Главная --> Публикации --> Четырежды окольцованная За недострой будут сажать Мосгордума назвала запретные зоны для игорного бизнеса Рай по сходной цене Лужков возвращает москве дошкольные учреждения

Первые смелые

Сегодня слово ипотека уже не воспринимается как иностранное. Но мало кто знает, что в новой постперестроечной России ипотека появилась не вместе с общенациональным проектом о формировании рынка доступного жилья, а гораздо раньше - в начале 90-х годов прошлого века. Правда, в то время страшно далека она была от народа и узок был круг заемщиков.

Условия, на которых банки давали кредитные деньги, были в середине 90-х годов весьма и весьма жесткими и отнюдь не выгодными для заемщиков. Во-первых, исключалась возможность прописки в заложенную квартиру. Во-вторых, проценты по обслуживанию кредита были чрезвычайно высокими - в среднем 30% годовых в долларах. Срок же, на который заемщик мог получить нужные ему средства, был весьма небольшой. Как правило, один-три года. Причем никакой унификации тарифов не существовало. Одни, как например, Московский банк Сберегательного банка РФ, кредитовали под 10% годовых на срок до 10 лет, другие - выдавали кредиты под 50% до 5 лет (банк Нефтяной). Максимальный размер кредита не превышал 70% от стоимости приобретаемой по ипотеке квартиры. Как видите, ипотекой в классическом понимании назвать существовавшую в то время практику кредитования на жилье назвать было нельзя - кредитные институты как могли приноравливались к непростой экономической ситуации в стране.

Первый ипотечный кредит был выдан 12 лет назад. В период с 1993 по 1996 гг. лишь несколько банков взяли на себя смелость осторожно кредитовать граждан под залог приобретаемого ими жилья. В их числе можно назвать Мосбизнесбанк, Инкомбанк, МДМ-Банк, Промбизнесбанк и другие. Многие из тогдашних кредиторов уже ушли с финансового рынка, другие (например, Московский банк Сбербанка России) - сегодня в числе лидеров ипотечного кредитования. Всего за несколько лет появилось примерно тридцать банков - не только в столице, но и в других городах (Санкт-Петербурге, Саратове, Иркутске и т.д.), которые в атмосфере политической нестабильности, сложной экономической ситуации и отсутствия специфического законодательства давали деньги под проценты на приобретение жилья по ипотеке.

Естественно, что подобная ипотека не привлекала широкие массы. По статистике, в середине 90-х годов в среднем в Москве заключалось по 300 сделок по жилищному кредитованию в год. Деньги в долг банки давали как собственные, так и заемные. Таким образом, выстраивалась система перекрестного кредитования. Некоторые банки в крупных городах, а также ряд инвестиционно-строительных компаний практиковали выпуск специальных жилищных контрактов, векселей, облигаций и т.п. Схема приобретения жилья при помощи ценных бумаг была довольно выгодной и для будущих квартировладельцев, и для тех, кто просто желал уберечь свои сбережения от инфляции. Номинальная стоимость выпускаемых эмитентом жилищных сертификатов фиксировалась как в рублях, так и в квадратных метрах. Покупатель приобретал эти бумаги по определенной цене, которая с изменением стоимости квадратного метра также видоизменялась. Если гражданин собирал пакет сертификатов, соответствующий площади квартиры, то в момент погашения этих ценных бумаг он имел право обменять их на недвижимость. Если же на момент погашения у покупателя на руках находился пакет в 60% (и более) от необходимого количества, то он получал возможность обратиться за кредитом на недостающую сумму.

Квартира в обмен на бумагу

Особый путь столицы

Такие сертификаты свободно обращались на финансовом рынке и могли выкупаться эмитентом по рыночной стоимости. Денежные ресурсы, которые привлекались таким образом, использовались как на приобретение государственных ценных бумаг, так и шли на строительство (приобретение) готового жилья. Эмитенты выпускали краткосрочные (длиной в полтора-два года) или долгосрочные (до 10 лет) сертификаты. В первом случае выпуски привязывались к строительству определенного дома.

В мае 1998 года в Госдуме РФ были организованы слушания по ипотеке. Основным вопросом было обсуждение российско-американской программы развития ипотечного жилищного кредитования. США намерены были выделить для решения этих задач целевой кредит в 5 миллиардов долларов. К декабрю 1998 года должен быть создан совместный фонд жилья и ипотеки, который стал бы отбирать для участия в программе коммерческие банки, специализирующихся на выдаче ипотечных кредитов. Но: Пришел августовский кризис, и до 2000 года развитие российской ипотеки было фактически остановлено.

В 1997 - начале 1998 годов развитием системы ипотечного кредитования всерьез озадачилась Москва. Велась подготовительная работа, было создано Московское ипотечное агентство (так называемое столичное АИЖК). Планировалось, что в сентябре 1998 года начнется полномасштабная реализация московской программы ипотечного кредитования. МИА должно было выкупать у столичных банков закладные и выпускать под их обеспечением ипотечные облигации. Таким образом происходило бы рефинансирование кредитов, и московская ипотека не испытывала бы недостатка в средствах. Предполагалось, что ипотечные ставки будут весьма щадящими для заемщиков - 7-10% годовых на 10 лет. Под эти цели МИА рассчитывало получить кредит под гарантии Правительства Москвы в размере в полмиллиарда долларов. В дальнейшем планировались выпуск долгосрочных облигаций и размещение их на финансовом рынке - в первую очередь внешнем.

Деньги из казны

Сегодня ипотека - в числе первоочередных национальных проектов России. Однако, несмотря на политические декларации, фактически ее развитие до последнего времени шло ни шатко ни валко. В 2005 году вся система ипотечного кредитования занимала меньше процента от ВВП. Но, похоже, что дело может сдвинуться с мертвой точки.

Депутаты также обратились к Правительству России, вернее, персонально к премьер-министру Михаилу Фрадкову со специальным постановлением. Народные избранники обеспокоены тем, что федеральные органы исполнительной власти бездействуют, не желая принимать нормативные акты, расшифровывающие законы о доступном жилье. В результате, формирование рынка в России тормозится. В первую очередь это относится к Жилищному и Градостроительному кодексам Российской Федерации, а также и другим федеральным законам из знаменитого пакета.
Закон о долевом участии в строительстве, принятый для защиты частных инвесторов, до сих пор никого не защитил. Как выяснили “Ведомости”, за три с лишним месяца его действия ни одного договора долевого участия в строительстве в Москве не заключено. Жилье по-прежнему продается на стадии котлована, но людям приходится покупать его через обходные схемы.

В октябре 2005 года Государственная Дума решила выделить почти 22 миллиарда рублей на реализацию глобального национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Этот проект состоит из нескольких разделов, каждый из которых получит свою долю бюджетного пирога. Почти половина этих средств будет направлена на выправлении ситуации с жилищно-коммунальным хозяйством, немногим более 8 миллиардов перечислят на межбюджетные средства и 3 миллиарда выделяется на развитие социальной политики. На выполнение еще трех общенациональных проектов - Здоровье, Развитие Агропромышленного комплекса и Образование Федерация потратит в 2006 году 112,6 миллиарда рублей.

Как сообщили “Ведомостям” в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве (оно должно регистрировать договоры долевого участия), с 1 апреля, когда начал действовать закон, в Москве не было заключено ни одного такого договора. “Мы не знаем ни одного застройщика, который бы продавал жилье по договорам о долевом участии”, — говорит замдиректора управления новостроек “Миэль-Недвижимости” Оксана Каарма. Как объяснили “Ведомостям” президент Mirax Group Сергей Полонский и гендиректор “Декра-Групп” Тигран Алексанян, их компании не работают по таким договорам, поскольку получили все разрешения на свои объекты до 1 апреля и на них новый закон не распространяется. “Пока в Москве договоры долевого участия не заключаются. Если найдете, то не упускайте такую возможность”, — советуют в отделе продаж “Капитал Груп”. Эта компания, как и другие крупные девелоперы (группа компаний ПИК, “СХолдинг”, “ДОН-Строй”, “Стройинвестрегион”, “Новая площадь” и др.), получила разрешительную документацию заранее.

Смельчаков нет

Новые схемы

А для продажи свежих объектов компании изобретают другие юридические схемы, выводящие сделки со строящимся жильем из-под действия нового закона. Например, строительная компания “Мастерок” в своей рекламе предлагает гражданам заключать предварительный договор бронирования права покупки квартиры.

Вторая схема привлечения частных средств для строительства жилья — подписание предварительных договоров. “Как только физлицо вносит деньги, заключается предварительный договор и бронируется квартира в строящемся доме. После сдачи дома госкомиссии оформляется договор купли-продажи”, — объяснили “Ведомостям” в компании “Мастерок”. По схожей схеме продает квартиры в будущем доме на ул. Волгина и “МИАН-Девелопмент”. Как рассказала “Ведомостям” Светлана Иванова, они с мужем в июне внесли деньги за будущую квартиру по “предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости” с ООО “Рантект”. Основной договор компания обязуется заключить “через три календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на недвижимость”, а уже уплаченные деньги будут зачтены в оплату договора купли-продажи. Пресс-секретарь группы компаний МИАН Динара Лизунова говорит, что схему реализации квартир в каждом из объектов устанавливает продавец (в данном случае — ООО “Рантект”).

Многие компании решили привлекать средства частников с помощью векселей. Покупатель будущей квартиры за внесенные средства получает ценную бумагу, по которой векселедатель обязуется заплатить ему фиксированную сумму по истечении срока векселя. Хотя покупатель рассчитывает получить жилье, это не прописано ни в самой ценной бумаге, ни в договорах купли-продажи векселя. Так, в частности, работает сейчас корпорация “Социальная инициатива”. В группе компаний СУ-155 и “Сити — XXI век” кроме продажи векселя заключают еще и договор о намерениях, где сказано о будущем праве векселедержателя на получение квартиры. “Вексельная схема — это продажа ценной бумаги, которая [юридически] не связана с определенной квартирой. То есть гипотетически ты можешь обменять ее потом на квартиру, а можешь получить обратно свои деньги, — разъясняет партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.- На этот договор не распространяется ни закон о защите прав потребителей, ни закон о долевом строительстве”.

Адвокат московской коллегии “Князев и партнеры” Владимир Юрасов считает, что предварительный договор не противоречит Гражданскому кодексу. “Но, как правило, строители составляют его таким образом, чтобы физлица не могли доказать свою правоту в случае невыполнения ими каких-то обязательств”, — замечает он. Светлану Иванову тоже смущают некоторые аспекты заключенной ею сделки, но выбора нет — она хочет жить именно в этом доме, а ждать этапа оформления в собственность рискованно. Цены могут сильно вырасти или квартир не останется, рассуждает она.

В “Главмосстрой-Недвижимости” клиентам предлагают подписать два документа: по агентскому договору компания подбирает квартиру, а по договору о намерениях обязуется в течение 60 дней после оформления квартиры в собственность заключить договор купли-продажи.

В Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) не видят в этом трагедии. “Идея закона была в том, чтобы максимально усложнить участие граждан в инвестировании для минимизации их же рисков. Людям надо четко дать понять, что, вступая в процесс инвестирования, они уже не потребители и не могут требовать таких же прав, что и при покупке квартиры в готовом доме”, — говорит член правления КонфОП Диана Сорк. Риски, которые несут граждане, адекватны разнице в цене строящегося и готового жилья, считает она (эта разница может составлять 35-40%. — “Ведомости”).

Саботаж

Депутаты Владислав Резник и Георгий Боос предложили поправки в этот закон еще 15 марта, напомнила руководитель рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок (ЦСР) Надежда Косарева, но правовое управление администрации президента и правительство РФ дали отрицательные заключения. “Они считают, что поправки снижают защиту потребителя. Мы надеемся, что осенью удастся их принять”, — говорит Косарева.

“Разработчики закона хотели защитить частника, но сделали закон настолько неработоспособным, что застройщики вынуждены разрабатывать серые схемы, чтобы продолжить работать с частными инвесторами”, — оправдывает коллег заместитель гендиректора компании “Новая площадь” Евгений Фетисов. Такое же мнение у представителя корпорации “Инком-Недвижимость” Сергея Елисеева. Отказываясь работать по договорам долевого участия, строители пытаются дискредитировать закон, чтобы добиться его изменения, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Глава корпорации “СХолдинг” Алексей Шепель прогнозирует, что предложение в новостройках сократится к началу следующего года в два раза. Но независимый аналитик рынка недвижимости Олег Репченко в этом сомневается. Скорее, считает он, этап продаж жилья сместится на более позднюю стадию строительства и в итоге жилье к концу года подорожает на 15-20%, а не 10%, как прогнозировали эксперты.

“Мы не собираемся работать в рамках этого закона — если не будут приняты поправки к нему, мы либо приостановим деятельность, либо уйдем с рынка”, — заявляет гендиректор компании “Стройинвестрегион” Ирина Сергеева. Как рассказывает Оксана Каарма, предложение жилья в новостройках сократилось примерно на 15-20% из-за отсутствия разрешения на строительство или неправильно оформленных документов.

В Лондоне ни одна девелоперская компания не может выйти на площадку до тех пор, пока не урегулированы все вопросы с разрешительной документацией, рассказывает Екатерина Тэйн, директор отдела жилой недвижимости московского подразделения компании Knight Frank. Также отличительной чертой британских девелоперов является то, что до окончания сроков строительства жилого дома клиент платит всего 10% от стоимости апартаментов. К тому же застройщик обязан застраховать свой проект на 25 лет. Без этого ни один британец не вложит ни фунта в строительство многоквартирного дома. Еще одна отличительная черта взаимодействия английских девелоперов и банков Великобритании заключается в многолетней кредитной истории первых. Так, многие девелоперские компании привлекают банковские инвестиционные кредиты благодаря своей безупречной кредитной истории. Поэтому у девелоперов в Лондоне отсутствуют проблемы с поиском дополнительных средств, которые необходимы для начала реализации всего комплекса строительных мер.

Чисто российская практика

По словам менеджера по продажам Colliers International в Гамбурге Акселя Штайнбринкера, в Германии принято покупать жилье под ключ, это происходит примерно в 80% случаев. Если есть желание разместить большую сумму денег, можно оплатить жилье заранее. В этом случае при регистрации прав на жилье необходимо получить гарантию от банка. В чрезвычайной ситуации, например в случае банкротства девелопера, банк вернет всю сумму клиенту. Эта схема слишком сложна и непопулярна, говорит Штайнбринкер: “Ведь вам нужно получить не деньги назад, а дом. Так зачем платить вперед и — в худшем случае — тратить время на юридические процедуры, связанные с их возвратом?”

Директор Colliers International в Лондоне Дэвид Хаймс говорит, что “никогда не слышал”, чтобы британские потребители платили вперед за жилье, так как это “не имеет смысла”. По словам Хаймса, строительство жилья всегда финансируют банки, будущие жильцы этим никогда не занимаются.

БЛАГИЕ НАМЕРЕНИЯ

--------------------------------------------------------------------------------

В пятницу, в День народного единства, москвичи-водители получат долгожданный подарок. Столичный мэр откроет развязки на Третьем кольце с Ленинградским проспектом и Шереметьевской улицей.

Закон “О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” был принят 30 декабря и вступил в действие с 1 апреля 2005 г. Он должен был перекрыть кислород по крайней мере такому виду мошенничества, как финансово-жилищные пирамиды. По новому закону застройщик может заключать договоры долевого строительства и брать деньги у частных лиц только после получения всех разрешительных документов на строительство. Договор между дольщиком и строительной компанией подлежит обязательной госрегистрации, что исключает риск двойных продаж.
Теперь все риски долевого строительства ложатся на застройщика и банки, которые несут с ним солидарную ответственность. Строителей не устраивает, что за нарушение срока передачи объекта предусмотрен штраф в пять ставок рефинансирования в год, а санкций для дольщиков, задерживающих платежи, нет. К тому же дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, а строители — только через суд.

Некоторым водителям еще до официальной разрезанной ленточки удалось прокатиться по новехонькой поворотной эстакаде с Ленинградского проспекта на Третье кольцо. Но немногим. Это были пробные пуски, - рассказали РГ в отделе пропаганды управления ГИБДД по Москве, - посмотрели, как получается, и опять закрыли, до праздника. Всем остальным водителям до завтрашнего дня, желающим повернуть налево, придется еще поездить кругами, и постоять в пробках.



На пересечении с Шереметьевской улицей оставался последний светофор, который тоже исчезнет 4 ноября. Машины вместе с Сущевским Валом станут нырять в тоннель, а транспорт, следующий по Шереметьевской, без помех поедет поверху. По словам Леонида Липсица, главы столичного Центра организации дорожного движения, новые развязки существенно улучшат ситуацию на Третьем кольце. До начала строительства перед Ленинградкой пробки стояли по Третьему кольцу буквально до Улицы 1905 года. На Шереметьевской все портил светофор, - рассказал Леонид Моисеевич РГ. Но, по его словам, даже после открытия свободного движения по новым развязкам ограничение скорости на Кольце останется прежним, как и было: 60 км в час. Несмотря на то что неоднократно объявлялось о желании транспортников повысить этот предел до 100 километров в час, сейчас пока что этот вопрос не рассматривается.

Напомним, что под Ленинградским проспектом ликвидировали давнее бутылочное горлышко, где пять полос новой трассы утыкались в трехполосный тоннель. Чтобы его расширить, пришлось даже снести дом и трибуны стадиона Юных пионеров. Теперь под Ленинградкой шикарная трасса. Кроме того, чтобы избежать перепробегов, над Ленинградкой построена поворотная эстакада. Сейчас, следуя в центр, чтобы попасть на Третье кольцо, не придется езхать до Белорусской или кружить около Беговой, достаточно будет просто взлететь по новой дороге над землей. Так развязка стала трехъярусной.

Как рассказали РГ в пресс-службе комплекса городского хозяйства, несмотря на то, что 4-го числа при всем скоплении властей и водителей произойдет историческое открытие движения, но и после него строители еще некоторое время не уйдут ни с Шереметьевской, ни с Беговой улицы. Они будут наводить блеск и лоск, нанося последние штрихи на новехонькие развязки.



О том, что Ciputra Group решила выйти на российский рынок, Бизнесу рассказал гендиректор NAI Vesco Андрей Федака, являющийся российским партнером индонезийцев. По его словам, пилотным проектом индонезийской компании Ciputra Group на загородном рынке Москвы станет крупный поселок, который будет построен на участке в 250 га между Боровским и Киевским шоссе (8 км от МКАД).

К слову, эти дороги помогут избавить от пробок и соседние с Третьим транспортным кольцом улицы. Так, например, Шереметьевская развязка вернет на эту улицу поток с Алтуфьевского шоссе и Ботанической улицы, которые буквально стопорили движение на улице Руставели и Яблочкова. Ленинградская развязка освободит от вечного машиностояния улицу Марины Расковой.
Крупный индонезийский девелопер Ciputra Group выходит на российский рынок. В планах корпорации строительство крупного коттеджного поселка в ближайшем Подмосковье, а также приобретение одного из аналогичных проектов корпорации Инком - речь идет либо о крупной доле, либо о выкупе проекта целиком (переговоры продолжаются). Объем инвестиций только в первый проект компании оценивается в $600 млн.

Назвать компанию, с которой Ciputra Group ведет переговоры относительно приобретения участка под строительство, Андрей Федака отказался. Однако, по данным анонимного источника, знакомого с ситуаций, крупные участки земли в этом районе принадлежат ряду компаний, связываемых участниками рынка с Абсолют банком. Они продают участки сельскохозяйственного назначения с условием последующей смены назначения по $8-11 тыс. за сотку (в случае с Ciputra Group затраты на приобретение земли могут составить $200- 275 млн.- Бизнес).

Консультантом проекта выступит компания NAI Vesco. По словам Андрея Федаки, общий объем инвестиций в подмосковный проект Ciputra Group, предусматривающий строительство 450 коттеджей площадью от 450 до 1 тыс. кв. м, трех ресторанов и аквапарка, составит не менее $600 млн. В настоящий момент завершаются переговоры с землевладельцем. Мы планируем, что к началу 2007 года должны закончиться все согласования, а также будет утверждена концепция. Завершение строительства намечено на конец 2010го,- пояснил Федака. Стоимость одного дома с участком будет составлять от $1 млн.

Риэлтерские компании, занимающиеся продажей коттеджей в поселках Инкома, считают, что соглашение c Vesco Realty никак не ограничит их возможности. Риэлтеры по-прежнему смогут осуществлять продажи инкомовских объектов - теперь при посредничестве Vesco Realty.

Помимо строительства элитного города индонезийская девелоперская компания также ведет переговоры с Vesco Realty о покупке одного из поселков корпорации Инком. В ближайшее время корпорация Инком и Vesco Realty подпишут соглашение о стратегическом партнерстве, согласно которому Инком разрывает отношения со всеми риэлтерами-продавцами загородной недвижимости,а единственным продавцом поселков корпорации становится Vesco Realty,- рассказал Федака. В Инкоме подтвердили факт проведения переговоров с Vesco Realty, однако отметили, что детали соглашения уточняются. Комментировать сотрудничество с Ciputra Group в корпорации отказались.

Участники рынка скептически отнеслись к проекту индонезийцев. $600 млн - это скорее всего не объем инвестиций, а потенциальная инвестиционная стоимость проекта,- считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Девелоперы не строят масштабные проекты целиком: как правило, средства вкладываются в строительство первой очереди и соответствующей инфраструктуры, затем проект, исходя из спроса, переходит в следующие стадии реализации. С ним соглашается и руководитель отдела департамента продаж управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Елена Новомлинская: Столь большой земельный участок будет застраиваться очередями, и сроки реализации проекта с начала строительства до окончания продаж могут составить более семивосьми лет. А замгендиректора компании Велес капитал девелопмент Владлен Волошин обращает внимание на тот факт, что на рынке существуют более раскрученные направления: дом с земельным участком за $1 млн можно приобрести в 22-25 км от МКАД по Ново-Рижскому шоссе.

Впрочем, новая система наверняка не скажется негативным образом на агентской комиссии риэлтеров,- уверен начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Максим Сухарьков.

ИНДОНЕЗИЙСКАЯ КОМПАНИЯ CIPUTRA GROUP была основана в 1981 году и выступала девелопером ряда строений аэропорта Джакарты. В 1984 году компания начала реализацию своего первого проекта - строительства на тот момент крупнейшего жилого комплекса Индонезии Perumahan Citra. Сейчас Ciputra Group реализует проекты во всех крупных городах Индонезии и является одним из ведущих индонезийских девелоперов, специализируясь на строительстве коттеджных поселков, офисных и торговых центров, гостиниц и рекреационных центров.

Несмотря на критическую оценку заявленных технических параметров проекта, эксперты рынка отмечают его удачное местоположение. Управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова поясняет, что Киевское направление входит в пятерку лидеров спроса, но по предложению значительно уступает другим престижным трассам, то есть возведение такого большого поселка в данном районе вполне рентабельно и будет востребованрынком. Однако строить там элитное жилье вряд ли имеет смысл, так как Рублевкой Киевское шоссе все равно не станет, считает Илья Шершнев. Кроме того, подобные проекты существуют практически на каждом шоссе, поэтому с появлением Ciputra Group ситуация на рынке существенно не изменится,- резюмирует аналитик.



Главная --> Публикации