Главная --> Публикации --> Коттеджи на истре снесут сами владельцы Фонд raven russia купил логистический терминал Аср уполномочен заявить... Кого выбрать Солидные покупатели предпочитают солидные дома. и только в центре

У жителей многоквартирных домов осталось не так уж и много времени на раздумья. Тем не менее граждане не спешат самоопределяться, а чаще всего и вовсе ничего не знают о новациях жилищного законодательства. По оценкам начальника управления по надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Михаила Евраева, только 4-5% собственников многоквартирных домов выбрали способ управления своими жилищами. Что будет дальше? После 1 марта все замешкавшиеся дома будут выставлены муниципалитетами на конкурсы, исход которых нетрудно предугадать заранее.

В последнее время на рынке ЖКХ вновь активизировались дискуссии на тему управления и эксплуатации жилья. Волна обсуждений связана с тем, что в соответствии с новым Жилищным кодексом до 1 марта следующего года собственники жилья должны выбрать схему управления им. Граждане могут отказаться от услуг ДЕЗов (дирекций единого заказчика) советского образца и нанять частную управляющую компанию. Собственники квартир вправе напрямую заключить с коммерческой организацией контракт на управление. Для этого им необходимо провести общее собрание жильцов либо проголосовать за ту или иную фирму заочно, тогда как раньше нанять управляющую компанию можно было только при условии создания товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Аналогичная ситуация складывается в Санкт-Петербурге. Здесь работает около тридцати частных компаний, которые тоже управляют примерно 10% жилья. Остальные дома обслуживаются старыми жилконторами, недавно реорганизованными в акционерные общества со стопроцентным государственным участием. Через них проходит порядка одного миллиарда долларов квартплаты горожан.

Уникальный шанс

Предприниматели своими силами пытаются ликвидировать информационный вакуум. Владельцы управляющих компаний понимают, что им предоставился уникальный шанс закрепиться на рынке, и спешат им воспользоваться. Пока, впрочем, без заметных успехов. Например, в Москве на рынке ЖКХ работает всего несколько десятков управляющих компаний. Все вместе они обслуживают менее 10% жилого фонда. На рынке мало частных управляющих компаний, большинство из них работает с недавно построенным жильем. Что касается остального жилья, то количество домов, выбравших частные управляющие компании, измеряется десятыми долями процента, - констатирует председатель совета фонда Коммунальная культура жизни Наиль Гайнутдинов.

В начале этого года истек срок контракта на управление. Мы в общем-то не удивились, когда узнали, что победили три другие компании, две из которых были созданы буквально накануне тендера. Как ни странно, одним из главных критериев отбора стали результаты личного собеседования, а не опыт работы на рынке самого предприятия, а также его ведущих специалистов, - говорит г-н Назарков. Вступление в силу нового жилищного законодательства позволило предпринимателю отчасти восстановить утраченные позиции. К нам стали обращаться жители домов, которые мы раньше обслуживали. Спрашивали, что необходимо предпринять, чтобы наша организация к ним вернулась. Мы объясняли гражданам, что они вправе провести общее собрание и выбрать нашу компанию. В результате были проведены голосования, и сейчас более двадцати многоквартирных домов приняли решение работать с нашей фирмой, отказавшись от услуг победителей конкурса. То есть можно говорить о возникновении конкуренции. Это уже хорошо, - резюмирует наш собеседник.

Лишь в единичных случаях компаниям все же удается извлекать пользу из нового законодательства. Прошлой зимой, еще до вступления в силу Жилищного кодекса, местная администрация провела конкурс на управление муниципальным жилым фондом. Мы в нем участвовали, но проиграли, несмотря на то, что имели более чем десятилетний опыт в этой сфере, - рассказывает генеральный директор петрозаводской управляющей компании Триал Александр Назарков. Он создал компанию еще в 1994 году и в течение последних трех лет управлял примерно третью городского жилья.

Ситуация для частников усугубляется еще и тем, что тарифы на жилищные услуги по-прежнему регулируются муниципалитетами, что затрудняет ведение бизнеса. Сейчас тарифы на техобслуживание устанавливаются городской администрацией, но не являются экономически обоснованными. И вообще, принцип регулирования тарифов для рынка неприемлем, - полагает генеральный директор частной петербургской управляющей компании Стакс Евгений Пургин, чья фирма обслуживает более сотни домов общей площадью порядка одного миллиона квадратных метров и с населением около пятидесяти тысяч человек. - Государством должны регулироваться тарифы монополистов - поставщиков газа, воды, тепла, но не эксплуатационных компаний. Собственники сами должны принимать условия управляющих компаний и соглашаться с теми или иными тарифами.

По мнению экспертов, если частным компаниям не удастся завоевать доверие жителей (например, с помощью рекламных акций), то им, скорее всего, придется свернуть свой скромный бизнес либо переключиться на более выгодные сегменты рынка недвижимости (например, на управление офисными площадями). Ведь если жилые кварталы останутся в ведении муниципальных структур, управлять отдельными домами частным компаниям будет неинтересно - рентабельность этого бизнеса зависит от оборота.

Немало нареканий у участников рынка и экспертов к нормам нового Жилищного кодекса. По их мнению, многие предписания закона носят коррупционный характер. Например, в одной из статей ЖК сказано, что органы местного самоуправления могут предоставлять управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или иным специализированным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Что это значит - могут? - недоумевает депутат Госдумы Галина Хованская. - Выходит, все будет зависеть от взаимоотношений управляющей компании с властями. Если понравится чиновнику председатель ТСЖ или руководитель управляющей компании, то он деньги выделит. Непонятна и процедура выделения государственных средств на капитальный ремонт.

А государство - взять на себя функцию социальной защиты населения, выделяя малоимущим персональные компенсации из бюджета. Вот тогда установятся нормальные рыночные отношения. Пока же мы замерли в странной позе: одной ногой стоим в капитализме, а другой - в социализме. Под социализмом я подразумеваю регулирование тарифов. В то же время привлекать рабочую силу для выполнения тех или иных работ управляющие компании должны с рынка. И пока власть не откажется от регулирования тарифов на жилищные услуги в том сегменте, где работают малые и средние предприятия, развиваться нам будет очень сложно.

Основные преимущества и недостатки частных компаний, управляющих эксплуатацией жилого дома

Закон о приватизации разрешил гражданам приватизировать квартиры. В нем же было указано, что за наймодателем в лице муниципалитета сохраняется обязанность ремонта жилья в соответствии с установленными сроками и нормативами. Но теперь в связи с введением в действие ЖК закон о приватизации отменяется с 1 января 2007 года. Вместе с ним исчезает обязанность государства производить капремонт. Это сколько лет собственникам жилья придется копить деньги, чтобы отремонтировать свои дома, к которым на протяжении тридцати-сорока лет никто не притрагивался? - возмущается Хованская. Речь между тем идет о весьма внушительных суммах. Например, по данным заместителя руководителя столичного департамента ЖКХ Андрея Широкова, ежегодно в Москве выделяется около 10 млрд рублей на капремонт зданий.

Частные компании заинтересованы в качестве оказываемых услуг, поскольку от объема обслуживаемых площадей и количества клиентов напрямую зависит рентабельность их бизнеса. Если качество услуг не устроит жителей, они вправе нанять другую фирму.

Преимущества

Частные компании заинтересованы во внедрении энергосберегающих технологий, так как процент от экономии также может являться их агентским вознаграждением.

Стоимость услуг частных управляющих компаний оговаривается в каждом отдельном случае и может быть выделена отдельной строкой в контракте на управление (в среднем это около 3% от суммы квартплаты).

Частная компания выступает профессиональным посредником между жителями дома и монополистами: поставщиками воды, тепла, электричества. Она заинтересована в отстаивании интересов своих клиентов.

Частные управляющие компании подходят к эксплуатации каждого дома индивидуально: в зависимости от технического состояния здания и социального состава жильцов.

У большинства частных управляющих компаний недостаточно опыта работы на рынке жилищно-коммунальных услуг. Между тем управлять большими объемами жилья очень сложно: требуется хорошо отлаженная логистика и профессиональные кадры.

Недостатки

Пока на рынке очень мало управляющих компаний, отсутствует полноценная конкуренция.

Не существует критериев выбора управляющих компаний: жителям, которые не являются специалистами в области ЖКХ, трудно оценить профессионализм той или иной фирмы.

Неделимый жилкомхоз

Все эти нюансы и несостыковки абсолютно не волнуют старые жилищно-коммунальные структуры. Видимо, руководители ДЕЗов и прочих муниципальных жилищных организаций знают способы перенаправления финансовых потоков в нужное им русло. И всячески тормозят процесс передачи жилого фонда в управление своим конкурентам в лице частных компаний.

Затруднен доступ частных компаний к бюджетным дотациям и субсидиям, покрывающим разницу в тарифах для малоимущих слоев населения.

А Евгений Пургин сетует, что дома, жители которых сделали выбор в пользу его фирмы, попросту не передаются в управление. Чиновники всячески затягивают этот процесс. Например, жители одного из домов в Петроградском районе еще в апреле провели собрание и выбрали нас. Однако до сих пор этот дом обслуживается государственным предприятием. У нас десять таких случаев, - рассказывает наш собеседник. Кстати, с такой же проблемой недавно столкнулись собственники жилья в Волгограде.

Например, в домах с долей муниципального жилья чиновники тоже участвуют в голосовании при выборе управляющей компании. В нескольких случаях они уже проголосовали против нас. Мы, разумеется, подстраховались и, когда проводили заочное голосование, поинтересовались мнением не только собственников, но дали возможность высказаться жителям муниципальных квартир. Рассчитываем, что их голоса все-таки будут приняты во внимание администрацией и она изменит свое мнение. Ведь получается, что власть принимает решение за конкретного потребителя, который, в свою очередь, хочет получить услугу от нас, - говорит директор петрозаводского Триала.

Вместо того чтобы ускорить разработку нормативной базы, местные органы самоуправления зачастую сами инициируют собрания жильцов, фактически навязывая жителям в качестве управляющей компании ДЕЗ. Понятно, что зачастую альтернативы жилконторам не существует. Но удивляет поспешность и настырность действий чиновников. Они что, не могут потерпеть до весны? Почему не хотят расставаться с убыточным, по их многочисленным признаниям, хозяйством? Опрошенные нами эксперты полагают, что такое маниакальное упорство объясняется желанием чиновников поучаствовать в грядущей приватизации муниципальных унитарных предприятий.

Дело в том, что для заключения договоров на обслуживание дома с подрядчиками ТСЖ или управляющая компания должны иметь всю техническую документацию на жилой фонд. Однако местный департамент ЖКХ утверждает, что ничего не выдаст ТСЖ до тех пор, пока не будет выпущен соответствующий нормативный акт. ТСЖ и управляющие компании не могут заключить договоры на поставку тепла, водоснабжение, обслуживание сетей, а положение, регламентирующее эту передачу, готовится в администрации уже более восьми месяцев.

В начале осени глава Государственной налоговой администрации Украины (ГНАУ) Александр Киреев высказался за введение налога на недвижимость, предложив обсудить соответствующий законопроект, размещенный на сайте ведомства. Идея налогообложения недвижимого имущества возникла не впервые - неудачные попытки сделать это были в 2003 и 2004 годах. Проблемы заключаются прежде всего в технической сложности определения базы налогообложения и разработке процедуры уплаты. Политическая цена налога на недвижимость - высока, ведь установление дополнительного налогового бремени непопулярно и способно негативно сказаться на рейтинге доверия населения к политикам.

Люди, которые отвечают за жилкомхоз, зачастую являются членами советов директоров муниципальных жилищных предприятий. Они прекрасно понимают, что, отдавая нам дома, теряют объемы, - поясняет один из участников рынка. - Между тем, когда начнется приватизация МУПов, у них есть шанс неплохо на этом заработать. Кроме того, нынешние члены советов директоров смогут рассчитывать на солидный пакет акций. Поэтому неудивительно, что чиновники всячески сдерживают частную инициативу и стараются закрепить как можно больше домов за подконтрольными им предприятиями, которые в будущем смогут сами приватизировать. Они, понятное дело, хотят остаться монополистами на этом рынке.
Введение налога на недвижимость станет серьезным испытанием для украинской государственной машины на ее способность проводить реформы. Проблему спекуляций на рынке недвижимости этот налог не решит, однако он стимулирует развитие местного самоуправления и увеличит эффективность использования ресурсов в экономике.

Эффективный стимул

Для внедрения нового налога благоприятен период экономического роста, когда доходы населения и предприятий динамично увеличиваются. Ближайшие два года - вполне подходящее время для подобного начинания. Промежуток между парламентскими выборами-2006 и президентской кампанией (рубеж 2009-2010 годов) будет достаточно длительным для того, чтобы власти могли планировать и воплощать масштабные долгосрочные задания, а не пытаться получить краткосрочные результаты для победы на выборах.

Налогообложение недвижимого имущества стимулирует более эффективное использование ресурсов в экономике, поскольку создает условия для перераспределения недвижимости в пользу более эффективных собственников. Стабильность и прозрачность поступлений от налога на недвижимость делает его желанным источником наполнения местных бюджетов. В отличие от трансфертов из госбюджета, которые в Украине преимущественно формируют местные доходы, этот налог способен улучшить контроль над эффективностью расходов городов и областей. Тесная связь между уплаченным владельцами имущества налогом и предоставленными местной властью услугами обеспечивает лучший контроль общества за качеством госуслуг.

Налог на недвижимость - классический налог, столетиями существующий во многих странах. Для его эффективности необходимо создать сравнительно простую схему уплаты, что обеспечит менее болезненный переход ко взиманию налога с граждан и предприятий. Затем приоритетным становится обеспечение стабильных налоговых поступлений. Опыт стран Центральной и Восточной Европы показывает, что администрирование налога можно значительно облегчить, если устанавливать его ставку в зависимости от площади и местоположения помещения, а не от стоимости.

Такая ситуация определила развитие кадастровых систем: Земельный кадастр определял качество земельных угодий, а Бюро технической инвентаризации (БТИ) хранило документацию об инженерных особенностях зданий. С появлением частной собственности права на нее стали регистрировать в комитете, подведомственном Министерству юстиции. Но взаимодействие Госкомзема, Минюста и БТИ пока не достаточно эффективно для создания единой системы регистрации прав на недвижимость, поэтому Минэкономики до сих пор не может назвать стоимость недвижимости, которой владеют физические лица в Украине.

Трудности при определении базы налогообложения недвижимости связаны с тем, что введение этого налога предполагает оценку стоимости миллионов объектов. В Украине же еще нет единого кадастра недвижимости, который включал бы всю информацию, в том числе данные о правах собственности. До обретения независимости в нашей стране существовали лишь государственная и колхозно-кооперативная формы собственности.

Недостатком введения налога на имущество в Украине могут стать высокие административные затраты, которые в первое время, вероятно, будут превышать налоговые поступления. Кроме того, государственная машина еще не научилась совершать преобразования, требующие длительной технической подготовки, расчетов возможных последствий, тщательного планирования и следования планам. Примером может служить недавняя попытка обязать граждан платить налог с их доходов при продаже жилья. Несмотря на то что такое расширение налоговой базы предусмотрели еще в 2003 году, после его введения с начала 2005 года рынок жилья был фактически парализован из-за отсутствия разъяснений о механизмах уплаты налога.

Летом 2004 года был принят Закон О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений. Документ предполагает создание в составе государственного Земельного кадастра единой системы госрегистрации имущественных прав на земельные участки и другую недвижимую собственность, а также ограничений этих прав. Однако порядок ведения кадастра определен не был, поскольку законопроект О государственном земельном кадастре парламент пока не принял.

В целом законопроект был не очень удачен, поскольку, во-первых, не прописывал четких процедур взимания налога, а во-вторых - увеличивал бумажную работу (даже граждане, имеющие право налог не платить, а это бОльшая часть населения, обязаны были бы подавать в налоговую инспекцию декларацию и документы о правах на льготы).

С третьей попытки

В последние годы Верховная Рада уже рассматривала законопроекты о налогообложении недвижимости. Проект закона О налоге на недвижимое имущество граждан предусматривал налогообложение недвижимости исключительно физических лиц для финансирования выплат компенсаций за обесцененные вклады граждан в Сбербанке СССР. Предлагаемая ежегодная ставка была сравнительно невелика - 0,05% общей стоимости объекта. Стоимость недвижимости должна была определяться путем оценки органами госрегистрации либо налоговой инспекцией.

Новый законопроект О налоге на недвижимое имущество (недвижимость) предложила ГНАУ. Разработчики этого документа планируют, что данный налог обеспечит независимое финансирование местного самоуправления и уменьшит объемы уклонения от уплаты налога на доходы физлиц (поскольку выявит реальное, а не задекларированное имущество граждан). Согласно законопроекту, налогом будут облагаться граждане и предприятия, владеющие землей, зданиями и сооружениями, подпадающими под определение первой группы основных фондов.

Другой законопроект - О налоге на здания и строения - был более совершенен: он предусматривал налогообложение с целью финансирования расходов местного самоуправления. Предполагалось, что ставка налога в год составит одну ставку необлагаемого налогом минимума плюс 0,1-0,5% от рыночной стоимости объекта. Причем эту стоимость должны были определять местные советы на основе массовой оценки стоимости недвижимости. В этом проекте закона, как и в первом, не были четко прописаны процедуры начисления и уплаты налога. Принятие любого из этих документов предполагало скорое введение налога на недвижимость, однако не предусматривало достаточное количество времени на подготовительную работу.

Проект закона предусматривает дополнительные меры по взиманию налога на самовольно занятые земельные участки. Здесь ставки предполагаются следующие: для граждан - 20 налоговых социальных льгот в год (в 2005 году льгота составляет 50% минимальной зарплаты или 166 грн - Эксперт), для физлиц - субъектов предпринимательской деятельности - 100 таких льгот и для юридических лиц - 100 Ожидается, что такая норма воспрепятствует уклонению от уплаты налога на недвижимость под предлогом отсутствия документов на право собственности или пользования. В Украине довольно широко распространена практика самовольного захвата земель, в основном, под огороды. Предложенная в законопроекте мера борьбы с этим явлением вряд ли окажется эффективной, ведь факт самовольного захвата участка доказать можно будет лишь в суде.

Новый закон, по сути, заменит действующий Закон О плате за землю. С точки зрения земельных отношений законопроект не предполагает кардинальных изменений по сравнению с действующими правовыми нормами. В Украине плата за землю невелика, ее поступления составляют 0,6-0,7% доходов Сводного бюджета ежегодно. Предложенный размер платы за землю в большинстве случаев аналогичен существующему. Для земель, денежная оценка которых еще не проведена, предусмотрено увеличение ставки налога втрое.

Платить будут не все

Для юридических лиц законопроект ГНАУ предполагает вычет суммы налога на недвижимость из насчитанного к уплате налога на прибыль предприятий. Все граждане платить этот налог не будут - для физических лиц предусмотрен широкий набор льгот. От уплаты налога на землю освобождаются инвалиды, пенсионеры, ветераны и чернобыльцы, а налог на недвижимость не нужно будет платить с жилья площадью менее 200 кв. м на семью и 80 кв. м на дачный домик семьи. Статистика показывает, что большая часть населения вписывается в этот лимит.

Здания и сооружения предлагается облагать налогом по ставке 1%, который для сооружений будет считаться от балансовой стоимости, а для зданий - от средней стоимости квадратного метра, помноженной на площадь здания. Для оценки средней стоимости 1 кв. м предусмотрено использование метода аналогий, то есть оценка производится на основе оценки средней стоимости единицы площади в здании, аналогичном облагаемому налогом. При этом будут учитываться материалы, из которых изготовлены стены, а также назначение и место расположения здания, регион, численность постоянных жителей населенного пункта и прочие факторы. Размер средней стоимости квадратного метра должны будут устанавливать органы местного самоуправления по методике, утвержденной Кабмином.

Впрочем, налогообложение недвижимости едва ли воспрепятствует прекращению спекуляций на рынке жилья. Существование налога увеличит цену владения недвижимостью, однако не настолько, чтобы свести на нет выгоду от перепродажи жилья в будущем - ведь рост доходов населения и расширение возможностей ипотечного кредитования будут способствовать подорожанию недвижимости в Украине.

Иное дело - те, кто владеет несколькими объектами недвижимости. Именно на них ляжет основная нагрузка будущего налога. Как раз эту аргументацию будут использовать сторонники законопроекта, чтобы он прошел через парламент.

Главный игрок на жилищном рынке - государство - намеревается дать импульс его развитию. Для этого в течение ближайших 5 лет предполагается затратить 640 млрд рублей на национальную ипотечную программу.

Одним из последствий введения в 2005 году налога на доходы физлиц при продаже жилья стал рост цен на жилье. Избежать такого эффекта после введения налога на недвижимость поможет качественная разработка процедур его взимания, а также выделение необходимого времени на подготовку. Введение налога на недвижимость предполагает огромный объем подготовительной работы. Заявление главы ГНАУ о необходимости проведения подготовительной работы в течение двух-трех лет до введения налога на недвижимость демонстрирует понимание авторами законопроекта сложности начинания.

В 2006 году на реализацию программы будет выделено 45 млрд рублей, - рассказывает заместитель председателя по жилищно-коммунальному хозяйству и строительству исполнительного комитета Межрегиональной ассоциации Сибирское соглашение Владимир Кульков. - Из них 9 млрд достанется Сибири. Это позволит увеличить темпы строительства, но прежде эти деньги нужно заработать. Поэтому все регионы продумывают план действий, чтобы доказать правительству, что готовы работать.

На рынке ипотечного кредитования государство собирается играть как коммерсант. Это значит, что инвестиции с участием федерального бюджета достанутся тем регионам и тем участникам рынка недвижимости, которые проявят наибольшую активность.

Перспектива привлечения крупных государственных инвестиций, с одной стороны, гарантирует компаниям и региону в целом развитие. С другой - позволяет с большой долей вероятности рассчитывать на выстраивание единой, стандартной для всей страны системы привлечения ипотечных кредитов в строительство. А это, пожалуй, самое главное для всех участников рынка.

Отсюда и ажиотаж на уровне региональных администраций, строительных союзов и банков, которые работают по федеральной жилищной программе. Ведь речь идет об инвестиционных вливаниях не столько на вторичный рынок (хотя это уже право заемщика решать, куда нести полученный ипотечный кредит), сколько на рынок первичного жилья.

В Новосибирске сегодня действуют более 10 банковских программ ипотечного кредитования. В результате на рынке недвижимости даже возникла необходимость в новой профессии - ипотечного консультанта. И агентства недвижимости выращивают у себя таких специалистов.

Модное - не модное

Безусловно, для нас ипотечное кредитование интересно с коммерческой точки зрения, - говорит заместитель управляющего филиалом ОАО УРАЛСИБ в Новосибирске Владимир Вовкудан. - При соизмеримых с потребительским кредитованием трудозатратах средняя сумма ипотечного кредита, как правило, в 10 раз превышает среднюю сумму потребительского. Это существенно повышает привлекательность ипотеки.

Ситуация даже за минувшие полгода изменилась. Если еще весной банки не готовы были внятно рассказать о существующих у них ипотечных программах, то теперь они активно предлагают нашему агентству собственные ипотечные продукты, - рассказывает специалист по ипотеке новосибирской компании Сибакадемстрой Недвижимость Елена Григорьева.

Несмотря на ряд положительных изменений, рынок ипотечного кредитования постепенно приближается к границе своего насыщения. При существующих условиях - ограниченности инструментов и возможностей для конкурентной борьбы (в частности, для дальнейшего объективного снижения процентных ставок) и постоянном росте цен на недвижимость - владельцы ипотечных программ довольно скоро могут столкнуться с дефицитом клиентов. А это повлечет за собой сокращение числа участников рынка, что невыгодно ни государству, ни населению, ни компаниям, которые развивают этот вид бизнеса.

Произошли изменения и в схеме оформления ипотечных сделок. Теперь государственное учреждение юстиции регистрирует сделку не за месяц и больше, а всего за 10 дней. Раньше сделка проводилась в два этапа, - вспоминает Елена Григорьева. - Сначала оформлялся переход права собственности на заемщика (покупателя), а потом регистрировался нотариально удостоверенный договор по ипотеке. В промежутке между этими сделками получающий кредит должен был еще успеть застраховаться. В результате на оформление ипотечного кредита уходило два-три месяца. Продавец все это время ждал денег, что на фоне постоянного роста цен на недвижимость было не очень приятно. В настоящее время мы можем оформить ипотечную сделку за очень короткий срок.

Ипотечная ценность

Расширение рынка ипотечного кредитования возможно при дальнейшем изменении в сторону лояльных условий предоставления кредита. В следующем году процентная ставка по ипотечному кредиту будет снижена до 12%, - говорит заместитель генерального директора по инвестициям группы компаний Метаприбор (Новосибирск) Елена Астахова. - Это снижение произойдет потому, что государство через собственную ипотечную программу заявит о новой цене на кредит. Пока же объективных причин для дальнейшего снижения ставок нет.

Нельзя забывать, что сейчас ипотека доступна только гражданам с доходами средними и выше среднего, - комментирует генеральный директор Новосибирского областного агентства ипотечного жилищного кредитования Алексей Струков. - Позволить себе купить жилье по ипотеке могут около 30% жителей Новосибирска. 20% теоретически имеют возможность приобрести квартиру при государственной поддержке - у них доходы чуть ниже среднего, в пределах 10-15 тыс. рублей в месяц на семью. А 50% пока вообще не в состоянии решить квартирный вопрос.

Впрочем, если в следующем году все-таки заработает принятый не так давно закон об ипотечных ценных бумагах, который позволит банкам напрямую выпускать ипотечные облигации (а значит, выстраивать систему рефинансирования собственных программ), то можно смело прогнозировать дальнейшее снижение процентных ставок. Представители Федеральной службы по финансовым рынкам заявляют, что уже в ноябре 2005 года в Министерство юстиции будут направлены документы, регламентирующие выпуск ипотечных облигаций. Появления самих бумаг, по прогнозам службы, ожидается в феврале 2006 года.

В то же время банкам будет не очень интересно работать по ипотечным программам на пределе рентабельности. Сегодня банки, имеющие собственные программы, вкладывают деньги только в расчете на их возврат в скором времени с процентами.

В случае если Россия вступит к тому времени во Всемирную торговую организацию, - предполагает Елена Астахова, - в стране начнут активно предлагать более дешевые деньги западные банки. В Европе стандартная ставка по ипотечному кредиту 7-8%. В результате произойдет общее снижение стоимости этого вида кредита.

Дальнейшее снижение процентной ставки по ипотечному кредиту (согласно национальному проекту, в 2010 году такой заем должен будет предоставляться под 8% годовых) участники рынка связывают с появлением в России большого количества иностранных банков.

Всем понятно, что вторичный рынок ограничен. К тому же вложение ипотечных денег в жилье старше 10-20 лет неразумно. К моменту погашения ипотечного кредита дом может оказаться в категории ветхих. Такую квартиру будет сложно и продать, и заложить - она потеряет свою ликвидность, а значит, выплаченные за нее деньги обесценятся.

Вопрос только в том, выдержит ли рынок жилья подобную денежную массу. И вообще - сколько он способен выдержать?

Готовые участки на конкурсной основе будут продаваться застройщикам. Сегодня отсутствие готовых строительных площадок - одна из проблем. У нас есть большие, хорошие площадки для строительства жилых комплексов, - рассказывает финансовый директор проектного института Новосибгражданпроект Александр Маркин. - Но не все компании в состоянии провести там инженерные коммуникации. Это очень дорого. Потому многим гораздо проще построить свечку в центре города - там обустроенный земельный участок и место, которое точно привлечет инвесторов.

Национальный проект Доступное и комфортное жилье предусматривает развитие строительной отрасли. В частности, подпрограмма Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой подразумевает подготовку площадок под постройку. В федеральном бюджете 2006 года на эти цели предусмотрено 12,5 млрд рублей государственных гарантий на период от 2 до 5 лет и 1,7 млрд рублей - на субсидирование процентов по кредитам.

Но окончательное решение всех земельных вопросов должно увеличить количество строек, а значит, и количество вводимого жилья. Это позволит удержать определенный баланс на рынке недвижимости.

Но подготовка строительных площадок, считает Александр Маркин, предусматривает наличие генеральных планов во всех без исключения населенных пунктах. Интерес же к генеральному планированию появился только в последние год-полтора. И только единицы городов и поселков точно представляют, каким образом будут развиваться дальше и где должны располагаться новостройки. Если учесть, что на разработку хотя бы плана застроек требуется не меньше года, становится очевидно: в 2006 году активная работа по подготовке земельных участков вряд ли начнется.

Вступивший в силу в апреле этого года закон № 214 Об участии в долевом строительстве сейчас дорабатывается, в него вносятся поправки. Строительные компании законом недовольны. В частности, президент Ассоциации строителей России Николай Кошман, комментируя документ, не так давно заявил о снижении темпов строительства в следующем году на 35-40%. Елена Астахова подтверждает его мнение, аргументируя тем, что в следующем году возможность строить будет только у тех компаний, которые успели оформить право аренды на землю. А это в большинстве своем крупные строительные фирмы. Они, по ее мнению, на ближайшее время и станут полноправными хозяевами первичного рынка, удерживая высокие цены на строящееся жилье.

Неустроенные деньги

Наиболее существенно может изменить положение дел на первичном рынке удачное решение финансового вопроса. Ипотечные деньги, как и любые другие инвестиции, нужны строителям, которые в настоящий момент испытывают значительный дефицит оборотных средств.

Сегодня зачастую в поисках необходимых денежных средств строительные компании стараются действовать в обход нового закона. Они создают всевозможные кооперативы, коммандитные товарищества, закрытые паевые инвестиционные фонды.

Корпоративный директор новосибирского промышленно-строительного концерна (ПСК) Сибирь Наталья Обложкина полагает, что непростое для строителей законодательное решение оставит на рынке только крупных игроков. А это, в конечном счете, повысит инвестиционную привлекательность строительной отрасли.

У нас выросли объемы производства, что положительно повлияло на рыночную стоимость жилья, его доступность для населения. За счет этого инвестиционного проекта мы смогли увеличить производственные мощности: купили дополнительные комплекты опалубки, в десятки раз увеличили парк строительной техники, что отразилось и на сроках, и на качестве строительства. Тем самым практически были заморожены цены на строящееся жилье в целом по городу, поскольку нам принадлежит около 27% местного рынка, - подводит промежуточный итог сотрудничества с банком Наталья Обложкина. Сейчас Сибирь работает еще с двумя банками.

Более продвинутые начинают активно работать с банками. ПСК Сибирь удалось сделать это одному из первых в регионе. Его совместная с Сибирским банком Сбербанка России программа ипотечного кредитования стартовала в октябре 2003 года. В рамках этой программы банк начал выдавать ипотечные кредиты населению на покупку в концерне Сибирь строящегося жилья под залог незавершенки. Ровно через год ежемесячный объем продаж компании увеличился почти в 10 раз.

В настоящее время филиал ОАО УРАЛСИБ активно прорабатывает с застройщиками программу ипотечного кредитования под строящееся жилье, - говорит Владимир Вовкудан. - Уже есть договоренности с рядом компаний. Что касается специальных программ кредитования строительных организаций, то пока таких у нас нет. Но строительные организации успешно пользуются стандартным коммерческим кредитованием. Принимая во внимание, что строительная отрасль на подъеме, есть объективные причины развивать систему ее кредитования.

Группа Метаприбор также имеет целый ряд совместных программ с банками, но пока только московскими. В конце этого года, по ее оценке, будут заключены договоры о привлечении ипотечных денег на стройки и с местными банковскими структурами. В свою очередь банки все охотнее сотрудничают со строительными компаниями.

По мнению Алексея Струкова, для более четкой работы по ипотеке стоило бы создать единый российский стандарт для строительных компаний, который позволил бы присвоить им рейтинг надежности. Это дает возможность любому участнику рынка быстро и правильно ориентироваться в выборе объекта инвестирования и адекватно оценивать вероятные риски. Во всем мире работают по стандартам, - поясняет он. - На мой взгляд, должна быть целая система, показывающая, что застройщик имеет надлежащий пакет документов, ликвиден, ответственен, имеет опыт, квалифицированный персонал, не является банкротом.

Заключение прямых инвестиционных договоров между строителями и банками - первое свидетельство того, что строительный рынок приходит к равновесию. Его участники постоянны, каждый из них имеет собственную кредитную историю и историю участника этого рынка. Так что у строителей все больше шансов рассчитывать на активное привлечение ипотечных денег. Понятно, что если у потребителя будет выбор между новой квартирой и хрущевкой, он предпочтет первую.

Схожей точки зрения придерживаются агентства недвижимости. Сегодня мы очень осторожно работаем с первичным рынком и при любой возможности ориентируем покупателя на вторичный рынок, - говорит по этому поводу Елена Григорьева из компании Сибакадемстрой Недвижимость. - Строительство пока остается высокорискованной отраслью для инвесторов. И оформить ипотечный кредит на строящееся жилье не так-то просто.

Когда это будет сведено в единый стандарт, позволяющий определять рейтинг надежности строительной организации, и при соответствующих изменениях в законодательстве, можно привлекать ипотечные деньги в стройку. Нужны правила взаимоотношений между банками, ипотечными компаниями и строительными организациями для создания живого рынка инвестиций с использованием ипотечных средств. Пока же возможны только частные случаи сотрудничества, из которых и необходимо вырабатывать эти стандарты и правила.

И как раз это гарантирует выполнение заданных в программе параметров до 2008 года. То есть на рынке ипотечного кредитования процентная ставка достигнет 10%, а работа по предоставлению земельных участков начнется во всех регионах. Так что на рынке недвижимости грядут перемены.

Дают - бери!

Возвращаясь к национальному проекту Доступное и комфортное жилье - гражданам России, стоит отметить, что сами участники рынка недвижимости не очень-то верят в то, что государство в первую очередь среагировало на ситуацию на рынке в целом и ипотечного кредитования в частности. Скорее это удачное совпадение. В программе заложен прежде всего политический посыл с расчетом на 2008 год. Всем понятно, что в случае реального изменения ситуации с квартирным вопросом, - говорит Елена Астахова, - сформируется обширная лояльная среда по отношению к правительству и президенту, продвинувшему этот проект.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из вышеперечисленных признаков.

Возможно, в 2006 году прогнозируемый спад объемов производства в строительной отрасли и дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования спровоцируют очередной рост цен на недвижимость. Но это будет временным явлением. Участники рынка рассчитывают на восстановление равновесия и даже в какой-то момент снижения темпов роста цен на жилье и намерены воспользоваться довольно удачной ситуацией для активного развития бизнеса.
Одним из следствий принятия новых законов и правил их исполнения являются вопросы, возникающие у граждан по конкретным главам, статьям, пунктам этих документов. В частности, одной из обсуждаемых тем стали проблемы, связанные с самовольными постройками. Предлагаемый вниманию читателей материал может помочь разрешить такие трудности.

Самовольное сооружение подлежит сносу лицом, осуществившим строительство, либо за его счет. Помимо этого виновные в самовольном возведении несут также административную ответственность.

Лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться строением: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки все они будут считаться ничтожными.

Если лицу, осуществившему постройку на не принадлежащем ему земельном участке, данный участок будет в установленном порядке предоставлен под возведенное здание.

Что же можно сделать, чтобы не допустить сноса самовольной постройки, и как ее легализовать? Законодательством предусмотрены два случая, когда допускается возможность признания в судебном порядке права собственности на такое строение:

Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка и его право на данный участок подтверждено в установленном законодательством порядке, то признание права собственности происходит достаточно просто.

Если у лица находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, где осуществлена постройка. В данном случае человек, который произвел самострой на таком участке, имеет право на возмещение расходов на постройку лицом, за которым признано право собственности на это строение. Размер возмещения определяет суд.

Сложнее, когда земельный участок, на котором находится самострой, не принадлежит лицу, осуществившему его возведение. Тогда, если земля находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических и юридических лиц, гражданину, осуществившему самовольную постройку, следует обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на данное строение. Суду предоставляют доказательства, свидетельствующие о том, что исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления истцу был выделен земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих ее назначению.

В соответствии с законом собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на недвижимое имущество, возведенное или созданное ими для себя на этих участках, если иное не предусмотрено нормативными актами или договором. Данное право возникает после осуществления государственной регистрации.

В противном случае приобретение права собственности предоставляют исключительно лицу, имеющему право собственности, право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором воздвигнута самовольная постройка.

Если же земля находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании другими физическими или юридическими лицами, то право собственности на сооружение может быть признано за лицом, осуществившим строительство, только при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным российским законодательством.

Для признания права собственности на самовольную постройку за выше-указанными лицами в ходе судебного процесса по иску, поданному ими, необходимо установить, было ли получено согласие собственника земельного участка на возведение постройки на принадлежащем ему участке либо получено согласие собственника строения на осуществление пристройки, реконструкцию данного объекта.

В судебной практике нередки случаи, когда самострой возведен собственником (владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими лицами: членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами, претендующими на признание за ними права собственности на строение либо его часть.

Стоит отметить, что если сохранение сооружения нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, то ни в каких случаях не допускается признание права собственности на самовольную постройку.

В случае признания права собственности указанных лиц на объект недвижимости или его часть для них может возникнуть право на землю под самовольным строением на основании ст. 271, 273 ГК РФ.

Если возведение постройки осуществлено при отсутствии надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство, то само по себе это не служит безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Орган местного самоуправления может разрешить ее сохранить, если признает, что она построена в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, заинтересованное лицо имеет право обжаловать в суде.

Вместе с тем хочется обратить внимание читателей на то, что если использование земельного участка, занятого самостроем, не соответствует разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом удовлетворено быть не может, потому что даже суд не в силах изменить разрешенное использование земельного участка.

Окончанием легализации самовольной постройки являются оформление прав на земельный участок под возведенным строением (если это не было сделано ранее) и государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества.

Для разрешения вопроса об осуществлении возведения самовольной постройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил судом может быть получена консультация специалиста и назначена экспертиза.



Главная --> Публикации