Главная --> Публикации --> Интеллигентные дома Продавцы койко-мест Торговая сеть мир стала соинвестором бизнес-центра Не бойтесь банков, ипотечные кредиты выдающих Два пути к оформлению сделки с недвижимостью

Специалисты предупреждают: следует четко разделять нестандартные проектные решения, вытекающие из концепции поселка, и рекламные акции, имеющие целью как можно скорее сбыть товар на пресытившемся рынке.

Хорхе Луис Борхес свел все сюжеты мировой литературы к четырем типам и никто не жалуется. Все многообразие продаваемых на загородном рынке объектов тоже в общем-то сводится к нескольким вариантам. А обилие обещаемых в рекламе уникальных т. е. единственных в своем роде предложений свидетельствует о попытках застройщиков выделить свой поселок из ряда подобных, чтобы быть ни в коем случае не хуже других, ведь от этого сейчас, как никогда прежде, зависят продажи.

Старая маркетинговая мудрость гласит: дифференцируйся или проиграешь, напоминает Инна Ехья, директор по маркетингу, рекламе и связям с общественностью инвестиционно-девелоперской компании Ведомство. С другой стороны, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации Инком-Недвижимость Сергей Елисеев добавляет: Прежде чем дифференцироваться от конкурента, хорошо бы сначала выяснить, является ли дифференцирующий признак значимым для потребителя.

Бесспорны уникальность природного ландшафта, реликтового леса и большой воды на престижных направлениях. Предложений хороших, гармоничных поселков в таких местах немного. Если же застраиваемый участок уникальными характеристиками от природы не обладает, застройщикам приходится изобретать рукотвортные фишки или брать свое обещаниями инфраструктурного изобилия.

Судя по рекламной активности на рынке загородного жилья, по оценке Валеха Рзаева, руководителя дирекции маркетинга, рекламы и связей с общественностью Группы компаний КРТ, за последний год доля рекламы загородных поселков в прессе достигла 60% от общего объема рекламы недвижимости, чего также прежде не наблюдалось, на практике многие застройщики считают нелишним готовить оригинальные приманки для покупателей. Понятно, что можно было бы и не оригинальничать, если бы не проблемы с реализацией коттеджных поселков.
Кризис жанра?

Так стоит ли изобретать велосипед в стремлении предложить потенциальному потребителю все новые и новые опции в качестве бонуса за покупку участка в поселке? И можно ли считать движение в этом направлении новой ступенью эволюции загородного рынка или же это жест отчаяния? Мнения опрошенных Ведомостями участников рынка на этот счет разделились.

Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость, описывает современное состояние рынка коттеджных поселков Подмосковья следующим образом: рынок развивается в сторону освоения больших территорий, и маленькие поселки со временем будут пользоваться все меньшим спросом. Причина тенденция к подорожанию коммунальных услуг, соответственно, в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей. Кроме того, в большом поселке существует возможность предоставления широкого спектра услуг, поясняет он. Но в настоящее время на рынке недвижимости наиболее распространены полностью застроенные коттеджные поселки именно на сравнительно небольшой территории около 5-7 га. В лучшем случае в них будет работать магазин, сооружение других объектов инфраструктуры в данном случае попросту не окупится.

Хотя на рынке загородного жилья спрос по прежнему остается активным и неудовлетворенным, в 2005 г., по мнению аналитиков Penny Lane Realty, общий рост объема предложений восполнил дефицит и клиентам уже есть из чего выбирать.

Долгое время считалось, что на рынке загородной недвижимости не заработает только ленивый, но сегодня лучшее, что могут сделать со скупленной когда-то землей некоторые непрофессиональные игроки, это нарезать наделы в несколько гектаров на участки по 20 соток и попытаться их продать. Совсем неудивительно, что такие участки, по $11 000 за сотку (на Новой Риге, например), без подряда и без ограничения сроков строительства, не продаются, считает Евгений Родионов, генеральный директор управляющей компании Rodex Group (ранее известной как ГК СМС, строит загородное жилье с 1993 г.). Конечно, место играет колоссальную роль, но должна быть и концепция, без которой поселок остается лишь хаотичной застройкой, и некая привлекающая внимание фишка, дополнительные опции с учетом территории, призванные сделать жизнь в организованном поселке интереснее, уверен он. Это помогает продавать.

Многие предложения не находят адекватного спроса из-за завышенных ожиданий со стороны продавца, когда цена не соответствует стандартному образу поселка со стандартным набором функций и стандартной концепцией, перечисляет приметы времени Валех Рзаев. Кроме того, в последние годы увеличилось количество непрофессиональных застройщиков, пришедших из других сфер бизнеса в надежде быстро заработать на предполагаемом ажиотаже и ошибочно считающих, что престижное местоположение нового тривиального поселка в ближнем Подмосковье является абсолютной гарантией успеха. В результате усиление конкуренции, зависание объектов и увеличение рекламных расходов.

Сегодня не проблема купить дом в той или иной ценовой нише. Проблема купить именно то, что хочется, по адекватной цене, говорит Евгений Родионов.

Увы, даже самые удачные решения со временем выходят в тираж. Бездумное тиражирование концепций приводит к тиражированию однотипных предложений, что неминуемо создает богатую почву для негативных тенденций и даже затовариванию рынка. В элитных поселках Подмосковья проще найти отдельные дома, выстроенные с архитектурным изяществом и творческой мыслью, чем целые поселки, сетует Валех Рзаев.

Но Анжелика Быльская, директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty, уверена, что именно появление оригинальных поселков с уникальной концепцией (к таковым она относит, в частности, Резиденции Бенилюкс, Агаларов village или Барвиху-Хиллз) является одной из тенденций времени.

Оригинальных концепций загородных поселков на сегодняшний день мало и новых не появляется, признает Андрей Лукьянов, коммерческий директор Гута-Девелопмент. Он объясняет это не столько дефицитом фантазии у девелоперов, сколько тем, что загородное жилье является в первую очередь домом для семейного проживания, круглогодичного или сезонного, и дополнительные изыски не всегда востребованы и оправданны. Требования и запросы потребителей растут и изменяются, но в основном при выборе загородного дома покупатель ориентируется на местоположение, архитектурное и планировочное решения дома и на безопасность объекта, констатирует Лукьянов.

Когда множественность элитных строений в Подмосковье количественно превосходит целевую аудиторию, для выживания в острейшей конкурентной борьбе девелоперы загородных поселков стараются тщательно продумывать не только наличие спортивных и детских площадок, системы круглосуточной охраны, которые проектируются уже в обязательном порядке, но и цепочку фонтанов или пруды с искусственным каскадом водопадов, магазины, аптеки, боулинги, фитнес-центры и поля для мини-гольфа, перечисляет Валех Рзаев.

Стремление сделать поселок концептуальным оправданно в первую очередь с экономической точки зрения, говорит Быльская. Стандартные поселки на рынке проваливаются. Другой вопрос, что уникальные, оригинальные и концептуальные идеи проектировщиков могут быть непригодны с функциональной точки зрения. Застройщикам нельзя забывать, что покупателю загородного жилья нужны не декорации, а удобный для проживания коттедж, окруженный развитой инфраструктурой, природой.

Удачное местоположение достоинство для загородного поселка, с которым мало что может конкурировать. Но если поселок на берегу водохранилища, он должен иметь водную инфраструктуру (яхт-клуб), чтобы не отстать от конкурентов в той же категории поселок у воды, говорит Сергей Елисеев. К слову, искусственные водоемы часто используются для украшения поселков, далеких от большой воды.

Чем можно выделиться

Покупателей приманивают продуманной концепцией поселка, соответствующей особенностям места, планируемому уровню поселка, рассчитанного на постоянное или сезонное проживание, и реализацией этой концепции в заявленные сроки с заявленным качеством, говорит Ирина Игнатьева, директор департамента реализации компании КомСтрин.

По мнению Игнатьевой, облагораживать участки можно в том числе какими-то изысками или подделками под природные преимущества. Однако включение рукотворных уникальностей в концепцию застройки должно быть хорошо продумано на стадии предпроектных предложений и поддерживаться экономикой проекта. Если девелопер начинает включать такие улучшения в проект на последних стадиях продажи, то, значит, проект плохо был продуман на стадии концепции и маркетинга, уверена она.

В настоящее время мало земли под застройку, изначально обладающей стопроцентной привлекательностью для клиента (это могут быть, например, корабельные сосны, водохранилища, курортные места и др.), говорит Ирина Игнатьева, поэтому девелоперы пытаются облагородить обычные участки.
Думается, что застройщики будут засаживать крупномером (большими взрослыми деревьями. Ведомости) поля, на которых строятся новые объекты, описывает возможный способ компенсировать дефицит лесных участков Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard.

Каждый человек стремиться в чем-то быть уникальным по отношению к другому, так же и поселки, считает Евгений Родионов. Мы решили, что каждый создаваемый нами дачный поселок (всего Rodex Group планирует построить пять дачных поселков, примерно на 200 домов каждый, сейчас строятся Славенка и Аистово. Ведомости) будет иметь свое стилевое решение. В Славенке, как видно из названия, используются славянские мотивы. Девелопер сумел извлечь пользу из того обстоятельства (зачастую тормозящего реализацию загородных проектов), что на участке застройки имеются памятники археологии, и профинансировал раскопки, которые показали, что окрестности Славенки место древнего славянского поселения XIV-XVII вв. Это было обыграно в рекламе. Кроме того, в поселке на 197 домов планируется создание богатой инфраструктуры и уже вложены немалые средства в инженерные коммуникации. Только в $2,5 млн обошлось обеспечение поселка электроэнергией (для чего пришлось тянуть 7 км электросетей и строить собственную распределительную станцию на 2,5 МВт и трансформаторную подстанцию). Общий бюджет поселка около $35 млн, стоимость 1 кв. м от $1000.

При грамотном и продуманном подходе инфраструктурная составляющая вполне может сделать из слабых сторон проекта сильные, говорит Андрей Васильев. В качестве положительного примера он привел коттеджный поселок Времена года на Симферопольском шоссе. В ходе реализации данный проект был дополнен уникальным озером, созданным буквально из подручных материалов. В озеро был превращен овраг, по которому протекал небольшой ручей. Укрепление грунта и углубление дна в общей сложности обошлись в $500 00 Импровизированное чудо природы привлекает покупателей. Только за первый месяц продаж в поселке была продана четверть всех объектов, рассказывает Васильев. Свою роль, правда, сыграли умеренные (по сравнению с Рублевкой) цены условие, которое эксперт считает немаловажным фактором для проведения успешных экспериментов с инфраструктурой.

В поселке Южное Голицыно на 24 дома в Дагомысе тот же застройщик сделал огромный бассейн. Поселок стоит на обрыве, на высоте 80 м над уровнем моря, и мы посчитали, что люди захотят купаться и видеть море, но не всегда спускаться к нему, и соорудили бассейн с кафе у бортика, рассказывает Родионов.
Придумывать дополнительные фишки можно, когда выполнена программа-минимум: концепция, качественные дома, организованная в соответствии с генпланом территория, коммуникации, наличие общественного центра и рекреационных зон, считает Алена Мельникова, вице-президент Резиденций Бенилюкс по концептуальному развитию. Решив эти задачи, застройщик может создавать атмосферу поселка и предложить покупателям нечто, что можно обсуждать в поселковом ресторанчике. В Резиденциях Бенилюкс предлагают обсуждать театр.

Славенка демократичный дачный поселок, без излишеств. Например, поскольку неподалеку есть озеро, никаких прудов, бассейнов или аквапарков в поселке не делают. В Благовещенке (поселок в 17 км от Москвы по Пятницкому шоссе на 31 дом рассчитан уже на другую категорию покупателей, стоимость $1500 за 1 кв. м) выделили около 5 га земли в лесу под рекреационную зону (вся площадь послека 10 га), выкопали озеро, в котором разводят рыбу, сделали водопадик, проложили дорожки и поставили лавочки. Стоимость сотки в этом месте около $600 Примерно на $2,4 млн земли осталось непроданной ради этой красоты. Такие вещи повышают привлекательность поселка для покупателей, но насколько именно сказать трудно, говорит Евгений Родионов.

Вообще, спортивный комплекс Бенилюкса будет служить скорее для оздоровления и расслабления (SPA, бани, салон красоты). Запланирована русская экзотика для детей крестьянский дворик на лесной территории, где маленькие обитатели Резиденций могли бы покормить козочку, свинку или курочек.

На территории поселка будет построена театральная студия, небольшая, по типу Табакерки (в качестве консультанта приглашали Александра Адабашьяна), при студии будет картинная галерея со сменной экспозицией, рассказывает Алена Мельникова. Аквапарк решили не делать, а ограничиться 25-метровым бассейном.

Поскольку поселок расположен достаточно далеко от Москвы, в 107 км от МКАД по Лениградскому шоссе, здесь также собираются построить вертолетную площадку, говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood.

Желая выделить свой проект относительно конкурентов, застройщики добавляют такие объекты, как конеферма, картинг, тот же зоопарк, как в Резиденциях Бенилюкс. В поселке Московское море помимо стандартного набора объектов инфраструктуры планируется организовать конюшни, собственную пасеку.

Хочется, чтобы было респектабельно, приватно, спокойно, уютно. А вот полеты на вертолетах это слишком шумно, считает Мельникова.

Делать или нет при отсутствии природных достоинств что-то сверх набора дом участок, зависит от того, какую цель преследует девелопер, рассуждает Алена Мельникова. Излишества, дополнительные опции позволяют поднять статус поселка, и не искусственно, а по-настоящему. Но, конечно, предел фантазии застройщика ставят финансовые возможности и целесообразность изощрений.

Гораздо более понятная опция Витро Вилладж возможность приобрести недвижимость на курорте для ПМЖ и обширная инфраструктура, которая, как обещано, благодаря профессиональному управлению не ложится тяжким бременем на жильцов.

Иногда креативная мысль девелоперов приводит к странным результатам. Например, в загородном жилом курорте Витро Вилладж, где сейчас строится вторая очередь из малоэтажных корпусов с апартаментами, на калужском направлении к продаже предлагаются пентхаусы (площадью от 120 до 320 кв. м) абсолютно городской тип жилья.

Но и в Подмосковье, по оценке Андрея Анохина, генерального директора компании Арт-Билдинг, наметилась тенденция к отказу от различных маркетинговых фишек вроде дорогостоящей инфраструктуры там, где это не оправданно уровнем поселка и может стать не преимуществом, а лишней финансовой нагрузкой на его жителей.

Необходимо, чтобы отличительные, уникальные особенности поселков имели свое практическое назначение и жильцы могли пользоваться ими в повседневной жизни, говорит Андрей Васильев. По мнению Андрея Лукьянова, рынок загородной недвижимости все еще проходит стадию максимального насыщения инфраструктуры, тогда как девелоперы на рынке городского элитного жилья уже поняли, что часть максимально разнообразной инфраструктуры объектов абсолютно не востребована.

Проектируемый Группой компаний КРТ комплекс Другие берега располагается в 80 км к западу от Москвы на берегах Озернинского водохранилища (Рузский район). Общая площадь комплекса с учетом прилегающих территорий 1000 га. Кратко идею комплекса можно сформулировать как частный архитектурно-ландшафтный заповедник, предназначенный для активного, внедорожного, полуспортивного и вместе с тем респектабельного отдыха, говорит Валех Рзаев.

Проекты создания загородных курортов и развития целых районов, как правило удаленных от Москвы, в качестве курортных зон становятся довольно популярной новинкой. По мнению Инны Ехья, по-настоящему оригинальной эффективной концепцией она назвала бы только проект Другие берега на Озернинском водохранилище. Это действительно классный проект. К сожалению, лишь проект, добавляет она.

С учетом того что в сегменте загородной недвижимости наблюдается увеличение числа покупателей среднего возраста, наиболее быстро реагирующих на новые веяния, по мнению Адрея Васильева, привлечение хороших архитекторов может дать отличные результаты по продажам. Любая здравая, эстетичная и архитектурно верно обыгранная идея это правильный ход, согласен Олег Маринин, президент девелоперской компании Парк Групп, реализующей проект Витро Вилладж.

Архитектура как приманка

По сути, борьба за клиента перешла на уровень архитектурных концепций, а не функциональности и комфорта.

На рынок ежемесячно выходит 3-4 поселка, большинство технологий уже обкатаны, и удивить потребителя чем-то новым крайне сложно. В этих условиях уникальная архитектурная концепция поселка становится одним из действенных способов влияния на психику потребителя, говорит Анжелика Быльская. Поэтому появление огромного количества архитектурных и концептуальных наворотов вполне логично. Это своеобразная борьба за клиента. Кто сильнее удивит тот и выиграл.

Что даст в итоге такая фишка? Как и любое дорогостоящее начинание, прежде всего она увеличит цену объекта, считает Васильев.

Здесь во всем необходимо соблюдать меру. Например, проект элитного поселка Barvikha-Hills предусматривает проведение всех основных коммуникаций под землей.

Сергей Елисеев предупреждает, что ориентироваться на оригинальных людей с экстремальными вкусами и запросами, с одной стороны, здорово, потому что потенциально на такие объекты всегда есть какой-то отложенный спрос, но с другой объем этого спроса не вполне понятен.

Barvikha-Hills от Капитал-Груп (10 км от МКАД по Рублевке) проект с действительно оригинальной архитектурной концепцией, это признают все эксперты. Другое дело, что отношение к идее строить хоббитские норы (по $3500-4500 за 1 кв. м) и упрятать под землю все дороги неоднозначно. С гораздо большим единодушием участники рынка признают удачной архитектуру поселка X-парк на Рублевке (проект известного архитектурного бюро Меганом). На рынке поговаривают о планах по строительству в Подмосковье поселка в японском стиле, расположение объектов в котором будет подчинено правилам фен-шуй Это было бы действительно оригинальным предложением, ценным для определенной категории покупателей.

Пока российские инвесторы, да и покупатели, не готовы к таким экспериментам, как выращивание домов из деревьев или висящие на металлических конструкциях жилые модули. Поэтому появление подобных проектов в Подмосковье в ближайшее время вряд ли возможно, прогнозирует Марина Маркарова.

В Инкоме, по словам Елисеева, полагаются на простые и практичные решения (исходя из того, что покупатели дорогих домов хотят земельные участки побольше и во вкусах обычно довольно-таки консервативны). В классических поселках обыгрываются либо ландшафтные характеристики, либо инфраструктурные преимущества (например, в Гринфилде под общественные зоны отведены значительные территории и сделаны широченные бульвары, что вряд ли можно назвать революционным решением). Революционность приемлема, когда застройщик выходит на рынок с одним поселком, но не тогда, когда делаешь серию, совершенствуя ее от раза к разу на больших объемах, поясняет Елисеев.

Пока поселки только строятся, все обещанные фишки это реклама. Иногда не более чем реклама. Например, как рассказывает Андрей Васильев, при планировании территории для объектов инфраструктуры в загородных поселках стараются выделять наименее ликвидные участки. Однако нередки случаи, когда на месте заявленной инфраструктуры в итоге тоже строится жилье. Инфраструктура выступает как своеобразная приманка, выполнив же эту функцию, заменяется коммерчески выгодным строительством.

Двигатель торговли

Разнообразные изюминки и уникальности, может быть, и помогают поселку запомниться и выделиться, но не факт, что они его продают. Это скорее именно приманка, уверена Елена Сергеева, начальник отдела загородной недвижимости компании Русский дом недвижимости. Сегодня потребитель будет копать глубже.
Покупатель анализирует предложение и смотрит, прежде всего, на гармоничное сочетание всех параметров, на соотношение цены и качества. Поселок должен быть привлекательным, располагающим, удобным и функциональным. Это основное.

Инна Ехья уверена, что обмануть покупателя, выдав за оригинальную концепцию набор придуманных маркетологами фишек, нельзя. Ведь концепция предполагает наличие определенного набора потребительских свойств, и чем оригинальнее концепция, тем более широкий спектр интересов будущих жителей поселка она должна предусматривать. А фишки это, как правило, излишества в основном эстетического или имиджевого плана, которые не несут практической смысловой нагрузки.

Цена приманки

Озеро с рукотворным островом, золотые рыбки в пруду, авторская архитектура все это не более чем попытка выделиться из ряда себе подобных. Можно ли это назвать уникальным торговым предложением в классическом понимании маркетинга? Думаю, нет. Скорее двигателем торговли, говорит Ехья. Ведь о мульках можно и забыть, когда поселок будет продан. Золотые рыбки сдохнут от первых же холодов, озеро с островом превратится в заболоченную лужу, а творение именитого архитектора начнет давать трещины строили-то таджики. А вам кто-нибудь обещал, что золотые рыбки будут жить вечно, а за озером будут тщательно ухаживать? Еще хуже, добавляет она, когда покупателя ловят на обещания, которые никогда не будут выполнены.

По мнению Анжелики Быльской, на архитектурные изощрения обычно выкладывают не более 3-5% от общей суммы инвестиций, если же эта доля становится больше, то существенно снижается рентабельность проекта. Она привела также некоторые расценки на украшательства: строительство собственного моста через реку $100 000, строительство церкви $160 000, насыпать лыжную горку с подъемниками $300 000, выкопать озеро площадью 0,5 га $90 000, построить трассу для квадроциклов $60 000.

Во сколько обходятся девелоперу разного рода уникальности, зависит от фантазии девелопера. При хорошем знании рынка и наличии креативного мышления затраты могут быть минимальными. Все зависит от сути концепции, делится опытом Инна Ехья. Если речь идет о создании дополнительной дорогостоящей инфраструктуры в рамках концепции, можно сделать эти объекты самостоятельным самоокупающимся бизнесом. Тогда ни об удорожании проекта, ни о заоблачных расходах на эксплуатацию речь не идет. Правда, нарушается камерность поселка.

Порой, в самом деле, девелоперские изыски гораздо дороже обходятся покупателю, чем застройщику. Процентов 60 покупателей хотят просто уехать за город, и чтобы у них под боком было только самое необходимое, констатирует Елена Сергеева. Какие бы изыски ни внедряли в последние годы, клиента в первую очередь волнуют центральные коммуникации!

Возможно, не стоит застройщикам излишне увлекаться дорогостоящими идеями, когда средний класс потенциально самый массовый потребитель практически не имеет адекватного предложения на загородном рынке недвижимости, говорит Олег Маринин.

Некоторые полагаются, впрочем, на устные договоренности и силу общественного мнения, но обычно права и обязанности, будущих обитателей поселка, так или иначе, фиксируют на бумаге. Необходимость поставить подпись на договоре дисциплинирует людей, поясняет Галина Студенкина, член совета директоров Резиденций Бенилюкс.

В целом, по мнению Инны Ехья, по загородному рынку победным шагом идет здоровый минимализм, и доплачивать за оригинальничание маркетинговых отделов застройщика желающих все меньше. Да и концептуальные вещи воспринимаются неоднозначно. Люди все чаще задумываются, за чей счет будет этот банкет и готовы ли они нести такие эксплуатационные расходы. Правда, задумывается в основном продвинутая публика, добавляет она. Те, кто еще только начинает осваивать эконом, кушают все подряд. Например, я знаю один проект на направлении-аутсайдере, в котором продажи уже идут. При цене дома чуть больше $60 000 людям обещают, что у них на территории поселка будут крытый стеклянным куполом бассейн и аквапарк. Люди радуются как дети и покупают дешевые домики. Пока им не приходит в голову, что тарифы за эксплуатацию будут зашкаливать за $1500 в месяц. Они на домик-то всю жизнь копили.
В продаваемых сегодня новых коттеджных поселках в большинстве случаев пока никто постоянно не живет поселки строятся. Счастливые обладатели загородной недвижимости, да и сам застройщик, могут лишь представлять, как замечательно в этом поселке будет все устроено, как комфортно, дружно и интересно (в соответствии с концепцией застройки) заживут его обитатели. Но поскольку застройщики в большинстве своем все же реалисты, уже на стадии строительства они стараются разработать нормы и правила общежития, соблюдение которых убережет в процессе эксплуатации и взлелеянную концепцию, и добрососедские отношения.

Как все это будет работать, до конца неведомо ни застройщикам, ни покупателям. Но необходимость единых для всех разумных ограничений, по мнению риэлтеров, покупателями домов в организованных поселках воспринимается, в общем, положительно (иногда после разъяснений, что правила будут, в самом деле, для всех единые), и с точки зрения продаж их введение вполне оправданно. Поскольку оно свидетельствует: данный поселок не Шанхай и скопище отдельных домов, а место респектабельное.

Юридически застройщик не имеет права принуждать собственников земельных участков к чему-либо, поэтому перед покупкой стороны заключают джентльменское соглашение, в котором фигурируют все ограничения, говорит Анжелика Быльская, директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty.

А, по словам Александра Симанова, заместителя директора департамента по управлению недвижимостью Миэль-Недвижимости, клиенты, уже имеющие дом за границей, вообще считают правила проживания в подмосковных коттеджных поселках недостаточно жесткими и зачастую сами предлагают внести определенные ограничения.

Как сказал заместитель генерального директора компании Терра-Недвижимость Тимур Сайфутдинов, рекламируя коттеджный поселок, особенно элитный, риэлтеры всегда подчеркивают его достоинства: удобство, спокойствие, экологичность, безопасность. Для выполнения таких обещаний приходится накладывать некоторые ограничения на жителей, продиктованные, по сути, их же благом. Кому не нравится могут поискать предложение по собственному вкусу.

В Подмосковье строгости тоже встречаются (особенно в поселках, где дома сдаются в аренду), но все же здесь свободы больше. По словам Максима Ржанова, руководителя департамента загородной недвижимости Renaissance Realty, правила, и регламенты существуют в основном в элитных поселках с единой концепцией. И если говорить, например, об элитнейшем рублево-успенском направлении, то здесь подобные правила разработаны и официально введены лишь в половине поселений.

Как поясняет Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации Инком-Недвижимость, всякого рода правила вроде стрижки газона со строго заданной периодичностью или запрета на содержание животных изобретение не российское, в Европе и Америке оно доведено порой до абсурда: в некоторых поселках нельзя держать даже морских свинок и выбирать цвет жалюзи.

Неабсолютная свобода

Девелоперам, да и покупателям загородного жилья, приходится задумываться о вещах, которые в городе вроде бы считаются само собой разумеющимися. И от которых отчасти покупатели домиков в деревне как раз и бегут из города на собственный участок земли. Например, от невозможности выйти утром из дома в одних трусах почему-то именно это право столь дорого многим потенциальным приобретателям загородной недвижимости, судя по рассказам риэлтеров.

Нина Кузнецова, генеральный директор Корпорации МИАН, не исключает, что ограничения, полезные в глазах одних жителей поселка, могут быть неприемлемы для других. Но свобода одного человека заканчивается там, где начинается свобода другого, неважно, в городе он живет или за городом, напоминает Галина Студенкина.

Анжелика Быльская напоминает, что предупреждать потенциальных клиентов о существующих ограничениях (особенно касающихся правил строительства, прокладки коммуникаций) необходимо непосредственно при показе участка или готового дома. При покупке дома в поселке может быть обязательным требование стать, например, членом кооператива или товарищества собственников жилья и соблюдать установленные общим собранием жителей правила и режим, добавляет Нина Кузнецова.

К тому, что привольная жизнь на природе будет каким-то образом ограничена, реклама коттеджных поселков предупреждает разве что косвенно. Например, возводится по единой архитектурной концепции это означает, кроме всего прочего, что в таком поселке любой индивидуальный проект должен в эту концепцию вписываться и что глухого 3-метрового забора, скрывающего от посторонних глаз утренний выход в трусах на крыльцо, не будет.

Как правило, ограничения касаются в первую очередь фасадов и заборов вокруг участков, кроме того, оговариваются правила по части пользования общественными территориями, коммуникациями и, наконец, правила собственно общежития вроде запрета шуметь после определенного часа или гонять по поселку на автомобиле с высокой скоростью.

От забора до обеда

В поселке Флоранс в Раздорах высота домов не должна превышать 14 м, а в поселке Аврора (Дмитровское шоссе) 10 м, приводит примеры Максим Ржанов. В Резиденциях Бенилюкс не строят дома выше 12 м и более 2,5 этажа (исключение несколько больших лесных участков). И, разумеется, дома должны быть выдержаны в едином архитектурном стиле. Виды ограждения также не должны нарушать стилевое и визуальное восприятие пространства, должны быть проницаемыми для взгляда (отсюда декоративные металлические ограды). Так, в Николино заборы могут иметь высоту не более 1,5 м, а в Авроре не более 2,5 м. В Резиденциях Бенилюкс и других поселках приветствуется живая изгородь, но также не выше допустимого уровня.

Пожалуй, в наибольшей степени регламентированы ведение строительства и внешний вид домов, говорят эксперты. По данным Vesco Consulting, более чем в 70% коттеджных поселков существуют правила, касающиеся внешнего облика и этажности дома. Обычно клиентам предлагается несколько проектов коттеджей, возведением которых будет заниматься компания-застройщик.

Любые не согласованные с архитектором изменения фасадов, заборов, заборчиков, общественных зон, позволяющие на первый взгляд улучшить жизнь, могут привести в будущем к ухудшению облика поселка и, как следствие, к падению стоимости недвижимости, предупреждает Александр Симанов. Без согласования с управляющей компанией в поселках Миэля Барвиха-2 и Барвиха-Club запрещены изменение цвета фасада и наружных элементов домов, самовольное перекрашивание или иное изменение заборов, в таун-хаусах запрещена замена входной двери. Кроме того, запрещены установка зимних садов, остекление балконов, установка заборчиков, разделяющих земельные участки, по проектам, не предусмотренным архитектором.

В дачном поселке Славенка (Новорижское шоссе) застройщик СтройМонтажСервис предлагает на выбор восемь проектов дачных домов различной площади и разрешает использование разных оттенков в отделке фасадов, но без перестройки фасадной части дома. Заборы застройщик делает сам, и менять их не разрешается. Возможны устройство определенного вида навеса для одного или двух автомобилей и строительство бани по одному из двух предложенных проектов. Мы считаем, что нарушение единого архитектурного стиля отрицательно скажется на всем поселке, объясняет Евгений Родионов, генеральный директор управляющей компании Rodex Group (управляет холдингом, в который преобразована группа компаний СМС).

В частности, могут устанавливаться максимальная скорость движения автомобилей по территории поселка (как правило, не более 10-20 км/ч), маршрут проезда и допустимое время работы строительной техники, устанавливаются пределы единовременного потребления электрической энергии на один участок исходя из возможностей системы канализации ограничивается или запрещается слив в нее воды из бассейнов, требуется согласование проекта дополнительных построек, определяется минимальное расстояние от постройки до границы участка, устанавливаются места складирования строительных материалов, порядок утилизации строительного мусора и бытовых отходов и т. д.

Управляющие (эксплуатирующие) организации наряду с предоставлением коммунальных услуг жителям поселка и обеспечением охраны его территории, как правило, устанавливают определенный регламент, который должны соблюдать все, кто находится на его территории, говорит Борис Сорокин, заместитель начальника отдела сопровождения проектов формирования активов юридического департамента Инком-Недвижимости. Это обычно касается пропускного режима на территорию поселка (например, в поселках Лесной ручей, Лесные просторы, Горки-2, Горки-8 у каждого владельца коттеджа есть ограниченное число гостевых пропусков, дополнительные оплачиваются отдельно), режима движения на территории поселка личного автотранспорта и строительной техники.

Однако такие правила редко бывают действенными, к тому же существуют определенные сложности с применением санкций за их нарушения, добавляет Сорокин.

В ряде случаев управляющая организация пытается регулировать и правила общежития, устанавливая ограничения на шумы в вечернее и ночное время, содержание животных и проч. В поселках Миэля, например, запрещено разведение собак бойцовых пород в таун-хаусах из-за отсутствия больших участков для выгула такие собаки могут быть опасны для соседей. В большинстве коттеджных поселков за пределами личных участков всех собак предписано держать на поводке, а бойцовых пород в наморднике.

В Резиденциях Бенилюкс пошли своим путем, предлагая покупателям подписать Договор совести. Кроме того, создано некоммерческое партнерство (аналог ТСЖ), в которое вступают все покупатели недвижимости в Резиденциях. Партнерство занимается строительством и обслуживанием объектов инженерных коммуникаций и инфраструктуры жилого комплекса. В уставе и правилах партнерства прописаны, в частности, правила взаимоотношений между жителями в общественных местах.
Галина Студенкина говорит, что Договор совести был взят из немецкого права (в России такой формы не существует). Мы разрабатывали Договор совести, чтобы донести до потенциальных покупателей существенную информацию о поселке и достичь взаимопонимания, добавляет она.

По договору и по совести

Обычно ограничения прописаны в предварительном договоре или документально закрепляются в договоре (в приложении), в соответствии, с которым владелец коттеджа обеспечивается коммунальными услугами. Там же предусмотрены санкции (штрафы, возмещение вреда или иные меры воздействия вплоть до отключения от коммуникаций в случаях, когда их неправильное использование грозит аварией на магистральных сетях), порядок их наложения и должностные лица управляющей организации, правомочные принимать решения о применении санкций. Таким образом, и сами ограничения, и санкции за их нарушения носят договорной характер, говорит Борис Сорокин.

Открытый строительный кирпич и блестящие крыши в Резиденциях под запретом. Поэтому желающим иметь медную крышу необходимо либо обработать ее специальным составом, либо завершить кровельные работы до того, как все коробки домов будут сданы, чтобы медь успела окислиться и принять благородный несверкающий вид.

Совесть совестью, но в Резиденциях Бенилюкс все заборы вдоль улиц стоят не на частной, а на общественной территории. Естественно, мы залезаем на частную территорию, когда определяем параметры, которым должен соответствовать дом. Сверхжестких требований в Договоре совести нет, важно, чтобы выдерживался единый стиль: в конечном итоге это то, что жители будут видеть из своих окон, говорит Галина Студенкина.

Штрафные санкции в Договоре совести прописаны внушительные. Например, за строительство без предварительного согласования с некоммерческим партнерством проекта и сроков $100 00 А если работы не будут приостановлены, размер неустойки увеличивается до $500 00 $200 штрафа придется заплатить за грязный автомобиль на территории поселка, нарушение режима вывоза бытового мусора и выгул собак вне отведенных для этого мест. Штрафы предусмотрены за неоплату услуг по охране и обслуживанию территории и эксплуатации инженерных сооружений и коммуникаций (после сдачи в эксплуатацию линии энергоснабжения, наружных сетей водопровода и канализации, очистных сооружений плата составит $671 в месяц). Но самое ужасное наказание отключение дома от канализации.

Были единичные прецеденты, когда после изучения документов человек отказывался от покупки в Резиденциях. Но тогда это просто не наш клиент. У нас с этими людьми потом будет больше конфликтов, чем со всеми остальными жителями поселка, уверена Студенкина. Тех, кто соглашается с предложенными правилами а они вполне разумны, Договор совести дисциплинирует в отличие от устных договоренностей, которые легко нарушить, уверены создатели Резиденций.

Со временем перечень правил и ограничений может меняться, поскольку, по словам создателей Резиденций, сложно сразу предусмотреть все, особенно для поселка более чем на 100 домовладений.

В Резиденциях Бенилюкс считают, что так документ будет читаться внимательно, и рассчитывают на эффективность переговоров и разъяснений, а не санкций. Но это не значит, что мы будем снова искать консенсус к нему мы с покупателем пришли, когда подписывали Договор совести. И при необходимости мы сможем оправдать в суде размер штрафов, говорит Студенкина. Ведь если кто-то поставит высоченный забор, затеняющий соседние участки и уродующий вид, нам будет сложно продать другие участки.

По словам Геннадия Левина, формально в Величе взаимоотношения жителей и управляющей компании регулируются договором, по которому жители должны вовремя платить за услуги, не более того. В этом договоре не сказано, что собственник дома не может перекрасить фасад в серо-буро-малиновый цвет. И правила поведения вроде запрета на быструю езду по поселку или шум в ночное время нигде не прописаны, хотя и соблюдаются. Такие вещи, как единообразие в отделке фасадов, оговариваются устно, наши юристы пока не смогли подобрать никаких нормативно поддерживаемых вариантов. Но в Величе живут консерваторы в хорошем смысле слова. Они с уважением относятся к окружающим и принимают предложенную застройщиком концепцию поселка, объясняет Левин.

Нетривиальную форму обеспечить нормальное функционирование поселка разработали в Величе на Новой Риге. Там используют сервитут право ограниченного пользования чужим земельным участком (п. 1 ст. 261 ГК) для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и других целей, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Регистрация сервитута на земельный участок на основании договора происходит в регистрационной палате. Вместе с передачей права собственности сервитут переходит следующим владельцам данного участка, уточняет директор департамента загородной недвижимости Paul's Yard Андрей Васильев.

Однако в праве собственности на земельные участки в Величе указаны обременения, касающиеся использования тех зон, по которым проходят коммуникации (вода, газ, электричество, канализация). Форму документа разработали, по словам Левина, на основании российских нормативных актов и зарегистрировали все сервитуты в органе регистрации. В отличие от договора с эксплуатирующей компанией, который может быть расторгнут в одностороннем порядке, сервитут не оставляет для жителей поселка возможностей для обратного хода. Разве что продажу дома.

Андрей Васильев, в свою очередь, считает договоры совести всего лишь формальностью, так как покупатель приобретает право собственности на земельный участок и может строить любые сооружения, предварительно согласовав это с местными властями. У застройщиков нет законных рычагов управления, поэтому заключаются договоры совести, чтобы придать поселку единый архитектурный облик, считает он. Нарушение же сервитута влечет за собой гражданско-правовую ответственность. На сегодняшний день немногие застройщики пользуются сервитутами, мотивируя это тем, что покупатели предпочитают приобретать необремененные участки, хотя и не выступают против них категорически, говорит Васильев.

По мнению Галины Студенкиной, обременение участков сервитутами плохое решение, снижающее стоимость участка. И действительно серьезно ограничивающее владельца дома в ландшафтных работах или строительстве на участке новых объектов.

В договорах с жителями предусмотрены санкции за нарушения правил, однако на практике управляющий старается уладить конфликт путем переговоров. В действительности не более чем в одном случае из ста возникает необходимость применения санкций, делится опытом Александр Симанов.

Отключим газ!

Люди покупают недвижимость в организованных коттеджных поселках именно для того, чтобы не беспокоиться самим об обслуживании домов, коммуникаций, и, скорее всего, подписав договор с управляющей компанией, жители поселка будут эти договоренности соблюдать, убежден Левин.

За систематические нарушения правил проживания в поселке кара может быть весьма суровой вплоть до обращения администрации в суд с последующей продажей дома на аукционе. Но эта крайняя мера, обычно все конфликты решаются мирным путем, говорит Тимур Сайфутдинов.

Поскольку именно управляющая (эксплуатирующая) организация владеет магистральными сетями, территориями и объектами общего пользования и административными зданиями и сооружениями, в большинстве случаев речь может идти об отказе в подключении дома к инженерным сетям. Или о повышении платы за обслуживание коттеджа, добавляет Анжелика Быльская. Управляющая компания также имеет право исправить нарушение своими силами и потом выставить счет жителю.

Подряд или не подряд?

Сергей Елисеев напоминает, что государство старается не вмешиваться в конфликты вроде тех, что могут возникнуть у собственников домов в поселке с застройщиком и эксплуатирующей компанией. Поэтому перспектива повсеместного соблюдения разного рода договоров, ограничивающих, например, высоту заборов, и перспективы обращения управляющей компании в суд, на его взгляд, сомнительны. Пока с вопросами совместного общежития и эксплуатации сталкиваются немногие мало поселков из продаваемых реально введено в эксплуатацию, добавляет эксперт.

В подавляющем большинстве организованных поселков, даже в тех, где участки продаются без подряда, предполагается соблюдение единой архитектурной концепции, утверждает Нина Кузнецова.

В поселках Инкома продаются только участки с подрядом. И планировочные решения разработаны таким образом, что ничего радикально выделяющегося из общей концепции застройки с внешним видом дома человек попросту не сотворит, говорит Елисеев. По его мнению, разного рода регламентирующие договоры актуальны как раз для тех поселков, где участки продаются без подряда, но застройщик все же заявляет о планах создать организованный поселок.

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, рассказывает, что если клиент покупает участок без подряда, то последующее строительство дома застройщик может регулировать в соответствии с существующими строительными нормами. Например, расстояние между домами, расположенными на соседних участках, согласно СНиП 30-0297, зависит от материалов, из которых эти дома построены. Если несущие и ограждающие конструкции (т. е. стены и потолки) сделаны из камня, бетона, железобетона и других негорючих строительных материалов, минимальное противопожарное расстояние между соседними домами должно составлять 6 м. Из таких же материалов, но с деревянными перекрытиями, защищенными негорючими материалами, 8 м. Если оба дома деревянные 15 м и т. д. А чтобы ограничить скорость движения машин на территории поселка, поступают просто размещают на улицах поселка лежачих полицейских.

Как правило, землю без подряда покупают либо те, кто хочет сэкономить, либо желающие самовыразиться (иногда покупатель желает и того и другого). Поэтому разумные ограничения, хотя бы на договорной основе, должны существовать, иначе страсть к самовыражению и экономии могут принять уродливые формы. Но работает это плохо, признает Елисеев.

Осознанная необходимость

Разумные ограничения с пониманием воспринимаются покупателями домов в поселке и для застройщика скорее фактор, позволяющий продать все участки в поселке как качественные объекты, нежели минус.

Размещение лежачих полицейских в обязательном порядке должно быть согласовано с районным управлением ГИБДД.

Почему-то существует мнение, что предоставление договора с управляющей компанией потенциальному покупателю в момент проведения переговоров о покупке негативно сказывается на продажах и, более того, отпугивает покупателя, недоумевает Александр Симанов. Проведенный нами анализ сделок показывает, что за все время проведения переговоров и подписания договоров с жителями только один человек отказался от покупки коттеджа из-за договора с управляющей компанией. Но это не значит, что покупатель, не глядя, подпишет любой документ.

Эпоха дикого разгула архитектурных форм и стремления самовыразиться за счет этажности дома, характерного для начала 1990-х гг., прошла. Сегодняшние покупатели загородного жилья достаточно умерены во взглядах на внешний вид здания, вся энергия уходит на создание пространства внутри дома, на адаптацию планировочных решений под нужды и предпочтения своей семьи. Поэтому поселки с единой архитектурной концепцией и привлекательны для потребителей. И во внешнем облике меняется максимум оттенок в отделке фасада, описывает Сергей Елисеев благоприятную для застройщиков тенденцию к усреднению потребительских предпочтений, направленных на более упорядоченные, открытые планировочные решения в поселках. Что, в частности, выражается в готовности строить дома по предложенным девелоперами проектам.

Разумные и взвешенные ограничения, установленные в целях соблюдения прав окружающих, обеспечения безопасности и сохранения эстетики поселка, только способствуют комфорту и безопасности его жителей. Они позволяют обеспечить бесперебойное функционирование систем жизнеобеспечения, а также сохраняют разработанную архитекторами застройщика концепцию, что в целом только увеличивает престижность, комфорт, а, следовательно, и стоимость поселка, констатирует Борис Сорокин.

Что касается чрезмерных правил, значительно ограничивающих частную жизнь владельцев коттеджей, то в их введении в первую очередь не заинтересованы опять же сами застройщики. Спрос на коттеджный поселок с комендантским режимом или запретом на домашних животных был бы минимальным. К тому же ни компания-застройщик, ни группы жильцов не вправе вмешиваться в частную жизнь, говорит Анжелика Быльская.

Евгений Родионов рассказывает, что в поселке Голицыно-7 (одном из первых, построенных компанией СМС в 1996 г.) единое стилевое решение фасадов и заборов выдерживается на 90%, хотя поселку уже 10 лет и собственники домов меняются. Никто не будет искать лазейки в договоре и что-то радикально перестраивать, проще купить землю в менее организованном месте, построить то, что хочется, и жить, как хочется, говорит он.

Со временем дома в коттеджных поселках будут перепродаваться на вторичном рынке. Но и тогда разумные ограничения будут восприниматься с пониманием, уверены риэлтеры.

Александр Симанов говорит, что в поселках Миэля уже есть опыт работы с жителями, купившими коттедж на вторичном рынке. Чаще всего покупатель загородной недвижимости на вторичном рынке контактирует опять же с Миэлем и выходит на сделку подготовленным и подписывает одновременно договор купли-продажи и договор с управляющей компанией. Если дом продан не через Миэль, мы стараемся в ходе неоднократных встреч объяснить покупателю наш подход, его права и обязанности. Чаще всего все опять же заканчивается подписанием договора с управляющей компанией, рассказывает Симанов.

В принципе, при перепродаже коттеджа потенциальный покупатель общается непосредственно с владельцем, который заинтересован в кратчайших сроках экспозиции своего объекта, поэтому договор о намерениях заключается лишь в редких случаях. В подобной ситуации можно рассчитывать лишь на добровольное желание нового владельца присоединиться к соглашению, регламентирующему внешний вид коттеджа и проч., говорит Анжелика Быльская. Но, как правило, застройщик или управляющая компания стараются настоять на своем.

Действующий Жилищный кодекс предоставляет право взимать платежи за эксплуатационно-техническое обслуживание и без заключения договора с управляющей компанией. И договор на обслуживание покупатель участка в поселке не обязан по закону заключать с эксплуатирующей этот поселок организацией. Но тогда существовать придется как на острове, уточняет Галина Студенкина. Или как вариант провести отдельно для себя все коммуникации. Но это слишком затратно и практически нереально с точки зрения согласований.

В Резиденциях Бенилюкс условие продажи участка на вторичном рынке таково: владелец обязуется не совершать сделки по отчуждению участка до момента подписания будущим покупателем Договора совести, предварительного договора с некоммерческим партнерством и заявления о вступлении в некоммерческое партнерство Резиденции Бенилюкс.

Кварталы, занятые пятиэтажными домами первых массовых серий (в обиходе в Питере и Москве именуемыми хрущевками), давняя головная боль петербургской администрации. Плотность застройки низкая, коммуникации изношены, планировки давно морально устарели (6-метровые кухни, совмещенные санузлы, распашонки и проч.). Однако такого жилья в Петербурге, по разным оценкам, от 7 млн. до 9 млн. кв. м. Проживает в хрущевках более 10% населения. Нередко такие кварталы расположены в удобных и вполне обжитых зонах в Московском и Выборгом районах, у ст. м. Черная речка. Правда, наиболее проблемные дома оказались как раз в менее престижных и популярных Кировском и Невском районах. Но, по оценке питерских застройщиков, важно не столько местоположение домов, сколько условия, на которых город готов привлекать конкретных инвесторов.

Московскую нормативную базу, регламентирующую расселение домов под снос или капремонт, будут использовать петербургские власти в программе реконструкции хрущевок. Уже в этом году должна быть завершена разработка петербургского варианта нормативной базы для расселения, отсутствие которой (а отнюдь не дефицит денег или отсутствие опыта и технологий у питерских застройщиков) и являлось до сих пор главным препятствием для работ по сносу ветхого жилья в городе на Неве. После адаптации столичного опыта практические шаги по реконструкции и сносу домов старой застройки в Санкт-Петербурге намерены сделать уже в первом полугодии 2006 г.

Правительство Москвы предпринимало попытки приступить к реконструкции хрущевок с 1989 г. В среднесрочной программе на 2004-2006 гг. (утверждена правительством Москвы в 2004 г.) сказано, что в капитальном ремонте, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки нуждается около 500 городских кварталов, что составляет примерно 30% общего числа кварталов жилой застройки города. По информации из корпорации Конти, в 2005 г. со столичной земли исчезнут более 200 домов общей площадью примерно 760 000 кв. м.

В Москве из 6,7 млн. кв. м подлежащих сносу пятиэтажек, которые строились во всех округах столицы, 4 млн. кв. м уже снесены, и московская администрация полна решимости снести последнюю пятиэтажку в столице в 2010 г. Центральный и Южный округа свои программы должны завершить уже в 2005 г., Юго-Восточный округ освободится от хрущоб в 2008 г., Восточный и Северо-Восточный в 2009 г., а Северный, Юго-Западный и Зеленоградский в 2010 г. так заявляет мэр столицы Юрий Лужков.

Приезжали немцы (в Восточной Германии схожие проблемы), продемонстрировали опыт санации пятиэтажек без расселения. Получилось неплохо, но по 200-250 евро за 1 кв. м. Сразу возник вопрос: кто будет платить? В бюджете таких денег нет, договориться хотя бы с большинством собственников квартир нереально. Кто себе мог позволить такие затраты, тот уже переехал в новые квартиры.

Локальные опыты

Несколько крупных проектов по расселению и реконструкции хрущевок в Санкт-Петербурге затевались еще в середине 90-х. Этим занимались 5-й Трест, ЛЭК и др. с переменным успехом. Перейти от отдельных попыток к системному решению задачи не получилось. Комплексного опыта нет, пожалуй, ни у кого из петербургских застройщиков. Были (и есть) локальные проекты, некоторым девелоперам расселение хрущевок пытались навязать инвестиционными контрактами, констатирует Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации Петербургская недвижимость.

Компания Velux, производитель мансардных окон, заботясь о перспективном рынке сбыта, продемонстрировала, как можно облагородить типовую пятиэтажку за счет продажи надстроенной сверху мансарды. Образцовый дом получился один (на Торжковской), в серию эта технология не пошла. Отчасти из-за двусмысленного юридического статуса новой мансарды в заселенном доме, отчасти из-за того, что любители мансардных проектов тяготеют к центру, а отнюдь не к спальным районам.

ЛенНИИпроект и компания Петербургстрой занимались проблемой реконструкции хрущевок в конце 90-х гг.. Отрабатывали концепцию, подходы. Тогда мы проанализировали ситуацию и решили, что это невыгодно, рассказывает Виталий Вотолевский, генеральный директор компании Петербургстрой-Skanska. Если сначала расселять жителей (покупать для этого квартиры на вторичном рынке или специально строить), то затраты получаются, во-первых, большие, а во-вторых непредсказуемые. Аппетиты собственников не умерить никак. Санация по экономическим параметрам может быть несколько лучше, но тоже имеет изъяны.

Обследование ряда хрущевок подтвердило надежность несущих конструкций большинства этих зданий. Правительство Санкт-Петербурга решило не сносить дома, отдав предпочтение их санации. Низкая плотность застройки в хрущевских кварталах в среднем около 4000 кв. м жилья на 1 га территории открывает возможности для так называемого уплотнительного строительства. С появлением региональной программы все средства, перечисляемые инвестором, направлялись непосредственно на санацию ближайших хрущевок. Опыт показал, что санация обходится примерно в $140 за 1 кв. м. Денег хватало на ремонт одного, максимум двух домов. Плюс неизбежные протесты жителей против уплотнения, которые порой выливаются в серьезную социальную проблему.

В 2000 г. была принята Региональная программа реконструкции жилых домов первых массовых серий. Движется ее реализация, мягко говоря, со скрипом.

Еще один серьезный вопрос, непременно встающий при реконструкции, с неизбежным уплотнением пятиэтажного квартала за счет инвестора: увеличивается и нагрузка на квартальные сети, которые также потребуют дорогостоящей модернизации. Этот параметр еще никем толком не просчитан.

Кроме того, не все хрущевки можно санировать. Дома самых первых серий ОД и ГИ (2,4 млн. кв. м, или 27% всех зданий этой категории) скорее всего придется сносить из-за ряда особенностей серий, начиная от плохого качества фундаментов, невозможности утеплить стены, которые из-за увеличения нагрузки могут просто обрушиться, и заканчивая неудобными планировками самих квартир в них есть комнаты площадью 4-6 кв. м.

Сегодня в Петербурге преимущественным методом реконструкции хрущевок остается санация (в Москве примеры проведенной санации жилых домов единичны, ставка сделана на комплексную реконструкцию кварталов пятиэтажной застройки и снос домов устаревших серий). В 2004 г. была принята адресная программа санации жилых домов первых массовых серий на 2005-2008 гг. В прошлом году реконструкция была проведена по шести адресам, в этом году планируется санировать более 20 домов. Все работы осуществляют петербургские строители.

Приходится также считаться с проблемой социальной однородности. Если инвестор строит новый дом на месте снесенной хрущевки, то часть квартир в нем заселяется ее обитателями. Другая же часть продается на рыночных условиях, и далеко не все покупатели будут в восторге от предполагаемого соседства. А в сегодняшних условиях падения спроса такие особенности приобретают особое значение.

Пятиэтажки сближают

Проекты реконструкция домов первых массовых серий могут окупиться при высокой цене продажи, но реконструированные хрущевки недотягивают до нужного уровня качества. Правильнее их сносить (начиная с наиболее ликвидных мест) и строить комфортные долговечные здания, рассуждает Александр Макаров, президент ИС ФПГ РОССТРО.

Но, по словам первого заместителя руководителя московского стройкомплекса Константина Королевского, столичный опыт комплексной реконструкции интересен Санкт-Петербургу в первую очередь именно методологией, организацией и нормативным обеспечением процесса: До конца года питерцы намерены разработать нормативно-правовую базу и принять ряд законов, гарантирующих права граждан при сносе и переселении, а также заключить новое соглашение с Москвой о сотрудничестве в области строительства, описывающее, кто, где и сколько будет строить.

Недавно представительная петербургская делегация, в составе которой были вице-губернатор Александр Вахмистров, председатель жилищного комитета Юнис Лукманов, руководитель Службы государственного строительного надзора и экспертизы Александр Орт, зампредседателя Комитета по строительству Александр Глебов, глава администрации Фрунзенского района Всеволод Хмыров, начальник управления застройки города КГА Александр Кошарный,
посетила Москву. Цель визита ознакомиться с опытом столицы в деле расселения и реконструкции (сноса) пятиэтажек. Петербургские строители даже стали, по сообщению пресс-службы стройкомплекса, свидетелями сноса одной из ветхих московских пятиэтажек. Кроме того, делегация посетила ДСК-2, входящий в Группу компаний ПИК, где ознакомилась с опытом производства крупнопанельных жилых домов серии КОПЭ и КОПЭ-М Парус.

Строящая типовое жилье столичная компания СУ-155, выступающая в Санкт-Петербурге под именем РосСтрой, возводит дома в районе Купчино на базе собственной серии И-155, но производство железобетонных плит налажено на местном заводе ЖБИ в Гатчине Ленинградской области. Адаптацию серии и разработку всего проекта застройки осуществлял ЛенНИИпроект, сообщили в пресс-службе ГК СУ-15 В Купчино на пересечении ул. Димитрова и Малой Бухарестской РосСтроем возводится жилой квартал Серебряные ключи девять жилых корпусов и объекты инфраструктуры.

Будут ли питерские пятиэтажки заменяться панельным или монолитным жильем, решит администрация города. Королевский добавил, что в Питере соотношение монолитных и панельных новостроек в пользу монолита даже в большей степени, чем в Москве и, кроме того, свои панели из Москвы столичные застройщики в любом случае не повезут. Но без технологий типового панельного домостроения проблемы реконструкции кварталов пятиэтажной застройки, тем не менее, не решить, уверен Королевский.

В ГК Конти, которая недавно была приглашена в Киев также для того, чтобы поделиться опытом реконструкции пятиэтажек, считают логичным, что Петербург обратился за помощью именно к столичным застройщикам.

Сергей Литвиненко, коммерческий директор строительной корпорации РосСтрой, называет Санкт-Петербург самым масштабным регионом России, где можно применить свой опыт возведения жилых кварталов с развитой инфраструктурой.

Пилотный проект, за который уже взялись столичные застройщики, по данным московского стройкомплекса, предполагает снос 27 хрущевок в 18-м квартале Восточнее Витебской железной дороги (ВВЖД, кв. 18). Заказчиком является МИСК, инвестор строительная корпорация РосСтрой, проектировщик ЛенНИИпроект.

В основном на питерском рынке (в рамках межрегиональной программы правительства Москвы в сфере строительства) работают компании, входящие в Московскую инвестиционно-строительную компанию (МИСК), Интеко, СУ-155, Главмосстрой-инвест, Декра Груп и Москапстрой. К ним могут присоединиться еще ПИК и МФС- Намерения есть, все будет зависеть от предложенных условий работы и экономических прогнозов, подтверждает председатель правления компании ПИК-Холдинг Артем Эйрамджанц. Однако позднее пресс-служба компании сочла нужным сообщить, что в стратегических планах ГК ПИК на ближайшее время укрупнение присутствия в Москве и Московской области, а также в Южном федеральном округе, но не в Питере.

Инвестиционными условиями реализации проекта строительства жилого комплекса в квартале 31 ЮРВ предусмотрена передача около 15 000 кв. м общей площади квартир для расселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, расположенного на территории 18 ВВЖД.

Начало строительства жилого комплекса в кв. 31 Южнее р. Волковки (ЮРВ, кв. 31) стало практическим итогом соглашения между правительством Москвы и администрацией Санкт-Петербурга о совместной деятельности по инвестированию в развитие экономики Санкт-Петербурга. В соответствии с постановлением правительства от 18.05.2004 № 490 на земельном участке площадью 7,8 га в северо-западной части кв. 31 Южнее р. Волковки (юго-восточнее пересечения Малой Бухарестской и ул. Димитрова) осуществляется комплексная жилая застройка общей площадью 142 000 кв. м в увязке с реконструкцией квартала 18 Восточнее Витебской железной дороги. МИСК ставит своей целью отработать в условиях Санкт-Петербурга организационно-правовые механизмы расселения. Опыт Москвы показывает, что жильцы реконструируемых домов неохотно переезжают в другие районы. Исходя из этого кварталы 18 ВВЖД и 31 ЮРВ выбраны очень удачно, так как находятся рядом друг с другом, сообщили в компании.

Площадь квартала составляет более 72 га. При реализации данного проекта компания уже столкнулась некоторыми проблемами, в частности с тем, что квартал застроен не только пятиэтажками, в которых на сегодняшний день проживают 3099 семей (7924 человек), но и домами постройки 70-х гг., что не позволяет применить московский опыт в полном объеме. Объем инвестиций в данный проект будет
зависеть от того, сколько и какие конкретно корпуса в квартале 18 ВВЖД будут переданы нам администрацией города для реализации проекта, сообщили в пресс-службе МИСК.

В соответствии с требованиями нового Градостроительного кодекса Бюро генерального плана КГА заказан проект планировки кв. 18 ВВЖД (участок ограничен улицами Пражской, Софийской, Турку и Белы Куна). В настоящее время утверждено техническое задание на разработку проекта планировки и проекта межевания территории квартала.

В соответствии с согласованным проектом жилого комплекса в квартале 31 ЮРВ предполагается строительство следующих объектов: девять жилых домов (высотой от 9 до 18 этажей) со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения, подземные автостоянки на 670 машиномест, два детских дошкольных учреждения на 85 мест каждый, которые будут переданы городу. В настоящее время ведется строительство первой очереди жилого комплекса (три корпуса), работы планируется завершить до конца этого года. Полностью строительство должно быть завершено в IV квартале 2007 г.

В проекте планировки будет выделена первая очередь строительства квартала, на этой стадии предусмотрены снос жилых домов первых массовых серий с общей площадью расселения ориентировочно 18 000-20 000 кв. м и новое строительство с максимальным сохранением инженерного оборудования квартала. При разработке проекта планировки квартала, предусматривающего снос существующих жилых домов по очередям, необходимо учесть особые требования к проектированию внутриквартальных инженерных сетей, так как нельзя допустить, чтобы снос отдельных домов привел к нарушению нормальной эксплуатации других объектов в данном квартале даже на короткий период, отмечают в МИСК. Это означает, что при выполнении проекта планировки указанного квартала на первый план выйдут не только архитектурно-градостроительные вопросы, но и вопросы организации эксплуатации территории, осуществление тесного взаимодействия проектной организации со службами жилищного хозяйства Фрунзенского района.

В столице действуют закон № 21-73 О гарантиях г. Москвы лицам, освобождающим жилые помещения и постановление правительства Москвы О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность г. Москвы. Эти документы вполне подробно (и жестко) описывают, кто и на что имеет право, если власти принимают решение о капремонте или сносе конкретного дома. Нам такой закон давно нужен, и не столько даже для хрущевок, сколько вообще для работы с любым аварийным фондом, уверен Семененко. Допрописка, завышенные требования, шантаж (никуда не уеду) все это в Питере происходит регулярно. Московские власти уже научились справляться с подобными ситуациями без особенных потерь.

Нужен административный ресурс

В принципе, строителей и в Петербурге хватает. Не хватает длинных денег и нормативной базы. Основные проблемы, возникающие при расселении хрущевок, организационно-правовые. Мы в отличие от Москвы не умеем решать проблемы комплексного расселения, считает Вячеслав Семененко.

Расселением занимается районная администрация мы лишь предоставляем квартиры в наших домах, говорит Сыровойский. Остроту проблемы с переселением можно было бы частично снять, если бы людям разрешили докупать за свой счет в новых домах излишки площади сверх положенных им социальных норм, считает он. Но такой механизм отсутствует.

По данным корпорации ЛЭК, расчетный коэффициент расселения хрущевок 1,45 (в новых домах переселенцам приходится предоставлять в среднем на 45% больше площади, чем они занимали в хрущевках). Компании, которые сейчас начинают заниматься этой проблемой, вынуждены закладывать в свои проекты коэффициент 1,65 и даже выше, констатирует директор корпорации ЛЭК по сбыту Сергей Сыровойский. Сам по себе экономический механизм прост, по его словам: город предоставляет земельные участки под застройку на основе рыночной оценки. На сумму рыночной оценки компания предоставляет квартиры для жителей хрущевок.

Сегодня коэффициент переселения в среднем по Москве составляет 1,55, т. е., если на жителя пятиэтажки приходится 16 кв. м, он получает как минимум 25 кв. м площади, уточняют в Конти. Рентабельность комплексной реконструкции района, по оценке компании, находится в пределах 10%. Плановая и афишируемая рентабельность строительства жилья в Москве составляет 25%. Для этого соотношение между сносом и строительством нового жилья должно быть как минимум 1:4.

По расчетам (совместным с компанией Skanska) Конти, которая в 1992 г. одной из первых в Москве разработала программу по реструктуризации устаревшего жилищного фонда, себестоимость реконструкции пятиэтажек составляла около $700-800 за 1 кв. м, что лишь на 20% дешевле нового строительства. На месте пятиэтажки площадью 2500 кв. м возможно возведение новостройки площадью 15 000 кв. м. А вот ремонтировать пятиэтажки невыгодно, показали те же расчеты.

Можно констатировать, что собственники жилья в Петербурге в условиях некоторой неопределенности нормативной базы свои права отстаивают активнее, чем москвичи. Опротестовывают через суд заключение экспертизы об аварийном состоянии объекта, месяцами умудряются жить с отключенной водой, а то и без электричества А вот местные власти административный ресурс используют с оглядкой, предпочитая перекладывать решение проблем на инвестора.

Прямого экономического решения у проблемы пятиэтажек в Санкт-Петербурге нет, считают питерские застройщики. Юридического механизма, который позволил бы включить административный ресурс и переселять жильцов без долгой и непредсказуемой судебной процедуры, тоже нет. Более того, в городе получили достаточно широкую огласку прецеденты обратного свойства, когда собственникам квартир на протяжении нескольких лет (!) удавалось держать оборону и диктовать свои условия инвесторам. И это несмотря на официально заявленную городом поддержку инвестиционных планов. Такая ситуация складывалась в ходе реконструкции дома Мертенса на Невском, по аналогичным причинам тормозится реконструкция нескольких домов под гостиничный комплекс на Галерной. Есть и другие адреса с похожей историей. Чаще патовые ситуации возникают в старом фонде. Но и в кварталах массовых серий нетрудно прогнозировать возникновение таких коллизий.

Директор по маркетингу ГК Конти Вячеслав Тимербулатов подчеркивает, что строительная компания может взяться за проекты по комплексной реконструкции ветхого жилья только при поддержке местных властей, поскольку в данном случае застройщик неизбежно сталкивается с социальными проблемами, которые не всегда можно решить самостоятельно.

Без административной поддержки работать на этом рынке вообще невозможно. Судебные тяжбы с собственниками, разбирательства на все это уходит время, снижается эффективность проекта, считает Вячеслав Семененко.

И в этом вопросе полезен опыт москвичей, где на законодательном уровне решен вопрос о компенсациях выселяемым гражданам. Денег для этих целей в бюджете будет достаточно, если земельные участки с хрущевками будут продаваться застройщикам без обременения жильцами, согласен Александр Макаров.

Виталий Вотолевский убежден, что сама программа реконструкции посильна только для крупных холдингов. Возможный вариант продавать (предоставлять девелоперам) новые территории и часть прибыли направлять целевым образом на расселение и снос, говорит он. Вопросами расселения не должны заниматься ни московские, ни питерские застройщики. Разрешение социальных проблем задача государственная и должна решаться представителями власти на местах.

Даже принятие аналогичных московским нормативных актов в Питере до конца текущего года всех проблем не решит. Останется изношенная инженерия, никуда не денется локальная (в рамках квартала-двух) социальная напряженность. Но реформа юридических оснований и механизмов расселения, возможно, позволит сделать проекты такого рода хотя бы безубыточными. Петербургские застройщики в текущем году сокращают объемы ввода жилья (Строймонтаж, Петербургстрой-Skanska, некоторые другие), переносят производство в другие регионы (Петербургская недвижимость, тот же Строймонтаж), диверсифицируют бизнес.

Политический вектор

Для крупных московских компаний, как правило располагающих доступом к более значительным финансовым ресурсам, такая ситуация предоставляет возможность отвоевать значительный кусок рынка жилья. Столичные девелоперы в этом случае будут выступать не в роли захватчиков, а чуть ли не в облике социально ответственных представителей бизнеса.
Для петербургской администрации видимый сдвиг в решении проблемы хрущевок может стать сильным козырем в непредсказуемом предвыборном раскладе 2007-2008 гг.

И вряд ли они будут активно занимать эту нишу.

Вячеслав Тимербулатов тем не менее, говорит, что в компании внимательно изучают все поступающие предложения о сотрудничестве с Санкт-Петербургом. И если понимаем, что предложенный проект нерентабелен, то предлагаем собственные решения в интересах всех участников проекта. С этим можно соглашаться или нет, это другой вопрос. Достаточно часто бывает так, что реализация одного небольшого проекта может неожиданно привести к новому и значительному проекту. Так что, как говорится, не знаешь, где найдешь, а где потеряешь, добавляет он.
Столичные строители в этом году столкнулись с проблемой по присоединению к электросетям. По этой причине сроки строительства у некоторых компаний отодвинулись на месяцы, а некоторые даже решили сами строить новые трансформаторные станции. А в конечном итоге за все это заплатит потребитель, говорят застройщики.

Ведь может и совпасть

Правда, опрошенные Ведомостями столичные девелоперы без особого энтузиазма высказываются о перспективах работы в Питере. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга небольшой, кроме того, нет источника денег для роста благосостояния населения и, соответственно, повышения платежеспособного спроса, говорит Игорь Брановицкий, председатель совета директоров КВ-Инжиниринг. В Питере покупательская способность населения невысока, подтверждает Роман Мурадян, председатель правления компании Миэль-Недвижимость (Миэль-СП имеет два отделения в Санкт-Петербурге). Один из экспертов петербургского рынка недвижимости говорит, что сейчас в Петербурге наблюдается затяжной спад спроса, когда 30%-ный спад продаж считается неплохим показателем. В среднем на петербургском рынке, по его оценке, компании не могут продать 30-50% построенного жилья. Константин Королевский соглашается, что окупаемыми проекты реконструкции пятиэтажек в Питере для инвесторов будут через 3-5 лет.

Потребление электроэнергии к 2020 г. может удвоиться, нынешняя городская инфраструктура такой нагрузки не выдержит, утверждают энергетики. В некоторых районах Москвы уже сейчас нет возможности подключиться к электросетям. К примеру, на Рублевском шоссе для новых подключений нет уже ни мощностей, ни сетей.

Дефицитный ресурс

Если столичная энергосистема не будет модернизирована, строящиеся в городе микрорайоны могут остаться без электричества, соглашается руководитель Департамента имущества столицы Владимир Силкин. По его словам, город имеет дефицит и сетевых, и генерирующих энергомощностей. Чиновник связывает это с тем, что при их создании принимались во внимание совсем другие нормы потребления энергии, чем реально необходимы мегаполису сегодня.

Острее всех ситуацию чувствуют строители, которым нужно все больше электроэнергии для ввода объектов. Самих же строителей чуть было не сделали ответственными за аварию 25 мая на подстанции Чагино, когда пол-Москвы осталось без электроэнергии. Прежний менеджмент Мосэнерго обвинил строителей в том, они в своих проектах не резервируют земли под объекты энергоснабжения.

За последние годы в Москве введено всего две подстанции (Академическая и Сити-1) и заканчивается строительство подстанции Чкаловская.

Потребление энергии из-за ввода новой недвижимости растет в среднем на 4% в год. В Мосэнерго утверждают, что энергии хватает, а вот с ее доставкой по сетям есть проблемы: в течение 2-3 лет на это необходимо тратить по 7-8 млрд руб. в год.

Например, питающий центр в 70 МВт может стоить $12 млн, рассказывает сотрудник компании. По словам гендиректора компании КВ-Инжиниринг Владимира Коллара, по одному новому объекту, который находится рядом с построенным компанией жилым комплексом Дворянское гнездо, пришлось весьма серьезно вложиться в электрические сети: Вплоть до того, что поставили новую трансформаторную станцию.

Немало строительных компаний страдает в сложившейся ситуации. В Главмосстрое говорят, что на квартал на Мичуринском проспекте не выдают техусловия, так как требуется установка питающего центра, а это затраты в миллионы долларов.

После того как строитель все это построил, хозяйство передается на баланс электрических сетей города. Только таким образом строители могут подключиться к городским электрическим сетям. Самые большие ограничения по мощностям при строительстве в центре Москвы.

Хождения по сетям

В заявлении, которое строители должны подать в Службу присоединения и перспективного развития, указываются будущие нагрузки на объект. Как правило, техусловия выдаются с большим количеством обременений. Обременения определенные платежи на развитие электрических сетей города, на развитие центров автоматизированного учета потребленной энергии и т. д. В техусловиях обычно расписано, что компания-застройщик должна переложить участок электротрассы или в худшем случае построить новую трансформаторную станцию.

Норм как таковых на отдельно взятый дом не существует. К примеру, на квартиру в 200 кв. м нужно дать хотя бы 25 кВт плюс обеспечить электроэнергией общественные помещения.

Строители рассказывают, что до ноября 2004 г. процедура получения техусловий была проста и более-менее понятна. Технические условия, будь то строительство комплекса или дачного домика, делятся на постоянные техусловия и временные. Чтобы получить временное, надо иметь разрешение на постоянное электроснабжение. В Мосэнерго расписывали, от какого питающего центра должна быть мощность. Обычно платилось 146 руб. за 1 кВт это целевое участие в развитии сетей города. После этого абонент нанимал субподрядные организации, которые выполняли работы, предписанные техусловиями. Примерно каждый киловатт полученной мощности в итоге обходился строителю в $500-600, в центре свыше $1000.

В ноябре 2004 г. было создано Управление по присоединению и перспективному развитию, которое выставило слишком высокие, по мнению строителей, расценки за электроэнергию $1200 за 1 кВт (в этом случае энергетики сами обеспечивают подключение). Второй вариант $600 в казну + выполнение техусловия на прежних условиях. Однако управление закрыли спустя несколько месяцев. С марта 2005 г. практически никто не выдавал техусловий. Потом долго говорили, что не знают, сколько денег брать. То есть реально техусловия выдавались на единичные объекты (меньше 50 кВт) или социальные объекты. Я не получил техусловия, которые заказывал еще в январе, рассказывает главный инженер крупной строительной компании.

В компании Новая площадь рассказывают, что без предварительных техусловий проектировать и просчитать бюджет проекта невозможно. Получение проектной документации занимает около года. Это грозит остановкой строительства без разрешительной документации нельзя строить. Если начать возведение дома без утвержденной документации, можно лишиться лицензии на строительство. А если дом не строится, то убегают соинвесторы, говорят девелоперы.

Для получения техусловий на наш новый дом никаких проблем нет. Кабельные сети новые, на них можно повесить нагрузку побольше, подстанцию построили.

Алексей Белоусов, заместитель гендиректора Капитал Груп, соглашается, что проблема с мощностями существует. Даже если вы получите и согласуете техусловия, гарантии, что вас своевременно подключат, нет, говорит он.

А в КВ-Инжиниринг говорят, что в последнем доме, который строила компания, около $300 000 ушло на энергетическое обеспечение.

Возможно, нам придется трансформатор поменять на более мощный. Но я больше чем уверен, что, когда мы пойдем официальным путем в Службу присоединения и перспективного развития, перед нами будет нарисована печальная картина тяжелого состояния окружающих электросетей, необходимости прокладки новой километровой трассы, хотя очевидно, что этот дом можно подключать к существующей трансформаторной подстанции, поменяв там трансформатор. Размер вложений в обременения может достигать миллионов рублей, рассказывает руководитель другой девелоперской компании.

Кроме того, сейчас начали торговать электроэнергией: 1 кВт стоит около 1000 евро, если есть возможность подключения. Иногда это может быть выгоднее, потому что избавляет от хлопот с районными властями, считает Владимир Коллар.

Ничего нового

Без инвестиций в сетевое хозяйство новым потребителям придется несладко. По словам источника в Мосэнерго, за последнее время в подключении к сетям было отказано Москва-Сити, IKEA на Калужском шоссе, практически всем строительным проектам в Химках.

В пресс-службе Мосэнерго сообщили, что вопрос присоединения новых мощностей это проблема согласования программы развития города с программой введения новых мощностей и развития сетевого хозяйства. Александр Шапочников, представитель Московской областной электросетевой компании, уверен, что сложности, связанные с организационной сумятицей, вскоре закончатся. И правительство Москвы, и администрация области понимают, что без развития сетей Москва развиваться не может. Сейчас решается достаточно серьезный вопрос с инвестированием, говорит он.

В Московской городской электросетевой компании (МГЭК) утверждают, что ничего нового нет проблемы старые. Ничего не заморожено, все в работе, только все долго ходит: документы по одному объекту находятся на согласовании, по второму решается по технике, а у третьего запрет, говорит сотрудник МГЭК. И реорганизация сказалась. В день приходит по 200-300 заявок, в год 25 000 заявок. Кризис в том, что мощностей в городе нет. Люди пытаются решить вопрос на всех уровнях, начиная от председателя правительства Москвы и заканчивая инженерами.

Поэтому Москва и реализует амбициозную программу реформы городского энергетического хозяйства, главная цель которой привлечение инвестиций в ТЭК через концентрацию собственности и управления. Реформа, частью которой станет реализация соглашения между Москвой и РАО ЕЭС России о консолидации энергетических сетей под контролем города, как раз и является первым шагом на пути решения проблемы инвестиционной привлекательности. Москва один из крупнейших мегаполисов мира, и вложения в энергетику города могут быть чрезвычайно интересными для инвесторов. Однако для этого система управления городской энергетикой должна быть эффективной и прозрачной, инвестор должен иметь гарантии возврата инвестиций. В случае успешного завершения реформы она имеет шанс стать именно такой уже к концу следующего года, комментирует ситуацию Олег Федоров, исполнительный директор Объединенной финансовой группы (ОФГ), возглавляющей консорциум консультантов правительства Москвы по реформированию столичного ТЭКа.

Сегодняшнее состояние энергетического комплекса Москвы не соответствует требованиям развития города. Для изменения ситуации необходимы масштабные инвестиции. В столичный ТЭК в его нынешнем виде с разрозненными активами, госсобственностью и действующими тарифами серьезные инвестиции не пойдут.

Андрей Паньковский, первый заместитель гендиректора ДСК-1, говорит, что, если идти на поводу у энергетиков, экономика будет отрицательной. Тем не менее, считает собеседник Ведомостей, новое руководство Мосэнерго после энергокризиса серьезнее подходит к проблемам с энергообеспечением. Думаю, что в ближайшее время будет найден общий язык [между энергетиками и строителями], уверен Паньковский.

Светлое будущее

В общей сложности в настоящее время около 70% построенных объектов находятся под временным энергоснабжением. А без постоянного снабжения запрещено запускать лифты и противопожарные системы. Кроме того, жители не могут на законных основаниях платить за энергию. Руководитель крупной компании говорит, что обычно эти тарифы дороже примерно на 30%, но редкий застройщик платит из своего кармана эксплуатационная служба собирает деньги с жильцов дома.

Впрочем, пока единственно реальный источник инвестиций в энергетику это бюджетные средства и дотации города. И это несмотря на то, что в компаниях, образованных после реорганизации Мосэнерго, Москве принадлежит всего 7,5% акций. Крупные же акционеры РАО ЕЭС России и Газпром инвестируют в свою собственность несравненно меньше. Однако средств Москвы явно недостаточно для ускоренной модернизации, рассуждает Владимир Силкин.

Некоторые из компаний нашли альтернативный путь решения проблемы. По словам Азария Лапидуса, заместителя председателя совета директоров Системы-Галс, на одном из проектов компания собирается заложить мини-ТЭЦ. Такой же путь выбрали инвесторы застройки нескольких микрорайонов в Марфине корпорация S. Holding, Росбилдинг и Новое кольцо Москвы.



Главная --> Публикации