Главная --> Публикации --> Фабрика для звезд Документы на землю М.видео и карусель помогут девелоперу В столице создадут новое управление для ускорения подготовки архитектурной документации В тюрьму за недострой

По новому постановлению разрешения на перепланировку получать станет легче, а Государственная жилищная инспекция Москвы обретет новые полномочия.

До марта 2006 года в Москве будут изменены правила выдачи разрешений на перепланировку квартир. Соответствующий документ был подписан еще 15 ноября, но некоторые районные жилищные инспекции столицы получили его на руки только в понедельник. За три месяца столичный мэр намерен подготовить почву для будущих изменений, а проследить за этим обязаны его заместители Петр Аксенов и Владимир Ресин.

Новый документ столичного правительства, по сути, дополняет и уточняет уже существующий Жилищный кодекс РФ, однако есть и отличия. Теперь Мосжилинспекция станет органом, который уполномочен разрешать или запрещать перепланировки в жилых зданиях, являющихся собственностью города, контролировать соблюдение правил при строительных работах и принимать завершенное строительство, отслеживая все произведенные изменения.

УК и ЖК поправят

Столичное ГУВД власти города просят оказывать содействие в рейдах, во время которых выявляют незаконные застройки, правда, усилия сотрудников милиции будут направлены в основном против гастарбайтеров, нелегально находящихся на территории столицы.

Что касается москвичей, которые внесли коррективы в планировку своих жилищ самовольно, то меры по пресечению самодеятельности столичные власти решили ужесточить. Денежные штрафы за самовольную перестройку пока остались без изменений от 1,5 до 2,5 тысяч рублей, но в остальном на незаконные перепланировки собираются начать массированное наступление на всех фронтах.

Московскую городскую думу мэр просит подготовить и передать в Государственную думу РФ проекты изменений и дополнений в Жилищный и Уголовный кодексы РФ. В Жилищном кодексе, по мнению столичных властей, необходимо ввести обязательное страхование риска гражданской ответственности тех, кто живет в многоквартирных домах, чтобы на законных основаниях требовать возмещения ущерба с тех, кто незаконно изменяет параметры своей квартиры. В УК нововведения должны установить ответственность для тех, кто злостно не исполняет существующий закон, а также противится выполнению решений суда о возвращении квартире или зданию первоначального вида.

Префектуры административных округов Москвы должны будут усилить юридическую бдительность в исполнительных органах власти и меры по выявлению фактов незаконных перепланировок. Московский городской суд должен будет в трехмесячный срок обобщить судебную практику по делам, связанным с перестройкой московских квартир, и особое внимание слугам Фемиды нужно будет обратить на соблюдение требований по сроку рассмотрения таких дел.

Между тем чиновники в жилищных инспекциях по-разному воспринимают новое распоряжение. Начальник жилищной инспекции Зеленоградского округа Юрий Боев готов выловить всех самодеятельных квартирных архитекторов и особенно подчеркивает, что степень ответственности может быть самой высокой: Если нас не допускают в квартиру, где, по нашим сведениям, имеется незаконная перепланировка, то мы имеем юридическое право обратиться в суд и войти в квартиру, уже имея на руках соответствующее постановление суда. Выявленная незаконная перепланировка должна быть устранена в срок, указанный в соответствующем предписании, обычно дается полгода. Если этого не произойдет, то с марта 2005 года в соответствии с ЖК РФ к владельцу могут быть применены взыскательные меры вплоть до лишения собственности, отметил Боев.

Порядок несколько иной

Раньше для получения разрешения необходимо было заручиться согласием СЭС, пожарных и чиновников самой жилинспекции. Теперь порядок несколько иной если перепланировка не затрагивает несущих стен, то разрешение можно получать по предоставлению эскиза перепланировки.

Коллеги Боева из Западного административного округа сообщили газете ВЗГЛЯД противоречивую информацию: начальник ЖИ Игорь Исакович заявил, что постановление есть, но ни о каких грядущих изменениях он не слышал. Его заместитель Нелли Ивко оказалась более информирована и рассказала о некотором упрощении получения официального разрешения на перепланировку.

Замыслы в столичном правительстве большие. Остается только реализовать все необходимые поправки через Госдуму, в трехмесячный срок привести в порядок судебное производство и справиться с наплывом гастарбайтеров.
Благодаря инициативе Анатолия Аксакова у граждан России мог бы появиться новый инструмент вложения средств жилищные накопления. Предполагается, что данный вида вклада, если его размер не будет превышать 30 тыс. долларов будет страховаться государством в полном объеме. Но при этом в отличие от обычных вкладов гражданин не сможет в любой момент забрать свои деньги.

В БТИ необходимо взять план помещения, увеличить его в масштабе и красным пунктиром отметить изменения. Проект изменений по возможности нужно согласовать с автором архитектурного проекта помещения и в любом случае заверить в БТИ но СЭС и пожарные в случае утверждения изменений права голоса иметь не будут. Все документы планируется подавать и заверять по оптимизированной системе одного окна.

Рост инфляции

Предполагается, что данный вида вклада, если его размер не будет превышать 30 тыс. долларов, будет страховаться государством в полном объеме. Но при этом в отличие от обычных вкладов гражданин не сможет в любой момент забрать свои деньги.

Аксаков считает, что долгосрочные жилищные накопления граждан могли бы стать для банков длинным и безотзывным пассивом. При этом необходимо соблюдать ряд правил.

Думский комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам готовит законопроект, согласно которому граждане могли бы пользоваться услугами банков с целью накопления первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Инициатива создания документа принадлежит заместителю председателя комитета Анатолию Аксакову.

После того, как пройдет период накопления, который, по мнению Аксакова, может длиться от 3 до 7 лет, банк должен предоставить гражданину кредит с заранее оговоренной ставкой. И вся эта программа жилищных накоплений должна получить поддержку государства.

Прежде всего, возможность принимать такие накопления должна быть у всех банков, допущенных в систему страхования вкладов. Кроме этого, для данного вида вкладов необходимо поднять лимит страховой защиты до 20-30 тыс. долларов, что сопоставимо с первым взносом на приобретение квартиры и составляет порядка 20-40% ее стоимости.

Если банки станут предоставлять такую услугу, ее уже нельзя будет отнести к вкладам, уверен начальник департамента розничного бизнеса банка Зенит Алексей Розоренов.

Большинство специалистов, опрошенных корреспондентом газеты ВЗГЛЯД на предмет актуальности инициативы Анатолия Аксакова, высказались за то, что реализация идеи требует значительных изменений в законодательстве страны.

Банковский вклад более чем на 3 года хранения ставит перед гражданином вопрос о стоимости этого вклада в связи с изменениями роста инфляции, поясняет завкафедрой банковского отделения Высшей школы экономики (ВШЭ) Василий Солодков. Для банка же становится сложно определить стоимость ресурсной базы, уверен специалист из ВШЭ.

Такой вид вложений можно считать совсем другим инструментом, рассказал Розоренов корреспонденту газеты ВЗГЛЯД. Дело в том, что банки не принимают вклады на срок более двух лет. Это связано с особенностями развития экономики в стране: за размещение вложения банк начисляет проценты, а определить размер ставки на срок более двух лет крайне сложно.

Есть и другая проблема. Согласно Гражданскому кодексу клиент может отозвать свой вклад в любой момент. Таким образом, любая негативная новость может вызвать панику среди вкладчиков, и тогда ни один банк не сможет расплатиться со всеми одновременно.

Страхуемая сумма

Автор идеи соответствующего законопроекта и сам отмечает, что в России нет никаких гарантий того, что вклад не будет снят. А вот за рубежом эта практика присутствует уже давно. Гражданин в течение пяти лет копит средства на первоначальный взнос, а банк обеспечивает их сохранность. Во Франции поддержку такому виду услуг оказывает государство. В России же пока нет жилищно-накопительных вкладов.

В случае появления некого специального вклада с длительным сроком размещения риски возрастают практически в геометрической прогрессии, подчеркивает директор по маркетингу компании Energy Consulting Светлана Иванова. Вкладчику необходимо будет учитывать инфляционные процессы и рост цен на недвижимость.

Гарантию сохранности накоплений можно обеспечить при помощи системы страхования вкладов, которая покрывала бы размер вложений, но ее у нас тоже нет. Сейчас система гарантирует возврат вкладов, размер которых не превышает 100 тыс. руб.

Копить средства на первоначальный взнос можно и сейчас, отмечает Анатолий Аксаков. Это способствовало бы созданию долгосрочной ресурсной базы банка, а для клиента гарантировало бы безопасность накоплений. Но пока таких возможностей в стране нет, с грустью констатирует депутат.

Что касается страхования накопительного взноса для ипотечного кредитования, то, по мнению завкафедрой банковского отделения ВШЭ Василия Солодкова, инициатива Аксакова выглядит неправдоподобной. Страховать такие вклады можно было бы, вопрос в том, сколько это будет стоить банкам, отметил Солодков в интервью газете ВЗГЛЯД. Дело в том, что банки регулярными отчислениями поддерживают систему страхования вкладов.

По данным АРБ, из 300 млн. счетов (поштучно) 98,4% составляют те, которые укладываются в 100 тыс. рублей. Однако оставшиеся 1,6% занимают свыше 60% денежного объема вкладов. Тем не менее президент АРБ Гарегин Тосунян совместно с Комитетом по кредитным организациям и финансовым рынкам намерен продвигать законодательное увеличение страхуемой суммы вкладов до 300 тыс. руб. к 2007 году.

Фонд Raven Russia Limited начал реализацию планов по скупке складов в Московском регионе. Британцы приобрели два складских комплекса общей площадью 41,6 тыс. кв. м у компании Кулон за $18,6 млн. Как стало известно Бизнесу, Raven ведет переговоры о выкупе и оставшихся складов Кулона общей площадью 180 тыс. кв. м. Сделка может быть завершена в течение нескольких месяцев, а ее сумма составит не менее $150 млн.

Но даже учитывая существующие условия, Анатолий Аксаков намерен вынести проект на рассмотрение уже в декабре текущего года.

О том, что Raven стал владельцем двух складских комплексов общей площадью 41 тыс. кв. м, Бизнесу рассказала замдиректора по маркетингу компании Кулон Елена Веселова. Складские комплексы Кулона на ул. Дорожная (14 тыс. кв. м) и на Новорижском шоссе (27 тыс. кв. м) проданы институциональным инвесторам из Raven Russia Limited. Соглашение об этом подписано 24 ноября. Кроме того, по условиям договора управляющей компанией комплексов остается холдинговая компания Эспро менеджмент (учредитель Кулона),- говорит Веселова.

Аналогичные переговоры Raven ведет еще с одним участником рынка. Общий объем выкупленных им площадей уже весной следующего года составит приблизительно 400 тыс. кв. м. До тех пор пока компания Coalco металлурга Анисимова не завершит строительство своих складских комплексов (их совокупная площадь оценивается в 1,2 млн кв. м), Raven будет крупнейшим владельцем складов в Московском регионе.

Это первая инвестиционная сделка на рынке складской недвижимости, хотя с уверенностью можно сказать, что далеко не последняя. Еще год назад иностранные инвесторы не проявляли к сегменту складов никакого интереса, однако сейчас спрос на складские помещения почти сравнялся со спросом на офисную недвижимость,- говорит старший консультант отдела рынков капитала компании Knight Frank Виктор Малеванкин.

Председатель совета директоров The Raven Group Антон Билтон подтвердил эту информацию. Сумма сделки составляет $18,6 млн. Это первый шаг нашей компании на российский рынок. Сейчас мы рассматриваем варианты дальнейшего вложения инвестиций не только в Московском регионе, но и в других крупных городах России,- рассказал Билтон, однако сообщить, с кем идут переговоры, отказался.

Местоположение комплексов на Новорижском шоссе и ул. Дорожная характеризуется отсутствием конкуренции и хорошей транспортной доступностью. Смена собственника вряд ли повлияет на значительное увеличение арендных ставок, которые составляют $120-130,- говорит Гришко.

Руководитель проекта компании Евразия Алексей Гришко называет интерес компании к складским помещениям Кулона не случайным.

В Кулоне эту информацию комментировать отказались, однако, по мнению участников рынка, такое развитие событий вполне вероятно.

Источник, близкий к Raven, рассказал Бизнесу о том, что британский фонд ведет переговоры о покупке всех складских помещений компании Кулон. Последняя, помимо уже проданных площадей, владеет складским комплексом на ул. 8 марта (18 тыс. кв. м) и сейчас реализует свой самый крупный проект - Кулон-Истра (около 160 тыс. кв. м). О том, что переговоры между Raven и Кулоном о продаже этих двух объектов вступили в финальную стадию, Бизнесу рассказали сразу в нескольких крупных консалтинговых фирмах. По оценке представителя одной из них, Кулон получит за два склада еще около $ 150 млн.

По словам еще одного участника рынка, Raven близок к покупке еще одного крупного складского комплекса площадью 150 тыс. кв. м. Таким образом, общая площадь складов, которые перейдут в собственность компании Raven, составит 370 тыс. кв. м.

Доход с продажи большого объема складских площадей позволит Кулону активно развивать другие проекты на рынке недвижимости,- уверен директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По его словам, Raven уже вел переговоры о покупке им других крупных складских комплексов. Переговоры с Томилино сорвались, сейчас не исключена возможность покупки одного из проектов Coalco, если компании договорятся о цене,- говорит Илья Шершнев.

В конце июля

По мнению Виктора Малеванкина из компании Knight Frank, активность фонда объясняется высокой ставкой доходности российского рынка недвижимости- в 13-14% годовых, тогда как в Англии она не превышает 5-7%.


Разговоры о грядущем кризисе на рынке жилой недвижимости рано или поздно перестанут быть просто разговорами: не бесконечен же потенциал роста рынка, не бесконечны финансовые возможности российских жителей.

На Лондонской фондовой бирже состоялось размещение акций (IPO) фонда Raven Russia Limited, учрежденного британской инвестиционно-девелоперской компанией Raven Mount. Капитал фонда составил 150 млн фунтов ($300 млн). Согласно заявленной инвестиционной декларации, фонд специализируется на инвестициях в складскую недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге.

Сегодня последний день ноября и последний день осени 2005 года. Осень эта - помимо многого другого - запомнится возобновлением быстрого роста цен на московскую недвижимость. К концу осени темпы роста цен превысили 4% в месяц, об этом свидетельствуют самые разные индикаторы (мы, по привычке, сошлемся на данные ирн.ru).

Курс доллара вырос на 5 копеек, до 28 рублей 78 копеек. Евро снизился на те же 5 копеек, до 33 рублей 94 копеек. Индекс РТС в незначительном минусе - потери к середине дня составили около 0.4%, уровень индекса - 1030 пунктов.

В отношении рынка офисной недвижимости оценка текущих цен как завышенных также доминирует. Характерна, например, статья из еженедельника Building online с броским заголовком Ждем обвала, повествующая об оценках рыночных перспектив со стороны российских консультантов Morgan Stanley.

Любопытно - все больше экспертов, комментирующих ситуацию на рынке, говорят о повышающейся вероятности кризиса. Тот же ирн в статье, посвященной итогам ноября (завидная, кстати, оперативность) после рассуждений о неоправданности сильного роста (Ни сокращение объемов предложения на рынке новостроек, ни повышение себестоимости строительства, ни рост мировых цен на нефть, ни развитие ипотеки, не имеют сейчас таких масштабов, чтобы приводить к повышению цен на жилье по 3%-5% в месяц, что соответствует приросту 40%-50% в год) завершает обзор мрачным пророчеством. Которое звучит так: На этот раз ажиотаж только начался, однако вряд ли он закончится с уходящим годом и, скорее всего, в каком-то виде перекинется на следующий год. А значит, в среднесрочной перспективе московский рынок недвижимости может подстерегать очередная кризисная ситуация, возможно, более значительная, чем недавняя стагнация.

В общем, почти все тогда остались довольными, существенных потерь рынок не понес - последовали полгода-год ценового застоя, а затем - полгода-год набирающего темп ценового роста.

Как относиться к такого рода оценкам? Полагаем, что надо относиться серьезно, но все-таки осторожно. Вспомним информационный фон, который наблюдался вокруг недвижимости (точнее, московских цен на квартиры) 2-3 года назад: о надвигающемся кризисе кричали почти все издания, а цены тем временем продолжали стремительно расти (примерно такими же темпами, как текущие - до 4-5% в месяц). Потом, в середине 2004 года, действительно произошел кризис. Банковский. Он сбил ажиотаж в отношении недвижимости, а еще - дал возможность тем, кто писал о кризисе на рынке недвижимости, сказать мы же говорили.

С другой стороны, разговоры о грядущем кризисе рано или поздно перестанут быть просто разговорами: не бесконечен же потенциал роста рынка, не бесконечны финансовые возможности российских жителей. Рано или поздно (можно согласиться с экспертами - уже, возможно, в начале 2006 года) конъюнктура рынка может решительно измениться. И это будет вовсе не так плохо.

В отличие от экспертов ирн, мы считаем, что осенний рост цен абсолютно объективен (другой вопрос - насколько он, рост, благоприятен). Много ликвидности в экономике, много денег - а предложения недостаточно. Плюс - компенсационные настроения рынка после ценового застоя. Плюс - разговоры о грядущем расширении возможностей ипотеки, привлекающие к рынку внимание и, в общем-то, также увеличивающее ожидания.



Главная --> Публикации