Главная --> Публикации --> Столичных автовладельцев переселят в коммуналки Столичный самострой уберут по-новому Застройщика жилья принудили к натуральной оплате Свобода никольской слободы Москва увеличивает арендные ставки на землю

1 июля 2004 года Арбитражный суд города Москвы расторг договор аренды гостиницы "Спорт" МААН. Это решение было принято по иску нового собственника отеля, ООО "Строительная компания "Эльгида"". Консультант "Эльгиды" - Центр независимой экспертизы собственности- оценил стоимость годовой аренды гостиницы в $1,598 млн.

Бывший арендатор взорванной гостиницы "Спорт", ООО "Международное академическое агентство "Наука"" (МААН), сумело восстановить через суд свои права на уже не существующее здание. Теперь МААН собирается оспорить правомочность решения городских властей о сносе отеля, а затем истребовать компенсацию в $50 млн. Участники рынка считают, что у компании неплохие шансы выиграть дело, которое может стать прецедентным для арендаторов площадей в Москве.

Тем не менее суд признал договор аренды, заключенный на 15 лет, недействительным.

МААН по договору 15-летней аренды платил в год только $0,78 млн. По словам адвоката Александра Приблудова, участвовавшего в процессе, оценщик дал свое заключение уже после проведения МААН ремонтных работ.

"Признание договора действительным ставит под сомнение законность распоряжения столичных властей о сносе "Спорта", поскольку при принятии таких актов учет интересов арендатора, которым является МААН, обязателен",- говорит адвокат МААН Екатерина Кошкина.

Вскоре МААН было выселено новыми собственниками, а сама гостиница, согласно постановлению московского правительства, взорвана. Однако потерявшие здание арендаторы дошли до президиума Высшего арбитражного суда, который отменил решения предыдущих инстанций. Таким образом, договор об аренде гостиницы МААН, заключенный в 2000 году сроком на 15 лет, вновь вошел в силу. Возникла парадоксальная ситуация: договор об аренде есть, а самого предмета аренды уже нет.

В иске может быть использовано, к примеру, заключение компании "Актив-оптим": по ее оценке незадолго до сноса "Спорта", стоимость годовой аренды отеля составляла 153,5 млн руб. ($5,3 млн), а МААН платило на $4,5 млн меньше. К моменту сноса гостиницы договор должен был действовать еще 12 лет. Согласно таким расчетам, упущенная выгода МААН составляет $54 млн.

В настоящее время МААН уже оспаривает законность этого распоряжения. В случае если в судебном порядке распоряжение будет признано недействительным, у арендатора возникает право обратиться в суд с иском к столичному правительству о возмещении убытков на основании статьи 16 Гражданского кодекса. Оценка объема претензий еще не проводилась, однако, по мнению Кошкиной, сумма требований составит не менее $50 млн, "по предварительным расчетам это минимальная сумма".

Впрочем, адвокат МААН заявила "Бизнесу", что будет рекомендовать своим клиентам не доводить дело до суда: "При четкой правовой позиции мировое соглашение - это самый достойный путь".

"Учитывая позицию Высшего арбитражного суда, шансы на получение компенсации я бы оценил как неплохие,- говорит управляющий директор юридической компании "Вегас-лекс" Альберт Еганян.- Однако добиться получения значимой суммы истцам будет непросто".

В таком варианте развития событий может быть заинтересован и застройщик площадки на Ленинском, 90, где располагалась гостиница "Спорт". Если истцу удастся в судебном порядке приостановить все действия с объектом, сумма убытков, по словам Романа Чепцова, может составить около 10% от общей себестоимости всех уже понесенных инвестором затрат.

Роман Чепцов, директор по развитию ABN-Realty, согласен с Еганяном: вряд ли истцу, не являвшемуся собственником площадей, удастся добиться возмещения в $50 млн. "Получение такой компенсации для арендатора стало бы прецедентом,- полагает Чепцов.- Но арендатор может добиться, чтобы в построенном новом здании ему предоставили в аренду равнозначную площадь". Скорее всего, власти города вряд ли станут вынимать из бюджета "живые" деньги и предпочтут предоставить истцу другие помещения в аренду на льготных условиях с более длительным сроком договора, соглашается с ним и юрист Swiss Realty Дмитрий Раев.

В компании «Система-галс» подтвердили свое участие в проекте строительства комплекса на месте бывшей гостиницы «Спорт». Как уточнили в пресс-службе компании, ООО «Амираль» является дочерней структурой «Системы-галс». Более подробные комментарии о судьбе проекта и связанном с ним судебном процессе у руководства «Системы-галс» получить не удалось.
Покупателю предоставляется более дешевый "входной билет" во владение недвижимостью, а застройщик получает дополнительную прибыль, ведь на остаток платежа по рассрочке, как правило, начисляется процент.

КОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ «СПОРТ»
За последние три года гостиничный комплекс «Спорт» сменил несколько собственников. 14 октября 2002 года ГУЭП «Эфес» продало гостиницу с аукциона ООО «Вертон-лизинг». Позднее ООО «Вертон-лизинг» продало ГК «Спорт» ООО СК «Эльгида», которое в свою очередь продало часть здания ООО «Частное право Н-аудит» и компании «Амираль Б. В.». Сегодня на месте снесенной гостиницы по Ленинскому проспекту, вл. 90/2 начато строительство многофункционального гостинично-офисного комплекса.

"Как правило, рассрочка, предоставляемая строительной компанией, подразумевает выплату клиентом всей стоимости квартиры в течение полутора лет, тогда как срок погашения ипотечного кредита может достигать 10-15 лет,– говорит директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Вера Лукина.– При этом рассрочка для застройщика менее затратный вариант: средняя ставка составляет порядка 14%, тогда как банковские программы ипотечного кредитования достигают 22%" (это явно устаревшие данные – сейчас ставка колеблется в районе 12-13%, см. таблицу в этом номере "Ъ-Дома").

Отличий ипотечного кредита от рассрочки два: рассрочка предоставляется на небольшой срок и процент по остатку платежа начисляется меньше, чем берет банк.

Например, рассрочку на два-три месяца предоставляет своим клиентам холдинг "Капитал Груп". Причем у компании есть две программы рассрочек: процентная и беспроцентная. В процентной системе максимальный срок отсрочки платежа составляет полгода, а на остаток начисляется 24% годовых. В беспроцентной системе рассрочка ограничена трехмесячным сроком.

Программы продажи квартир в рассрочку есть почти у всех крупных московских застройщиков. Однако большинство из них действуют лишь до момента сдачи дома Госкомиссии, то есть фактически представляют собой механизм долевого участия в строительстве.

Инвестиционно-строительная компания "Сити-XXI век" предоставляет рассрочку платежа в жилом комплексе "Янтарный город". При рассрочке до 25 декабря 2006 года начисляется 1,2% от суммы остатка платежа. Самую короткую рассрочку предлагает компания "СоборСМ". Там первоначальный взнос также составляет 50%, после чего дается рассрочка на один месяц на 14% годовых. Столь малый срок рассрочки в компании объясняют тем, что "квартиры очень быстро раскупаются".

Воспользоваться рассрочкой платежа могут также покупатели квартир в домах компании СУ-15 Первоначальный взнос при покупке однокомнатной квартиры составляет не менее 50%, а двухкомнатной – не менее 40%. Покупатели трех- и четырехкомнатных квартир сразу вносят 30% от стоимости квартиры. Выплаты оставшейся части производятся ежемесячно равными долями. Период рассрочки платежа обычно связан со сроками сдачи будущего дома. Полная стоимость квартиры должна быть выплачена до начала процедуры оформления собственности.



Добавим, что во всех приведенных примерах квартира остается в собственности компании до погашения всей суммы по предоставленной рассрочке. Это увеличивает риски покупателя, ведь в случае форсмажорных ситуаций застройщик может в любой момент продать "рассроченную" квартиру третьему лицу.

Торгово-развлекательный центр в Набережных Челнах станет для Внешторгбанка первым региональным проектом. Доля “Торгового квартала” в этом проекте общей стоимостью $30 млн составит около 20%, уточнил управляющий партнер группы компаний Марк Афраймович. Вице-президент ВТБ Дмитрий Ходько уточнил, что качественные торговые центры сейчас наиболее перспективный для инвестиций сектор коммерческой недвижимости в регионах. “Мы видим, что некоторые города созрели для этого”, — говорит Ходько.

Внешторгбанк начал финансирование строительства торгового комплекса в Набережных Челнах. Девелопером комплекса выступает группа компаний “Торговый квартал”. Здание площадью 36 000 кв. м потребует около $30 млн инвестиций.

Как рассказал Ходько, у Внешторгбанка есть планы развивать еще ряд подобных проектов с “Торговым кварталом” в других городах. По словам Афраймовича, среди них комплексы в Уфе, Волжском, Омске.

По данным “Торгового квартала”, одноименный комплекс уже построен до второго этажа. Он должен открыться осенью 2006 г. Сейчас ведутся переговоры с якорными арендаторами, из них гипермаркетом может стать “Рамстор”, магазином бытовой техники — “М.Видео”, а на третьем этаже будет развлекательная зона с семизальным кинотеатром. Площади для разных арендаторов составят от 45 до 1000 кв. м. По словам игроков рынка, это первый торгцентр такого качества и масштаба в городе.

“Мы сталкиваемся в регионах с отсутствием опытного менеджмента, — говорит Ходько. — Даже если это крайне привлекательный город с невысокой конкуренцией на рынке и с хорошими участками под строительство, проект может проиграть, когда некому правильно управлять им”. Похожее мнение у Владимира Егорова из “Глобэкса”, который считает, что банкам выгодно заключать договоры со строителями. Одним же из основных рисков кредитора является снижение рентабельности проекта, что может произойти из-за неграмотного управления. “У инвестора нет, как правило, понимания специфики сектора недвижимости, и потому ему лучше привлечь в проект максимальное количество опытных игроков, у которых за плечами много региональных объектов”, — считает Войцеховский из РСТЦ.

Как говорит руководитель дирекции инвестиционных проектов банка “Глобэкс” Владимир Егоров, инвестиции в торговую недвижимость регионов имеют высокую доходность и сохранность. Однако управляющий директор “Российского совета торговых центров” (РСТЦ) Олег Войцеховский считает, что не все так просто: себестоимость строительства в городах РФ почти такая же, как в Москве (около $1000 за 1 кв. м), а покупательная способность во многих городах и готовность торговых операторов идти туда до сих пор на низком уровне.

Попроекту на внешней стороне кольцевой дороги через несколько лет должен быть построен комплекс из 13 офисных зданий общей площадью 130 000 кв. м. Каждое из зданий площадью от 3000 до 12 000 кв. м рассчитано на отдельную компанию. Кроме офисов в бизнес-парке будут отель, апартаменты, фитнес-центр, отделения банков и прочие заведения, позволяющие деловому человеку оптимизировать свой трудовой график. Риэлторы сразу же присвоили проекту статус экспериментального, поскольку пока в районе МКАД нет ни одного крупного бизнес-центра. Есть только один мелкий, и тот неудачный. Это бизнес-центр “Кантри-Парк” в Химках, в полукилометре от МКАД. В феврале 2004 г. его построила коммуникационная компания Race-Сommunications. Арендаторов для высококлассного офисного здания, в котором арендуемая площадь всего-то 16 000 кв. м, собственники ищут до сих пор, и 200 кв. м остаются незанятыми. А тут больше 100 000 кв. м!

Внешторгбанк учрежден в 1990 г. Величина его уставного капитала составляет 42,1 млрд руб. Главным акционером банка с долей 99,9% является правительство РФ. На 1 июля 2005 г. размер собственных средств ОАО “Внешторгбанк” составил 69,6 млрд руб., величина активов – 508,2 млрд руб. Группа компаний “Торговый квартал” (ГК) образована в 2000 г. для строительства крупных объектов торговой недвижимости в Москве и регионах и управления ими. В структуру компании входят “Торговый квартал – консалтинг”, “Торговый квартал – девелопмент”, “Торговый квартал – управляющая компания”.
Несколько недель назад рынок недвижимости узнал об очередном инвестиционном проекте. В этом не было бы ничего примечательного, если бы проект не встретил столь единодушного неодобрения экспертов. Речь идет о тандеме принадлежащей Василию Анисимову инвесткомпании Coalco и Международного консультационного центра (МКЦ), которые начали строить на 71-м км МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе бизнес-парк класса А под названием “Гринвуд”.

С другой стороны, в Америке и других развитых западных странах офисы на окраинах мегаполисов уже в порядке вещей. Разница только в том, что там сотрудники почти поголовно передвигаются по городу на машинах, а не ездят на работу сначала на автобусе, а потом на метро с двумя пересадками. “Наш человек”, живущий где-нибудь в Выхине, выбор между увольнением и перспективой ежедневно ездить куда-то в район Химок сделает быстро. Так что треть персонала экономные арендаторы потеряют вмиг.

Однако Coalco и МКЦ неудачный опыт коллег не смутил. В общем-то их мотивы понятны. Строить в Москве долго и дорого. Надо либо выводить промзону, либо сносить пятиэтажки и уже на освободившемся месте возводить офисы. В Подмосковье же еще есть свободные участки, так что строить можно без обременений, да и земля дешевле. Только вот арендаторов мотивы инвесторов волнуют не сильно. Для них куда как важнее собственный комфорт, поэтому даже пределы Третьего транспортного кольца в представлении большинства крупных компаний — выселки, а уж ехать в офис за МКАД они и впрямь не захотят. Экономия на аренде, пожалуй, единственный аргумент, который может заставить фирму со штатом в 600-800 человек переместиться в Подмосковье, пусть и вплотную примыкающее к столице. И экономия эта должна быть как минимум на 30-50%. Наверное, это соблазнительно — платить за офис класса А не $1000 за 1 кв. м в год, а всего лишь $350.



Главная --> Публикации