Главная --> Публикации --> Участие нотариуса в сделках с недвижимостью предотвратит махинации Москва будет дорогой и изысканной Строители и закон: победителем объявляется... Не все, что спланировал, можно перепланировать В оконных рамках

Сергей Елисеев, директор по маркетингу компании ИНКОМ-недвижимость, отмечает, что количество предложений на вторичке начало сокращаться еще с апреля этого года. В последние две недели на рынке складывается такая же ситуация, какая была в 20012002 годах: постепенное нарастание спроса на фоне сокращения предложения. Но квартир на рынке еще вполне достаточно, поэтому к разгону цен такое положение дел не привело. Темпы роста цен сейчас находятся на уровне инфляции, объясняет он.

На московском рынке вторичной недвижимости наступило долгожданное оживление. Поток клиентов увеличился, причем многие из них приобретают жилье в кредит. ипотеки наконец-то перестали бояться и покупатели, и продавцы квартир.

Из-за многочисленных законодательных перипетий этой весны предложение на рынке московских новостроек несколько сократилось, поэтому часть потенциальных покупателей обратила внимание на вторичные квартиры. Правда, и здесь объем предложения уменьшается в основном из-за введения нового Жилищного кодекса, запретившего сделки с неприватизированным жильем и ужесточившего правила перепланировки квартир.

Цены под контролем

Главный инструмент на рынке недвижимости это объем предложения. Спрос же в абсолютных величинах остается стабильным. Но пока специалисты не видят в нынешнем уменьшении количества квартир, выставленных на продажу, ничего настораживающего. Елисеев связывает сложившуюся ситуацию с традиционным летним затишьем на рынке московской недвижимости.

По отдельным позициям мы отмечаем повышение цен в процессе торга и даже предварительных соглашений, утверждает Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений ЗАО Корпорация МИАН. Правда, сейчас в ценообразовании на вторичном рынке наблюдается полная нелогичность так, квартира в панельной пятиэтажке на западе Москвы может стоить дороже, чем жилье в монолитном комплексе на юго-востоке. В целом же цены на вторичную недвижимость в июне продолжили небольшой рост порядка 1,5% за месяц. По мнению Галины Утешевой, руководителя направления вторичного жилья компании ДОМ-Недвижимость, осенью рост цен станет еще заметнее.

Совокупный объем вторичного рынка на конец июня 2005 года составил, по экспертным оценкам, порядка $8,7 млрд. При этом активизация этого сегмента, по мнению Алексея Аверьянова, генерального директора NAI Vesco, началась в конце мая начале июня: именно в это время было зарегистрировано более половины всех сделок за последние два месяца, а также наблюдалась максимальная динамика роста цен.

Субъективный фактор

Основной объем предложения сейчас приходится на квартиры стоимостью до $100 тыс. (42%). Доля жилья ценой $100250 тыс. составляет 39% от общего объема предложения, ценой $250500 тыс. 10%, стоимостью $500 тыс. 1 млн. 5%. На более дорогие квартиры приходится 4% рынка. Самым большим спросом сейчас пользуются недорогие, но качественные однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станций метро.

Каждая из характеристик дома, квартиры и района может существенно повлиять на стоимость недвижимости на вторичном рынке, а также на сроки ее реализации. Наиболее объективной специалисты считают стоимость стандартных квартир в домах типовых серий, поскольку они оцениваются по самой простой схеме. Такое жилье обычно продается в течение двух-трех месяцев. Зато объекты с перепланировками или в нестандартных домах могут искать своего покупателя и по нескольку лет.

Московский вторичный рынок уже вошел в стадию насыщения. У покупателей появился достаточный выбор квартир, и они, по словам Утешевой, стали более разборчивы. С увеличением количества неликвидных объектов выросло и среднее время нахождения квартир на рынке сейчас оно составляет около трех месяцев.

Еще один субъективный фактор экологичность района. Лучшими районами с этой точки зрения принято считать запад и юго-запад Москвы именно здесь располагается самое дорогое и престижное жилье. Зато квартиры в СВАО не престижны, хотя находятся рядом с самым большим парком города Лосиноостровским.

По оценкам риэлтеров, мотивация, влияющая на решение о покупке той или иной квартиры, на 20% абсолютно субъективна и прогнозированию не поддается. Например, большинство клиентов высоко ценят хороший вид из окна, но на вторичке эта характеристика практически не влияет на цену. А вот сквер рядом с домом помогает продать квартиру гораздо быстрее.

Хрущевка по цене монолита

В последнее время покупатели вторичного жилья уделяют большое внимание не только цене и характеристикам дома, но и социальной среде района. Все хотят жить в окружении развитой инфраструктуры работающих детских садов, школ и больниц, крупных торговых центров и паркингов, хороших спортивных комплексов. Немалое значение при покупке квартиры имеют и местные зоны отдыха, парки и скверы.

Вторичное жилье бизнес-класса за майиюнь подорожало в среднем на 1,5%, это примерно в пределах инфляции. Эксперты считают, что конкуренция между жилыми комплексами первичного и вторичного рынка в этом сегменте наиболее острая. Старый бизнес-класс (конца 90-х годов), напротив, переживает спад спроса из-за отсутствия многих опций, доступных в домах постройки 20032005 годов.

Наибольший рост сейчас демонстрирует элитный сектор вторичного рынка за первое полугодие 2005 года цены здесь выросли на 11%. По некоторым сделкам аналитики отмечают очень высокую доходность 5060%. Люди, купившие в марте 2004 года квартиры по цене $67 тыс. за кв. м, в начале этого года продавали их уже по $1112 тыс. за кв. м. Качественное элитное жилье на рынке не задерживается, поскольку здесь имеется существенный дефицит предложения в июне спрос превысил его на 32%. Средняя стоимость квартиры класса де люкс сейчас достигает $7,6 тыс. за кв. м.

еще год назад 30% до 1520%, а в некоторых случаях и до 5%. Банки гораздо охотнее кредитуют клиентов именно со вторичного рынка недвижимости, поскольку в этом случае в залог предоставляется уже существующая квартира и риски, соответственно, снижаются.

Средняя стоимость жилья бизнес-класса на вторичке составляет сейчас $3210 за кв. м. Но диапазон цен здесь довольно велик, поскольку при продаже учитывается масса различных нюансов престижность района, наличие охраняемой территории и подземного паркинга, качество инфраструктуры и т.д.



По словам Барминой, покупка жилья с использованием кредита встречается сейчас все чаще. Широкая информация об ипотеке в СМИ дала большинству людей уверенность в доступности данного вида кредитования, объясняет она. Ипотечных сделок наконец-то перестали бояться и продавцы квартир, поняв, что уж они-то в любом случае получают всю сумму сделки сразу. По мнению Елисеева, в настоящее время развитие ипотеки еще не успело оказать заметного влияния на объем сделок со вторичной недвижимостью, но в ближайшие год-два этот фактор станет играть важнейшую роль в развитии рынка.

Капитальный ремонт - забота жильцов


Квартплаты растут, зарплаты - не всегда. Однако рост жилищных расходов можно компенсировать заработками дома при помощи составления бизнес-плана. Раньше это разрешалось только жилищным объединениям: ТСЖ, ЖСК, сейчас, согласно Жилищному кодексу РФ, всем многоквартирным домам, где есть собственники.

Расходы - техническое обслуживание, содержание домовладения. К доходам относится оплата персонала, расходы на содержание придомовой территории, мест общего пользования: лестничных клеток, холлов, вызов аварийных бригад и т.д. В среднем, это может составлять 30% от общей суммы расходов.

Бизнес-план дома могут составить сами жильцы или выбранная ими управляющая компания. Главное, ориентироваться на две статьи - доходы и расходы. Доходы - это целевое финансирование (взносы жителей, дотации города), а также средства, полученные от коммерческого использования земельно-имущественного комплекса.

Сумма расходов зависит от того, какой стандарт обслуживания выберут жильцы. Есть, например, "безопасный стандарт", где на первое место выдвигается надежная, безотказная работа инженерного оборудования (он самый дешевый), "минимальный", определяющий очередность и качество текущего ремонта дома, "комплексный", включающий комфортность проживания людей, и т.д. В зависимости от выбора зависят и затраты жильцов.

К содержанию домовладения относится стоимость электроэнергии для мест общего пользования, их ремонт, дезинфекционные и другие работы. На эту статью обычно уходит порядка 15% общих затрат. Сюда же входят расходы на текущий и плановый ремонт инженерного оборудования, ремонт и обслуживание лифтов, объединенной диспетчерской. Это (вместе с материалами) составит 12% накоплений. Услуги управленцев, инженерно-технического персонала, бухгалтерское обслуживание, иными словами, траты на само управление - еще 8-10 процентов. Остальное - оплата консьержей, домофонов и т.д.

Для Москвы это 2,8 руб. в месяц на кв. м общей площади. Тем не менее, бюджетные отчисления никогда не покрывали эту цифру. В итоге, собственникам самим надо копить средства на ремонт.

Хотелось бы подробнее остановиться на отчислениях на капитальный ремонт. Город делает эту работу в небольших масштабах (а скоро для собственников и вообще откажется от нее), а сами жильцы, надеясь на бюджет, и вовсе забыли о капремонте. Между тем, еще в два года назад Правительством РФ установлены федеральные стандарты в системе ЖКХ, в том числе и на восстановление домов.

В поисках легкой прибыли

В Институте экономических проблем комплексного развития народного хозяйства считают, что в предоставлении бюджетной помощи приоритет должен быть отдан жильцам, которые решили собирать деньги на восстановление своих домов. Кроме того, это будет способствовать также и созданию жилищных объединений. Во многих регионах такие решения уже приняты - бюджетная помощь в первую очередь тем, кто сам думает о своем доме. Опыт показал, часто это наиболее результативное использование бюджетных денег: дома в объединениях в лучшем состоянии, чем муниципальные.

Однако следует помнить, что аренда подвала не должна обходиться во вред дому: надо обеспечить слесарям доступ к коммуникациям.

Согласно Жилищному кодексу РФ, собственники многоквартирных домов имеют право использовать в своих целях технический подвал дома. Если раньше право пользования техническими помещениями имели только ТСЖ и ЖСК, то в настоящее время никаких разрешений административных органов для этого не требуется.

Существует еще один способ извлечения прибыли - размещение рекламы на фасаде.
Правда, коллизия между федеральным законодательством и городскими нормами (которые отдают всю рекламу в ведение специального агентства) создают определенные трудности. Тем не менее, на сторону собственника может встать префектура, вопрос может решить и Департамент жилищной политики, в крайнем случае, можно обратиться в суд.

Кроме того, в некоторых домах есть большие пустующие площади в холлах. Здесь можно установить киоск для торговли предметами первой необходимости, рассчитанный в первую очередь на своих же жителей. Для этого нужно только получить разрешение со стороны пожарного надзора.

Рядом с метро жить удобно и приятно. Особенно остро это ощущают те, кто поселился в районах массовой застройки Митино, Строгино, Солнцево, Жулебино, Новокосино, Южное Бутово, где метро нет до сих пор. Но в обозримой перспективе появление станций метро в этих районах станет реальностью. Где-то они откроются уже в ближайшие 2 3 года, где-то только к 2010 2011 годам. С появлением метро стоимость жилья в этих районах резко возрастет. Корреспонденты Дома и квартиры выяснили у компаний-застройщиков и риэлторов, в каких уже существующих и строящихся домах выгодно купить квартиру сегодня, чтобы через несколько лет жить рядом с метро. Интересно, что такие объекты нашлись не только за пределами МКАД, но и в пределах кольцевой.

Неосвоенное поле для "жилищного предпринимательства" - использование торцовых стен. К такой стене можно пристроить еще одну секцию и использовать ее под вертикальные гаражи (такие часто можно увидеть в Японии). Если учесть то, что в соответствии с Жилищным кодексом участок, принадлежащий дому, находится в собственности жильцов, рядом с торцовой стеной можно поставить торговую палатку.

Начнем с востока и юго-востока столицы. Если вы ориентированы на вторичный рынок, то в ближайшие 2 3 года стоит присмотреть себе квартиру в Жулебино, где возводилось много качественных монолитно-кирпичных домов. Массовое строительство в районе закончилось еще несколько лет назад. И его инфраструктуре можно позавидовать. Огромное количество поликлиник, детских садов и школ, торговых и развлекательных центров. Здесь есть и фонтаны, и бульвар, и пешеходные зоны, разбиты цветники и скверы. Нет только метро. Сейчас средняя стоимость жулебинского жилья 1,2 тыс. долларов за 1 кв. метр. Через 5 лет она, скорее всего, увеличится на 20 25%, так как в 2010 году в Жулебино откроется одноименная станция метро, которая станет новой конечной Таганско-Краснопресненской линии (после Выхино).

Жулебино и Новокосино

Кроме того, чуть раньше через само Кожухово пройдет линия легкого метро. Этот районсейчас самый активно застраиваемый и самый перспективный регион столицы.

Если же вас интересуют только новостройки, обратите внимание на микрорайон Кожухово, куда также можно будет добраться через 5 лет на метро и со станции Жулебино, и со станции Новокосино Калининской линии.

У всех комплексов благоустроенная придомовая территория, детские игровые площадки, гаражи и автостоянки. Впрочем, качественным жильем сейчас в Москве никого не удивишь, а вот ценой квадратного метра от многих других проектов Кожухово выгодно отличается: на сегодняшний день она самая низкая в городе в среднем 1,1 тыс. долларов за 1 кв. метр. После того, как стало точно известно о предстоящем открытии в районе станций метро, цены потихоньку начали ползти вверх, и в ближайшие 2 3 года вырастут на 10 15%. Параллельно с домами строятся объекты инфраструктуры. К моменту завершения массового строительства в Кожухово будут сданы в эксплуатацию детские сады с бассейнами, школы, магазины, спорткомплексы и паркинги, появится большая лесопарковая зона.

Строительство ведется в трех км от МКАД по Ухтомскому шоссе. Район расположен довольно удачно: промышленных предприятий на его территории нет, рядом Салтыковский лесопарк и три озера Белое, Черное и Святое. Он застраивается качественными домами типовой серии П44-Т переменной этажности (10 17 этажей).

Теперь плавно переходим на юг и юго-запад.

Солнцево, Новопеределкино и Новокурьяново

Предпочитающим жилье бизнес-класса может быть интересен строящийся в районе Олимпийской деревни комплекс Олимп. Рядом с ним уже через несколько лет появится станция легкого метро. Две 24-этажные и две 20-этажные башни, формирующие комплекс, растут на берегу каскада прудов Олимпийской деревни, недалеко от лесопарковой зоны Тропарево и парка 50-летия Октября. Близость спортивных объектов настроила застройщиков на нужный лад. В комплексе будут собственные крытые теннисные корты, залы для настольного тенниса,
Кожухово
бассейны, тренажерные залы, детский спортивный городок и даже свой центр оздоровительного моржевания и русских бань. Диапазон стоимости олимпийских квартир от 2,05 до 2,3 тыс. долларов за квадрат. Но это только сегодня.

Застройка Солнцево началась еще лет 25 назад, но новые дома там появляются до сих пор. Открытие площадки строительства новой станции легкого метро, которая соединит район с Сокольнической веткой основного метро, резко оживило интерес покупателей к солнцевскому жилью. Ждать до открытия станции Солнцево осталось недолго всего 6 лет. Сегодня здесь есть что приобрести не только на вторичке, но и на первичном рынке. В самом центре Солнцево сейчас возводится микрорайон Радужный (микрорайоны 4-4а), который займет около 5,1 га. Архитектурный ансамбль Радужного состоит из пяти корпусов: одного монолитно-кирпичного здания по индивидуальному проекту и четырех панельных домов разной конфигурации. Их будущим обитателям повезло: инфраструктура в Солнцево давно сложилась. На территории же самого микрорайона и в непосредственной близости к нему запланировано строительство школы, двух наземных гаражных комплексов, фитнес-центра. Сегодня радужные квартиры стоят 1,3 1,7 тыс. долларов за 1 кв. метр. Риэлторы обещают, что уже в следующем году цены вплотную подберутся к 2 тыс. долларов.

Любителей жить ближе к природе должен привлечь строящийся поселок таунхаусов Потапово в Южном Бутово. Сюда к 2010 году доведут линию легкого метро от конечной станции Бульвар Дмитрия Донского Серпуховско-Тимирязевской линии.

Двигаясь по этой же, пока существующей только на бумаге легкой линии вниз, к станциям Боровское шоссе и Новопеределкино, можно также найти еще интересные новостройки. На пересечении улиц Новые сады и Лукинской сейчас ведется строительство жилого комплекса Переделкино площадью 20 тыс. кв. метров. Комплекс будет состоять из трех десятиэтажных и двух восьмиэтажных зданий. Из объектов инфраструктуры обещаны православный лицей, торговый центр, ресторан, офисные помещения, тренажерный зал, массажная галерея, солярии, фито-бар, бассейн, боулинг, баня, сауна. Метр жилья здесь обойдется в 1,4 тыс. долларов.

Строгино, Митино и Славянский бульвар

В Южном Бутово, как и Куркино, очень красивая природа большие лесные массивы и реки, а потому его тоже решили отдать под индивидуальную застройку. Потапово крупнейший поселок в Москве, его площадь целых 300 га, причем здесь будут и таунхаусы, и коттеджи, и малоэтажные дома. Проект предусматривает строительство 30 двухэтажных таунхаусов общей площадью от 168 до 430 кв. метров. В поселке предусмотрена развитая инфраструктура: супермаркет с подземной автостоянкой, спортивно-оздоровительные и медицинские центры, школы и детские сады. Каждая поселившаяся в Потапово семья будет иметь в своем распоряжении участок земли от 3 до 7 соток, отапливаемый гараж на одну машину и сауну, бассейн или купель. Обойдется дом или квартира здесь в 1,1 тыс. долларов за 1 кв. метр, а за каждую сотку надо будет еще доплатить 10 тыс. долларов.

В Митино дома строились самые разные от типовых панельных до небольших, в 4 5 этажей, индивидуальных поэтому и разброс цен на вторичном рынке впечатляет: от 1,1 тыс. до 2,5 тыс. долларов за 1 кв. метр. Несомненно, чем меньше времени будет оставаться до открытия станции Митино, тем выше будут цены на митинские квартиры.

И, наконец, северо-запад столицы. Здесь находятся два крупных района массовой застройки, возведение новых домов в которых уже практически завершилось, инфраструктура для комфортной жизни давно сложилась, но собственного метро так до сих пор и нет. Речь идет о Строгино, расположенном до МКАД, и Митино, которое уже за пределами кольцевой. Оба района соединит друг с другом и с центром города новая Митинско-Строгинская линия легкого метро, поезда по которой начнут курсировать с 2011 года.

Рядом со строящимися станциями метро Минская и Славянский бульвар (открываются в 2007г.), недалеко от лесопарка, возводится другой бизнес-комплекс Эдельвейс. Здесь будет полная собственная инфраструктура, начиная со спортивных залов и магазинов и заканчивая паркингом с автосервисом. Обойдется квадратный метр здесь недешево в 3,8 тыс. долларов.

В Строгино же средняя стоимость вторичного жилья бизнес-класса сегодня составляет 1,5 тыс. долларов за 1 кв. метр. Что же касается новостроек, то интересен, прежде всего, жилой комплекс бизнес-класса Олимпия. Он состоит из двух башен-великанов (29 и 39 этажей) в стиле хай-тек, квартиры в которых стоят 2,6 тыс. долларов за квадрат.

От станции Волоколамская, которая расположится между Строгино и Митино, удобно будет добираться до Красногорска, где сейчас идет активная застройка.

Волоколамская доведет до Красногорска

В микрорайоне со странным названием Антенные поля квартиры в монолитных домах предлагаются от 850 долларов за 1 кв. метр. По цене от 870 долларов за 1 кв. метр продаются квартиры в 17-этажном монолитно-кирпичном доме в 1-м микрорайоне Павшинской поймы, строительство которого будет завершено во втором квартале 2006 года.

Квартиры там пользуются неизменным спросом из-за близости к Москве и хорошей экологии, а теперь и вовсе обещают стать лидерами продаж. Среди новых домов есть жилье на любой вкус и кошелек. Типовые панельные многоэтажки в 14 16 17 22 23 этажа, которыми застраивают микрорайоны Чернево-2, Столичный, Павшинская пойма, монолитно-кирпичные дома в 12 30 этажей, строящиеся по индивидуальным проектам в тех же Чернево-2, Павшинская пойма, а также в Южном и на улице Павшинская. Сегодня средняя цена предложения здесь от 720 до 1205 долларов за 1 кв. метр. В низшей ценовой категории до 800 долларов представлены панельные дома в микрорайоне Чернево-2, которые сдаются в конце 2005 начале 2006 года. Самое дешевое предложение от 720 до 830 долларов за 1 кв. метр в 17-этажном панельном доме, корп. 5 Дом будет сдан в четвертом квартале этого года. По такой же начальной цене, но со значительно более высокой максимальной ценой 1500 долларов продаются квадратные метры в уже построенном 17-м корпусе. Это монолитно-кирпичный дом переменной этажности в том же Чернево-

Когда откроются новые станции метро (Намечаемые сроки строительства)

К группе дорогих красногорских новостроек относится почти половина всех строящихся домов города. Но все же в большинстве из них цена за квадратный метр меньше 1 тыс. долларов. Только в трех новостройках минимальная цена предложения перешагнула тысячный рубеж. Средняя же минимальная цена по дорогим домам 982 доллара за 1 кв. метр. Говоря о Красногорске, нельзя не сказать об инфраструктуре, особенно о спортивных объектах, которые здесь появятся в ближайшем будущем. Стандартными коробками для игры в футбол-хоккей и баскетбольными площадками дело не ограничивается. Рядом с новостройками должны появиться крупнейший в стране горнолыжный комплекс с круглогодичным снеговым покрытием, спортивный многопрофильный комплекс с бассейном, крытыми кортами и катком, стадионом с трибунами и парк экстремальных видов спорта.

Ст. Чкаловская - ст. Трубная (со ст.Сретенский бульвар) 2007

Ст. Деловой центр - ст. Международная 2006

Оборотные тупики за ст. Улица Старокачаловская 2007

Ст. Парк Победы - ст. Кунцевская, (ст. Минская, Славянский бульвар) ст. Крылатское - ст. Строгино 2007

Ст. Трубная - ст. Марьина роща 2008 2009

Ст. Улица Старокачаловская -ст. Битцевский парк 2008 2009

Ст. Новогиреево - ст. Новокосино 2010

Ст. Выхино - ст. Жулебино 2010

Ст. Марьино - ст. Зябликово 2010

Ст. Красногвардейская - ст. Братеево 2010

Ст. Арбатская (Филевской линии) - второй выход 2010

Ст. Бауманская - второй выход 2010

Солнцевская линия легкого метро 2011

Ст. Строгино - ст. Митино 2011

Еще года два назад банки, дающие кредиты под строящееся жилье, можно было по пальцам пересчитать. Сегодня ситуация изменилась. Просто в один прекрасный для зарождающегося в России класса массового потребителя кредитных услуг момент банкиры вдруг поняли, что, игнорируя сегмент новостроек, они отсекают довольно большой пласт своих потенциальных клиентов. И стали активнее работать с новостройками. Правда, разные банки понимают активность по-разному. Так, в банке Агропромкредит на новостройки приходится лишь 7% всего объема ипотечного кредитования, в ФОРА-банке около 15%. При этом есть банки, для которых приоритетом является первичный рынок например, Европейский Трастовый банк (77%). Обеспечением по кредиту на новостройку выступает либо залог прав требования по инвестиционному договору, либо уже имеющаяся в собственности у заемщика квартира.

Ст. Марьина роща - ст. Селигерская 2011 2015
По данным Ассоциации российских банков, ипотекой в том или ином виде сегодня занимаются около 200 банков. При этом львиная доля жилищного кредитования идет на вторичный рынок. С новостройками банки по-прежнему работают неохотно слишком уж высоки риски в этом сегменте. Но усиливающаяся конкуренция все же вынуждает банкиров искать новые формы работы с новостройками. Специалисты рассказали корреспонденту Дома и квартиры о сегодняшней ситуации на рынке инвестиционных ипотечных программ, его перспективах и кредитных продуктах, предлагаемых банками.

После того как 1 апреля вступил в действие Закон Об участии в долевом строительстве, банкиры стали предъявлять еще более жесткие требования к объекту кредитования. По словам директора Центра ипотечных программ МИЭЛЬ Елены Пановой, сегодня практически все адреса, открытые после 1 апреля, не подлежат прямому кредитованию.

Тем не менее начнем с плохого. Сегодняшние ставки по ипотечным кредитам составляют 10,5 12% годовых, но эти цифры не для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке. Средние ставки по кредитам на первичном рынке доходят до 18% в валюте и 19% в рублях. Ну, а в остальном инвестиционные программы мало чем отличаются от тех, которые работают на вторичке. Основные требования банки, прежде всего, предъявляют к застройщикам, а уже потом к заемщику. Их в первую очередь интересует финансовое состояние компании-застройщика, наличие и правильность оформления правоустанавливающей документации и стадия строительства. Если дом находится на нулевом цикле, равны нулю и шансы получить кредит на покупку квартиры в нем.

Что предлагают банки

Многие банки вообще свернули свои программы кредитования строящегося жилья, поскольку сами они и их партнеры-застройщики оказались не готовы работать в соответствии с данным законом и сейчас разрабатывают новые схемы, говорит начальник отдела развития ипотечного кредитования Импэксбанка Ирина Павлова. На рынке жилья существенных изменений не произошло, но были остановлены продажи квартир в объектах, на строительство которых не была получена разрешительная документация.

ДальтаКредит предлагает программу Delta 25-долларовый заем сроком на 25 лет, который можно взять на покупку первичного жилья на этапе строительства. Минимальная сумма кредита 20 тыс. долларов, выдается он под залог уже имеющейся в собственности квартиры под 13% годовых, если предоставляется справка по форме НДФЛ-2, и под 14%, если таковой нет. Помимо длительного срока, для заемщика есть и другие преимущества: 20-процентный первоначальный взнос, возможность досрочного погашения через год после выдачи кредита.

Разумеется, все пять лидеров ипотечного кредитования Сбербанк, у которого почти 50% рынка, ДельтаКредит, Райффайзенбанк, Внешторгбанк и Городской ипотечный банк активно работают в сегменте новостроек.

Кредит на покупку квартиры в стоящемся доме от Внешторгбанка интересен, прежде всего, большим сроком кредитования (20 лет), возможностью досрочного погашения без штрафных санкций уже через три месяца после выдачи кредита, очень небольшим первоначальным взносом (от 15% от стоимости приобретаемого жилья) и снижающейся процентной ставкой. Ставки меняются в зависимости от стадии готовности дома: на этапе строительства от 17% годовых в рублях и 12,5 13,5% в долларах США, после оформления квартиры в собственность заемщика от 15% в рублях и 10,5 11,5% в валюте. Сумма кредита от 10 до 500 тыс. долларов. Но получить внешторговские деньги смогут только те, кто подтвердит свои доходы справкой с работы по форме НДФЛ-2 и налоговой декларацией. Увы, но банк пока не проявляет лояльности к заемщикам с серыми доходами.

Райффайзенбанк выдает кредит на новую квартиру не на такой длительный срок, а только на 10 15 лет, но проценты у него меньше 11%. Минимальная сумма кредита те же 20 тыс. долларов, при этом необязательно подтверждать официально свои доходы и собственные сбережения. Кредиты на новое жилье выдаются как под залог прав требования по договору инвестирования, так и под залог уже имеющейся в собственности квартиры. В первом случае строящийся объект должен быть одобрен Райффайзенбанком, во втором одобрение не требуется, но тогда надо реально оценивать свои инвестиционные риски.

Существенное но этого кредита собственных денег заемщику должно хватить на 30-процентный первоначальный взнос, а это довольно много.

В Городском ипотечном банке можно взять кредит на любые цели под залог недвижимости в том числе и на покупку квартиры в строящемся доме. Кредит Квартира+ доступен жителям Москвы и области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Самары и Нижнего Новгорода. Размер кредита от 10 до 400 тыс. долларов (или в рублевом эквиваленте). Если кредит берется на 5 10 лет, ставка по нему составит от 12% в долларах и от 15,5% в рублях. Если же срок кредитования 11 15 лет, ставки будут выше: 13% и 16,5% соответственно.

Из других игроков ипотечного рынка наиболее заметны в первичном сегменте ФОРА-банк, Абсолют-банк, МДМ-банк, Газпромбанк, Импэксбанк, Национальный резервный банк (НРБ), компания Пересвет-Инвест. Последняя уже несколько лет работает на рынке строящегося жилья, разрабатывая программы кредитования сроком до трех лет с возможностью досрочного погашения. Первый взнос здесь классический: 30%.

Наконец, Сбербанк предлагает два вида продуктов в рублях и валюте кредит на недвижимость и ипотечный. Требования и условия одинаковые: срок не более 15 лет, ставки 11% годовых в валюте и 18% годовых в рублях. О требованиях к заемщику одного из самых консервативных российских банков лишний раз можно не говорить. Поручители, справки с работы и из налоговой обязательны. Правда, банк готов предоставлять отсрочку до двух лет в погашении основного долга на этапе строительства.

Первоначальный взнос при этом может составить и 15%, и 70 % от стоимости приобретаемого жилья. В любом случае должно быть возведено не менее четырех этажей.

Импэксбанк выдает кредиты на срок до 10 лет на новое жилье под 11% годовых со справкой 2НДФЛ и под 12% без нее, их размер от 15 до 250 тыс. долларов.

Газпромбанк кредитует желающих купить квартиру в новостройке на срок до 15 лет, на сумму от 5 до 300 тыс. долларов, размером не более 80% и не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья. Ставки меняются в зависимости от стадии строительства: начинают с 19% по рублевым кредитам и с 14% по валютным на первом этапе, заканчивают 17% в рублях и 12% в валюте после оформления права собственности.

ФОРА-банк предлагает кредиты Фора Инвест базовый и Фора Инвест супер на покупку квартиры в строящемся доме в Москве или Подмосковье. Сумма долларового кредита может составить до 70% от стоимости жилья, минимальная сумма 10 тыс. долларов, срок до десяти лет. Базовый можно получить без подтверждения доходов, но ставка по нему будет выше: до момента оформления права собственности на квартиру и права залога банка ставка составляет 18% годовых, после 12,5 15%. Супер-кредит выдается под более привлекательные проценты (16% и 10,5 12% соответственно), но только заемщикам с белой зарплатой.

Кредиты совместного творчества

В Национальном резервном банке можно воспользоваться Инвестиционным кредитом, минимальный размер которого 15 тыс., а максимальный 350 тыс. долларов. Срок кредитования 10 15 лет, при этом на этапе строительства придется платить банку 18% годовых, а после оформления квартиры в собственность 11 15%. Да, и самое главное: банк выдает деньги только на те объекты, со строителями и продавцами которых он сотрудничает.

Крупные риэлторы, занимающиеся реализацией больших жилых комплексов, новостроек в подмосковных городах, заинтересованные в быстрой продаже квартир, подписывают с банками эксклюзивные договоры и предлагают квартиры в кредит на очень выгодных условиях например, ставка по кредиту будет ниже 10 11%, или первоначальный взнос составит всего 10% от стоимости жилья. Подобные эксклюзивные кредитные программы для отдельных объектов есть у компаний МИЭЛЬ-Недвижимость, Корпорация МИАН, БЕСТ-Недвижимость, ИНКОМ-Недвижимость, МГСН и других. Среди объектов, квадратные метры в которых продаются в рассрочку на специальных условиях, жилые комплексы Грандъ-Парк, Заповедный, Режиссер, дома на ул. Дыбенко в районе Ховрино, в микрорайоне Радужный в Солнцево.

Эксперты рынка полагают, что будущее ипотеки на рынке новостроек за партнерскими программами банков с конкретными компаниями. Собственно, такие программы уже разрабатываются и предлагаются потребителям.



Главная --> Публикации