Главная --> Публикации --> Недвижимость в израиле Коттеджи на истре снесут сами владельцы Фонд raven russia купил логистический терминал Аср уполномочен заявить... Кого выбрать

Виноваты советские нормы

Сколько бы ни строила столица новых дорог, их всегда будет не хватать. Особенно, если использовать магистрали не для передвижения, а в качестве отстойников машин. Сегодня как никогда необходимы паркинги. Это понимают все. Тем не менее, темпы возведения гаражей и автостоянок постоянно отстают от темпов строительства жилья.

Проект ни одной новостройки теперь не будет утвержден, если здание не обеспечено надлежащим числом автостоянок. Это могут быть подземные гаражи, отдельно стоящие и пристроенные механизированные паркинги, - сообщила КДО заведующая сектором развития пассажирского транспорта НИИ Генплана Москвы Елена Боровик, возглавлявшая разработку новых стандартов.

По мнению главного архитектора столицы Александра Кузьмина, одной из причин такого отставания были доставшиеся москвичам еще с советских времен нормы обеспечения строящихся объектов автостоянками. Наконец, эта причина устранена: мэр Москвы Юрий Лужков подписал Постановление № 769, устанавливающее новые нормы, которые, кстати, соответствуют западным стандартам.

Новые нормы касаются всех новостроек без исключения. В соответствии с ними жилье теперь делится на три категории. К первой относятся дома повышенной комфортности, в которых на человека приходится свыше 50 квадратных метров жилой площади. В таких домах на каждую квартиру предусмотрено не менее двух машиномест. Дома второй категории, где нормы жилплощади составляют от 30 до 50 кв. метров на человека, должны иметь по 1,7 машино-места на квартиру. И даже жители муниципальных домов (третья категория), чья жилплощадь не превышают 30 кв. метров, вправе теперь рассчитывать на место парковки для каждой отдельной квартиры. Иными словами, минимальную норму расчета можно обозначить так: одна парковка на одну квартиру.

Всем по машино-месту!

Еще более кардинальные перемены коснутся строящихся офисов. Для обеспечения гаражами за точку расчета принимается общая площадь здания. Для этого все строящиеся нежилые объекты поделены на 45 типов, причем для каждого установлены свои нормы. Так, для коммерческо-деловых центров, находящихся внутри Садового кольца, одно машино-место предусмотрено на каждые 50-60 кв. метров, а для расположенных за Садовым кольцом, - на каждые 70-80 квадратных метров. Для кинотеатров расчет такой: одна парковка на 15-20 зрительских мест. Для дискотек, ночных клубов и залов игровых автоматов предусмотрена одна парковка на 8-10 посетителей. Не забыты и поликлиники - одна парковка на 90-100 посещений в смену.

Нет парковки - нет строительства

В отличие от лизинга ее безусловным плюсом является то, что предметом залога может стать не просто здание, но и земельный участок. Однако все существующие сегодня на рынке схемы, по мнению участников МИКа, сложны и неудобны. Но проблема заключается не в том, чтобы их упростить, а в том, чтобы общая инвестиционная политика и соответствующее законодательство поменяли придуманные схемы на цивилизованные.

В новом постановлении все четко прописано и легко просчитывается. Поэтому обойти такие нормы будет очень трудно, считают разработчики.
Октябрьское заседание Международного ипотечного клуба (МИК) было посвящено обсуждению темы Ипотека как бизнес. Коммерческая ипотека - одно из перспективных направлений ипотечного кредитования.

Председатель Совета правления Потребительского ипотечного кооператива (ПИК) Строим вместе Елена Дворяшина предложила в помощь банку использовать кооперативный механизм. По ее мнению, банк может кредитовать, к примеру, члена кооператива: ведь любая недвижимость, в том числе и коммерческая, может быть оформлена в залог ПИК. Долевыми собственниками, таким образом, оказываются физлица-пайщики, которые смогут гарантировать банку возврат кредита.

Руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков заявил на заседании клуба: Ипотечный рынок испытывает сегодня огромное влияние рынка недвижимости со всеми его проблемами, в том числе непрозрачностью и недостатками кредитования новостроек. Банки и риэлторы пока довлеют, а заемщик вынужден выступать в роли просителя, особенно если его доходы официально не подтверждены. Что и говорить, мало кто из столичных застройщиков может похвастаться, что бухгалтерский учет у него ведется в открытую, по четким и ясным правилам, принятым в международной практике. Поэтому только минимальное количество банков готово выдавать кредиты под залог офисов, заводов и прочее (как существующих, так тем более строящихся).

Условия коммерческого ипотечного кредитования сегодня таковы: кредит выдается максимум на 5 лет, под 12-13% годовых в рублях, или до 9% в валюте. Заемщик обязан застраховать объект залога и оплатить его оценку. К тому же он должен не только иметь гарантированный источник погашения кредита, но и иметь возможность обосновать его юридическую чистоту. Коммерческую ипотеку зарегистрировать сложно, - признался С. Киприянов, - мы специально придумывали и изворачивались, чтобы в рамках нашей схемы происходила нормальная регистрация. Риски кредитования банками юридических лиц под залог недвижимости много выше, чем когда они выдают ипотечные кредиты под залог квартиры. К тому же банки не хотят связываться с реализацией коммерческой недвижимости в случае дефолта заемщика.

Однако пока этого не произошло. Поэтому Московский ипотечный центр (МИЦ) выступил с новым проектом развития коммерческой ипотеки. Проект разработан специалистами центра и уже прошел сертификацию. Как рассказал Сергей Киприянов, руководитель проекта Коммерческая ипотека МИЦ, предложенная схема включает несколько составляющих. Во-первых, новый способ проведения аукционов. Суть его в том, что он представляет собой компиляцию двух известных моделей: торги ведутся многовариантно - и на понижение цены, и на ее увеличение. Во-вторых, сама коммерческая ипотека. То есть получение кредитных ресурсов под залог офисов, больших объемов жилищного строительства и т.д. В-третьих, страхование банковских рисков. И наконец, срочный выкуп объекта недвижимости по максимальной цене: к примеру, чтобы расплатиться за банковский кредит. Пока что МИЦ нашел единственный банк, который дал согласие работать по данной схеме. Это Национальный залоговый банк.

Кто не мечтал сохранить, а по возможности и преумножить свои сбережения. Недвижимость всегда считалась хорошим полем для инвестиций. Особенно когда цены на нее растут. Если нынешние темпы роста сохранятся (а они в октябре уже превысили 3%), то доходность инвестиций в недвижимость перекроет ставки по банковским депозитам. 30 50% годовых это внушительный доход.

В общем, как обычно, будем ждать. Пока на этот раз коммерческая ипотека не будет объявлена общенациональным проектом, и банкам настоятельно порекомендуют в нее массово пойти.

Главная особенность закрытых ПИФов недвижимости в том, что в состав имущества этих фондов наряду с ценными бумагами и долями ООО может входить недвижимость и права на нее, что делает эти фонды удобным и эффективным механизмом осуществления инвестиции в недвижимость, в права на недвижимое имущество и в строительство, говорит Андрей Подойницын, президент Национальной лиги управляющих. Возрастающий интерес к ПИФам недвижимости со стороны инвесторов, который мы сегодня наблюдаем, связан прежде всего со стремительным развитием отечественного рынка недвижимости. По словам Андрея Подойницына, на начало июля этого года активы 52 работающих ЗПИФН на российском рынке составили 13 064 млн. рублей это 9,61% от активов всех российских ПИФов. Причем ежемесячно создается в среднем по два новых фонда недвижимости.

Способов инвестирования в недвижимость сегодня немало. И совсем не обязательно приобретать квартиру в центре или коттедж в ближайшем Подмосковье, а потом, на новом витке подорожания, искать покупателя. Надежды на прибыль в этом случае могут и не оправдаться, нужно тщательно изучать динамику роста цен на жилье во всех сегментах и по всем районам. А можно вложить средства в закрытый ПИФ недвижимости. В этом случае управление деньгами будет доверено квалифицированному менеджменту управляющей компании, который профессионально оценивает все риски. По мнению большинства экспертов, ПИФы это очень удобный механизм для вложения в недвижимость и у них в России большие перспективы. Первый подобный фонд появился на российском рынке всего два года назад, а сегодня их уже больше 5

Важное преимущество фондов недвижимости налоговые льготы. По закону закрытый ПИФ недвижимости это имущественный комплекс без образования юридического лица, не облагающийся налогом на прибыль. Правда, после получения дохода (например, при погашении паев после окончания срока действия фонда, при выплате регулярного дохода или продажи пая на бирже) корпоративному пайщику придется заплатить налог на прибыль, а частному лицу подоходный налог. Но и тут есть свои нюансы. Например, частные пайщики могут воспользоваться льготами, которые предоставляет им Налоговый кодекс РФ. Так, если ценные бумаги (к ним приравниваются и паи ЗПИФов) находятся во владении частного лица больше трех лет, прибыль по ним не подлежит обложению подоходным налогом. Это особенно выгодно для тех, кто вложил средства в ПИФы, срок действия которых превышает три года.

Приобрести пай в закрытом паевом фонде недвижимости можно как за наличные деньги, так и путем зачета иного имущества (ценные бумаги, объекты недвижимости, права на недвижимость). Тут есть только одно но купить пай у управляющей компании можно только в период формирования фонда, а погасить пай напрямую у УК возможно только после окончания срока действия фонда, а он колеблется от одного года до 15 лет. Правда, у паев некоторых фондов существует вторичный рынок обращения, в том числе биржевой, так что сделки с такими паями можно осуществлять и на бирже. Впрочем, пайщик фонда недвижимости имеет возможность получить доход и без продажи пая по правилам закрытых ПИФов недвижимости допускается получение пайщиками промежуточного дохода. Такие выплаты обычно осуществляются в конце года, и на них направляется примерно 80% от прибыли, реализованной фондом. И еще один важный момент изъять свою часть имущества из общей собственности ПИФа не деньгами, а, к примеру, квартирой пайщик не может: все расчеты по окончании договора доверительного управления производятся только в рублях.

Как правило, управляющая компания действует вместе с дружественным застройщиком, он и становится самым крупным пайщиком ПИФа. Обычно средства пайщиков направляются именно в строящиеся объекты этого девелопера. Как правило, входной порог в фонды, создающиеся под стратегических инвесторов, довольно высок от 50 тысяч до 500 миллионов рублей. В среднем порог вхождения в фонд недвижимости 100 тысяч рублей. Понятно, что не всякому частному инвестору такая сумма по карману. Именно поэтому частных инвесторов среди пайщиков пока не так много. Однако сегодня растет заинтересованность фондов недвижимости в привлечении не только VIP-клиентов, но и массовых инвесторов. По мнению экспертов, это станет стимулом к снижению стоимости пая.
Возведение собственного загородного дома на первый взгляд кажется задачей пугающей, но глаза боятся - руки делают, главное начать. Опытом, накопленным по ходу строительства собственного дома, мы попросили поделиться архитектора Федора Рожнева, руководителя архитектурного бюро "AМ". Федор - владелец участка в 15 соток в местечке Снегири на 42-м км Волоколамского шоссе и успешно построенного дома на нем. Вот его рассказ.

Но, пожалуй, самое серьезное преимущество фондов недвижимости в том, что они могут работать в любых сегментах рынка инвестировать средства в строительство жилья, загородной недвижимости, покупку коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду (офисы, склады), земли и др. И пайщики соответственно могут получать доход от инвестиций в строительство, от аренды офисов и т.д. Причем доход весьма стабильный, поскольку недвижимость по сравнению с акциями или наличными средствами это более консервативный и устойчивый актив. Хотя сразу же надо оговориться, ПИФы не гарантируют стабильного дохода, а пайщики несут все рыночные риски.

Лишних денег у меня не было, поэтому ни в какую строительную контору я обращаться не стал, а самостоятельно занялся поисками вменяемой рабочей бригады. Национальность гастарбайтеров не имеет никакого значения. Надо расспрашивать друзей и знакомых, имевших опыт дачного строительства, встречаться с самими рабочими, говорить с ними, в идеале смотреть дома, которые они уже возвели. Первая нанятая мной бригада была из Западной Украины. В нее входило 5 человек. Для возведения такого дома, как у меня - в 110 квадратных метров, народу более чем достаточно. Оптимальный вариант, когда один за старшего: занимается снабжением, организует процесс, и 4 человека работают.

- Первое, с чего начинается строительство дачи - это проект. Некоторые экспериментируют по ходу строительства и вносят изменения в первоначальную идею, но это неправильный подход, который оборачивается ощутимыми неоправданными затратами. Понятное дело, свой дом я проектировал сам, но если обратиться к архитектору, то нормально проработанный проект обходится приблизительно в 10% от стоимости строительства. Мы сразу же определились: хотим деревянный дом, потому что в дереве приятней жить, да и строительство выходит гораздо экономичней, чем возведение жилища из кирпича.

Вторая бригада, тоже из Западной Украины, за два месяца построила мне коробку, остов накрыла рубероидной крышей и уехала зимовать на родину. Для дома я выбрал сосновый брус 150х150, он процентов на 30 дешевле, чем 200х20 По большому счету, до 30 градусов мороза проблем не возникает, только когда серьезные холода, надо топить сильней. Чтобы сэкономить, решил заказать брус на стороне. Мне привезли его из Вологодской области. Но ровно на те 30%, на которые он был дешевле, чем на строительных рынках, в нем оказалось бракованного материала. Без внутренней отделки и полов мой дом осень и зиму простоял на ветру и сквозняке и качественно просох. Конечно, теперь, если бы я строил дом и был бы не так стеснен в средствах, я брал бы брус большего сечения. И теплей, и в конструктивном смысле он работает лучше.

Основной момент в строительстве дачи - закладка фундамента. В Подмосковье глубина промерзания грунта - полтора метра, это минимум, на который надо зарывать фундамент, а для подстраховки лучше на метр восемьдесят, чтобы он гарантированно не промерз. На сыром фундаменте строить нельзя, он должен отстояться. По правилам - двадцать семь дней, на практике - минимум три недели. Фундамент мне сделали качественно, но, когда дело дошло до строительства дома, изучив чертежи, бригадир сказал: "Не сможем, слишком сложно". И бригада исчезла - вместе с моими инструментами. Я даже что-то им недоплатил. 100% вперед платить никогда никому нельзя. Задаток требуют все, но он не должен превышать 30 процентов оговоренной суммы. Когда рабочие меня бросили, как раз за тот месяц, что сох фундамент, у меня было время подобрать другую бригаду и заново купить инструмент - рубанок, шлифовальную машинку и прочее, на что ушло долларов 300.

Внутренняя отделка у меня простейшая - никаких обоев, гипсокартонов, только разные пропитки - антисептики, чтобы дерево не гнило, не темнело, противопожарные составы, матовый лак для пола. Кстати, это очень сильно помогает при страховании дома. Когда я показал материалы, которыми пользовался для пропитки, у страховщика больше вопросов ко мне не было. Все составы я покупал финские, финны умеют обращаться с деревом.

В середине марта бригада вернулась, и к началу лета строительство было закончено. Сделали крышу из мягкой черепицы. Вставили двери, окна и наличники, согнали полы, они у меня из обычной сосновой доски. И окна, и двери можно заказывать в строительных комбинатах. Разница в качестве между немецкими и теми же белорусскими изделиями незаметна, чего не скажешь о цене. Хотя опять же, будь у меня лишние деньги, поставил бы стеклопакеты в деревянных переплетах.

Нельзя применять сложные конструктивные решения, которые технически не обоснованы. Дерево - материал очень капризный и повести себя может как угодно. Поэтому если вы, условно говоря, хотите нависающую консоль, но у вас нет точного расчета, то лучше не рисковать.

Разводку сантехники и электрику я своей бригаде не доверил. Эти работы требуют профессиональных навыков, абы кому их поручать нельзя. Пришлось приглашать сантехника и электрика. Газ проводить я не хотел, у меня к нему неодобрительное отношение. За ним нужен постоянный контроль, бросать на зиму газовый котел - это не здорово, да и затраты лишние. A дом у меня небольшой, потребление энергии тоже. На зиму автомат выключил и забыл. В конечном счете, 25 тысяч долларов мне стоили все материалы, и 8 тысяч долларов я отдал за работу. За эти деньги кроме дома удалось получить свод полезных знаний, и теперь я совершенно точно могу сказать, чего при строительстве дома нельзя делать ни в коем случае. Вот эти постулаты.

Нельзя пытаться прятать электрику, просунув ее в щели. Брус обязательно поведет - замыкание гарантировано. Вообще к электрике надо относиться очень внимательно. Не экономить на проводах и качественных выключателях и розетках. Потратите ненамного больше денег, но будете спать спокойно.

Нельзя уделять мало внимания полу первого этажа. Земля холодная, промерзает, обязательно надо следить, чтобы пол был хорошо утеплен специальными листовыми и рулонными утеплителями.

Нельзя, чтобы рабочие сидели без работы. Как только у них простой, они начинают грустить, и это верный путь к спиванию.

Нельзя быть запанибрата с рабочими. Вести себя нужно крайне дружелюбно, но сохранять определенную дистанцию.

Нельзя бояться заставлять рабочих что-то переделывать. Никаких компромиссов, иначе в конечном счете вы получите совершенно не то, что хотели.

Нельзя идти у рабочих на поводу. Самая жестокая битва у меня с ними произошла из-за шурупов. Им было очень трудно понять, зачем их закручивать, когда можно просто вбить гвоздь. Но из дерева гвоздь выйдет с той же легкостью, с которой был туда вбит. Поэтому все крепления - плинтусы, полки, и т. д. - должны быть на саморезах, винтах, болтах. Что это дает? К примеру, если нужно где-то полы отремонтировать, я не отрываю плинтусы с мясом, а просто аккуратно отвинчиваю, а потом так же привинчиваю.

Нельзя класть плитку на деревянную основу. Если очень хочется отделать плиткой ванную, либо применяйте пластиковые панели, либо делайте жесткую основу, каркас и на стены, и на пол.

Нельзя пускать строительство на самотек. Если бригадир сознательный, и вы уверены в том, что он усвоил очередную поставленную задачу, достаточно приезжать раз или два в неделю смотреть, что происходит.



Главная --> Публикации