Главная --> Публикации --> Приватизации дадут срок? Фабрика для звезд Документы на землю М.видео и карусель помогут девелоперу В столице создадут новое управление для ускорения подготовки архитектурной документации

Строительство коммерческой недвижимости в последние годы развернулось практически во всех развитых и крупных региональных городах России и СНГ, таких как Санкт-Петербург, Новосибирск, Нижний Новгород, Алма-Ата, Казань, Самара, Пермь, Киев, и многих других. Причем объекты появляются и рынки формируются усилиями как внешних, так и местных инвесторов. Но у региональных девелоперов до сих пор часто не хватает опыта строительства коммерческих объектов. А у варягов недостает понимания нюансов местного рынка. Восполнить эти пробелы отчасти была призвана конференция Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие, прошедшая в конце сентября в Санкт-Петербурге. Поднятые на конференции вопросы из числа актуальных для инвесторов на региональных рынках это те же инвестиционные стратегии приобретения и финансирования проектов, управление рисками, управление построенными объектами и их эксплуатация.

В провинцию устремились как московские, так и зарубежные игроки рынка коммерческой недвижимости. История московского и петербургского рынков, накопленный опыт заставляют девелоперские компании торопиться занять там лучшие площадки. В городах-миллионниках России уже становится тесно от количества заявленных проектов. Но в каждом регионе есть своя специфика, которую необходимо учитывать и искушенному московскому инвестору, и расширяющим бизнес застройщикам из соседнего края, и, тем более иностранцам.

Аналитики отмечают для всех развитых городов, где ведется строительство, рост спроса, значительно превышающий объем предложения. Сергей Рябокобылко, исполнительный директор Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko, отметил, что общей чертой для регионов является рост ставок при отсутствии качественного предложения, что вызвано высоким спросом на коммерческие объекты.

Как считает Александр Шарапов, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), наиболее активным по развитию сектором во всех регионах, где в принципе строятся нежилые объекты, стала торговая недвижимость. За ней подтягиваются офисные центры. Что касается складов, то для этого сектора характерна та же стадия, которую переживал московский рынок в самом начале развития. Сейчас в регионах склады строят по схеме для себя и спекулятивный девелопмент не распространен. То же самое можно сказать и про качественные офисы (которые можно приравнять к классу А): они строятся компаниями для собственных нужд, реже под заказ, и объекты почти не попадают на открытый рынок. Есть города с выраженной офисной недостаточностью, например Екатеринбург, где единственным комплексом А-класса будет местный Центр международной торговли.

Региональные рынки коммерческой недвижимости развиваются неравномерно. Например, если говорить об офисном секторе, то количество новых площадей в Москве на одного человека составляет 0,35 кв. м, тогда как в Санкт-Петербурге этот показатель 0,16 кв. м, в Самаре 0,08 кв. м, а в Новосибирске 0,15 кв. м (данные компании Knight Frank).

Из молодых да ранних

По информации ГУД, с 2002 г. в Калининграде строительный бум. В городе насчитывается около 130 000 кв. м офисных площадей.

Общепризнанные лидеры по степени развития рынка коммерческой недвижимости Москва и Питер. Бурно идет строительство объектов коммерческой недвижимости в Казани, Новосибирске. Однако, казалось бы, не самые популярные и заметные города, как Пермь или Калининград, тоже были отмечены профессионалами на конференции в числе лидеров.

Наиболее активно застраивается центральная часть города. В основном строительство инициировано местными девелоперскими компаниями. Лидером в сегменте офисной недвижимости является группа компаний Калининградский деловой центр: на ее долю приходится около 50% всех офисных площадей класса В. До конца 2007 г. будет введено в эксплуатацию три крупных многофункциональных центра, общая площадь которых составляет 40 000 кв. м.

Однако из общего количества только 15 000 кв. м можно отнести к классу В как по уровню технического состояния, так и по уровню управления недвижимостью. Офисные центры города делят на три группы: 60% находится в бывших НИИ и заводоуправлениях, которые перешли в собственность акционерным обществам. Ко второй группе относятся реконструированные административные здания их около 20%. К ним можно отнести здание МаринПо на Советском проспекте, здание БИН-банка на пл. Василевского. Третья группа строящиеся офисные центры.

Торговый сектор развивается наиболее быстрыми темпами. По данным отдела потребительского рынка мэрии Калининграда, общий объем стационарных торговых площадей (без учета мелкорозничной и передвижной торговой сети) составляет более 200 000 кв.м На конец 2004 г. обеспеченность торговыми площадями составила примерно 450 кв. м на 1000 жителей (в Москве этот показатель 100 кв. м в торговых центрах на 1000 жителей). Цены на аренду торговых площадей значительно выше в отличие от ставок аренды в офисах от $600 до $1800 за 1 кв. м.

Арендные ставки находятся на уровне $180 за 1 кв. м в год в бывших административных учреждениях и до $360 в новых комплексах в центральной части города.

Минимальная арендная ставка в городе зафиксирована на уровне 120 руб. за 1 кв. м в месяц, а максимальная 1200 руб. Наибольшим спросом с начала года пользовались помещения площадью до 100 кв. м с хорошей отделкой и по сравнительно умеренным ценам от 500 до 550 руб. за 1 кв. м в месяц.

В Перми в первом полугодии 2005 г. на рынке аренды офисных помещений предлагались площади во встроенных блоках на 1-х и 2-х этажах жилых домов. Их доля составляет 34% от общего объема предложения. На данный момент в Перми функционирует около 15 бизнес-центров, в которых арендаторам предоставляются комплекс дополнительных услуг (охрана, уборка, организация питания). В основном они расположены в центральных районах города Ленинском и Свердловском. Под офисы отводятся также помещения бывших НИИ, административных зданий государственных и частных предприятий. Это офисные помещения в торгово-офисных центрах и отдельно стоящих зданиях многофункционального назначения, которые занимают 8% в общем объеме предложения. Они есть практически во всех районах города.

Общая для региональных рынков черта высокая доходность, говорит Наталья Пирогова, управляющий фондом Fleming Family Partners (FFP). То есть если в Москве от девелопмента торгового центра можно получить 16-20%, то в каком-нибудь городе-миллионнике, соответственно, еще выше. Эти два фактора дефицит существующих качественных площадей и высокая доходность весьма привлекательны для инвестора. Основные риски, которые здесь поджидают игроков, это, по словам Пироговой, слабая законодательная база и непрозрачность рынка. А технические проблемы, на которые девелоперам нужно обратить внимание, планируя объекты в регионах, связаны в первую очередь с управлением проектами на расстоянии.

Черты регионов

Выводы о том, как инвестировать, к каким рискам готовиться и как управлять построенным, можно делать, исходя из состояния и особенностей каждого конкретного регионального рынка.

По поводу непосредственно управления готовым объектом, сданным в эксплуатацию, у ведущих региональных игроков мнения разделяются. Например, Марк Афраймович, управляющий партнер группы компаний Торговый квартал, считает, что управляющие компании нужны сейчас везде, где строится коммерческая недвижимость. Олег Луговой, генеральный директор новосибирской управляющей компании АВС-офис, в свою очередь, полагает, что пока высокая доходность проектов настолько увлекает инвесторов, что думать об управлении они не спешат на фоне дефицита предложения рынок поглощает практически любые объекты. И далеко не все арендаторы, въезжающие в новый офисный или торговый центр в региональном городе, не считая крупных международных компаний, интересуются, кто будет управлять объектом. Но дефицит управляющих и эксплуатирующих компаний налицо во всех региональных городах, на чем сходятся большинство экспертов.

В Санкт-Петербурге, по словам Александра Шарапова, на одного человека приходится 14 кв. м нежилых помещений. Но данные статистики вводят некоторых игроков в заблуждение, так как в 14 кв. м включены все виды помещений нежилого назначения, в том числе объекты социальной инфраструктуры.

Северные рынки

По оценкам консультантов, уровень рисков и доходности инвестирования в недвижимость в Санкт-Петербурге по-прежнему высокий. На инвестиционном поле здесь с начала года произошло несколько крупных событий. В начале 2005 г. состоялась сделка, крупная и по меркам российского гостиничного рынка в целом: оператор Orient-Express купил контрольный пакет акций (93,5%) пятизвездочной гостиницы Гранд-отель Европа. Одним из значимых событий на рынке торговой недвижимости стало приобретение компанией Stockmann земельного участка и комплекса зданий в центре города, на пл. Восстания, напротив Московского вокзала. На рынке офисной недвижимости также была заключена крупная инвестиционная сделка: компания РГС-Недвижимость приобрела действующий офисный центр класса В Президент.

В действительности же состояние того же офисного рынка города по прежнему таково, что спрос на качественные площади заметно опережает предложение, несмотря на увеличившееся за последние годы число проектов. Питер признают вторым по привлекательности для инвестиций регионом после Москвы. Так считает, в частности, Камерон Сойер, президент компании GVA Sawyer.

Доходность офисных девелоперских проектов в Питере оценивается в 28-35%. По оценке Colliers International, в этом году планируется открытие 17 бизнес-центров, из которых шесть класса А, остальные класса В+ и В. Крупнейшими станут вторая очередь бизнес-центра River House на ул. Академика Павлова (около 17 000 кв. м офисной площади класса В+), бизнес-центр Т-4 (16 500 кв. м класса В на ул. Седова), Шереметев (около 13 000 кв. м класса В на пр-те Стачек), бизнес-центр на Левашовском проспекте (11 200 кв. м класса В). Ставки аренды в городе на офисы класса А заметно ниже, чем в Москве. Это в среднем $600 за 1 кв. м в год. И, как уверяет Александр Шарапов, в центре Питера можно найти офисы, сдающиеся по $500 за 1 кв. м.

Администрация Санкт-Петербурга ввела у себя практику продавать собственные доли участия в крупных действующих гостиничных, торговых и офисных объектах. Так, с начала года были проданы госпакеты акций в двух крупных гостиницах Москва и Октябрьская. Компания Mercury приобрела право на реконструкцию и владение известным универмагом города ДЛТ. Планируется продажа госпакета акций бизнес-центра Атриум на Невском проспекте, 25, первого объекта класса А в Санкт-Петербурге. По данным компании Бекар, городским правительством определены 11 стратегических проектов и пять стратегических инвесторов, которые могут пользоваться определенными льготами (освобождение от налоговых платежей, получение земельных участков для комплексной застройки). Наиболее масштабные проекты Морской фасад (застройка намывной территории в западной части Васильевского острова на территории 450 га) и Балтийская жемчужина (строительство жилья на юго-западе города на участке в 208 га).

Интересен с точки зрения развития коммерческой недвижимости и такой город, как Новосибирск. Здесь занимают офисы Ланта-банк, Сбербанк, Внешторгбанк. Среди объектов нового поколения есть довольно крупные здания бизнес-центр общей площадью 14 000 кв. м, построенный в 2004 г., помещения в нем сдаются по $300 за 1 кв. м, не включая НДС.

В первом полугодии в Санкт-Петербурге открылось шесть торговых комплексов современного формата площадью от 8000 кв. м. С начала 2005 г. общая площадь крупных торговых объектов увеличилась на 140 000 кв. м, достигнув отметки в 1,3 млн кв. м. Наиболее обеспеченными по площадям районами по-прежнему являются Выборгский, Приморский и Центральный. На питерском рынке торговой недвижимости также уже присутствуют такие зарубежные компании, как финская Rautakesko, входящая в холдинг Kesko Corporation. Она стала 100%-ным владельцем сети магазинов Строймастер, которая принадлежит группе компаний Текс. Сумма сделки оценивается в 19,6 млн евро. Также здесь финская компания Stockmann приобрела у немецкой компании SPAG комплекс зданий на Невском проспекте. А шведская IKEA строит Мегу в пос. Бугры (120 000 кв. м) и в пос. Кудрово (150 000 кв. м). В них же якорными операторами станут гипермаркет Auchan, магазин Obi. Это далеко не все проекты и сделки питерского рынка.

Как говорит Олег Луговой, гендиректор компании АВС-офис и президент Новосибирской гильдии управляющих, мифы о том, что местные игроки рынка не пускают внешних инвесторов и девелоперов в город, это не более чем слухи. В реальности же в Новосибирске ощущается недофинансирование. И хотя офисы и торгцентры строятся, предложение не догоняет спрос. В торгцентрах ставки аренды составляют от $40 до $100 за 1 кв. м.

Планы построить в городе крупный торгово-развлекательный центр есть у банка Глобэкс. По словам руководителя дирекции инвестиционных проектов инвестиционно-кредитного департамента банка Глобэкс Владимира Егорова, строительство центра Торговый квартал на Фрунзе начнется весной 2006 г., а открытие должно произойти в 2007 г. Площадка под строительство находится на ул. Фрунзе, площадь здания составит около 65 000 кв. м. Данный проект банк приобрел у Межбанковской инвестиционной группы (МИГ), купив 100% долей участия в уставном капитале проектной компании Торговый квартал Новосибирск. Общий объем инвестиций в проект составит более $70 млн.

В Новосибирске, по словам Лугового, до недавнего времени была распространена практика градостроительных сборов (т. е. денежных отчислений, которые делают инвесторы для местных администраций), но предприниматели добились, чтобы продолжение такой практики постепенно прекратилось. Что касается получения земельных участков, то здесь есть две формы: либо долгосрочная аренда, либо продажа площадки на открытом аукционе. Среди других тенденций и явлений местного рынка начавшееся строительство логистических комплексов в черте Новосибирска и за городом и вывод промышленных зон из центра города так же, как это делают в Москве.

В офисном секторе за аренду помещений расплачиваются рублями, как и во многих регионах РФ. Средняя цена на рынке 1100 руб. за 1 кв. м в месяц. По-прежнему площади в бизнес-центрах продаются частями, что не принято, например, по стандартам цивилизованных европейских рынков. На этом фоне ощущается дефицит качественных офисов таких, как строят в Москве. Однако уже есть факт продажи офисного здания целиком по $2000 за 1 кв. м.

По оценкам Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko, инвесторы интересуются всеми секторами коммерческой недвижимости в регионах. В частности, зарубежные инвестиционные фонды, такие как FFP или Invesco, присматривают объекты, которые можно было бы купить, считает Максим Кунин, консультант Morgan Stanley. Но, по убеждению профессионалов, региональным городам не стоит питать иллюзии, что инвесторы сами придут к ним в больших количествах и сразу же начнут строить или покупать. Иногда не лишне применить и различные схемы по привлечению инвесторов, как это активно делают тот же Санкт-Петербург или Краснодарский край.

Инвестор и риски

Для тех владельцев, у кого проект заведомо не рассчитан на высокую доходность, тоже есть варианты привлечь инвесторов, убежден Александр Шарапов. Например, среди управляющих пенсионными фондами (такие есть на скандинавском рынке инвестиций, и они готовы идти в Россию). Американские фонды, правда, по-прежнему недоверчиво относятся к России из-за высоких рисков. Кстати, на проекты с доходностью выше 30% зарубежные инвесторы, в принципе, смотрят с опасением, поскольку предвидят высокие риски.

В работе с инвесторами, по мнению Антона Авдеева, председателя совета директоров компании Рейм СМТ, надо начинать с самого элементарного с презентации компании-девелопера, с красивой упаковки проекта. Кроме того, инвестор, особенно иностранный, предпочитает видеть четкий бизнес-план.

По мнению Олега Лугового, среди общих рисков страны, отпугивающих внешних инвесторов, например, такие, как несовершенство законодательной и нормативной базы, в частности в области строительства, в которой по сей день встречаются устаревшие СНиПы и ГОСТы. Но в каждом регионе и российский, и зарубежный строитель встречается еще и с местными рисками. Так, до сих пор в некоторых городах невозможно получить площадку или перевести ее из одной категории в другую, не договорившись на индивидуальных условиях с местной администрацией.

Еще вариант это консервативные инвесторы, согласные на невысокую доходность при известной надежности проекта. Наиболее распространенный и нехитрый способ это презентации себя и своих проектов на международных выставках вроде MIPIM или MAPIC. Регионам на таких выставках эффективнее объединяться. Степень легкости привлечения инвестиций зависит также от сектора коммерческой недвижимости, убежден Антон Авдеев. На бизнес-центры, по его выражению, стоит очередь из предпринимателей с деньгами, это, в принципе, понятный и давно изученный сектор, в том числе и с точки зрения управления зданием (если инвестор хочет приобрести готовый объект). Торговые центры специфическая область, для управления ими нужна специализация.

О пользе управления

Максим Кунин приводит перечень рисков, о которых должен знать инвестор, приходя в Россию и работая в ней. Среди них риски, связанные с процедурами оформления земельного участка, с дефицитом консультантов, которые могли бы помочь при инвестировании в недвижимость, с колебаниями арендных ставок на рынке. А из более мелких технических моментов риск морального устаревания здания: уже сейчас торгцентры, возведенные 5-6 лет назад, понижаются в классе. Балансовая стоимость всех коммерческих объектов, появившихся до 1998 г., в настоящий момент составляет менее 10% от рыночной стоимости. Но мировому рынку известны и неустаревающие здания. Такие, как здание, построенное для компании Seagram в Нью-Йорке в 1958 г., которое до сих пор почти на 100% занято арендаторами. Проектировщик хоть и разрабатывал его для Seagram, но получилось оно универсальным, подходящим для любого арендатора.

Принимая решение о приеме или отказе от услуг УК, собственник часто руководствуется желанием сэкономить. Именно это желание приводит к тому, что в городах появляется много стихийных центров с непонятной концепцией. Заказчик же, принимая решение о том, чтобы сэкономить на услугах управляющей компании, должен помнить, что несет полную ответственность за состояние объекта. В Москве был случай, когда на одном объекте полностью затопило два этажа, на которых располагались кабинеты руководства компаний-арендаторов. Оказалось, что четыре года УК не обслуживала кровлю. Потому что в договоре, заключенном между владельцем и УК, этого пункта не было.

До сих пор не все игроки осознают, что построенному зданию нужен управленец, который бы и грамотно подходил к эксплуатации площадей, и разрешал бы споры между собственником и арендатором, считает Владимир Родин, заместитель генерального директора управляющей компании Город. Но это эффективно только тогда, когда управляющая компания четко видит особенности их взаимоотношений, в том числе и финансовых, а собственнику здания понятно, за что он платит управляющей компании (УК). В регионах же прозрачности пока не хватает. В Москве, по словам Родина, еще два года назад тоже никто не рассказывал ни о ценах на свои услуги, ни о прибыли, не говоря уже о публикациях на эту тему в СМИ. Но сегодня, на его взгляд, можно констатировать, что московский рынок управляющих сформировался, условия игры на нем более-менее понятны, конкурсы проводятся в 70-80% случаев. Сейчас у нашей компании в эксплуатации и управлении находится около 130 000 кв. м (государственные и частные объекты), рассказывает Родин. А наши услуги стоят $4-7 за 1 кв. м в месяц, это $50-85 в год.

Как говорят специалисты, услуги управляющей компании в качестве эксплуатирующей организации пользуются несколько большим спросом на российском рынке, чем остальные управленческие функции вроде управления активами, финансового менеджмента и рефинансирования, оценки и прогнозирования, позиционирования на рынке, оптимизации использования объекта и его перепрофилирования. Эксплуатация же объекта включает такие функции, как создание бюджета эксплуатационных расходов, обслуживание инженерных и технических систем здания, а также его конструктивных элементов, комплексную уборку, благоустройство прилегающей территории, разработку программы страхования, оценку рисков, юридическую поддержку, создание служб диспетчеров, ресепшена, питания, автостоянки.

Как известно, даже самые развитые города еще не готовы принимать услуги УК в полном объеме. Многие собственники могут нанять эксплуатирующую организацию, которая будет убирать помещения или ремонтировать стены здания, но далеко не каждый готов к доверительному управлению. Например, в Питере некоторые УК даже выделили свои эксплуатирующие подразделения в отдельные компании. По словам Юрия Кольцова, заместителя генерального директора по управлению недвижимостью ВМБ Траст, возможно, в этом особенность питерской коммерческой недвижимости.
Мы также выделили услугу эксплуатации в отдельную и продаем ее на рынке, комментирует Кольцов. Собственников, безусловно, интересует, какова же будет экономия от наших советов. Например, мы контролируем монтаж инженерных систем с перспективой того, что будем сами эксплуатировать их, сдавать той же госкомиссии. Это может сэкономить для собственников десятки тысяч долларов.

Первую волну компаний, которые строили и сдавали в аренду первые современные офисы, образовали американские бизнесмены. На втором этапе к ним подключились и российские застройщики. К началу 2000-х гг. в центре работал уже не один десяток компаний, занимающихся как брокериджем и консалтингом в сфере офисной недвижимости, так и строительством и девелопментом объектов. Но и в наши дни большой бизнес стремится расположиться в центре. Потому сюда же стремятся и девелоперы.

На взгляд Евгения Якушина, руководителя отдела управления недвижимостью Бизнес Компьютер Центр, собственник может создать собственную техническую службу на объекте. Но у специализированной компании, предлагающей нужные ему услуги на рынке, преимуществ больше, хотя ее услуги стоят дороже. Стоимость стандартного пакета ее услуг, включающего затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание, выполнение всех функций службы главного инженера, клининг, снабжение непроизводственными товарами, обеспечение пропускного режима на территории, технический консалтинг и т. д., для бизнес-центра класса В площадью 5000 кв. м составит примерно $2-2,5 за 1 кв. м в месяц. Аналогичные затраты собственной службы эксплуатации не больше $1-1, Однако главное преимущество профессионально работающей специализированной компании это качество. Как правило, оно выше, чем при работе собственных служб. При всех равных возможностях, естественно, подготовка персонала в специализированных компаниях, которые обслуживают десятки объектов одновременно, лучше.
В Москве формируются новые деловые зоны, которые застраиваются бизнес-центрами современного формата. Но первой и старейшей такой зоной считается центр столицы, или, говоря языком игроков рынка, Центральный деловой район (CBD). Границы условны, но большинство экспертов определяют его как зону внутри Садового кольца плюс часть Замоскворечья. Она стала развиваться с начала 1990-х гг., поэтому получилось так, что ее история совпала с ключевыми этапами формирования самого офисного рынка столицы. Да и сейчас центр представляет собой огромную площадку для строительства новых офисных зданий. И тому есть закономерные причины.

Пока именно в CBD и на прилегающих к нему территориях сосредоточены самые первоклассные офисы Москвы. Около 1,25 млн кв. м офисов класса А, 0,75 млн кв. м класса В, по данным Paul's Yard. Всего в Центральном деловом районе примерно 800 офисных комплексов А- и В-класса. Для сравнения: общий объем арендуемых площадей в зданиях классов А и В около 3,9 млн кв. м, из них А около 1 млн кв. м, В около 2,9 млн кв. м.

Все дороги ведут в центр

Пока, по оценкам аналитиков, около 50% спроса на офисы А- и В-класса приходится на Центральный район. В 2005 начале 2006 г. в центре должны быть завершены Дукат Плейс III на ул. Ярослава Гашека, 6, площадью 31 000 кв. м, (девелопер Hines), Аврора Бизнес Парк II-III на Садовнической набережной, 82 (80 000 кв. м, Forum Properties). Начнется строительство бизнес-центров на месте промзон, а также реализация масштабных проектов таких компаний, как Стройинком-К, Капитал Груп, Ведис. В центре самые высокие арендные ставки на качественные офисы. Порой в кварталах около Кремля они могут достигать $1000 за 1 кв. м в год без НДС, в то время как средняя цена на рынке $650 без НДС в классе А.

Уже начинаются споры о дальнейшей судьбе CBD, о том, не утратит ли он деловой функции, не станет ли больше туристическим и историческим центром, как задумало правительство города. Но пока самые крупные офисные проекты, не считая Сити, реализуются опять же в центре. Если обратиться к мировой практике, закономерность развития мегаполисов такова, что самые престижные, дорогие и активные деловые районы образуются в сердце города.

10 лет назад, когда офисный рынок начинал формироваться, он был практически весь сконцентрирован в историческом центре Москвы, рассказывает Майкл Ланге, управляющий директор Jones Lang LaSalle. Практически все проекты, с которыми мы работали в середине и второй половине 1990-х гг., такие как Смоленский пассаж, офисный центр Якиманка, Toko Tower, располагались именно в центре. Даже Павелецкая, которая теперь является одним из самых развитых деловых районов города, изначально воспринималась как недостаточно центральная. Но само понятие центра постепенно видоизменяется, и качественные офисы появляются далеко за пределами Садового кольца. Но не стоит забывать, что подавляющее число наиболее интересных проектов по-прежнему стремится в ЦАО.

Говорить, что площадок под офисное строительство в центре не осталось, было бы неправильно, считает партнер консалтинговой компании Colliers International Олег Мышкин. Если посмотреть на Москву и на ее центр с высоты птичьего полета, например используя ресурс earth.google.com, то можно увидеть, что площадок достаточно много невостребованных или развалившихся зданий, есть промзоны. Даже в центре Нью-Йорка, например, до сих пор находятся места для новых офисов.

Вслед за такими игроками первооткрывателями центра, как СП Перестройка, группа Sawatzky, СТ-Груп, Энка, GVA Sawyer, во второй половине 1990-х гг. в Москве появились девелоперы и консультанты, которые определили стандарты офисного рынка на многие годы вперед, стали постоянными законодателями моды на нем. В годах 1994-1995 гг. уже образовались Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons (ныне Noble Gibbons в ассоциации с CBRE), Colliers International. Сейчас компании выросли и сменили статус на рынке, объединившись в тех или иных формах с крупными международными корпорациями.

Третья волна

Из Western Group вышли также Марк Стайлз и Сергей Рябокобылко, основавшие Stiles Riabokobylko (сейчас Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko). Один из основателей Jones Lang LaSalle Майкл Ланге. В 1995 г. он создал компанию вместе с партнером Мишелем Паскалисом. Владельцы же Colliers Int. это Престон Хаскел и Олег Мышкин. Специалисты этих четырех компаний разработали единую классификацию для офисов, адаптированную для московского рынка, и договорились придерживаться ее. Возможно, после этого их и стали называть большой четверкой. Но термин этот скорее условный, придуманный журналистами, в практической повседневной работе эти компании мало связаны между собой, считает Рубен Алчуджян. В первые годы работы компании занимались в основном брокериджем и консалтингом.

Однако практически каждая из них начиналась с небольшого московского бизнеса, основанного частными лицами по большей части иностранцами, вспоминает аналитик рынка Рубен Алчуджян, который начинал в 1995 г. работать в Jones Lang LaSalle, затем работал в Colliers International. Это те компании, за которыми позже благодаря СМИ закрепилось прозвище большая четверка. Основателями фирмы Noble Gibbons в 1994 г., например, выступили Филипп Богданов, Бил Лэйн, Джек Кэллехер. Нынешний ее управляющий директор Даррелл Станафорд пришел позже из Western Group. Агентство Western Group работало на рынке с 1993 г. и распалось после кризиса 1998 г. В числе основателей агентства были Паркер Хадсон, Пейдж Эйкен, Оксана Тихоновская. А среди клиентов этой компании были Price Waterhouse, Coudert Brothers, Sumsung, Coca-Cola, Ford Foundation, Procter Gamble. Даррелл Станафорд работал там управляющим партнером, после перехода в Noble Gibbons /CB Richard Ellis он поначалу возглавлял отдел промышленных и складских помещений.

Рынок их знает

В 1993 г. появилась компания Penny Lane Realty. Компания удивляла разветвленной структурой и многофункциональностью на рынке, говорит Рубен Алчуджян. Она специализировалась и на коммерческой, и на жилой недвижимости, сейчас к этому списку добавилась индустриальная и загородная недвижимость. Компания стала кузницей кадров, из которой вышли Paul's Yard (2004 г.), Leeds Property Group (2004 г.). 2004 год стал вообще переломным моментом в секторе консалтинговых и риэлторских услуг, по мнению некоторых аналитиков. Тогда борьба за место на рынке между риэлторами сильно обострилась, так как появилось много новых компаний, говорит Андрей Петров, партнер Knight Frank. Ведущие брэнды превратились из риэлторских агентств в консалтинговые, говорит он. Более того, 2004 год можно считать завершающим этапом формирования элиты профессиональных консультантов, среди которых, как и следовало ожидать, оказались только те компании, которые имеют возможность опираться на западный опыт и технологии.

Другая крупная компания-девелопер, холдинг КРТ (Корпорация развития территорий), в 1994 г. провела инвентаризацию территорий Якиманки и Замоскворечья, общая площадь участков составила 960 га. Совместно с городскими властями с этой территории были выведены промпредприятия, часть из них перепрофилирована. В конце 1990-х гг. КРТ построила Дом немецкой экономики, здание банка Австрия, офисный комплекс Полянка Бизнес-парк и офисные здания на ул. Большая Ордынка, 50-5 Cамым грандиозным обещает стать участие КРТ в проекте Золотой остров, где на 40 га в черте Берсеневской, Софийской и Болотной набережных будет построено более 1 млн кв. м офисных, торговых, гостиничных и жилых площадей. Правда, координационные функции по проекту с недавних пор переданы Москапстрою, но, по словам руководителя пресс-службы КРТ Валеха Рзаева, его компании все равно принадлежит почти две трети участков острова, а результатов проведенных компанией за собственный счет геодезических и прочих исследований там нет даже у правительства Москвы.

90-е годы это эпоха появления крупных застройщиков. Например, компания Capital Group начала работать на рынке недвижимости с 1993 г. Сейчас на счету холдинга 50 построенных и строящихся объектов жилого и коммерческого назначения. На офисном рынке компании принесли известность проекты, которые она начала в 2004-2005 гг. Например, это здание Capital Plaza в 4-м Лесном переулке на 49 414 кв. м общей площади и Пушкинский дом на Страстном бульваре, 9 (18 500 кв.м).

Инвестпровалы десятилетия

За прошлое десятилетие ряды девелоперов в CBD пополнили ЗАО Тема, Система-Галс, Строймонтаж (ныне Mirax Group), Forum Properties, группа Внешинвестпром.

Как считает Олег Мышкин, строить быстро и качественно в ту пору мешали отсутствие опыта у большинства девелоперов, сложности с получением площадок и отсутствие практики проектного финансирования. И хотя профессиональный уровень игроков рынка, несомненно, вырос к настоящему времени, черты незрелого рынка все же пока сохраняются. Сложности в получении проектного финансирования и высокая стоимость кредитных денег это самый большой тормоз. До сих пор многие проекты финансируются за счет акционерного капитала.

Примерно тогда же, когда начали свою деятельность консультанты четверки, в Москве существовало агентство Kolb Levins, занимавшееся сдачей офисных помещений в аренду. Как-то сама собой деятельность этой фирмы сошла на нет, и про нее благополучно забыли. Однако именно это агентство прославилось тем, что очень долгое время не могло найти арендаторов для здания на 10 000 кв. м. Для рынка той поры это были огромные площади, и не каждый бы взялся сдавать их все разом в аренду, тем более что они находились в процессе строительства. Но руководитель Kolb Levins Хью Левинс получил на это эксклюзивные права, как писали издания по недвижимости в то время. Сейчас это здание занимает УралСиб, оно находится рядом с Московским дворцом молодежи. Как вспоминает Алчуджян, это здание строилось несколько лет, игроки рынка в шутку называли его между собой Колб Левинс Билдинг. Здание находится вне центра города, но оно стало одним из первых показательных примеров долгостроев на столичном офисном рынке.

Опять же рядом с Кремлем задумывался проект многофункционального комплекса Кремлевский. Для него федеральные власти никак не могли найти инвестора. Концепция менялась несколько раз, в проект добавлялись офисные, торговые, гостиничные площади, здание на бумаге доросло до 90 000 кв. м и потребовало около $200 млн инвестиций. Руководил процессом ФГУП Федеральный комплекс Кремлевский. Окончательного решения о строительстве так до сих пор и не принято.

Из крупных долгостроев, которые появились на пороге 2000-х гг., есть такие, например, как Царев сад недалеко от Кремля. Его девелопер компания Кейстоун приступила к строительству в конце 1990-х гг., но так и не завершила начатое. Площадь комплекса Царев сад была по проекту более 83 000 кв. м, на его строительство Сбербанк выделил $90 млн. Работы на площадке прекратились практически сразу после смерти основателя Кейстоуна Геннадия Шульмана.

Иногда терпят неудачу и успешные девелоперы. Например, фонду Кольчуга пришлось временно заморозить строительство бизнес-центра Европа-Хаус в Колокольниковом переулке, 1 Этот факт подтвердили в Penny Lane Realty. До этого у Кольчуги было два удачных объекта: здание на ул. Щепкина, 4, и деловой центр Миллениум Хаус на ул. Трубной, 1 Стройку пришлось остановить, когда здание возвели до 4-го этажа. Говорят, что рядом якобы жил высокопоставленный чиновник, которому не понравилось, что строительство ведется в его квартале. По официальной версии, на которую ссылаются специалисты компании Prime City Properties, строительство задержалось из-за проблем с согласованиями по площади здания. Комплекс общей площадью 8000 кв. м все же был завершен, но сроки сдачи в эксплуатацию задержались на год-полтора.

Из проектов последних лет долгостроем многие эксперты считают Новинский пассаж на Новинском бульваре. Его в итоге перекупил и достроил банк Глобэкс. Однако начинала здание турецкая компания Энтес. В общей сложности этот торгово-офисный комплекс возводился четыре года. Столица останавливает выбор на турецких строителях, так как именно у них можно найти оптимальное сочетание цены и качества (удовлетворительное качество при невысокой цене), считает Рубен Алчуджян. Но не все компании такие, как Энка.

Центральный деловой район формируется неравномерно. Естественно, что на его территории участки бизнес-застройки чередуются с жилыми кварталами или промзонами. Однако аналитики рынка сделали любопытное наблюдение: внутри Садового кольца есть островки деловой активности, кварталы, живущие собственной жизнью. Такие небольшие деловые зоны формируются в местах скопления нескольких крупных бизнес-центров. В таких местах на улицах особенно много людей в пиджаках и галстуках, спешащих на важные встречи, машин представительского класса и кафе, в которых в течение всего дня деловые люди встречаются для переговоров. Например, один из таких кварталов находится на Павелецкой площади, где поднимаются в небо башни Павелецкой Плазы, построенные Энкой. Зона вокруг Павелецкой площади имела объективные причины для развития, считает старший консультант Penny Lane Realty Максим Жуликов. В том районе немало промзон, которые власти города настроены выводить, и не так сложно было получить площадки, когда строилась Павелецкая Плаза.

Зоны внутри

Другой ярко выраженной деловой зоной в пределах центра является район между ст. м. Пушкинская и Тверская, рассказывает Лаирова. Здесь находится известные бизнес-центр Галерея Актер на (ул. Тверская, 16, 11 000 кв. м), он построен в середине 1990-х гг. Здесь же многофункциональный центр на Страстном бульваре, 8-10, офисный комплекс на Тверской, 22б, и многие другие. Из-за того что офисная недвижимость в этом районе особенно востребована, здесь много жилых зданий, в которых часть квартир переведена в нежилой фонд. Как считает Лаирова, эти офисы расходятся на ура, несмотря на то что они не часть бизнес-центров, а только благодаря местоположению. Один из таких примеров дом 4/3 на Страстном бульваре.

Как считает Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, самое заметное скопление офисных зданий наблюдается на улицах и переулках вокруг Кремля. Во-первых, Романов переулок и Никитский переулок, в первом стоит бизнес-центр Романов двор (в 2006 г. будет построена третья фаза комплекса площадью 12 000 кв. м, а общая площадь трех фаз составит 58 000 кв. м). Во-вторых, это ул. Воздвиженка и Вознесенский переулок, в котором находится комплекс Усадьба (д. 22, 37 500 кв. м). В-третьих, это те же Газетный переулок, Тверская улица и Большая Дмитровка, Петровка, Столешников переулок и Никольская.

В районе ст. м. Тургеневская и Красные Ворота в последнее время появился ряд новых, современных бизнес-центров класса А: Мясницкая Плаза (ул. Мясницкая, 48, 6530 кв. м), Георг Плаза (пер. Огородной слободы, 5а, 5747 кв. м), бизнес-центр на Чистопрудном бульваре, 17, стр. 1 (9000 кв. м). Формируется кластер деловой активности вокруг ст. м. Курская, где из уже действующих комплексов здания в Лялином переулке, 19-21, в Подсосенском переулке, 20-12, стр. 1-1а. А из строящихся большой бизнес-центр Citydel на Земляном Валу, 11-19, площадью 63 500 кв.м, который возводит ЗАО Тема.

Еще один из сложившихся деловых кварталов это район Цветного бульвара. Турецкая компания Энка построила здесь несколько бизнес-центров: в Последнем переулке, 17, 19-23, 21-23, на Цветном бульваре, 25, стр. 3 (4413 кв. м), и Садовой-Самотечной, 24/27 (5219 кв. м). На ул. Трубной находятся здания фирмы Инженер (д. 21, 3700 кв. м, д. 23, стр. 1, 1500 кв. м, д. 23, стр. 2, 2300 кв. м, д. 25, 1175 кв. м). На Трубной же расположен комплекс Миллениум-Хаус (8036 кв. м). Компания Топ.Ри.Инвест строит бизнес-центр в Последнем переулке, 28 (5100 кв. м).

На популярной Ордынке при условии, что бизнес-центр новый и удачный по концепции, офисы могут сдаваться по 635 евро за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов. На Овчинниковской набережной, которая тоже пользуется высоким спросом, как и многие набережные Замоскворечья, офисы в новых комплексах сдаются и по $670, и по $850, не включая НДС и эксплуатационные расходы. Ресурс для образования новых деловых кварталов есть сейчас, по мнению Жуликова, например, на территориях между Пресненским Валом и Грузинским Валом, в районе Татарских улиц, в начале Кутузовского проспекта.

Однако все эти небольшие деловые кварталы центра очень разные между собой не только в градостроительном облике или ритме жизни, но и по уровню престижности в деловых кругах и по арендным ставкам. На взгляд Максима Жуликова, район Таганской и вообще восток центра это далеко не элитные районы, здесь размещаются компании попроще. Престижны Сретенка, Тверская, Патриаршие пруды, Новый Арбат, юго-западная часть центра. Возле площади Тверской Заставы на Белорусской формируются новые деловые кварталы.

В течение первого полугодия 2005 г. в эксплуатацию было введено около 10 крупных бизнес-центров, и восемь из них расположились на территории Центрального района, по данным консультантов. Среди них Pollars, который возвела Mirax Group, Central City Tower I от девелопера ПФПГ, Аквамарин, реализованный Стройинком-К. Central City Tower I эксперты отмечают особенно. Например, Максим Жуликов считает здание лучшим на сегодняшний день в классе А среди равных по масштабу.

Проекты-XXI

Продолжают практику девелопмента и банки. Банк Москвы, например, задумал проект комплекса на 17 400 кв. м у ст. м. Красные Ворота. Но предпроектное предложение мэр Москвы пока отложил до следующего рассмотрения на градостроительном совете.

В этом году стало известно и о совсем новых масштабных объектах, появления которых следует ожидать уже в 2006-2008 гг. и которые пока находятся на самых первых стадиях реализации. Крупнейшим проектом на территории центра на месте выведенной промзоны станет, пожалуй, проект инвестиционной компании Нерль. По данным Knight Frank, это будет качественный офисный комплекс Красная роза на 70 000 кв. м на месте одноименной фабрики. Объем инвестиций, по данным девелоперов, составит более $200 млн. Другим крупным гостинично-деловым комплексом на месте выведенной промзоны станет проект Ведис Групп стоимостью $100 млн. Концепция включает четыре офисных корпуса по 15 000 кв. м на площадке Московского фурнитурного завода. А компания ДОН-Строй, как сообщила ее пресс-служба, планирует сделать коммерческую недвижимость одним из своих приоритетных направлений. Сейчас идет работа над комплексом в Оружейном переулке, где офисов будет больше 100 000 кв.м.

Девелопером проекта, сообщили в Noble Gibbons, является Мосинжстрой-Девелопмент, входящий ныне в состав концерна Нефтяной. Кроме того, рядом с Курским вокзалом, на территории бывшего арматурного завода Арма, инвестиционная компания Визави планирует строить очередной офис-парк Курский площадью 50 000 кв. м.

Компания Noble Gibbons / CB Richard Ellis назначена агентом по сдаче в аренду бизнес-центра Серебряный город, который строится на Серебрянической набережной и составит 60 000 кв. м общей площади. Около 40 700 кв. м будет в этом комплексе отведено под офисы.

Тенденции времени

На Покровке, которая за последний год вышла в лидеры среди московских улиц по скорости появления новых магазинов, кофеен, ресторанов и банковских представительств, строится современный офисно-гостиничный комплекс Покровские ворота, реализацией помещений которого будет заниматься консалтинговая компания Dominique Renard. Консультант подписал договор с Системой-Галс, выступающей девелопером проекта. Общая площадь офисной части составит 14 772 кв. м. Строительство планируется завершить во II квартале 2006 г., сообщили в пресс-службе Dominique Renard.

Еще одно веяние времени это девелоперы, пришедшие в офисную недвижимость из соседних секторов или с других рынков. Известны примеры, когда строители жилья начинают заниматься коммерческими объектами. Или когда банки начинают не только финансировать проекты, но и играть в них роль девелопера. Во всем мире вложения в недвижимость являются одним из самых распространенных и надежных финансовых инструментов, говорит руководитель дирекции инвестпроектов инвестиционно-кредитного департамента банка Глобэкс Владимир Егоров. В настоящее время наблюдается нехватка и, соответственно, рост спроса на коммерческую недвижимость европейского класса, что говорит об увеличении деловой активности в России. Так как Москва один из крупнейших мировых финансовых и деловых центров, то она является одним из самых привлекательных мест для инвестиций в недвижимость, причем не только для граждан РФ. Также хотелось бы отметить, что Россия во многом остается сырьевой страной, а в связи с ростом мировых цен на нефть в ней наблюдается приток нефтедолларов. Многие предпочитают вкладывать свободные средства в недвижимость. Инвестиции в недвижимость имеют довольно высокий уровень доходности, характеризуются большой степенью сохранности, безопасности.

На московском офисном рынке и в частности на центральной его территории наблюдатели отмечают сейчас несколько явных тенденций. Это все увеличивающееся число объектов многофункционального назначения, среди которых особенно распространены офисно-торговые. Практика показывает, что за счет такого сочетания повышается рентабельность проектов. Строить комплексы многофункционального назначения становится среди девелоперов модной тенденцией, соглашаются специалисты Capital Group.

Вторая подходящая для масштабных проектов территория площадки вокруг Третьего транспортного кольца. Некоторые районы, которые изначально имели лишь потенциально высокую инвестиционную привлекательность, в настоящее время приобретают характеристики сформировавшихся деловых зон, считает Андрей Петров. Что касается центра, то, по его мнению, районы Замоскворечья и Павелецкой уже можно назвать деловыми зонами класса А. Некоторые эксперты считают, что не за горами то время, когда и бизнес-кварталы будут оценивать по классам.

Но главным ресурсом для строительства больших многофункциональных комплексов становятся промзоны, отмечают в Vesco Consalting. Только в первой половине 2005 г. было заявлено о строительстве 12 деловых комплексов на месте выводимых предприятий. Многие из таких комплексов строятся в Центральном деловом районе.

Претензий к закону у застройщиков масса. Однако главным камнем преткновения стал пункт относительно солидарной ответственности банков. Банки не готовы финансировать застройщиков, которые заключают договора долевого строительства. Об этом заявил директор управления финансирования строительства Сбербанка Алексей Чувин. Впрочем, он добавил: «Не все так трагично для застройщиков. Они имеют возможность не привлекать дольщиков. Банки готовы профинансировать все строительство жилья. Мы можем работать без дольщиков, мы можем работать с дольщиками, если будет смягчен закон. В любом случае готовы давать денег столько, сколько потребуется». Другое дело – готовы ли сами строительные компании к таким условиям. От них потребуется большая прозрачность. Кроме того, они должны иметь порядка 30% собственных средств на начало финансирования проекта. Понятно, что работать по такой схеме готовы только крупные компании, так что число игроков на рынке может значительно уменьшиться.

Закон о долевом строительстве препятствует реализации программы по формированию рынка доступного жилья. Об этом заявили руководители ведущих строительных компаний на проходившем недавно круглом столе, организованном Ассоциацией строителей России. По словам президента АСР Николая Кошмана, если в закон о долевом строительстве не внесут соответствующих поправок, в следующем году объем ввода жилья может сократиться на 35–40%. По статистике 60–65% жилья (а в прошлом году было введено около 41 млн. кв. м жилья) построено на деньги дольщиков. «Новый закон, по сути, приостановил работу дольщиков и застройщиков и практически вывел из игры банки», – считает Николай Кошман. «Сегодня есть три-четыре региона, где продолжается рост объемов строительства, а в остальных регионах объемы падают. Причем падают непрерывно», – сообщил вице-президент АСР, президент корпорации «Баркли» Леонид Казинец.

По мнению строителей, закон требует целого ряда поправок. В частности, нужно пересмотреть права дольщиков по расторжению договора, сбалансировать штрафные санкции и решить вопрос с НДС. Надежда Косарева, одна из разработчиков закона, президент фонда «Институт экономики города», сказала, что строителям не стоит рассчитывать на отмену закона, однако работа над поправками продолжается. Велика вероятность, что они будут приняты. Приняты при единственном условии – концепция регулирования отношений между застройщиками и дольщиками не будет изменена.

Очевидно, что подобная схема финансирования скажется и на самих покупателях жилья. Финансирование строительства исключительно за счет банковских кредитов, по словам председателя правления УК «ПИК-Холдинг» Артема Эйрамджанца, повлечет новый рост цен на недвижимость. Ведь дольщики – те инвесторы, которые не берут проценты.

Пока строители обсуждают поправки в закон, обманутые дольщики устраивают демонстрации и митинги. Власти Москвы и Подмосковья составляют практически официальный «черный» список компаний, которые нарушают обязательства, взятые перед лицами, инвестирующими свои средства в долевое строительство жилья.

А председатель Московской городской Думы Владимир Платонов вообще считает, что компаниям-застройщикам не следует надеяться на то, что поправки будут внесены быстро. «Необходимо искать другие пути решения злободневного вопроса, – подчеркнул он. – Например, использовать для работы с дольщиками инструментарий, предусмотренный законодательством о ценных бумагах».

Впрочем, перспективы подключения к конфликтам силовиков довольно призрачны: чтобы завести уголовное дело, надо доказать умысел в действиях застройщиков, а это сложно, поскольку строительство финансовой пирамиды вполне может осуществляться в рамках закона. А вот активы проштрафившихся компаний вполне могут быть проданы в зачет образовавшихся долгов – вкладчикам, подрядчикам и городу.

Подмосковные власти намерены организовать при областном правительстве специальную комиссию, которая будет разбираться со всеми фактами нарушений. Мэр Москвы предложил создать специальную следственно-оперативную группу, занимающуюся расследованием преступлений в жилищной сфере и долевом строительстве.

Появились и компании, готовые работать в соответствии с новым законодательством. В сентябре ЗАО «Кунцево-Инвест» официально зарегистрировала первый договор, оформленный в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Эта компания ведет сегодня строительство в Западном округе столицы. Появляются такие компании и в регионах. Например, компания «СТ Групп Регион», работающая на ростовском рынке недвижимости.
Рост цен, начавшийся этим летом, продолжится об этом говорят сегодня практически все застройщики. Мы предполагаем, что в классе де люкс рост цен в 2005 году достигнет 25% и станет самым значительным за все предыдущие годы, говорит директор управления развития Группы компаний Дон-Строй Тимур Баткин. Объяснение этому очень простое строительный процесс в Москве очень усложнился, а перспективных площадок стало меньше. Предложение практически не увеличивается, а платежеспособный спрос только растет, в первую очередь за счет крайне благоприятной нефтяной конъюнктуры. По данным компании Дон-Строй, новых предложений на рынке недвижимости становится меньше.

Кстати, сегодня появляются компании, которые готовы взять на себя чужой недострой. Группа компаний «СУ-155» будет возводить в Серпухове дома, брошенные компанией «Геотехнология». «Подмосковьем дело не ограничится, – сообщили в пресс-службе компании. – В Москве «СУ-155» взялось достроить и некоторые площадки скандально известной «Стройиндустрии». Речь идет о двух домах в Восточном административном округе».

Что подталкивает цены вверх очевидно: на рынке увеличился спрос, и уменьшилось число предложений. Растут мировые цены на нефть, а вслед за ними тянутся и внутренние цены на бензин, электроэнергию, строительные материалы. Например, цены на бетон только за 9 месяцев этого года выросли на 100%. В общей сложности, по словам застройщиков, рост расходов за последний год составил около 30%. Это неизбежно сказывается на себестоимости строительства.

Если в 2002 2003 годах в пиковые моменты появлялось одновременно до 30 новых адресов в месяц, то в этом году не более Фактически с прошлого года объем предложения сократился на существенные 12%: в октябре 2004 года на рынке элитной недвижимости предлагалось 1,7 млн. кв. м, в сентябре 2005 года 1,5 млн. За сентябрь уже произошло резкое повышение цен, где-то до 5%, считает заместитель генерального директора Первой ипотечной компании Даромир Обуханич. Если говорить об общей ситуации на рынке новостроек с начала 2005 года по настоящее время, то в зависимости от качественных характеристик объекта цены выросли на 15 30%.

Однако самым серьезным фактором, способствовавшим росту цен, по мнению застройщиков, стал закон о долевом строительстве. Он защитил частного инвестора столь толстой броней, что привлекать его средства стало просто невыгодно, считает Тимур Баткин. Закон поставил девелоперов перед необходимостью либо самим финансировать все расходы по приобретению площадки, по разработке проекта, по оформлению исходно-разрешительной документации, либо обращаться за кредитами к банкам.

В то же время росту спроса на недвижимость способствовало развитие ипотеки в Москве и Подмосковье она стала реальным инструментом улучшения жилищных условий десятков тысяч людей. Если планы правительства о повышении объемов ипотеки при нынешнем уровне предложения обретут реальные очертания, то сбыться могут самые худшие прогнозы. И сегодняшнее увеличение стоимости квадратного метра жилья покажется цветочками, считает пресс-секретарь компании Сити-ХХI век Сергей Лядов. Дать людям денег на недвижимость можно сколько угодно много, тем более что цены на нефть позволяют это сделать. Но увеличить предложение жилья адекватными темпами будет крайне сложно. До конца года темпы роста цен будут не меньше 2 2,5%.



Главная --> Публикации