Главная --> Публикации --> $28 млн за высотку в ясенево Промышленные зоны москвы: вывести и сохранить Дворцы - дворянам Tobtim попала в железнодорожное кольцо Большой дворец великого ансамбля доделают к 2007 году

Что они делают?

Развитие рынка недвижимости не только меняет отношение граждан к своей собственности, но и создает новые профессии. Так, вначале появились риэлторы, затем - девелоперы, а после разработки ипотечных схем на рынок вышли люди новой специальности - ипотечные брокеры.

Таким образом, работа ипотечного брокера строится на знании рынка и хороших связях с ипотечными банками. Первый пункт, по мнению экспертов, объясняется довольно просто. Выбрать оптимальную для конкретного потребителя ипотечную программу может только грамотный специалист, владеющий всей информацией о рынке ипотеки и имеющий большой опыт работы в этой сфере. Такой профессионал и может именоваться ипотечным брокером, - говорит Е. Панова. Второй момент значительно сложнее. Самым главным этапом в получении кредита является решение кредитного комитета банка, который определяет, выдать ли ссуду данному заемщику или нет. Ипотечный брокер может более грамотно объяснить специалисту банка особенности той или иной сделки, привести опыт положительного разрешения подобных вопросов, словом, в определенной степени повлиять на решение кредитного комитета, - рассказывает Е. Панова.

Ипотечный брокер - это специалист, который помогает клиенту выбрать оптимальные условия для получения кредита, - рассказывает директор Центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость Елена Панова. Поэтому в круг его обязанностей входит целый комплекс услуг по сопровождению клиента. Как говорит пиар-директор Penny Lane Realty Тимофей Фомин, во-первых, такой брокер помогает сформировать необходимый пакет документов, который в выгодном свете представит клиента банку и увеличит шансы получить кредит на наиболее выгодных условиях. Во-вторых, ипотечный брокер помогает пройти процедуру оценки кредитоспособности. В-третьих, брокер вместе с клиентом проходит путь от выбора банка до подписания кредитного договора. И наконец, ипотечный брокер точно знает, какие квартиры одобрит банк, и помогает найти ту, которая полностью удовлетворяет его потребностям.

Итак, одна из важнейших задач ипотечного брокера - проконсультировать клиента при выборе квартиры. Дело в том, что у каждого банка свои требования к закладываемым объектам недвижимости. Так, банки могут отказаться кредитовать квартиры, построенные до 70-х годов, или выдавать средства только на приобретение жилья в доме с железобетонными перекрытиями. Так что, если вы обратитесь с выбранным объектом недвижимости не в тот банк - вам может быть отказано в получении кредита. Один банк не выдает под смешанные перекрытия, другой - не любит новостройки, третий - неохотно кредитует варианты с большим количеством альтернатив, четвертый - категорически не приветствует коттеджи за городом, - говорит заместитель генерального директора компании Новый город Александр Гениевский. От всех этих сложностей и защищает ипотечный брокер, а, следовательно, экономится время клиента.

По словам руководителя проекта БЕСТ-Ипотека Владимира Лопатина, хороший брокер может и более серьезно участвовать в процессе. Есть специалисты, которые, наряду с вышесказанным, видят свою миссию в активной работе с банками по созданию новых продуктов, существенно улучшающих условия кредитования. Обратившись к такому брокеру, клиент сэкономит не только время и нервы, но и деньги , - считает эксперт.

На сегодняшний день по разным подсчетам в Москве около 40 компаний предлагают услуги ипотечного брокериджа. Большинство из них возникло на базе риэлторских компаний. Как говорит начальник управления развития бизнеса Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин, следует отметить такие компании, как БЕСТ, Домострой, ИНКОМ, МИАН, МИЦ, МИЭЛЬ, Пересвет-Инвест - это основные игроки на этом рынке сегодня. Открытие в этих компаниях ипотечного отдела объясняется довольно просто. Во-первых, есть важнейший элемент для сотрудничества с банками - налаженные связи, а во-вторых, агентство может предложить конкретную квартиру. Кроме того, в большинстве риэлторских компаний клиент не доплачивает за услугу по подбору и оформлению ипотечного кредита. В случае независимого брокерства за эту консультацию придется выложить энное количество дензнаков, - рассказывает А. Гениевский.

Плата за независимость

Независимые ипотечные брокеры уже появились на рынке. По данным М. Бусыгина, наиболее крупные среди них - Кредит Стар, Кредитная Консультация №1, Независимое бюро ипотечного кредитования, Прайм Кредит, Фосборн Хоум. И все-таки, по словам А. Гениевского, российский рынок еще не дорос до независимых специалистов по ипотеке. Независимые ипотечные брокеры рассчитаны на массовость - а массовой ипотека станет еще очень не скоро. Чаще всего сам покупатель жилья - либо клиент банка, либо сотрудник фирмы, имеющей в этом банке счет. Так что здесь независимый брокер просто не нужен, - говорит он.

А вот по мнению члена правления Райффайзенбанка Александра Колошенко, перед ипотечным брокером и риэлтором стоят все же различные задачи. Функция риэлтора - это подбор оптимального варианта недвижимости для клиента, а функция подбора варианта ипотечной программы не должна входить в его обязанности. Поэтому мы считаем, что последнее должно, безусловно, стать прерогативой ипотечного брокера при правильном развитии российского рынка ипотеки, - считает эксперт.

В случае фиксированной платы сумма вознаграждения ипотечному брокеру обычно не превышает 500 долларов. Такую систему используют не только независимые брокеры, но и некоторые риэлторские компании. Например, обратившись в отдел ипотечного кредитования агентства недвижимости МИАН, клиент заплатит фиксированную сумму в 500 долларов, которая в случае отказа банка возвращается в полном объеме.

Большинство независимых специалистов работают по следующей схеме: либо взимают процент от суммы кредита, либо используют фиксированный тариф. Так, по словам В. Лопатина, наиболее распространенная цена - 1% от суммы кредита. Такую же цифру называет и председатель правления Русского ипотечного банка Галина Симонова. По ее данным, при обращении к ипотечному брокеру заемщики заплатят 1-2% от стоимости квартиры.

Развитие ипотечного брокериджа связывается экспертами с развитием массовости ипотеки. Наличие ипотечного брокера во многих странах является неотъемлемым звеном между клиентом и непосредственной покупкой жилья. Учитывая, что российский рынок постепенно движется к уже более или менее обкатанным и опробованным другими странами схемам, вполне логично появления брокеров и в России, - говорит А. Колошенко.

Взгляд в будущее

Еще в первой половине 2004 года мэр Москвы предложил направлять в прокуратуру все протоколы по незаконной перепланировке, связанной с изменением конструкции несущих стен и инженерных коммуникаций, чтобы выяснить степень опасности, которой подвергают соседей, по словам мэра, некоторые горе-хозяева во имя каких-то элементов интерьера.

Однако, если сегодня большинство ипотечных брокеров напрямую связаны с риэлторскими компаниями, то в будущем, прогнозируют аналитики, этот вектор сместится в сторону банков. Это связано, прежде всего, с унификацией ипотечных программ. Так, по словам Елены Хуснулиной, когда программы ипотечного кредитования будут не так сильно отличаться друг от друга, ипотечный брокер, как и на развитых ипотечных рынках запада, станет агентом банка - кредитора.
У столичных властей появился еще один, весьма печальный аргумент в пользу девиза Нет незаконным перепланировкам!. Четверо погибших, обрушенные стены и лестничные пролеты, выбитые ударной волной при взрыве стекла - таков результат благоустройства квартиры в кирпичном доме N 6 на улице Годовикова в Москве. По словам прокурора Москвы Анатолия Зуева, хозяин квартиры, в которой произошел взрыв газа, получил ее в октябре 2005 года и постоянно занимался ремонтом. Казалось бы, дело нужное, но стремление людей обустраивать свое жилище в соответствии с собственным вкусом, не считаясь ни с какими правилами и нормами, приводит зачастую к печальным последствиям, и взрыв на прошлой неделе - еще одно тому подтверждение.

Но возлагать всю вину за сложившуюся ситуацию на владельцев квартир было бы несправедливо. Не секрет, что оформление любой бумажки, в том числе проектов изменения квартир, сопряжено в нашей стране с фантастическими трудностями и материальными затратами. К тому же в правилах оформления перепланировки есть пункты, которые написаны будто нарочно для того, чтобы их не выполняли. Трудно представить, что кто-то пойдет за разрешением, чтобы убрать, скажем, стенной шкаф - выстоит в многочасовой очереди, заплатит деньги... Как выясняется на поверку, никакое одно окно не спасает - люди в этих окнах сидят все те же. Одна-две неудачные пробы решить все как положено - и человек плюет на законы-распоряжения, круша стены на свой страх и риск. Тем более что есть множество фирм, специализирующихся на легализации ранее сделанной перепланировки. И пока вся довольно запутанная система, включающая в себя БТИ, ДЕЗы и конторы, будет работать по-прежнему, взрывы, обрушения и прочие инциденты обеспечены. Никаких террористов не надо. Единственное изменение, которое обычно происходит после аварий вследствие незаконных перепланировок, - увеличение цены их легализации.

Меньше чем за год Госжилинспекция установила более 1,5 тысячи фактов не оформленных должным образом квартир. Нельзя сказать, что меры не принесли результата. В прошлом году за разрешением оформить перепланировку обратилось 13 тысяч квартировладельцев. Но это - капля в море, если представить себе, сколько жилья продается в столице и сколько ремонтов проводится в старых домах. Кроме того, доказать факт перепланировки по-прежнему проблема: жилищных инспекторов просто не пускают в подозрительные квартиры без ордера прокурора, ссылаясь на закрепленную в Конституции неприкосновенность жилища, даже если все признаки незаконной перепланировки - плохая работа вентиляции, перебои с водой и теплом и т. д. - налицо.

Да. Действующее законодательство позволяет оформить доверенность в России на совершение действий вашим мужем за ее пределами. В данном случае нужно обратиться к нотариусу, представив свои документы и документы мужа. После оформления доверенности вы должны засвидетельствовать совершенные действия апостилем.

Я работаю и нахожусь в Москве, но у меня есть квартира в Казахстане (СНГ). Хочу доверить мужу оформить ее в собственность и продать. Могу ли я оформить такую доверенность в России, и нужно ли ее заверять в посольстве?

Таким образом, для признания доверенности лигитимной в той стране, где находится ваша недвижимость, необязательно обращаться в посольство или консульство.

Апостиль специальный штамп, в соответствии с Гаагской конвенцией 1961 года его ставят на официальных документах государств‑участников конвенции с целью освободить такие бумаги от необходимости дипломатической или консульской легализации. Апостиль удостоверяет подлинность подписи, качество, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинность печати или штампа, которыми скреплен этот документ (ст. 5 конвенции). Россия присоединилась к Гаагской конвенции 1961 года, отменяющей для стран-участниц требование дипломатической или консульской легализации официальных документов, направляемых в ту или иную из этих стран. По смыслу конвенции под официальными понимают следующие документы: исходящие от нотариуса, административных и судебных органов; исходящие от органа или должностного лица, подчиняющихся юрисдикции государства; свидетельства о регистрации актов гражданского состояния.

Скорее всего участок принадлежит владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. В таких случаях владелец участка в соответствии с Земельным кодексом не вправе им распоряжаться (продавать, отчуждать). Исключение составляет случай перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству в случае смерти владельца.

Хотим приобрести участок для строительства дома. Устраивающий нас вариант мы нашли, но выяснилось, что эти десять соток не приватизированы владельцем. Подскажите, какие могут возникнуть проблемы в такой ситуации?

Напомню, что договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации. Право собственности на землю также подлежит государственной регистрации с выдачей свидетельства о праве собственности на землю.

Однако владелец такого участка (как при постоянном (бессрочном) пользовании, так и при пожизненном наследуемом владении) имеет право бесплатно приобрести земельный участок в собственность. И только тогда упомянутый гражданин как собственник может продать земельный участок, а вы, соответственно, купить. Если вам предложили другой вариант, то это должно насторожить, поскольку собственником такого участка в прямом понимании слова вы являться не будете.

Полагаю, что работники отдела приватизации в данном случае не правы.

В 1995 году заключен договор социального найма на две комнаты в коммунальной квартире. В сентябре 2005-го квартирос-ъемщик прописал к себе жену, а сам выписался. Жена сейчас переводит лицевой счет на себя и прописывает сюда меня своего сына. Я единственный, кто, как я полагал, не потерял право приватизировать эти комнаты. Но в отделе приватизации нашего района сказали, что приватизировать комнаты я не могу, так как лицевой счет переведен после 1 марта 2005 года. Правомочно ли такое решение?

Согласно ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Именно это и происходит в случае оформления лицевого счета на жену бывшего нанимателя. Важно, чтобы с переоформлением лицевого счета изменения внесли и в сам договор социального найма.

В вашем случае речь, по сути, идет не о переоформлении лицевого счета, а об изменении договора социального найма на иное лицо (жена квартиросъемщика). В соответствии со ст. 70 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей (а также других лиц, но о них не упоминаем в связи с тем, что это не относится к вопросу). Такое вселение влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма в части необходимости указания в упомянутом договоре нового члена семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ).

В связи с введением ЖК РФ внесены изменения и в ряд других законов. В частности, новой редакции подверглась ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-I О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, согласно которой не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.

Заметим, что в данной ситуации не прекращается действие прежнего договора, он лишь изменяется в связи с определенными обстоятельствами.

Естественно, теперь и супруга бывшего нанимателя имеет право вселить в занимаемое ей жилое помещение своего сына, а он в свою очередь имеет право приватизировать упомянутые комнаты в коммуналке.

Необходимо обратить внимание, что запрет на приватизацию установлен только на те жилые помещения, которые вновь предоставлены гражданину. В вашем случае квартира предоставлена по договору социального найма в 1995 году, и после вступления в силу ЖК РФ названный договор лишь претерпел изменения, причем на законных основаниях.

Собрался снять квартиру в Москве. Поясните, как выглядит договор аренды жилой недвижимости на длительный срок? Знаю о фирмах-однодневках и мошенниках, действующих на рынке этих услуг, поэтому, чтобы избежать обмана, хотелось бы знать, какие условия должны быть прописаны в договоре?

Выход из создавшейся ситуации следующий. Вам необходимо написать заявление на приватизацию, получить мотивированный отказ в письменном виде, а затем обжаловать отказ в суде. Полагаю, что для детальной проработки вопроса и представительства ваших интересов в суде необходимо обратиться за юридической помощью.

Важно знать, какие условия непременно должен содержать такой договор.

Полагаю, что типовую форму договора аренды или коммерческого найма жилого помещения вы можете найти в соответствующих книгах либо в Интернете.

Если придется иметь дело с фирмой, то проверьте наличие доверенности у нее от собственника квартиры с указанием соответствующих полномочий. Кроме того, необходимо попросить представить учредительные документы (учредительный договор, устав, свидетельство о регистрации в качестве юридического лица).

Прежде всего предпочтительно иметь дело с непосредственным собственником жилого помещения. Попросите представить вам документы на квартиру (регистрационное свидетельство БТИ или свидетельство о регистрации права собственности). Не постесняйтесь проверить у арендодателя документы, удостоверяющие личность.

Собираемся купить домик в деревне, в связи с чем возникли вопросы. Договор купли-продажи обязательно оформлять в простой письменной форме или есть еще какие‑то варианты? У единственного собственника дома, который мы планируем приобрести, за границей есть дети и внуки. Слышала, что наследники могут заявить о своем праве на дом. Как мне надо поступить, чтобы этого не произошло?

Теперь о том, что касается непосредственно условий договора. Необходимо, чтобы в нем были указаны характеристика жилого помещения (число комнат, площадь, адрес), срок действия договора, лица, наравне с арендатором имеющие право пользования данной жилплощадью, порядок и сумма оплаты предоставленного жилья, права и обязанности сторон договора, порядок пролонгации и расторжения названного документа.

Что касается второго вопроса, то опасаться здесь нечего. Собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом, не оглядываясь на своих родных. После оформления купли-продажи и регистрации права собственности за вами никакой родственник бывшего собственника не сможет предъявить никаких претензий.
Покупка в кредит стала сегодня удобным вариантом для тех, кто не может расплатиться за приобретаемое помещение сразу. Как правило, способом обеспечения обязательства вернуть подобный кредит является залог недвижимого имущества ипотека. Она дает право залогодержателю получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества.

Договор купли-продажи можно оформить как в простой письменной форме, так и у нотариуса. Естественно, второй вариант предпочтительнее, поскольку в большей степени гарантирует чистоту сделки. Кроме того, договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, а чтобы ее пройти, необходимо грамотно составить названный документ. Услуги нотариуса, предоставляемые при оформлении договора, стоят не так уж и дорого. По крайней мере, спокойствие стоит гораздо дороже.

Кроме того, имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, взыскивают, если систематически нарушают сроки их внесения, в частности когда более трех раз подряд в течение 12 месяцев не выплачена установленная часть кредита, если только договором не предусмотрено иное (Закон, ст. 50, п. 2). В некоторых случаях залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательств, а при неудовлетворении этого требования взыскать заложенное имущество, даже если обязательства выполняются надлежащим образом.

Причины взыскания заложенного имущества

Чаще всего человека, взявшего ипотечный кредит (залогодателя), интересует, в каких случаях кредитор (залогодержатель) вправе обратить взыскание на заложенное имущество. В соответствии с Законом Об ипотеке (далее Закон) это возможно, если залогодатель не исполнил или исполнил ненадлежащим образом обязательства по договору, например не уплатил или несвоевременно уплатил сумму долга полностью или его части.

Если заложенное имущество отчуждается залогодателем без согласия залогодержателя, последний вправе требовать досрочного исполнения обязательств, а при несоблюдении этого обратить взыскание на имущество. Залогодержатель в данной ситуации может также признать сделку об отчуждении заложенного имущества недействительной. Тогда стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке.

Такое право возникает у залогодержателя при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенной вещью, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по его сохранению, если нарушение влечет угрозу утраты или повреждение либо не выполняется обязанность по страхованию указанной вещи.

Взыскание имущества: мирно или через суд?

Существуют два способа взыскания по требованию залогодержателя: в судебном и во внесудебном порядке. Если обращение взыскания происходит первым путем, то суд при вынесении решения должен определить и указать следующее:

В соответствии со ст. 41 Закона, если право собственности залогодателя на заложенное имущество прекращается вследствие изъятия его для государственных или муниципальных нужд, человеку должны предоставить другое имущество или соответствующее возмещение. Тогда ипотека распространяется уже на новую собственность либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы возмещения. Если же залогодержатель считает, что его интересы не защищены в полной мере, то он вправе потребовать досрочного погашения обязательств и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

-предмет ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
способ реализации имущества;

-суммы, подлежащие выплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм по его охране и реализации;

-меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации.

-начальную продажную цену (ее определяют на торгах по соглашению между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора в суде);

Отсрочка в реализации имущества

При наличии уважительных причин залогодатель вправе подать заявление об отсрочке в реализации имущества на срок до одного года. Такое допускается, когда:

В обращении взыскания может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований вследствие этого несоразмерен стоимости заложенного имущества.

-предметом ипотеки является участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

-залогодателем является физическое лицо независимо от вида имущества при условии, что залог не связан с осуществлением этим человеком предпринимательской деятельности;

Суд при назначении времени отсрочки должен предусмотреть, чтобы на момент его истечения сумма требований залогодержателя не превысила стоимости заложенного имущества по оценке, указанной в договоре ипотеки. Взыскание на имущество может быть осуществлено и без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между сторонами. В нем они обязаны указать:

Если должник во время отсрочки удовлетворит требования кредитора, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (Закон, ст. 54, п. 3). Но отсрочка не допускается, если она влечет за собой существенное ухудшение финансового положения залогодержателя. Кроме того, ее не предоставляют, если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено уголовное дело о признании его банкротом.

-суммы, подлежащие уплате должником залогодержателю на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора ипотеки (а если залогодателем является третье лицо то им тоже);

-название заложенного имущества и его стоимость;

-известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества.

-способ реализации заложенного имущества или условие его приобретения залогодержателем;

-для ипотеки требуется согласие или разрешение другого лица или органа;

Кроме того, стороны могут предусмотреть в соглашении способ реализации имущества, например публичные торги или приобретение заложенной недвижимости залогодержателем для себя. В последнем случае к соглашению применимы правила Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи. Не допускается обращение взыскания во внесудебном порядке, если:

-предметом ипотеки является участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

-предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

-предметом ипотеки является имущест-во, находящееся в общей собственности, и кто‑либо из собственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

-предметом ипотеки является имущест-во, представляющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность;

Обращение взыскания и реализация заложенного жилья являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателем и иных лиц, проживающих в данном помещении. Договор найма или аренды, заключенный до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации имущества сохраняет силу.

Реализация заложенного имущества

Заложенный жилой дом или квартиру возможно реализовать путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. На аукционе, проводимом по соглашению сторон, в качестве организатора выступает организация, избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя. Организатор аукциона в течение пяти дней с момента оплаты имущества выигравшим торги лицом заключает с ним договор купли-продажи. Данный документ и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, могут прекратить обращение взыскания, удовлетворив требования залогодержателя в полном объеме. Данное право осуществляют в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или конкурсе. Лицо, которое требует прекращения обращения взыскания на имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, которые он в связи с этим понес.

Сумму, вырученную от реализации помещения, после удержания из нее средств, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания и реализацией имущества, распределяют между залогодержателем, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводит орган, исполняющий судебные решения, а если взыскание осуществляют во внесудебном порядке нотариус, удостоверивший соглашение о таком порядке взыскания.



Главная --> Публикации