Главная --> Публикации --> Дорога на юг Жертвоприношение Снимая сливки Любителям чистой природы предлагаются экологические коттеджные поселки Наступили заморозки

Начало ипотечного кредитования в России связано с принятием в 1998 г. Федерального закона "Об ипотеке". На первичный рынок ипотека пришла немного позже, причем первые кредиты были выданы под квартиры в уже построенных домах. Сдерживающим фактором для широкого распространения механизмов ипотечного кредитования на первичном рынке послужил дефицит предложений: до последнего времени практически все возводящееся жилье в столице приобреталось до завершения строительства. Застройщикам не было никакого смысла связываться с ипотекой, продажи и так шли хорошо. Стоит ли удивляться, что первые новые квартиры, проданные по ипотеке, были из числа проблемных (располагались на непопулярных этажах, имели слишком большую площадь или какие-то иные недостатки).

Ипотечное кредитование покупки жилья на этапе строительства в Москве только зарождается, поэтому подводить итоги довольно сложно. Но уже сегодня понятно, что новый продукт интересен застройщикам, возводящим престижные дома, им стал интересоваться более широкий круг кредитных институтов, а также появляются заемщики, предпочитающие с помощью ипотеки решить жилищный вопрос на первичном рынке.

Банк на стройплощадке

В последние два года ситуация на рынке недвижимости стала плавно меняться: уменьшился ажиотаж на строящееся жилье и компании, инвестирующие строительство, столкнулись с проблемой реализации. Возникла необходимость привлекать новые механизмы, одним из которых и явилась ипотека.

В DeltaCredit банке ипотечный кредит выдается на 10 лет. Начиная с мая у DeltaCredit банка дифференцированный подход к установлению процентных ставок по ипотеке. В этих целях используется автоматизированный скоринг - компьютерный анализ параметров, включающих все сведения, необходимые банку для вынесения решения о кредитовании. Диапазон для принятия решения банком составляет 10-15% годовых в валюте. Пока дом находится на этапе строительства, заемщик платит за кредит на 6% больше. То есть процентная ставка составляет от 16 до 21% годовых в валюте. Первоначальный взнос - 40% стоимости квартиры, при этом максимальный размер кредита не превышает $200 тыс., а минимальный - $17 тыс.

В настоящее время ипотечный кредит на квартиру в строящемся доме можно получить в DeltaCredit банке, в Сбербанке России, в Европейском Трастовом банке. Некоторые банки - Банк Москвы, АКБ "Национальный резервный Банк" - находятся на стадии принятия решения.

Для того чтобы стать заемщиком банка, не требуется гражданства РФ, постоянной регистрации в Московской области, а также поручительств физических и юридических лиц. Главное условие - заемщик должен соответствовать требованиям кредитоспособности действующей программы. И здесь нелишним будет узнать, что при расчете кредитоспособности принимается во внимание совокупный доход семьи: зарплаты, страховые выплаты, банковские депозиты, а также другие виды доходов.

К преимуществам развития кредитования на первичном рынке относится тот факт, что на этапе строительства выбор квартир применяется. К тому же цена жилья на стадии возведения дома в среднем на 20% ниже, чем после его сдачи госкомиссии. То есть выплаты по кредиту (21% годовых в валюте) практически гасятся разницей в цене на жилплощадь. Мало того, заемщик получает налоговые льготы, так как проценты по кредиту освобождаются от подоходного налога. Если вовремя обратиться за кредитом (на ранней стадии строительства), то можно получить реальный шанс стать владельцем новой квартиры по средней рыночной цене.

Со второй половины прошлого года ипотечный кредит на этапе строительства дома выдает и Европейский Трастовый банк. В отличие от DeltaCredit банка кредит в нем выдается сроком всего на 3 года. На этапе строительства квартиры процентная ставка составляет 21% годовых в валюте, а после оформления договора ипотеки - 18% годовых в валюте. Размер ипотечного кредита ограничен только финансовыми возможностями клиента по его погашению. Причем погашать кредит можно уже через полгода после его получения.

Второе требование - обязательное страхование. На этапе строительства дома - это страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. После оформления права собственности заемщика на квартиру к первой страховке прибавляются две другие. Это страхование жилплощади от рисков повреждения и страхование утраты права собственности на квартиру. В настоящее время по условиям DeltaCredit банка общая стоимость всех трех видов страхования составляет 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. В существующей практике ипотечного страхования страхователь-заемщик назначает банк выгодоприобретателем как по личному, так и по имущественным видам страхования на сумму не менее размера кредита, как уже отмечалось выше, увеличенного на 10%. Если наступает страховой случай, страховая компания полностью погашает кредит банку.

Застройщики - участники ипотеки

Получить кредит "на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости" (сюда входит и долевое участие в финансировании строительства объектов недвижимости по договору инвестирования) могут и клиенты Сбербанка России. Кредит выдается на 15 лет под 18% годовых в рублях или 11% годовых в валюте. Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% сметной стоимости объекта недвижимости. Обязательное условие - вложение заемщиком собственных средств не менее 30% стоимости объекта, а также поручительства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода.

В настоящее время DeltaCredit банк, выдающий кредиты под строящееся жилье, уже успешно сотрудничает с несколькими компаниями-застройщиками. Это ОАО "Квартал", НПП "Тема", компании "Капитал Груп", "Лоджик риэлти", ПИК. А также с риэлторскими фирмами, участвующими в инвестировании строительства жилья: "БЕСТ-финанс", "Пересвет-инвест", "ДЕКРА", "Жилстройиндустрия". Причем в DeltaCredit банке существует четкая позиция, заключающаяся в том, что он не ограничивает своих клиентов в выборе компании застройщика. Банк рассмотрит возможность сотрудничества с компанией, которую выбрал заемщик, если застройщик согласится подписать договор инвестирования по форме, предоставленной DeltaCredit банком. Кстати, сотрудничество застройщиков с банком служит гарантией для покупателей жилья на стадии строительства, так как теперь застройщик дополнительно несет ответственность и перед банком.

Изменение ситуации на рынке, рост предложений строящегося жилья и уменьшение количества людей, имеющих возможность сразу оплатить столичную квартиру, заставляет застройщиков рассматривать разные пути реализации жилья. Поэтому заемщики, получившие кредит на покупку квартиры в строящемся доме, для них теперь представляют неподдельный интерес.

Европейский Трастовый банк выдал в текущем году кредиты для покупки квартир в нескольких компаниях, в настоящее время он сотрудничает с агентствами недвижимости "Пересвет-инвест" и "Центр жилья".

За время действия программы (менее чем за 2 года) с привлечением кредитных средств DeltaCredit банка было продано несколько десятков квартир. Из них 10 квартир пришлось на долю ОАО "Квартал", 12 квартир - НПП "Тема".

Особенность кредитования жилья на этапе строительства состоит в том, что до момента сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности на квартиру заемщика ипотечного кредита объекта недвижимости как такового не существует.

Проблемы

Последнее условие необходимо для того, чтобы при регистрации прав собственности заемщика на квартиру одновременно в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о возникновении ипотеки в силу закона.

Отсюда возникает первое противоречие - невозможность оформить приобретаемую жилплощадь в залог. Поэтому обеспечением кредита в данный период является только залог прав требования по договору инвестирования (уступка прав требования). Для того чтобы залог этих прав был полноценным обеспечением кредита, сам договор инвестирования должен отвечать определенным требованиям, т. е. содержать пункты, в которых четко прописаны обязанности застройщика. Во-первых, передать квартиру покупателю прав инвестирования не позднее точно определенного срока. Во-вторых, не изменять размер инвестиционного взноса после его оплаты даже в случае изменения проектной площади в результате строительства. В-третьих, включать специальное указание на оплату договора за счет ипотечного кредита.

Елена Клепикова, вице-президент АКБ "Национальный резервный банк", обсуждая выбор стандарта предоставления ипотечных жилищных кредитов, отметила, что каждый начинающий игрок на первичном ипотечном рынке в качестве одной из первоочередных задач, стоящих перед ним, видит проблему поиска долгосрочных ипотечных ресурсов для своих клиентов. Одним из возможных механизмов обеспечения этой задачи является механизм рефинансирования выдаваемых им ипотечных кредитов. Однако, по мнению госпожи Клепиковой, здесь не все так просто. На российском рынке получают развитие несколько принципиальных схем такого рефинансирования. Чтобы получить доступ к одной из них, необходимо соответствовать тем стандартам, которые "привязаны" к этой схеме. Трезво оценивая ситуацию, которая сводится к тому, что, выбрав один из стандартов, ты не будешь соответствовать другим, "новичку" не легко определиться. На самом деле, делая ставку на ту или иную организацию - носителя стандарта, необходимо принимать во внимание ее финансовую стабильность и благополучие, которые в подавляющем большинстве случаев зависят от федеральных и местных властей. Это привносит во всю схему дополнительный и весьма существенный фактор риска, связанный с участием государства, прогнозировать действия которого представляется занятием мало благодарным.
Мэр Москвы утвердил проект строительства 4-го транспортного кольца Москвы. Большая часть новой окружной трассы пройдет параллельно малому кольцу железной дороги, нырнув под землю в районе Филевского и Коломенского парков. Первые дуги нового кольца, соединяющие улицу Гурьянова, Волгоградский проспект, шоссе Энтузиастов, Открытое, Ярославское и Дмитровское шоссе, будут построены уже к 2013 году.

Вторая проблема - это высокие рыночные процентные ставки по ипотечному кредиту. Выступая на Всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России" Дмитрий Христолюбов из Внешторгбанка отметил, что для понижения ставки помимо экономических существуют и другие препятствия. По его словам, снижение процентной ставки ниже рыночной ставки по аналогичным банковским продуктам приведет к возникновению дополнительного налогообложения прибыли данного банка в соответствии со ст. 40 Налогового кодекса РФ, что банку невыгодно. Кредитование физического лица под процентную ставку ниже 3/4 ставки рефинансирования по рублевым кредитам и ниже 9% годовых по валютным кредитам приводит к возникновению у физического лица материальной выгоды, которая подлежит налогообложению, что невыгодно заемщику и требует ежегодной подачи налоговой декларации. Размер же ставки рефинансирования, являющейся ориентиром для ставок по вкладам, сегодня достаточно высокий - 18% годовых. Таким образом, снижение процентной ставки в условиях действующей налоговой системы невыгодно для банка и неудобно для заемщика. В связи с чем приходится признать тот факт, что ипотека по-прежнему возможна только для обеспеченных граждан.

- Проект строительства кольца мэр Москвы одобрил в начале октября, но постановления правительства на этот счет еще не было, - рассказал Известиям заведующий отделом транспорта и дорог НИиПИ Генплана Михаил Крестмейн. - На выпуск постановления Лужков дал 2 месяца, документ должен появиться в декабре. А прокладка кольца начнется с Волгоградского проспекта уже в следующем году.

О строительстве 4-го транспортного кольца дорожники начали говорить, когда еще не было построено 3-е. По проекту трехлетней давности новая транспортная магистраль практически повторяла контуры малого кольца железной дороги, которое городские власти также собираются реанимировать. Тогда эксперты посчитали, что две крупнейшие транспортные артерии в одном месте - непозволительная роскошь для города. Но новых разработок так и не появилось - одобренный мэром проект 72 километрового 4-го транспортного кольца практически полностью совпадает с предложенным ранее.

- План строительства тоннеля под Коломенским прорабатывался еще при обсуждении идеи возрождения Большого метрокольца, - рассказал Известиям Михаил Крестмейн. - Тогда под Коломенским решили вырыть тоннель, совмещающий в себе линии метрополитена и автомобильную дорогу. Будет ли реализован проект с метро еще не известно, но новая подземная магистраль там точно появится.

Новую дорогу начнут строить около метро и железнодорожной станции Текстильщики, откуда она по прямой выйдет к малому кольцу железной дороги. Дальше на север скоростная (разрешенная скорость движения -100 километров в час) беcсветофорная магистраль будет повторять контуры железки, пока не упрется в Волоколамское шоссе. Пройдя мимо метро Шоссе Энтузиастов, Измайловский парк, стадиона Локомотив, метро Ботанический сад, Владыкино и Ярославского шоссе, трасса через улицу Берзарина выйдет на улицу Народного ополчения, где, пересекая Мневники, упрется в Филевский парк. Здесь у строителей начнутся первые сложности. Под парком им придется вырыть тоннель, который соединит Нижние Мневники и Минскую улицу. Дальше четверка пойдет по уже существующей трассе через Ломоносовский и Нахимовский проспекты и дойдет до зоны отдыха Коломенское, где строителям придется прорыть еще один 4-километровый тоннель под Москвой-рекой.

Сегодня в Москве существует лишь один доходный дом, принадлежащий московскому правительству. Однако, по смелым прогнозам экспертов, квартиры в доходных домах скоро могут занять половину всего рынка аренды жилья, вытеснив с него частников. Правда, произойдет это, только если будет развита услуга рент-гаранти.

Вынырнув из тоннеля, дорога упрется в улицу Гурьянова, откуда через Печатники замкнет круг около метро Текстильщики. Понятно, что в одобренный в целом проект еще будут вноситься изменения, касающиеся отдельных улиц. Также на всем протяжении кольца предстоит построить множество новых развязок. По мере подготовки этих документов Известия расскажут, по каким конкретно улицам пройдет новая магистраль.

Плановое заполнение

На сегодняшний день годовой оборот рынка только элитных квартир составляет порядка 75-80 млн. долларов. И объем этого сектора будет постоянно увеличиваться. В настоящее время ежегодный рост арендных ставок в среднем составляет около 15%.

На стоимость аренды жилья влияют местоположение, близость к центру и развитость инфраструктуры. И все же один из основных факторов, определяющих размер арендной платы, близость квартиры к иностранным школам. Например, школы для англичан и американцев расположены в районе Ленинградского шоссе, французская в районе Чистых прудов, а скандинавская и германская на юго-западе Москвы, в районе Ленинского проспекта.

Последнее время иностранные компании открывают все больше своих представительств в Москве. По мнению руководителя департамента аренды жилой недвижимости компании Усадьба Альфии Закировой, это спровоцирует рост количества потенциальных арендаторов элитного жилья. Хотя, конечно, не все столь однозначно. Если три года назад количество иностранцев, снимающих жилье в столице, составляло порядка 70% от общего числа арендаторов, то в последнее время постоянно увеличивается доля наших соотечественников. Уже сейчас она превышает 40%.

Всего в доходном доме, принадлежащем столичному Департаменту инвестиционных проектов строительства города Москвы (ДИПС), 48 квартир. Самые дешевые 2-комнатные, самая дорогая двухуровневая 7-комнатная квартира стоимостью 12 тыс. долларов в месяц. Сдача квартир в доходном доме началась с 1 апреля 2004 года, и уже через полгода компания вышла на плановое заполнение 70% (расчетный срок окупаемости 8 лет), а в настоящее время он заполнен на 97%. Как рассказала Галина Черникова, московское правительство планирует открыть еще несколько доходных домов, в том числе и экономкласса. Пока идет подбор площадок для них. По мнению Альфии Закировой, объем рынка доходных домов достаточно велик, и их количество может составить порядка 50% от всех предложений на рынке аренды.

Плата за аренду городского жилья доходит до 40 тыс. долларов в месяц (квартиры от 4-х комнат с площадью от 180 кв. метров), однако самый популярный сегмент в секторе аренды элитной жилой недвижимости это относительно небольшое комфортабельное жилье, расположенное в центре столицы, стоимостью от 2 до 5 тыс. долларов в месяц. У нас шесть двухкомнатных квартир стоимостью от 2,5 до 3,3 тыс. долларов, рассказывает Галина Черникова, управляющая доходным домом, принадлежащим администрации города Москвы. На эти квартиры у нас постоянная очередь из десяти человек.

Правда, другие участники рынка смотрят на перспективы развития доходных домов не столь оптимистично. По мнению начальника отдела продаж холдинговой компании Балтийский монолит Светланы Железновой, наиболее перспективным для рынка аренды является сектор загородной элитной недвижимости. Что касается городского жилья, то его пока выгоднее продавать.

Рент-гаранти

Впрочем, эксперты рынка согласны с тем, что доходных домов станет больше. Скорее всего, такой бизнес интересен крупным игрокам, тем, кто не связывает основную прибыль с реализацией одного-единственного объекта, а готов ждать, когда доходный дом начнет приносить реальные деньги. Немаловажную роль тут играет наличие профессиональной службы эксплуатации и сервиса, содержать которую может только серьезный застройщик. В ближайшее время на рынке недвижимости ожидается появление нескольких объектов, где представлены квартиры и на продажу, и в аренду, а также бизнес-центры с апартаментами. Цены здесь будут несколько выше, чем в частном секторе, но многие арендаторы готовы переплачивать за должное юридическое оформление и прозрачность в отношениях с арендодателем, за хороший сервис и профессиональное управление домом.

Конечно, 50% это слишком много, говорит Светлана Железнова. Ведь доходный дом, который построил ДИПС, не показатель для расчета инвестиционной привлекательности этой категории объектов. ДИПС структура городская и, можно сказать, не несет затраты на приобретение участков под строительство своих объектов. Себестоимость их зданий складывается исключительно из строительной и отделочной составляющих, в то время как у рядового девелопера на московском рынке большая часть первоначальных расходов связана именно с приобретением земельного участка под застройку. Поэтому окупаемость такого объекта затянется на десятилетия, заявила Железнова.

Напомним, что при приватизации предприятий в 1990-е годы земля была отделена от имущественного комплекса, и предпринимателям были проданы только здания, без земли под ними. Земельный вопрос власти обещали решить позже, и формально это было сделано. В конце 2001 года, когда принимался Земельный кодекс, всем частным компаниям, земельные участки которых на тот момент были оформлены в бессрочное пользование, было предложено облечь этот договор в правовую форму: к началу 2004 года выкупить или арендовать землю под заводами.

PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев тоже согласен с тем, что в Москве построят еще несколько доходных домов, но 50% это слишком смелая цифра. Такого нет ни в одном городе мира, сказал Патрушев корреспонденту газеты ВЗГЛЯД. Однако со временем рент-гаранти может получить популярность. Это такая услуга, когда соинвестор, купивший квартиру на стадии строительства, передает права аренды на нее застройщику, а тот в свою очередь выплачивает ему 6% от стоимости квартиры в год вне зависимости от наличия арендатора. В таком случае действительно крупные компании могут потеснить частников.
26 Октября МЭРТ внес в правительство исправленный вариант закона о размерах ставок аренды и выкупа земли под промышленными предприятиями. Документ был возвращен в ведомство Грефа в начале октября, когда премьер Михаил Фрадков предложил министрам подумать о дополнительных мерах по ускорению экономического роста, в том числе - о снижении ставки выкупа земли с 5 до 2% от ее кадастровой стоимости. Но МЭРТ пренебрег рекомендациями Фрадкова.

Правительство было вынуждено продлить срок выкупа земли до 1 января 2006 года. В результате процесс приватизации промышленных земель замер окончательно. Наконец в патовую ситуацию вмешался президент. Он неожиданно поддержал предпринимателей в земельном вопросе, объявив, что повторный выкуп земли, за которую они уже фактически заплатили при приватизации предприятий, несправедлив. Лишь после этого правительство, местные власти и бизнес начали спорить о том, каким должен быть приемлемый уровень снижения ставок как выкупа, так и аренды земли.

Но бизнес выкупать землю не спешил. В Российском союзе промышленников и предпринимателей (РСПП) подсчитали, что по действующему законодательству на выкуп земли под заводами пришлось бы потратить около 100 млрд. долларов. Такую цену бизнес-сообщество сочло неподъемной: оно соглашалось заплатить за землю не более 6 млрд. долларов.

Более того, для борьбы с земельными спекуляциями было предложено взимать штраф в размере 80% кадастровой стоимости за перепрофилирование или закрытие предприятия, которое работает на выкупленном участке. Как объяснял первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, спекулянты с введением этой нормы будут вынуждены выкупать землю практически по кадастровой стоимости: 20% плюс 80%. Ставку аренды участка при этом в МЭРТ тоже повысили по сравнению с первоначальными предложениями бизнеса: не более 3% от кадастровой стоимости участка в год. Именно в таком виде документ был в первый раз внесен в правительство в августе.

Но свои права предпринимателям отстоять не удалось. Если исходить из суммы в 6 млрд. долларов, которые бизнес изначально был готов заплатить за землю, то выкупная ставка должна была составить в среднем 1,5% от кадастровой стоимости участка. Позже предприниматели согласились поднять ее до 2%: именно эту цифру РСПП предлагал прописать в законе. Но в МЭРТ поддержали позицию правительства Москвы, предложившего установить предельную ставку выкупа на уровне 5% на всей территории страны, кроме городов с населением свыше 3 млн. человек, то есть Москвы и Санкт-Петербурга. В этих городах она будет равна 20% от кадастровой стоимости участка.

Тем не менее, как сообщил вчера на совещании в Московской торгово-промышленной палате замдиректора департамента имущественных отношений МЭРТ Андрей Ивакин, в исправленном варианте закона, который вчера после доработки министерство внесло в правительство, содержатся ровно те же цифры, что МЭРТ предлагал летом.

Однако в начале октября премьер Михаил Фрадков предложил министрам подумать о дополнительных мерах по ускорению экономического роста, в том числе - снизить ставку выкупа земли с 5% до 2% от ее кадастровой стоимости.

Но о рассрочке в правительстве даже не заикаются. Мы несколько раз пытались над этим подумать, - оправдывается Андрей Ивакин. - Но кто будет отслеживать своевременность выплат предприятиями? Такую схему слишком сложно администрировать. В МЭРТ пытаются успокоить предпринимателей тем, что в законе установлен только верхний предел ставок, а регионы вправе их снизить меньше 5%. Но бизнес этим аргументам не верит. Конечно же, местные власти установят максимальную ставку, особенно в условиях, когда большинство бюджетных поступлений и так забирает центр, - уверен Беляков. А предложенный правительством Москвы сбор в 80% кадастровой стоимости за новое строительство на приобретенном участке и перепрофилирование предприятия в ТПП считают не просто чрезмерным, но и нелогичным. Получается, что арендатор может вести новое строительство на участке, а собственник - не может? - удивляется Макарова.

По мнению предпринимателей, ведомство Грефа полностью пренебрегло интересами бизнеса, которому в совокупности придется заплатить за землю хоть и не 100, но все же 60 млрд. долларов. Для большинства предприятий цена неподъемна, а для многих ставка выкупа повышается по сравнению с той, которую они заплатили бы сейчас, - замечает замглавы комитета РСПП по налоговой политике Сергей Беляков. - В первую очередь пострадают предприятия, находящиеся в черте крупных городов: ГАЗ, Волгоградский судостроительный завод, судостроительный завод Красное Сормово в Нижнем Новгороде. По оценке РСПП, по ставке в 5% бизнес сможет выкупить землю только в рассрочку. Сразу выплатить всю сумму сможет далеко не каждое предприятие! - присоединяется к этому мнению главный эксперт департамента по законодательству ТПП РФ Лариса Макарова.



Главная --> Публикации