10-го этажа, в домах с одним, максимум двумя подъездами (54,1%) и двумя квартирами на этаже (53,3%).

Психологически комфортными для проживания для большинства людей все-таки являются этажи не выше 12-14-го.

По его словам, несмотря на то, что 52% опрошенных не против жить в высотном доме, (29% отметили, что предпочитают дом более 15 этажей, а для 23% высота дома не важна), только 13% из них хотят жить в высотке на этаже выше пятнадцатого.

Вместе с тем, он утверждает, что жить выше 15-го этажа вполне нормально, в этом нет никакой моды или ее отсутствия, также и с точки зрения безопасности 15-й этаж ничем не отличается от восьмого.

Наиболее предпочтительны для проживания, а следовательно, более востребованы, всегда были средние этажи домов. В Москве, где нет особых проблем с обслуживанием лифтов, это 4-12-й этажи, тогда как в Подмосковье, где более часты отключения электричества, ремонт лифта может длиться до полугода и более, давления воды водопровода не хватает для обеспечения высоких этажей - наиболее востребованы 3-7-й этажи,- рассуждает руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов.

С ним не согласна заместитель директора управления новостроек Миэль-недвижимость Оксана Каарма. Я довольно скептически отношусь к масштабной программе по застройке Москвы новыми высотками. Во-первых, такая идея мне не нравится на уровне потребителя: на мой взгляд, подобные дома несколько чужды нашему менталитету.

Программа кольца высоток имеет достаточно недостатков и без выдумок про опасность жизни на высоте и моду. Отличие высоких этажей от низких конечно есть, но и те и другие имеют как достоинства, так и недостатки, и результирующая делает их примерно равнозначными,- считает Дмитрий Попов.

Смена приоритетов

Места, выделенные под новые высотки, зачастую располагаются на окраинах города и даже вблизи МКАД. Покупатели будут приобретать такое жилье, только если на него будет установлена цена, соответствующая районам эконом-класса,- считает Оксана Каарма.

Если местность нравится клиенту, он готов рассматривать разные варианты и по площади, и по этажности объекта. В сегменте бизнес-класса в этом году стали пользоваться спросом большие квартиры - однокомнатные площадью 70 кв. м и двухкомнатные площадью 120 кв. м. Это говорит о том, что сегодня люди готовы платить за комфортное проживание в больших пространствах,- рассказывает Оксана Каарма.

Кроме желания жить в домах средней и малой этажности в текущем году некоторые потребители изменили еще ряд предпочтений. Определяющим фактором для покупателей недвижимость сегодня является местоположение дома.

Эволюция девелопмента

Из тенденций прошедшего 2005 года, помимо падения спроса на квартиры в многоэтажных домах, покупатели предъявляют более высокие требования к окружению и среде обитания. Большую роль стал играть, помимо качества строительства, архитектурный облик дома, соответствие внешней и внутренней отделки,- говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.

Однако он признает, что такая ситуация постепенно меняется наоборот. Девелопер стал намного внимательнее к потребительским предпочтениям, в основном не столько в плане качества строительства, сколько в качестве продуманности архитектурно-планировочных решений домов,- комментирует Дмитрий Попов.

На смену предпочтений потребителей застройщики реагируют далеко не всегда оперативно, а чаще наоборот. Например, город по-прежнему растет ввысь, штампуются панельные дома, но девелопер делает это уже с оглядкой на спрос. В Москве до сих пор складывался рынок продавца и только он определяет, что построит, а покупатель берет все, только иногда отдельные неудачные проекты продаются дольше обычного. Конечно, девелоперы стремятся удовлетворить потребности потребителей - но только по той причине, что удачный проект будет реализован быстрее и принесет больший доход, а отнюдь не из социально-культурных предпочтений,- утверждает Дмитрий Попов.

Если раньше компании-застройщики ориентировались исключительно на максимизацию прибыли при проектировании жилых зданий (цель - продать как можно дороже, максимально выгодно использовать площади независимо от реальных нужд и предпочтений потенциальных клиентов), то в последнее время наблюдается заинтересованность компаний в изучении предпочтений. Произошла смена идеологии: если раньше главное было продать то, что построено, то теперь- строить то, что хотел бы приобрести потребитель,- уверен Сергей Лушкин.

Другие участники рынка полагают, что многие застройщики уже поменяли свои приоритеты. Девелоперы начали обращать внимание на требования потребителей около трех лет назад, и в последние годы эта тенденция только усиливается. На рынок сегодня выходят все более качественные проекты, поскольку на стадии планирования девелоперы привлекают риэлтеров к оценке проекта. Так, при застройке северной части Ходынки - третьей очереди Грандпарка, пришлось останавливать возведение домов и вносить корректировки в проект,- рассказывает Оксана Каарма.

"Пока мы запускали проект, имело смысл концентрировать полномочия в одних руках, но теперь логично разделить функции", - заявил Тимербулатов "Ведомостям". Также он объяснил свое решение загруженностью - кроме программы строительства московских небоскребов "Конти" управляет программой строительства жилья в Центральном федеральном округе, ведет масштабную инвестиционную деятельность в Калининградской области и строит крупный жилой комплекс в Аджарии.

Президент корпорации "Конти" Тимур Тимербулатов в пятницу сложил с себя полномочия генерального директора компании "Новое кольцо Москвы". По его словам, "Конти" останется управляющей компанией по реализации одноименной программы, а "Новое кольцо Москвы" будет выполнять функции заказчика.

Программа "Новое кольцо Москвы" предусматривает возведение 60 высотных зданий в "срединно-периферийном поясе" столицы до 2015 г. Для ее реализации было создано одноименное акционерное общество со стопроцентным капиталом города. Корпорация "Конти" была назначена управляющей компанией по реализации программы, а Тимербулатов возглавлял обе структуры. В конце апреля была создана городская комиссия по вопросам строительства высоток под председательством мэра Москвы Юрия Лужкова.

Первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин подтвердил, что Тимербулатов продолжит заниматься реализацией программы строительства столичных небоскребов. "Он остался в комиссии [по вопросам строительства высоток], так что отставкой назвать это нельзя", - заявил "Ведомостям" Ресин.

Cтоимость строительства каждого дома составляет около $100 млн. "Понятно, что ни одна компания не потянет инвестиции по всей программе, - говорит Тимербулатов. - Поэтому мы будем привлекать к ней других инвесторов".

Первоначально планировалось, что "Конти" будет выполнять чисто управленческие функции, однако скоро сложилось так, что она стала и основным инвестором. Сейчас в Москве возводятся первые три здания по программе "Новое кольцо Москвы". Строительство первого комплекса - "Эдельвейс" на Давыдковской улице рядом с Кутузовским проспектом (общая площадь 85 000 кв. м, с учетом инфраструктуры - 105 000 кв. м) уже завершается, примерно 70% квартир в нем продано. Второй комплекс - "Вертикаль" (114 000 кв. м) строится на Ленинском проспекте, а 40-этажный дом "Континенталь" (120 000 кв. м) - на проспекте Маршала Жукова, вблизи от въезда в Серебряный Бор. На последней площадке работы только начались. Готовится исходно-разрешительная и проектная документация на будущие высотки на Тарусской улице и на Дмитровском шоссе.

Нашим главным желанием было сохранить деньги и по возможности приумножить их. Доверить такую сумму банкам мы согласились бы только под дулом пистолета. Покупка акций или вложения в ПИФы также отпадали: мы смутно представляли, как это работает и как контролировать доходную часть, а также традиционно не доверяли любым финансовым инструментам, предлагаемым на российском рынке: пирамиды Мавроди и дефолт 1998 года еще не скоро будут забыты.

Новым генеральным директором компании "Новое кольцо Москвы" назначен предприниматель Валерий Жилов. Связаться с ним в пятницу не получилось, однако, как удалось выяснить "Ведомостям", ранее он занимал, в частности, должность председателя совета директоров Оскольского электрометаллургического комбината (ОЭМК). Сегодня, по словам Тимербулатова, они должны встретиться для обсуждения дальнейшей совместной работы.
Доля инвестиционных квартир в последний год, по мнению большинства специалистов рынка недвижимости, упала до 5% (пару лет назад этот показатель составлял 30%). Вложение в новостройки как способ сохранения накоплений постепенно теряет свою привлекательность для частных лиц. И это неудивительно: уже недостаточно, располагая определенной суммой, просто приобрести квартиру, чтобы получить прибыль. Теперь инвестору желательно неплохо ориентироваться в рыночных тенденциях. Рассказ о том, как изменялся подход к вложению средств в недвижимость в течение последних двух лет, в рассказе частного инвестора. Первый наш опыт инвестирования в недвижимость пришелся на 2003 год, когда возникла идея купить примерно за $75 тыс. двухкомнатную квартиру в хорошем кирпичном доме и сдавать ее в аренду.

Подбор варианта.

В результате консультаций и изучения специальной литературы были определены основные этапы, связанные с покупкой квартиры:

Сбор необходимых документов со стороны продавца, проверка юридической чистоты квартиры со стороны покупателя.

Заключение соглашения об авансе или предварительного договора на покупку квартиры.

Собственно сделка: закладка денег, подписание договора, нотариальное удостоверение сделки, сдача документов на регистрацию.

Подготовка к сделке: составление договора купли-продажи, необходимых доверенностей, иных документов, определение места и процедуры сделки, назначение дня сделки.

Получение ключей от квартиры покупателем и денег за квартиру продавцом.

Получение правоустанавливающих документов, подписание акта приемки-сдачи квартиры, составление необходимых расписок.

Хроника основных событий

За время поисков мы просмотрели не менее 20 квартир, два раза оставляли авансы в сделках с альтернативной покупкой и вынуждены были забирать их обратно. Один раз потому, что сделка все время рассыпалась, в другой раз из-за того, что цена квартиры выросла более чем на $10 тыс., и мы перестали укладываться в бюджет. В результате после шести месяцев поисков и сотрудничества с агентством мы сами нашли свободную квартиру. Вместо двушки в кирпичном доме, которую можно было приобрести в апреле 2003 года за $75 80 тыс., мы в октябре 2003-го купили однокомнатную квартиру в 12-этажном блочном доме в районе станции метро Семеновская за $50 тыс.

В силу недостатка информации о рынке недвижимости и незнания (на тот момент) специфики оформления сделок по покупке и продаже квартир было решено заключить договор с риэлторским агентством.

Риэлторы всегда готовы продать квартиру, но покупать квартиры за ваши деньги они не любят. Они вынуждены это делать, когда при продаже вы ставите перед ними задачу альтернативной покупки.

Основные проблемы, с которыми мы столкнулись

Подавляющее большинство квартир, которые фигурируют на вторичном рынке, это продажи с альтернативными покупками. Даже если квартира юридически и физически свободна, как пишут часто в объявлениях, это ничего не значит. Большинство продавцов взамен продаваемой квартиры хотят получить не деньги, а другую квартиру.

Ошибки, которые мы совершили

Мы во всем слушались нашего агента и дважды оставляли авансы за квартиры с альтернативной покупкой, которые нам нравились. Если вы оставляете аванс за квартиру, то у вас нет гарантий, что агент продавца не будет показывать ее другим покупателям. Наоборот, имея аванс и гарантированного покупателя, риэлторы частенько продолжают показывать квартиры с целью найти покупателя, который может заплатить еще больше. В этом случае они действуют исключительно в своих интересах.

Продавец квартиры по сути не несет ответственности за срыв сделки по его вине. Если сделка распадается, то по сложившейся практике покупателю возвращают внесенный аванс, при этом потерянное время и то, что деньги были в обороте у другой стороны, никак не компенсируется. Теоретически компенсация предусмотрена законодательно, но тогда надо вносить не аванс, а задаток продавцы и их представители агентства на это не идут.

Но агент продал вашу квартиру за $73 тыс., а вы все равно получите $66,5 тыс. Сумма $3 тыс. достанется вашему агенту и $3,5 тыс. агентству, которое он представляет. И это все потому, что вы не контролируете ситуацию.

Пример: допустим, вы продаете квартиру стоимостью $70 тыс. Вознаграждение агентства составляет 5% ($3,5 тыс.), т. е. вы должны получить $70 тыс. $3,5 тыс. = $66,5 тыс.

Выводы, которые мы сделали

Ни в коем случае не стоит оставлять аванс, пока непонятен реальный срок выхода на сделку купли-продажи. Все уверения агентов в том, что квартира будет подыскана за неделю другую, ничего не стоят это сказки для простаков.

Мы выбирали квартиры, которые нам нравились, но это неправильно. Лишь позже мы поняли, что важно осознать реальный мотив покупки: нужна ли она, чтобы там жили вы сами или кто-то из ваших близких, чтобы сдавать ее в аренду или для дальнейшей перепродажи. В нашем случае квартира покупалась для сдачи в аренду и дальнейшей перепродажи. Следовательно, надо было руководствоваться не собственными симпатиями или антипатиями, а системой признаков, сочетание которых позволит сделать оптимальный выбор.

При покупке квартиры частным инвесторам стоит помнить главное правило: спасение утопающих дело рук самих утопающих. Другими словами, искать квартиру вы должны сами и только сами, никто это делать за вас не будет.

Альтернативные сделки длятся месяцами и часто распадаются в силу разных обстоятельств, поэтому для частных инвесторов они не годятся. К тому же в этих сделках велика вероятность изменения цены квартиры в сторону ее увеличения. К этому необходимо быть морально готовым, более того, это нужно прогнозировать.

Приобретенная нами квартира была отремонтирована по принципу бедненько, но чистенько, меблирована и благополучно сдавалась в аренду: в 2004 году за $480 в месяц, в 2005 году за $520 в месяц. Сдача квартиры в аренду предмет для отдельного рассказа, поэтому здесь мы на этом останавливаться не будем.

Для оформления сделки и помощи в переговорах обязательно надо привлекать профессионального риэлтора, но оплата по договору с ним должна быть фиксированной. При этом все этапы сделки вы вправе контролировать.

Было решено ее продать. Сдавать жилье за $150 200 не имело смысла: во-первых, ездить за деньгами или для решения экстренных вопросов в Подмосковье не хотелось, а во-вторых, получался слишком низкий доход, который с учетом контингента подмосковных арендаторов едва покрыл бы стоимость ремонта.

В 2005 году наши планы изменились, поскольку нашей семье по наследству досталась свободная квартира в Подмосковье.

Покупатель собирался оплачивать квартиру, используя ипотечный кредит. Мы не возражали. В этой сделке нам не понадобились консультанты, тем более интересы покупателя представляло известное агентство недвижимости. Нам понравилось с ним работать. Сделка была хорошо организована: договоры составлены четко и понятно, при оформлении договора помимо агента присутствовал юрист, что гарантировало точность и правильность во всех бумагах. В итоге квартира была продана за $36 тыс. На этом первый этап закончился.

Квартира продавалась летом 2005 года, когда рынок недвижимости находился в состоянии затишья. Мы назначили разумную стоимость, покупатели нашлись быстро. Замечу, что, если вы желаете получить максимальную цену, нужно все время фиксировать количество звонков по рекламе, постепенно увеличивая цену квартиры, а затем во время показов устраивать конкурс покупателей или брать аванс и продолжать поиски того, кто заплатит еще больше. Это требует значительного времени. Но так обычно поступают риэлторы. В наши планы подобная тактика не входила.

При продаже квартиры мы снова воспользовались услугами риэлтора. В среднем сопровождение сделки стоит порядка $500, но мы хотели продать квартиру и относительно быстро, и за максимальную стоимость. Это требовало времени, дополнительных показов, переговоров, поэтому был определен гонорар $1,5 тыс.

На втором этапе предполагалось продать квартиру на Семеновской и, сложив две суммы, купить снова однокомнатную квартиру, но в доме более высокого класса.

Как мы нашли нашего консультанта? Так же, как находят хороших врачей, парикмахеров и т. д. по знакомству или методом проб и ошибок. За три последних года мы общались с большим количеством риэлторов и, наконец, нашли жемчужное зерно. При помощи нашего консультанта квартира ушла через два месяца с начала продажи за $76 тыс.

При сделке купли-продажи квартиры чаще всего сталкиваются обычные люди, многие из которых не умеют профессионально вести переговоры. К слову, многие риэлторы тоже этого не умеют. Но когда договариваются агенты, шансов, что сделка все-таки состоится, больше, чем когда общаются непрофессионалы.

Некоторые квартиры можно успешно сдавать, но трудно продать в силу их расположения или истории. Мы не ставили условие, чтобы у квартиры был только один хозяин, но нас не устраивало количество предыдущих владельцев более троих, учитывая, что мы были бы четвертыми, а кто-то после нас пятым. Тем более по плану наша очередная инвестиционная программа была рассчитана всего на два три года.

Параллельно мы подыскивали новый вариант для дальнейших инвестиций. Это жилье должно было удовлетворять определенному набору качеств. Исходя из нашей концепции, требовалась однокомнатная квартира стоимостью $93 103 тыс., ликвидная и легко сдаваемая в аренду.

В качестве основного источника информации мы использовали газеты бесплатных объявлений, а аналитические материалы черпали из газеты М2 Квадратный метр.

При оценке квартиры принимались в расчет следующие критерии: цена за 1 кв. м (требовался дом эконом-класса); расстояние до метро (15 мин пешком или одна две остановки на транспорте); окружение дома (магазины, двор, парковки, школа, автомобильные развязки); состояние подъезда; состояние квартиры; вид из окна. Каждый отсмотренный вариант получал свое количество баллов, которые корректировались в зависимости от тех или иных факторов.

За два месяца было просмотрено 25 квартир. Из них по-настоящему свободных было всего четыре. Самая первая квартира, полностью свободная, находилась в месте, которое нас совершенно устраивало. Однако мы отказались от того варианта из-за высоких рисков и безобразной организации сделки, которую курировала крупная риэлторская фирма. От другой квартиры пришлось отступиться потому, что хозяином являлся человек, неравнодушный к спиртному. При этом сделкой занималось не агентство, а какой-то родственник владельца. Еще один вариант, который нас не устроил, был связан с перепланировкой. Уверения, что ее можно не регистрировать или зарегистрировать быстро, на нас не подействовали. Мы-то знали, что регистрация перепланировки процесс долгий и затратный.

Основные проблемы, с которыми мы столкнулись на этот раз, остались прежними. Но в данном случае нам кажется интересным рассказать о причинах, по которым мы отказывались от тех или иных сделок.

А гентство отказалось гарантировать выписку, и мы решили не рисковать. Еще от двух квартир в замечательных домах пришлось отказаться из-за бабушек. Они очень смутно представляли ситуацию на рынке недвижимости и подолгу подыскивали альтернативные варианты. Был вариант, связанный с нарушением прав несовершеннолетнего.

Одна из очень хороших квартир не подошла, поскольку этот вариант был связан с переездом пенсионеров в другой город.



Главная --> Публикации