Главная --> Публикации --> Рынок ипотеки вырос в три раза Как не стать жертвой строительной пирамиды Прибыль на строительном рынке, особенно в москве, еще долго останется высокой Панельные пятиэтажки становятся редкостью Хочется и колется

Владимир Васильевич, изменится ли внешний облик новой Москвы, какими будут внутренняя планировка и интерьеры гостиницы?

Совсем недавно главный архитектор столицы утвердил окончательный проект фасадов отеля, который построят на месте гостиницы Москва, а городское правительство, наконец, договорилось с инвестором - компанией ДекМос, об основных параметрах будущей гостиницы. После многочисленных корректив проект отеля возле кремлевских стен приобрел определенные очертания. О том, какой будет новая Москвы корреспонденту Интерфакса рассказал архитектор проекта, руководитель архитектурно-проектной мастерской N7 ГУП Моспроект-2 Владимир Колосницин.

Управляющим апартаментами станет оператор гостиницы - компания Four Seasons, которая будет сдавать их в долгосрочную аренду. Таким образом, рядом с Кремлем, Манежем и Большим театром, появится жилье. В помещениях будут восстановлена часть интерьеров, которые были в прежней Москве. В частности, панно, плафоны и несколько сотен картин, которые украшали старый отель, находятся на складе и по окончании строительства вернутся обратно.

Это будет многофункциональный комплекс, включающий в себя гостиницу, апартаменты, конгресс-центр, бутики и рестораны. В гостинице будет 210 номеров и 275 модулей апартаментов со свободной планировкой, выдержанные в стиле постмодерна, причем на базе одного модуля можно будет сделать несколько номеров. В результате гостиница сможет одновременно принять около 1,5 тыс. гостей.

Фасад со стороны Кремля по рекомендациям общественного совета будет напоминать архитектуру Гранд-отеля, который в дореволюционные времена стоял на месте Москвы. Высота со стороны Театральной площади составит 7 этажей, основная часть гостиницы в центральной части - 11 этажей и со стороны Манежной площади - 16 этажей. Отделкой здания мы хотели бы подчеркнуть фундаментальность, массивность проекта. Здесь не должно быть дешевых декоративных материалов. Хотелось, чтобы все смотрелось серьезно и, скажем так, мощно. Первые этажи будут отделаны темным гранитом, выше - штукатуркой светлых тонов с декоративными элементами.

Со стороны Государственной думы и Манежной площади фасады останутся такими же, как и были, то есть будут восстановлены в режиме реставрации. На Театральной площади объемы здания, в том числе и этажность, останутся прежними, а архитектура станет более спокойной, созвучной стилистике гостиницы Метрополь.

Все окна будут выходить на живописные панорамы Москвы, но самые престижных номера, разумеется, на Кремль.

Самые престижные номера будут выходить окнами на Кремль?

В старом здании был один открытый двор, в нашем варианте предлагается три. Во дворе ближе к Манежной площади разместится зона отдыха. Два других двора будут относиться к конгресс-центру. Двор со стороны Театральной площади представляет из себя большой вестибюль, а центральный двор - непосредственно конгресс-зал на 1000 мест. Помещения конгресс-центра, а также бутики и рестораны займут первые три этажа гостиницы. Торговлю предлагается организовать по принципу: один-два крупных магазина и много мелких.

Какими будут общественные зоны, как решено пространство внутреннего двора и подземная часть отеля?

Почему было решено восстановить здание советской постройки, а не сделать принципиально новый проект?

Подобное распределение площадей сегодня наблюдается во многих столичных торговых центрах. Но в Москве помещения смогут арендовать исключительно бутики с мировыми брендами. Сейчас уже ведутся переговоры с рядом компаний. Подземная часть ближе к Манежу будет четырехъярусной, и двухъярусной - ближе к Театральной площади, поскольку там большое количество подземных коммуникаций, в том числе метрополитен. На верхнем подземном этаже разместятся технические службы - вентиляционные центры, электрощитовые, а также комнаты для персонала, прачечные и прочее. Три более низких уровня будут отданы под автостоянки - всего на 800 машино-мест.

После того как столичные власти предложили оставить на месте Москвы городскую площадь, вы приостанавливали работу над проектом?

У нас было несколько вариантов. Проект неоднократно трансформировался. Сначала мы предлагали сделать почти всю гостиницу одной высоты - 11 этажей и только со стороны Манежной площади - 1 Но было принято решение восстановить отель по первоначальным чертежам Щусева, Савельева и Стапрана. Затем на общественном совете при мэре Москвы несколько месяцев назад нам рекомендовали сделать фасады со стороны Манежа и Моховой улицы по проекту Щусева, а со стороны Театральной площади спроектировать фасад немного скромнее - так, чтобы здание не оттеняло Большой театр. Задача, мягко говоря, нелегкая - сложно встраивать новое здание в уже имеющиеся параметры. Но я считаю, что мы с ней справились. Правда, в отдельных случаях наложение проектов сыграло свою роль: например, в некоторых частях здания невозможно увеличить количество окон.

Уже сейчас отель Ritz Carlton, строящийся на месте Интуриста, позиционируется как основной конкурент Four Seasons. При проектировании перед вами ставили задачу обогнать и перегнать конкурентов?

Работы не приостанавливались, но проблемы были. В первую очередь при согласовании документов, в результате мы не могли приступать к следующему этапу. Одним словом, возникла небольшая пауза, но все довольно быстро возобновилось.

Какова, по вашей оценке, стоимость реализации проекта?

Перед нами была поставлена задача сделать лучшую гостиницу в городе. Но на соседа мы не смотрели. К тому же проект Ritz Carlton в своем нынешнем виде появился только в этом году, раньше планировался немного другой по уровню обслуживания отель. Местоположение нашего отеля более выгодно.

Первоначально девелопер проекта называл цифры в $500-$600 млн. Эксперты утверждают, что за $270 млн. пятизвездный отель не построишь.

Пока нет окончательных показателей проекта, говорить об этом трудно. Основная сложность - подсчитать стоимость подземных работ на этапе нулевого цикла. Грубая оценка стоимости примерно $1,5 тыс. за кв. метр, то есть примерно $270 млн. Но, повторяю, это приблизительная цифра.

Как будет называться отель?

Может быть, и так. $1,5 тыс. за кв. метр - это обычное строительство. А здесь множество дополнительных задач: укрепление грунтов, отделка по высшей категории и так далее. Ведь гостиница из трехзвездной превратится в пятизвездную.

С открытым лицом

Думаю, Москва - Four Seasons. По аналогии с тем, как обычно называют гостиницы: Балчуг-Кемпински, Арарат-Хайят, Интурист - Ritz Cartlon.
Это третья статья об инвестициях в зарубежную недвижимость. В прошлый раз (Ведомости от 21 октября 2005 г.) речь шла об издержках регистрации прав на жилье и налогах, которые собственники недвижимости платят в разных странах. Теперь мы ответим на один из наиболее частых вопросов покупателей жилья и земельных участков на чье имя лучше оформить зарубежную покупку.

Сейчас ни валютное, ни налоговое законодательство России не содержат никаких ограничений на приобретение гражданами жилья или земли за пределами страны и не требуют уведомления каких-либо российских госорганов о факте такой покупки. Между тем существуют некоторые формальности, которые позволяют государству отслеживать, кто и что приобретает за границей. В частности, если гражданин оплатит сделку с российского банковского счета и размер разового платежа превысит эквивалент 600 000 руб., то банк будет обязан уведомить об этой операции Федеральную службу по финансовому мониторингу.

Законодательство большинства стран составлено таким образом, что делает наиболее выгодной покупку недвижимости от имени физического, а не юридического лица. И с налоговой, и с организационной точки зрения. На наш взгляд, это самый оптимальный вариант, если, конечно, у клиента нет жестких требований к конфиденциальности сделки.

В принципе, россиянин вправе вывести на свой заграничный счет любую сумму денег, главное чтобы потом не возникло трений с налоговиками. В частности, если по счету гражданина прошла сумма, достаточная для оплаты апартаментов или виллы на Лазурном берегу, а в его налоговой декларации указан годовой доход всего в $50 000, то мытари скорее всего рано или поздно заинтересуются этим обстоятельством.

Если сделка оплачивается с личного зарубежного счета, нужно учитывать, что налоговые службы в любой момент могут потребовать выписку из иностранного банка, где отражены операции по счету. Кроме того, резиденты обязаны раз в год представлять в налоговые органы по месту своего учета отчет об остатках средств на счетах в банках за пределами России по состоянию на начало каждого календарного года.

Если сохранение конфиденциальности сделки является для покупателя принципиальным, то, может быть, иностранную недвижимость стоит оформлять на имя члена семьи, являющегося гражданином иной страны. Но делать это рекомендуется только в том случае, если гражданство родственника гарантирует более либеральный режим контроля и налогообложения, чем российское. Например, вряд ли стоит оформлять покупку на граждан США или Германии.

К слову, зарубежный счет можно наполнить не только за счет поступлений из российского банка. Иногда инвесторы поступают так. Открывают за границей банковский счет, регистрируют его в налоговых органах России, как того требует законодательство, и перечисляют на него незначительную сумму $5000-10 00 А оставшаяся часть средств поступает на счет в виде ссуды из любого легального источника, который согласился такую ссуду предоставить, скажем, от офшорной компании, принадлежащей деловым партнерам.

Однако сейчас большинство российских бизнесменов хранят свои сбережения не на личных вкладах, а на счетах различных структур частных фондов, трастов, офшорных компаний. Поэтому некоторые клиенты во чтобы то ни стало желают приобрести недвижимость от имени юридического лица. Тогда для них самый удобный вариант зарегистрировать местную фирму в стране, где покупается недвижимость. Иногда она приобретает особую форму компания по инвестированию в недвижимость (Швейцария, Франция и проч.). А вот учредителем такой местной компании уже может быть любая личная инвестиционная структура даже расположенная в безналоговой зоне. Такой вариант, разумеется, не пройдет, если приобретается объект, который по местному законодательству не может принадлежать иностранным структурам.

Офшорам нет

Традиционно россияне предпочитают иметь дело с офшорами и опасаются обычных компаний, понимая, что работа с ними требует уплаты налогов, сдачи отчетности и прохождения аудита. Однако покупка недвижимости как раз тот случай, когда такая местная компания значительно удобнее офшора.

Сделка по покупке недвижимости оформляется от имени местной компании. При этом, если необходимо, она может быть профинансирована из офшорных источников. Ничего страшного, если за время своего существования такая компания совершит всего 1-2 сделки.

Есть, кстати, страны, которые ввели фактически запретительные меры против покупки местной недвижимости на офшоры, например Франция и Португалия. Европейские страны справедливо опасаются, что, если жилье или земельный участок будет принадлежать такой компании, то в дальнейшем налогов на перепродажу этой недвижимости они не дождутся: владельцы будут передавать акции компании вместо оформления купчей на недвижимость. Поэтому, например, во Франции жилье, оформленное на офшор, облагается 3%-ным налогом на перепродажу каждый год, как если бы оно действительно меняло владельца.

Несмотря на то что во многих странах до сих пор возможно прямое приобретение недвижимости от лица нерезидентных структур, в том числе офшоров, все равно лучше действовать через местную компанию. Даже если офис офшорной компании поставить на налоговый учет в стране приобретения недвижимости, официальные власти по-прежнему будут относиться к ней с настороженностью. Все равно она будет числиться в национальных черных списках, которые предусматривают жесточайший финансовый контроль над предприятиями такого рода.

Еще более выгодный налоговый режим предусмотрен для местных компаний покупателей недвижимости. Они хоть и платят с доходов от недвижимости корпоративный налог, но зато при этом могут вычитать из дохода все затраты по содержанию недвижимости, проценты по ипотеке и т. д. У офшорного владельца недвижимости такой возможности обычно нет. Мало того, с доходов, перечисляемых в офшорные центры, у источника удерживается налог, как правило, по грабительской ставке 35-40%. Например, в Швейцарии, Франции, Италии, Испании. Таким способом эти страны пытаются защитить свой рынок.

Покупка недвижимости на имя офшорной компании, как правило, сопряжена с большими потерями в виде налога с дохода, получаемого, например, за счет сдачи недвижимости в аренду. Если рента выплачивается российскому резиденту, то действует договор об избежании двойного налогообложения (они подписаны со многими странами). При этом обычно наши соотечественники отражают эти рентные доходы в годовой налоговой декларации и уплачивают 13%-ный налог в России.

Минэкономразвития и организация малого бизнеса ОПОРА России придумали, как привлечь малый бизнес в сферу промышленного производства. К февралю 2006 года они разработают концепцию развития специальных промышленных зон для малого бизнеса, в каждой из которых, как ожидается, будет работать несколько десятков небольших компаний. Предполагается, что на территории этих промзон предприниматели смогут арендовать площади под производственные помещения по ставкам ниже рыночных, кроме того, государство им предоставит гранты и другие преференции.

Последний аргумент против использования офшоров при покупке недвижимости напрямую ужесточение мер, направленных на борьбу с отмыванием денег. В большинстве стран, включая Россию, операции с недвижимостью отнесены к группе риска: риэлторы обязаны уведомлять органы финансовой разведки о мало-мальски крупных сделках. Если недвижимость покупается на имя офшорной компании, то сделка является подозрительной по определению. Поэтому лучше не раздражать агентов по недвижимости и местные власти заходом через банановые острова.

По словам Борисова, большая часть малых предприятий, занятых в сфере промышленного производства, должна получать субподряды от крупных компаний. Toyota в своем ореоле имеет около 30 тыс. малых предприятий,- отметил Борисов.- Наши компании готовы отдавать часть своих заказов малому бизнесу. К примеру, лидеры авиастроения утверждают, что 30% своих заказов они готовы размещать на небольших фирмах.

По нашей информации, 80% малых предприятий сейчас работает в сфере примитивной торговли. Надо дать возможность малому бизнесу работать в сфере промышленного производства,- заявил вчера президент ОПОРЫ России Сергей Борисов. Судя по его выступлению, способ переориентировать малый бизнес с торговли на производство уже найден.

Вполне возможно, что некоторую часть арендной платы будет выплачивать государство.

Нынешние формы поддержки малого бизнеса можно считать устаревшими, и уже дано поручение разработать новые,- поддержал Борисова директор департамента стратегии социально-экономических реформ МЭРТ Саид Баткибеков. Чтобы привлечь малый бизнес в сферу производства, планируется создать по всей стране сеть промышленных зон. Предполагается, что на территориях этих зон, находящихся за городской чертой, за счет управляющих компаний построят несколько производственных корпусов, которые будут сдавать небольшим компаниям в аренду.

Критерий отбора компаний, которые получат право работать в промзонах, будет только один, утверждает вицепрезидент ОПОРЫ России Андрей Коркунов: Главное, чтобы компания могла оплачивать аренду помещения.

Кроме того, компаниям, занимающимся инновационным бизнесом, могут быть предоставлены гранты на развитие, продолжил Баткибеков. При этом, по его словам, работающим в промзонах компаниям не будут предоставлятьсяналоговые льготы.

Опрошенные Бизнесом эксперты полностью поддерживают эту идею, но считают, что при создании промзон государство столкнется с множеством проблем. Очень сложно будет заманить предпринимателей в промзоны, не предоставляя им никаких налоговых льгот,- полагает старший экономист ОФГ Инвест Ярослав Лисоволик. По мнению директора по управлению проектами инвестиционного фонда APEX и эксперта Деловой России Андрея Неведеева, малым компаниям будет непросто найти себе заказы. Не всякий крупный холдинг решится отдать заказ мелкой фирме, у которой нет в собственности ни оборудования, ни помещения,- считает Неведеев.
Министерство имущественных отношений Московской области без проведения тендера продало земельный участок в Мытищинском районе в шесть-восемь раз дешевле рыночной цены.

Планируется, что начиная с 2007 года в России будет создано несколько промышленных зон. При этом в 2006 году будут запущены шесть пилотных проектов. Первые из них - в Одинцовском районе Подмосковья и Архангельской области,- сообщил Коркунов. В Подмосковье под создание промзоны предлагается выделить 170 га земли. В Архангельской области планируется создать предприятия по глубокой переработке древесины. Если дела пойдут хорошо, то опыт будет распространен по всей России,- отметил Баткибеков.

Как говорится в сообщении областного министерства имущества, участок площадью 24,7 га, расположенный в Мытищинском районе вблизи деревни Красная Горка, был обременен правом аренды в пользу ООО "Фрокус" сроком на 49 лет. Именно этому ООО и была продана земля за 66,8 млн руб., то есть земля досталась "Фрокусу" примерно за $900 за сотку.

Покупателем стала компания "Фрокус". Предполагается, что здесь будет построен яхт-клуб, однако участники рынка не исключают, что к нему могут "пристроить" и коттеджи. Этот проект станет конкурентом поселку с яхт-клубом "Паллада Сити", который буквально на соседнем участке строит Красбанк.

По мнению Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости "Миэль-недвижимости", цена продажи участка по $10 тыс. за сотку является нереальной. "Никто не будет вкладывать деньги в этот участок, продаваемый по розничной, а не оптовой цене",- говорит Яхонтов.

Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков оценил стоимость земли в $6 тыс. за сотку при продаже оптом. В компании Renaissance Realty землю оценили еще выше - в $8-10 тыс. за сотку. Впрочем, Рыков говорит, что "Фрокус", как арендатор земли, имел преимущественное право ее выкупа.

Как сообщил "Бизнесу" глава администрации Красногорского сельского округа Сергей Зубков, в соответствии с генпланом владелец участка ООО "Фрокус" должно возвести яхт-клуб. Земля для ООО была выведена из пахотных угодий СПК "Колхоз "Красная нива"", чьи земли регулярно урезаются под экономически более выгодные проекты как минимум с 2000 года.

На участке, находящемся в категории земель поселений, ООО "Фрокус" должно построить яхт-клуб и объекты рекреационного назначения. Экологическая экспертиза проекта была проведена еще в конце 2003 года.

Интересно, что по соседству также будет возведен яхтклуб. На участке площадью 30 га проект строительства элитного жилого поселка "Паллада Сити" стоимостью около $130 млн реализует Красбанк. В банке "Бизнесу" сообщили, что собираются возводить в поселке свой яхтклуб "Паллада марин".

В СПК "Красная нива" "Бизнесу" подтвердили, что их земля сейчас принадлежит ООО "Фрокус", однако о планах ее освоения новым владельцем ничего не сообщили. Связаться с ООО не удалось.



Главная --> Публикации