Главная --> Публикации --> М.видео и карусель помогут девелоперу В столице создадут новое управление для ускорения подготовки архитектурной документации В тюрьму за недострой Против кого дружите? Раздача дач

Работа над проектом реконструкции "Туриста" ведется в рамках программы по модернизации многокорпусных гостиниц постройки 1950-х годов в Северо-Восточном округе.

Столичные власти начали реализацию программы по строительству в Москве панельных гостиниц. Вчера Москомархитектура одобрила предпроектные предложения по строительству на месте сносимой гостиницы "Турист" трехзвездного отеля на базе серии домов "Юбилейный" панельного комбината ДСК- Генподрядчиком выступит сам комбинат, который за $50 млн построит в столице первый отель, переделанный из стандартного панельного дома.

Для "Туриста" был одобрен вариант сноса с использованием при новом строительстве типового проекта серии "Юбилейный". Сейчас гостиница "Турист" состоит из семи пятиэтажных корпусов емкостью 500 номеров. Новый комплекс будет предположительно включать 2 тыс. номеров, которые расположатся в четырех корпусах.

"Речь идет о десяти гостиницах вблизи ВВЦ, из которых по четырем ("Останкино", "Золотой колос", "Турист" и "Алтай") решения принимаются структурами правительства Москвы (первые две входят в ГАО "Москва", еще две являются ГУП)",- заявил "Интерфаксу" источник в правительстве Москвы.

Как рассказал "Бизнесу" главный инженер ДСК-1 Роман Шурер, это будет первый опыт компании в освоении процесса строительства гостиниц. "Мы будем заниматься разработкой концепции и строительством. Я не исключаю, что в качестве консультантов будут привлекаться специализированные компании",- говорит Шурер.

Этажность будет разная - предварительно от 17 до 28 этажей, объединенных стилобатной частью.

Лариса Афанасьева, руководитель департамента оценки и консалтинга компании Colliers International, считает, что под такую гостиницу в первую очередь будет сложно найтиоператора. "В гостинице слишком большое количество номеров, что не оправдано. Несмотря на то что в Москве не хватает трехзвездных гостиниц, их строительство должно контролироваться профессионалами",- говорит Афанасьева.
Обстоятельства человека, взявшего в долг определенную сумму, вполне могут сложиться так, что отдавать деньги окажется нечем. В этом случае недвижимость должника могут арестовать и выставить на торги.

Старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Марина Усенко считает, что сама идея строительства таких гостиниц неплоха. "ВВЦ наверняка вернет себе былую популярность, и потребность в гостиничных номерах здесь будет очень серьезной. С другой стороны, пока инвесторы предпочитают инвестировать в основном в дорогие гостиницы, поэтому найти инвестора будет не так просто",- говорит Усенко.

Арест налагает судебный пристав. Цель — сохранить данное имущество для его дальнейшей реализации с торгов и погашения долга за счет вырученных средств.

Требования закона

Куда нести исполнительный лист

Чтобы запустить механизм ареста, нужно обратиться в суд с заявлением, содержащим просьбу о взыскании с ответчика определенной суммы. Одновременно ходатайствуют о наложении ареста на имущество должника в счет обеспечения уплаты долга. В дальнейшем суд устанавливает необходимость подобной меры и выносит мотивированное определение, в котором удовлетворяет ходатайство либо нет. Если суд согласился с кредитором, пристав налагает арест на имущество, указанное в определении (банковский счет и другую собственность, включая недвижимость). В противном случае решение можно обжаловать в десятидневный срок. При наложении ареста на недвижимое имущество на стадии судебного рассмотрения дела должник уже не сможет ни заложить, ни продать свою собственность.

Как правило, суд, вынесший решение, сам направляет исполнительный лист в Службу судебных приставов (СПП) по месту осуществления взыскания (по местонахождению должника или его имущества). Взыскатель или его представитель вправе ускорить процесс, самостоятельно передав бумагу в ССП того района, где находится должник или его имущество. Нередко эта мера экономит до месяца.

Чтобы взыскивать и арестовывать, необходим исполнительный лист (их выдают в суде по месту вынесения решения о взыскании долга или определения о наложении ареста). Данный документ должен быть предъявлен к исполнению в течение шести месяцев. Если срок пропущен, восстановить лист можно только при наличии уважительной причины.

Что подлежит аресту

В течение трех дней с момента поступления исполнительного листа пристав обязан возбудить исполнительное производство. В интересах истца проконтролировать этот процесс. Отметим, что копию соответствующего постановления направляют взыскателю, должнику и в суд, выдавший исполнительный лист. В постановлении пристав предоставляет должнику срок для добровольного исполнения. Если в отведенное время решение не выполнено, судебный исполнитель выносит постановление о взыскании исполнительского сбора. Его взимают с должника дополнительно к основному долгу в размере 7 % от взыскиваемой суммы или от стоимости имущества.

Аресту подвергают только имущество, принадлежащее должнику на праве собственности. Данный факт должен быть подтвержден соответствующими документами. Особые трудности возникают при наложении взыскания на недвижимость, когда должник представляет собой юридическое лицо. Многие здания покупались в эпоху «дикой приватизации», когда о легитимном оформлении прав новые хозяева заботились мало. В результате значительная часть документов, подтверждающих право собственности, отсутствует. А взыскатель с приставом пытаются найти доказательства, что, по крайней мере, это право было приобретено на законных основаниях.

Согласно закону при аресте пристав не может подходить к имуществу выборочно. В первую очередь арестовывают денежные средства на банковском счете или ценные бумаги. Если ничего подобного нет или денег не хватает, аресту подлежат иные материальные ценности (например, объекты недвижимости).

Обратим внимание взыскателя на то, что пристав имеет право не только налагать арест, но и изымать имущество должника по решению суда.

Арест недвижимости

В ряде случаев недостаточная квалификация или «забывчивость» исполнителя позволяют свести на нет все действия по наложению ареста. Например, арестом не признаются действия пристава, если он только составил опись имущества, а специальную отметку об ограничении должника в пользовании и распоряжении этой собственностью не проставил. Поэтому взыскателю стоит проверить, все ли необходимые реквизиты присутствуют в акте описи имущества. Важно знать, что в случае ареста без изъятия судебный пристав должен назначить лицо, ответственное за хранение.

При определении объема арестовываемой собственности исполнитель действует по своему усмотрению. Арест недвижимости можно осуществить как посредством описи имущества, так и путем объявления запрета распоряжаться им. Оба способа имеют юридическое значение. При аресте недвижимости судебный пристав составляет отдельный документ — акт описи имущества.

Как происходит реализация

На основании составленного акта в дальнейшем и будут продавать имущество, указанное в описи.

Согласно закону оценку проводят в соответствии с местными рыночными ценами.
Заявку на торги оформляет пристав. К ней должны прилагаться: копия исполнительного листа; копия акта ареста имущества; документы, характеризующие объект недвижимости. Проводят и организуют торги специальные организации, имеющие право совершать операции с недвижимостью. Торги проходят в форме аукциона или конкурса, они могут быть открытыми или закрытыми.

Для этого установлены определенные правила. Отметим, что взыскатель не вправе участвовать в торгах при продаже собственности своего должника. Предпродажную подготовку начинают с оценки имущества перед торгами и оформления заявок.

Непредвиденные ситуации

После реализации имущества вырученные средства перечисляют на специальный счет исполнительного органа в порядке, предусмотренном договором. Дополнительно по итогам торгов составляют отчет о продаже имущества и фактических расходах, связанных с его оценкой и реализацией. Все расходы проводившей торги организации, связанные с оценкой и реализацией, а также комиссионное вознаграждение компенсируют из денег, вырученных от продажи. И лишь тогда кредитор получает долг.

Закон предусматривает, что если арестованное имущество не продано в двухмесячный срок, оно по заявлению взыскателя может быть оставлено за ним.

Может случиться и так, что на недвижимость, выставленную на реализацию, не найдется покупатель. Причины — плохое оповещение о торгах, слишком высокая цена, низкая ликвидность объекта и т. д.

Недвижимость является важнейшей составляющей любой экономики. Но по‑настоящему эффективным этот локомотив становится тогда, когда законодательно закреплено и юридически защищено право собственности на недвижимость и в первую очередь на землю. Вопросы, посвященные правовым основам земельных отношений и развитию рынка недвижимости, были обсуждены на II Всероссийской конференции «Земля и бизнес».

Судебный пристав должен вынести соответствующее постановление об удовлетворении заявления. Впоследствии факт передачи недвижимости взыскателю оформляют актом. Такое возможно, только если должник отказался от данного имущества и у него не появилось другой собственности, на которую можно обратить взыскание (денежных средств, ценных бумаг и пр.).

Как известно, собственник имеет три важнейших права — пользоваться, владеть и распоряжаться своей собственностью. Основания для возникновения прав на землю в современном законодательстве следует искать прежде всего в Гражданском и Земельном кодексах РФ, а также в иных актах земельного и гражданского права.

Владеть, пользоваться, распоряжаться

Какую форму отношений выбрать, собственник земли решает сам. Однако государство накладывает некоторые ограничения на этот выбор. В частности, собственник не вправе использовать землю так, как ему хочется, поскольку существует понятие целевого назначения. Но в рамках данного понятия владелец может выбрать один из нескольких видов разрешенного использования земли — от возделывания сельхозкультур в подсобном хозяйстве (если речь идет о землях предприятия) до производства тех или иных изделий для промышленных целей.

Начальник отдела земельного законодательства Минэкономразвития России М. В. Бочаров отметил, что права и обязанности, возникающие в отношении земли, вытекают из договоров и сделок, которые допускает закон. К ним можно отнести договоры купли-продажи, аренды земли, а также редкое пока доверительное управление.

Еще одно универсальное ограничение возникает в тех случаях, когда физическому или юридическому лицу на праве собственности принадлежит не объект в целом, а лишь его доля. В этой ситуации правом преимущественной покупки обладают участники долевой собственности.

На распоряжение землей в отличие от использования российское законодательство, как правило, никаких ограничений не накладывает, хотя бывают исключения из правила. В самом массовом случае речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Продавая их, собственник обязан оповестить об этом государство, обладающее правом преимущественной покупки участка. Другой пример — продажа земли иностранцам. Такая возможность существует только в городах, и то не во всех. В приграничных районах, перечень которых еще не установлен, такое делать запрещено.

Государственные органы в отличие от коммерческих организаций не могут заключить любую сделку, их интерес обусловлен имеющимися полномочиями, а весь алгоритм действий предписан законодательством. Таких ограничений, как правило, нет в мировой практике: государство играет по тем же правилам, что и другие участники рынка. Может, это объясняется тем, что в большинстве стран доля государства в рыночном сегменте недвижимости не является преобладающей, выше доверие к органам государственной власти, выше управленческая культура. Так или иначе, но земля переходит от частного лица к государству и от государства к частному лицу в порядке, определенном для оборота всей недвижимости.

Цену земли, устанавливаемую при аренде или продаже, на начальном этапе земельной реформы государство пыталось регулировать. Теперь договаривающиеся стороны получили в этом вопросе полную свободу. Исключение составляют договоры, которые от имени государства заключают соответствующие комитеты по управлению имуществом. Условия в них, как правило, предопределены нормативной базой.

Земля за деньги и даром

Правда, при отсутствии особых правил предоставления земли частным собственникам в земельном праве многих стран существует норма принудительного ценового выкупа, которой нет в российском законодательстве.

Существует практика бесплатного предоставления гражданам земельного участка, занимаемого принадлежащей им недвижимостью, права на которую были оформлены до 1990 года. Обычно местные органы власти охотно соглашаются совершить такой шаг в сельской местности, выделяя землю в качестве меры социальной поддержки некоторых групп людей. Но возможно бесплатное предоставление земли и ряду некоммерческих организаций, например церкви или организации инвалидов.
Условия предоставления прав на участки земли, занимаемые коммерческой недвижимостью, урегулированы на федеральном, региональном и местном уровнях.

При продаже земельного участка частному лицу государство заключает договор на основании решения местных органов власти. Документ может содержать указание на бесплатное предоставление земельного участка в частную собственность. Такие случаи есть, хотя и не являются общим правилом. Бесплатно земельный участок дают некоторым хозяйствующим субъектам, которые не очень хорошо себя чувствуют в экономическом смысле этого слова. Прежде всего речь идет о сельском хозяйстве и иных градообразующих отраслях.

В редких случаях допускают внеконкурсное предоставление земли, но законодатели считают, что, если торги не состоялись, лучше бы провести их еще раз, а их участнику в качестве утешения предоставить землю в аренду.

Основная норма предоставления земли в собственность за плату содержится в Земельном кодексе и в Законе о введении в действие данного кодекса. Когда предоставление земельного участка осуществляется на торгах, цену и другие условия определяют по результатам торгов. Кто больше заплатил, тот и определил цену земельного участка.

То же самое сказано о сумме, которую надлежит уплатить при продаже земельного участка, занятого частным строением. Ее рассчитывают следующим образом: РФ дает верхний и нижний пределы, внутри которых субъекты Федерации выбирают приемлемую для себя планку выкупа земельных участков. В среднем по России такая ставка равна примерно 7,2 от земельного налога. Это значительная величина, поэтому Правительство РФ работает над вопросом о снижении данной ставки. Более того, вопрос приобрел актуальность еще и в связи с тем, что с 1 января 2006 года планируют перейти на новую базу земельного налога, причем расчетные ставки для выкупа предприятий могут возрасти в 15–18 раз.

Без торгов в силу закона дают землю при переоформлении прав (замене права бессрочного пользования земельным участком на собственность или аренду), а также в связи с тем или иным отраслевым принципом. Например, в Законе об обороте земель сельхозназначения сказано, что арендатор может выкупить свой земельный участок. Таким же правом обладают члены садоводческого товарищества: участки разрешено предоставлять им по фиксированной цене, которая установлена законодательством субъекта Федерации.

Также предполагают внести изменения в порядок определения арендной платы, которая сейчас всецело зависит от решения органов власти на местах, что приводит часто к установлению повышающего коэффициента земельного налога в 15, 20 и 30 на участки под предприятиями, дающими большой доход (например, на участки, которые занимают заправки, банки). Законом хотят обозначить верхний предел для случаев переоформления прав в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка. Но это не будет охватывать всех случаев заключаемых договоров аренды, поскольку аренда, определенная на торгах, может быть в 5–10 раз выше той арендной ставки, которую установят для переоформления.

Поэтому в законопроекте, который был внесен на рассмотрение в правительство Министерством экономики, есть такие предложения: 1) установить единую базу для расчета выкупных цен; 2) признать, что это база для кадастровой оценки стоимости земельного участка; 3) установить верхний порог выкупных цен в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка; 4) предоставить право устанавливать свою ставку для региона органам исполнительной власти, а когда собственность уже разграничена — собственнику, муниципалитету.

Начнем с главного вопроса: имеете ли вы право продать свою квартиру?

Особенным является регулирование цен на земельные участки, которые арендуют лица, не имеющие возможности их выкупить. Речь идет прежде всего об участках, которые находятся на землях, ограниченных в обороте. Например, завод попал в охранную зону, где запрещена приватизация земли. Его собственник лишен возможности выбирать, платить ли ему аренду в чуть большем размере либо перейти к земельному налогу. В таких случаях арендную плату хотят сделать равной ставке земельного налога.
Продажа квартиры — сложный процесс, который включает несколько стадий и подразумевает оформление множества документов. Теоретически всю необходимую информацию по совершению сделки можно найти в нормативно-правовых актах, но неспециалисту разобраться в них тяжело. Сегодня юрист М2 рассказывает об основных аспектах купли-продажи недвижимости.

Вы занимаете квартиру по договору социального найма, т. е. данная жилплощадь не приватизирована? Чтобы ее продать, сначала необходимо оформить право собственности. Напомним, что после 1 января 2007 года бесплатная приватизация отменяется. Кроме того, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма после 1 марта 2005 года, приватизировать его будет нельзя.

По закону это можно сделать, если она находится у вас в собственности: только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Какие документы нужны для продажи?

При купле-продаже жилого помещения надо зарегистрировать сделку и переход права от продавца к покупателю. Для этого вам понадобятся правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость. Ими могут быть:
— акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления;
— договоры в отношении квартиры, заключенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент совершения сделки;
— акты о приватизации;
— свидетельства о праве на наследство;
— вступившие в силу судебные решения;
— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим на тот момент и т. д.

Не стоит также забывать, что гражданин может воспользоваться правом на приватизацию только один раз. Если ранее вы участвовали в приватизации, то повторно сделать это не удастся. Данное правило не распространяется на несовершеннолетних, которые сохраняют право на приватизацию после достижения ими совершеннолетия, даже если стали собственниками квартиры до этого.
Имейте в виду, что если ваша квартира находится в залоге, то продать ее другому лицу можно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На практике залогодержатели редко соглашаются на отчуждение квартир.

Договор: будьте внимательны

При купле-продаже квартиры государственная регистрация сделки проводится на основании договора, заключенного между продавцом и покупателем. В нем указываются стороны и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Кроме того, в бюро технической инвентаризации (БТИ) вам нужно получить выписку из технического паспорта. Данный документ содержит план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписки заверяются подписью должностного лица и печатью БТИ.
Как известно, для проведения перепланировки или переустройства жилых помещений необходимо иметь предварительное разрешение Мосжилинспекции, оформленное в установленном законом порядке. Если перепланировка осуществлена без согласования, то в документах технического учета проставляются штампы «Разрешение на возведение или переоборудование не предъявлено». В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена.

Другое неотъемлемое условие договора, без которого он не будет считаться заключенным, — это предмет договора купли-продажи. В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре обязательно приводятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения.

Стороны должны указать свои паспортные данные. Если договор заключают не сами стороны, а лица, действующие от их имени, то приводятся также сведения о представителях сторон и полномочия, в силу которых они заключают сделку.

Если в продаваемой квартире проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его продажи, то договор купли-продажи должен включать перечень этих лиц с указанием их прав пользования продаваемым объектом.

К существенным условиям также относится цена. Она прописывается в рублях или в рублевом эквиваленте суммы, назначенной в иностранной валюте или условных денежных единицах. Не следует путать инвентаризационную оценку с ценой договора: установленная соглашением цена квартиры может быть как ниже, так и выше оценки. Если покупатель приобретает жилье в кредит с условием о рассрочке платежа, то должны быть уточнены порядок, сроки и размеры платежей.

Узелок на память

Вышеуказанные условия являются обязательными, без них договор не считается заключенным и не подлежит государственной регистрации.

Ранее при продаже жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, надо было получать разрешение органов опеки и попечительства. Сегодня оно необходимо только в случаях, когда в квартире проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права и законные интересы.

Но помимо этого для регистрации могут потребоваться и другие документы. Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, то необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга продавца. Если продавцом является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то нужно согласие родителей, усыновителей или попечителей. Если квартиру продает лицо, ограниченное в дееспособности, требуется согласие попечителя.

Еще один документ, который составляется между продавцом и покупателем, — акт или иной документ о передаче жилого помещения. Его требуют при государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

В случае, когда государственная регистрация осуществляется через представителя, нужно предоставить нотариально удостоверенную доверенность.

Нельзя упускать из виду и еще один момент, связанный с государственной регистрацией. Если право собственности на отчуждаемую квартиру возникло у продавца до 31 января 1998 года (момент вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), то ему придется регистрировать ранее возникшее право на жилое помещение.

За государственную регистрацию договора купли-продажи необходимо уплатить государственную пошлину и предъявить документ об оплате. Размер пошлины установлен Налоговым кодексом РФ. На данный момент он составляет 500 руб. для физических лиц, 7,5 тыс. руб. — для юридических.



Главная --> Публикации