Главная --> Публикации --> Коммуналка по стандарту Домик в деревне Склад на белой даче Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги августа 2005 года Декра выкупит у занадворова около 25% торгового центра

Как считает инвестиционный консультант Сергей Сандер, особенно привлекательными являются возможности ипотечного кредитования за рубежом, где ставки кредитов в последние годы достаточно низкие и колеблются от 2 до 5%% годовых.

Все чаще встает вопрос о возможности приобретения недвижимости за рубежом в кредит. Особенно это актуально, когда деньги находятся в обороте. В данных условиях приобретение недвижимости стоимостью от полумиллиона евро за наличные становится недальновидным, так как возможно использовать эти средства с более высокой доходностью, которая покроет все проценты по банковскому кредиту.

Если нас интересует приобретение недвижимости, например, во Франции или Италии, то рассматривать возможность получения ипотечного кредита стоит именно в одном из локальных французских или итальянских банков, которые специализируются на этом, прекрасно знают свой рынок и готовы предложить выгодные ставки. Основной сложностью является оформление кредита на российского гражданина. В этом случае банку сложно выполнить второе обязательное условие - это проверить платежеспособность покупателя. У местных банков нет ни персонала, ни желания, чтобы осуществить данную процедуру. Если в случае с местными жителями можно уверенно говорить о происхождении денежных средств (работа, наследство, продажа имущества) и гарантированности доходов данного лица (трудовой контракт, собственная компания, вклады), то в случае с российскими гражданами, это вызывает серьезные затруднения.

Основными условиями для предоставления ипотечного кредита является залог недвижимости до полного погашения покупателем кредита банку и платежеспособность покупателя. Важную роль играет возможность для банка должным образом оценить объект, что минимизирует риск по его реализации, в случае невыплаты кредита. Поэтому ипотечное кредитование развивают, как правило, местные банки, которые имеют возможность: а) оценить объект б) проверить платежеспособность клиента.

Хотя в практике за последние годы все чаще встречаются случаи, когда крупные банки, например, французский Credit Agricole, идут на предоставление ипотечных кредитов российским клиентам. Проверка платежеспособности покупателя в этом случае предусматривает гарантии наличия средств для выплаты процентов по кредиту и процедуру due diligence - определение источника происхождения средств. Западные банки панически бояться, что их могут вдруг уличить, что они работают с деньгами террористов и наркомафии.

Как результат - общая политика западных банков, что они работают только с местными клиентами и не обслуживают иностранцев. В качестве аналогии можно представить следующую ситуацию. Попробуйте привести в местное отделение одного из российских банков иностранца и попросите предоставить ему ипотечный кредит на покупку квартиры сроком на 20 лет. Думаю, Вы заранее можете предсказать результат этой операции.

Выбирается объект недвижимости для покупки. Стоимость услуг по оформлению сделки купли-продажи, включая уплату необходимых пошлин и налогов, может составлять до 8% от стоимости объекта.

Во Франции реально практикуемая схема по финансированию покупки недвижимости российским клиентом выглядит следующим образом:

Далее необходимо предоставить информацию банку о происхождении денег клиента - процедура due diligence. Она включает подготовку досье клиента, предоставление документов подтверждающих наличие легальных источников дохода.

Выбирается местный банк, который готов предоставить ипотечный кредит, например банк Credit Agricole. Условия кредита предусматривают 20% оплату стоимости недвижимости и рассрочку оставшейся суммы на срок 10-40 лет. Процентная ставка может быть как фиксированной, так и плавающей в зависимости от LIBOR и составлять от 2 до 5%% годовых.

В заключение необходимо предоставить банку сведения о постоянном источнике дохода. При этом российские источники доходов во внимание приниматься не будут, так как у банка нет возможности проверить их достоверность. Наиболее приветствуется наличие трудового контракта и регулярной заработной платы в стране, где приобретается недвижимость.

Это может быть трудовой контракт, владение компанией, наследство и т.п. Возможно, что данные документы или их копии придется перевести на французский язык и в некоторых случаях легализовать.

Данная схема может также применяться и в других странах Западной Европы, но, не смотря на то, что подобных сделок становится все больше, она не гарантирует российскому клиенту получение ипотечного кредита, т.к. все зависит от решения местного банка. Ключевую роль здесь играет возможность убедить банк в платежеспособности клиента и чистоте его капитала. Именно от субъективного мнения банкира и отдела комплаенс-контроля будет зависеть успех данной схемы.

Также в качестве гарантий можно использовать уже имеющуюся недвижимость или портфель ценных бумаг. Одним из популярных решений является гарантия банка с хорошей репутацией. В этом случае, клиент открывает счет в одном из частных банков за рубежом, делает вклад на депозит или в портфель ценных бумаг с хорошим доходом и под это обеспечение получает необходимые гарантии для местного банка. Размер гарантии является предметом переговоров, и может составлять в среднем 30% стоимости недвижимости.

Но, кто не рискует, тот не пьет шампанского, а приобретение недвижимости в странах Западной Европы сегодня является реальной возможностью и действительно выгодным вложением средств, даже если это и связано с необходимостью дополнительных расходов на первоначальном этапе.

Поэтому можно рекомендовать обратиться к внешнему консультанту, который возьмет на себя услуги по подготовке досье, переговоры с банком, надлежащим образом представит клиента банкиру. В этом случае вероятность получение кредита значительно увеличивается. Гонорар за подобные услуги по поиску финансирования составляет порядка 2% от стоимости недвижимости, правда существует и определенный риск. Занимаясь поиском финансирования самостоятельно или с помощью консультанта нужно учитывать, что это связано с определенными расходами: поездка в страну нахождения приобретаемой недвижимости, подготовка документов, встречи и переговоры с банкирами, невозвращаемый аванс за услуги консультанта. Это все вложение времени и средств, причем, без каких либо гарантий, что в результате кредит будет получен. Иногда приходится ждать несколько недель согласия банка и может случиться так, что за это время запланированная сделка сорвется.

ЛИБОР - в широком смысле - шкала процентных ставок, которые применяются лондонскими банками, выступающими на евровалютном межбанковском рынке с предложением средств в разных евровалютах и на разные сроки: 1, 2, 6 и 12 месяцев. Каждый крупный лондонский банк самостоятельно устанавливает и изменяет ставку Либор в зависимости от складывающейся конъюнктуры на валютном рынке.

Для справки:

По традиции ставки ЛИБОР применяются в качестве базисных при предоставлении банковских кредитов на условиях плавающей процентной ставки. При корректировке ставки на очередной процентный период обычно берется оговоренная в контракте ставка ЛИБОР, зафиксированная за 2 дня до начала нового процентного периода.
Человека, как известно, встречают по одежке. Как и торговый центр. Такой фактор, как архитектурный проект, в деле создания успешного ТЦ консультанты ставят на 3-е место после местоположения и коммерческой концепции. Тем не менее до сих пор заказчики часто недооценивают важность этого аспекта. Более того, не все архитекторы в полной мере понимают значение своей работы. Но недостаточно грамотный архитектурный проект способен если не “убить” торговый комплекс, то как минимум снизить его доходность.

ЛИБОР - в узком смысле - средняя процентная ставка по ставкам ЛИБОР. Официальной фиксации ставки ЛИБОР не существует.

Профессиональный и сбалансированный архитектурный проект имеет чрезвычайно большое значение для торгового центра. Это объясняется тем, что торговый комплекс должен одновременно отвечать интересам трех групп — девелопера, или владельца, розничного оператора и покупателя, который тратит в торговом центре деньги. Серьезные проколы в архитектурном проекте ТЦ могут оттолкнуть и покупателей, и квалифицированных розничных операторов.

Архитектуры должно быть в меру

Роль архитектора в процессе создания ТЦ варьируется в зависимости от формата комплекса и его расположения. По мнению Тимура Башкаева, руководителя архитектурного бюро АБТБ, для торговых центров нижнего ценового сегмента, например IKEA, “Пятерочки”, архитектура не особенно важна, большее значение приобретает технология. С другой стороны, есть стильные комплексы высшего ценового сегмента, где применяются сдержанные решения, дорогие отделочные материалы. Наиболее важную роль архитектура играет для торгового центра среднего ценового сегмента, позволяя ему цветовой гаммой, оформлением, какими-то интересными решениями выделяться среди подобных. “Такой центр можно назвать ярмаркой в хорошем смысле этого слова: ярко, демократично, привлекательно”, — отмечает он.

“Многие порой забывают, что главным заказчиком, тем, кто определяет успех торгового центра, является его посетитель, для которого абсолютно не важно, вписывается ли здание в архитектурный ансамбль, сколько стоило его построить и есть ли в нем мертвые зоны (он там просто не окажется), — говорит Александр Обуховский, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International. — Посетитель оценивает торговый центр простыми категориями: нравится — не нравится, красиво — некрасиво, удобно — неудобно. Он скорее зайдет в то здание, которое снаружи выглядит как торговый центр. Он будет чаще ходить в торговый центр с удобной парковкой, где внутри можно легко найти все необходимое, где уютно и нескучно”.

Заказчики, по словам Тимура Башкаева, начинают понимать, что интересная архитектура способна выделить их проект среди конкурентов, помочь попасть в нишу, привлечь определенную аудиторию. Как считает архитектор, в идеале, хотя торговые центры и подпадают под определенную типологию, каждый конкретный комплекс должен быть уникальным.

Эксперты приводят в пример торговый центр “Калужский”, ярко выделяющийся на фоне окружающего серого промышленного ансамбля. Этот комплекс отождествляется потенциальными посетителями с торгово-развлекательным центром.

В городе действуют многочисленные условия, ограничения, и требования к архитектуре намного выше. Из-за сложности последующих согласований часто появляются комплексы, похожие на обычные дома, общественные здания. Необычный фасад, к примеру, согласовать крайне сложно.

Архитектура комплексов, расположенных за МКАД и внутри города, также может сильно различаться. По словам Валерия Каняшина, архитектора бюро “Остоженка”, для мегацентров за кольцевой автодорогой не очень важно, как они выглядят. “Главное — чтобы они были видны, были удобные подъезды, стоянки, — отмечает он. — Посетитель на сами здания даже глаз не поднимает”. “В "Меге" практически нет движения вверх, есть горизонтальное движение: от одного магазина к другому, это некий ротор, где движение генерируют правильно поставленные якорные арендаторы”, — добавляет Александр Тишков, директор отдела развития компании “Магазин магазинов”.

Несмотря на актуальность совместной продуктивной работы, на сегодняшний день отношения заказчиков и архитекторов далеки от идеальных. Первые хотят подешевле, побыстрее, да чтобы согласовали параметры, лежащие за рамками нормативов. Вторым приходится выбирать между разработкой проекта, соответствующего техзаданию, и творчеством. Разумеется, конфликты неизбежны.

Функциональность — другой немаловажный аспект архитектурной концепции. Правильно организованный и направленный поток посетителей, грамотные планировочные решения и т. п. — основа успешности торгового комплекса. Если то, что специалисты называют технологией ритейла, предусмотрено в архитектурном проекте, то, несмотря даже на эстетическую простоту, комплекс будет эффективен. Так, в ТРК “Калужский” усилия архитекторов были минимальны, обошлись без излишеств. Проект оказался удачным благодаря местоположению, близости к метро и правильному соотношению функций.

Недолет

Ситуацию усугубляет тот факт, что архитектуры в торговом комплексе не должно быть слишком мало или слишком много. Здесь нужна почти ювелирная точность работы профессионалов в самых разных областях, чтобы центр привлек именно ту аудиторию, на которую он рассчитан, и не более того. В противном случае либо не придет “нужный” покупатель, либо затраты на проектирование и строительство окажутся неадекватно высокими.

“Ведомости” уже писали о просчетах в торговых центрах: недостаточное количество парковочных мест, мертвые зоны, непроработанные вертикальные связи и т. д.

При проектировании практически всех (!) торговых центров Москвы допущены те или иные ошибки: что-то заказчик не предусмотрел, что-то не сделал из необходимого набора требований. “И хотя сегодня, — отмечает Александр Тишков, — эти торговые центры не в убытке, через несколько лет с ростом конкуренции их недостатки начнут все заметнее сказываться на доходности теряющих конкурентоспособность ТЦ”.

В Auchan в Марьине на 3-й этаж, где расположены детские товары, можно добраться по крутой лестнице или на лифте. Для мам с детьми и колясками оба варианта крайне неудобны. На взгляд посетителей, в том же ТЦ слишком узкие спуски в подземный паркинг, и на стенах можно видеть следы краски машин.

В Митине построили торговый центр на месте, где действовал рынок стройматериалов. “Заказчик оказался некомпетентен: формат объекта получился крайне неудачный, — говорит Виктор Гетманский, заместитель генерального директора компании "Ведис Девелопмент" (Москва). — Нет подъезда к ТЦ, остались бетонные балки, тупики”. Другой ляп — ТЦ “Французские галереи”. Заказчик ориентировался на состоятельных покупателей одежды premium segment, которые пешком не ходят, но подъехать к центру невозможно.

Перечень недостатков обширный. Иногда даже по внешнему виду нельзя догадаться, что в здании расположен торговый центр. “Торгово-офисный центр "Новинский пассаж", наверное, удачно вписывается в городской ансамбль, — говорит Александр Обуховский. — Но у большинства обычных людей не возникает и мысли, что за этими мрачными гранитными фасадами скрывается довольно большой и красивый торговый центр”.

Часто к ошибкам приводит желание заказчика переделать проект или сэкономить на материалах. Например, в ТЦ “Варшавка, 33” архитектурного бюро Тимура Башкаева заказчик заменил стеклянные витражи на поликарбонат. И хотя в бюро его предупредили, что через несколько лет дешевый материал потеряет вид и его придется заменить, он предупреждение проигнорировал. Вскоре именно так и произошло. Теперь, даже если бы девелопер и захотел поставить стекло, сделать это уже невозможно — конструкция была рассчитана на более легкий поликарбонат.

Перелет

Нельзя сказать, что всегда виноват кто-то один, скорее приведенные примеры демонстрируют результат совместных ошибок заказчика, консультантов (если таковые были) и архитекторов.

Второй пример, ставший уже классическим в истории торговой недвижимости, — ТЦ “Гвоздь-1”. Проектировало его известное архитектурное бюро “Остоженка”. Комплекс получил награды за архитектуру (диплом международной Ассоциации союзов архитекторов), а в финансовом смысле провалился. У этой неудачи есть свое объяснение. По словам архитектора этого бюро Валерия Каняшина, заказчик сначала собирался строить комплекс для торговли товарами для дома: мебелью, строительными материалами, оборудованием и т. д. Потом времена изменились, концепцию пересмотрели, в результате открылся стандартный ТЦ со стандартным набором арендаторов. “Сегодня интерьеры этого центра выглядят странно только потому, что проектировался он под другие задачи”, — отмечает Каняшин.

Менее распространена ситуация, когда архитектор — с одобрения заказчика — “перестарался” и функциональность и эргономичность принесена в жертву эстетике. Наиболее показательный случай — “Новинский пассаж”. “Только в проектировании каждая башенка стоила существенных денег, — рассказывает Александр Тишков. — Этот архитектурный изыск обошелся заказчику, возможно, в несколько сотен тысяч долларов, не считая затрат на само строительство. Но доходность и стоимость центра от этого не увеличилась”.

Самым же ярким примером можно назвать “Галери Лафайетт” в Берлине работы известного во всем мире архитектора Жана Нувеля (1996 г.). “Форма в чистом виде”, как отзываются об этом здании архитекторы, и громкое имя автора не принесли заказчику коммерческого успеха.

Торговый центр в Куркине также вызывает нарекания специалистов. “В погоне за выразительностью одного из фасадов зодчие создали крайне невыгодное для владельца и устаревшее по архитектуре сооружение”, — считает Виктор Гетманский.

Короли — в данном контексте архитекторы — могут в общем-то практически все. Но при одном условии — грамотно разработанном техническом задании. Так, в пригороде Лондона после открытия крупного торгового центра Bluewater в других торговых центрах, расположенных по соседству, упала выручка арендаторов и, соответственно, сократился арендный доход. “Консультанты помогли владельцу одного из этих ТЦ найти выход. Исследовав различные возможности, они выбрали другую целевую аудиторию, — рассказывает Александр Тишков, — выделили более пожилую публику, изучили ее привычки, предпочтения, сформулировали ТЗ. Выяснилось, что эта группа по-другому потребляет товары и услуги, предпочитает другие цветовые, интерьерные решения, не любит быстрой и шумной толпы. Работа архитекторов и дизайнеров была направлена на то, чтобы удовлетворить эту публику. В результате доходы этого ТЦ увеличились даже по сравнению с периодом, предшествующим открытию Bluewater”.

Что могут короли

Техническое задание, которое разрабатывает заказчик на основе проведенных исследований, часто с консультантом, должно включать: размер ТЦ в целом, этажность, функциональный состав (из чего состоит), высота, шаг колонн, количество машино-мест, тема объекта, ассортиментная матрица, ценовой уровень и т. д. От темы зависит наполнение комплекса — так, в фэшн-центре, ориентированном на людей, следящих за модой, не обязательно делать гипермаркет.

В России проблемы обычно начинаются с того, что у заказчика отсутствует профессионально разработанная коммерческая концепция. И наименее сознательные предлагают по сути сделать ее… архитекторам: “Нарисуйте мне торговый центр”. Архитектор нарисует красивый проект, но будет ли торговый центр работать и приносить доход? Это вопрос не к архитектору. Ответить на него должна коммерческая концепция, которая определяет принцип работы устройства. Условно говоря, будет ли это бульдозер или автомобиль класса люкс.

Вопрос вертикальных связей также решается совместными усилиями архитектора и заказчика. Как известно, люди наверх поднимаются неохотно, около 40% не доходят до 2-го этажа ТЦ. Соответственно, у покупателя должны быть стимул подняться и удобный способ сделать это. Так, посетители не любят лифты — их приходится ждать. Наиболее комфортны эскалаторы — значит, они должны быть видны или необходимо показать, как до них добраться.

О парковке также должен думать заказчик. Если количество машино-мест будет меньше необходимого, ТЦ недополучит покупателей. “Да, есть подземные паркинги, — рассказывает Александр Тишков. — Но, по статистике, только треть покупателей ими пользуются. Причины самые разные: узкие заезды, маленький радиус поворота, неудобно искать машину и проч. Значит, надо спроектировать автостоянку на улице”. А увеличивать количество машино-мест придется за счет сокращения площади самого комплекса.

После разработки ТЗ начинается работа архитектурного бюро. Для самих архитекторов есть какие-то узловые вопросы, после решения которых уже может начинаться работа над проектом. “Пока нет ясной схемы организации движения, невозможно приступить к проекту”, — говорит Валерий Каняшин. Порой желание заказчика привлечь внимание покупателей ко всем павильонам торгового центра доходит до крайностей. Например, предлагается организовать поток людей таким образом, чтобы по пути в супермаркет человек обязательно прошел мимо всех витрин.

Количество коридоров в здании напрямую влияет на выручку арендаторов. Обилие коридоров путает человека. Какой-то коридор в результате становится основным, “натоптанной тропой”, остальными пользуются реже.

Этапы большого пути

В ряде случаев опыт архитекторов, интуиция, профессиональное умение увидеть потенциал места, характерный тип пространства помогают заказчикам. К примеру, развитая местная инфраструктура центра города вполне позволяет существовать локальным комплексам. На периферии, в спальных районах ТЦ — это своеобразная рекреационная зона, центр притяжения жителей. И кроме функционального набора для комплекса важно пространство, которое могло бы развиться в общественный центр.

Причины изменений могут быть не только внутренние, но и внешние. За время проектирования меняются рынок и конкурентная среда, выпускаются новые законы, нормативные акты, которые, как правило, приводят к увеличению стоимости строительства. Обычно заказчик начинает экономить на архитектурном проекте.

После создания проекта архитектурным бюро его начинают утверждать самые разнообразные службы заказчика и консультанты. Обсуждается абсолютно все: шаг колонн, этажность, метраж, лестницы и т. п. Внесение изменений в проект на этом этапе неизбежно. Например, изменение шага колонн на какую-то единицу может изменить количество воздуховодов, что, в свою очередь, может отразиться на финансовых показателях.

Свою лепту вносят будущие арендаторы, если таковые уже найдены. Некоторые компании, как Mexx, Benetton, похожи и могут работать на похожих площадях, другие — уникальны. Площади, которые, к примеру, берут Аuchan или Real, значительно отличаются — на 1000 кв. м. Наиболее жесткие требования предъявляют якорные арендаторы — они всегда точно знают, чего хотят.

Архитектор вынужден постоянно находить компромисс со всеми службами заказчика, меняющимися экономическими условиями, городскими нормами и т. д. Процесс работы осложняет то, что в Москве для сокращения сроков все согласования идут параллельно. “Непонятно, куда вода вытечет, а уже надо планировки делать”, — говорит Валерий Каняшин.

На Западе фазы работ несколько иные. Этапы концепт-дизайна и схематик-дизайна не совпадают с российским этапом эскизного проекта. Дизайн-девелопмент включает больше аспектов, нежели стадия проектирования в России.

Даже после утверждения согласованного во всех инстанциях проекта изменения, как отмечают архитекторы, неизбежны: появляются новые инженерные системы, материалы, документы и проч. Нередко застройщик портит исходный проект. “Заказчики считают, что, получив качественную концепцию, они "дальше сами разберутся", поэтому после рабочего проектирования проект изменяется до неузнаваемости, — рассказывает Александр Обуховский. — В идеале проект на всех этапах должен сопровождаться теми, кто делал исходную концепцию”.

“Российские специалисты, как правило, не умеют делать коммерчески эффективные проекты, — уверен Александр Обуховский. — Большинство российских архитекторов не воспринимают накопленный годами мировой опыт проектирования торговых объектов и зачастую просто отнимают время у заказчика на обсуждение абсурдных идей”.

Собственная гордость

“У специализированных мастерских постоянно идут переговоры с розничными торговцами, якорями, сетями, — рассказывает Александр Тишков. — И они могут предложить решения, которые нужны именно для торговли: определенную ширину, глубину, шаг колонн. Каждая сетевая компания ищет способ улучшить свое обслуживание. Так, в Wal-Mart придумали специальную систему, позволяющую считывать не каждый штрих-код с товара, а целиком все, что находится в тележке. Это ускоряет покупку. Соответственно, для этой тележки нужно предусмотреть что-то специальное — к примеру, увеличенную ширину прохода. Подобные знания ускоряют процесс проектирования”.

Ведущими мировыми специалистами по торговым центрам чаще всего упоминаются такие архитектурные бюро, как Altoon + Porter, RTKL Associates Inc, Jerde, Laguarda.Low, Chapman Taylor и др. В России на сегодняшний день многие из них уже работают. Среди отечественных архитектурных бюро специалистов такого уровня пока нет. Во всяком случае, опрошенные “Ведомостями” эксперты никого не смогли назвать. Вероятно, через несколько лет они появятся. Пока же российским архитекторам зачастую не хватает опыта и определенных знаний для создания ТЦ.

Один из показательных примеров работы западных архитектурных бюро в Москве — ТЦ “Атриум”. Для разработки проекта была приглашена американская компания Altoon + Porter. По словам Александра Тишкова, не все, что закладывалось в проект, было доведено до конца. Интерьерные решения дорабатывались местными бюро. По сравнению с тем, как обычно Altoon + Porter проектирует комплексы, как работает с освещением, декорированием, деталями, в “Атриуме” многое недоделано и, видимо, не будет сделано вплоть до следующего этапа развития центра. Тем не менее ТЦ оценивается Департаментом инвестиционных программ строительства (ДИПС) с точки зрения экономики как один из самых успешных проектов.

Таких деталей масса. Например, проблема визуализации витрины арендатора, расположенного дальше всех. Здесь потребуется предусмотреть дополнительное освещение, организовать поток посетителей и т. д. Особенности расположения фуд-кортов — из этой зоны должен максимально просматриваться торговый коридор. Особенности освещения — окна называют “убийцами” торговли, так как человек видит, например, что уже наступает вечер, и торопится домой. В случае проектирования атриумов надо запланировать возможность регулярного очищения поверхности либо несплошное остекление. Но тогда важно, чтобы торговые помещения не оказались “полосатыми” из-за чередования света и тени или вообще не остались в тени. Игровые автоматы отпугивают семейную публику — основного посетителя ТЦ, а значит, соседствующие с ними магазины недополучат покупателей. Пол не должен быть многоуровневым — службе эксплуатации будет неудобно проводить уборку. И т. д.

Нельзя однозначно утверждать, что западные архитекторы лучше, чем российские. “Российские проектные организации более инертны в плане применения новаций, технологий и не учитывают порой экономическую составляющую проектирования, — продолжает Леонов. — Иностранные — более технологичны, гибки, тщательно прорабатывают функциональные особенности проектируемого объекта. Условно говоря, они облекают функциональную начинку здания достойной архитектурной оболочкой, учитывая сразу стоимость будущей эксплуатации. Наши — наоборот. У них впереди — инженерная мысль, у нас — архитектурная. Сегодня иностранные проектировщики составляют достойную конкуренцию отечественным. А стоимость работ зарубежных и российских проектировщиков сегодня практически сопоставима”. Сейчас работа российских проектировщиков, по данным ДИПСа, оценивается в среднем от $60 за 1 кв. м (точечная застройка, индивидуальное проектирование).

“Успех ТЦ "Атриум" во многом достигнут за счет того, что на стадии проектирования была сразу привлечена управляющая компания, и в итоге были спроектированы функциональные помещения оптимальной площади”, — говорит Евгений Леонов, заместитель начальника управления инвестиционной политики ДИПСа.

Но знание местной специфики немаловажно. Самая болезненная и достаточно дорогостоящая проблема заказчиков — согласование проекта. По словам архитекторов, времена, когда за взятки согласовывались проекты с нарушениями норм, уходят в прошлое. Тем не менее “придворные” архитекторы и мастерские остались. И если компания не воспользуется их услугами, процесс утверждения проекта в городских инстанциях будет происходить крайне сложно.

Вместе с тем в Москве уже были случаи, когда заказчик иностранной компании предпочитал российских архитекторов. И дело не только в знании местной специфики, но и в том уровне профессионализма, которого некоторые бюро уже достигли.

Наиболее грамотным на сегодня представляется вариант альянса. Идеология — западная, доработка и согласование — российские. Зачастую появляется и третья сторона — отрисовывает проект, как правило, турецкая компания. Они делают это примерно в два раза быстрее и дешевле отечественных архитекторов. В паре работает, скажем, архитектурное бюро Бориса Левянта (ныне — ABD Limited, ранее — АБД). В IKEA западную “коробку” адаптировали с помощью российских архитекторов.

“Российские нормы проектирования намного строже западных, и для иностранных архитекторов, как правило, это становится полной неожиданностью, — отмечает Виктор Гетманский. — Российские архитекторы, напротив, Градостроительный кодекс чтут, но от передовых технологий зачастую оторваны”.

Московские зодчие, по их словам, конкуренции не боятся. Заказчики, сотрудничавшие с западными бюро, учатся новым стандартам работы, подходу к разработке концепции, формулированию технического задания. Это только на руку отечественным архитекторам, поскольку не вынуждает их “изобретать” торговые центры.

В холдинге “Капитал Груп” сейчас ведут большую работу над проектированием торгового центра в “Городе столиц”. “Работа идет совместно усилиями самого холдинга и западных компаний. В частности, инжиниринговой компании Ove Arup, над конструктивной частью проекта "Город столиц" работает крупнейшая американская компания Nbbj”, — отметила PR-менеджер компании Ирина Иваненко.

В конце ноября в Москве прошли многочисленные митинги обманутых покупателей строящихся квартир. Несколькими днями позже московские власти заявили, что запретят продажу квартир на начальном этапе строительства, дабы уберечь москвичей от обмана со стороны строительных организаций.

Сегодня заказчики не всегда понимают, что архитектура влияет на капитализацию центра. Пока спрос превышает предложение, вопрос, что станет с торговым комплексом через пять лет, не стоит. Но торговля живет, постоянно обновляясь. По статистике, в мире раз в 20 лет происходит редевелопмент ТЦ независимо от внешних причин. В России это может происходить еще быстрее, так как рынок растет и меняется быстро.

Инвестиционные сделки, безусловно, можно и нужно страховать.

Вместе с тем, очевидно, что страховые механизмы используются в этом процессе недостаточно активно.

Кто всё-таки страхует?

Однако не все страховые компании готовы взять на себя финансовые риски инвесторов. Заместитель руководителя управления страхования крупных проектов группы АльфаСтрахование Ирина Алпатова объясняет, что страховые компании не хотят принимать финансовые риски ипотечных инвесторов, поскольку доходность здесь довольно низка, а сами риски весьма высоки. По ее словам такие риски невозможно прогнозировать, потому что цены на жилье очень нестабильны и непрерывно меняются. Кроме того, если все соинвесторы конкретного объекта застрахуют квартиры в одной компании, то в случае несоблюдения договора между застройщиком и дольщиком, придется выплачивать возмещение всем и сразу. В такой ситуации страховая компания сталкивается с необходимостью выплачивать клиентам большие суммы. Они могут составлять миллионы долларов.

Первая группа представляет собой компании, наспех организованные при застройщике. Как раз услуги таких страховщиков могут навязать клиентам и сами застройщики. При довольно высоких ставках (10-30%), эта страховая услуга не дает настоящую защиту, поскольку в случае банкротства застройщика, проблемы неизбежно возникнут и у карманной страховой компании. Есть вторая группа - независимые, страховщики, которые составляют договора таким образом, что получить выплату можно только в том случае, если банкрот строительной компании признается судом. Но наибольшее доверие вызывает третья группа - компании с именем, которые давно работают на рынке страхования и уже успели завоевать доверие клиентов.

Страховщики, которые все же готовы страховать финансовые риски в долевом строительстве, делятся на несколько категорий.

Но большинство банков, предоставляющих кредит для покупки жилья на стадии строительства, выставляют условием заемщику оформить договор страхования от несчастного случая, выгодоприобретателем по которому является банк, - отмечает генеральный директор СГ Межрегионгарант Евгений Потапов. В случае, если с заемщиком происходит трагедия: он либо погибает, либо становится инвалидом и полностью/частично теряет трудоспособность, то страховщик выплачивает банку страховую сумму (как правило, равную сумме кредита) в полном объеме.

Безусловно, такие компании перед тем, как взяться за страхование рисков досконально изучают досье строительной организации, договор аренды земли под строительство, разрешение на строительство, полученное правительством Москвы либо местными муниципальными органами. Кроме того, в перечень необходимых для изучения страховщиком документов входят инвестиционные контракты между застройщиком и инвестором, а также платежные документы об оплате инвестиций. И это еще не все. Для полного анализа и оценки стоимости страхования могут понадобиться еще дополнительные документы на усмотрение страховщика. Кроме того, если вы берете ипотечный кредит, то исходя из обычных условий его предоставления, заемщику необходимо застраховать свою жизнь и трудоспособность, непосредственно квартиру, а также риск утраты собственности (договор титульного страхования).

Стоимость полиса страхования финансовых рисков частных ипотечных инвесторов зависит, прежде всего, от набора рисков. В среднем она составляет 1,5-5% от вложенной суммы. Если вносятся средства за стоимость жилья сразу в полном объеме, то в этом случае оформляется договор страхования на всю сумму. Если же предполагается вносить средства частями, то есть в рассрочку, то можно страховать отдельно каждую вносимую часть.

Цена страховки

Стоимость полиса зависит от этапа строительства. То есть, на начальном этапе строительства неопределенность в успешном завершении строительства значительно выше, нежели когда каркас дома с крышей уже готов, а значит цена страховки на начальном этапе строительства выше, - рассказывает начальник отдела страхования имущества и ответственности СК МРСС Людмила Шукалович. То есть, на начальном этапе строительства неопределенность в успешном завершении строительства значительно выше, нежели когда каркас дома с крышей уже готов, соответственно, цена страховки на начальном этапе строительства выше.

Однако, чаще всего практикуется страхование вложенной суммы на момент оформления полиса. Например, если вы вступаете в долевое строительство, то вкладываете 30-50 %. Именно на эту сумму и будет оформлен страховой полис.

Компании, предоставляющие услуги долевого страхования инвесторов, могут отказать в страховке в двух случаях. Если, например, вы захотите застраховать свою строящуюся квартиру в том доме, где страховщик уже застраховал несколько квартир. Ведь в случае несоблюдения договора между вами и застройщиком компании придется выплачивать всем застраховавшимся сразу, а, значит, она потерпит большие убытки. Известно, что страховщики предпочитают не рисковать и памятуют о правиле не класть все яйца в одну корзину.

Причины отказа

Если вы все же застраховали свои инвестиции в жилплощадь, то страховщик будет обязан выплатить возмещение в двух случаях.

И второй случай - если ваши инвестиции работают по вексельной схеме, когда юридическое лицо, ведущее деятельность вместе с застройщиком, берет у вас деньги на строительство в обмен на вексель, срок погашения которого соответствует сроку сдачи строительного объекта. Если же у вас помимо векселя есть еще и заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, где стороны обязуются совершить сделку на заранее согласованных условиях, то ваши инвестиционные риски могут быть застрахованы.

И, во-вторых, если строительная организация обанкротилась, была ликвидирована или нарочно сбежала с вашими деньгами.

Во-первых, если застройщик не предоставит вам жилье в срок, указанный в договоре.

Сколько домов ни строй, им все мало. Как собственно москвичам, так и гостям столицы. И даже иностранцам. А основной способ решения ими всеми своих жилищных проблем – аренда.

Таким образом, застраховав инвестиции в строительство, вы получаете надежную гарантию того, что не станете участником митингов обманутых соинвесторов, и не будете обивать пороги различных инстанций в надежде вернуть потерянные деньги.
В таком доме пожить можно и за 200 долларов в месяц

Но если москвич более или менее в курсе ценовой ситуации на столичном рынке недвижимости, то приезжим часто приходится уже на месте ориентироваться в стоимости аренды. И данный материал призван помочь им в этом.

Купить квартиру в Москве сегодня, конечно, более чем реально. Были бы деньги. Но денег обычно нет. Зато, если крутиться, всегда заработаешь триста долларов. И за такую цену снимешь однокомнатную квартиру в Новогирееве. Если опять же покрутиться. Желающих – вал. Это раньше столичные квартиры снимались только приезжими. Москвичей, арендовавших жилье, было крайне мало. Другое дело – сейчас. По подсчетам риелторов, среди тех, кто жаждет обзавестись временным жилищем, около трети составляют именно москвичи. Не хочется (или не можется – метраж не позволяет) жить с родителями – вот основная причина такого желания.

Владимир Голдин, директор управления аренды жилья компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
– Ситуация на рынке аренды в данный момент во многом зависит от курса доллара. Люди, которые сдают квартиры, сдают их за доллары. Потом переводят в рубли для того, чтобы жить. Если доллар падает, а инфляция растет (как раз это сейчас и происходит. – Прим. ред.), им остается либо повышать цены в долларах, либо переходить на расчеты в рублях или евро. Сейчас на рынок начинают действовать и сезонные факторы: поступление на рынок «дачных» или летних квартир, сдаваемых переезжающими летом за город. Это будет влиять на цены с апреля по октябрь, но снижение стоимости аренды весьма незначительно. В дальнейшем на рост арендных ставок в Москве будет влиять общее подорожание жизни, то есть инфляция. Долгосрочный прогноз в данной ситуации сделать практически невозможно. Но если все будет идти так же, как с начала года, то увеличения арендной платы на обычные квартиры невысокого ценового диапазона можно ожидать через год в пределах $5 Это без учета возможных изменений курса доллара и скачков инфляции в стране. Существенно влияет на цену квартир еще и такой фактор, как повышение уровня жизни. С ростом платежеспособности населения растут и цены.

Цены только растут

По оценке специалистов, спрос на квартиры, аренда которых обходится в $250 в месяц и меньше, вдвое превышает предложение. Хотя столь дешевого жилья в городе мало – в 6,5 раза меньше, чем квартир за $251–350.

Точного числа квартир, сдаваемых в аренду, не назовет никто. Эксперты предпочитают говорить о соотношении спроса и предложения.

Вот две ценовые категории, по которым спрос превышает предложение. Противоположная ситуация складывается в прочих нишах. Предложение жилья за $451–600 в месяц на треть выше спроса. А на каждого гражданина, желающего арендовать квартиру за $601–750, приходится почти по две вакантные жилплощади.

Спрос на квартиры за $251–350 на треть выше предложения. Кстати, это самый популярный по спросу ценовой диапазон в столице. Количество желающих снять такую «хату» в 4 раза превышает количество граждан, рассчитывающих найти жилье за $250.

Примеры весьма красноречивы: город Дзержинский (2 км от МКАД), кирпичный девятиэтажный дом, трехкомнатная квартира с мебелью в котором сдается всего за $36 Или трехкомнатная после ремонта в Королеве с двумя лоджиями и новой импортной мебелью за $30 Впрочем, самые дефицитные 1-комнатные квартиры даже в ближайшем пригороде лишь не намного дешевле, чем в столице, – цены большинства предложений превышают $200 в месяц. Хотя есть и редкие исключения. Скажем, в довольно отдаленном Железнодорожном можно снять приличную однушку за $180.

Значительно дешевле московского жилья можно снять квартиру уже в ближайшем Подмосковье.

Правда, Подмосковье все же очень разное. В близком к столице Реутове, например, однокомнатную удалось найти и за $70, и за $30 В первом случае, как нетрудно догадаться, или качество жилья хромает, или дом отдален от транспортных коммуникаций, или район уж слишком индустриализирован, а то и все напасти сразу. А в сравнительно далекой Электростали за двушку просят $15 Не больше.

Нехватка однокомнатных тянет вверх цены и на двушки. Двухкомнатное жилье в городах – спутниках столицы в среднем стоит от $200 до $300.

Для сравнения. Ценовой расклад на съем квартиры в Нижнем Новгороде таков: однокомнатные – примерно 3000 целковых, двухкомнатные – 3500–4000 руб., трешки – 4500–6000 руб. А, например, жильем в Красноярске можно на месяц обзавестись менее чем за 1000 руб.

Ближе всего к московским цены в Северной столице. В зависимости от района и состояния однокомнатную в Питере можно снять за $100–200, двушку – за $120–250, трехкомнатную – от $150 до $30 Впрочем, широко отмечаемый юбилей города наверняка немного приподнял цены.



Главная --> Публикации