Главная --> Публикации --> Рынок недвижимости — настоящее поле чудес. но не для дураков Мэр лужков притормозил парковку Будущее за крупными коттеджными поселками с развитой инфраструктурой Интеллигентные дома Продавцы койко-мест

До сих пор аренда рассматривалась городскими властями не только как ресурс для пополнения бюджета, но и как механизм регулирования строительного рынка.

Москва и вся Россия вступают в период рыночного регулирования земельного рынка, который связывают с продажей застройщикам земельных участков на открытых конкурсах. Однако переход от административной к рыночной системе координат многим видится весьма непростым. Проблема в том, что никакого земельного рынка в городах по большому счету пока нет: в частной собственности находится порядка 1% земель. Причем это относится не только к участкам, на которых находятся многоквартирные дома, но и к землям предприятий и организаций. Доминирующей формой землепользования остается аренда. В Москве в частной собственности граждан находится около двух десятков участков и еще примерно столько же удалось приватизировать юридическим лицам.

Один из самых запутанных вопросов в московских земельных отношениях - тендеры.

Участки предоставлялись застройщикам в обмен на обязательства по строительству (а позже финансированию) социального жилья и развитию инженерной инфраструктуры. Механизм был весьма эффективным, о чем можно судить хотя бы по успешной реализации программы сноса пятиэтажек.

Причем готовить участки они должны как физически, так и документально: делать градостроительное обоснование, подводить коммуникации. Участки должны при этом не предоставляться в аренду, а оформляться в собственность победителю конкурса.

Новый градостроительный кодекс, который начал по частям вступать в силу с апреля 2005 года, предполагает постепенно перейти к системе, когда власти сами готовят площадки для застройщиков и предлагают их на открытых конкурсах.

Степень открытости конкурсов в Москве постепенно росла, хотя участники рынка уверяют, что реальную информацию о потенциале и обременениях предлагаемых участков в открытом доступе получить невозможно. Но главное отличие от модели Градостроительного кодекса - то, что участки не продаются. По сути, разыгрывается право на застройку данной территории на определенных условиях. Если условия не выполняются, город способен применить санкции к застройщику вплоть до расторжения инвестконтракта.

Реальные тендеры начались в Москве совсем недавно. По словам Владимира Ресина, руководителя столичного стройкомлекса, все проекты в Москве идут через конкурсы. При этом он отметил, что молодая компания может пробиться на рынок, но для этого она должна себя зарекомендовать, чтобы с ней хотели работать и город, и инвесторы.

Депутат Мосгордумы Ирина Рукина считает, что рынок земли в Москве постепенно сложится, но процесс будет длительным и может занять лет десять. В отличие от других регионов в Москве есть и еще одна сложность: процесс разграничения земель, находящихся в собственности федерального центра и города, далек от завершения. Тем не менее, есть ряд причин, побуждающих московские власти всерьез готовиться к приватизации московских земель. Во-первых, приватизация земель юридическими лицами - это только вопрос времени и цены выкупа. Во-вторых, по отношению к жилищному сектору власти понимают, что им не вытянуть на своих плечах городское хозяйство в условиях либерализации рынка услуг ЖКХ.

Один такой случай в конце сентября уже произошел, когда городская администрация объявила недействительным инвестконтракт, который одна строительная компания после многолетних разбирательств с вкладчиками пыталась продать на аукционе.

В то же время с точки зрения городского бюджета нет никакого смысла форсировать массовую приватизацию земли и продажу ее застройщикам на конкурсах до того, как будет изменена система налогообложения. Уже не первый год идут разговоры о едином налоге на имущество, в который в качестве налогооблагаемой базы будет включена и земля. Когда этот налог будет введен, он станет одним из серьезных источников доходной части местных бюджетов, поскольку база будет определяться по рынку. Однако введение этого налога неоднократно отодвигалось - сначала из-за неподъемных для населения условий, потом из-за отсутствия механизма налоговой оценки. Сейчас федеральные власти говорят, что раньше 2008 года налог ввести не удастся.

Единственным разумным обоснованием переноса бремени ответственности на жильцов может быть передача им в коллективную собственность земельных участков, что и происходит с помощью механизма ТСЖ.

Тем не менее, сейчас все участники рынка с нетерпением ждут, когда реально заработают положения нового законодательства о конкурсах по продаже участков под застройку. Правда, у многих есть сомнения, что этот переход будет легким, поскольку все уже привыкли к накатанному механизму, и он всех устраивает. А значит, вполне может получиться, как с пресловутым Законом о долевом участии - закон действует, но реально по нему ничего не строится. По уже сложившейся традиции коррективы в правовую практику в сфере недвижимости вводятся у нас не путем обсуждений и поправок к законам, а явочным порядком.

Оставшиеся два года не только московские, но и другие региональные власти наверняка вынуждены будут тормозить продажу городских земель. Возможностей для этого вполне достаточно: градостроительное, гражданское и земельное законодательство имеют немало противоречий, нормативные акты не разработаны, а реальных санкций за невыполнение невыполнимых законов нет.

Ипотечные ПИФы «забивают гвоздь в крышку гроба» закона «Об ипотечных ценных бумагах». Сегодня на ММВБ состоится роад-шоу паев ипотечного ПИФа «НВК-Городская Ипотека», торги которыми начались на ММВБ в конце сентября. Выход этих ипотечных паев на биржевую площадку стал дебютным. Правда, следом за «НВК» на биржу, по данным RBC daily, собирается выйти еще один ПИФ – «Первый ипотечный». Вероятно, затем к ним присоединится и еще один из трех существующих ипотечных ПИФов – «ЮГРА Ипотечный Фонд». Их устремления легко понять. Обращение на бирже сделает ипотечный пай более гибким инструментом и добавит ему популярности у инвесторов. А если учесть, что ипотечные ценные бумаги в результате недоработок законодателей появятся в России не раньше 2006 г., то можно предположить, что эти несколько месяцев ПИФы используют с большой для себя пользой и постараются максимально нарастить свои объемы за счет выкупа ипотечных закладных. Правда, государственный конкурент ипотечных ПИФов, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), считает, что после выхода в свет «законные» ценные бумаги приобретут большую популярность у инвесторов.

Судя по сегодняшнему вектору принятия решений, в первую очередь в рыночный оборот в Москве будут вовлечены не участки под жилищную застройку, а земли промышленных предприятий, за которыми по Генплану закреплена именно производственная функция. Это не позволит их перепрофилировать, а значит, первые шаги по созданию рынка земли в Москве не приведут к уничтожению промышленного потенциала города.
Пока законодатели вносят правки в неработающий закон «Об ипотечных ценных бумагах», ПИФы рвутся стать альтернативой ипотечным облигациям.

Это один из трех ипотечных ПИФов. Подобного рода фонды появились в России в этом году как альтернатива ипотечным ценным бумагам, которые должны были стать основным инструментом рефинансирования ипотечных портфелей банков, но не сделали этого в силу того, что соответствующий закон не был доработан. Однако банки остро нуждаются в рефинансировании. Дело в том, что ипотечные кредиты, которые банки выдают населению, представляют собой долгосрочные размещения на срок от 10 до 30 лет. Если при этом банк продолжит кредитовать, но не будет привлекать долгосрочные ресурсы, между активами и пассивами (привлеченными средствами) неизбежно возникнет дисбаланс. Есть несколько способов ликвидировать диспропорцию. Первый – банк формирует пул ипотечных кредитов, которые оформлены закладными (ценными бумагами, выданными под ипотечный кредит) и выпускает на них ценную бумагу – ипотечный сертификат участия и ипотечную облигацию. Однако закон об ипотечных ценных бумагах полон изъянов, которые не дают банкам возможность выпускать такие бумаги. Законодатели обещают до конца года ликвидировать все недочеты.

«НВК-Городская Ипотека» был создан в этом году УК «НВК» и Городским ипотечным банком. Его формирование закончилось 14 сентября 2005 г. Объем фонда составляет 150 млн руб. Количество паев в обращении – 15 тыс. шт., стоимость одного пая на момент первичного размещения составила 10 тыс. руб. Пайщиками фонда при первичном размещении паев стали пенсионные фонды. В их числе фонды, принадлежащие РЖД, ФК «Уралсиб». Его активы сформированы за счет пула закладных Городского ипотечного банка, средняя доходность которых составляет 15% годовых.

Найти покупателя среди банков сложно: длинные деньги есть в основном только у государственных или иностранных кредитных организаций, чего не скажешь о ПИФах, которые специально для выкупа закладных формируют денежный фонд из средств инвесторов. Такого рода ПИФы появились в начале этого года. К его концу они начали создавать новый рынок – рынок организованного обращения ипотечных паев. Первым в конце сентября на биржу вышел фонд «НВК-Городская Ипотека».

Есть и второй способ рефинансирования – продажа пула другому банку либо ПИФу.

Следующим на биржу собирается фонд «Первый ипотечный» (находится под управлением УК «Ямал», принадлежащей РОСБАНКУ). По данным RBC daily, это произойдет 20 октября. «Это даст возможность инвесторам более просто приобретать паи с использованием механизма биржевых сделок, – сообщил RBC daily Анатолий Кудинов, исполнительный директор УК «Ямал». – Совершение внебиржевых сделок с паями более трудоемко, так как требует открытия новыми владельцами лицевых счетов в реестре владельцев инвестиционных паев, для чего необходимо предоставление пакета документов. А на бирже у всех счета есть, в том числе и у негосударственных пенсионных фондов (НПФ), которые являются потенциальными приобретателями паев». Поэтому, по словам г-на Кудинова, если даже не будет ежедневной торговли, очень просто станет совершить сделки по купле-продаже паев фонда. До тех пор пока на рынке не появится альтернатива, ипотечные ПИФы будут стремиться по максимуму нарастить свои объемы. Так, УК «Ямал», по словам ее руководства, вскоре намеревается учредить еще два ПИФа. Такое же количество фондов в обозримом будущем намерена создать и компания «НВК». Глава компании Салават Халилов отметил, что эти фонды будут созданы с участием АИЖК.

Сегодня он устроил по этому поводу роад-шоу. Как сообщил накануне этого события генеральный директор УК «НВК» Салават Халилов, выход на ММВБ позволит сделать паи ликвидными, в результате чего они станут еще привлекательнее в глазах инвесторов. «Доходность наших паев составляет 12,3% годовых, а надежность сравнима с бумагами госзайма», – сообщил он. И тут же добавил: «Мы гробовщики, которые забивают гвоздь в закон об ипотечных ценных бумагах». По словам г-на Халилова, этот закон оказался совершенно неработающим.

Столичный рынок жилья в очередной раз подтвердил истину о том, что в одну реку нельзя войти дважды. Казалось бы, стагнация на рынке преодолена и цены вновь стремительно полетят вверх, как это было всего пару лет назад. Но профессионалы рынка считают, что взрывного роста не будет.

Впрочем, в самом АИЖК считают, что будущее за «законными» бумагами. «Во-первых, ПИФ – это прежде всего механизм диверсификации рисков, а для секьюритизации во всем мире используются другие инструменты. Во-вторых, в ипотечные активы вкладываются прежде всего консервативные институциональные инвесторы», – сообщил RBC daily Денис Гришухин, начальник управления федеральных программ АИЖК. Для них, по его словам, наиболее удобный инструмент – облигации с ипотечным покрытием, которые позволяют обеспечить более высокую предсказуемость финансовых потоков для инвестора, в значительной степени снять риски дефолтов и досрочного погашения. Кроме того, в АИЖК не считают торги паями ключевым событием для рынка. «Торги через биржу, безусловно, позитивное событие, – продолжает г-н Гришухин. – Но важен был другой момент – создание самого механизма секъюритизации через ПИФы. Возможность биржевого обращения принципиально сути механизма не меняют. Это не является сенсацией».

С ростом все непросто

Третью неделю московский рынок недвижимости будоражит известие о в общем-то не слишком значимом событии -- средняя стоимость квадратного метра в столице превысила психологический рубеж в 2 тыс. долл. Еще недавно такая цена для московских квартир казалась не слишком реальной -- в начале года аналитики в один голос предвещали рынку падение по всем параметрам или по крайней мере долгосрочную стагнацию. Сегодня те же специалисты соревнуются друг с другом в оптимистичности своих прогнозов. Некоторые уже предвещают новую гонку цен на жилье, равную по темпам росту двух-трехлетней давности.

Бурный рост цен чреват катаклизмами на рынке недвижимости, -- поясняет президент корпорации БЕСТ-Недвижимость Григорий Полторак. -- Для вторичного рынка высокие темпы роста невыгодны, потому что в результате рушатся альтернативные сделки, из-за нестыковки по времени разваливаются цепочки квартир. Приходилось искать свободные квартиры, при покупке которых не надо было покупать что-то взамен, а такого жилья в Москве не так много. К тому же альтернативные квартиры все же надо было как-то продавать. На Западе такой проблемы не существует -- там сначала на деньги ипотечного кредита покупается новая квартира, а уже потом продается старое жилье. Но в нашей стране ипотека не заработала должным образом и по сей день, а в 2000 году о ней и подавно мало кто слышал. К тому же банки еще не были готовы предоставлять кредит в сжатые сроки, так что стремительный рост цен затруднял и развитие ипотеки. Не случайно бурно развиваться ипотечное кредитование начало около года назад, когда цены встали.

Вопреки расхожему мнению, далеко не все участники рынка считают рост стоимости недвижимости благом. Сумасшедшая гонка цен 2000--2004 годов стала настоящим клондайком для строителей и головной болью для риэлторов столицы. Спрос на недвижимость был огромный, стоимость квадратного метра росла на 3--4% в месяц, или на 40% в год, и строители не имели никаких проблем с реализацией своих домов даже по завышенным ценам. В то же время риэлторы столкнулись с необходимостью проводить сделки в кратчайшие сроки -- построенные цепочки квартир из-за постоянного взлета цен очень быстро рассыпались.

Но практики рынка с ними не согласны. Да, потихонечку все растет, -- соглашается Григорий Полторак, -- но надеюсь, что бурного роста, подобного тому, что мы видели пару лет назад, не будет. Да и особых предпосылок для него я не вижу. Не находят таких предпосылок и другие специалисты -- все же рекордные темпы роста 2000--2004 годов были обусловлены рядом достаточно уникальных причин. В конце 1999 года завершилось серьезное падение рынка после дефолта 1998 года, и примерно в то же время начался общий подъем российской экономики.

Однако этим летом цены снова поползли вверх, и темпы роста постоянно увеличиваются. И если в июне цены выросли всего на 1%, а в июле на 1,5%, то в сентябре прирост стоимости квадратного метра в столице достиг уже 2,5%. Некоторые аналитики немедленно выдвинули предположение, что прежние рекордные показатели удорожания жилья могут быть достигнуты уже к новому году.

Сегодня ситуация иная -- экономика страны больше не растет прежними темпами, даже несмотря на космические цены на нефть, да и спрос на московскую недвижимость уже не столь велик. Да, цены растут, -- соглашается директор департамента маркетинга и аналитических исследований корпорации ИНКОМ-Недвижимость Сергей Елисеев, -- и рост этот около 2--2,5% в месяц. В принципе это не новый сценарий, подобным образом дело обстояло и раньше, за исключением прошлого года. Такая ценовая динамика вполне умещается в рамках сезонных изменений. Другое дело, нет взрывообразного роста, отложенного спроса сегодня уже нет, и потому рынок текущий, а не взрывной. Более того, по мнению некоторых экспертов, рост стоимости квадратного метра вызван не столько увеличением спроса на квартиры, сколько падением предложения. Сегодня на рынке вторичного жилья заметно значительное снижение предложений, -- утверждает генеральный директор ЗАО Корпорация МИАН Нина Кузнецова. -- Безусловно, этот факт приводит к превышению со стороны спроса. Соответственно, до конца 2005 года нас ожидает очередное повышение цен на вторичное жилье.

В результате спрос значительно превысил предложение, и цены стали стремительно повышаться.

Вспомним о нефти

Но если рост цен на жилье, пусть и разными темпами, предсказывают практически все специалисты, то о причинах нового витка цен мнения высказываются самые разнообразные.

А затем пришла очередь удивлять московского правительства -- в интервью Интерфаксу первый заместитель мэра Владимир Ресин заявил: Рост цен на нефтепродукты обязательно скажется на стоимости квартир в новостройках Москвы.
Повышение цен на бензин отразится на себестоимости строительства -- это одна из крупных статей расходов. Участники рынка отнеслись к высказываниям вице-мэра с иронией: безусловно, повышение цен на нефтепродукты скажется на себестоимости строительства, только вот сама эта себестоимость никакого отношения к ценам на квартиры не имеет. Стоимость квадратного метра зависит не от затрат на строительство, а в первую очередь от того, сколько готов заплатить за него покупатель. И даже если себестоимость строительства возрастет в два раза, инвесторы не смогут продавать квартиры дороже -- потому что по таким ценам их просто не будут покупать.

Первым делом как будто из небытия возродилась старая теория о прямой связи мировых цен на нефть со стоимостью московского жилья. Однако эта на первый взгляд правдоподобная версия была опровергнута самим рынком еще год назад -- в прошлом году стоимость черного золота росла столь же уверенно, как и сейчас, что совершенно не мешало ценам на квартиры в Москве стагнировать.

В то же время участники рынка новостроек все же научились преодолевать препятствия, созданные законом, и доля сделок с новостройками снова начала расти. Решение рано или поздно должно было быть найдено, -- отмечает Григорий Полторак, -- и сегодня некоторые компании уже начали продавать новостройки через предварительные договоры и по вексельным схемам, которые позволяют обойти поставленные законом препоны.

Более того, цены на новостройки сегодня и вовсе живут по собственным законам: рынок столичной недвижимости и по сей день не полностью оправился от последствий принятия закона О долевом участии в строительстве, и продажи новых домов, строительство которых было закончено после его вступления в силу, идут очень вяло. В результате появился тот самый отложенный спрос, которого нет на вторичном рынке, и цены поползли вверх, а часть покупателей предпочла переключить свой интерес на вторичный рынок. В связи с выходом закона О долевом участии в строительстве темпы роста цен на квартиры на первичном рынке ускорились, -- утверждает Нина Кузнецова. -- Основная причина в том, что не все девелоперы спешат выходить на рынок с предложениями, -- ведь траты на проектирование объекта и подготовку к строительству, согласно новому закону, оплачиваются застройщиком и на начальном этапе под силу только крупным компаниям. К примеру, если раньше застройщики могли получить деньги от самих покупателей на ранних стадиях строительства, то сейчас приходится кредитоваться в банковских структурах. В связи с этим на рынке недвижимости эконом-класса прослеживается дефицит предложений, и потому можно ожидать, что стабильный рост цен на 2--2,5% в месяц сохранится.

Как правило, аналитики, предсказывающие бурный рост цен на недвижимость в Москве, в своих прогнозах большие надежды возлагают на развитие ипотечного кредитования. Безусловно, ипотека постепенно начинает играть свою роль в динамике рынка. Процент сделок с использованием ипотечного кредитования сегодня увеличивается как при покупке вторичного жилья, так и в случае приобретения новостроек, -- подчеркнула Нина Кузнецова. А в агентстве БЕСТ-Недвижимость уже в ближайшее время обещают довести число ипотечных сделок до 50%. Однако большая часть участников склоняется к мысли, что пока говорить о серьезном вкладе ипотеки в формирование цен на недвижимость рано.

Москву спасут ипотека и иностранцы

При этом собственных ресурсов для создания условий взрывного роста на рынке просто нет. Индекс доходности жилья, рассчитываемый нашим аналитическим центром, сейчас в несколько раз превышает номинальную доходность по банковским депозитам, -- говорит руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко. -- Но не стоит забывать, что повышенные темпы роста цен, имевшие место в прошлые годы, привели год назад к серьезной стагнации рынка. И в этом году рынок преодолевал стагнацию очень медленно и с большим трудом. Если раньше заметный скачок цен мог возникнуть всего за 2--3 месяца, то в этом году темпы роста цен выросли до 2% в месяц лишь постепенно за период с января по август. Подобное поведение рынка еще раз позволяет сделать вывод, что потенциала для заметного повышения цен на жилье в столице уже нет.

Безусловно, ипотека может подтолкнуть рынок, -- считает Сергей Елисеев. -- Но пока она не играет значимой роли, хотя и растет потихоньку. Риски банков постепенно снижаются, а сейчас практически все банки, предлагающие клиентам ипотечные продукты, заявляют, что хотели бы увеличить свой кредитный портфель в разы. А это означает, что им придется менять условия предоставления кредитов, идти навстречу клиентам. Кроме того, если правительству удастся сладить с инфляцией, то условия для предоставления кредитов существенно улучшатся. Но все это произойдет уже только в следующем году, во второй его половине. Вряд ли ипотека сможет стать значимым инструментом раньше.

Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании МИЭЛЬ-Недвижимость:

Хотя профессионалы рынка опровергают излишне оптимистичные прогнозы относительно роста цен на жилье, они же отмечают возросший интерес иностранных компаний к московскому рынку недвижимости. В последнее время иностранцы начали больше интересоваться нашим рынком, -- утверждает Григорий Полторак. -- Причем интерес виден и на строительном рынке, и на вторичном, в части предоставления услуг по купле-продаже недвижимости. Видимо, на Западе оценивают наш рынок как достаточно перспективный и уже вполне надежный.

Абсолютно все объекты первичного рынка недвижимости в августе выросли в цене от 1,5 до 3% в зависимости от объекта. В то же время в связи с вступлением в силу закона О долевом участии в строительстве резко сократилось количество объектов на рынке. Поэтому сегодня возник большой разрыв между спросом и предложением, причем выросшая активность покупателей наблюдается как в сегменте эконом-класса, так и в сегменте бизнес-класса.

-- В настоящее время на рынке новостроек регистрируется ажиотажный спрос. В первую очередь, это связано с ожиданием очередного осеннего повышения цен, покупатели стремятся успеть до подорожания приобрести жилье в новостройке.

Наблюдаемый дефицит предложения не мог не сказаться на уровне цен. В связи с этим в сентябре, вопреки всем прогнозам, мы ожидаем подорожание квартир в новостройках на 3--5% с увеличением темпов роста практически в два раза.

Сегодня мы не знаем ни одного застройщика, который бы продавал жилье по договорам о долевом участии в соответствии с новым законом о долевом строительстве. Работа по новой схеме заключения таких договоров сегодня не ведется. Наша компания заключает договоры о долевом строительстве и продает квартиры в новостройках, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля, когда новый закон еще не вступил в силу.

-- В 2005 году самый активный рост цен наблюдается в классе де люкс -- он достигает 25%. В категориях премиум и бизнес, по нашим оценкам, рост составит 12--15%. В первую очередь это связано с растущим спросом, в то время как объем предложения скорее останется стабильным или снизится из-за ограниченности числа площадок под застройку. Снижению цен препятствует также динамичный рост себестоимости строительства, вызванный повышением цен на энергоносители, основные строительные материалы, транспортные услуги и на земельные участки.
Сегодня власти в очередной раз говорили об одной из наболевших проблем современной России – отсутствии доступного жилья. Эта тема обсуждалась сегодня на коллегии Министерства регионального развития. Участники заседания говорили о темпах и методах реализации программы "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". Премьер-министр Михаил Фрадков заявил, что необходимо установить детальный контроль над реализацией этого приоритетного национального проекта. По его словам, ожидания общества постоянно растут согласно поставленным президентом и правительством амбициозным задачам. "Этот серьезный импульс генерирован руководством страны для того, чтобы все участники этой сверхактуальной задачи организовали работу на результат", - подчеркнул премьер. Поэтому важно уточнить сроки и ресурсы для воплощения проекта, а со стороны правительства и администрации президента будет обеспечен жесткий контроль за его реализацией.

Екатерина Вертячих, руководитель пресс-службы компании Донстрой:

Однако власть выделяет существенные суммы для исправления сложившегося положения дел. По словам министра, только в течение 2006-2007 гг на данные цели будет израсходована беспрецедентная сумма - 213 млрд руб. 146 млрд руб предполагается получить из федерального бюджета и 67 млрд руб из региональных и муниципальных бюджетов.

М.Фрадков отметил важную роль, которую в этом играет работа Минрегионразвития.
По его словам, глава министерства Владимир Яковлев "правильно понимает задачи, давно работает в этой сфере, имеет необходимые навыки и достаточно прагматично решает вопросы". В ответ В.Яковлев привел следующие данные - сейчас в частной собственности находится около 70 проц всего российского жилого фонда, при этом две трети россиян не удовлетворены существующими условиями. Каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии.

Ставки по кредитам планируют снизить с 15 до 8 процентов годовых. Конечно, для банков такая "льготная" политика государства означает увеличение числа заемщиков и уменьшение потенциальных рисков. Поэтому многие банки относятся к этой инициативе весьма положительно, отмечая, что деньги, выделенные бюджетом – далеко не то же самое, что деньги, взятые в кредит в соседнем банке. Многие из них не видят причин для отказа в выдаче кредита гражданину, пришедшему с уже имеющейся субсидией, выданной государством. По словам С.Круглика, все эти меры в 2006-2007 годах помогут 88 тыс молодых семей, или 35,2 проц нуждающихся в улучшении жилищных условий. Всего, по его словам, за 2006-2010 годы смогут улучшить свои жилищные условия 350 тысяч молодых семей, а "срок ожидания "очередников" сократится с нынешних среднестатистических 20 до 5-7 лет. К 2010 году объем ипотечных кредитов должен возрасти до 415 млрд рублей против 20 млрд рублей по итогам прошлого года.

В рамках программы планируется увеличение объемов строительства жилья с 40 млн. кв м в 2004 году до 80 млн. кв м в 2010 году. Главная цель проекта "Доступное и комфортное жилье" – увеличение шанса молодых семей получить свое жилье. Для этого планируется развивать систему льготных ипотечных кредитов, при этом первоначальный взнос за ипотеку обещает оплатить государство. Об этом сегодня же заявил глава Росстроя Сергей Круглик. Предполагается, что субсидии молодым семьям будут покрывать до 40 проц от средней стоимости жилья. Однако предоставляться они будут только при том условии, что до 30 проц этой суммы профинансируют региональные бюджеты, а лишь 10 проц – федеральный центр. При этом молодым семьям погасят не 18 квадратных метров, как это было раньше, а целиком первоначальный взнос. Также обсуждаются льготы при рождении или усыновлении детей. Так, в Москве в рамках реализации городской программы "Молодой семье – доступное жилье" при рождении первого ребенка молодой семье, покупающей на льготных условиях квартиру, "прощается" оплата 10 кв. м жилплощади. При рождении второго эта цифра увеличивается до 14 кв м. При наличии в семье трех и более детей списывается стоимость 30 кв. м.

Что нужно сделать для того, чтобы от общих слов об "огромной работе", постоянно ведущейся по этому крайне важному для большинства россиян вопросу перейти наконец к конкретным делам? По мнению президента межрегионального общественного фонда "Институт города" профессора архитектуры Вячеслава Глазычева, государство должно бороться с монополизацией строительного рынка, но не с помощью запретительных мер, а развитием малого и среднего строительного бизнеса. По мнению профессора, необходимо развивать малоэтажное и малообъемное строительство – такие дома требуют меньше затрат на строительство и содержание. Подобный опыт уже давно и активно используется в других государствах, и непонятно, почему, например, в маленькой Голландии можно строить одно-двухэтажные постройки, а в огромной России все стремятся жить в громадных "коробках" внутри мегаполисов. Это, опять-таки, является хорошим объектом для деятельности мелких и средних строительных фирм, что, в свою очередь, позитивно влияет на процесс демонополизации в строительной сфере.

Программа "Жилище" является "главным организационно-финансовым механизмом" реализации концепции рассматриваемого национального проекта. В целом ее финансирование в 2006-2010 году решено увеличить в шесть раз. Программа предусматривает четыре основных направления работы: развитие жилищного строительства, совершенствование жилищно-коммунального комплекса, предоставление социального жилья и исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, а также развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья. В частности, она будет заниматься непосредственным обеспечением жильем молодых семей по вышеописанному принципу.

Поэтому, по его мнению, рост тарифов ЖКХ замораживать нельзя – без государственной поддержки и с нынешними тарифами отрасль просто перестанет функционировать. А ведь ее нужно не просто поддерживать, а выводить на новый уровень, соответствующий потребностям людей, которые будут вселяться во вновь построенные дома. Поэтому главное в этой сфере – выстроить прозрачные механизмы, способствующие приходу частного сектора с его вкладом в коммунальное хозяйство. На данный момент бизнес не видит прибыльности в таких проектах, поэтому его роль в ЖКХ минимальна. Между тем, необходимо создать такие условия, при которых после 2008-2010 годов сектор инженерной инфраструктуры мог существовать без государственной поддержки. Для модернизации ЖКХ необходима правовая база, создание государственного гарантийного агентства для привлечения частных инвестиций, а также кредитование инвестиционных проектов организации ЖКХ под залог будущих платежей потребителей, считают многие участники рынка.

Еще одна проблема, связанная с увеличением строительства жилья – ситуация с ЖКХ. Как известно, существующие сети во многом не справляются с возросшими нагрузками и требуют ремонта и обновления. По словам С.Круглика, кредиторская задолженность, предприятий ЖКХ сейчас превышает 314 миллиардов рублей.

Например, в Москве это является самой слабой стороной городской программы "Молодой семье – доступное жилье", считает депутат Мосгордумы Ирина Рукина.

Необходимо предоставлять молодым семьям и условия для строительства жилья своими силами. Многие из них желают принять участие в так называемом молодежном ЖСК, но часто наталкиваются на противодействие местных властей.



Главная --> Публикации