Главная --> Публикации --> Игра на повышение продавцам удалась Рынок ипотеки вырос в три раза Как не стать жертвой строительной пирамиды Прибыль на строительном рынке, особенно в москве, еще долго останется высокой Панельные пятиэтажки становятся редкостью

Девелоперы против логистов

На рынке складской недвижимости с начала 2005 года царит заметное оживление: активная экспансия торговых сетей самых разнообразных форматов привела к резкому росту спроса на склады. Однако несмотря на гигантскую потребность в помещениях такого рода, условия на рынке начинает диктовать покупатель. Во-первых, в московском регионе начали появляться первые неудачные проекты, которые непопулярны у арендаторов и продаются крайней трудно. Во-вторых, крупные арендаторы уже без труда добиваются скидок и особых условий.

При этом, утверждают в Colliers International, по мере увеличения количества таких проектов началось их расслоение на более и менее успешные.

По данным Swiss Realty Group, во II квартале 2005 года произошел перелом традиционной схемы - прирост современных площадей теперь происходит не за счет развития операционных площадок логистических операторов, а обеспечивается отраслевыми девелоперами.

Неудивительно, что между объектами зарождается конкуренция. Девелоперы по возможности стремятся увеличить среднюю площадь выходящих на рынок проектов с обычных 30-40 тыс. кв. м до 80-100 тыс. кв. м.

Это можно видеть на примере таких проектов как Логопарк и Томилино",- говорит директор по связям с общественностью Colliers International Екатерина Кутумова. По ее словам, Томилино, самый крупный из заявленных на сегодня складских проектов, непопулярен у арендаторов из-за недостаточно продуманных как общей концепции застройки, так и стратегии сдачи в аренду / продажи. Выход логистического комплекса Логопарк был отложен на год в связи с проблемами с зонированием земельного участка.

Тем не менее, рынок стоит на пороге бума. Объем вышедших на рынок складских площадей во II квартале 2005 года составил около 80 тыс. кв. м., большую часть которого составили небольшие складские здания (от 5 до 10 тыс. кв. м) класса В+. Однако во втором полугодии темпы строительства складов вырастут практически в четыре раза.

Спрос и предложение

Сегодня уже активно сдаются в аренду упомянутый выше логистический комплекс Томилино, первая очередь которого в 30 тыс. кв. м будет сдана в конце 2005 года, а также такие крупные складские объекты, как Ленинградский терминал (1-я фаза в 50 тыс. кв. м) и логистический парк Пушкино (1я фаза в 70 тыс. кв. м), площадь каждого из которых составит около 200 тыс. кв. м.

До конца года мы ожидаем появления порядка 300 тыс. кв. м в современных логистических парках и комплексах, развиваемых ведущими девелоперами и инвесторами. Кроме этого на рынок выйдут еще около 250-300 тыс. кв. м в спекулятивных объектах класса В и В+, построенных малоизвестными, часто внеотраслевыми инвесторами (банками, строительными организациями, оптовиками и т. п.),- сообщает Илья Шершнев, директор по развитию компании.

Интересная ситуация сложилась и с распределением спроса по направлениям. По данным Swiss Realty Group, потенциальные арендаторы имели возможность выбирать между северо-западным и юго-восточным направлением (до 85% от всех свободных площадей).

Спрос на складские помещения по-прежнему опережает существующее предложение в два-три раза, что эксперты связывают с развитием розничной торговли. Уровень спроса на качественные складские помещения Colliers International оценивает в 1-1,2 млн кв. м, из которых активный спрос составляет 50%.

Арендатор хочет скидок

Сегодня около 500 тыс. кв. м складских объектов класса А и В (38% или) построено на севере, отмечает Антон Репин, старший аналитик отдела индустриальной недвижимости Knight Frank. Объем запланированного на 2005-2007 годы нового строительства на этом направлении составляет более 340 тыс. кв. м. Однако южные трассы, являющиеся основным путем товародвижения в регионы, менее загружены, хорошо оснащены необходимыми коммуникациями и рабочей силой,- считает Репин.- Конечно, склады на севере Московского региона будут пользоваться спросом, но только при соблюдении девелопером грамотной ценовой политики и ставках менее $130-150 за квадратный метр.

Ведь не каждый знает, как правильно оформить документы, какие стадии процедуры оформления придется пройти, с чего начать. Сегодня юрист М2 дает будущему покупателю квартиры советы, как избежать неприятностей при самостоятельном оформлении документов о приобретении жилья в собственность. Итак, если вы решили купить недвижимость и уже нашли подходящий вариант, на что следует обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры?

По оценкам аналитиков, арендные ставки в классе А и В+ до конца года сохранятся на отметке $150-160 за квадратный метр в год, где $15-25 составят эксплуатационные расходы. Складские площади более низкого стандарта предлагаются по ставкам $110-130 за квадратный метр в год без учета НДС. По словам Екатерины Кутумовой, несмотря на ожидания по снижению арендных ставок, его не произошло: спрос по-прежнему превышает предложение.
Ежедневно в России заключаются сотни договоров купли-продажи недвижимости. Кто-то оформляет сделку через риэлторскую компанию, кто-то делает это самостоятельно. В последнем случае человеку, не имеющему специальных познаний в области юриспруденции, приходится трудно.

Заметим, что данные, содержащиеся в свидетельстве, способны устаревать. Для того чтобы проверить сведения о продавце и квартире, возьмите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такой документ включает описание объекта недвижимости, зарегистрированные на него права, ограничения прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта.

Начало игры: знакомство с документами

Во-первых, сначала необходимо ознакомиться с документами на квартиру и выяснить, имеет ли продавец право распоряжаться ею. Для этого требуйте правоустанавливающие документы на жилплощадь. То, что квартира принадлежит продавцу, подтверждает свидетельство о праве собственности. В данном документе содержится информация о владельцах недвижимого имущества, о самом объекте, о том, когда, кем и на основании каких документов было зарегистрировано раво, а также информация о существующих ограничениях (обременениях) права.

В случае если квартира была куплена до этой даты, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нет информации о собственнике и объекте недвижимости. Документами, подтверждающими право собственности продавца, могут стать договор купли-продажи (зарегистрированный в БТИ или местной администрации), свидетельство о праве на наследство и т. д. Перед регистрацией сделки купли-продажи квартиры продавцу надо зарегистрировать свое ранее возникшее право собственности на квартиру в ЕГРП.

Для получения выписки достаточно предъявить в орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверение личности и заявление в письменной форме, оплатить выписку из ЕГРП. Однако есть одно но: взять выписку и потребовать для ознакомления свидетельство о госрегистрации права можно только в том случае, если права на отчуждаемую квартиру зарегистрированы в реестре, т. е. если продавец приобретал квартиру после 31 января 1998 года.

Второй уровень сделки: финансовый

Когда квартира находится в долевой собственности, при продаже доли одним сособственником другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли. Это означает, что продавец, прежде чем продать ее постороннему лицу, обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении (с указанием цены и других условий продажи). В противном случае любой сособственник в течение трех месяцев вправе требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на него.

Для покупателя обычно важно сразу въехать в квартиру. Право собственности у него возникает с момента государственной регистрации. К сожалению, не всегда получается воспользоваться приобретенной квартирой тут же после регистрации. Например, продавец тянет с вывозом вещей или подолгу не выписывается с жилплощади. Целесообразно предусмотреть в договоре пункт, в соответствии с которым продавец обязан освободить квартиру в течение определенного срока. В противном случае установите пеню за каждый день просрочки. Скорее всего это позволит контролировать освобождение жилплощади.

Вы проверили документы на квартиру и убедились в юридической чистоте недвижимости? Можно заключать договор купли-продажи. На что стоит обратить внимание при его оформлении?

Уровень третий и последний: готовим шампанское

Важным моментом является оплата квартиры. Лучше воспользоваться услугами банка и перевести средства на счет продавца. Но если вы передаете деньги лично, то обязательно составьте расписку о состоявшейся оплате. В противном случае доказать, что вы в действительности расплатились за приобретаемую квартиру полностью и в срок, будет трудно.

Помимо заявления от продавца и покупателя надо предъявить квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права. Как правило, государственная регистрация договора и права собственности покупателя происходит одновременно и занимает около месяца, если только не возникают причины для ее приостановления или отказа в ней.

После того как вы составите договор купли-продажи, вам и продавцу необходимо зарегистрировать его в соответствующих органах. После регистрации договора происходит регистрация права собственности покупателя на приобретенную им квартиру.

регистрация сделки;
регистрация перехода права к покупателю.

Таким образом, процедура государственной регистрации выглядит следующим образом. При наличии записи о праве продавца в ЕГРП:

Как распределяются расходы, связанные с государственной регистрацией? На практике за регистрацию сделки платит продавец, а за регистрацию перехода права собственности покупатель. Размер государственной пошлины за регистрацию договора составляет для юридических лиц 7,5 тыс. руб., для физических 500 руб. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию перехода прав к покупателю аналогичны.

При отсутствии записи о праве продавца в реестре этим процедурам будет предшествовать регистрация ранее возникшего права продавца.

В других случаях, например, при регистрации ранее возникших прав до регистрации сделки об отчуждении, государственная пошлина взимается в размере, равном половине пошлины за регистрацию прав. Так, для юридических лиц размер пошлины при перерегистрации составит 3750 руб., для физических 250 руб. Следует отметить, что, даже если вам отказано в регистрации, государственная пошлина возврату не подлежит.

Не стоит забывать, что если права продавца возникли до 31 января 1998 года и не зарегистрированы в ЕГРП, то за регистрацию ранее возникшего права тоже придется заплатить госпошлину. Но если перерегистрация прав проводится одновременно с регистрацией сделки купли-продажи или перехода права, то пошлина за нее не взимается оплачивается только сделка по отчуждению или переход права.

зарегистрированный договор купли-продажи (обязательным приложением к договору должен быть составленный продавцом и покупателем акт приема-передачи квартиры);
свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

После государственной регистрации покупатель получает на руки следующие документы:

Но что такое эти декларируемые 10 15%? Это не ипотека скорее обычный коммерческий кредит. Если же брать под такие проценты ипотечный кредит (как правило, на 10 15 лет), то это просто разорительно. По сути заемщику придется оплатить две квартиры, чтобы получить одну. В развитых странах ставка по ипотечным кредитам значительно ниже: в Америке, например, она составляет 5 6% годовых, в Испании 3 4% годовых (самый низкий уровень в Европе).
Что происходит с процентными ставками в России? Да, за последние годы они несколько снизились. Но их уровень продолжает оставаться очень высоким по сравнению с аналогичным показателем на Западе. А ведь у нас в стране и средний уровень доходов населения существенно ниже.

Одна из основных причин медленного развития ипотеки в России сохранение высоких процентных ставок по кредитам. В настоящее время они составляют в среднем 15% годовых по ипотечным кредитам в рублях, 10 11% по кредитам в иностранной валюте. Причем не следует забывать, что это так называемые декларируемые ставки, реальные же за счет различных дополнительных платежей могут достигать 18 19% годовых.

В России основную часть спроса составляют ипотечные кредиты в иностранной валюте связано это не только с тем, что россияне доверяют доллару больше, чем рублю, но и с более низкими процентными ставками. В 2005 году на долю валютных кредитов пришлось 60% всех выданных ипотечных займов.

Правительство обещает, граждане сомневаются

Пока кардинальным образом снижать процентные ставки по ипотечному кредиту никто не торопится. Доводы приводятся следующие: вот будет в России инфляция 2 3%, тогда и банки смогут выдавать ипотечные кредиты под 7 8%, сейчас любые разговоры на эту темы напрасное сотрясание воздуха.

Руководство страны намерено добиться, чтобы к 2010 году россияне могли получать до 1 млн ипотечных кредитов в год. Планируется снизить процентные ставки до 7 8% годовых на рефинансирование ипотечных кредитов предлагается использовать средства пенсионного и стабилизационного фондов страны. Некоторые наиболее радеющие за народ депутаты Госдумы даже предлагают за счет субсидирования из дополнительных доходов федерального бюджета уменьшить ставки до 6%. Реально ли такое развитие событий, особенно при нынешних темпах инфляции и неуклонном росте цен на жилье? Вопрос риторический.

А если ставка LIBOR вдруг повысится? В той же Испании, например (а в этой стране наблюдается стремительный рост цен на недвижимость), банки только заговорили о возможном повышении процентных ставок по ипотечным кредитам так это вызвало чуть ли не всеобщую панику. Все средства массовой информации тут же заговорили об ипотечном мыльном пузыре: ведь в Испании ипотекой пользуется почти 80% населения, а уровень доходов граждан далеко не самый высокий в Европе.

Но ведь уровень процентной ставки зависит не только от инфляции и цен на жилье. На размер ставок помимо внутрироссийских условий оказывают огромное влияние и внешние факторы. Ведущие ипотечные банки занимают крупные суммы на международном рынке по ставке LIBOR +1,5 3%. В последнее время она держалась на рекордно низких значениях, колеблясь в пределах 2 3%. Значит, наши банки берут деньги примерно под 4 6%. Понятно, что давать их заемщикам под те же проценты не выгодно.

Не стоит забывать еще об одном важном моменте, имеющем отношение к специфике российского рынка, на котором доминируют так называемые серые и черные доходы. Предоставляя кредиты под документально не подтвержденные заработки, банки сильно рискуют. Совершенно очевидно, что условия такого кредитования должны быть менее выгодными, чем связанные с белыми доходами. У нас в стране это выглядит примерно так: кредиты под серые и черные доходы предоставляются под завышенные проценты до 18% годовых, под белые можно получить заем по ставке 10 11% годовых (собственно, все декларируемые банками процентные ставки действительны именно при официально подтвержденных доходах клиента).

Вообще снижение процентной ставки не безусловное благо. Оно стимулирует развитие ипотеки, но, когда ипотека становится доступной для большей части населения страны, спрос на жилье еще больше увеличивается, что неизбежно влечет за собой новый виток роста цен.

Действительно ли именно высокая процентная ставка сегодня является главным препятствием в развитии российской ипотеки? Рассмотрим такой пример: ежемесячный платеж по ипотечному кредиту $100 тыс. на десять лет под 11% годовых (вполне реальные условия в Москве) составляет порядка $1400 тыс. При таком же кредите под революционные 7% платить придется $1150 в месяц. Экономия не столь существенная, чтобы обеспечить массовость ипотеки.

Самое интересное

Принятие Земельного кодекса развеяло эту иллюзию. Теперь до 1 января 2004 года землю под предприятиями им предстоит либо выкупить в собственность, либо взять в аренду. В этой связи комитет Думы по собственности при поддержке Минпромнауки и РСПП уже потребовал пересмотреть ключевые пункты ЗК. Сформулировать позицию бизнеса по этому вопросу мы попросили гендиректора НП "Медиа-Социум", члена правления РСПП, руководителя комитета по реформе земельных отношений Олега Киселева.

Более важным представляется следующее. Если увеличить, например, в два раза сроки выплаты кредита при тех же 11% годовых, можно сократить ежемесячный платеж до $1032, а при кредитовании на 27 лет опустить этот показатель и ниже $1 тыс. То есть доступности ипотечных кредитов способствуют удлинение сроков кредитования, снижение суммы первоначального взноса и размеров дополнительных платежей.
На этой неделе Дума собирается рассмотреть поправки в Земельный кодекс, касающиеся ограничения права бессрочного пользования земельными участками для юридических лиц. В свое время при приватизации предприятий земля, на которой они находились, переходила собственникам именно на правах бессрочного пользования. И владельцы чувствовали себя вполне комфортно, полагая, что уже за все сполна расплатились.

- Необходимость выкупа или взятия в аренду земель до 1 января 2004 года диктуется законом. Мы же предлагаем правительству заменить процедуру выкупа процедурой дооформления права на собственность и юридических, и физических лиц. С соответствующей платой за это. Речь идет о расширительном понимании самой сути недвижимости. Если наше предложение будет принято, это если не революционизирует, то по крайней мере существенно улучшит ситуацию с защитой прав собственности в стране.

- Почему проблема выкупа земли под промышленными предприятиями встала так остро именно сейчас?

- Если выкуп земли будет осуществлен единоразово, чего требует закон, то на это потребуется сумма, близкая к 100 миллиардам долларов. Это примерно 25% ВВП, или около 120% от всего валового продукта промышленности, или двухгодичная заработная плата всех занятых в российской экономике людей. Единовременно изыскать такие средства немыслимо, поэтому даже если мы пойдем по этому пути, нужно сначала определиться со стоимостью выкупаемой земли и с порядком выкупа. Во всяком случае, я считаю, что государство и мы, как партнеры, должны рассмотреть возможность, например, выкупа по частям или в рассрочку. И, конечно же, надо пересматривать стоимость.

- Какова денежная цена вопроса?

- Да, можно взять ее в аренду. Но пока у нас нет типового арендного договора. В результате сроки аренды крайне малы, а договоры - абсолютно кабальные. Понятно почему. Если вы берете в аренду, например, автомобиль, то всегда можете от этой аренды отказаться. Но если у вас на этой земле стоит предприятие, отказаться вы не можете. И тот, кто вам эту землю сдает, прекрасно об этом знает. Мы хотели бы, чтобы сроки аренды были не менее 25 лет, чтобы они были привязаны к сроку амортизации оборудования. Кроме того, нас не устраивают некоторые дополнительные условия, которые нам диктуют. Когда вы имеете кабальную форму договора, там можно написать все, что угодно: от отчислений в социальную сферу до такого нонсенса, как покраска здания местной администрации. И, наконец, мы хотели бы, чтобы в случае смены собственника предприятия арендные договоры не пересматривались, что сегодня происходит сплошь и рядом. Сейчас при продаже промышленного объекта у будущего собственника могут потребовать пересмотра договора. Вот почему федеральная власть должна указать типовые параметры арендных договоров.

- Но ведь по закону землю под предприятиями не обязательно выкупать.

- Конечно, нет. Смотрите, что получается, - государство говорит: или выкупите землю под предприятиями, или возьмите ее в аренду, но при этом оценку стоимости, ее кадастровое описание вы должны сделать сами. У нас по Конституции это является обязанностью собственника. Следовательно, априори государство признает нас собственниками. Хорошо, мы готовы провести эту работу за свои деньги и своими силами, но раз мы уже и так собственники, давайте мы просто дооформим нашу собственность и заплатим вам за это дооформление. А если вы нас собственниками не считаете, тогда проведите оценку сами. Ведь, продавая какой-то товар, вы не просите покупателя самостоятельно назвать цену.

- А можно ли в принципе выполнить все положения законодательства?

- Да, это оценка Уралмаша по методологии, предложенной сегодня федеральными и региональными властями. Если же сравнить эти оценки с официально опубликованными оценками земельных участков в западноевропейских странах, получается, что кусок земли в Свердловской области дороже поместья в Нормандии, а участок под какой-нибудь фабрикой в Подольске дороже виллы с пляжем на Лазурном Берегу. С той только разницей, что виллу вы можете и не покупать.

- То есть когда говорят, что ориентировочная кадастровая стоимость земли под Уралмашем 350 миллионов долларов, это оценка Уралмаша?

- Как ни странно, единомышленники у нас есть и в исполнительной власти. Целые министерства и ведомства поддерживают нашу идею. Несуразности законодательства видят и многие депутаты и готовы, как мне кажется, к конструктивному диалогу. По крайней мере наиболее экономически зрелые из них. Те, кто понимает, что надо стимулировать бизнес к росту инвестиций, а не пытаться от коровы, которая дает молоко, отрезать еще и мяса на бифштекс. Тем более что зачастую это кончается вообще забоем коровы.

- Есть ли у вас единомышленники в депутатском корпусе?

- Они будут проходить очень тяжело. Я думаю, если мы добьемся хотя бы переноса сроков исполнения этого закона с тем, чтобы можно было во всем спокойно разобраться в период не столь политизированный, как конец этого года, то это уже будет достаточно серьезная победа.

- Как вы оцениваете перспективы прохождения предлагаемых РСПП поправок в Думе?

- Привычные для Российской Федерации. Закон не будет выполняться. Это не значит, что мы будем его саботировать. Мы просто не в состоянии будем его выполнить. Вот и все. И это неприятно, потому что хочется быть законопослушными. Если же закон будет изменен в нормальную сторону, то и бюджет не прогадает. Кроме того, это будет способствовать спокойствию и процветанию предприятий.

- Каковы будут последствия в случае, если вам это не удастся?



Главная --> Публикации