Главная --> Публикации --> Tobtim попала в железнодорожное кольцо Большой дворец великого ансамбля доделают к 2007 году Авгур эстейт превратит хлебокомбинат №1 в бизнес-центр Тысячи жильцов российских общежитий могут оказаться на улице Новые возможности приобретения коммерческой недвижимости

Деление складской недвижимости на разряды тождественно тому, что принято и в других сегментах: элитная, бизнес-класс и экономкласс. Заметим, что профессионалы обычно выделяют 4 категории: А, В, С и D. Правда, точно здесь критерии не определены, отчего многие компании предлагают свои определения или говорят о каких-то подвидах (например, А+ или В ).

Строительный бум, охвативший нашу страну несколько лет назад, продолжается. Началось все в сфере жилья, затем пришла пора офисной недвижимости. Как грибы росли офисные блоки жилых зданий и даже целые бизнес-центры. Потом в гонку включились развлекательные объекты: торговые центры, боулинги, кинотеатры и аквапарки. Единственный вид, остававшийся до последнего времени не у дел, склады. Но вот уже два-три года можно наблюдать всплеск интереса инвесторов и к этому сектору рынка.

Теперь, когда мы разобрались с классификацией, имеет смысл посмотреть на состояние рынка в целом. Начнем с того, что складов (особенно качественных) катастрофически не хватает. Налицо дефицит складских площадей, и практически во всех крупных городах спрос все еще существенно превышает предложение. Кроме того, ставка аренды складов класса А в России в среднем в два раза выше, чем в Европе. Казалось бы, такая рыночная ниша не может долгое время оставаться незаполненной. К сожалению, необходимо констатировать, что в нашей стране инвестиции в складские комплексы продолжают оставаться менее выгодными, чем инвестиции в жилую, коммерческую и офисную недвижимость: срок окупаемости вновь построенного складского здания составляет 6 8 лет. Подобные проекты с учетом цены денег в России являются сомнительными с точки зрения привлекательности инвестиций. Впрочем, рост стоимости/аренды жилой и коммерческой недвижимости в первом полугодии 2005 г. шел медленнее, чем аналогичные показатели в складском секторе. Это позволяет надеяться, что с насыщением рынка жилья и офисов будет востребована ниша складов, рост цен в этом сегменте продолжится, что и позволит инвесторам в дальнейшем пересмотреть свои приоритеты. Основной спрос ожидается на высокопроизводительные склады (класс А) в городах с населением свыше 1 млн человек. Несмотря на самую высокую стоимость аренды, использование складов класса А экономически оправданно ввиду того, что способность их перерабатывать грузы намного выше.

Объем складских помещений, имевшихся в распоряжении Советского Союза, был достаточно значительным. Большинство этих зданий продолжает использоваться по назначению и сегодня, но в принятой классификации их можно отнести только к низшим классам С или D.

Анализируя состояние рынка, можно сделать и другой, не менее важный, вывод: последовательность инвестиций в складскую недвижимость повторяет объем грузооборота. Так, первичные инвестиции в складские объекты были произведены в Москве, потом в Санкт-Петербурге, затем настала очередь региональных центров (Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Ростов, Волгоград).

Еще один аспект нынешнего состояния рынка присутствие в России большинства крупных международных девелоперов и их заявления о намерении вкладывать большие средства в сектор складской недвижимости. Например, компания Raven Russia планирует вложить $1 млрд (один миллиард долларов США!) в приобретение и строительство складских комплексов.

Рыночная ниша высококачественных складов не может оставаться незаполненной. По мере постепенного роста цен и насыщения рынка других секторов недвижимости именно сюда будет приходить все большее число инвесторов. По мере удовлетворения спроса склады будут строиться в крупных городах России, все дальше и дальше от Москвы. Изменится и уровень конкуренции: начнется борьба за клиента.

В заключение краткие выводы.

Для уровня №2 свойственно соответствие цены качеству сервиса на складе. Клиент будет выбирать не здание, а его оператора в целях получения качественной услуги за разумные деньги. Тогда же возникнет четкая специализация среди компаний: одни занимаются строительством зданий (девелоперы), другие обслуживанием, третьи выступают в роли операторов. Здесь возможно понижение цен на услуги операторов, конкурирующих между собой в борьбе и за то, чтобы взять качественное здание в аренду.

Сейчас мы наблюдаем уровень №1: малое количество складов класса А, борьбу клиента за место. Как правило, владелец складского здания и оператор склада одна и та же компания.

Впрочем, до этого нам еще довольно далеко.

Есть вероятность, что складской бум вовремя не прекратится, и количество построенных качественных складов превысит объем товаропотока. При перенасыщении рынка конкуренция перейдет на уровень №3: наличие у оператора склада клиентского потока грузов. В этот момент даже самый лучший склад, имеющий высокопрофессионального локального оператора за минимальные деньги, уже не сможет выйти на грань самоокупаемости по причине отсутствия товаропотока, и только сетевой логистический оператор с собственным клиентским товарным потоком сможет обеспечить его выживаемость и даже перспективы.

Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 м и с расстоянием между пролетами не менее 24 м.
Площадь застройки 40 45%.

Характеристики складского помещения класса А+

Высокие потолки не менее 13 м, позволяющие установить многоуровневое стеллажное оборудование (6 7 ярусов).

Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв.м, на уровне 1,20 м от земли.

Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

Регулируемый температурный режим.

Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

Наличие системы вентиляции.

Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) не менее 1 на 500 кв.м.

Автономная электроподстанция и тепловой узел.

Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

Наличие офисных помещений при складе.

Оптико-волоконные телекоммуникации.

Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

Расположение вблизи центральных магистралей.

Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория.

Опытный девелопер.

Профессиональная система управления.

Уменьшение требований к зданию, а также снижение некоторых показателей позволяют формулировать характеристики нижестоящих классов.

Железнодорожная ветка.

Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

Характеристики складского помещения класса С

Пол асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

Высота потолков от 4 м.

Ворота на нулевой отметке.

В случае многоэтажного строения наличие грузовых лифтов/подъемников.

Система вентиляции.

Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

Система отопления.

Железнодорожная ветка.

Офисные помещения при складе.

Пандус для разгрузки автотранспорта.

Пожарная сигнализация и система пожаротушения.

Телекоммуникации.

Охрана по периметру территории.

Оптимистические прогнозы прозвучали весной 2005 г. в связи с успешной реализацией по схеме leaseback здания на ул. Лесной, Торгово-офисный центр класса А площадью 7,5 тыс. кв.м строился по заказу инвестиционной компании Coalcо. Контрагентом в сделке выступил фонд Fleming FamilyPartners Russia Real Estate Ltd. (FFP), который приобрел недвижимость на Лесной у Coalcо и сдал ее этой же компании в аренду.

Наличие вспомогательных помещений при складе.
Cделки по схеме leaseback компания строит здание, потом продает его, но при этом остается арендатором давно и успешно применяются на Западе. Однако для нашего рынка они являются почти экзотикой. Между тем, по прогнозу аналитиков, интерес к ним должен возрасти. Причина в экономической и политической стабилизации.

По мнению Юлии Мазановой, пресс-секретаря Coalcо, сделки по схеме leaseback характерны для стабильных рынков, потому что рассчитаны на долгосрочные взаимоотношения и высокий уровень доверия партнеров. В условиях нестабильной экономики крупным компаниям невыгодно оставаться в здании на условиях аренды. В такой ситуации свои вложения в недвижимость лучше зафиксировать как собственность. Продажа интересна в том случае, когда вырученные от сделки суммы можно приумножить на других операциях, вложениях в иные рынки.

Эксперты оценили сумму сделки в $25 30 млн. Доходность нового актива была оценена примерно в 13% годовых. До этого на рынке был всего один пример использования схемы leaseback: Пермская финансово-производственная группа купила офис на ул. 8-го Марта у компании Ericsson. Проданный офис Ericsson арендует до сих пор.

В Prime City Properties считают, что сделки leasеback актуальны и применимы в тех случаях, когда на рынке есть определенный набор качественных предложений. Когда он был ограничен, компании вынуждены были строить здания для собственных нужд, и продавать их просто не представлялось возможным.

Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties, отмечает ту же особенность. Инвесторами, а затем арендаторами здания, по его мнению, становятся компании, для которых недвижимость не является профильной сферой. Такие сделки, считает Р. Чепцов, уместны тогда, когда доходность основного бизнеса выше, чем доходность рынка недвижимости. И Виктор Малеванкин, старший консультант отдела рынков капитала компании Knight Frank, высказывает аналогичную мысль: компаниям, чей бизнес приносит больший доход, чем недвижимость, есть смысл избавляться от непрофильных активов (поскольку затраты на аренду офиса ниже, чем расходы на содержание собственного). Кроме того, отсутствие дорогостоящих непрофильных активов на балансе компании дает ей большую прозрачность и облегчает управляемость бизнеса.

Выгода покупателя, то есть будущего владельца, обусловлена вполне понятными факторами: он приобретает здание, уже заполненное арендаторами. Наличие одного арендатора с договором на длительный срок (как в случае с Coalco) позитивный фактор, свидетельствующий о минимальных рисках для нового собственника. В свою очередь, минимальные риски это хорошая цена реализации объекта. Так что, в принципе, схемы leasеback выгодны для всех участников сделки.

Сроки аренды, фигурирующие в договорах такого рода, как правило, длительные минимум 5 лет. А в классических вариантах даже выше 10 1

В России, считает Виктор Малеванкин, такие сделки непопулярны только потому, что владение недвижимостью все еще приносит стабильно высокий (по сравнению с другими сферами бизнеса) доход минимум 12% годовых. По мере его снижения сделки по схеме leaseback станут более распространенными. Свежий пример: владелец сети ресторанов Тинькофф Олег Тиньков продал свою ресторанную недвижимость закрытому ПИФу, находящемуся под управлением компании Тройка Диалог, при этом сохранив за собой заведение в качестве арендатора всех помещений. По некоторым сведениям, год назад намерение совершить такую операцию имела компания Макдоналдс, пытавшаяся продать одно из своих зданий на условиях сохранения за собой права аренды.

Иностранные игроки к фактору рисков относятся очень серьезно, особенно если учитывать, что российский рынок новое и непривычное для них поле деятельности. И наоборот оценивать наличие рисков пока еще не очень стремятся отечественные компании. Для них характерно другое: оценка общего уровня доходности. Виктория Манзюкова (директор департамента корпоративных услуг компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko) отмечает, что на нашем рынке со стороны продавца в большинстве случаев выступают российские компании, которым недвижимость либо досталась по наследству, либо была приватизирована/куплена на ранних этапах становления российской экономики. Именно они могли бы стать стороной-продавцом по сделке leaseback, но пока не склонны слишком задумываться о высвобождении средств и направлении их на основную операционную деятельность.

В западной практике, отмечает Р. Чепцов, участниками схем leasеback, как, впрочем, и вообще сделок с недвижимостью, часто являются пенсионные фонды. Между прочим, такой прецедент создан и в случае продажи здания на Лесной, 3: дочерняя компания австрийского пенсионного фонда Immofinanze AG в конце января вошла в фонд Fleming FamilyPartners Russia Real Estate Ltd. основным инвестором, купив долю в 26%. По сведениям специалистов рынка недвижимости, за последние три года на нашем рынке было всего пять инвестиционных сделок, и две из них с участием западных фондов.

Инвестиционные сделки с участием институциональных инвесторов также один из признаков более-менее стабильного рынка: еще лет 7 10 назад на размещение крупных активов в России мало кто отваживался. Отметим, что для фонда Fleming FamilyPartners Russia Real Estate Ltd., сформированного в мае 2003 г. специально для инвестирования в коммерческую недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, подобная покупка уже не первая. В 2003 г. FFP приобрел бизнес-центр класса А на Гоголевском бульваре, 11, который построил в 1998 г. банк Credit Suisse First Boston. Площадь девятиэтажного здания составляет 10,9 тыс. кв.м. Тогда эксперты оценили сделку в $25 30 млн.

Ее коллега Тим Миллард из CushmanWakefield StilesRiabokobylko характеризует leaseback как простую, но очень эффективную схему, которая, как и многие простые идеи, может быть весьма полезной, если применяется в нужных обстоятельствах. Актуальной же она может быть в отношении здания любого назначения и размера. Свежий пример из практики компании: Ирландский банк продал одно из зданий на аукционе с участием CushmanWakefield HealeyBaker в Лондоне. Причем новых собственников оказалось несколько: здание продавалось по частям с условием, что сумма каждой сделки не должна быть менее $1 млн. Эффективность leaseback, по мнению Тима Милларда, основывается на стремлении бизнеса оптимизировать текущие расходы. Продажа с дальнейшим использованием объекта помогает снизить их, а в этом всегда проявляет заинтересованность успешный бизнес.

Виктория Манзюкова, говоря о сделках аналогичного типа, называет их sale/leaseback. При этом коммерческая недвижимость продается инвестору, бывший владелец становится арендатором, но за ним сохраняется право обратного выкупа недвижимости в конце срока. Это также удобный финансовый инструмент. Однако, по ее мнению, он не часто применяется на российском рынке. Причина непрозрачность самого рынка инвестиционных продаж. Как мы знаем, отмечает В. Манзюкова, рынок инвестиционных продаж достаточно невелик. Иностранные инвесторы по-прежнему присматриваются к русскому рынку, а российские постепенно становятся более активными.

В отличие от Москвы, с ее радиально-кольцевой транспортной инфраструктурой, в Петербурге городская территория растянута вдоль залива с севера на юг. Все пути лежат через центр и сходятся в самом узком месте у мостов через Неву, где автомобили выстраиваются в километровые пробки.

В каждом экономическом центре Европы есть свой Сити деловой район, где сосредоточены офисные здания. Концентрация бизнеса в деловой зоне создает синергетический эффект, отражающийся не только на динамике рынка недвижимости, но и на экономике региона в целом.

Объект инвестиционного класса по понятиям иностранного инвестора должен иметь в Санкт-Петербурге только один адрес Невский проспект, отмечают аналитики ПСБ-инвест-групп. Однако указанная перегруженность центра и отсутствие свободных участков побуждают осваивать новые районы. В центре города практически не осталось пятен под застройку. Поэтому с изменением инфраструктуры вполне логично, что границы расположения бизнес-центров класса А расширяются, отмечают эксперты компании Астера Онкор. На этот же путь развития указывает новый Генеральный план Санкт-Петербурга, выделяющий десятки административно-деловых зон за пределами исторического центра.

Вряд ли кто осмелится сейчас взять на себя ответственность и проложить новые магистрали через историческую застройку XVIII XIX вв. Между тем исторический центр Петербурга перегружен не только транспортом, но и функциями. Это одновременно административный, культурно-исторический, торговый и деловой центр. Основной объем встроенных офисных площадей и все действующие бизнес-центры класса А сосредоточены также в центральной общественно-деловой зоне.

Логика развития города ведет к созданию деловых зон за пределами исторического центра, к северу и югу от него, в частности, на Выборгской и Петроградской стороне, в Московском районе. Окружающий центр промышленный пояс, где располагались предприятия с еще дореволюционной историей, видится и властям, и девелоперам территориальным резервом для возникновения новых офисных зон. Близость к невским набережным, являющимся одновременно транспортными магистралями, а также доступность центра, более низкая цена недвижимости делают эти районы привлекательными для размещения офисной недвижимости.

Сейчас принято считать, что в Петербурге бизнес-центры класса А могут находиться только в центральной части города, а некоторые вообще ограничивают эту зону так называемым золотым треугольником, отмечает Николай Казанский, ведущий консультант Colliers International (С.-Петербург), однако европейский и американский опыт показывают, что также эффективно функционируют офисные парки, расположенные за городом. Они имеют ряд преимуществ: там ниже стоимость земли, меньше затраты на строительство, больше свободы архитектурно-планировочных решений, там может быть близко аэропорт, удобные подъезды, вместительная парковка. Кроме того, девелоперы могут держать в них конкурентные арендные ставки, в то же время обеспечивая достаточную норму доходности проекта. Со временем, я уверен, и в Петербурге появятся такие проекты.

Выборгская и Петроградская зоны

На наш взгляд, можно выделить несколько офисных зон с наибольшей концентрацией бизнес-центров, причем границы их не всегда совпадают с границами административных районов.

Однако, вопреки декларациям, административно-деловая зона динамичнее формируется не на Выборгской стороне, а на Петроградской. За лидерство противоположного берега Большой Невки говорят как сегодняшнее соотношение объемов офисных площадей, так и прогнозы.

Выборгскую сторону на рубеже XXI в. провозгласили местом, где будет заложен новый Сити. Компанией Строймонтаж был даже подготовлен эскизный проект с эффектными постмодернистскими небоскребами, представленный в Каннах в рамках выставки MIPIM.

Конечно, стоит оговориться, что не все бизнес-центры обоих районов сосредоточены на набережных. Однако здесь концентрируются самые крупные и репрезентативные объекты: Сити-Центр, Веда-Хауз, River-House, Акватория, Петровский форт.

По данным Сolliers International, на Петроградский район приходится 10% действующих офисных центров, в то время как на Выборгскую всего 8%. Если же перейти к объему площадей в бизнес-центрах, то перевес Петроградки станет заметнее: на этот район пришлось 16% введенных в прошлом году площадей, в то время как на Выборгский менее 5%. По прогнозам экспертов London ConsultingManagement Company (LCMC), в бизнес-центрах Петроградского района в 2005 г. должно быть введено 66,144 тыс. кв.м площадей, или 35% от всего объема вновь вводимых в Санкт-Петербурге офисов, в то время как в Выборгском лишь 22,5 тыс. кв.м (или, соответственно, 12%).

Очагом активности стала территория завода-банкрота Красная заря. Недвижимость, которая располагается в пределах комплекса, была выкуплена несколькими инвесторами, ведущими в настоящее время масштабную реконструкцию и строительство. Крупнейший собственник на территории бывшего завода ООО РАМЭК Инвест (ему принадлежит 12 тыс. кв.м из 50 тыс.) реконструирует два и построит одно здание в рамках проекта по созданию делового квартала. Другой значительный владелец недвижимости ООО Невка-СПб завершил реконструкцию здания по Б. Сампсониевскому пр., д. 60 под БЦ Эриксонъ и в настоящее время планирует приступить к строительству крытого многоэтажного паркинга во дворе бизнес-центра. В ближайшее время в квартале должны быть сданы БЦ Гренадерский (класс В, общая площадь 8 тыс. кв.м) и БЦ Телеком (класс В, общая площадь 12 тыс. кв.м). С вводом Австрийского бизнес-центра (30 тыс. кв.м), сроки сдачи которого постоянно переносятся, в полку БЦ класса В на Выборгской стороне прибудет.

Потенциал фасадных линий уже почти исчерпан. Офисные центры должны развиваться вглубь кварталов. Успешнее это получилось у девелоперов на Петроградской стороне, где акционеры завода Вибратор включились в развитие проекта Сити-Центр, а другой завод Электрик, на территории которого находится бизнес-центр River-House, после банкротства также попал в умелые руки девелоперов.

На юге города офисная зона формируется вдоль Московского проспекта. На Московский район приходится 8% офисных площадей в действующих бизнес-центрах, и большая их часть концентрируется вдоль главной магистрали. Проспект так же перегружен, как и центральные магистрали, но традиционно имеет хорошую репутацию благодаря качественной жилой застройке и благоустройству (своей сталинской архитектурой он напоминает Кутузовский проспект в Москве). Однако и здесь есть резервные территории, которые должны увеличить офисный потенциал. В частности, в октябре 2005 г. правительство Петербурга одобрило постановление О проекте комплексного инвестиционного развития территории Бадаевский торгово-выставочный комплекс. Концепция, в соответствии с Генеральным планом, предусматривает создание общественно-деловой зоны с офисными зданиями, гостиницей, досуговым комплексом. Инвестором проекта выступит Газпромбанк. Ранее был озвучен проект расчистки от складов и депо зоны Московская-Товарная с превращением ее также в общественно-деловую. К 2015 г. город планирует построить 300 тыс. кв.м недвижимости жилого и делового назначения на 18 га. В настоящее время эту территорию занимают склады Октябрьской железной дороги (ОЖД). По словам Алексея Шаскольского, руководителя группы оценки недвижимости ООО Институт проблем предпринимательства (эта компания выиграла конкурс на разработку концепции развития зоны), основное строительство будет вестись на территориях, находящихся за перроном Московского вокзала. Наши западные коллеги советуют нам строить там не только бизнес-центры, но еще и жилье, чтобы квартал не вымирал на ночь, говорит он.

Московский район

Пока можно констатировать, что офисные районы формируются к северу и югу от исторического центра Санкт-Петербурга, аккумулируя и распределяя потоки офисных служащих, живущих на полюсах городской агломерации. Девелоперов притягивает вода, поскольку набережные являются мощными транспортными артериями и обладают эстетическими видовыми характеристиками, столь востребованными современными арендаторами. Однако будет ли Сити Санкт-Петербурга иметь единственное или множественное число, пойдет ли Северная столица по пути Москвы или Лондона, во многом зависит и от политики властей. Если власти Первопрестольной активно содействовали появлению Москва-Сити, не только подготовив необходимую градостроительную документацию, но и выстроив транспортно-инженерную инфраструктуру и создав благоприятный налоговый режим, то во второй столице администрация разработала новый Генеральный план и умыла руки. Более того, традиционно-охранительная позиция архитектурно-градостроительных властей, на наш взгляд, отнюдь не благоприятствует появлению в городе не то что башен-близнецов, но хотя бы и урезанных образцов лужковского ампира а-ля Павелецкая-Тауэр. Однако, может быть, не в этом счастье?
Столичные власти устали латать дырки на московских дорогах и перешли от точечных дорожных проектов к крупномасштабному строительству. Сдав в уходящем году последние развязки на 3-м транспортном кольце, в 2006 году городские строители решили взяться за 4-е транспортное кольцо, а заодно ускорить процесс строительства Звенигородского проспекта. На этот проект в бюджете следующего года уже заложено 22 млрд. рублей.

Будущее Петербург-Сити

Главным успехом дорожного строительства Москвы в уходящем году безусловно можно считать Третье транспортное кольцо. Еще в начале 2005 года городские власти сдали кольцевую магистраль в эксплуатацию. Но назвать новую дорогу скоростной можно было только с большой натяжкой. Из-за отсутствия двух ключевых развязок - на Сущевском Валу и пересечении Ленинградского проспекта с Беговой улицей - постоянно образовывались пробки. 4 ноября обе эти развязки были сданы в эксплуатацию. Практически за один год тоннель под Ленинградским проспектом расширили с трех до пяти полос, а над ним построили две эстакады: разворотную с Ленинградского проспекта в сторону области и поворотную с Ленинградки на улицу Новая Башиловка. Также здесь организовали съезд с Беговой улицы на Ленинградский проспект в сторону области и правый поворот с проспекта на Беговую улицу. Одновременно велись работы и по реконструкции участка Третьего транспортного кольца на Сущевском Валу. Теперь на пересечении Сущевского Вала с Шереметьевской улицей машины, двигающиеся по Третьему кольцу, опускаются в 800-метровый тоннель мелкого заложения, движение в котором осуществляется по четырем полосам в каждом направлении. Остальные автомобили, пытающиеся попасть на кольцевую магистраль, выезжают с прилегающих улиц по верху и вливаются в общий поток только после тоннеля.

Третье кольцо: жизнь без светофоров

Со строительством новой развязки на Беговой началась реконструкция Ленинградского проспекта. Следующий шаг - расширение проезжей части до 18 полос, по 9 в каждую сторону (сейчас машины выстраиваются в 7 рядов). Для этого с проспекта убрали трамвайные пути и собираются присоединить к главной дороге боковые проезды. В результате движение на проспекте должно стать бессветофорным, а разрешенная скорость на нем составит 100 км в час.

Ленинградку расширят до 18 полос

После реконструкции проспекта пересечь его можно будет только под землей или по воздуху. Для этого на протяжении всей дороги построят 5 подземных переходов и 2 пешеходных моста. В первую очередь около МАДИ, метро Динамо и аэровокзала.

Для решения этой проблемы на Ленинградке понадобится несколько новых транспортных развязок. Первая появится в районе пересечения Ленинградского проспекта и улицы Серегина и обеспечит подъезд к новому району на Ходынском поле. Также власти решили реконструировать развязку около метро Сокол - дорога здесь расходится сразу в 5 направлениях, из-за чего на пересечении всегда образуются пробки. Как будет выглядеть новая развязка, окончательно еще не решено, но уже ясно, что в районе тоннеля, уходящего на Волоколамское шоссе, придется строить новую эстакаду.

Практически закончив строительство 3-го транспортного кольца, московские власти взялись за проект, до которого уже много лет просто не доходили руки. В ноябре мэр Москвы утвердил проект строительства 4-го транспортного кольца Москвы, большая часть которого пройдет параллельно Московской окружной железной дороге (малому кольцу). Первые дуги нового кольца, соединяющие улицу Гурьянова, Волгоградский проспект, шоссе Энтузиастов, Открытое, Ярославское и Дмитровское шоссе, будут построены уже к 2013 году, а работы начнутся в 2006 году. Новую дорогу начнут строить около метро и железнодорожной станции Текстильщики, откуда она по прямой выйдет к малому кольцу железной дороги. Дальше на север скоростная (разрешенная скорость движения -100 километров в час) беcсветофорная магистраль будет повторять контуры железки, пока не упрется в Волоколамское шоссе. Пройдя мимо метро Шоссе Энтузиастов, Измайловский парк, стадиона Локомотив, метро Ботанический сад, Владыкино и Ярославского шоссе, трасса через улицу Берзарина выйдет на улицу Народного Ополчения, где, пересекая Мневники, упрется в Филевский парк. Здесь строителям придется вырыть тоннель, который соединит Нижние Мневники и Минскую улицу. Дальше четверка пойдет по уже существующей трассе через Ломоносовский и Нахимовский проспекты, дойдет до зоны отдыха Коломенское и нырнет в еще один 4-километровый тоннель под Москвой-рекой. На другой стороне реки дорога упрется в улицу Гурьянова, откуда через Печатники замкнет круг около метро Текстильщики.

Четвертое кольцо стартует у метро Текстильщики

По замыслу городских властей, первые небоскребы делового центра Москва-Сити должны ожить в 2007-2008 годах. К этому времени транспортная система вокруг делового центра кардинально изменится. Для решения этой проблемы первым делом планируется проложить дублер Кутузовского проспекта - от Минской улицы до 1-го Красногвардейского проезда. Строителям придется проложить новый мост через Москву-реку, прорубить два окна под железной дорогой, а также построить крупную развязку в районе Минской улицы. Именно там автомобилистам будет предоставлен выбор: ехать по Кутузовскому проспекту или по его дублеру. Шелепихинская набережная будет реконструирована. Для въезда в деловой центр с севера планируется построить развязку в районе 3-го кольца и Шмитовского проезда, а также дорогу вдоль Сада лекарственных растений с выездом на набережную Москвы-реки. Для этого под железной дорогой придется построить еще два проезда. Чтобы связать Москва-Сити с центром города, строителям придется реконструировать развязку на пересечении Кутузовского проспекта и Краснопресненской набережной возле Белого дома, а также расширить улицы, ведущие к Сити от Рочдельской улицы и Звенигородского шоссе, и построить эстакаду вдоль 1-го Красногвардейского проезда. Всего же для превращения Сити в цивилизованный район придется протянуть 5.1 км новых дорог, 1.6 км реконструировать, построить 6 транспортных развязок, 1 мост, 1 тоннель, 4 эстакады, 12 пешеходных переходов.

Москва-Сити получит новые дороги



Главная --> Публикации