Главная --> Публикации --> Гроссмарт пришел в курск Самострой Рынок недвижимости — настоящее поле чудес. но не для дураков Мэр лужков притормозил парковку Будущее за крупными коттеджными поселками с развитой инфраструктурой

И первую, и вторую проблему можно решить при помощи специальной технологии, хорошо известной на Западе, - секьюритизации. И российские банки только-только начали осваивать эту технологию.

Основная проблема российского рынка розничного кредитования - деньги дают под высокий процент, на короткий срок и с большим первоначальным взносом. Вызвано это и отсутствием "длинных" денег на финансирование кредитных программ, и тем обстоятельством, что банки сильно рискуют, давая деньги взаймы.

Сейчас объемы розничного кредитования стремительно растут. Соответственно в разы увеличиваются банковские портфели ипотечных и автокредитов - так называемых обеспеченных ссуд, наиболее привлекательных для рефинансирования. Казалось бы, создавай пулы для секьюритизации, выпускай ценные бумаги и получай более дешевое и долгосрочное финансирование с рынка, этакий неиссякаемый поток средств для развития кредитных программ. И конечный потребитель доволен. Он в свою очередь получает улучшение условий кредитования: более дешевые ссуды, на более длительный срок и с меньшими начальными взносами. Но не все так просто.

Деньги на кредиты у банков есть, но в большинстве - "короткие". Полгода-год - их уж и нет. А кредиты нужно выдавать на 10-20 лет, т.е. деньги нужны "длинные". Источником подобного долговременного финансирования могут стать сами кредиты. Во всем мире банки после выдачи ссуд оформляют кредиты в стандартные пулы. Затем под их залог выпускают ценные бумаги, получая финансирование с рынка. Этот механизм называется секьюритизацией. В дословном переводе - процедура обеспечения безопасности.

Однако выпустить бумаги - это еще полдела. На них должен быть спрос. И если западные инвесторы к этому продукту готовы, то участники российского рынка ценных бумаг относятся к нему настороженно и не собираются сходу включать в свои инвестиционные портфели бумаги, обеспеченные потоками платежей по потребительским кредитам. А некоторые - просто не имеют права с ними работать.

В первую очередь использование этого механизма на нашем рынке сдерживает отсутствие соответствующей законодательной базы. По словам экспертов, закон о секьюритизации активов и соответствующие нормативные акты вступят в законную силу не ранее следующего года.

Росбанк прошлой осенью выпустил еврооблигационный заем на $ 225 млн. под залог платежей по пластиковым картам. Но развивать успех не спешит. "Ценные бумаги, обеспеченные платежами по автокредитам, являются интересным и перспективным продуктом для российского финансового рынка, позволяющим (в зависимости от структуры выпуска) как удешевлять стоимость финансирования, так и полностью продавать соответствующий кредитный портфель, - говорит Антон Пак, Управляющий директор Департамента инвестиционно-банковских услуг Росбанка. - Мы обладаем всеми технологиями для создания подобного продукта, но в настоящее время не планируем привлекать финансирование таким способом".

Западные инвесторы спокойнее относятся к этому продукту, поскольку секьюритизация кредитных портфелей на западных рынках обычное дело. По словам экспертов, за рубежом компании, работающие на рынке потребительского кредитования, до 70% финансируют свою деятельность за счет выпуска ценных бумаг, обеспеченных потоками платежей по розничным кредитам. И уже сейчас западные инвесторы готовы покупать наши ценные бумаги, обеспеченные пулами ипотечных, автомобильных, товарных кредитов и даже платежами по пластиковым картам. Что и продемонстрировал опыт Росбанка и банка "Союз".

По словам Екатерины Демыгиной, заместителя Председателя Правления банка "Союз" в принципе можно рефинансировать не только пулы автокредитов. "Главное, чтобы продукт был рыночным и понятным инвесторам, - говорит она. - Необходима прозрачная система оценки заемщика и принятия решения, вследствие которой обеспечен высокий уровень качества кредитного портфеля и, как следствие, обеспечен постоянный поток платежей". Пока банк планирует дальнейшие транши по проекту "автокредит" на начало 2006 года. Но и по программе ипотечного кредитования "Союз" получил предложения от нескольких банков по приобретению и рефондированию портфеля ипотеки и в данный момент оценивает целесообразность таких сделок.

Банк "Союз" в июле 2005 г. провел секьюритизацию портфеля автокредитов на общую сумму $ 49,806 млн. Ставка купона составила одномесячный LIBOR плюс 175 базисных пунктов. Секьюритизация производилась путем продажи части портфеля автокредитов голландской компании - SPV Russian Auto Loan Finance B.V., которая выпустила облигации трех классов - А, В и С на Ирландской фондовой бирже.

Конечно, на внутреннем рынке организовать такой выпуск проще и дешевле. К тому же тогда можно будет получать не только валютное, но и рублевое финансирование. Что, соответственно, приведет к развитию и демократизации условий рублевого кредитования.

На Западе собираются разместиться Внешторгбанк и "Русский Стандарт". Внешторгбанк планирует до конца года выпустить еврооблигации с ипотечным покрытием на $ 100 млн. "Русский Стандарт" готовится к выпуску евробондов под залог потребительских кредитов на $ 300 млн. Вырученные деньги должны пойти на наращивание объемов кредитования. "Средства пойдут на финансирование основных программ банка, - говорит Екатерина Демыгина. - Мы также улучшили условия по кредитованию на покупку автомобилей. В августе банк снизил процентные ставки, первоначальный взнос, а также увеличил срок кредита по программам кредитования физических лиц на покупку автомобилей иностранного производства до 5 лет. Процентные ставки снижены по кредитам на 0,4-0,9% годовых. Согласно новым условиям первоначальный взнос клиента по стандартным программам кредитования составляет 10% от стоимости автомобиля. Величина процентных ставок при 10% первоначальном взносе клиента - 9%, 9,5% и 9,9% годовых в зависимости от срока кредита: до 1 года, до 3 лет и до 5 лет соответственно. При первоначальном взносе 50% процентная ставка составляет 9% годовых, при сроке кредита от 3 месяцев до 5 лет на новые автомобили и автомобили не старше 3 лет и от 3 месяцев до 3 лет на автомобили не старше 5 лет".

Инвесторы идут, …

Загородная недвижимость по-прежнему является выгодным объектом для инвестиций. По мнению экспертов, во втором полугодии цены на высоколиквидные объекты продолжать расти, что сделает их еще более привлекательными для инвесторов.

Но ценовой пик на рынке загородной недвижимости еще не достигнут. "Ценовая ситуация на рынке загородной недвижимости на сегодняшний день не достигла кульминации в развитии и, по разным оценкам, рост цен составит от 30 до 200%. А за последние полгода резкого скачка цен не наблюдалось, равно как и заметного повышения спроса", - отмечает Андрей Васильев, директор Департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard. "В целом можно сказать, что покупательская активность выросла, но это связано, прежде всего, с традиционным сезонным интересом к загородной недвижимости", - добавляет Кондачкова.

"Инвестиции в загородную недвижимость остаются высоколиквидными, а доля объектов загородной недвижимости, приобретаемая с целью инвестирования денежных средств для дальнейшей продажи или сдачи в аренду, по-прежнему высока", - рассказывает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН". По ее оценке, каждый десятый дом в Подмосковье строится с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.

В структуре же спроса покупка и аренда занимают равные доли. "Что касается предпочтений относительно аренды и покупки домов, то 50% потребителей покупают дома за городом для постоянного проживания и ровно столько же предпочитают их сезонно арендовать. Причем, некоторые эксперты отмечают тенденцию роста спроса на дома для постоянного проживания", - говорит Андрей Васильев.

Впрочем, в целом спрос на покупку и аренду загородной недвижимости растет вместе с ценами. По словам директор по маркетингу Группы Компаний "Конти" Вячеслава Тимербулатова, это связано с конечностью земельных ресурсов, что и приводит к росту цен.

"Наиболее активный спрос наблюдается в сегменте качественных предложений эконом-класса в ценовой категории до $250 тыс., однако в этом же сегменте наблюдается наибольший дефицит предложения, - соглашается Светлана Кондачкова. - Доля поселков эконом-класса составляет порядка 30% от всего рынка загородной недвижимости, бизнес сегмента - 60%. Объектов элитной категории на рынке представлено примерно 10%".

Если же говорить об уровне и классности домов, то преобладают в основном дорогие дома. Как считает Вячеслав Тимербулатов, рынок загородной подмосковной недвижимости слегка перекошен: "В структуре предложения преобладают дорогие дома, которые, кстати, порой плохо продаются. А вот домов эконом-класса явно недостаточно: спрос на них по-прежнему превосходит предложение".

"Из наметившихся тенденций сейчас уже можно говорить о постепенном сдвиге покупательского спроса в сторону домов и коттеджей площадью меньше 1000 кв.м. Особенно если подобный особняк не расположен на большом участке, а занимает весь имеющийся", - полагает Андрей Васильев.

Также спросом на рынке стали пользоваться небольшие дома.

"Что касается ценовой политики и плотности коттеджных поселков по направлениям, можно сказать, что Рублевка "забита" максимально (вплоть до того, что застраиваются поля) и цены здесь стартуют от 800 тысяч и предел их неизвестен (есть дома стоимостью более 25 млн. долларов", - рассказывает Васильев. На втором месте плотно укрепилась Новорижское шоссе, далее следуют Калужское и Дмитровское.

Если же говорить о направлениях, то первое место по престижу занимает по-прежнему Рублевка.

… и сталкиваются с проблемами

"В этом году большая активность наблюдается на Киевском направлении, которое до последнего времени испытывало дефицит предложений в новых коттеджных поселках", - добавляет Кондачкова.

"Основной проблемой на рынке загородной недвижимости сегодня стало то, что инвестиционные компании и крупные финансовые структуры, несколько лет назад купившие земли под сельскохозяйственные угодья, теперь вынуждены решать вопросы по переводу этих земель в категорию земель, пригодных для строительства", - говорит Светлана Кондачкова (Корпорация МИАН). И если раньше этот процесс проходил довольно быстро - в течение 6 месяцев, то теперь, по словам Кондачковой, он стал гораздо более длительным и дорогостоящим. "Серьезно изменился аппарат чиновников в государственных, муниципальных и районных органах, отвечающих за перепрофилирование земельных участков; увеличились размеры выплат за перевод, усложнилась сама процедура переоформления, - рассуждает эксперт. - Именно поэтому сегодня так высок спрос на землю с готовыми документами, которой становится все меньше, что порождает конкуренцию и рост цен".

Есть, правда, и ряд проблем, которые мешают развиваться рынку загородной недвижимости.

Кроме того, по словам Кондачковой, уменьшилось число потенциальных покупателей крупных объемов земли: "Цена земли и ее доля в конечной стоимости объекта достаточно велики. Поэтому инвесторы, финансирующие строительство, более тщательно подходят к выбору территорий под застройку".

"Проблема всего рынка загородной земли это "нечистота" оформленных сделок. Зачастую большинства документов просто нет, а в имеющихся не хватает важных не хватает подписей, - сетует Вячеслав Тимербулатов. - Есть единицы участков, которые абсолютно чисты в юридическом плане, но они выставляются на продажу по очень высокой цене".

И еще: меняется и сам подход покупателей к выбору загородного дома.

Поэтому на рынке загородной недвижимости начинается этап осторожности: уже не каждый объект может принести желаемую прибыль инвестору. В текущем году высокий уровень рентабельности может быть достигнут лишь при условии грамотного подхода к проектированию будущих поселков, разработке стиля и конструктивных решений с учетом возросших требований покупательской аудитории, правильной организации инженерно-строительных работ и прочее".

"Покупатели все более избирательно стали подходить к выбору объектов: среди главных требований такие как качество строительства, транспортная доступность, грамотный подход к архитектурной концепции, планировочным решениям, управлению и эксплуатации поселков, повышенные требования к юридической подоплеке сделок", - резюмирует Светлана Кондачкова.

"Основным спросом продолжают пользоваться дома с отделкой "под ключ" и участки с возможностью самостоятельного строительства домов на них, чуть меньше спрос на дома под чистовую отделку - полагает Андрей Васильев (Pauls Yard). - Как правило, цена готового дома с отделкой в 2 раза выше, чем новой постройки. Но этот вариант подходит тем покупателям, которые вместо сезонного проживания в арендуемом коттедже хотят приобрести сразу свой собственный дом, не дожидаясь, пока его построят и отделают".

Дачный кооператив “Вираж” в Пушкинском районе. Встречаю Надежду Ивановну Мешкову, которая без раздумья отвергла идею с платной трассой. Но почему? “Во-первых, платная, во-вторых, широкая и шумная. Дорогу сделают четырехполосную, а это шум-гам-тарарам. А дачи строятся для тишины и спокойствия. Да и выхлопных газов будет больше, свежим воздухом не подышишь”. Остальные дачники тоже настроены агрессивно. И людей можно понять. Если уж делать большую дорогу, да еще платную, то неплохо бы подумать о тех, кто в этих краях отдыхает.

А вот для местных жителей платная дорога даже в радость. В поселке Митрополье Сергей Петрович Стец вместе с сыновьями в один голос твердят: “Да мы эту дорогу ждем не дождемся. Хоть до работы будем нормально доезжать. А то до Софрина рукой подать, пять километров, а ехать приходится целый час”. Конечно, кто откажется от хорошей дороги? Да и не все дачники вдоль старой бетонки против прогресса. Одно только люди просят: чтобы жизнь их от всего этого дороже не стала.

Сегодня в Подмосковье везде страшные перегрузки дорог. Куда ни глянь, везде заторы. К примеру, поток машин из Москвы в Петербург в полтора раза превышает нормативы. Захотел отправиться в Белоруссию или Новгород — ехать по области будешь долго, 15—20 километров в час. В Подмосковье находится 11 магистральных дорог, вокруг Москвы — 3 автомобильных кольца. И везде есть проблемные участки. Нельзя сказать, что им никто не уделяет внимания. Вот недавно федеральный бюджет подкинул деньжат на реконструкцию дорог южного направления, в следующем году затраты на дорожное хозяйство поднимутся на 70 процентов. Но все равно это не решит проблемы. Именно поэтому государство собирается объединиться с бизнесом и вместе доводить российские дороги до европейских стандартов. Самое главное, что даже платные трассы не отдадут частникам в собственность, они будут лишь управлять ими. Отработают вложенные в строительство и реконструкцию деньги, и, кто знает, может, дорога опять станет бесплатной. По крайней мере Минтранс РФ не забывает акцентировать на этом внимание. Да и плату обещают не запредельную — в среднем один рубль за километр.

В ноябре этого года будет утвержден окончательный вариант скоростной платной трассы Москва — Санкт-Петербург. Огромный ее плюс в том, что она пройдет в обход городов и деревень, а значит, на ней будет меньше светофоров и ограничений скорости, что позволит доехать из Москвы в Северную столицу за 5—7 часов вместо нынешних 10—1 Второй платной трассой, которая пройдет по Подмосковью, станет соединительная автомагистраль от МКАД в районе транспортной развязки с Молодогвардейской улицей до автомагистрали М-1 “Беларусь”. Третьей — автомобильная дорога “Подъезд к аэропорту “Домодедово”. И, наконец, четвертая — Центральная кольцевая автомобильная дорога Московской области (ЦКАД). Как утверждают, все они будут иметь альтернативный путь, чтобы люди могли выбрать: ехать им за деньги или бесплатно. Сейчас в тех районах области, где намечены платные дороги, местная власть обсуждает все эти условия с дорожниками. Например, в Домодедовском районе администрация уже отстояла право старожилов ездить по дороге бесплатно.

СПРАВКА "МК"

Скоростная автомагистраль Москва — Санкт-Петербург. Протяженность 640 километров. Скорость движения 150 км/час. Альтернативный проезд — магистраль М-10 “Россия”. Начало строительства 2006—2007 годы.

Соединительная автомагистраль от МКАД в районе транспортной развязки с Молодогвардейской улицей до автомагистрали М-1 “Беларусь”. Протяженность 19,5 километра. 6 полос. Скорость движения — 120 км/час. Альтернативный проезд по старой дороге через Одинцово. Начало строительства — 2006 год.

Центральная кольцевая автомобильная дорога Московской области (ЦКАД). Протяженность 442,7 километра, 4—6 полос, обходы городов Ногинск, Электросталь, Бронницы, Звенигород, Голицыно: в зоне Московского большого кольца (МБК) — 109,7 км; в пределах Московского малого кольца — 266,8 км; автомагистрали М-10 “Россия” — 32,3 км; М-1 “Беларусь” — 33,9 км; соединительная дорога от ЦКАД в районе “России” к МБК — 18,6 км. Скорость движения 120—150 км/час.

Строительство дорожной развязки около Мытищ и Королева уже началось. В ближайших планах и глобальная реконструкция старого бетонного кольца, которое станет частью Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД) Московской области. И все это асфальтобетонное благолепие будет платным. Понятно, зачем это бизнесу и дорожникам, да и москвичи в прогаре не останутся — большегрузные машины минуют город. А каково сельским жителям и дачникам, которые попадут в платное кольцо?

Начинается от развилки Каширского шоссе. Проходит по Ленинскому и Домодедовскому районам Подмосковья. 6 полос. Скорость движения — 120 км/час. Альтернативный проезд по реконструированной сети местных автодорог либо по специально построенной подъездной дороге от Каширского шоссе. Начало работ — 2006 год.
Подмосковный рынок жилой недвижимости развивается очень интенсивно. По словам риэлторов, и местные, и московские покупатели все чаще интересуются приобретением квартир именно в области. Не отстают от этих веяний и девелоперы, активно выходящие на областной рынок с более качественным продуктом. Впрочем, для них это одна из последних возможностей расширения бизнеса.

Альтернативный проезд — МКАД, МБК, ММК (старые участки) и сеть местных дорог. Начало строительства — 2006—2008 годы по отдельным участкам. Автомобильная дорога “Подъезд к аэропорту “Домодедово”. Протяженность 22,65 километра.

По словам опрошенных экспертов, причины повышенного интереса со стороны продавцов и покупателей жилья к Московской области обозначились еще несколько лет назад. Как отмечает Дмитрий Попов, начальник аналитического отдела компании Новая Площадь, характерной особенностью для Москвы в 2001-2003 годах был опережающий рост платежеспособного спроса по сравнению с темпами строительства коммерческого жилья и предложением на вторичном рынке. Это и привело к вытеснению значительной доли покупателей эконом-класса в Подмосковье. Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу группы компаний Конти, считает, что целесообразнее было бы говорить не о смещении строительства в сторону области, а скорее - об активном формировании нового рынка жилья в Подмосковье.

Цены - ниже, воздух - чище!

Соотношение цены земли, себестоимости строительства и цен на жилье дают неплохую рентабельность девелоперскому бизнесу, - добавляет Оксана Басова, пресс-секретарь компании С-Холдинг.

Причины увеличения объемов строительства в области достаточно очевидны: во-первых, в Москве все более жестко ощущается дефицит земли и свободных площадок, во-вторых, в области тоже можно работать с хорошей экономикой.

Именно в Подмосковье представлены большие объемы новостроек эконом-класса, в таких городах как Красногорск, Мытищи, Балашиха застраиваются целые микрорайоны, - говорит Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО Корпорация МИАН. В Москве же такие проекты реализовывать становится практически невозможно. Конечно, есть варианты с освоением заводских территорий, но с этим связан ряд проблем: дорогостоящий вывод производства, экологическое загрязнение участка и прочие, что может сделать проект нерентабельным для девелопера.

Действительно, с каждым годом в Москве все сильнее ощущается недостаток земли, поэтому девелоперы обратили свое внимание на территории, находящиеся за пределами МКАД, где по-прежнему остается возможность комплексной застройки.

Покупателей квартир в городах ближнего Подмосковья, в 50-60% случаев объединяет одно - нехватка средств на покупку квартиры в Москве. Но порядка 10-15% квартир покупается из-за лучшей, по сравнению с Москвой, экологии, - считает Попов. Однако, как добавляет Вячеслав Тимербулатов, влияние экологических факторов на стоимость жилой недвижимости становится заметно лишь в пределах дальнего Подмосковья и может достигать 10-15% разницы в цене 1 кв. метра в сопоставимых объектах, расположенных в разных экологических зонах.

Для потребителей в области есть свои плюсы. Например, в Подмосковье и экологическая обстановка намного благоприятнее, чем в Москве, что является существенным аргументом для многих покупателей при выборе жилья. Кроме того, как утверждает Дмитрий Попов, по абсолютной цене метра Москва удерживает отрыв от ближних городов области на уровне 40-50%.

Можно построить два одинаковых по качеству, типу дома в Москве и области, но транспортное сообщение с ближним Подмосковьем может кардинально ухудшить жизнь, - считает Оксана Басова.

Ищем минусы

Ну что ж, с плюсами разобрались, а что насчет минусов? Как выяснилось, у подмосковного жилья есть целый ряд существенных недостатков по сравнению с московским. Прежде всего, это сложности с транспортом. Большинство людей, живущих в Подмосковье, работают в столице (ведь заработки здесь гораздо выше) и каждый день вынуждены тратить довольно много времени и средств на дорогу до Москвы.

Повсюду эконом

Впрочем, возражает Вячеслав Тимербулатов, добираться из ближнего Подмосковья (до 10-15 км от МКАД) в центр столицы не на много дольше, чем из городского спального района. Однако есть и другие недостатки проживания в области: неудовлетворительное состояние дорог внутри подмосковных городов, менее предсказуемая работа ЖКХ и местной власти, слаборазвитая социальная инфраструктура и т.д.

Расстояние имеет значение

А вот дальнее Подмосковье пользуется гораздо меньшей популярностью, как среди потенциальных покупателей, так и среди столичных девелоперов. С одной стороны, покупателей привлекают невысокие цены и экология, но с другой, отталкивает большое расстояние до столицы. Девелоперы же работают в дальнем Подмосковье весьма ограниченно. Говорить, об особой инвестиционной привлекательности участков там пока не приходится, - замечает Вячеслав Тимербулатов.

По оценкам экспертов, на сегодняшний день на подмосковном рынке жилья лидируют квартиры эконом-класса. По мнению Сергея Лядова, пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век, наибольшим спросом в этом сегменте пользуются небольшие квартиры, хотя спрос на многокомнатные квартиры постоянно увеличивается. Темпы продаж квартир небольших площадей, прежде всего, однокомнатных, в новостройках ближайшего Подмосковья увеличились летом по сравнению с весной на 20%, - утверждает эксперт. Жилье бизнес-класса встречается нечасто, хотя отдельные комплексы качественного жилья в Подмосковье уже появляются, и с каждым годом их становится все больше. Элитные квартиры в области не представлены, но, как утверждает Дмитрий Попов, это более чем компенсируется элитной коттеджной застройкой.

В целом же, рынок жилья Московской области активно растет и развивается. Все больше покупателей делают свой выбор в пользу городов Московской области. Цены уверенно растут, приближаясь к московским. И это только начало

Это фактически непрозрачный и трудно прогнозируемый рынок, да и спрос, как правило, тоже весьма ограничен, а организация работы требует представительства на месте (как минимум, для контроля строительства и розничной продажи квартир), что не очень удобно, в том числе с точки зрения осуществления контроля, - считает Дмитрий Попов.



Главная --> Публикации