Главная --> Публикации --> Гостиницы для торговцев Поселок гостиничного типа Дорогое удовольствие Болгария против сочи Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги ноября 2005 года

Стройинком-К построит на северо-востоке Одинцова жилой микрорайон Отрадное общей площадью 740 000 кв. м, рассказал Ведомостям Румен Калчев, директор по стратегическому развитию и маркетингу компании. Источник в администрации Одинцова уточнил, что инвестконтракт со Стройинком-К уже подписан. Инвестор получил участок в 37 га и сейчас разрабатывает проект комплекса, говорит источник, добавляя, что на месте будущего микрорайона нет никаких строений.

Девелоперским возможностям компании Стройинком-К, подконтрольной известному диамантеру Льву Леваеву, нашлось применение в ближнем Подмосковье. Компания завершила строительство нескольких элитных домов в центре Москвы и получила участок в Москва-Сити. На очереди массовое строительство: целый микрорайон монолитного жилья в Одинцове. Эксперты считают, что компания диверсифицирует риски, связанные с Москва-Сити.

Пока в районе Одинцова есть лишь один пример комплексной застройки микрорайон Кутузовский. В 2 км от города, в поселке Трехгорка, компания СУ-155 год назад сдала его первую очередь жилой квартал общей площадью 300 000 кв. м, а в июле начала возведение следующих 500 000 кв. м. Проект состоит из жилья панельных серий и всей необходимой инфраструктуры. В пресс-службе СУ-155 говорят, что в домах первой очереди проданы все квартиры.

По словам Калчева, концепция застройки Отрадного уже готова: кроме монолитных жилых домов площадью 560 000 кв. м компания построит школы, детские сады, общественные центры и прочие социальные учреждения. Строительство закончится к 2011 г. Проект будет целиком финансировать Стройинком-К, говорит Калчев, однако объем инвестиций не называет, лишь уточняя, что строительство будет вестись на собственные средства компании. По подсчетам экспертов, Отрадное обойдется Стройинкому в $550 млн. Из них не менее $140 млн уйдет на инфраструктуру, поясняет один из экспертов.

Заместитель генерального директора компании Kalinka Realty Алексей Сидоров проект в Одинцове называет обычной диверсификацией рисков. Как известно, на аукционе в феврале этого года компания получила право на строительство самой проблемной части делового центра Москва-Сити центрального ядра. Она построит торгово-развлекательный центр и киноконцертный зал, куда вложит $300 млн. Хотя эксперты считают, что инвестиции окупятся не скоро: в проекте мало полезных площадей и город потребовал себе слишком большую долю 25%. Также у компании есть проект реконструкции площади Белорусского вокзала Тверская застава стоимостью почти $200 млн. На прошлой неделе Стройинком-К объявила о начале строительства второй очереди делового комплекса Аквамарин на Озерковской набережной, на месте Краснохолмского камвольного комбината. Ранее в Стройинком-К говорили, что вложат в проект почти $200 млн. Первую очередь Аквамарина компания продала Объединенной металлургической компании. Эксперты оценили сделку в $50 млн.

Интерес к Одинцову Калчев объясняет бурным развитием рынка недвижимости Подмосковья. Сергей Елисеев, директор отдела маркетинга и рекламы корпорации Инком-Недвижимость считает, что Стройинком уходит в сегмент, где сейчас наибольший спрос. Рынок элитной недвижимости перегрет, а массовое жилье всегда на пике спроса, говорит Елисеев. Евгений Фетисов, заместитель генерального директора компании Новая площадь, которая строит микрорайон в Балашихе, считает, что это вынужденная мера: В Москве дефицит свободных площадок, а в Подмосковье из незанятых сегментов остались только складской и жилой. Консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty Ольга Богородицкая замечает, что инвесторы очень редко переходят с элитного жилья на бизнес-класс. Обычно бывает наоборот, удивляется она. Видимо, компании недорого достался участок, от которого было бы смешно отказываться, допускает один из экспертов. В компании Knight Frank полагают, что за 37 га земли в Одинцове компания заплатила не более $50 млн.

Вчера международная компания Cushman Wakefield Healey Baker опубликовала результаты исследования самых дорогих улиц мира. По ее данным, арендная ставка по торговым площадям на Тверской снизилась на 2,9% и составляет $3400 за кв.м в год. С этим показателем улица занимает 11-е место. Дороже всего обходятся торговые помещения на Пятой авеню Нью-Йорка ($13 993 за 1 кв. м) и Causeway Bay в Гонконге ($11 653) (см. таблицу).

Компания Стройинком-К, дочка Africa Israel Investments, принадлежащей Льву Леваеву, занимается девелоперскими проектами в России. Компания построила более 30 000 кв. м элитного жилья в центре Москвы. Всего Леваев планирует вложить в столичную недвижимость $1 млрд.
Москва покинула десятку городов с наиболее высокой арендной ставкой за торговые площади. За год Тверская улица переместилась с седьмого на одиннадцатое место, говорится в глобальном исследовании компании Cushman Wakefield. Однако участники рынка сомневаются в объективности этих данных.

Российские конкуренты Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko сомневаются в результатах исследований. Однако исполнительный директор Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко не согласен с этим мнением. Рынок арендаторов ограничен, но мы прекрасно представляем картину в этом секторе: одни и те же ритейлоры открывают магазины как в составе торговых центров, так и отдельно стоящие на торговых улицах, говорит он.

Как отмечают авторы исследования, цена аренды во всем мире продолжала расти. Так, на Пятой авеню она выросла на 38%, а в Гонконге почти в два раза. Снижение ставок на Тверской эксперты международного агентства Cushman Wakefield объясняют ростом конкуренции среди арендодателей из-за появления больших торговых центров за пределами центра столицы. Цены на Тверской не понижаются, а растут менее чем за год они выросли на 20%. Все новые договоры перезаключаются с увеличением арендных ставок, а не наоборот. Сейчас найти что-то дешевле $5000 за 1 кв. м в год уже нереально, не соглашается с международными исследователями представитель Jones Lang LaSalle Russia Юлия Дровянникова. Ведущий аналитик Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Денис Соколов также отмечает, что Тверская, как Bentley, не может просто подешеветь и остается главным и наиболее престижным торговым коридором столицы.

В исследование также попали Манежная площадь ($3000 за 1 кв. м) и Новый Арбат ($2000 за 1 кв. м). Директор департамента торговой недвижимости компании Colliers Int. Максим Гасиев указывает, что после Тверской самыми дорогими можно считать Пятницкую улицу, Кузнецкий Мост и Садовое кольцо, где арендные ставки колеблются на уровне $3000 за 1 кв. м. Компании, торгующие товарами класса люкс, предпочитают открывать свои магазины на более обособленных улицах в Столешниковом переулке, Третьяковском проезде. Представитель компании, работающей в сегменте люкс, называет Тверскую улицу проходной. Изначально дорогие марки рассчитаны на более камерную обстановку, а на Тверской невозможно обеспечить даже парковку, рассуждает собеседник Ведомостей. Дорогая улица не синоним улицы бутиков, самые дорогие ставки на улицах с максимальным человекопотоком. А дорогие брэнды требуют эксклюзива. В том же Столешникове аренда ниже, чем на Тверской, $3500 за 1 кв. м в год, говорят в Jones Lang LaSalle Russia.

PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев указывает, что на Тверской улице из-за большого количества станций метро и огромных транспортных и людских потоков в основном представлены сетевики (Zara, Benetton, Mexx, Glenfield, рестораны Елки-палки, Sbarro и т. д.). При этом он отмечает, что эти магазины не приносят большой прибыли. При аренде $6000-8000 за 1 кв. м в год ни одно заведение не сможет быть прибыльным. Некоторые открываются на Тверской специально, чтобы показать, что они в самом центре, это уже имиджевый вопрос, соглашается гендиректор сети Суши весла Олег Виноградов. Эксперты вспоминают, что из-за убыточности в 2003 г. Тверскую покинул один из крупных арендаторов Carlo Pazolini (компания сдала помещение на Тверской, 9, в аренду корейской Samsung Electronics).



Cushman Wakefield Healey Baker публикует результаты исследования Главные улицы мира (мировой рынок для ритейлоров) ежегодно. Основным показателем считается годовая ставка аренды (стоимость 1 кв. м в год с учетом дополнительных расходов). Всего изучается 236 районов в 47 странах, где есть представительства компании.

Способна ли строительная отрасль к 2010 году сдавать в эксплуатацию вдвое больше квадратных метров жилья, чем сейчас? Ответить на этот вопрос, а заодно и обсудить проблемы реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России попытались на состоявшейся в среду пресс-конференции президент Российского союза строителей Виктор Забелин и глава Росстроя Сергей Круглик.



Впрочем, и с удвоением не все ясно. Строители вроде бы рапортуют: удвоить можем. Однако при это выясняется, что строительная индустрия у нас достаточно отсталая, оборудование морально и физически устарело, и только 12% стройматериалов соответствуют мировому уровню (интересно, что по данным Сергея Круглика это 70%). И если в ближайшее время не удвоить и не модернизировать производство цемента, то, по словам Виктора Забелина, 2-3 года мы еще проживем, а потом наступит полный ступор. Глава Строительного союза не возлагает больших надежд и на ипотеку, которая в ближайшие 2-3 года не сможет стать основным источником финансирования.

Квадратный метр, как и ВВП, трудно пощупать: вполне возможно, что 80 млн. кв. метров в 2010 году - это лучше, чем 41 млн. кв. метров сегодня. Однако для обычных граждан ключевое слово - доступность. И как обеспечить ее при том, что цены на жилье не будут падать, а только продолжат расти, - большой вопрос. По прогнозами Росстроя и Минэкономразвития, в ближайшие годы снизятся лишь темпы роста цен на жилье: если в 2004 они составляли 25% в год, то к 2010 году - не более 8%.

Между тем причины высокой цены квадратного метра скорее не в строителях, то есть подрядчиках (их доход составляет не более 15%), а в тех, кто инвестирует в строительство и зарабатывает на его последующей продаже. Инвесторы, как правило, имеют доступ и к местной администрации, и, соответственно, к земельным участкам. Таким образом обеспечивается монополизация рынка под контролем местной власти, иными словами, нормальный рынок жилья отсутствует. А рыночные механизмы не работают, и поэтому на удвоение вводимого в строй жилья уповать не приходится.

Сегодня строительство жилья более чем наполовину финансируется населением - это так называемое долевое строительство. Весной вступил в силу соответствующий закон, который, по мнению строителей, принят полностью в интересах граждан. Напомним, что закон спровоцировали создатели финансовых пирамид, в результате которых люди оставались и без денег, и без жилья. При этом строители уверены, что слишком много прав у дольщиков приведет лишь к замедлению ввода в строй жилья, его удорожанию и еще большей монополизации строительного рынка. А по мнению Круглика, закон накладывает вполне естественные ограничения на застройщика, который, прежде чем собирать деньги, должен получить разрешение на строительство, земельный участок, зарегистрировать долевое участие и пр. Впрочем, и он считает, что палку несколько перегнули в пользу граждан, поскольку теперь каждый имеет право в любой момент забрать деньги, да еще и с процентами.

Рекламный щит на доме, оказывается, может приносить реальный доход не только в бюджет города и ДЕЗа. Жильцам, у которых за стеной или на крыше высится "двигатель торговли", может повезти не меньше, если подойти к этому вопросу хладнокровно и с толком. Во всяком случае, история одного московского пенсионера, недавно решившего в полной мере воспользоваться правами домохозяина, - лучшее доказательство того, что это возможно.

Тем не менее действующий с начала года Градостроительный кодекс предусматривает, что теперь муниципальные власти должны выставлять готовый, с инфраструктурой, земельный участок на открытый аукцион (поправки в Земельный кодекс об их обязательности уже действуют с 1 октября). Все это, по мнению главы Росстроя, будет работать и против коррупции. Впрочем, Сергей Круглик считает, что принятые нормы реально заработают только через 2-3 года, поскольку ничего сразу в нашей стране не бывает.
Иногда достаточно одного неравнодушного человека, чтобы с крыши обычного дома в центре столицы открылся новый вид на старую проблему: как уменьшить коммунальные расходы жильцов и при этом содержать дом в полном порядке.

А началось все с крыши дома, точнее, с рекламного щита на ней, который по договору с ДЕЗом рекламная фирма монтировала полным ходом. Именно перспектива жить под рекламной махиной площадью почти в 500 квадратных метров и натолкнула нашего героя на свежую мысль: имеет ли право фирма устанавливать рекламные конструкции без предварительного согласования с жильцами дома? Вскоре выяснилось: несмотря на то что договор о размещения фирма подписала с ДЕЗом, интересы жильцов дома должны быть при этом учтены.

Для этого он всего лишь внимательно вчитался в новый Жилищный кодекс и сделал открытие. Он понял, как ему и всем его соседям лучше воспользоваться правом собственников и при этом облагородить двор. Своим замыслом на этот счет житель с улицы Лесной решил поделиться со всеми читателями "Российской газеты".

Одобрить - одобрили, пенсионера делегировали, а дальше процесс не пошел. Соседи-собственники в последний момент подвели: никто из жильцов дома не захотел, чтобы видеомонитор, транслирующий все, что сняли видеокамеры во дворе, был установлен в его квартире. Даже старшие по подъездам не захотели брать на себя ответственность. В итоге пришлось отступать: подпись свою инициативный пенсионер отозвал. Но на этом история не закончилась, а на самом деле только началась.

Руководство фирмы оказалось на редкость сговорчивым и сразу пошло навстречу, чтобы в результате остались довольны и собственники жилья, и рекламисты. Неудивительно, что представлять интересы дома старшие по подъездам доверили "исследователю" Жилищного кодекса, и именно с ним фирма подписала договор. В качестве компенсации за неудобства, причиненные размещением наружной рекламы, фирма обязалась достроить забор у дома, установить ворота с дистанционным управлением и систему видеонаблюдения за двором. Этот "жест доброй воли" обошелся фирме примерно в 16 тысяч долларов. Причем в договоре было указано, что подписавшийся заказчик действует с одобрения большинства владельцев.

Суть такова: на чьем балансе здание, тот и определяет цену аренды. Сегодня деньги от аренды получает ДЕЗ, причем сумма договорная, она не оглашается даже столичному Комитету по наружной рекламе, так как контроль за арендными платежами не его епархия. Понятно, что ДЕЗам не выгодны товарищества собственников жилья, которые вместо них смогут распоряжаться прибылью от аренды и, более того, могут сами договариваться о цене сделки. Но чтобы рекламный щит на доме по улице Лесной "заработал" на жителей дома, необходимо получить согласие более 50 процентов собственников жилья, часть которых давно живет в других районах. Наш герой уверен, что все-таки удастся убедить своих соседей вступить в товарищество и зарегистрировать его. Если он победит местечковый пофигизм, то товарищество на Лесной улице станет одним из первых среди тех, кто сможет использовать "двигатель торговли" в пользу собственников многоквартирного дома.

Поразмыслив, он решил, что одноразовая акция по улучшению двора с помощью рекламной фирмы, "живущей" на крыше, - не самая выгодная операция для собственников дома. Это примерно то же самое, что выменивать у папуасов золотые тотемы на бусы. Но кто не знает большего, обычно согласен на меньшее. Пенсионер с Лесной улицы в центре столицы на меньшее не согласен. Гораздо выгоднее, как он считает, оформить товарищество собственников жилья, даже если на это и потребуется время. В этом случае именно у жильцов, а не у ДЕЗа появится законное право получать прибыль от арендаторов крыши.

Вниманию собственников приватизированных квартир:

Сегодня многие наши сограждане еще не успели понять, что собственный дом - это уже не просто красивые слова. Это новая правда жизни: закон вот уже четыре месяца позволяет собственникам жилья распоряжаться не только приватизированными квадратными метрами, но и всем домом в целом, включая придомовую территорию. И в полном объеме получать не только протечки и короткие замыкания, но и прибыль. Если, конечно, захотят сами. "Средства-то у нас есть, у нас ума не хватает", - говорил практичный кот Матроскин. Прямо скажем, жилищно-коммунальная свобода нагрянула нечаянно для многих из нас, привыкших за долгие годы жить в обществе с ограниченной ответственностью, "убаюканных" не всегда качественными, но зато привычными услугами ДЕЗов. Логика типичного квартиросъемщика, которому вдруг дали возможность самому выбирать себе управляющего и считать расходы на ЖКХ, инфантильна, но понятна: пусть знакомый ДЕЗ и дальше управляет домом - будет меньше хлопот. В прибыль от подвалов, чердаков и крыш такие не верят априори. А напрасно. Все аргументы "за" и "против" организации товарищества собственников активист с улицы Лесной систематизировал и свел в отдельную памятку.

Согласно кодексу собственники приватизированных квартир владеют не только своими квартирами, но и инфраструктурой дома: подвалами, чердаками, лифтами, коридорами и площадками, наружными стенами, крышей, а также землей под домом и придомовым участком на правах долевой собственности.

С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ.

Это - с одной стороны. А с другой, следует считаться с тем, что плата за приватизированные квартиры может быть многократно увеличена в сравнении с существующей из-за того, что:

Из этого следует, что собственники квартир имеют право на доходы, полученные от аренды помещений в вашем доме, от размещения рекламных щитов. В совокупности эти доходы складываются во внушительную сумму.

- налог на недвижимость планируется взимать не с балансовой стоимости жилья по оценке БТИ, а с рыночной стоимости;

- оплате подлежат не только квартиры, но и упомянутая выше инфраструктура;

Казалось бы, что указанные выше доходы могут полностью или большей частью компенсировать возросшую плату за приватизированное жилье. Но сложность в том, что для реализации доходов необходимо иметь юридическую структуру, которая может принимать и распределять денежные средства, а также платить с этих средств причитающиеся налоги. У ЖЭКов и ДЕЗов такие структуры есть, а у разрозненных собственников жилья нет, поэтому собственники этих средств и не получают. Единственная ориентированная на собственников юридическая структура - это товарищество собственников жилья.

- согласно ЖК собственники квартир должны нести расходы не только на текущий, но и на капитальный ремонт.

Товарищества собственников жилья - пока что новый "игрок" на рекламном рынке, плохо изученный и, что характерно, плохо знающий правила игры. Итак, каковы условия размещения рекламы на крышах и стенах домов? На какой доход от рекламы могут рассчитывать собственники квартир на Лесной улице? На эти актуальные вопросы отвечает первый заместитель руководителя Комитета по наружной рекламе Москвы Александр Менчук:

Авторитетное мнение

Конечно, и сейчас, еще до создания ТСЖ, с мнением жильцов по поводу рекламного носителя фирма должна считаться. Но по отношению к жильцам из дома по улице Лесной фирма проявила лояльность: она была не обязана заключать с жителями договора о компенсации и тратить солидные суммы, если рекламная установка смонтирована без нарушений, по всем правилам и нормам, а ее безопасность документально подтверждена.

- Только тогда, когда жильцы зарегистрируют товарищество собственников жилья, они смогут диктовать, быть или не быть рекламе на их доме. А если быть, то на каких условиях и на какой срок. Источник дохода от рекламы в этом случае один: деньги от сдачи в аренду, к примеру, стены или крыши. Расчет производится по договоренности с фирмой. Прибыль, которую приносит тот или иной рекламный объект на муниципальной собственности, идет в бюджет города.

Есть особые правила размещения рекламных установок на крышах. Во-первых, они должны иметь системы пожаротушения и аварийного отключения от сети электропитания. Также крышные установки обязательно должны проходить экспертизу на устойчивость ветру, с учетом конкретного места их расположения.

Кстати, к фирме, которая монтировала ту самую установку по улице Лесной, никаких претензий не было. То есть конструкция не будет каким-либо образом мешать людям, живущим в этом доме. Это следует из данных технической экспертизы, которую в обязательном порядке проводит любая фирма, прежде чем согласовать свой проект. Она должна подтвердить как правильность выбора конструкций и материалов, так и верность технических расчетов. Москомархитектура, со своей стороны, контролирует архитектурно-художественную составляющую рекламы: если она, с точки зрения градостроителей, некрасива, то размещать ее не должны.



Главная --> Публикации