Главная --> Публикации --> Не бойтесь банков, ипотечные кредиты выдающих Два пути к оформлению сделки с недвижимостью Москва становится центром инвестиций в гостиничный бизнес Глава росстроя сергей круглик - о потерянных квартирах и деньгах, о дорогом жилье и о том, как сделать его доступным Права на недвижимость в цепях гименея

Утвержденная «Генеральная схема размещения гостиниц в городе Москве» уже на первом этапе до 2006 года предусматривает строительство 224 отелей и увеличение нынешнего количества гостиничных номеров с 64 тысяч до 125.

Мэр Москвы старается не отстать от президента страны в амбициозности своих планов. На вчерашнем заседании столичного правительства Юрий Лужков подписал постановление, предусматривающее к 2010 году увеличение втрое московского гостиничного фонда -- до 200 тыс. номеров.

Для стимулирования интереса инвесторов г-н Орджоникидзе предложил передавать компаниям сразу несколько земельных участков для создания сетей гостиниц. Он также отметил, что спрос на туристические поездки, включающие одновременно Москву и Санкт-Петербург, намного выше, чем только в Москву, однако Питер не может принять всех желающих из-за отсутствия необходимого гостиничного фонда.

Заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе в своем докладе отметил, что строительство гостиниц гораздо менее выгодный бизнес, чем строительство элитного жилья, -- возврата средств инвестору приходится ждать 6--8 лет, в то время как жилье окупается уже на стадии строительства.

Обсуждение проекта не обошлось без курьезов, -- листая документ, префекты наткнулись на перечень из 150 адресов для строительства новых гостиниц и обнаружили, что в нем фигурируют земельные участки, давно застроенные другими объектами. Глава Москомархитектуры Александр Кузьмин извинился за устаревшие сведения и обещал разобраться. Сведения оказались устаревшими не случайно.

По мнению Орджоникидзе, Москва должна осуществить широкую экспансию на рынок гостиничного бизнеса в Питере и городах Золотого кольца России, тем более что уже имеется успешный опыт такого рода. Юрий Лужков поддержал своего зама, предложив использовать для поддержки интереса инвесторов к строительству гостиниц такой механизм, как отсрочка платы за право аренды земли, засчитываемую как участие города в инвестиционном проекте. Предложено также поддержать льготами туристический бизнес.

Кроме того, контрольно-счетная палата Москвы выявила нецелевое расходование 2 млн бюджетных рублей, выделенных на проектирование и разработку бизнес-планов. В результате из запланированных на 2002 год семи этапов реализации программы было выполнено только три.

Дело в том, что нынешняя «Генеральная схема» -- не первый проект массовой застройки Москвы недорогими гостиницами. Впервые идея строительства сети трехзвездочных отелей в Москве овладела чиновными массами еще в 2000 году. Совместно с НИИ Генплана были подобраны 170 земельных участков, однако проект с треском провалился, -- получив землю, инвесторы отказались строить малорентабельные гостиницы и ударились в строительство жилья.

В качестве примера неэффективного использования территории мэр привел гостиницу «Москва» с ее огромными холлами и лестницами, занимающим три этажа рестораном и огромным пустующим внутренним двором, занятым свалкой. Мэр сообщил, что демонтаж этой конструкции архитектора Щусева, ставшей примером неэффективного освоения дорогой московской земли, начнется 15 сентября.
Прошедший сентябрь принес риэлторам и девелоперам во многом нежданную радость: аналитики рынка по итогам месяца зафиксировали повышение стоимости московских новостроек на 3,5%.

Решив не доводить дело до скандала, в Москомархитектуре решили разработать новый проект строительства в Москве сети гостиниц «с нуля» и вновь представить его на рассмотрение столичного правительства. На этот раз архитекторы решили, не связываясь больше с НИИ Генплана, воспользоваться покровительством вице-мэра Иосифа Орджоникидзе, отвечающего в правительстве Москвы за внешнеэкономические связи и иностранных инвесторов. Расчет оказался верным: вместо ожидавшегося разноса Юрий Лужков похвалил разработчиков и одобрил «Генеральную схему размещения», а исполнителей мэр напутствовал пожеланием эффективно использовать столичные территории при работе над проектом.

И действительно, практически сразу после вступления в силу нового закона, в конце апреля начале мая, квартиры по некоторым объектам (по данным риэлторских компаний, их число доходило до 20% общего объема новостроек) были сняты с продажи. Но после получения девелоперами всех недостающих разрешительных документов уже к середине лета почти все они вернулись на рынок. И даже показалось, что 2005 год закончится так же, как и начался, т. е. рынок останется в состоянии ценового покоя. Несмотря на все объективные и субъективные доводы застройщиков, цены зависят целиком и полностью только от одного от платежеспособного спроса. Он влияет и на рост стоимости жилья. Есть спрос цены увеличиваются.

Справедливости ради надо отметить, что подобный вариант развития ценовой ситуации резкий скачок цен ближе к концу года предсказывали многие специалисты рынка еще в апреле. Причиной прогнозов стал вышедший 1 апреля 2005 года закон о долевом участии в строительстве. Большинство застройщиков, ссылаясь на ряд положений этого закона, утверждали, что уже летом осенью этого года можно ждать снижения объемов жилищного строительства, удорожания его себестоимости из-за привлечения дорогостоящих банковских кредитов (а не денег частных инвесторов, как это происходило до этого) и, как следствие, роста цен на московские квартиры.

Однако первая половина 2005 года ознаменовалась тем, что их число упало практически до нуля: частные инвесторы перешли на игры с новостройками в Подмосковье, оставив за собой лишь крохотный сектор дешевых однокомнатных квартир в панельных новостройках на окраине Москвы.

Сторонники версии, что цены могут снизиться, исходили из того, что с рынка в начале года ушла значительная часть покупателей. В нее входили частные инвесторы, которые приобретали квартиры в новостройках для их дальнейшей перепродажи после сдачи дома госкомиссии. Вызвано это было тем фактом, что кануло в небытие такое понятие, как инвестиционная цена. Застройщики уже на нулевой стадии строительства объекта выставляли цены, больше подходящие для финишного этапа. Еще немногим более полутора лет назад аналитики рынка спорили, какова в действительности доля этих инвестиционных квартир 30% или больше.

Покупатель неминуемо оказывался перед выбором приобрести жилье в новостройке или на вторичном рынке. Цены на них были фактически одинаковы, если речь шла о квартирах идентичного метража. В чью пользу делался выбор?

В итоге на столичном рынке новостроек создалась достаточно забавная ситуация, связанная с тем, что стоимость квартир в возводимых домах даже на начальном этапе строительства вплотную приблизилась к ценам квартир на вторичном рынке.

В итоге в середине года на столичном рынке недвижимости квартиры на вторичном рынке немного дешевели, а новостройки уверенно держали цену. Но долго подобная ситуация сохраняться не могла все-таки возводимые дома хотя бы немного, но должны показывать рост стоимости квадратного метра в цене в зависимости от стадии строительства.

Конечно, в пользу нового дома: любая новостройка по потребительским характеристикам превосходит квартиры вторичного рынка.

Стоит ли в таком случае прогнозировать дальнейшей рост и в последующие месяцы?
Полной уверенности нет. Судя по имеющейся у М2 информации, ряд крупных девелоперов действительно готовится к очередному повышению продажных цен на свои новостройки в третьей декаде октября. После чего до конца года цены могут быть заморожены, поскольку в декабре застройщики будут заинтересованы в увеличении объемов продаж для улучшения своей бухгалтерской отчетности. Так что наиболее хладнокровные покупатели, не делающие ставок на резкий рост цен, могут рискнуть и подождать знаменитых рождественских распродаж, популярных в среде московских строителей в последние два года.

Что в принципе и произошло в сентябре. На руку застройщикам сыграло два фактора: их заинтересованность в получении максимальной прибыли, а не в увеличении объемов продаж, и возможность увеличения сроков продаж за счет собственных финансовых ресурсов. Как только появились малейшие намеки на ожидаемое увеличение спроса (на протяжении всей истории московского рынка недвижимости наиболее активными покупательскими месяцами были сентябрь и октябрь), застройщики произвели долгожданное повышение цен.

Земли, являющиеся предметом купли-продажи, могут принадлежать к разным категориям и иметь всякие виды разрешенного использования. Какими же категориями оперирует земельный рынок?

Земля в России постепенно становится товаром. Надел, имеющий свою цену, может сейчас перейти к новому собственнику. О О факторах, влияющих на формирование цен, особенностях спроса и предложения в этом сегменте рынка мы расскажем в представленном материале.

Земли промышленного и рекреационного назначения.

По мере развития земельного рынка происходит формирование отдельных категорий тех, кто регулирует его.

Земли сельхозназначения предназначены для дачного строительства, садоводства, личного подсобного и крестьянско-фермерского хозяйств и пр.
Земли поселений используют для строительства жилья, объектов инфраструктуры и пр.

Лен-девелоперы скупают значительные земельные массивы у крупных собственников в целях улучшения их потребительских свойств и дальнейшей перепродажи застройщику. Лен-девелопмент отдельный бизнес, который делает землю ликвидным товаром. Процесс подобной деятельности может начаться с перевода земли в другую категорию и закончиться получением разрешительной документации на строительство, включающей в себя как проработку инженерных коммуникаций, так и строительство подъездных дорог. В результате лен-девелопмента стоимость земельного участка может вырасти на 150 300 % по сравнению с ценой этого участка в категории сельхозназначения. Но инвесторы и застройщики готовы платить такие деньги, так как они практически получают землю под ключ, на которой уже можно строить.

Крупные собственники земли (латифундисты) путем скупки паев и акций у крестьян сконцентрировали в своих руках значительные земельные активы. Сельхозземли, когда‑то приобретенные таким способом, сосредоточены в руках крупных землевладельцев, которые, обладая значительными земельными активами, дифференцированно подходят к их освоению. Часть своих земель они пускают в девелоперскую проработку, а наиболее привлекательные наделы используют для реализации собственных строительных проектов. Однако основные массивы земель они реализуют в сельхозвиде по рыночной стоимости. Как правило, латифундисты предлагают такую землю с определенной периодичностью и дозированностью, чтобы не перенасытить рынок или, наоборот, не оставить его голодным. Некоторые крупные землевладельцы вообще предпочитают придерживать свои наделы в ожидании более высоких цен.

Риелторы и посредники сотрудничают со всеми упомянутыми категориями участников рынка. При продаже участков они закладывают в цену еще 1 3 % своих комиссионных. При этом риелторы осуществляют посредничество между латифундистами и ленд-девелоперами, застройщиками и ленд-девелоперами, латифундистами и застройщиками. Хотя официальный размер комиссионных составляет 2 3 %, на практике данная величина значительно выше: 20 50 % в зависимости от позиции покупателя и продавца и ситуации на рынке.

Инвесторы-застройщики приобретают землю в целях ее застройки. Как правило, их мало интересует не выведенная из сельхозоборота земля. Однако некоторые из них все же покупают сельхозземлю и в целях экономии проводят лен-девелопмент самостоятельно. После застройки стоимость участка вырастает еще на 50 60 %. Далее инвесторы реализуют его потребителю.

Чтобы понять процесс ценообразования, надо отметить существующие виды стоимости земли:

Конечно, определенное влияние на рынок оказывают и чиновники, которые ставят свою подпись под необходимыми документами. Количество последних зачастую превышает разумные пределы.

При этом на нее влияют объективные и субъективные факторы (особые интерес или условия сторон сделки по реализации данного участка, недостаток информации о конъюнктуре рынка и т. д.).

потребительская стоимость отражает цену земли для конкретного использования;
нормативную стоимость определяют в размере двухсоткратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка плюс возможное двадцатипятипроцентное изменение, которое имеют право вносить местные органы;
рыночная стоимость наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца. На рыночную цену оказывают влияние полезность, спрос, дефицитность, ликвидность и т. д. Взаимодействие перечисленных факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка;
оценочная стоимость цена свершившейся конкретной сделки по купле-продаже.

После сбора информации и выбора единицы сравнения цены продаж сопоставляемых участков корректируют по следующим характеристикам: права собственности, условия финансирования и продажи, местоположение, физические параметры наделов и др.

О методах оценки рыночной стоимости земли

Если разрешение на землю предоставлено правом частной собственности, то рыночную стоимость определяют на основе применения традиционных способов оценки, наиболее эффективным из которых является метод сравнения продаж.

Объективный спрос на землю под загородное строительство в Подмосковье сейчас колоссален. По результатам исследований экспертов земельного рынка он составляет около 875 тыс. га, то есть почти половину площади сельхозземель Московской области. Причем это не отложенный и не скрытый, а реальный спрос.

Цену на землю, как и на любой товар, определяют предложением и спросом. Последний в свою очередь подразделяют на: обладание землей вообще объективный спрос, на который влияют демографические, экономические, социальные и экологические факторы, достаточно известные во всем мире;
участок земли с заранее известными потребительскими свойствами субъективный, или покупательский, спрос, подразумевающий спрос на объекты земельного рынка с конкретным набором потребительских свойств; конкретную землю в определенном месте.

Однако существует ряд факторов, влияющих как на повышение покупательского спроса, так и на его понижение. В первом случае это масштабные инвестиции в создание инфраструктуры, развитие дорожной сети и коммуникаций и пр. Во втором варианте устранимые (плохая транспортная доступность, недостаточно развитая инфраструктура, скверные коммуникации) и неустранимые факторы (неблагоприятная экология, скудный ландшафт, отсутствие естественных водоемов, близость промышленных предприятий и аэропортов, чрезвычайно плотная застройка и пр.).

Следует отметить, что среди потенциальных покупателей выступают жители не только Московского региона, но и других областей России. Характерно, что в ходе упомянутых маркетинговых исследований чуть более половины опрошенных помимо объективного спроса на землю назвали еще и субъективный, то есть респонденты более-менее четко представляют себе параметры и характеристики желаемого земельного участка. Вторая половина опрошенных готова рассматривать любые предложения.

Следовательно, характеризуя тот или иной земельный участок, необходимо не просто перечислять положительные и отрицательные факторы, а отмечать баланс качеств, принимая во внимание как устранимые, так и неустранимые недостатки.

Следует отметить, что Подмосковье, будучи территорией, которая прилегает к мегаполису и испытывает на себе его непосредственное воздействие, не может содержать земель, не имеющих факторов, влияющих на понижение спроса. Как правило, по каждому из пригородных направлений наличие положительных факторов уравновешивает присутствие отрицательных. Например, одним из преимуществ земельных участ-ков является близость к большой воде, однако все три северных направления (Пятницкое, Дмитровское и Ярославское), ведущие к знаменитым областным водоемам, имеют проблемы с транспортной доступностью. И подобных примеров по каждому из подмосковных направлений множество.

Рынок земли еще только формируют, поэтому в настоящее время процесс ценообразования нельзя назвать логичным и упорядоченным. И предположение о том, что земельный рынок в Московском регионе оформится лишь к 2015 году, похоже на правду.
Если внимательно посмотреть на цифры, то становится ясно, что Россия по сути остается страной миллионов бездомных людей при крайне ветхом и малочисленном жилом фонде. Судите сами: средняя обеспеченность жильем в России, по данным курирующего жилищное строительство и формирование рынка доступного жилья Минпромэнерго, составляет 19,7 кв. м на человека против 34 кв. м в среднем по Евросоюзу.

Только в этом случае можно говорить об объективной характеристике и оценке конкретного участка.

Еще одна сторона проблемы — состояние существующего жилищного фонда. Доля изношенного жилья в России составляет более 60%, почти 10% нуждается в немедленной реконструкции. До сих пор, несмотря на неоднократные попытки государства провозгласить решение жилищной проблемы граждан основным политическим лозунгом (вспомним горбачевскую программу “Каждой советской семье — отдельную квартиру к 2000 г.”), сформировать рынок доступного жилья не удается.

Шесть из 10 российских семей хотели бы улучшить жилищные условия, но только одна из 10 способна это сделать на собственные деньги. На фоне явного недостатка жилья и невозможности реализовать повышенный спрос строительный комплекс не обеспечивает достаточное предложение. Потребность в новом жилье в России оценивается в 1 млрд кв. м. При нынешних темпах строительства — 40 млн кв. м в год — на удовлетворение этого спроса понадобится 25 лет. А спрос будет расти: к 2012 г., по прогнозам специалистов, он составит 3 млрд кв. м.

Первая (и главная) сторона — потребители продукта, граждане. Вторая — малые и средние предприниматели, работающие на этом рынке и каждый день сталкивающиеся с несовершенным законодательством и административными барьерами. Хотя именно они, конкурируя друг с другом и с более крупными компаниями, могли бы снизить стоимость стройматериалов и предоставляемых услуг и тем самым способствовать более эффективному функционированию рынка.

Решать эту проблему можно и нужно, исходя из учета интересов трех сторон.

Во-первых, это высокие риски при инвестировании в строящиеся объекты. В этой сфере велико количество скрытых и явных пирамид, не развит рынок страхования инвестиций граждан в жилищное строительство и рисков инвестиционных компаний.
Во-вторых, отсутствие у огромного числа людей достаточных средств и накоплений, что не позволяет им приобретать квартиры по текущим ценам. Например, в Москве средняя цена реализации квадратного метра равна $200

Наконец, третья сторона — инвестор и застройщик. В строительный бизнес должно быть выгодно вкладываться. Причем именно в строительство жилья экономкласса, которое и должно стать основой нового жилищного фонда России. То есть в России должны быть созданы условия, при которых граждане могли бы купить жилье, а строители были бы заинтересованы в его возведении. Причем катастрофический разрыв между спросом и предложением необходимо ликвидировать в ближайшие годы. Основные проблемы потребителей на рынке жилья хорошо известны.

Однако появление очень сырого варианта ипотеки в России сразу же привело к обратному эффекту — росту цен на жилье. В стране есть много свободных денег, но процентные ставки по кредитам на жилье по-прежнему очень высокие. Поэтому для создания действительно доступной ипотеки необходима государственная поддержка — прежде всего через систему госгарантий по жилищному кредитованию. Такой механизм впервые предусмотрен в бюджете-200 Но размер гарантий Агентству по ипотечному кредитованию жилья (АИЖК) — 3,7 млрд руб. — пока явно недостаточен.

В-третьих, у нас отсутствуют по-настоящему доступные программы по долгосрочному кредитованию. По идее, эту проблему должна была решить программа ипотечного кредитования.

Но есть у строительного бизнеса и специфические проблемы, не имеющие отношения к потенциальным покупателям жилья. В регионах зачастую очень высок уровень монополизации строительного бизнеса. Региональные власти по своему усмотрению иногда прямо в угоду дочерним компаниям меняют правила игры. По-прежнему в России слишком дорогие деньги на долгосрочные проекты при общем избытке средств в стране. Безмерно усложнен процесс получения земли под застройку. Наконец, везде высочайший уровень монополизации в сфере энергообеспечения, водоснабжения, водоотвода, утилизации отходов. Бизнес вынужден за свои деньги развивать мощности этих инфраструктурных монополистов, а затем по завышенным ценам покупать их продукцию или услуги, фактически произведенные на мощностях самого бизнеса. Все процессы на рынке жилья взаимосвязаны и взаимозависимы. Нет платежеспособного спроса — нет проектов.

На другом полюсе — проблемы девелоперских и строительных компаний. Часть этих проблем во многом является производными от проблем потребителей. У граждан нет доверия к инвестиционным проектам. Недостаточен платежеспособный спрос даже на жилье экономкласса. Все это, естественно, тормозит жилищное строительство.



Главная --> Публикации