Главная --> Публикации --> Колонны и эркеры для тугих кошельков Ритейлеры районного масштаба Приватизации дадут срок? Фабрика для звезд Документы на землю

Что в имени тебе моем

Сегодня многие пайщики сознательно вкладывают деньги в отраслевые фонды или ПИФы, активы которых должны инвестироваться в специальные проекты. Однако инвестдекларации многих узкоспециализированных фондов позволяют управляющим вкладывать деньги пайщиков буквально куда угодно. Поэтому инвесторам стоит внимательно изучать правила фонда до покупки паев.

Например, УК “КИТ Финанс” предлагает своим клиентам целый спектр фондов с “говорящими” названиями: “КИТ — российская электроэнергетика”, “КИТ — Российские телекоммуникации”, “КИТ — российская нефть”. Их средства действительно инвестируются в ценные бумаги отраслей, заявленных в названии ПИФов.

Если верить названиям некоторых действующих в России паевых фондов, они позволяют инвесторам не просто вкладывать средства на рынке акций, облигации или там и там, но и делать ставку на бумаги компаний конкретной отрасли, скажем нефтедобычи или телекоммуникаций. Или инвестировать деньги в отдельные амбициозные проекты, такие как строительство башни “Федерация” в Москве.

Однако активы фондов с “говорящими” названиями не всегда формируются из объявленного пайщикам имущества. Достаточно вспомнить ПИФ “Нефтегазовая отрасль — акции” под управлением УК “Нефтегазовые активы”, средства пайщиков которого в течение нескольких месяцев ни в какую нефтянку не вкладывались, а лежали в банке. При этом, оказывается, в подавляющем большинстве случаев управляющие “специализированных” фондов ничего не нарушают.

Фонд “Красная площадь — акции компаний с госучастием” УК Банка Москвы вкладывает средства пайщиков в соответствии с названием. Неделю назад его портфель на 12,5% состоял из акций “Газпрома”, на 9,1% — Сбербанка, на 14% — РАО “ЕЭС России”. А в портфеле ПИФа “Высокорисковые "бросовые" облигации” (УК “Вика”) действительно есть долговые бумаги некрупных компаний: “Инпром”, “Парнасс-М” и др.

А ФСФР и спецдепозитарий следят лишь за исполнением тех положений, которые зарегистрированы в правилах фонда, подчеркивает президент Национальной лиги управляющих Андрей Подойницын.

Ведь по действующим нормам они обязаны строго следовать узкому направлению инвестирования, только если это оговорено зарегистрированными в ФСФР правилами фонда (инвестиционной декларацией). Это, в частности, сделала УК “КИТ Финанс” в правилах своих отраслевых фондов. А инвестиционные декларации большинства открытых и интервальных ПИФов скорее указывают генеральную линию, которой управляющий намерен следовать. Они написаны практически под копирку, в них перечислены бумаги компаний почти всех возможных отраслей промышленности и ограничена лишь общая доля акций, облигаций и денежных средств в портфеле, разрешенная законодательством для ПИФа данного типа.

Аналогичная ситуация складывается и в закрытых ПИФах, создаваемых не под заказ узкого круга инвесторов, а для широкого круга вкладчиков. К примеру, УК “Конкордия Эссет Менеджмент” в конце сентября начала продажу паев ЗПИФа недвижимости “Фонд Федерация”. УК публично заявила, что средства фонда будут инвестироваться в строительство престижного офисного здания башни “Федерация” в столичном Сити. Между тем в инвестиционной декларации фонда это пафосное здание даже не упоминается. Зато в ней в качестве объектов инвестирования перечислены более двух десятков позиций, в числе которых помимо недвижимости и “государственные ценные бумаги”, и “леса и многолетние насаждения”.

Если при инвестировании в действующие фонды инвесторы еще могут посмотреть на реальную структуру их активов, то вкладчики новых ПИФов чаще всего покупают кота в мешке.

Управляющий директор УК “Конкордия Эссет Менеджмент” Андрей Прокофьев объясняет это тем, что “типовые правила доверительного управления, утвержденные постановлением правительства РФ, не предполагают детализацию активов фонда до конкретного объекта”. Он добавляет, что “момент регистрации фонда недвижимости не всегда совпадает с окончанием процедур по оформлению отношений с застройщиком, и это нормальная ситуация”. К слову, управляющая компания “Фонда Федерация” и застройщик башни Mirax Group к 20 октября договор не заключили.

Справедливости ради нужно сказать, что так же составляются декларации большинства закрытых фондов недвижимости. В них тоже значатся инвестирование в строительство в десятках регионов страны без указания конкретного объекта, различные ценные бумаги.

Что делать

А управляющий директор УК “Регионгазфинанс” Геннадий Залко (компания управляет шестью закрытыми ПИФами недвижимости) говорит, что УК включают в инвестиционную декларацию максимум объектов, чтобы в будущем не ограничивать себя в выборе и чтобы не перерегистрировать правила фонда, если предварительные договоренности с партнерами сорвутся. При этом если же у закрытого фонда и застройщика что-то не срастется, оснований для предъявления претензий к управляющему у пайщика также не будет.

Так что если пайщик сознательно выбирает специализированный фонд, он должен первым делом ознакомиться с его декларацией и, если в ней нет четких указаний на интересующий его объект вложений, самостоятельно следить за структурой активов фонда, советует Подойницын из НЛУ.

Получается, что, покупая паи таких фондов, клиенты, по сути, должны верить управляющему на слово.

Впрочем, некоторые компании начали добровольно информировать своих пайщиков чаще, чем предписывает регулятор. Так, “Альфа Капитал” ежедневно публикует на сайте, а также предоставляет по запросу клиентов данные о структуре активов своих открытых фондов. УК Банка Москвы, “КИТ Финанс” вывешивают на сайтах данные о реальных вложениях в еженедельном режиме, УК “Мономах” информирует пайщиков ежемесячно.

Чтобы проверить, куда же на самом деле инвестированы средства фонда, пайщикам придется читать прессу, в частности приложения к “Вестнику ФСФР”, а также и сайты УК. Управляющие всех фондов обязаны публиковать данные о структуре активов раз в квартал, поясняют в ФСФР.

Разорвать отношения с открытым фондом можно в любой рабочий день, с интервальным — как правило, ежеквартально. А вот пайщики ЗПИФов не помогут продать пай до ликвидации фонда. Если управляющий начнет досрочно гасить паи, его остановит спецдепозитарий и ФСФР, объясняет замгендиректора УК “УралСиб” Наталья Плугарь.

Выход есть

Что же делать, если фонд не оправдывает надежд пайщика и его средства инвестируются не в те активы, на которые тот рассчитывал? Повлиять на действия управляющего пайщик не может, замечает президент НЛУ. Остается либо смириться с ситуаций и довериться мастерству управляющего, либо покинуть фонд, погасив паи.

Еще одна возможность выйти из закрытого фонда появляется, если его паи обращаются на бирже.
Московские власти планируют начать строительство четвертого транспортного кольца с северо-восточной части города - района Владыкино и Ботанического сада. Это связано, в частности, с активным развитием ВВЦ и строительством платной дороги Москва-Санкт-Петербург. Эксперты предполагают рост цен на недвижимость в районе, а бизнесмены прогнозируют популярность объектов, которые окажутся на первой линии кольца.

Правда, закон оставляет пайщику ЗПИФа небольшой шанс покинуть фонд. Если общее собрание пайщиков созывает управляющий для принятия решений об изменении инвестиционной декларации фонда, недовольные пайщики могут проголосовать “против” либо вообще не явиться. Тогда они получат право на досрочное погашение паев, говорит директор по фондам недвижимости УК “Тройка Диалог” Екатерина Константинова. Если пайщики недовольны результатами управления, а УК собрание не созывает, они могут инициировать созыв собрания для передачи управления фондом другой УК или досрочного закрытия фонда (“вес” недовольных должен составить не менее 10% стоимости активов), поясняет Константинова.

По словам Кузьмина, это связано с активным развитием Всероссийского выставочного центра и строительством нового крупного спортивного комплекса в Отрадном, а также с решением о сооружении платной дороги Москва-Санкт-Петербург. Она войдет в город по новой магистрали МКАД - улица Академика Королева.

Как сообщил вчера главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, первоочередным участком четвертого транспортного кольца (ЧТК) станет отрезок на северо-востоке города, в районе станции метро "Владыкино" и Ботанического сада.

Согласно плану, протяженность ЧТК составит более 60 км. Частично оно пройдет по существующей части уличнодорожной сети Москвы - речь идет о Минской улице, Ломоносовскому, Нахимовскому проспектах, а также о построенной развязке Нахимовского проспекта с Варшавским и Каширским шоссе и дороге, ведущей до Коломенского проезда. В октябре правительство Москвы обсуждало план дорожного строительства на 2006-2013 годы, и в него внесены участки ЧТК на северном и восточном направлениях - от улицы Гурьянова (Печатники) через Волгоградский проспект, шоссе Энтузиастов, Открытое, Ярославское шоссе до Дмитровского шоссе. В то же время строительство тоннелей под парками Коломенское и Фили в планах властей пока не значится.

"В этом случае ЧТК примет на себя часть транспортных потоков",- сказал Кузьмин.

Кроме того, прогнозирует Федака, после строительства участка ЧТК районы Владыкино и Ботанического сада будут рассматриваться большим количеством компаний для размещения здесь своих backофисов, а соответственно, там возрастет спрос на офисные помещения классов В и В-.

Эксперты считают, что строительство ЧТК поднимет цены на недвижимость в районе Владыкино и Ботанического сада. "Хорошая транспортная доступность влияет на привлекательность жилья для потенциального покупателя. Поэтому инвестиции в инфраструктуру обычно повышают цены в районе на 10-15%",- говорит генеральный директор NAI Vesco Андрей Федака. Сейчас, по его словам, стоимость панельного жилья здесь составляет $1,4 тыс. за квадратный метр. Генеральный директор компании "Арманд" (дилер Peugeot) Игорь Герц добавляет, что рыночная стоимость земли в районе ЧТК может вырасти в три раза.

Герц считает, что благодаря ЧТК капитализация объектов вдоль него вырастет на 50-60%. "Наш автосалон в Гостиничном проезде (около метро "Владыкино".- "Бизнес") будет располагаться на первой линии четвертого кольца. Благодаря этому, часть нашего здания - одну пятую из 1 тыс. кв.

Также, по его мнению, возрастет интерес к этим районам со стороны ритейлеров: строительство крупной магистрали повлечет за собой реализацию новых больших проектов в этом сегменте, к примеру "Мега" или Auchan.

Это связано с тем, что помимо автодороги в районе появится станция Московской окружной железной дороги, которую планируется приспособить для пассажирского движения.

м, выходящих на ЧТК,- можно будет использовать как бесплатный рекламный носитель",- говорит он. По подсчетам Герца, при стоимости щита размером 3х6 м в районе Третьего кольца в $1 тыс. в месяц только на рекламе можно будет экономить более $130 тыс. в год. Кроме того, заметно увеличится проходимость автосалона.

В городе Киеве 21 октября 2005 года состоялась Конференция Современное состояние ипотечного кредитования в Украине, которая произвела на российских участников неизгладимое впечатление. Размах строительства в столице Украины и темпы роста рынка ипотечного кредитования поражают воображение.

По данным "Бизнеса", неподалеку от "Арманда" в ближайшее время построят автосалон "Аврора Моторс", который будет заниматься продажей и сервисным обслуживанием китайских автомобилей марок Chery, Fuqi и BAW. Он тоже сможет воспользоваться выгодным местоположением.

Австрийская банковская группа Raiffeien недавно за 1,028 млрд. долл. США приобрела 93,5 % акций украинского банка Аваль, являющегося одним из лидеров на рынке ипотеки Киева. Количество выданных им ипотечных кредитов превысило 18 тыс. Эта цифра сопоставима с общим числом займов, выданных в Москве всеми банками, работающими в российской столице. И кстати, много ли российских банков стоят миллиард долларов и способны заинтересовать западного инвестора?
Отделение Укрсиббанка на ул. Владимирской в Киеве обслужило 40 тыс. заемщиков, 15 тыс. из которых получили ипотечные кредиты.

Для иллюстрации приведем несколько примеров, взятых из открытых источников. Они позволяют оценить масштаб того, что происходит сегодня на рынке ипотеки в Украине.

До 60 % сделок, по словам киевских риелторов, совершают с помощью ипотечных займов. Абсолютно все агенты по недвижимости в украинской столице работают в тесном контакте с банками. Всего же в городе на рынке ипотечного кредитования активно действуют более тридцати банков.

Приватбанк планирует увеличить до конца этого года количество ипотечных центров с 60 до 80, а к концу 2006 года их общее число составит около 150.

Откуда же такие темпы развития ипотеки, если стоимость киевского жилья не намного ниже московского (средняя цена однокомнатной квартиры 63 тыс. долл. США, двухкомнатной квартиры 100 тыс. долл., трехкомнатной 148 тыс. долл.), а доходы украинцев не выше доходов российских граждан?

Так, 15,22 % рынка ипотеки Украины занимает один из его лидеров Приватбанк. Основные параметры предоставляемых им кредитов следующие: срок 20 лет, 11 % годовых в валюте, первоначальный взнос 20 %, страхование 0,4 % от суммы займа.

Хорошо быть молодым! Особенно в Украине

Для решения квартирного вопроса государство предлагает наиболее активной части населения молодежи, ряд существенных преференций при получении ипотечного кредита. Прежде всего, практически каждый, кто моложе 35 лет, получает заем с льготной ставкой. На компенсацию процентной ставки по кредиту могут рассчитывать молодые семьи, где муж и жена не достигли 35 лет, неполные семьи, в которых мать (отец) в возрасте до 35 лет имеют несовершеннолетних детей (ребенка), и одинокие молодые граждане в возрасте до 35 лет. Размер компенсации установлен на уровне учетной ставки Национального банка Украины (НБУ) вне зависимости от валюты займа. На сегодняшний день учетная ставка НБУ составляет 9,5 % годовых.

Ответ прост и очевиден: Правительство Украины оказывает поддержку развитию ипотеки не на словах, а на деле.

С таким подходом и заботой о жилищных условиях молодежи правительство вполне может рассчитывать на улучшение демографической ситуации в стране в ближайшее время. Кроме того, такая политика также помогает удерживать наиболее перспективную часть населения на родине. Ведь древние мудрецы говорили: Родина там, где есть собственность.

Но и это еще не все. Льготные условия для семей с детьми, нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих на квартирном учете, следующие: при рождении первого ребенка проценты за пользование кредитом не начисляют, при рождении второго ребенка государство возмещает 25 % от общей суммы займа, при рождении третьего 50 % от суммы полученного кредита.

Руководителем ипотечного проекта в компании, организовавшей международную конференцию по ипотеке в Украине, был молодой москвич, абсолютно сознательно поменявший Москву на почти уже европейский Киев. По его словам, он доволен своим выбором. Одним словом, Украина сегодня демонстрирует вполне реальную заботу о своих гражданах, а граждане весьма активно участвуют в политической жизни государства.
Известное и часто цитируемое выражение классика русской литературы Н. В. Гоголя о двух извечных российских проблемах справедливо и в наши дни, по крайней мере в отношении дорог. Московский регион все острее ощущает потребность в увеличении пропускной способности автомагистралей. Пробки на дорогах стали обыденным явлением, а вопрос Как доехал? теперь все чаще звучит вместо привычного Как дела?.

После осенних событий прошлого года и общего роста темпов развития экономики в Украине поток желающих эмигрировать существенно уменьшился, и даже наметилась другая тенденция: многие стали возвращаться на родину.

О новых проектах автомобильных дорог

Транспортную проблему в настоящее время с полным правом можно назвать национальной, ее активно обсуждают в СМИ, авторы приводят высказывания государственных деятелей, законодателей, чиновников, экспертов, которые рассуждают о новых проектах и планах на перспективу: о дорогах дублерах наиболее загруженных магистралей, о многоуровневых развязках и даже о трассах, которые будут сооружены на железной дороге над проходящими поездами, локомотивами, цистернами и пр. Вместе с тем объемы финансирования дорожной отрасли в стране уменьшились за последние годы в три раза. Позитивным фактором можно считать принятие Советом Федерации в ноябре этого года проекта федерального закона О дорожных фондах РФ. Президент России В. В. Путин не раз говорил о том, что государству необходимы солидные долгосрочные инвестиции в строительство и в дело модернизации автотранспортных сетей. Граждане, в свою очередь, с нетерпением ждут, когда же ситуация с автомобильными дорогами начнет кардинально меняться. Будут ли дороги, которые сооружают сейчас или которые планируют построить в будущем, платными? Где и когда начнут вести новые трассы в Московском регионе? А может быть, следует более внимательно относиться к организации движения и содержанию существующих магистралей?

Основное внимание в ближайшие восемь лет согласно планам правительства Москвы будет уделено Звенигородскому проспекту, магистралям в районе аэропорта Внуково, дорогам вокруг Делового центра Москва-Сити, Четвертому транспортному кольцу и некоторым радиальным магистралям. Движение по Звенигородскому проспекту планируют открыть в 2007 году. В настоящее время продолжаются работы на одном из сложных участков в тоннеле под Серебряным бором, где будут одновременно проходить автомагистраль и линия метро до района Строгино. По заключению НИиПИ Генплана решить проблемы движения в столице способны только магистрали общемосковского значения, находящиеся в так называемом срединном поясе города. Открытие в ноябре двух развязок на Третьем транспортном кольце на пересечении Сущевского Вала с Шереметьевской улицей и Ленинградского шоссе с улицей Беговой стало заметным событием в столице в 2005 году, позволившим улучшить ситуацию с автомагистралями в столице. По-строенная Звенигородская эстакада от Третьего транспортного кольца до улицы Мневники, продолжение улицы Николая Старостина до МКАД и другие реализованные в последнее время проекты изменили положение с дорогами, по крайней мере в этих районах Москвы. Работа, конечно, идет, но динамика данного процесса такова, что рост автомобильного парка столицы существенно опережает темпы деятельности дорожных служб. Можно отметить и такой проект, как модернизация системы работы городских светофоров, а в перспективе организация автоматизированного управления транспортом. Сегодня один из вариантов данного проекта уже действует на Дмитровском шоссе.

Москва

Самый масштабный проект здесь Центральная кольцевая автомобильная дорога (ЦКАД). Эта трасса протяженностью около 480 км и шириной в каждом направлении по четыре полосы пройдет по маршрутам Малого и Большого бетонных колец. В проекте предусмотрено строительство обходных дорог вокруг Ногинска, Электростали, Бронниц, Звенигорода, Голицына. На радиальных дорогах, идущих из Москвы, будут сооружены многоуровневые развязки. Планируемое начало строительства 2006 год.

Подмосковье

Комментарии

До конца 2005 года должен быть утвержден окончательный вариант скоростной платной трассы Москва Санкт-Петербург, которая пойдет в обход городов и деревень. Платными трассами станут дорога от МКАД в районе транспортной развязки с Молодогвардейской улицей до трассы М-1 Беларусь и дорога, обеспечивающая подъезд к аэропорту Домодедово. То внимание, которое было уделено министром транспорта РФ Игорем Левитиным и губернатором Московской области Борисом Громовым мероприятию, посвященному открытию в конце октября нынешнего года транспортной развязки в подмосковном Королеве, говорит о понимании высокими чиновниками важности и остроты проблемы. Остаются нерешенными вопросы о том, когда начнется активная работа в данном направлении и от разработки проектов соответствующие структуры перейдут к реализации планов. Хотя следует отметить, что определенные работы по строительству и реконструкции дорог в Подмосковье уже идут.

Делясь своими впечатлениями о зарубежных городах в одном из журналов Недвижимость цены, риелторы рассказали о состоянии и качестве автотрасс в странах, где они побывали. Московский регион существенно отстает от них в этом отношении.

Обращаясь к теме недвижимости, отметим, что темпы строительства жилья, освоение новых территорий и, соответственно, цены на квартиры напрямую зависят от развития транспортной инфраструктуры. А при покупке жилой недвижимости особое внимание уделяют сейчас дороге к дому.

Иван ГРАЧЕВ, председатель экспертного совета Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья
Автомобиль я сам не вожу, но как пассажир могу произвести оценку ситуации. С 1993 года, когда я в первый раз был избран депутатом Госдумы, и по настоящее время практически ежедневно совершаю поездки из Митина в центр города. Так вот, за двенадцать лет скорость передвижения существенно снизилась.

О своем видении дорожных проблем региона и их решении, о влиянии транспортной инфраструктуры на развитие рынка недвижимости с читателями журнала делятся специалисты этого рынка, руководители и сотрудники государственных служб. Взгляд на проблему профессионалов, работающих в данном сегменте российской экономики, отражает отношение многих граждан к транспортному вопросу.

Это, на мой взгляд, связано с радиальной структурой города, которую удастся исправить только строительством дополнительных колец. И еще: в центре Москвы улицы забиты стоящими машинами. Думаю, эту часть столицы надо перекрывать для некоторых видов транспорта, организовать здесь подземные парковки. Конечно, необходима реконструкция трасс. А улучшением организации движения существенно положение не исправить. Если говорить о наиболее проблемном участке автотрасс, то для меня им является путь в Домодедово из центра. Сооружение Четвертого транспортного кольца в Москве, бесспорно, поможет разгрузить дороги. Что же касается жилья Любителей жить рядом с автотрассой, пожалуй, немного. Если под окнами дома проходит крупная дорога, то это скорее минус, чем плюс. Заграждения не очень‑то спасают от шума, от выхлопных газов, к тому же в Москве бензин грязный Отмечу, что транспортная инфраструктура и факт приобретения гражданами недвижимости, конечно, взаимосвязаны, и при оценке стоимости жилья время проезда в центр столицы имеет большое значение.

Кардинального решения для улучшения ситуации на автодорогах никто не придумал. Мне довелось быть в Париже, Токио, Нью-Йорке, где тоже большие пробки. Но в отличие от Москвы там не бывает безвыходных ситуаций, всегда можно найти объезд. У нас уж если заблокирован центр города или Ленинградка, то никаких вариантов нет, часа два можно простоять.

Какие решения необходимо принять для улучшения ситуации если честно, я не знаю. Может, запретить использование автотранспорта вообще? (Это, конечно, шутка.)

Дмитрий ИВЛИЕВ, директор по рекламе и PR Группы компаний ПИК

Ситуация на дорогах в Москве продолжает ухудшаться с каждым годом, несмотря на строительство новых дорог и развязок. Темпы строительства явно не поспевают за скоростью расширения автопарка. Я это наблюдаю на протяжении двенадцати лет таков мой водительский стаж.

Можно перечислить с десяток трасс, которые вызывают наибольшие трудности с передвижением, но для меня это прежде всего в Москве Ленинградское, в Подмосковье Ярославское шоссе. Мое отношение к масштабным проектам строительства новых магистралей, конечно, позитивное. Четвертое транспортное кольцо разгрузит транспортные потоки и повлияет на рынок недвижимости, как это происходит всегда в таких случаях. Что касается сооружения Центральной кольцевой автомобильной дороги в Подмосковье, то данная трасса уменьшит транспортную нагрузку на Москву. Идея строить такую магистраль здравая. Другой вопрос сколько времени уйдет на строительство. Все‑таки это мегапроект, и за год такие дороги не строятся. Особой связи между состоянием транспортной инфраструктуры и ситуацией на рынке недвижимости, на мой взгляд, как ни странно, нет. Так, в районе Новокуркино (г. Химки Московской области), который строит Группа компаний ПИК, спрос существенно превышает предложение. К моменту сдачи домов в них не остается непроданных квартир. При этом Ленинградка как в черте Москвы, так и за пределами МКАД остается едва ли не самой загруженной автотрассой. Определяющим фактором при спросе на жилье в ближнем Подмосковье сейчас являются не столько транспортная загруженность, сколько близость к Москве, комплексность застройки района и, разумеется, надежность компании-застройщика. Для Подмосковья последний фактор сегодня особенно актуален.

Безусловно, необходимы строительство новых трасс, правильная организация движения в центре Москвы, существенные ограничения на въезд в центральную часть города.

Путешествуя на машине по Франции, я однажды обратила внимание, как по дороге шли навстречу друг другу специалисты дорожной службы, одетые в светоотражающие комбинезоны, с бидонами, в которых был жидкий горячий асфальт. Они внимательно осматривали дорожное полотно и, если обнаруживали трещину или выбоину, с помощью специального приспособления заделывали ее. Оказалось, что большинство дорог во Франции находится в частной собственности, и рачительный хозяин предпочитает, естественно, принимать превентивные меры, чтобы сокращать расходы на их капитальный ремонт. Одним словом, пока у нас не появится настоящий хозяин, в том числе у городских дорог, денег всегда будет не хватать, а трассы останутся нашей второй российской бедой.

Ирина РАДЧЕНКО, вице-президент Международного Ипотечного Клуба, генеральный директор компании Лаурел

Сейчас вождение автомобиля все реже и реже доставляет мне удовольствие, и иначе как ежедневным источником стресса его не назовешь. А за рулем автомобиля я с 1993 года и вспоминаю те времена с ностальгией тогда в городе было свободнее. Если, скажем, пять лет назад дорога из дома в Хамовниках в офис рядом с Тверской занимала у меня пятнадцать минут, то в этом году на тот же путь приходится тратить почти час. Каждый год летом я удивляюсь как много денег в нашем городском бюджете, если одни и те же участки Садового кольца в это время с регулярной стабильностью полностью демонтируют и меняют там полотно.

На всех аварийных участках, рядом с которыми есть предупреждающие знаки о снижении скорости, обязательно установлена кинокамера, которая записывает номер машины нарушителя, превысившего скорость, автоматически выдает информацию о личности автовладельца (имя и адрес), и иногда тот еще не успевает доехать до дома, а у него в почтовом ящике уже лежит квитанция на уплату штрафа. Если же нарушителя дорожного движения останавливает полицейский (кстати, полицейский очень уважаемая и высокооплачиваемая профессия у арабов), то наказание неотвратимо. К сожалению, не один российский турист жестоко поплатился за русскую привычку давать взятку офицеру полиции. За такое деяние полагается крупный денежный штраф и тюремное заключение сроком до 30 суток. Кстати, в некоторых европейских странах злостная неуплата штрафов, например за неправильную парковку, является поводом для передачи подобных сведений в Бюро кредитных историй. И если вдруг такой нерадивый водитель решит получить ипотечный кредит в банке, то может с удивлением обнаружить, что для него плата за кредит значительно выше, чем для его более дисциплинированного друга.

Побывав во многих арабских странах, специализирующихся на продаже нефти (ОАЭ, Катар, Оман и др.), могу сказать однозначно: восхищает не только и не столько качество дорог в этих государствах, а практически безупречная дисциплина участников транспортного движения. Прежде всего, учитывая исламский характер перечисленных стран и запрет на употребление там спиртных напитков, становится ясно, что проблема пьянства за рулем (основная причина гибели большинства водителей, пассажиров и пешеходов в России) в арабских странах отсутствует в принципе.

Несмотря на то внимание, которое уделяют улучшению ситуации с дорогами в Москве и Московской области, проблема транспортной доступности продолжает существовать и остается достаточно острой, а возникновение новых развязок и улучшение качества покрытия магистралей вряд ли способно ее решить. Какие бы хорошие дороги ни строили, если большинство жителей Москвы и Подмосковья будут съезжаться в одну точку в центр столицы, эти трассы должны быть бесконечно широкими, чтобы вместить всех желающих. Сейчас наметилась новая интересная тенденция стали строить бизнес-центры не только в центре Москвы, но и в других районах, в том числе за МКАД, где создают производственные и офисные зоны, некие точки притяжения, в которых сосредоточена вся необходимая инфраструктура это должно разгрузить центральную часть города.

Григорий ПОЛТОРАК, президент корпорации БЕСТ-Недвижимость

Невозможно путем строительства дорог и развязок сделать так, чтобы все ездили в Москву и по городу без пробок. Проблему помогут решить создание периферийных центров и развитие инфраструктуры городов‑спутников таким образом, чтобы офисы, развлекательные заведения и очаги культуры и образования были сосредоточены не только в столице, но и в других городах Московской области.

Безусловно, при решении проблемы транспортной доступности нужно применять комплексный подход: над проблемой должны работать и экономисты, и архитекторы, и муниципальные власти. Понятно, что надо рассредоточивать население. И если уж люди ездят из Химок в Москву, то пусть они направляются не на Солянку, а, например, на Войковскую.
Хочу отметить, что в городах Подмосковья сейчас идет серьезная работа по созданию собственной инфраструктуры и рабочих мест. Местные администрации действительно в этом заинтересованы, поскольку налоги в бюджет города стекаются в том числе и с организаций, которые расположены в черте города.

Борис БАСИН, управляющий директор Управления вторичного рынка компании МИЭЛЬ-Недвижимость

За рулем я более двадцати лет. Недавно мне попалась на глаза фотография Москвы 50 60‑х годов: на проспекте Мира один троллейбус Сейчас это воспринимается как нечто нереальное. За последние годы ситуация на дорогах существенно изменилась увеличилось количество машин, и, хотя трассы стали лучше, особенно МКАД, появилось большое количество развязок, проблемы ощущаются, и довольно остро.

Многие предприятия и вузы уже идут по этому пути, в качестве примеров можно привести производственный комплекс MARS в Московской области, городок Высшей школы экономики в Троицке и пр.
Сегодня обсуждаемая проблема остро стоит в Москве, но, без сомнения, в скором времени она возникнет в городах-миллионниках и крупных областных центрах.

Что я считаю необходимым сделать в данном направлении? Прежде всего реконструировать старые трассы, затем заняться грамотной организацией движения и наконец строить новые дороги. Несмотря на очевидную пользу Третьего транспортного кольца, оно поделило город на части, и теперь, чтобы проехать из одного района в другой, находящийся за кольцом, приходится тратить много времени.

Нынешние методы и средства, такие, как штрафы, работа эвакуаторов, не решают сложных транспортных вопросов. Регулировка здесь в большей степени направлена на то, чтобы задержать машину, а не ускорить ее движение, а должно быть наоборот. Зачастую люди вынуждены ставить машину и добираться до места назначения на метро следовательно, пропадает смысл обладания автомобилем. Соответственно, нужно больше парковок, доступных людям в первую очередь территориально, а во вторую финансово.

Что касается влияния на рынок недвижимости фактора появления новых дорог, замечу, что в период строительства Третьего транспортного кольца квартиры в домах, расположенных вблизи стройки, были совершенно непродаваемыми. Только после того, как их обеспечили стеклопакетами и шумопоглощающими экранами, спрос здесь стал увеличиваться. В таких случаях я считаю очень важным информировать население о происходящем, чтобы люди не терялись в догадках, снесут ли их дом в связи со стройкой, какой поток машин будет проходить под окнами, какие меры по защите от шума будут приняты и т. п.

Наиболее проблематичными, самыми узкими местами в столице я считаю выезды из Москвы Варшавское, Дмитровское, Ярославское шоссе.

Михаил БАЖИН, руководитель отделения вторичного жилья агентства недвижимости ДОМОСТРОЙ

Несомненно, на цену и ликвидность объекта недвижимости влияет фактор его транспортной доступности. Но в отличие от коммерческой (нежилой) недвижимости, к вопросу о транспортной доступности жилых помещений следует подходить комплексно. Радует, когда до места проживания можно добраться как на личном, так и на общественном транспорте без пробок в короткий срок, не тратя время на поиск объездных незагруженных дорог. К сожалению, чаще всего на практике складывается такая ситуация, что развязка или трасса находится в непосредственной близости от жилых домов (в том числе рядом со зданиями, претендующими на статус объектов бизнес-класса). А это повышенный шумовой фон, загазованность воздуха, непривлекательный вид из окна, поскольку приподнятые автоэстакады нередко расположены на уровне второго-третьего этажей строений. Или же, наоборот, неудобные развязки осложняют подъезд к дому. Поэтому для Москвы транспортная проблема является разносторонней и глобальной, к ее решению необходимо подходить, учитывая различные, порой противоречивые особенности мегаполиса.

В прошлом Москву строили микрорайонами. На большой многоэтажный дом приходилось пять-шесть парковочных мест, но тогда и машин на весь дом было не более трех. А сейчас машина, а то и две, есть почти в каждой семье, во дворах стоят личные гаражи, межрайонные проезды узкие Неудивительно, что одним из основных критериев при выборе жилья сегодня является наличие парковочного места. Таким образом, налицо прямая зависимость между недвижимостью и существованием хорошо развитой транспортной инфраструктуры.

Инна ЕХЬЯ,
директор по маркетингу Первого земельного супермаркета ЗЕМЛИ МНОГО.РУ

Сказать, что в столичном регионе нет изменений в лучшую сторону с решением транспортных проблем, нельзя. Дороги строят и расширяют. Все это видят. Другое дело темпы. Конечно, они могли бы быть более высокими.
Что нужно предпринять для улучшения ситуации? Если говорить о Московской области, то необходимы более настойчивое воплощение принятых решений и, конечно, концессии. Этим по‑настоящему еще никто не занимался. А я уверена, что строительство дорог в области архиприбыльный бизнес. Как только будут предложены вразумительные правила игры, люди туда потянутся, в том числе собственники подмосковных земель и крупные строительные инвесторы. Их интерес здесь прямой. Пока же их только обкладывают непонятными поборами. Для оптимальной реализации планов я бы расставила приоритеты следующим образом: реконструкция старых трасс, сооружение коммерческих дублеров (платных дорог), организация движения, в том числе только строго регламентированное строительство непосредственно вдоль трасс рынков и торговых центров, которые, как тромбы, забивают и без того запруженные автодороги.

В Московской области на привлекательность объектов недвижимости оказывает влияние такой фактор, как возможность быстро и без пробок добраться до загородного жилья, расположенного как в ближнем, так и в дальнем Подмосковье. А для городов, непосредственно примыкающих к Москве, также имеет значение возможность их объезда, поскольку нескончаемый поток транзитного транспорта через центральную часть городов осложняет жизнь местным жителям (ухудшение экологической ситуации, шум, повышенный риск для пешеходов и автолюбителей).

В Подмосковье в 2006 году планируют начать строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги, которая, бесспорно, разгрузит областные трассы и МКАД. И конечно, данная магистраль явится стимулом для строительства близлежащих, в том числе радиальных, дорог.

Любое строительство дорог позитивное явление, благоприятно влияющее на рынок недвижимости.



Главная --> Публикации