Главная --> Публикации --> Хочется и колется Горячая пора спецпредложений К горбушке пристроят бизнес-центр и гостиницу Свои среди своих Как выбрать пиф по характеристикам фонда

Вывод трамвайного депо имени Апакова с Шаболовки предусматривается выпущенным еще в апреле прошлого года распоряжением правительства Москвы №607-РП. Согласно ему предусматривалось отдать территорию депо ООО Инвестиционная строительная компания Столица-Групп" для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и объектами социально-бытового назначения. Как заявлял главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, в комплекс войдут 10этажный культурно-развлекательный центр, шестисекционный 14-26-этажный жилой дом со встроенным детским садом, а также офисные здания высотой от пяти до 18 этажей. По всей площади комплекса предусмотрена двухъярусная подземная автостоянка на 2 тыс. машиномест. По окончании строительства Столица-Групп должна перечислить в городской бюджет $8,2 млн. Юрист Swiss Realty Group Дмитрий Раев оценивает стоимость гектара земли в том районе в $3-5 млн.

Протесты москвичей по поводу вывода трамвайного депо с Шаболовки и строительства на этом месте многофункционального комплекса привели к тому, что инвестор -- СтолицаГрупп - вынужден оплатить и временное перебазирование депо. Это обойдется компании в $3,5 млн. Участники рынка полагают, что, несмотря на это, условия для инвестора все равно остаются очень привлекательными.

После выхода распоряжения №607-РП общественное движение Москвичи за трамвай организовало ряд митингов и акций протеста, в результате чего в мэрию пришло несколько тысяч писем от жителей, которые выступали против исчезновения депо (строительство нового гаража для трамваев распоряжение не предусматривало). В принятом 31 октября распоряжении №2171-РП отмечено, что инвестору придется оплатить временное перебазирование депо, а именно реконструкцию трамвайных колец Улица Академика Янгеля, Улица Красного Маяка, Балаклавский проспект, строительство нового кольца на Шаболовке (Калужская площадь) и усиление системы электроснабжения на юго-востоке и востоке Москвы для обеспечения выпуска трамваев на южные маршруты.Это оценивается в 99,4 млн руб.

А заместитель генерального директора Kalinka Realty Алексей Сидоров считает условия проекта тепличными для инвестора.

Депо из района Шаболовки (вл. 7-9) должно быть выведено после реконструкции трамвайных колец: планируется, что она закончится во втором квартале 2006 года.

($3,5 млн). При доходности проекта около $500 млн дополнительное обременение в $3,5 млн не выглядит слишком большим - условия для инвестора все равно остаются выгодными,- говорит Сидоров.

Впрочем, протестующие все равно недовольны. Решение властей все равно ведет к ухудшению движения трамваев на юге Москвы, так как выпуск на все южные маршруты будет осуществляться через одну линию по Дубининской улице,- замечает председатель движения Москвичи за трамвай Александр Морозов.
В настоящее время рынок московских таун-хаусов весьма ограничен. Этот пока непривычный для москвичей вид жилья остается единичным товаром. Однако, как уверяют эксперты, в последующие годы число таун-хаусов будет лишь увеличиваться.

Пожелавший остаться неназванным участник рынка отметил, что дополнительные обременения в ходе работы над инвестконтрактом периодически возникают. В этом случае городские власти решили удовлетворить и жителей, и нужды города. В итоге компромисс найден за счет инвестора,- сказал участник рынка.

Таун-хаусы на задворках!

Этот весьма перспективный сегмент рынка жилой недвижимости не оставит равнодушными и частных инвесторов.

Если говорить о застройке в центральной части города, то Девелоперу выгоднее построить дом в 6-7 этажей, увеличив тем самым выход полезных площадей, нежели осуществлять на том же участке земли проект строительства таун-хаусов, не всегда приемлемый для российского менталитета, - говорит Елена Земцова, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta estate. - Наиболее целесообразно осуществлять строительство таун-хаусов в удаленных от центра районах, в парковых зонах типа Покровский хилс на Волоколамском шоссе или Сильвер плейс в Серебряном Бору или же в центре города, где недопустимо строительство выше уровня 4-го этажа, т. е. существуют жесткие ограничении высотности строительства.

Появившись на московском рынке относительно недавно, таун-хаусы - сблокированные коттеджные секции с отдельным входом и небольшим участком земли для каждого владельца - постепенно завоевывают внимание покупателей и частных инвесторов. Как утверждают эксперты, в Москве на данный момент комплексы таун-хаусов строятся в основном в районах, удаленных от центра, т.к. для осуществления проекта необходим большой участок земли, получить который в центре довольно проблематично.

Сочетание несочетаемого

Таун-хаусы - это очень специфичный вид жилья, что называется, на любителя. В Москве подобное жилье менее рентабельно: стоимость земли высока, и даже в случае элитного клубного жилья выгоднее строить здание высотой 4-7 этажей, чем таун-хаусы, - соглашается Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании Новая Площадь. - В основном таун-хаусы сроят в новых районах массовой застройки, расположенных за МКАД: Куркино, Южное Бутово, Митино. В черте МКАД проекты таун-хаусов единичны.

Статус у таун-хауса - квартира. Плюсы такой квартиры заключаются в максимальной приватности, почти полном отсутствии соседства, наличии отдельного входа и придомовой территории; все это приближает таун-хаус к понятию частного особняка, - утверждает Елена Земцова.

В целом же, таун-хаусы - нечто среднее между обычной квартирой и загородным домом. Преимущества их очевидны. Недаром этот вид жилья широко распространен в Европе и США.

Прежде всего, не следует забывать, что таун-хаус не является отдельным особняком, а соседей, живущих за стеной, не выбирают. Так что полностью уединиться у вас не получится. Помимо этого, таун-хаусы предполагают единство внешнего облика, комплекса строений, поэтому подчеркнуть индивидуальность вашего дома, например, оригинально отделав фасад, не представляется возможным.

Такие проблемы жилых высотных домов, как несанкционированное отключение воды или неработающий лифт, в таун-хаусах также исключены. Кроме того, цены за квадратный метр в таун-хаусах заметно ниже, чем на квартиры, но из-за большой площади общая стоимость таун-хауса сопоставима с ценами на жилье бизнес-класса. Впрочем, не обойтись без недостатков. Какие же они?

Таун-хаусы - это неплохая возможность не только приобрести качественную загородную квартиру, но и осуществить прибыльные инвестиции. Прибыль зависит от многих факторов. При наиболее удачном местоположении и минимизации затрат, можно добиться 100%-ной рентабельности. Но это единичные случаи. В среднем, прибыль для Москвы по таким проектам на уровне 15-20%, - полагает Дмитрий Попов.

А прибыль есть?

Дома с экзотикой

Для того чтобы оценить насколько инвестиционно привлекательным является тот или иной жилой комплекс, необходимо внимательно ознакомиться с проектом архитектуры, инженерии, оценить местоположение(в первую очередь), конкурентные особенности и т.д., будь то квартира или таун-хаус, - отмечает Елена Земцова. Таким образом, главное для инвесторов, желающих вложить средства в таун-хаусы, - правильно подобрать объект, доходы же не заставят себя ждать. Но есть и риск пролететь.

Серьезная программа по строительству таун-хаусов будет реализована в Домодедовском районе, в стадии разработки находятся новые проекты на юго-востоке Подмосковья (в частности, Раменский район). Кроме того, уже в следующем году планируется строительство нового коттеджного поселка на Озернинском водохранилище, часть территории которого будет отведена под таун-хаусы с долгосрочной арендой, - утверждает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО Корпорация МИАН.

За прошедшие несколько лет в столице и ближайших пригородах построено немало таун-хаусов. И это только начало. Этот сегмент рынка продолжает динамично развиваться.

Подводя итоги, нужно отметить, что, несмотря на недостатки, таун-хаусы быстро завоевывают внимание участников рынка, оставаясь при этом несколько экзотическим жильем, прелести которого может оценить не каждый! Впрочем, практичные и недорогие, эти гибриды квартиры и загородного дома остаются востребованными. Хотя на данный момент предложения на рынке явно недостаточно, можно прогнозировать, что в будущем число таун-хаусов значительно возрастет. Успех, конечно же, за крупномасштабными проектами с правильной системой ценообразования, грамотным подходом к проектированию и организации строительства, - резюмирует Светлана Кондачкова.

Основные покупатели - представители среднего класса, желающие за сравнительно небольшие деньги приобрести качественное жилье высокого класса. Кроме того, приобретение таун-хауса можно рассматривать и как бизнес! Например, Дмитрий Попов утверждает, что для последующей сдачи в аренду покупается до 20% жилья такой категории. Немалая цифра!

– С 2003 года закон един для всех: при сносе и реконструкции жилья селить людей строго в привычной для них среде обитания. В полной мере это положение относится и к историческому центру. Другое дело, что для его обустройства мы будем привлекать ресурсы других округов. Вы, вероятно, обращали внимание, что Восточный округ территориально вклинивается в центр? Эта часть, активно застраивается и будет использована для заселения людей из Центрального округа. Так что далеко никто не уедет.

– Москвичи несколько лет судятся из-за нежелания после сноса пятиэтажек и ветхого жилья переезжать из привычных районов на окраину – фактически в другой город. И вот «Генплан развития Москвы до 2020 года» и вы лично декларируете, что отныне все будут оставаться в своих районах. Разве это обещание выполнимо? Ведь чтобы остаться в новых домах, надо доплачивать – и немало – за современные квадратные метры, что не все могут.

– Твердо могу обещать, чего не будет не только в центре, но и во всей столице: к 2010 году у нас не останется ни одной «хрущевки». К 2004 году в центре из обитателей сносимых домов останутся жить до 80% новоселов, а к 2005-му – 100%. В зависимости от их финансовых возможностей, кто-то въедет в дома с 60-летним сроком эксплуатации, кто-то, кто сможет себе это позволить, – в современные дома из монолита и кирпича со 150-летним сроком долговечности. Конечно, строить в чистом поле в Жулебине или Ново-Косине проще, чем в старой Москве. Иски в таком случае нормальны и неизбежны. Но заметьте, что число судов по поводу переселения в этом году уменьшилось в три раза.

– Значит, опять коренные москвичи будут судиться за право остаться жить в своей Москве, а не ехать за МКАД?

– Это связано с тем, что страна пошла неправильным путем при приватизации. В собственность надо было передавать не отдельные квартиры. Приватизаторы «забыли», что объектом собственности является дом. В итоге под одной крышей живут и наниматели, и собственники, и те, кто переехал в дом по обмену, и деклассированные элементы, которые вообще отказываются платить за коммунальные услуги. Это сложнейший вопрос. Его одномоментное разрешение практически невозможно. Мы отводим на его решение десять, пятнадцать, может, и больше лет.

– То есть разделение на дома для бедных и дома для богатых продолжится? Кстати, как вы относитесь к тому, что в столице подавляющ сектор «смешанных» домов, где живут и собственники, и наниматели жилья?

– К этому жильцы должны прийти самостоятельно. Мы предлагаем лишь механизм решения проблемы – через объединение в товарищество собственников жилья. Тогда они сами будут решать, нанимать ли им охрану, консьержку, ставить ли камеру видеонаблюдения или кодовый замок. Вот мы централизованно, за счет бюджета установили во всех без исключения домах кодовые замки, а их в части районов ломают. Мне в лицо говорили: «А зачем они нам нужны? Вы поставили – вы за них и платите». Понимаете? Ситуация усугублена и с ней придется разбираться долго. До тех пор, пока не будет определен собственник каждого дома.

–Вы уходите от ответа. Состоятельных и не способных купить жилье отделят друг от друга?

– Насильно переселять мы никого не будем, делить на бедных и богатых – тоже, выселять – тем более. Но структурировать форму владения и управления домами – да, будем. И логика, конечно, подсказывает, что тому, кто хочет иметь не только кодовый замок, но и камеру видеонаблюдения на лестничных клетках или фонтан во дворе, лучше жить с себе подобными.

– Но в перспективе нормой станут раздельные дома для собственников и «муниципалов»?

– Москва идет своим шагом. До конца года мы введем единый расчетный счет каждого владельца квартиры. Этот персонифицированный счет будет состоять из двух частей. 47,3% оплаты ляжет на плечи налогоплательщика, а остальную часть – 52,7% составят субсидии правительства. Счет будет для всех разным – в зависимости от статуса жилья. В муниципальных домах мы вообще хотим снизить плату за проживание до 10-13% от доходов проживающих. Но проблема в том, что федеральные власти от нас требуют: «Входите в общий строй!» В стране муниципальный сектор «подтягивают» до 22% платы за жилье, а тут мы «выделяемся». Но столица не собирается маршировать в общем строю. Сейчас выходим с законодательной инициативой на Мосгордуму с предложением определить минимальную оплату жилья в муниципальном секторе до 10% от доходов граждан и только затем, постепенно, с ростом уровня жизни довести ее до 22%. Кстати, 100% за жилищно-коммунальные услуги москвичи не платили, и платить не будут никогда. Везде в мире существует субсидирование государством этого сектора. Отказаться от него попытались в некоторых странах СНГ. Я говорил с мэрами Астаны (столица Казахстана. – Ред.) и некоторых украинских городов, где введена 100-процентная оплата за коммунальные услуги. Там постоянно происходят волнения жителей по этому поводу, потому что люди просто не могут столько платить.
Итак, в прошлом году я продавал свою однокомнатную квартиру (купил в 99 году, а до этого ее снимал 3 года, проживало нас там четверо я+жена+сын школьник+дочь дошкольница) и покупал 2-х комнатную. Могу сказать что на продаже через агентство Вы теряете (это разница между ценой владельца квартиры и ценой агентсва) как минимум от 1.5 тысяч у.е и более.

– Как этого достичь, не поделив город на гетто и дворцы для олигархов?

Продажа-покупка квартиры происходила в 2004 году. Цены до конца лета росли как на дрожжах. Была задача переехать в пределах одного района г. Гатчины это 30 км от Питера. Жилье под Питером дешевле, чем в Питере поэтому живу в маленьком городке 50 минут занимает дорога до Невского проспекта на общественном транспорте (маршрутка до Московского пр-та + метро).

Маржа зависит от агенства и суммы сделки, за меньшую маржу агенство не берется вывод сделан исходя из разговоров с агентами, менеджерами и владелцами агенств) и при покупке маржа агенства с риэлтором не менее 5% от сделки (так дела обстоят в Питере и его окрестностях по моему скромному опыту и опыту знакомых).

По существу вопроса покупателя на свою 1 комнатную квартиру нашел сам и быстро выставил на продажу дешевле чем агенства, но получил на руки на 1.5 тыс у.е больше чем при продаже через агенство, чем при просто продажи через агенство, но эта сделка вошла в цепочку купли-продажи.

Это сопоставимо по времени со спальным районом Питера, а на машине как повезет от 35 минут ночью, до пока не кончиться бензин, а воздух в маленьклм городке чище и меньше суеты.

По своему опыту знаю при продаже квартиры и покупке другой агентство хочет заработать на продаже и купле и приходится учитывать, что:

Двушку пришлось покупать через агентство сам не нашел нужного варианта, но в итоге выяснил маржа всех посредников (в моем случае два агентства + независимый риэлтер между ними) составляла около 5.0 тыс. у.е. (я знаю сколько получил на руки продавец квартиры) в итоге договорились на маржу в ценах на 2.3 тыс у.е 1800 одному агенству вместо 2000, риэлтору второго агенства дали в руку его гонорар 400 у.е и для его агентства сделка расстроилась, а за сводничество независимому дали 100 у.е.

Агентства действительно выполнили свои задачи в организации оформления купли продажи и передачи денег была цепочка из 4-х квартир и соответсвенно 5-ти участников-владельцев квартир, последний уежал в США, и в результате почти на каждой операции купли-продажи посредники заработали не менее 2300 у.е.

смотреть варианты при покупке надо лично,
ходить смотреть вашу квартиру будут все равно к Вам,
оформление всех бумаг максимум 8-мь выходов в город по 2-4 часа. (разделили с женой на пару),
Реальная помощь агентства (в моем случае) свелась при сборе бумаг:
- к выдаче списка необходимых бумаг, сроков их действия и неточного графика работы контор (график легко уточняется по телефону)
- присутсвия агента рядом ( жене не так скучно было стоять в очереди).

В некоторые места надо являтся все равно лично и обоим супругам (особенно если есть несовершеннолетние дети), и получение дополнительных 1500 у.е. при самостоятельной продаже квартиры при переводе в работу получается 1 раб. неделя в руки 1500 у.е. неплохо. Могу отметить, что часто встречается низкий профессионализм риэлтеров (учителя+врачи+стрелки ВОХР+все кому не лень подрабатывают риэлтерами), агенство берет значимый задаток, но если сделка сорвалась по вине агенства попробуйте с агентства получить обратно деньги потраченные на справки (справки многие платные и имеют ограниченный срок действия).

Мои и жены временные потери суммарно составили около 30-ти часов.

Мои вывод просты. Сбор бумаг дело несложное, много времени не занимает, если не соваться в неприемные дни или часы, сказки о злобных чиновниках сильно преувеличенны на этой процедуре можно сэкономить от 500 у.е. даже при сделки через агенство. Юридическую чистоту сделки агенство не обеспечивает и возлагает на нотариуса, который на самом деле не отвечает своим кошельком (кто нибудь знает случаи возврата денег нотариусом ?).

Многие люди, обращаясь в агентство, надеятся на гарантированность юридической чистоты сделки, организацию процесса сделки и передачи денег, сбор бумаг, поиск варианта.



Главная --> Публикации