Главная --> Публикации --> Горячая пора спецпредложений К горбушке пристроят бизнес-центр и гостиницу Свои среди своих Как выбрать пиф по характеристикам фонда Недвижимость в израиле

В ближайшее время МГТС приступит к масштабной замене аналоговых станций на гораздо более компактные цифровые. Так вот, "Система-Галс" намерена перепрофилировать освободившиеся площади станций под офисы и другие объекты коммерческой недвижимости. При этом эксплуатация или продажа таких бизнес-центров позволит МГТС даже заработать на модернизации телефонных станций.

Компания "Система-Галс", строительное подразделение АФК "Система", предложила оригинальное решение по минимизации затрат на модернизацию телефонной системы Москвы.

А всего МГТС эксплуатирует 89 таких станций.

Как рассказал "Бизнесу" вицепрезидент "Системы-Галс" Азарий Лапидус, в скором времени компания начнет масштабную программу по замене аналоговых станций МГТС на цифровые. "Первая очередь предусматривает замену более 40 станций",- сообщил он.

"Каждая из станций МГТС занимает от 2 тыс. до 4 тыс. кв. м.

В "Системе-Галс" была разработана программа модернизации помещений, высвобождаемых при замене станций.

В МГТС отказались рассказывать подробности перевода своих станций из аналогового в цифровой формат. А аналитик iKS-Consulting Константин Ампилов заявил "Бизнесу", что модернизация одной станции может стоить $0,5-1 млн из расчета стоимости нового оборудования $60-100 за линию.

При этом цифровой станции требуется около 300 кв. м. Высвобожденные площади будут отданы под офисные помещения",- говорит Лапидус. Кроме того, часть станций МГТС вообще может быть снесена, и на их месте появятся жилые дома. Уже известны и первые адреса АТС, которых коснется модернизация. Так, на месте телефонной станции на Большой Грузинской улице появится жилой дом бизнес-класса, а в Милютинском переулке - элитный жилой дом. Однако большая часть АТС превратится всетаки именно в объекты коммерческой недвижимости. Например, здание МГТС на Новом Арбате будет переделано в торгово-офисный центр, а в Столярном переулке- в офисный центр класса А.

Денис Герасимов, директор департамента офисной недвижимости Leeds Property Group, оценивает реконструкцию зданий АТС постройки 60-80-х годов прошлого века в $500 за кв. м. Таким образом, модернизация стандартной станции МГТС в 2 тыс. кв. м с учетом затрат на замену оборудования обойдется инвестору в $1,5-2,5 млн. При этом, по оценке Светланы Мухановой, цена продажи офисов класса С составляет $1,5-1,8 тыс. за кв. м, класса В- - $2-2,2 тыс. за кв. м. Таким образом, реализация 1,5-2 тыс. кв. м в модернизированной АТС может принести организаторам проекта минимум $2,2-2,5 млн.

Эксперты рынка недвижимости не сомневаются, что при таких затратах программа не только окупит МГТС модернизацию АТС, но и, возможно, принесет прибыль. "На территории между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД "Системе-Галс" имеет смысл снести АТС и на их месте возвести жилые дома. В центре города и в районе ТТК наиболее рентабельно разместить в зданиях АТС офисы",- комментирует проект генеральный директор компании "Соло" Светлана Муханова. Но она считает, что даже при существенной модернизации АТС офисы в них не поднимутся выше класса В- в центре и класса С за его пределами.

"Для станций в центре города можно будет надстроить дополнительные этажи",- уверен Айдар Галеев. А Светлана Муханова считает, что к некоторым АТС можно будет пристроить еще 1-2 тыс. кв. м.

Но это минимум: генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский только в части офисной недвижимости оценивает программу "Системы-Галс" в $200 млн, а руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента "Миэль-недвижимости" Айдар Галеев считает, что весь проект, включая строительство жилья, тянет на $300-400 млн. При этом начальные инвестиции "Системы-Галс" в эту программу Галеев оценивает в $30- 40 млн. Кроме того, "СистемаГалс", как полагают эксперты, наверняка попытается увеличить объем помещений в АТС.

"Им очень трудно будет объединить в единую сеть столько небольших бизнесцентров, выдержав единые стандарты управления",- говорит она. Однако Герасимов указывает на сложности, которые могут возникнуть у девелопера: "Новая станция должна заменить старую АТС без перебоя.

Муханова уверена, что наилучшим вариантом для "Системы-Галс" будет именно продажа модернизированных объектов инвесторам, а не управление ими собственными силами.

Тем не менее участники рынка недвижимости уверены в том, что все помещения в модернизированных зданиях АТС будут востребованы рынком.

Следовательно, организация процесса реконструкции, ремонта и вселения арендаторов должна вестись с соблюдением технологии подключения станций".

Где взять концепцию

Что представляет собой стандартная концепция поселка? Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании Новое Качество, делит ее на несколько составляющих. Сначала заказчику предоставляется маркетинговое исследование современного состояния рынка Подмосковья. Затем ему предстоит изучить подготовленное консалтерами подробнейшее описание направления, на котором он собирается строить свой объект. В Новом Качестве, к примеру, каждый подмосковный поселок снабдили собственным паспортом. Следующий этап детальный анализ территории, где будут расположены коттеджи в своем отчете консалтеры указывают все до последнего кустика. На основании собранных материалов делается предварительный вывод о том, что именно целесообразнее всего построить в данном месте, и застройщик получает конкретное предложение вплоть до совета, какого архитектора привлечь. Стоимость подобного предложения в среднем составляет $10 15 тыс. Обычный срок разработки концепции от трех-четырех месяцев до полугода.

По словам Здрадовского, в некоторых станциях можно будет разместить лофты. "Мы просчитывали этот вариант для проекта и считаем его наиболее предпочтительным для разработки "Системой-Галс"",- добавляет он. "Занять реконструированные здания, расположенные в центре, могут, например, отделения банков",- полагает Галеев. По его словам, наибольшим спросом будут пользоваться офисы класса С в модернизированных АТС, расположенных на окраинах. "Арендовать такую недвижимость смогут организации, заинтересованные в клиентах из близлежащих домов,- риэлтерские компании, юридические фирмы, нотариальные конторы. Впрочем, и на окраинах есть помещения, которым можно присвоить класс В. Так, в Крылатском на Осеннем бульваре находится одна из станций МГТС, которая после реконструкции благодаря своему удачному расположению, скорее всего, будет быстро арендована, несмотря на более высокие ставки, характерные для этого класса офисов",- заключает Галеев.
Сегодня рынок загородной недвижимости уже не таков, как раньше время сверхприбылей прошло, да и покупатель стал более разборчив. Теперь востребованным становится не любой загородный объект, а только правильно позиционированный и качественный. А это значит, что он должен иметь концепцию.

Даже сами эксперты не могут четко сказать, кто может дать лучший совет риэлторская компания, девелоперская структура или организация, практикующая чистый консалтинг. Как правило, все зависит от целей самого заказчика, от его видения судьбы своего будущего проекта и от того, к какому специалисту он попадет.

Консалтинговые фирмы в последнее время стали активно работать в загородном секторе рынка. Однако крупные инвесторы не очень-то спешат обращаться за советами в профессиональные структуры. Как правило, они предпочитают создавать свои собственные девелоперские отделы, которые развивают только их проекты, либо же самостоятельно разрабатывают бизнес-планы, а их доводку уже поручают отлично зарекомендовавшим себя на рынке операторам.

Лучшим консалтером является девелопер, возражает коллеге Сергей Касаткин, директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость. У риэлтора главная цель продать объект, и рынок он изучает именно с этой точки зрения. Девелопер же посоветует, как создать полноценный продукт. Его услуги могут быть востребованы застройщиками, инвесторами и крупными многопрофильными холдингами, которые решили заняться загородным рынком, приобретя большие земельные участки. В нашей компании для разработки концепций был создан специальный отдел. Он не только аккумулировал наш собственный опыт, но и собрал (и продолжает собирать) информацию о рынке. На сегодня данных накоплено столько, что мы готовы не только ими делиться, но проводить специальные тренинги.

Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard, считает, что с разработкой концепции лучше всего справляются риэлторы: Концепция делается для потенциальных клиентов, и, соответственно, для успешной продажи объекта. А риэлтор хорошо осведомлен о ситуации на рынке, ему не понаслышке известны потребительские запросы, он постоянно отслеживает их изменение. Большинство известных риэлторских компаний ведут какой-нибудь проект некоторые даже собирают свое портфолио. У крупных риэлторских структур в работе должны обязательно быть проекты у воды, в лесу, на модном направлении. К примеру, компания Paul’s Yard ведет лесной поселок Времена Года, занимается проектом на престижном Сколковском шоссе и сейчас участвует в разработке концепции для поселка Pallada-City на Клязьминском водохранилище.

Сергей Касаткин привел пример разного подхода к использованию практически одинаковых соседних земельных участков компанией-девелопером и крупной инвесткомпанией, которая специализировалась на акционировании и поглощениях. Последняя, получив девелоперское предложение коттеджный проект, который занял бы несколько месяцев, от него отказалась и решила продать землю, ничего в нее не вкладывая, хотелось быстро заработать. Правда, цену на свои голые участки этот инвестор выставил такую же, как на готовые резиденции. В итоге прошло уже много времени, а продажи до сих пор стоят.

На ошибках учатся?

Общие цели загородных инвесторов и застройщиков в принципе схожи: все хотят выгодно использовать приобретенную землю. С одним и тем же участком можно поступить по-разному. Землю можно просто поделить на участки и продать, можно подвести к ним коммуникации и только затем продать, можно присовокупить к ним подряд и опять-таки продать, а можно создать оригинальный инвестиционный проект и его постепенно реализовывать. Какой способ выбрать, подскажет тот же консалтер, опираясь на свой опыт и знание рынка, а также исходя из целей и задач инвестора, которые могут сильно различаться: от получения быстрых денег до долгосрочных вложений. От них же зависит величина и сроки инвестиций.

Италия самая историческая страна мира. И Античность, и Cредневековье оставили здесь многочисленные свидетельства о жизни людей прошлого. И, что особенно важно для иностранных инвесторов, осколки истории можно приобрести в собственность. Среди покупателей-россиян большим успехом пользуются великолепные средневековые замки Италии, благо заманчивых предложений на рынке предостаточно.

На подмосковном рынке немало и поселков, мало или совсем не привлекательных для покупателей, при строительстве которых мнение конечного потребителя не учитывалось, все делалось так, как захотел инвестор-застройщик. По мнению Андрея Васильева, создатели подобных проектов приходят к необходимости привлечения внешних консультантов. А иначе они терпят значительные убытки, тем более что в сегодняшних условиях уже нет спасительного роста цен на землю, который бы покрывал низкую ликвидность объекта. Типичной ошибкой девелоперов становится неправильный выбор места предполагаемой застройки или же несоответствие местоположения и заявленной категории поселка. Дорогой проект нельзя возводить на непрестижном направлении, ведь потом придется потратиться на раскрутку не только самого поселка, но и всего направления. Если застройщик позиционирует свой объект как элитный, нельзя экономить на качестве строительства. Однако, как отмечает Сергей Касаткин, многие крупные поселки, рекламируемые как de luxe, строились и до сих пор строятся хозспособом и с привлечением низкоквалифицированной рабочей силы. Консалтер, конечно, посоветует застройщику не экономить ни на материалах, ни на специалистах но пока что на рынке главенствует противоположный подход. И, похоже, только хорошими советами эту ситуацию не исправить.

Что касается цен на дома с историей, то, по словам Ларисы Хоревой, директора департамента продаж компании AVENUE PROPERTY, их разброс в Ломбардии и окружающих ее окрестностях может быть достаточно велик. Причем одна из особенностей итальянского рынка недвижимости в том, что здесь не только можно, но и нужно торговаться. Просто так принято. Скажем, если на торги выставлена фешенебельная вилла стоимостью 10 млн евро с умопомрачительной родословной, это еще не означает, что вы не сможете купить ее дешевле. Главное суметь убедительно сформулировать свои аргументы.

Мечта поэта

По наблюдениям риэлторов, в нынешнем году взгляды российских покупателей престижного жилья устремлены, прежде всего, на области итальянского Севера, в основном на преуспевающую Ломбардию с ее главным городом Миланом. Именно здесь самый высокий уровень жизни в стране, безукоризненная инфраструктура, сервис и хорошие возможности для развития собственного бизнеса. Особенно в сфере туризма. Здесь находится крупнейшее в стране озеро Гарда с хрустально-чистой водой. По соседству живописные, ни с чем не сравнимые окрестности Турина и Пизы, благодатные морские пляжи Ливорно и Тосканы, прославленная Флоренция. Тут и поражающие воображение изумрудные холмы Умбрии, и цветущие долины, и горные кручи Альп. А недалеко, через границу, лежат шикарные курорты Французской Ривьеры.

Цены на подобную недвижимость в основном зависят от особенностей самих владений ведь каждое из них по-настоящему уникально. Особенно ценятся дома, связанные со знаменитыми именами. Например, за 9 млн. евро можно приобрести потрясающую виллу, когда-то принадлежавшую легендарному семейству Медичи, из которого вышли банкиры, меценаты, врачи. А также фармацевты, известные искусством составлять особые яды

Таким образом, можно стать владельцем прекрасно отреставрированного замка начала XIII века в стиле барокко. Три этажа с мебелью, обширный участок земли с виноградниками и тенистыми оливковыми рощами все это стоит 15 млн евро. Если дороговато будет, то можно подыскать и более дешевый, но не менее престижный вариант полностью восстановленного старинного жилья по цене от 2,5 до 6 млн евро. А вот величественный замок XVII столетия, он стоит на высоком лесистом холме и смотрится прямо в бездонную синеву озера Трасимено. Рядом с ним можно обнаружить не только замечательный парк, но и такие блага цивилизации, как плавательные бассейны, а также гостевые домики. Двухэтажное строение общей площадью 600 кв.м, расположенное на участке в 25 га, может стоить всего 2 млн евро. К тому же, как вы помните, всегда уместен разумный торг. А если поискать, то можно купить дом и за миллион например, трехэтажный замок на берегу моря площадью 140 кв.м.

Разумеется, наших соотечественников привлекают виллы и замки и в других итальянских областях. Одни приобретают респектабельные владения в курортном городке Стреза у кромки бирюзового озера Маджоре, обрамленного пальмами. Там роскошные особняки утопают в садах, а окна элегантных домов выходят прямо на острова очаровательного залива Борромео. Другие присматривают эксклюзивную недвижимость на побережье Лигурийского моря, в Санта-Маргерита Лигуре, Леванте, Рапалло, Лаванье, Кьявари, Тигулио или Портофино.

Наконец, тому, кто стремится к полному уединению, возможно, покажется заманчивым приобрести в собственность небольшой остров в Тосканском море за 4 5 млн евро и устроить под ласковым солнцем подобие дворянского гнезда на русский манер.

Заключение сделки повлечет дополнительные расходы. Согласно Пакту о равноправии, любая сделка зарубежного покупателя с недвижимостью облагается всеми видами отчислений так же, как и сделки граждан Италии. Далее, при покупке строения, платится регистрационный сбор. Для резидентов он составляет 3% от кадастровой стоимости (она ниже рыночной) объекта, для нерезидентов 10% . Еще по 3% (плюс НДС) возьмут местный нотариус, оформляющий договор купли-продажи, и риэлтор. Ежегодный налог на собственность (ICI) не превышает 0,5% от стоимости имущества.

Как ее купить

Российские граждане, как все иностранцы, имеют законное право приобретать в Италии любую недвижимость при соблюдении некоторых условий. Покупатель должен быть документально идентифицирован. Кроме этого, нерезиденту нужно получить итальянский налоговый код, иметь поручителей из числа резидентов страны, зарегистрировать операцию с недвижимостью в государственном реестре и нотариально заверить.

Процесс оформления бумаг бизнес-иммигранта занимает несколько месяцев. Зато потом соискатель статуса, ставший резидентом, равно как и его семья, получают те же права, что и у самих итальянцев: от бесплатного образования, медицинского обслуживания, бессрочного проживания в стране до безвизового передвижения по государствам Европейского союза. Более того, на первых порах знание итальянского языка необязательно, а российский диплом об образовании и трудовая книжка не нуждаются в дополнительном подтверждении, так как считаются действительными.

Также следует иметь в виду, что наличие дома (замка, виллы, виллетты, апартаментов) не является основанием для получения итальянского гражданства или вида на жительство. Зарубежный собственник имеет право находиться в стране ровно такой срок, какой указан в заграничном паспорте. Поэтому наши соотечественники, намеревающиеся обосноваться здесь надолго или навсегда, прежде всего подают документы на обретение статуса резидента Республики Италии без предельной даты срока пребывания (ПМЖ) допустим, руководствуясь мотивом независимой трудовой деятельности.

Внимание на проблемы обманутых вкладчиков мэрия обратила полтора месяца назад. Тогда мэр Юрий Лужков направил два обращения начальнику столичного ГУВД Владимиру Пронину и прокурору Москвы Анатолию Зуеву с просьбой разобраться с компаниями, нарушающими обязательства перед дольщиками (Стройметресурс, КТ Социальная инициатива и К, Пластбау-М, Новый мир, Жилищный капитал, Мастерок, Евростройтек, Инвестпроект, Центр развития Град и др.). В ответ на письмо прокуратура завела уголовные дела на руководителей упомянутых компаний. Они обвиняются по ст. 159 ч. 4 УК России (мошенничество в особо крупных размерах), а руководители Социальной инициативы по ст. 162 ч. 3 УК (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием).

Кстати, законный житель страны (резидент, но не гражданин) может рассчитывать на долгосрочный ипотечный кредит. Он составляет до 90% от кадастровой стоимости объекта купли-продажи, выдается под 3 4% годовых и предполагает освобождение от ежегодного налога на недвижимость в течение пяти лет.
Московские власти намерены достраивать жилые дома для людей, обманутых строительными фирмами. Отрабатывать механизм чиновники уже начали для завершения строительства двух домов компании Стройиндустрия привлечена СУ-155, а на площадки фирмы Мастерок город активно ищет инвесторов. Сейчас решается вопрос компенсаций тем компаниям, которые согласятся участвовать в новой городской программе.

Как стало известно Ведомостям, группа компаний СУ-155 уже согласилась завершить два дома фирмы Стройиндустрия (Никитинская, вл. 31 и Щелковское шоссе, вл. 18). Руководитель пресс-службы префектуры ВАО Андрей Иванов подтвердил, что Стройиндустрия уже передала документы по этим объектам, и сообщил, что коробки домов уже стоят, новому инвестору предстоит проложить коммуникации. По словам директора департамента инвестиционных проектов ЗАО СУ-155 Елены Непочатовой, в дострой планируется вложить около 200 млн руб. Сейчас обсуждаются механизм передачи объекта и вопрос компенсации, говорит Непочатова. Расходы будут поделены между инвестором и городом, возможно, в счет будущего снижения обязательств по инвестконтрактам в других проектах. Кроме того, чиновники стройкомплекса направили в адрес мэра предложения по завершению строительства объектов компании Мастерок. По словам высокопоставленного сотрудника стройкомплекса, созданная рабочая группа изучила 13 участков этой фирмы. К примеру, Мастерок продал пять квартир в доме, к которому не имеет никакого отношения. Тем не менее Москва завершит строительство, а люди по желанию получат или жилье, или вложенные деньги, говорит собеседник Ведомостей.

В минувший вторник Юрий Лужков заявил, что город возьмет на себя достройку домов участников долевого строительства, не получивших квартиры по вине главного инвестора. В созданной в Комплексе архитектуры, строительства, реконструкции и развития города рабочей группе рассказали, что городские власти расторгнут инвестконтракты по участкам, где строительство заморожено, и будут искать новых инвесторов, которые согласятся достроить квартиры.

Строители говорят, что успех инициативы городских властей будет зависеть от условий, которые они предложат инвесторам. Если качество уже проведенных строительно-монтажных работ на объекте не будет соответствовать требованиям застройщика, то он не возьмет на себя риски по завершению строительства даже при самой высокой доходности, считает представитель компании Сити XXI век Сергей Лядов. Он также предупреждает, что об интересе застройщиков можно говорить только в том случае, если отношения с покупателями квартир в проблемных домах будут урегулированы местными органами власти. Если город посчитает, что мы достойная компания и мы получим экономическую выгоду, Крост возьмется за недострои, говорит директор по рекламе и коммуникациям концерна Крост Леонид Белага.

Насколько городскому бюджету под силу справиться со всем столичным недостроем, в департаменте экономической политики и развития города не знают. Масштабы бедствия еще неизвестны, от результатов инвентаризации будут зависеть схемы, как город сможет участвовать в достройке домов, сообщили в департаменте. Чиновники не исключают, что часть средств на строительство пойдет из городского бюджета (на строительство муниципального жилья город тратит около 30 млрд руб. в год). В стройкомплексе утверждают, что подсчет обманутых граждан еще ведется: Назвать точное количество людей сложно, только Мастерок представил нам порядка 140 контрактов, а от пострадавших соинвесторов полной информации нет. Получить комментарии в самом Мастерке не удалось телефоны приемной гендиректора Юрия Зайчука вчера не отвечали.



Главная --> Публикации