Главная --> Публикации --> Область низких цен и повышенного качества Дома на одно лицо Дорога на юг Жертвоприношение Снимая сливки

- Страхование финансовых рисков дольщиков сегодня не является однозначно рыночным продуктом. Пока страховые компании не проявляют значительного интереса к страхованию дольщиков, - утверждает Илья Метелкин, руководитель группы ипотечного страхования Страхового Дома ВСК. - Но когда закон Об участии в долевом строительстве... заработает, этот вид страхования может оказаться перспективным. Несмотря на ряд противоречий, этот закон намного более четко прописывает и формулирует обязательства сторон при долевом строительстве.

Несмотря на то что закон Об участии в долевом строительстве... практически не работает, спрос на квартиры в строящихся домах растет. Частные инвесторы вынуждены покупать жилье на стадии котлована по сомнительным схемам, опасность которых они осознают только через год-полтора, когда срок строительства подойдет к концу, а ни квартиры, ни денег они так и не увидят. Страхование финансовых рисков - реальная возможность сохранить деньги, вложенные в строительство жилья. Но застраховать эти риски очень непросто.

- В первом случае страхователь вложил деньги в строительство многоэтажного дома в подмосковной Ивантеевке, во втором случае - в многоэтажку в Долгопрудном, - рассказывает Александр Коробов, президент страховой компании Вотек. - Мы выплатили каждому страховку в полном объеме - по миллиону рублей. Сейчас к страхованию инвесторов интерес страховщиков растет, но проблема в том, что это очень сложный вид страхования - надо иметь специалистов, которые хорошо знают строительный рынок и могут принять верное решение: страховать дольщика или отказать.

Однако застраховать риски и, главное, вернуть деньги сегодня можно, даже несмотря на утверждение господина Метелкина. Недавно, например, страховая компания Вотек выплатила страховку двум частным инвесторам, так и не дождавшимся от компании Стройметресурс ни жилья, ни денег.

- МСК с осторожностью относится к подобным рискам, - говорит Александр Федонкин, заместитель генерального директора Московской страховой компании. - Если мы рассматриваем возможность страхования рисков инвесторов по конкретным строительным объектам, то сначала проводим переговоры с заказчиком и застройщиком. Если деловая репутация кого-либо из них вызывает вопросы и существует вероятность нарушения условий инвестиционных контрактов (не говоря о вероятности мошенничества), то по данному строительному объекту риски частных инвесторов на страхование приниматься не будут. Если заказчик и застройщик стабильно работают на рынке и нарушение их обязательств по инвестиционным контрактам может быть из-за различных внешних и форс-мажорных обстоятельств, то риски по таким контрактам могут приниматься на страхование.

Ошибка может дорого обойтись страховщику. Если, например, все соинвесторы строительства дома застрахуют свои финансовые риски в одной компании, а застройщик обанкротится, за страховкой обратятся все инвесторы разом. А многоквартирный дом - это сотни квартир. Если в каждую вложено хотя бы $1000 за квадратный метр (допустим, дом строится в Подмосковье), то выплаты в сумме могут составить миллионы долларов. Поэтому страховщики и не рискуют.

- Но эти документы позволяют провести только предварительный анализ ситуации, и их перечень не является исчерпывающим, - говорит Александр Коробов. - Могут потребоваться и дополнительные сведения и документы, только на основании которых можно принять окончательное решение и определить стоимость страхования.

Список основных документов, необходимых для оценки ситуации по страхованию финансового риска инвестора, довольно длинный. Страховщик, прежде чем принять решение, страховать дольщика или отказать, тщательно изучает договор аренды земли под строительство, постановление правительства Москвы или местной администрации о строительстве объекта, договор инвестирования (инвестиционный контракт) между администрацией района, должником, инвестором и застройщиком, договор между инвестором (страхователем) и должником, предусматривающий оплату инвестиций, платежные документы об оплате инвестиций (расписки, квитанции и т.п.), протоколы, акты и т.д. о распределении площади между сторонами инвестиционного контракта.

- Договор страхования заключается при условии хотя бы частичной готовности исходно-разрешительной документации и если из договорной схемы прослеживается обязательство должника (лица, с которым заключен договор, не обязательно, что это застройщик) по передаче инвестору квартиры и можно определить срок исполнения этого обязательства, - говорит Виктор Юн, генеральный директор страховой компании Стандарт-Резерв. - Стоимость страхования в первую очередь зависит от срока страхования, а срок страхования - от этапа строительства, на котором инвестор обратился за страховым полисом. На этапе подготовки строительной площадки неопределенность в успешном завершении строительства значительно выше, чем когда дом выведен под крышу.

Страховка инвестора покрывает риск невозвращения ему денег, внесенных на строительство квартиры, если застройщик не предоставит ему жилье в установленный в договоре срок. Это может произойти и в случае банкротства застройщика, и в случае его ликвидации, и в случае его умышленных действий. Но чаще всего - когда договор инвестирования заключается до того, как застройщик оформил все документы на строительство.

Если инвестор не воспользуется советом Александра Федонкина и все же обратится в страховую компанию, ему могут отказать в страховании. Если инвестор финансирует строительство жилья по обходной схеме, стоимость страхования будет существенно возрастать или последует отказ в принятии риска на страхование - применение санкций за нарушение закона способно привести к банкротству любого застройщика, - считает Виталий Ус, начальник отдела Центра комплексного страхования финансовых рисков РОСНО.

Еще сложнее оценить риск, если договор инвестирования заключается в обход закона Об участии в долевом строительстве.... Если договор инвестирования не соответствует закону Об участии в долевом строительстве..., то лучше не страховать риски неисполнения обязательств по подобным договорам, - говорит Александр Федонкин. - Например, часть средств вносится по договору инвестирования, а часть - через конверт или на оплату несуществующих услуг. Деньги в конверте не застрахуешь.

- Если инвестор финансирует строительство жилья по вексельной схеме, мы отказываем в страховании, - говорит Александр Коробов, - но если схема предусматривает помимо векселя еще заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, по которому стороны обязуются совершить сделку в отношении указанного имущества на заранее согласованных условиях, то застраховать риск инвестора можно.

Но обходные схемы бывают разные. Самая распространенная - так называемая вексельная схема, когда юридическое лицо, работающее в связке с застройщиком, заключает с покупателем квартиры договор займа - берет у него деньги, а в обмен выдает векселя со сроком погашения, обычно соответствующим сроку сдачи строительного объекта.

Процесс строительства может затянуться и без вины застройщика - например, из-за проблем с финансированием, а такие проблемы могут возникнуть, если, например, меняются генеральные инвесторы или подводят подрядчики. Застройщики могут застраховать свои финансовые риски на случай неисполнения контрагентами своих договорных обязательств. Можно страховать и иные риски. Например, риск потери прибыли, связанной с невозможностью продажи квартир в построенном доме по запланированной цене и т.п. Однако такое страхование обходится дорого. Для снижения стоимости страхования имеет смысл страховать эти риски в рамках комплексной программы страхования строительно-монтажных рисков, в которую наряду с классическим имущественным страхованием строительно-монтажных работ также включены финансовые (предпринимательские) риски.

Застройщики тоже рискуют

Во-первых, ставки постепенно снижаются. Конечно, сложно спорить с тем, что ипотечные кредиты за границей значительно дешевле, чем в России. Но ведь там и деньги банкам обходятся не так дорого, да и уровень инфляции ниже. Российская же реальность такова, что деньги стоят дороже, издержки выше, поэтому меньше чем под 9% в год (в долларах) вам все равно пока никто кредита не даст, тем более тут вступает в игру еще и Налоговая инспекция. А вот ставки в 10% годовых уже существуют. Так, например, Международный Московский Банк предлагает кредит в долларах на 10 лет под 9,9% . Если учесть, что квартиры в Москве до прошлого года повышались в цене примерно на 40% в год и продолжают дорожать, по разным оценкам от 15% до 30%, эти самые 10% отбиваются в любом случае. То есть, рост цен перекрывает процент. Правда, ставка может оказаться чуть выше, если зарплата "серая" или отсутствует прописка. Добавим страховку жизни и титула - это еще около 1,5% в год, как правило, от остатка задолженности. Все вместе все-таки меньше 15%.
Конечно, инфляция может прекратиться, а рост цен на недвижимость остановиться (но это мало вероятно).

Помимо рисков застройщиков на рынке предлагается страхование риска неисполнения обязательств по договорам инвестирования на строительство жилья.
1. Слишком высокие ставки по ипотечным кредитам.

Для наглядности можно рассчитать два различных варианта.

Снимать выгоднее, чем покупать.

Вариант второй: аренда - ежемесячно платим 450 долл. за аренду и откладываем, скажем, по 150 долл. в банк под проценты. Что получаем в результате? Квартиры нет, но есть около 50 тысяч. На эти деньги в Москве практически невозможно купить нормальное жилье уже сегодня, а через 15 лет? Причем вряд ли все эти годы вам будут сдавать квартиру по одной и той же цене. Скорее всего, стоимость вырастет и вам придется за эти годы несколько раз переехать. Зато процент по гипотетическому вкладу в банке будет с очень большой вероятностью падать. Пару лет назад можно было доллары положить под 11%, сейчас под 8-9%. И это, скорее всего, не предел. То есть при откладывании 150 долларов не факт, что даже на 50 тысяч выйдете.

Вариант первый: ипотека - выкладываем по 600 долл. в течение 15 лет, но избавляемся от необходимости платить за аренду, допустим, не самой дорогой однокомнатной квартиры. В результате, становимся собственниками жилья, которое со временем при любом раскладе какие бы кризисы не случились, будет стоить дороже, чем на момент покупки. При этом с каждым новым годом эти 600 долларов будут обходиться дешевле, благодаря инфляции, укреплению рубля и вероятному повышению зарплаты. А выплаты по кредиту останутся прежними, если, конечно, не появится возможность погасить его досрочно. К тому же вы как покупатель жилья получаете льготу по возврату налога (налоговый вычет).

Это одно из самых распространенных заблуждений. На самом деле, есть две возможности обойтись без первоначального взноса. Первое – получить кредит на потребительские цели и использовать ее в качестве первичного взноса. Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая-либо недвижимость. В этом случае сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. В качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости. Следует отметить, что первоначальный взнос в различных банках Москвы составляет 20-30% от стоимости квартиры.

Не стоит рассчитывать на ипотечный кредит, если нет денег на первоначальный взнос от стоимости квартиры

Это не так. Выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает возместить банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Эта доля в квартире принадлежат заемщику. В случае, если заемщик не может более выплачивать взносы по кредиту, купленная им квартира обменивается. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку.

Если после нескольких лет выплаты сумм по кредиту заемщик больше не может платить нужную сумму, банк отнимет у заемщика квартиру

'Каждый собственник должен нести ответственность за свое жилье'



- Между тем страховщики сходятся во мнении, что страхование частного жилья должно быть исключительно добровольным. Считаете ли вы, что государство вправе заставлять граждан страховать собственность?
- В настоящее время оно не имеет права заставлять страховать частное жилье, потому что нет закона, будет закон - будет и право. Предположим, что ваш дом стоит на берегу реки, произошел оползень и дома не стало, каковы будут ваши действия? Кто должен восстанавливать вам жилье? Сейчас на восстановление домов идут деньги налогоплательщиков. Почему налогоплательщик, проживающий в Москве, должен платить за ваш дом?

- Сергей Иванович, зачем нужен новый закон, ведь сейчас любой желающий может добровольно застраховать свое жилье?
- Действительно, сейчас добровольно застраховать свое жилье могут все, но никто не хочет, поэтому просто необходимо ввести закон об обязательном страховании. В Советском Союзе все было государственное, и при возникновении чрезвычайных ситуаций с жильем (наводнения, пожары, землетрясения) возмещало все гражданам государство. Сегодня ситуация в корне изменилась: только 5-6% жилого фонда принадлежит государству, а более 65% находится в частных руках, остальная часть - в муниципальной собственности. Я считаю, что каждый собственник должен нести ответственность за свое жилье.

На самом деле весь мир уже прошел систему обязательного страхования жилья, сейчас у них уже другие системы - в частности, страхуются средства, которые идут на строительство жилья и так далее. Мы к такому не привыкли, просто живем, ни о чем не думая, а когда что-то случается, бежим в первый общественный дом и просим: дайте. Никто же не задумывается, за чей счет ликвидируются последствия пожаров и наводнений.

Налоги не должны идти на восстановление домов. Я как налогоплательщик этого не хочу.

- Согласно первому варианту законопроекта, гражданин не сможет сам выбрать страховщика. Останется ли это так или все-таки выбор страховщика останется за владельцем жилья?
- Конечно, каждый гражданин сможет выбирать страховщика. В настоящее время уже сформирован основной рынок страховых компаний, которые бы смогли заняться обязательным страхованием, где-то около сотни компаний. Для себя я бы выбрал компанию, у которой есть система перестрахования на Западе.

'От непредвиденных катаклизмов надо страховаться, причем другой системой - обязательной'

Почему налогоплательщики должны платить за поврежденные частные дома, тем более те, которые были построены в не предназначенных для этого местах? Выплачивать компенсации должны страховые компании, а не государство. Например, граждане, пострадавшие от наводнения на юге и застраховавшие свое жилье, получили значительное возмещение на общую сумму около 41 млн. рублей.

Я считаю, что от непредвиденных катаклизмов надо страховаться, причем другой системой - обязательной. То, что с принятием этого закона тянуть нельзя, показали наводнения в Ленске и на юге России.

- Насколько высокими будут тарифы для граждан? Ведь очевидно, что далеко не все способны увеличить свои квартирные траты...
- Мы склоняемся к тому, чтобы тарифы не превышали суммы налога на недвижимость, а страховые выплаты были включены в квартирную плату, при невысоких доходах выплаты должны подпадать под систему субсидирования. Если совокупные выплаты (квартплата и страховые взносы) будут превышать 22% общего дохода семьи, то остальное должно компенсироваться из бюджета РФ или субъекта федерации. Я считаю, что страховая сумма должна быть небольшой.

- Как будет страховщик оценивать жилье, по рыночной стоимости?
- Оценка будет производиться страховыми компаниями исходя из рыночных условий и в соответствии с законом, страховщики при оценке жилья также будут учитывать степень риска.

'Механизм страхования - это рыночный механизм'

Думаю, что механизмы внедрения нового закона будут достаточно мягкими, мы постараемся использовать московский опыт, когда страховщик определял страховую сумму, а гражданин выплачивал вначале всего лишь 10%, потом - 25-30%, остальное компенсировало московское правительство. При наступлении страхового случая страховщик выплачивал все.

- Если страховые компании не берутся страховать такое жилье и в законе это не прописано, то что же делать владельцам ветхих квартир и домов?
- Механизм страхования - это рыночный механизм. Ни один страховщик, видя, что на его плечи ложится 100% риска (ветхие дома), ни за что не станет страховать такое жилье. Это неразумно. Если вписывать в закон, что нужно страховать все ветхое жилье, то страховщики просто разорятся. В прошлом году было введено 33 миллиона квадратных метров жилья, а 14 миллионов квадратных метров выбыло из оборота.

- В законопроекте прописано, что дома с износом свыше 70% и дома под снос не страхуются. Каковы объемы такого жилья по стране?
- Сегодня около 3% жилищного фонда России - ветхое жилье, это порядка 50 миллионов квадратных метров. Сюда же попадают пятиэтажки и старые деревянные дома.

Кто виноват?

- Как вы оцениваете прохождение этого законопроекта? Закон об автогражданской ответственности принимался сложно.
- Это будет тяжелейший закон. Думаю, что в этом политическом году мы не будем его вносить в Госдуму, поскольку состоятся выборы. Закон об обязательном страховании жилого фонда - это даже не закон об 'автогражданке', потому что объемы несоизмеримы: все-таки страхуется 25-30% основных фондов страны. Проходить он будет тяжело, и нам нужен примерно год, чтобы его обсудить и отшлифовать.
Большинство усадеб, расположенных на карте Москвы, попало в черту города достаточно недавно - еще в 1937 году все они находились за пределами тогдашней городской черты. Впоследствии жизнь бывших имений, получивших московскую "прописку", оставалась довольно неопределенной. Постепенно они приходили в запустение, усадебные постройки использовались с самыми разными целями - от школ и домов культуры в главных усадьбах, до складов и мастерских в бывших конюшнях и домовых церквях. Причалы и романтические беседки на прудах (а в каждой усадьбе были свои пруды) разрушались.

Несколько лет назад у Правительства Москвы наконец, дошли руки до возрождения исторических территорий. Для этой благородной цели была написана целая программа с красивым названием "Венок русских усадеб". Причем целью программы ставится не только восстановление усадеб, но также и воссоздание в них с помощью театрализованных, костюмированных представлений особой атмосферы прежних веков.

Винить советскую власть было бы несправедливо, в части усадеб разрушения, происходили и до 1917 года, примером тому может служить усадьба Михалково, построенная Баженовым, где до наших дней сохранились флигеля, а главный дом исчез задолго до советской власти. В новое время тоже кому-то повезло больше, кому-то меньше. Если "Кусково" и "Останкино" давно стали излюбленными местами туристов (с выделением средств на реставрацию, платным входом на закрытые территории, куда туристов с весны до осени возят автобусами), то с территории знаменитого "Коломенского", несмотря на всю популярность этого места, последнюю деревню выселили только в 1986 году.

Коломенское меняет профессию

Программа реконструкции московских усадеб весьма масштабна. Новые планы появляются постоянно. Например, недавно были озвучены планы по восстановлению дворцово-паркового ансамбля "Люблино". Мэр Москвы Юрий Лужков сообщил, что в ближайшее время будет выпущено специальное постановление правительства согласно которому вся территория усадьбы будет считаться музеем-заповедником. Сейчас уже приведено в порядок центральное здание усадьбы, по форме напоминающее орден Святой Анны. Здесь планируется разместить часть экспозиции музея-заповедника "Коломенское", находящаяся сейчас в запасниках: мебель, скульптура и гравюры. Но самые впечатляющие планы касаются самого Коломенского, а также Царицыно.

Русское чудо начинается

Коломенское - место знаменитое, приносящее реальные деньги и потенциально способное приносить еще больше. Чтобы "узаконить" планируемые там работы, Правительством Москвы 23 декабря 2003 года было издано Постановление "О мерах по реализации целевой программы развития музея-заповедника "Коломенское" за номером № 1060-ПП. Данной программой предусматривается превращение к 2007 году музея-заповедника "Коломенское" в музей третьего тысячелетия. Для этого, помимо реставрации существующих зданий, воссоздания деревянного дворца царя Алексея Михайловича, исчезнувшего еще 250 лет назад, на специально отведенной территории будет создан этнографический комплекс - своеобразный исторический парк развлечений.

Инвестором строительства одноэтажного трактира на 70 мест общей площадью 990 кв. метров станет компания "Корпоративное партнерство". Предполагается, что строительство трактира завершится в 2007 году, его общая площадь составит 990 кв. метров. Инвестиционный контракт предусматривает компенсационное озеленение вокруг трактира - там появится 32 дерева, 95 кустарников и газон. После завершения строительства 100% общей площади помещения будет передано в собственность Москвы, однако, так же как и в первом случае, столичные власти передадут трактир в аренду инвестору сроком на 15 лет.

В конце сентября городские власти приняли решение о строительстве на территории государственного музея-заповедника "Коломенское" гостиницы на 200 мест, двух трактиров на 150 и 70 мест, а также усадьбы пекаря с пекарней. На конкурсной основе определились и инвесторы, которые будут вести строительство этих объектов. Строительством двухэтажной гостиницы на 200 мест и 12 одноэтажных "заезжих изб с сараями" будет заниматься компания "Вернисаж в Измайлово". Общая площадь строений составит 6193 кв. метра. Все работы по строительству должны быть завершены в 2007 году. Кроме того, инвестор проведет комплексное озеленение на площади 2,3 гектара. Предполагается, что там появится 131 дерево, 386 кустарников и газон.

Кроме того, на левом берегу Москвы-реки, будут созданы сад певчих птиц, выставка цветов, конно-спортивный комплекс или поле для гольфа, прогулочные трассы для верховой езды, сады с "шутихами", пункты проката электромобилей. В этнографическом комплексе, который разместится ближе к селу Дьяково, появятся сельские лавки, мельница, конный двор, соколиный двор и зверинец, ярмарочная площадь с торговыми рядами, городок исторических игр с музеем качелей, музей макетов памятников Москвы, а также музей археологии "Дьяково городище".

Строительство еще одного трактира на 150 мест будет вести компания "Русское чудо". Трактир общей площадью 1437 кв. метров, рассчитанный на 150 мест, будет построен до 2007 года. Усадьбу пекаря с пекарней, которая также должна появиться в 2007 году, будет строить Торговый дом "Сокровища Руси". Общая площадь усадьбы пекаря с пекарней составит 232 кв. метра. Здесь, так же как и в остальных случаях, инвестор проведет озеленение. В собственность Москвы будет передано 100% имущества, однако инвесторам в качестве компенсации за понесенные затраты будет предоставлено право аренды построенных ими площадей сроком на 15 лет.

Реконструкция усадьбы Царицыно, которая долгие годы оставалась одной из самых запущенных в городе, сегодня один из грандиозных культурных проектов московских властей.

Царицын каприз наконец исполнят

В начале 1980-х годов ансамбль в Царицыно перешел в ведение Государственного музея декоративно-прикладного искусства, основанного художником Ильей Глазуновым. Планировалось сделать Царицыно центром возрождения народных ремесел, открыть музеи и мастерские. Но и это осталось лишь проектом. Перелом наступил в 2004 году, когда Царицыно перешло из федерального подчинения в московское (в обмен на здание Музея Ленина), и в августе этого года были озвучены планы московского правительства по воссозданию и реконструкции Царицыно. На реконструкцию музея-усадьбы предполагается выделить 410 миллионов рублей, причем около 45% (приблизительно 175 миллионов) выделит префектура Южного административного округа, остальные средства поступят из городского бюджета.

Эту усадьбу судьба никогда не баловала: споры вокруг руин большого дворца не утихают уже третье столетие. В 1785 году почти законченную усадьбу, построенную Баженовым, осмотрела Екатерина II, осталась очень недовольна мрачностью дворца и приказала другому архитектору - Матвею Казакову его перестроить. Баженовский дворец был разрушен, а казаковский из-за нехватки средств не достроен. В 1835 году Николай I распорядился приспособить недостроенный дворец для казарм или военного училища, но от этой затеи вскоре отказались. Затем здесь чуть не построили завод. В советское время дворец планировали сделать гостиницей, рестораном, библиотекой и выставочным залом. В 1972 году Царицынский парк и сооружения были переданы Академии художеств для организации городка молодых художников, но этот проект остался неосуществленным: после "бульдозерной выставки" 1974 года молодых художников предпочли в "городки" не объединять.

После реконструкции Царицыно превратится в крупный музейный и развлекательный комплекс. На территории самой усадьбы сохранится историческая зона, а вокруг - расположится зона отдыха. На 100 гектарах расположатся теннисные корты, конюшни, пасека, бильярд, боулинг, ресторан, кафе, детские площадки, колесо обозрения. Появятся аллеи, фонтаны и скульптуры. При этом в исторической части будут восстановлены все памятники архитектуры, воссозданы Хлебный дом и Кавалерийские корпуса.

Екатерина была бы довольна

К 2006 году планируется очистить верхний и нижний Царицынские пруды, а также завершить реставрацию парадного входа в парк. Что же касается Большого дворца, то он по планам должен быть достроен, а вот как, пока неясно - есть несколько проектов, от точного восстановления проекта по чертежам Казакова, до перекрытия стен стеклянной крышей. Впрочем, сама возможность восстановления здания будет ясна только после тщательной экспертизы фундамента. Три века - это все-таки возраст почтенный.

Реставрационные работы завершатся к 2008 году. Позже будут построены подъездные дороги к парку и парковки на три тысячи мест. Интересно, что парковка не будет заасфальтирована, а будет покрыта легкой плиткой с множеством отверстий, чтобы сквозь нее могла расти трава. В ходе освобождения территории будет снесено несколько жилых домов общей жилой площадью 1,5 тысячи квадратных метров. Власти города предоставят жителям из сносимых зданий новые квартиры.



Главная --> Публикации