Главная --> Публикации --> Столичный самострой уберут по-новому Застройщика жилья принудили к натуральной оплате Свобода никольской слободы Москва увеличивает арендные ставки на землю Почему банкам выгодны долгосрочные клиенты

Уже понятно, что работа нового органа не будет легкой и быстрой: денежные вопросы просто не решаются. А вопрос сверхденежный - в чей бюджет, страны или города, потекут доходы от аренды земли, ее продажи, не говоря уже о налогах. Накануне член комиссии от Москвы глава имущественного комплекса столицы Олег Толкачев дал пресс-конференцию, где сформулировал позицию московской власти.

Сегодня, 20 мая, в Москве пройдет первое заседание согласительной комиссии, которая займется разделом московской земли между столицей и федерацией. По итогам ее работы каждый участок в городе должен получить законного хозяина в виде городской либо федеральной власти.

- Что значит участок продан? Вот мы с вами приняли решение продать велосипед соседа Петра Иваныча. Мы встретились, договорились, и даже кто-то кому-то деньги заплатил. Но разве нашу сделку кто-нибудь оформит? Нет, потому что мы распоряжаемся чужой собственностью. Передавать кому-то деньги запретить нельзя, но оформить эту сделку невозможно - по крайней мере сегодня. Мы будем действовать строго по закону, но не позволим и нарушать закон - в том смысле, что не позволим "управиться" той землей, которая сегодня является собственностью Москвы. Пока не произошло разграничение земель, никто другой не имеет права распоряжаться ими, кроме города. Как только оно пройдет - никаких препятствий.

Судя по заявлениям чиновника, столица решительно настроена отстаивать свое право распоряжаться землей в городе. Особенно яростное возмущение Толкачева вызвало упоминание о продаже федералами в столице первого земельного участка под приватизированным предприятием на Хорошевском шоссе, а также о намерении Минимущества продолжить начатое:

- Не получится без города Москвы развивать территорию внутри города! Кроме наличия прав на землю есть огромное количество согласований по энергетике, по тепловому обеспечению, по архитектурным делам... Даже хозяева фабрики Алексеева, которые пытались уволить рабочих и построить на ее месте нечто суперсовременное, сообразили, что без согласия правительства Москвы они никак не смогут развивать эту территорию. Те, кто пытается сейчас по дешевке что-то распродать, обманывают покупателей, как в свое время обманули "Микродин", который "хватанул" ЗИЛ за 4 миллиона долларов. Они попытались что-то сделать, а потом пришли и сказали: "Отдайте нам наши деньги, заберите этот свой ЗИЛ, разбирайтесь с ним сами".

Рассказывая о "возмутительном" инциденте, Олег Толкачев фактически пообещал ее покупателям всяческие неприятности:

На практике налогоплательщики могут столкнуться с тем, что их ожидания, связанные с получением указанного вычета, не оправдаются только потому, что ими не были учтены все требования Налогового кодекса. Для того чтобы избежать лишних разочарований, покупателям (застройщикам) жилья необходимо помнить следующее.

Работа стартовавшей сегодня комиссии может положить конец перепалкам и спорам двух уровней власти, а также придать уверенности будущим арендаторам и покупателям земли в Москве. Впрочем, есть одна проблема - процесс может сильно затянуться из-за недостатка у федеральных властей опыта и информации о конкретных земельных участках. По расчетам специалистов из Минимущества, процесс может занять от 3 до 7 лет - ведь согласовывать позиции придется по каждому из нескольких тысяч участков. Это огромная техническая работа, которую кто-то физически должен сделать, - от элементарного определения границ участка до составления схемы подземных коммуникаций и расчета близости к транспортным магистралям. Москва в этом смысле сильно опередила федеральные имущественные органы и вряд ли будет охотно делиться с ними накопленной информацией. Городу выгодно затянуть работу комиссии - ведь до тех пор, пока она не завершена, город может держать столичную землю под своим полным контролем.
Налогоплательщики - покупатели жилья или осуществляющие строительство жилья (участвующих в нем), имеют право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них (подп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ).

При этом те, кто использовали аналогичную льготу по подоходному налогу до 2001 года - вступления в действие главы 23 НК РФ, сохранили право на получение имущественного вычета при приобретении (строительстве) нового жилого дома, квартиры в более поздние сроки.

Во-первых, повторное предоставление налогоплательщику рассматриваемого имущественного налогового вычета не допускается. Поэтому те лица, которые уже получали имущественный вычет в период, начиная с 2001 г., не имеют права на повторное его заявление.

Поэтому если стоимость квартиры (жилого дома) составляет менее 1 000 000 рублей, то вычет предоставляется в полной сумме затрат. Если же квартира (жилой дом) стоит более 1 000 000 рублей, то применяется установленное ограничение.

Во-вторых, общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение жилья.

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

Размер имущественного вычета определяется в целом по квартире (жилому дому), а не для каждого отдельного налогоплательщика. Если покупателями (застройщиками) в соответствии с договором являются несколько физических лиц, то общий имущественный вычет будет разделен между ними.

Но если доли собственности не выделены (квартира или жилой дом находятся в общей совместной собственности), то имеется возможность распределить имущественный вычет между собственниками в любых пропорциях по их усмотрению.

Например, если квартира, стоимость которой составляет 1 200 000 рублей, приобретена в равнодолевую собственность семьей, состоящей из 4 человек (отец, мать и двое детей), то общий размер имущественного вычета составит 1 000 000 рублей. При этом каждый из собственников имеет право заявить вычет в сумме, пропорциональной его доли собственности: по 250 000 рублей. (1 000 000 руб. х 1/4).

В-третьих, имущественный налоговый вычет не предоставляется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц.

Так, если квартира приобретена супругами в общую совместную собственность без выделения долей, то они могут принять любое решение. Например, правом на имущественный вычет в полной сумме может воспользоваться один из супругов (у которого есть доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов, или у которого такие доходы больше).

Если в рассмотренном выше примере дети, которым принадлежит по 1/4 доли собственности в купленной квартире, являются несовершеннолетними лицами, не имеющими собственных доходов, то они не будут иметь возможности заявить вычет уже потому, что денежные средства в оплату "детских" долей внесены родителями (т.е. доли приобретены "за счет средств... иных лиц").

Следует понимать, что если жилой объект приобретается несколькими лицами, то они смогут заявить имущественный вычет только при условии, что каждый из налогоплательщиков самостоятельно оплатил свою долю, что должно быть подтверждено документально. При этом налоговое законодательство не делает никаких исключений для супругов, детей и родителей.

Поэтому, принимая решение о приобретении квартиры (жилого дома), необходимо продумать ответы на вопросы:

То же самое касается ситуации, когда квартира приобретается в долевую собственность супругами, а оплата за нее внесена только одним из них. Аргументы, сводящиеся к тому, что у супругов общий семейный бюджет и т.п., налоговым законодательством не принимаются во внимание.

- кто (от чьего имени) будет производить оплату?

- обязательно ли выделять доли собственности? Может быть, члены семьи достаточно доверяют друг другу и готовы приобретать жилью в общую совместную собственность?

Но оплата приобретенной квартиры (жилого дома) не всегда производится непосредственно денежными средствами, поэтому с проблемами могут столкнуться те лица, которые используют для оплаты векселя.

Целесообразно произвести оплату квартиры или иного жилья таким образом, чтобы платежные документы были оформлены на каждого из собственников (в соответствии с распределением долей), имеющих потенциальное право заявить имущественный вычет. Особенное внимание на этот момент следует обратить тем, кто производит оплату путем перечисления денежных средств с расчетного счета.

Следовательно, передача налогоплательщиком векселя в счет исполнения обязанностей по договору на приобретение жилья по смыслу подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ также является расходами, дающими право на получение имущественного налогового вычета.

В этой связи обращаем внимание на разъяснения, приведенные в письме Минфина России от 28.03.2005 N 03-05-01-07/6, согласно которым налогоплательщик имеет право на вычет, равный сумме денежных средств, израсходованных на приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, а также в размере фактически произведенных с этой целью расходов в иной форме. К фактически произведенным расходам могут быть отнесены, например, передача налогоплательщиком прав по ценным бумагам, иного имущества в обмен на приобретение права собственности на жилой дом, квартиру или долю в них.

Выданный продавцу от своего имени вексель в счет оплаты стоимости жилья не может признаваться расходом, поскольку векселедатель не передает продавцу жилья какое-либо имущество, а лишь принимает на себя обязательство в совершении платежа по векселю в будущем.

Вместе с тем переданный в счет оплаты стоимости жилья вексель может признаваться в качестве расходов налогоплательщика только в том случае, если он сам был приобретен им в рамках гражданско-правовых отношений у третьего лица.

- расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

Зачастую налогоплательщик приобретает квартиры без отделки. В этом случае при условии, что в договоре, на основании которого осуществлено приобретение квартиры или прав на квартиру, указано приобретение незавершенных строительством квартиры без отделки или доли (долей) в ней, в фактические расходы, определяющие размер имущественного вычета, могут включаться:

- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.

- расходы на приобретение отделочных материалов;

По-видимому, это мнение связано с тем, что в письме МНС России от 28.05.2002 N 04-1-06/561-У452 разъяснялось, что согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ недостроенный жилой дом или квартира не поименованы в перечне объектов, по затратам на приобретение которых предоставляется имущественный налоговый вычет, в связи с чем налогоплательщик не вправе заявить вычет по недостроенному жилому дому или квартире.

Отдельные работники налоговых органов высказывают мнение, согласно которому налогоплательщик при получении имущественного вычета вправе включать в фактические расходы затраты на отделку квартиры только до тех пор, пока у него не появится право собственности на приобретенную квартиру.

Заметим, что указанное письмо относится к правоотношениям, имевшим место в 2002 году. С 1 января 2005 г. Налоговый кодекс прямо предусматривает право налогоплательщиков на получение имущественного вычета по расходам, направленным на приобретение незавершенных строительством квартиры без отделки или доли (долей) в ней.

Если в соответствии со свидетельством о государственной регистрации гражданин приобрел право собственности на оконченную строительством квартиру или жилой дом, то вычет предоставляется на сумму, затраченную на приобретение, без учета дополнительных затрат, произведенных после получения в собственность квартиры или жилого дома.

- при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

Кроме того, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

Следовательно, даже получив фактически документ, подтверждающий право собственности на квартиру, налогоплательщик может не представлять его в налоговый орган, ограничившись представлением договора о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме и акта о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику.

- при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.

Может (хотя автор искренне надеется на то, что этого не произойдет) возникнуть проблема с получением имущественных вычетов в случаях, когда сделка купли-продажи квартиры (жилого дома) совершена между лицами, состоящими в брачных отношениях, отношениях родства и свойства.

В то же время еще раз напомним, что вычет предоставляется только после того, как дом построен и квартира в нем передана по акту налогоплательщику. На этапе строительства дома имущественный налоговый вычет предоставлен не будет.

Однако из текста Налогового кодекса сделанный Минфином России вывод не следует.

Причиной этому может быть разъяснение в письме Минфина России от 27.07.2005 N 03-05-01-04/250, согласно которому "если сделка совершается между родственниками, являющимися взаимозависимыми лицами, то имущественный налоговый вычет не применяется". Если налоговые инспекции "примут на вооружение" мнение Минфина России, то у них появится дополнительный повод для отказа в получении вычетов указанной категории покупателей жилья.

Согласно п. 2 ст. 20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным п. 1 указанной статьи, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ.

Кроме того, из представляемых в налоговый орган документов, подтверждающих право на имущественный налоговый вычет, в подавляющем большинстве случаев нельзя сделать однозначный вывод о наличии родственных отношений (и тем более отношений свойства) между продавцом и покупателем. Очевидно, что мать и ее замужняя дочь чаще всего имеют разные фамилии, имена и отчества; братья и сестры, рожденные матерью в разных браках, могут иметь разные фамилии и отчества и т.д.

Таким образом, отказать в предоставлении вычета налоговые органы могут только на основании решения суда, признавшего продавца и покупателя квартиры взаимозависимыми лицами по иным, не предусмотренным в п. 1 ст. 20 НК РФ основаниям. А физические лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого, признаются взаимозависимыми безусловно в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ. Следовательно, рассматривать иск о признании родственников взаимозависимыми лицами суд не будет.

В заключение напомним, что с 1 января 2005 г. налогоплательщики самостоятельно определяют, в каком порядке они хотят получать имущественный вычет:

Зато в случае, если продавец и покупатель случайно окажутся однофамильцами у них могут возникнуть проблемы. Какие документы они смогут предоставить в таком случае для доказательства отсутствия родственных связей между ними, трудно даже предположить.

- в течение налогового периода.

- по окончании налогового периода;

- при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

В первом случае по окончании налогового периода налогоплательщику необходимо подать декларацию о доходах в налоговый орган по месту жительства, приложив к ней письменное заявление о предоставлении вычета, а также:

- платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

- при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней (если есть; см. выше);

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

На сумму предоставленного имущественного вычета будет уменьшена сформированная по итогам налогового периода база по налогу на доходы физических лиц. Налог, исчисленный по ставке 13 процентов, будет перерассчитан. Излишне удержанные (с учетом перерасчета) суммы налога будут возвращены налогоплательщику путем перечисления на открытый на его имя банковский счет.

При условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет (на это налоговым органам отведено 30 календарных дней со дня подачи налогоплательщиком письменного заявления и всех документов) налоговым органом оформляется уведомление по форме, утвержденной приказом ФНС от 07.12.2004 N САЭ-3-04/147@.

Во втором случае налогоплательщику также необходимо обратиться в налоговый орган, но не по окончании налогового периода, а в течение года, в котором была приобретена квартира (жилой дом), предоставив все подтверждающие право на имущественный вычет документы.

Налоговый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданный налоговым органом.

В уведомлении указывается налоговый агент (организация, являющаяся источником доходов налогоплательщика), который и будет предоставлять вычет. Выбор налогового агента осуществляет сам налогоплательщик.

Таким образом, налоговый агент произведет возврат налога, удержанного по ставке 13 процентов в период с января по месяц, в котором налогоплательщик представит уведомление, а затем не будет производить исчисление и удержание налога до тех пор, пока доходы налогоплательщика, исчисленные нарастающим итогом с начала года, не превысят размера имущественного вычета.

Независимо от того, в каком месяце налогового периода налогоплательщик получил уведомление из налогового органа, бухгалтерия должна предоставить ему вычет за весь календарный год, в котором возникло право на вычет (Информационное сообщение ФНС от 18.03.2005 "Предоставление имущественных налоговых вычетов в части расходов на приобретение жилого объекта").

При смене места работы налогоплательщик не сможет передать уведомление новому работодателю. Поэтому воспользоваться своим правом на получение имущественного вычета он вправе только на основании декларации, поданной по окончании календарного года.

В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, указанной в Уведомлении, налогоплательщик имеет право вновь обратиться в налоговый орган за получением нового Уведомления.

В пятницу и субботу в Москве проходила очередная выставка предметов роскоши Extravaganza Moscow 200 Получив прямо на входе коктейль от «Русского стандарта», гости экстравагантного мероприятия, в числе которых оказался и корреспондент RBC daily, могли изучить предпочтения и вкусы российских миллионеров: на выставке были широко представлены атрибуты жизни людей, зарабатывающих от 1 млн долл. в год: эксклюзивные спорткары, частные самолеты и яхты, элитная недвижимость в Лондоне, на Кипре и в Дубаи, а также целительная японская косметика, алкогольные и безалкогольные напитки, часы, драгоценности и прочие «мелочи». По определению самих организаторов, это «камерное шоу, которое происходит при закрытых дверях». Впрочем, неудивительно, ведь проникнуть на выставку можно было только по VIP-приглашениям либо заплатив при входе 150 долл. Так что ажиотажа и давки быть не могло. Впрочем, организаторы обещали, что эти деньги пойдут на благотворительные цели – в пользу фонда помощи уральским сиротам Ural Orphan Foundation.

Если у налогоплательщика несколько источников дохода, и в течение года он не полностью использовал имущественный налоговый вычет у указанного в уведомлении налогового агента, по окончании налогового периода он может подать декларацию в налоговую инспекцию, чтобы воспользоваться вычетом в части доходов, полученных от других налоговых агентов.

Если на Millionaire Fair – выставке для миллионеров, проходившей в Москве в конце сентября этого года, – одними из наиболее ярких экспонатов были арабские скакуны, то «фишкой» Extravaganza стала более крупногабаритная атрибутика: частные самолеты, вертолеты и яхты. Впрочем, эти средства передвижения не загромождали выставочные залы, поскольку были представлены в основном в каталогах или в крайнем случае небольшими моделями. «Этот вид транспорта в последнее время становится все более популярным среди российских миллионеров, – сказал RBC daily представитель участника выставки, компании Masterjet. – В этом нет ничего удивительного, ведь теперь частные самолеты иностранного производства можно купить от 100-200 тыс. долл. Более дорогие – турбовинтовые самолеты – например, швейцарской марки Pilatus или франко-германской Socata – стоят порядка 1,5-2 млн долл.» По его словам, вертолеты также вполне сопоставимы по ценам с самолетами: Evrocopter, например, стоит около 1,5-2 млн долл., а популярные в России учебные машины Robinson R22 обойдутся элите «всего» в 250 тыс. долл. или 450 тыс. долл. (четырехместный). «О! Это ведь совсем недорого, ну почти как мой автомобиль!», – восклицает стоящая рядом сияющая от бриллиантов девушка, муж или отец которой наверняка входит в «золотые» 88 тыс. Впрочем, 143 с лишним миллионов россиян определенно могут с ней не согласиться.

Британская компания Shorex Ltd. организовывает выставку Extravaganza в России уже в третий раз. В июне этого года Extravaganza прошла в Шанхае, где многие из московских участников мероприятия смогли заявить о себе в Поднебесной. Однако на этот раз в Москве представителей китайских компаний замечено не было, в отличие от западноевропейских. Аудитория подобных выставок в России сравнительно невелика. По некоторым оценкам, ежегодный доход более миллиона долларов имеют только 88 тыс. россиян (миллиардами владеют 33 человека), и это всего лишь 0,06% от всего населения России. По данным организаторов выставки, мероприятие намеревались посетить почти 2,5 тыс. человек, среди которых 42% – топ-менеджмент компаний, 26% – представители и агенты богатых людей, 21% – владельцы бизнеса, 8% – чиновники и другие посетители, а оставшиеся 2% – журналисты, которые и расскажут «простым» людям о причудах сильных мира сего. Неудивительно, что подавляющее большинство гостей (89%) Extravaganza 2005 живет в Москве.

Заметный ажиотаж наблюдался у стендов компаний, специализирующихся на продаже элитной недвижимости за границей. Как выяснилось после беседы с торговыми представителями нескольких компаний, одними из самых модных и популярных стран, в рынок недвижимости которых российские миллионеры регулярно вкладывают деньги, оказались Великобритания, Арабские Эмираты и Кипр.
Как рассказала RBC daily представительница кипрской компании Lemestia Developers, богатые русские буквально «расхватывают» строящиеся на побережье курортных городов острова особняки и квартиры. «Виллу на кипрском побережье можно приобрести «всего» за 600 тыс. евро, но с точки зрения ликвидности однокомнатные или двухкомнатные квартиры на первой линии от моря (стоят от 100 тыс. евро) выгоднее: при последующей перепродаже через полтора-два года приносят порядка 30% годовых. Если сдавать такую недвижимость в аренду, ликвидность инвестиций составит порядка 6-7%», – отметила она. Очевидно, российские банки похвастаться такой прибыльностью вкладов пока не могут.

Между тем оказалось, что юная представительница московской элиты недалека от истины, в чем корреспондент RBC daily смог убедиться, дойдя до стенда компании Koenigsegg. «Космический» оранжевый спорткар этой марки (в данный момент единственный в столице, специально пригнанный для Extravaganza) невозможно не заметить – он припаркован еще у входа на выставку. «В феврале 2005 г. Koenigsegg CCR поставил мировой рекорд скорости на треке – 388 км/ч, – сообщил RBC daily торговый представитель компании. – Стоит этот автомобиль от 440 тыс. долл. А что вы еще хотите от машины, которых выпускается только 20 штук в год? Поверьте, у нас уже очередь из покупателей в России». А почему бы не поверить, если в 2004 г. была раскуплена вся российская квота на Ferrari – 25 штук? Несомненно, будет спрос и на Koenigsegg – это ведь не так «избито», как вышеупомянутый Ferrari или Lamborgini, не говоря уже о Porsche.

Любители острых ощущений могли поучаствовать в аукционе, главным лотом которого был футбольный мяч клуба Романа Абрамовича «Челси» с подписями игроков. И снова обещание – направить вырученные деньги на благотворительные нужды.
Проблема сноса наиболее нежизнеспособных серий пятиэтажек волновала городские власти еще в конце 80-х годов. Однако реальный финансовый механизм решения этой проблемы появился только с формированием жилищного рынка, когда началась массовая продажа коммерческого жилья за живые деньги. Спрос на жилье оказался настолько высоким, что на средства покупателей можно было расселить жителей сносимых домов и даже предоставить им больше площади, чем они имели раньше.

Участники выставки, зачастую тщетно (судя по не слишком заметному энтузиазму со стороны пресыщенной публики), пытались заинтересовать миллионеров и «суперцелительной» японской плацентарной косметикой (цена одного флакона от 12-14 тыс. руб.), сделанными под старину швейцарскими музыкальными шкатулками Reuge (от 600-45 тыс. евро) и золотыми телефонами Siemens ограниченного выпуска (от 700 долл.). Не остались без внимания публики приятные, но по большому счету бесполезные «штучки»: зубная щетка с будильником, машина для бега, которая варит кофе, и многое такое, о существовании чего никто даже не подозревал. Развлекали гуляющих по выставке дегустации блюд и напитков, показы нижнего белья и даже модных костюмчиков для домашних питомцев – собачек и кошечек.

В действиях властей есть своя логика. За годы рынка население успело расселиться по уровню своих доходов. В пятиэтажках остались самые бедные - те, кто не может купить себе жилье сам. О бедности здесь можно говорить условно: многие покупатели коммерческого жилья ничуть не богаче, просто им повезло больше, и в качестве стартового капитала они получили не пятиэтажку, а жилье получше. Понятно, что двухкомнатную квартиру на Тверской можно легко превратить в две двухкомнатные новостройки, а двушку в "хрущобе" - разве что в однокомнатную квартиру.

И последние станут первыми

Сейчас система изменилась: площадки выставляются на аукцион, а город получает свою долю в денежной форме, причем еще до начала строительства. На эти деньги он сам привлекает застройщиков для возведения социального жилья. Это уменьшает зависимость администрации от успешности и сроков реализации коммерческой составляющей проектов. Однако существуют и случаи бесконкурсного предоставления площадок. Примером может быть реконструкция Северного Измайлово. В качестве инвестора столичные власти привлекли российско-белорусский ТД "Москва-Могилев", который должен взять на себя как расселение, так и строительство нового жилья. Это весьма масштабный проект: в районе предстоит снести почти все пятиэтажки. Объем вводимых площадей составляет около 200 тыс. кв. м, будет снесено более 70 тыс. кв. м ветхого жилья.

Механизм финансирования социальной составляющей проектов реконструкции районов пятиэтажек со временем менялся. До 2004 года город получал свою долю квартирами. Администрация предлагала участки, частная компания делала заявку, привлекала инвестиции. Затем составлялся инвестиционный контракт, и начинались работы по строительству социального жилья, переселению жителей, строительству и продаже коммерческого жилья. На начальных стадиях покупателей и переселенцев пытались селить в одних и тех же домах, но от этой практики быстро отошли, поскольку требование социальной однородности стало важным запросом покупателей. К тому же со временем панельные серии все больше стали предназначаться для социальных программ, а монолит завоевывал популярность среди покупателей.

Крупный снос пятиэтажек ожидает и район Марфино в Северо-Восточном округе. Проект планировки разработан НИиПИ Генплана Москвы. До 2010 года здесь планируется снести 11 пятиэтажных домов (улицы Малая Ботаническая, Комарова, Ботаническая) - всего 35 тыс. кв.метров. На освобожденной территории будут возведены многоэтажные жилые дома по индивидуальным проектам общей площадью 115 тыс. кв. метров. Как и в большинстве других примеров реконструкции, отношение вводимых площадей к сносимым составляет примерно 3: Это позволяет осуществить расселение. Известно, что коэффициент площадей, бесплатно предоставляемых переселенцам по отношению к площади их прежних квартир - примерно 1,5:

Счет 3:1

Куда девать жильцов

Этим летом стало известно об одном из самых масштабных проектов реконструкции за последние годы. Разработана программа реконструкции пяти кварталов в районе Кунцево. Стоимость проекта оценивается в 700 млн. долларов, его реализацией будет заниматься компания "Система-Галс". Здесь планируется построить за счет инвестора около 1 млн. кв. м жилья. Городские власти берут на себя возведение нескольких поликлиник, клубов, школ, детских садов и гаражных комплексов. Первым этапом работ станет снос кварталов пятиэтажек и других ветхих зданий. Коммерческое жилье будет возводиться по индивидуальным проектам. Муниципальные дома, как обычно, будут панельными, в частности, предполагается использовать ходовую серию П-3М. Эксперты считают этот проект весьма перспективным, поскольку Западный округ, где находится Кунцево, остается весьма популярным у покупателей.

В последнее время большое внимание уделяется совершенствованию инженерной инфраструктуры районов, подлежащих реконструкции. Если этого не делать, существующих мощностей, которые и без того требуют ремонта, не хватит для обслуживания растущего числа жителей. В Северном Медведково масштабная реконструкция инженерных систем идет уже третий год. Для каждого нового дома строится отдельный тепловой пункт. Работы должны завершиться в 2006 году. Реконструкция коммуникаций идет и в других районах. Строятся районные тепловые станции "Химки-Ховрино", "Кунцево", "Тушино-5", "Переделкино" и "Митино", а также электростанции "Нарвская", "Чкаловская" и "Коньково".

Столичные власти взяли на себя обязательства по отношению к жителям сносимых ветхих домов, которые выходят за пределы федеральных норм, - переселять в пределах района проживания. Хотя само это понятие довольно расплывчато, но в реальности жильцы пятиэтажек обычно остаются довольны расположением нового жилья. Однако для инвесторов и городских властей это порой тормозит скорость реализации проектов. Например, в Северном Медведково вместо запланированных тринадцати домов в 2005 году будет снесено только семь. Всего в этом районе остается снести около 60 пятиэтажных домов.

В Хорошево-Мневниках (в Северо-Западном округе) все пятиэтажки сносимых серий будут снесены в ближайшие 3-4 года. Основными застройщиками района являются концерн "Крост" и НПП "Тема". На западе города будут реконструированы два квартала в районе Давыдково, где на месте сорокалетних пятиэтажек вырастут современные жилые массивы. А вот в Лосиноостровском районе до 2010 года ни одной пятиэтажки снесено не будет. Это, по словам префекта СВАО Ирины Рабер, объясняется тем, что в районе нет домов сносимых серий.

Снесем несносимое

Мэр Москвы Юрий Лужков распорядился сократить срок окончания сноса пятиэтажек с 2010 до 2009 года. После этого, по словам Владимира Ресина, руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, городские власти планируют взяться за реконструкцию несносимых серий. Общая площадь этого жилья составляет 20 млн. квадратных метров.

В Центральном округе земельный "голод" стал настолько острым, что здесь уже сейчас планируется приступить к сносу "несносимых" серий. Об этом заявил префект округа Серегей Байдаков. Так что, судя по всему, термин "несносимый" скоро придется сдать в архив. В первую очередь, планируется сносить пятиэтажки в Таганском, Басманном районах, на Пресне, в Замоскворечье и в Хамовниках. Последняя из "сносимых" пятиэтажек исчезнет с лица ЦАО уже в 2006 году, затем очередь может дойти даже до кирпичных. Впрочем, основной проблемой в ЦАО остаются не пятиэтажки (здесь их всегда было немного), а ветхие дома с деревянными перекрытиями. Выбор площадок для переселения жителей - задача непростая. По данным С.Байдакова, за счет того, что планируется всех переселенцев оставлять в пределах округа, численность населения в нем должна увеличиться на 10-15 тыс. человек.

Судьба несносимых серий пятиэтажек зависит от местных условий. Земли не хватает не только в ЦАО. Общежитие МИФИ на ул. Москворечье в ЮАО будет переведено из кирпичных пятиэтажек в две 24-этажные башни серии И-155, которые уже практически построены. А в Хорошево-Мневниках несносимые серии решено реконструировать с использованием зарубежных технологий. В порядке эксперимента здесь решено доверить работу немецкой фирме, которая взяла на себя модернизацию коммуникаций и ремонт фасадов. Она обладает эффективной технологией прочистки трубопроводов, в которые затем закачивается полимерный состав для защиты поверхности труб от коррозии.

Земля продолжает заканчиваться

Сносить или ремонтировать?

Новый Градостроительный кодекс требует, чтобы местные власти с октября этого года распределяли все площадки только на конкурсной основе. В Москве уже прошло несколько успешных аукционов, в том числе на право реконструкции районов пятиэтажек. Наибольший ажиотаж вызвал аукцион за право реконструкции 115-го микрорайона Кузьминок. ДСК-1 в острой борьбе отвоевал право застройки у корпорации "С-Холдинг", причем цена поднялась с 2 до 13 млн. долларов. Результат подобных аукционных баталий может быть весьма различным, в зависимости от инвестиционной привлекательности участка. Например, уже упомянутый микрорайон 49А в Марфино не вызвал подобного ажиотажа и был продан за 3 млн. 100 тыс. долларов.

Шоковая терапия 90-х годов обесценила не только деньги граждан, но и уничтожила фонды, предназначавшиеся для капитального ремонта. В большинстве российских городов этот кризис так и не удалось преодолеть. Результатом этого стало постепенное разрушение жилого фонда.

Модернизация жилого фонда в Москве проводится не только за счет сноса ветхих домов, но и за счет капитального ремонта. В СССР была налаженная система накопления средств на капитальный ремонт. Правда, нормативы далеко не всегда соблюдались, а работы часто проводились с низким качеством.

Все это, однако, лишь первый шаг в решении проблемы капитального ремонта московских жилых домов. По словам заместителя руководителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Сергея Розанова, в капремонте нуждается 28 млн. кв. м жилья - это 30% столичного жилого фонда. Прежде всего капитальный ремонт необходим в пятиэтажках. Их общая площадь составляет более 18 млн. кв. метров. Такие работы без отселения проводятся с 2004 года. Они включают приведение в порядок подъездов, ремонт инженерных коммуникаций, мусоропроводов, запирающих устройств, ремонт фасадов, балконов, обустройство гидроизоляции, ремонт кровельного покрытия, систем центрального отопления и вентиляции.

Москве, которая является городом наиболее привлекательным для инвестиций, сейчас удается изыскивать средства для капитального ремонта. К 2007 году в столице без отселения жителей будет отремонтировано полтора миллиона кв. м жилья. В 2004 году без отселения было отремонтировано около 250 тыс. кв. м в 33 домах. В 2005 году предстоит отремонтировать 37 домов. С будущего года масштаб работ возрастет: будет отремонтировано уже 90 домов, а в 2007 г. - 107 домов.



Главная --> Публикации