Главная --> Публикации --> Наследие никиты сергеевича Стрельба по площадям Конти отстроит активы базэла Правительство копит деньги на жилье Реформу жкх хотят отложить

Доходность недвижимости России

Имея представительства в Москве и Петербурге, компания Бекар имеет возможность сравнивать рынки недвижимости обеих столицах. По мнению специалистов АН Бекар анализируя столичный рынок, можно сделать примерные выводы о том, что ждет петербургский рынок в ближайшем будущем.

Долгое время основным привлекательным для инвестиций регионом России считалась Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в Москве снижается. В то же время растет инвестиционная привлекательность регионов. Доходы населения (а значит и платежеспособность) растут во всей России только за последний год прирост составил от 10% до 25% по различным регионам. Как следствие этого растет товарооборот. Интересно, что Москва уже не является лидером по динамике роста этих двух показателей. Например, по динамике роста доходов в 2004 году лидировал Калининград (26% против 24% в Москве), а по росту товарооборота - Екатеринбург (19,6% против 8,3% по Москве).

В последние годы Россия считается одной из наиболее инвестиционно привлекательных стран Европы. В рейтинге развивающихся стран Восточной и Южной Европы Россия занимает первое место по политической стабильности, а значит, является оптимальной по соотношению доходности инвестиций и величине инвестиционных рисков. Следом за Россией следуют Турция, Болгария и Румыния. В первой половине 2005 года Россия показала рекордно высокие результаты по уровню прямых иностранных инвестиций - $9.3 млрд.

В настоящее время по доходности рынок недвижимости Петербурга опережает рынки не только Европы, но и Москвы. Например, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве 8%, в Москве составляет 13-14%, а в Петербурге 17-20%.

К сожалению, непрозрачность региональных рынков серьезно уменьшает их инвестиционную привлекательность. Если говорить о недвижимости, то в настоящее время в регионах практически отсутствуют регулярные исследования этого рынка, информация противоречива, объемы рынка, заявленные различными источниками, различаются в разы. На фоне этого достаточно изученный рынок недвижимости Санкт-Петербурга с его высокой доходностью представляет наибольший интерес для инвесторов.

Разные столицы

В силу высокого уровня доходности этого бизнеса продолжается интенсивный рост инвестиций в него, соответственно продолжается рост объемов вводимых в эксплуатацию помещений различного коммерческого назначения.

В настоящее время объемы офисного рынка Москвы и Петербурга несопоставимы. По данным аналитиков ГК Бекар объем рынка офисных помещений в Москве сейчас составляет около 13,2 млн.кв.м. Структура рынка офисных помещений представлена следующим образом: класс А и В составляет 4 млн.кв.м, класс С - 6 млн.кв.м, офисные площади в функционально и морально устаревших объектах 1,5 млн.кв.м., встроенные офисные площади -1,7 млн.кв.м.

Рынок офисной недвижимости в Москве и Петербурге развивался разными темпами. В силу коммерческой привлекательности Москвы приход иностранных инвесторов в столицу начался еще в середине 90-х годов. Соответственно началось активное развитие рынка бизнес-центров высокого класса. К 1998 году доля бизнес-центров класса А в Москве была значительна, в то время как в Санкт-Петербурге к тому же времени было введено всего лишь три бизнес-центра класса А: Атриум, Белые ночи и Золотая Казанская. При этом в Петербурге активно развивался рынок редевелопмента, рос сегмент бизнес-центров класса В и С.

При общей несопоставимости объемов рынка интересно сравнение его структуры. В Москве рынок бизнес-центров всех классов составляет почти 76% рынка. В Петербурге этот сегмент занимает чуть более 25%.

В Петербурге эти цифры меньше на порядок. Общий объем рынка на середину 2005 года оценивается в 3,2 млн. кв.м. 38 470 кв.м. занимает класс А, 267 800 кв.м. класс В, 545 000 кв.м. класс С. При этом встроенные офисные площади составляют 464 500 кв.м., а офисы в бывших административных зданиях, НИИ и т.д. около 96 000 кв.м. В итоге московский рынок бизнес-центров на конец 1 полугодия 2005 года оценивается в 10 млн. кв.м., а Петербурга в 850 тыс. кв.м. разница более чем в 10 раз.

Наиболее известными видами классификаций являются Классификация Московского Исследовательского Форума (действует только в Москве) и Классификация Гильдии Управляющих и Девелоперов (действует в Москве и Петербурге). Однако даже эти уважаемые классификации не являются общепринятыми. Таким образом, право придания классификации новым зданиям находится в полном ведении его владельцев. Классификация же построенных несколько лет назад зданий и административных зданий переоборудованных в бизнес-центры вызывает всевозможные споры.

Сравнение рынка бизнес-центров Петербурга и Москвы затруднено тем, что понятие о качественных офисных площадях в Москве и Петербурге разнится. И в Москве, и в Петербурге, как и во всей России, не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих или попадающих под стандарты офисного делового центра (бизнес-центра). Бизнес-центрами могут называться как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города или же уже устаревшие административные здания (НИИ и других госучреждений).

Темпы роста

В итоге в Москве принято считать раздельно качественные площади (А и В) и отечественные С. Причем, большинство консалтинговых компаний вообще не дает аналитики по классу С, считая этот сегмент малоинтересным и бесперспективным. В Петербурге за счет небольшого общего объема рынка бизнес-центров аналитики считают офисные площади всех классов вместе. Это вызывает некоторую путаницу в цифрах при сравнительном анализе. При этом следует отметить, что доля бизнес-центров класса С в Москве и Петербурге вполне сопоставима 60% и 64% соответственно.

В Москве объем введенных площадей А и В (построенных и реконструированных) составил 385 000 кв.м. Из них 38% составили бизнес-центры класса А и 62% - класса С. По традиции ввод площадей класса С считается отдельно как правило это объекты редевелопмента. По экспертным оценкам Бекара на 1 полугодие 2005 года введено приблизительно 70 тыс. кв. м офисных площадей класса С (около 15% от общего ввода бизнес-центров всех классов).

Темпы роста рынка бизнес-центров по итогам первого полугодия 2005 года в Москве и Петербурге близки по значению 9,5% и 6,3% по сравнению с концом 200

По прогнозам в Москве объем введенных площадей к концу 2005 года достигнет отметки в 800 000 -850 000 кв.м. (общий объем рынка Петербурга!) и составит до 1 850 000 кв.м.

По данным компании Бекар. Консалтинг в Петербурге реальный объем ввода офисных площадей в бизнес-центрах по итогам первого полугодия составил 50 300 кв. м. Большая часть введенных в Санкт-Петербурге бизнес-центров в 1-ом полугодии 2005 года относится к классу В (86%). К классу С отнесено 14% введенных бизнес-центров. Ввода высококачественных площадей класса А в 2005 году пока не произошло. Это объясняется тем, что заявленные к вводу бизнес-центры класса А, не были введены в установленные сроки.

При этом оба рынка пока далеки от насыщения. Заметной тенденцией является преобладание сделок по предварительной аренде еще на стадии оформления документации по новым проектам. В Петербурге опасения операторов по поводу затоваривания рынка в связи с масштабным вводом новых бизнес-центров не оправдались. Несмотря на начавшуюся миграцию арендаторов в более качественные офис ы, старые здания удерживают заполняемость, близкую к 100%-й, и при этом дают мало рекламы, ликвидируя вакансии на освобождающиеся площади за счет существующих клиентов.

В Петербурге по экспертным оценкам (учитывая, что реально от заявленного объема будет введено около 50%) объем предложения на конец 2005 года может составить 895 000- 900 000 кв. м.

Арендные ставки

В Москве объемы поглощения в I полугодии 2005 г. составили 395 000 кв.м. (напомним, что уровень ввода составил 385 000 кв.м.). Объемы поглощения в 2005 г. увеличатся на 10-15% по отношению к 2004 г. По оценкам аналитиков насыщения спроса в ближайшей перспективе не произойдет.

В Петербурге за 1-ое полугодие 2005 года рост долларовых арендных ставок в среднем по классу А рост составил 17%, по классу В - 14%, по классу С - от 14% до17%. В итоге на конец первого полугодия средние арендные ставки в Петербурге составляли: для класса А - $450-823, для класса В $354-573, для класса С - $160-375 за кв. м. в год.

В Москве за 1 полугодие 2005 года арендные ставки в сравнении с концом 2004 года выросли на 10-12% по классу В. Рост ставок по классу А практически отсутствовал. В итоге по классу А средние арендные ставки составляют $600-850 за кв.м. в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы), по классу В - $420-550 за кв.м. в год. В классе С минимальные арендные ставки составили $250 за кв.м. в год, максимальные $445 за кв.м. в год.

Рынки разные, тенденции общие

В прогнозах роста арендных ставок питерские и московские аналитики единодушны: уровень арендных ставок останется высоким, и в связи с высоким уровнем прогнозируемого спроса продолжит свой рост. Прогнозируется также срытый рост арендных ставок, связанный с вариациями номинирования арендных ставок в разнообразных валютах и играми на их курсе. По Петербургу рост арендных ставок в 2005 году прогнозируется на уровне 15%, в Москве на уровне 5%.

В настоящее время московский рынок офис ной недвижимости характеризуется высоким спросом, высокими арендными ставками, незначительным ростом уровня свободных площадей, а также высоким объемом ввода новых офис ных площадей. То же самое можно сказать о рынке офис ной недвижимости Петербурга с той лишь разницей, что количество свободных площадей пока не обнаруживает тенденции к росту.

Несмотря на разницу в объемах тенденции развития рынков офис ной недвижимости Москвы и Петербурга близки. По оценкам специалистов петербургский рынок отстает от московского на 2-3 года. При этом Москва на 2-3 года отстает от Европы, а регионы на 2-3 года от Петербурга. В итоге московский рынок недвижимости в целом повторяет путь Европы (хотя с учетом российской специфики), Петербург следует за Москвой, а замыкают эту цепочку российские регионы. В итоге московский опыт делает рынок недвижимости России более прогнозируемым.

То же самое происходит сейчас в Петербурге. Более суровые ограничения по застройке центра привели к тому, что при общем отставании рынка процесс децентрализации идет в Петербурге быстрыми темпами. По итогам 1 полугодия 2005 года наиболее лидерами по вводу новых площадей оказались не только центральные районы, но и спальный Красногвардейский. Началось развитие территорий вне исторического центра города (например, Выборгский район, которым активно занимается компания Бекар в качестве агентства развития территории).

В последние годы на московском рынке бизнес-центров происходит постепенная децентрализация. Нехватка участков под застройку в пределах Садового кольца приводит к экспансии за его пределы: увеличению проектов бизнес-центров, реализуемых вне центра, а также к возникновению бизнес-парков за пределами МКАДа.

Оба рынка имеют тенденцию к укрупнению площадей, хотя само понятие крупных площадей в двух столицах разнится. В Москве запросы на офис ные площади до 100 кв.м. составляют 25%, 100-200 кв.м. - 25%, 200-400 кв.м.- 28%, 400-800 кв.м. - 12% и 800 и более - 10%. При этом спрос с каждым годом все более перераспределяется в пользу крупных помещений.

Другая тенденция московского рынка бизнес-центров, актуальная в Петербурге постепенное снижение доходности по мере увеличения конкуренции. На сегодняшний день по сравнению с рынками офис ной недвижимости Европы (7% доходности) Россия демонстрирует высокую доходность 17% в Петербурге, 14% в Москве, до 20% в регионах. Окупаемость офис ных центров Москвы (6-8 лет) медленно приближается к показателям Западной Европы (15 лет). В Петербурге сроки окупаемости также имеют тенденцию к росту на сегодняшний день они составляют 4-6 лет.

Естественно, тенденция к укрупнению площадей усиливается благодаря структуре переложения. Сдавать в аренду небольшие помещения (до 100 кв м ) в бизнес- центрах достаточно трудоемко, так как это увеличивает количество арендаторов, что усложняет процесс управления зданием. В итоге одной и наиболее острых проблем для малого бизнеса Москвы и Петербурга сегодня является аренда помещений от 50 до100 кв м. Доля предложения таких площадей в общей структуре невелика. Снять помещения такого размера в качественных бизнес-центрах очень трудно.

В Петербурге помещениями небольшой площади считаются офис ы размером 40-50 кв. м. Если раньше около 50% арендаторов снимала офис ы подобного размера, то в настоящее время их доля сократилась до 20%, причем как в бизнес-центрах класса В, так и в бизнес-центрах класса С. В бизнес-центрах класса В высоким спросом пользуются также помещения размером 100 200 кв. м (21%), а также помещения более 500 кв. м (28%). Основная масса заявок в бизнес центрах класса В, по-прежнему, ориентирована на небольшие офис ы, однако их доля постепенно снижается.

1500 га земель колхоза Россия в Истринском районе, что на 29-м км по Новорижскому шоссе, Инком приобрел больше двух лет назад, скупив земельные паи у колхозников. Тогда же он объявил о том, что собирается построить на этой территории, сопоставимой по площади с подмосковным Звенигородом, город нового типа. Застройка 1500 га будет вестись очередями и рассчитана на несколько лет, пояснил вчера Ведомостям директор по маркетингу и рекламе Инкома Сергей Елисеев. Это будут только коттеджные поселки с необходимой инфраструктурой и рекреационными зонами. На территории останется и сельхозпроизводство. Первой очередью освоения колхозных земель стал поселок Риверсайд, занимающий участок в более чем 30 га. Строительство его началось год назад. По словам Елисеева, 75% домов, а всего их 120, в Риверсайде уже продано.

Вследствие схожести тенденций, можно вывести единый прогноз развития рынка офис ной недвижимости двух столиц. Ввод качественных площадей будет способствовать поступательному движению к стабилизации рынка, резких скачков его показателей, вероятней всего, не произойдет. Уровень арендных ставок останется высоким на протяжение всего II полугодия 2005 г., возможен незначительный рост. В долгосрочной перспективе введение качественных площадей значительного снижения арендных ставок не вызовет, а будет способствовать лишь их разрыву в пользу более качественных площадей и снижению класса неконкурентоспособных объектов, что приведет к переводу этих объектов в более низкий класс с его характерными арендными ставками.
Компания Инком-Недвижимость продолжает осваивать приобретенные два года назад земли колхоза Россия. Застроив коттеджами первые 30 га, она приступила к следующим 127 га. Для того чтобы дома лучше продавались, компания решила не менее 30% земель отдать под рекреационные зоны.

Отличием поселка от других загородных проектов Елисеев считает большое количество рекреационных зон. На каждый дом в среднем приходится 45 соток земли при стандарте 20-25 соток, уточняет он. В поселке будут бульвары шириной 24 м, а не дороги в 6 м, плюс пять внутренних рекреационных зон две из них размером 4 и 8 га и искусственный пруд, рассказывает Елисеев.

Сегодня Инком объявит о начале строительства второй очереди проекта коттеджного поселка Гринфилд. Под него отдано 127 га земли. Поселок рассчитан на 314 домов класса премиум, говорит Елисеев. Эксперты оценили затраты Инкома на строительство домов и прокладку инженерии в $85 млн. Елисеев добавляет, что большая часть домов будет продаваться в готовом виде, а не на стадии строительства.

Елисеев обещает, что в Гринфилде этот показатель будет аналогичным. Проекты на загородном рынке сверхприбыльны, поэтому мы поступаемся рентабельностью в угоду конкурентоспособности проекта, замечает Елисеев. Инна Ехья, директор по маркетингу компании Ведомство, говорит, что Инком вполне может себе позволить рекреационные излишества, поскольку колхозная земля обошлась инвестору недорого. Источник, знакомый с планами Инкома, уверяет, что за 1500 га и их перевод в земли поселений компания заплатила не больше $12 млн.

Расширение рекреационных зон эксперты считают новым веянием. Рынок насыщен, и нужна какая-то изюминка. Строить рядом с речкой привлечь внимание Росприроднадзора, сделать внутри поселка рукотворные пруды привлечь клиентов, считает Валерий Лукинов, коммерческий директор Альтер-Вест. Савелий Орбант, зампредседателя совета директоров компании Миэль-Недвижимость, замечает, что под общественные территории застройщики отводят минимум 20% участка, в комфортных поселках до 40%. Чем больше общественных территорий, тем комфортнее поселок, тем дороже его можно продать, говорит Орбант. Например, в поселке М.о.н.а.к.о.в.о по 26-му км Дмитровского шоссе Миэль не застроил около 30% при площади 16 га.

В среду холдинг «Ростик Групп» объявил о покупке первого этажа здания на площади Маяковского, где располагается четыре ресторана корпорации: «Ростик’с», «Планета Суши», «IL Патио» и «Американский Бар и Гриль». Сумма сделки не разглашается, однако, по подсчетам экспертов, она составляет не меньше 15-20 млн.долл. В качестве причин покупки части здания компания называет намерение обеспечить пожизненное присутствие своих ресторанов в центре города. Также в «Ростик Групп» говорят о том, что в дальнейшем готовы рассматривать аналогичные объекты для покупки. По мнению участников ресторанного рынка, это логичная и выгодная сделка. К тому же она позволит корпорации попробовать свои силы в сфере девелопмента.

Инком намерен продавать дома в поселке по $700 000 1,3 млн. вместе с землей. Ехья подсчитывает, что рентабельность Гринфилда в таком случае составит не менее 100%.

В среду корпорация объявила о том, что приобрела в собственность первый этаж здания площадью 2,5 тыс. кв. м на Тверской-Ямской улице, где располагается четыре ее ресторана: «Ростик’c», «Планета Суши», «IL Патио», «Американский Бар и Гриль». Ежедневно их посещает около 6 тыс. человек. По официальной информации, покупка обусловлена желанием «Росинтер Ресторантс Холдинг» обеспечить пожизненное присутствие своих флагманских ресторанов в центре Москвы. Как пояснили RBC daily в компании, в ближайшее время покупок подобного рода не предвидится, но в дальнейшем возможность приобретения стратегически важных объектов будет рассматриваться.

«Ростик Групп» – один из лидеров ресторанного рынка. В управлении холдинга «Ростик Ресторантс» находятся предприятия «Ростик’с», «IL Патио», «Планета Суши», «Friday’s», «Американский Бар и Гриль», «Мока Лока», «Сибирская Корона», «Санта Фе», «Печки-Лавочки». По данным на сентябрь этого года, общее число его предприятий составляет 211, из которых 119 находится в Москве. К концу года ожидается, что сеть увеличится до 215 ресторанов. Объем продаж холдинга составляет 146 млн. долл., годовой оборот всей корпорации «Ростик Групп» – 200 млн. долл.

Практически все они считают сделку оправданной. «Само здание и район очень привлекательны – рядом с большими транспортным и пешеходным потоками, – прокомментировал RBC daily PR-директор компании Vesco Realty Максим Карапетов. – Любые заведения здесь будут иметь высокую посещаемость. Поэтому приобретение «Росинтер» всегда будет доходным активом».

Кроме ресторанов в приобретенном здании располагаются магазин продуктов, ювелирный магазин «Адамас» и банк «МЕНАТЕП». После сделки для них сохранятся те же условия аренды, что и прежде. Сумма покупки не разглашается, однако, по мнению опрошенных RBC daily экспертов, она составила порядка 15-20 млн. долл.

Кроме того, существует еще одна причина, по которой приобретение здания в центре Москвы является перспективной сделкой для компании. По словам гендиректора консалтинговой группы «Магазин готового бизнеса» Вадима Самсонова, как мультибрендовой компании наличие свободных площадей позволит ей привлечь новых франчайзи для развития этих сетей и увеличить доходы по нескольким статьям. «По условиям договоров с франчайзи бренда «Ростик’с», «Росинтер Групп» берет в аренду помещения, в которых франчайзи готовы разместить свои точки, и передает их последним в субаренду, – прокомментировал RBC daily г-н Самсонов. – Таким образом, компания имеет дополнительную статью доходов. Наличие же торговых площадей в собственности позволит, с одной стороны, удерживать арендную плату на приемлемом для франчайзи уровне, с другой – кардинально увеличить собственные доходы от операций с недвижимостью».

Того же мнения придерживаются и другие собеседники RBC daily. «Московская недвижимость сейчас выступает одним из наиболее популярных направлений вложения свободных средств. Если говорить о выгодах «Ростик Групп», то она всегда имеет возможность продать это помещение, сдать его в аренду, – прокомментировал представитель инвестиционной компании «ФИНАМ» Владислав Кочетков. – Кроме того, компания сэкономит на арендной плате и даже получит дополнительный источник дохода. По большому счету «Ростик Групп» куплен ликвидный и повышающий свою стоимость актив, предлагающий приемлемую доходность». При этом, по мнению г-на Кочеткова, доходность этого проекта значительно больше той, которую предоставляют рестораны. «Стоимость подобных помещений обычно начинается от арендной платы за 6-7 лет, а срок окупаемости инвестиций в ресторанный бизнес не превышает трех лет, – говорит он. – Факт покупки здания говорит о том, что у «Ростик Групп» есть свободные средства, но нет подходящих возможностей для их инвестирования».


Термин "долевое строительство" знаком, пожалуй, каждому кто, так или иначе, интересуется жилищным вопросом. Не вдаваясь в описания схем приобретения жилья таким способом, можно лишь вкратце обозначить, что такое долевое строительство. Это один из способов приобретения квартиры в новостройке. Гражданин - будущий новосел - вносит денежный вклад на строительство дома, а компания-застройщик возводит его /своими силами или с помощью подрядчика/. После ввода дома в эксплуатацию застройщик передает новую квартиру в собственность гражданина.

Не исключено также, что приобретение здания в центре Москвы в конечном итоге приведет к тому, что компания обратит более пристальное внимание на сдачу в аренду подобных помещений. «Несколько лет назад о своем намерении вложиться в девелопмент заявлял Александр Орлов, интересы в этой сфере есть и у Аркадия Новикова, – прокомментировал Владислав Кочетков из «ФИНАМа». – Кроме того, практически все ведущие ресторанные холдинги, например «Столичные рестораны», предпочитают открывать объекты на собственных площадях. Это обусловлено привлекательностью недвижимости, а также снижением рисков – если ресторан окажется неэффективным, то продать его как бизнес будет очень сложно, а реализация недвижимости не вызовет каких-либо затруднений». А по мнению Вадима Самсонова, нельзя исключать возможности того, что «Росинтер» займется девелопментом, но только в рамках своей франчайзинговой программы. «Приобретение недвижимости в собственность – мера популярная у рестораторов, а для сетевых игроков она является принципиально важной», – считает он.

Основная неприятность - несоблюдение обещанных сроков сдачи дома. Этим грешат все застройщики, и главное здесь – не попасть в дом, строительство которого будет заморожено на длительное время. Но все это мелочи по сравнению с ситуацией, в которую попадают сотни доверчивых дольщиков по всей России. Не так уж редки случаи, когда фирмы затягивают строительство, сдают дом в ненадлежащем виде, а то и просто сбегают с деньгами застройщиков, а люди остаются без квартир и накоплений. Часто у участников долевого строительства вымогают дополнительные деньги, без которых, якобы, дом невозможно достроить.

Выгоды этого способа покупки жилья очевидны. Во-первых, это существенная экономия - квадратный метр "квартиры будущего" обходится в среднем на 15 – 20 проц дешевле "квадрата" в уже готовом жилье. Во-вторых, дольщик становится первоначальным собственником жилья, поэтому нет опасности, что приобретение квартиры будет оспорено прежним хозяином или другими заинтересованными лицами. Однако у долевого строительства есть немало "подводных камней".

Следовательно, нужно либо привести законодательство в цивилизованный вид, минимизировав риски, либо вообще покончить с идеей долевого строительства.

Число подобных случаев в России увеличивалось с завидной регулярностью, и власти решили изменить сложившуюся ситуацию. Был принят, и с 1 апреля 2005 г вступил в силу Федеральный закон N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". С самого своего появления он вызывал неоднозначную реакцию у участников рынка. Многие упрекали его в том, что он, по сути, ликвидировал само долевое строительство, наделив граждан, приобретающих жилье таким способом более широкими правами, но ограничив права застройщиков. С другой стороны, некоторые эксперты утверждали, что долевое строительство в том виде, как оно есть в России, не используется ни в одной стране мира, поскольку такой порядок ведет к многочисленным нарушениям.

Сложившуюся ситуацию обсуждали вчера участники круглого стола "Факторы, препятствующие развитию строительного сектора России". Как заявил президент Ассоциации строителей России /АСР/ Николай Кошман, в следующем году в России будет построено на 35-40 проц меньше жилья, чем планировалось изначально. В частности основной причиной невыполнения президентского наказа об обеспечении россиян доступным жильем Н.Кошман назвал именно Закон N21 По его словам, до 60-65 проц от ввода жилья составляют именно дольщики, а новый закон фактически "поставил крест" на таком способе строительства. Он приостановил работу застройщиков с дольщиками, и заставил банки выйти из этой игры, подчеркнул президент АСР. По его словам, закон о долевом строительстве предоставляет дольщику почти неограниченные права. Он /дольщик/ может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком на любой стадии строительства.

Ряд участников рынка, недовольных законом, объединившись, выступили с инициативой об изменении Закона N214 путем внесения поправок. В весеннюю сессию Госдума эти поправки не приняла, отложив обсуждение на осень.

По мнению другого участника заседания, вице-президента АСР Сергея Полонского, принятию закона в немалой степени способствовали мифы вокруг строительного рынка, главным образом, относительно доходов застройщиков. Многие фирмы, не имея достаточного опыта на рынке и не умея правильно просчитать экономику проекта, собирали с дольщиков деньги из расчета часто упоминающихся в СМИ цифр истинной себестоимости строительства жилья – 200-250 долл за квадратный метод. Исходя из того, что к "заоблачным" прибылям стремиться они не собираются, такие фирмы собирали с участников строительства суммы порядка 400-450 долл за кв м, предполагая, что разницы им вполне хватит. На деле же оказывалось, что реальная себестоимость приближается к 850 долл за кв м, и фирмы просто становились банкротами. При этом новый закон, по мнению С.Полонского, ничуть не защищает права граждан. "Сегодня, как и раньше, любая недобросовестная компания может купить участок, огородить его забором, продать квартиры по 500 долл за квадрат, а потом с деньгами скрыться за границей", - сказал он. В качестве одного из решений проблем вице-президент АСР предложил ввести поэтапную оплату строительства – например, сначала платить только 5 проц от общей суммы за постройку фундамента, и т д. Подобный опыт уже давно и успешно применяется, например, во Франции. Кроме того, для того, чтобы быть допущенной к долевому строительству, компания должна доказать, что у нее есть минимум 30 проц от общей суммы затрат на строительство. Это необходимо, чтобы в случае банкротства компании проект на эти деньги достроила другая строительная компания, и тем самым права дольщиков не оказались бы ущемлены.

Также по новому закону возможны штрафы с застройщиков до 75 проц стоимости квартиры за просрочку сдачи дома. В то же время, в случае невыполнения обязательств со стороны дольщика, строительная компания может взыскать с него деньги только через суд, отметил Н.Кошман.

Вместе с тем, не все согласны с ненужностью и бесполезностью закона. Например, президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева отметила, что ни в одной стране мира в такой форме не привлекают к строительству деньги граждан.

Как рассказал председатель Мосгордумы Владимир Платонов, Закон N214 в некоторых вещах противоречит ГК РФ и другим документам, регламентирующим эту сферу. Поэтому было бы разумнее использовать другие инструменты для урегулирования отношений между участниками долевого рынка – например, ценные бумаги.

Так или иначе, судьбу поправок в Закон N214, вызвавший такое количество разногласий, решит осенняя сессия Госдумы. И хотя АСР предлагает правительству приостановить действие закона до вынесения окончательного решения, ясно, что такое решение вряд ли будет принято. При том, что в строительстве слишком много заинтересованных лиц, которым выгоден определенный сценарий развития событий, можно предположить, что принятие поправок затянется надолго. До той поры митинги "обманутых вкладчиков" не прекратятся, поскольку до решения их проблем еще далеко.

Проблема не в законе, а в чрезмерной монополизации строительства, обусловленной государственной собственностью на землю. Это приводит к тому, что застройщик-монополист получает возможность контролировать количество строящегося жилья и таким образом держать цены. Сами же застройщики признают, что долевое строительство во многом является своего рода лотереей. В непубличных беседах они произносят что-то вроде того, что "разве эти люди не знали, что вложиться в долю – все равно, что пойти в казино", рассказала Н.Косарева. По ее словам, закон не будет отменен, более того, концептуальных изменений тоже не предвидится. Так, ни в коем случае нельзя разрешать заключать договор до получения разрешения на строительство, нельзя заключать несколько договоров на квартиру и т.д.



Главная --> Публикации