Главная --> Публикации --> Когда дом - сам с умом Сниму квартиру для миллионера Самые дорогие квартиры москвы Крылатское: высоко взлетело, да низко упало Как узаконить самострой

О том, что на 11 участке "Москва-Сити" будет построен транспортный терминал, а также офисный и гостиничные комплексы, общая площадь которых составит 200 тыс. кв. м, было объявлено еще в 2003 году. Тогда же для реализации проекта была создана компания CiTer Invest B.V., которая теперь выступает как девелопером, так и инвестором возведения терминала.

В мае 2006 года компания СiTer Invest B.V. приступит к строительству транспортного терминала "Москва-Сити", которое она должна была начать еще в 2004 году. Одной из причин, помешавшей старту проекта, стали результаты геоэкспертизы, из-за которых девелоперу пришлось изменить не только концепцию, но и технические параметры комплекса.

По словам главы представительства СiTer Invest B.V.

Изначально разработкой архитектурной концепции проекта занималось германское бюро Behnish Behnish Architekten, однако потом их сменила американская компания NBBJ. Как рассказали "Бизнесу" в компании Jones Lang LaSalle, выступающей консультантом этого проекта, в ходе работы была увеличена этажность офисных башен, c другой стороны - пришлось уменьшить площадь этажа, а также количество парковок.

Также в юго-западной части участка разместится 17-этажное здание четырехзвездной гостиницы на 390 номеров.

Джамилы Мирзоевой, первая офисная башня представляет собой 30-этажное строение высотой 116,6 м, вторая - 40-этажное здание высотой 159,1 м. "Между собой башни будут соединены несколькими переходами-атриумами, расположенными на разных уровнях",- рассказала Мирзоева.

Ранее предполагалось, что "Москва-Сити" будет связан прямой веткой с Шереметьево. Эти планы отложены. Терминал "Москва-Сити" будет связан с Внуково, причем прямая ветка появится не позже 2007 года, рассказала Джамила Мирзоева.

Сам терминал будет расположен между двумя офисными зданиями и гостиницей.

Эксперты рынка отмечают, что близость терминала, несомненно, положительно скажется на успешности как гостиничной, так и офисной части комплекса. Старший вицепрезидент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко поясняет, что гостиницы в связке с транспортнымитерминалами-аэропортами и железнодорожными станциями традиционно пользуются большим спросом, чем прочие гостиницы, даже расположенные поблизости. "Примером такой гостиницы может быть достаточно успешный проект Hilton Paddington: он расположен у одноименного вокзала и поверх одноименной станции метро и пользуется такой популярностью, что его цены превышают средние для данной сети в других частях Лондона",- приводит пример Усенко. С ней не совсем согласна заместитель директора по маркетингу Hotel consulting and development group Марина Смирнова. По ее мнению, эта гостиница будет ориентирована не столько на приезжающих из аэропорта, сколько на сотрудников компаний-арендаторов делового центра.

Помимо самой концепции изменился также и предполагаемый объем инвестиций: изначально планировалось, что на проект будет затрачено около $200 млн, однако, по данным Jones Lang LaSalle, сумма достигнет $300 млн.

По мнению директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, цена аренды офисов в новом комплексе составит от $650 за квадратный метр.
Правительство России решило удвоить ВВП с помощью вовлечения пенсионных денег в ипотеку. Премьер-министр РФ Михаил Фрадков подписал постановление о дополнительных мерах, направленных на ускорение темпов экономического роста. Документ должен заполнить вакуум, образовавшийся из-за того, что правительство уже год не может утвердить среднесрочную программу на 2005-2008 годы.Как отмечается в официальном послании, в настоящее время большая категория потенциальных инвесторов, в том числе Пенсионный фонд Российской Федерации, не имеют права вкладывать средства в ценные бумаги, исполнение обязательств по которым не обеспечивается государственной гарантией государства. По мнению премьера, пенсионные деньги позволят увеличить сроки обращения ипотечных ценных бумаг, что поможет банкам снизить проценты для граждан, а заодно решить проблему инвестирования пенсионных накоплений. Кроме того, это будет способствовать сокращению госрасходов на обслуживание внутреннего долга, являющегося основным объектом инвестирования пенсионных накоплений на сегодняшний день, и увеличению доходности по пенсионным накоплениям.

Госпожа Мирзоева отметила, что в настоящий момент ведутся переговоры с несколькими известными международными гостиничными сетями, однако назвать конкретные компании отказалась. "Если привязывать гостиничный комплекс к терминалу, то тогда оператором гостиницы может стать, к примеру, Novotel. Если же ориентироваться на офисы самого ММДЦ, то тогда проект будет интересен более широкому пулу операторов - Hilton, Marriot, Hyatt",- предполагает Смирнова.

По мнению андеррайтера Независимого Бюро Ипотечного Кредитования Павла Комолова, субсидирование первоначального взноса, несомненно, было бы положительным нововведением и послужит хорошим началом в реализации планов Правительства. В России достаточно много людей, которые располагают собственными средствами в размере 20% от стоимости желаемой квартиры, а нужно - 30%. С точки зрения банка-кредитора это, с одной стороны, слегка повышенный риск (если опираться на статистику дефолтов по кредиту); с другой - первоначальный взнос как таковой призван служить своеобразной страховкой. И если банк прокредитовал покупку квартиры на 70%, а заемщик отказался платить по кредиту, после ликвидации квартиры с аукциона у банка остаются те самые 30%, которые идут на погашение понесенных им расходов. То, как и за чей счет сформировался этот первоначальный взнос, уже не столь важно, - считает эксперт.

Помощник президента РФ Игорь Шувалов надеется, что эти меры позволят увеличить объемы ипотечного кредитования на всей территории страны. В эфире НТВ он заявил, что в рамках этой программы будут субсидироваться первоначальные взносы на жилье, что облегчит приобретение жилья молодыми семьями и специалистами.

Высокий размер процентной ставки по кредитам также является очень острой проблемой на пути развития ипотеки. Размер процентов в рублях составляет в среднем от 10 до 20%, в валюте - от 8% до 18%. В АИЖК процентная ставка установлена в размере 15% в рублях. Для сравнения: в США средняя фиксированная ставка 30-летнего ипотечного кредита составляет 5,71%. Средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита равна 5,14%.

Идти по другому пути - снижать размер первоначального взноса, чиновники не хотят. Первоначальный взнос побуждает людей вносить последующие платежи. Во всем мире есть статистика, что при соотношении 70 к 30 не более трех заемщиков из 100 перестают платить по кредитам. Если банк выдает 80% , то не платят уже 10 из 10 Поэтому системных предпосылок для снижения размера первоначального взноса я не вижу, - заявил Накануне.ру директор Агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Семеняка.

Также Правительство намерено увеличить объем госгарантий по заимствованиям ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию на период 2006 - 2008 гг. до 58 млрд рублей, размер дополнительных взносов в уставной капитал - до 14,2 млрд рублей. Общий объем государственных гарантий по заимствованиям Агентства накопленным итогом на конец 2010 года может быть ограничен предельной величиной 152 млрд рублей. На сегодняшний день АИЖК рефинансировало уже 22 тысячи закладных на сумму около 10 млрд рублей. В 2006 году объемы выкупа закладных агентство планирует увеличить в 2,5 раза. Также АИЖК будет вкладывать больше средств в бумаги со сроком обращения свыше 5 лет (это позволит увеличить сроки кредитования).

В конце июня правительство одобрило Концепцию рефинансирования ипотечного кредитования. Согласно документу, в 2006 году ставка АИЖК снизится до 12% годовых, в 2008 году - до 10%, а в 2010 году - до 8% годовых в рублях. Одновременно перед государством стоит задача к 2010 году довести объемы ипотечного кредитования до 415 млрд рублей в год, а количество выданных кредитов - до 1 млн.

Несмотря на заверения мэра Москвы Юрия Лужкова о том, что даже после проигрыша российской столицы в олимпийской гонке строительство олимпийских объектов будет продолжено, эксперты опасаются иного развития событий. На месте Олимпийской деревни-2012 может появиться типовой район банальных "коробок" - ради быстрой отдачи инвесторы предпочитают самые простые и стандартные проекты. Инвесторскую атаку, вполне возможно, предстоит пережить и другим зарезервированным под олимпийские объекты участкам. Об этом в разговоре с обозревателем "Известий" Натальей Давыдовой заявил Дмитрий Буш, руководитель мастерской Московского научно-исследовательского и проектного института объектов культуры, отдыха, спорта и здравоохранения, готовивший нашу олимпийскую концепцию.

По оценкам экспертов, в результате реализации мер, направленных на стимулирование жилищного строительства и развитие ипотечного кредитования, произойдет увеличение годового ввода жилья с 41,2 млн кв. метров в 2004 году до 70-80 млн кв. метров в 2010 году. При этом доля населения с доходами, позволяющими приобрести стандартную квартиру с использованием собственных и кредитных средств, возрастет с 9% до 25-30%. Сейчас, как считает директор центра ипотечных программ МИЭЛЬ Елена Панова, на ипотеку в Москве может рассчитывать семья с совокупным ежемесячным доходом от 750 долл. Впрочем, если уровень дохода может быть подтвержден официальными документами, то Сбербанк РФ готов выдавать кредиты семьям и с меньшим размером. зарплаты. Но необходимо отметить, что в этом случае речь пойдет о небольших суммах кредита - в пределах $25 тыс.

Дмитрий Буш: Заявки на следующую Олимпиаду будут подаваться примерно через год. Никакой новой информации у меня пока нет. Хотя строительные фирмы "Дон-Строй", "Ингеоком" и "Конти" (владельцы самых крупных земельных участков на этой территории, объединившиеся в пул, чтобы вывести отсюда промпредприятия и строить жилье. - "Известия"), возможно, что-то уже предпринимают. Я не исключаю, что тот же "Дон-Строй", у которого там больше всего земли, уже готовит распорядительный документ исходя из собственных интересов.

известия: Жилой комплекс Олимпийской деревни-2012 должен был вырасти на Шелепихинской и Карамышевской набережных, в районе Магистральной и Силикатной улиц, занятых сегодня предприятиями и складами. На 60 гектарах планировалось построить 1,4 млн кв.м жилья, из них 600 тысяч кв.м - к Олимпиаде. Говорили, что если Москва проиграет борьбу за Олимпиаду-2012, то выставит свою кандидатуру на 2016 год, а эту территорию городские власти законсервируют до лучших времен. У вас есть информация на этот счет?

Буш: Это решают инвесторы. Если они начнут реализовывать проект жилого квартала без привязки к Олимпийским играм, то могут заказать новый проект кому угодно. Единственное, чего они не смогут, - построить жилья больше 1,4 млн кв.м, заложенных в нашем проекте. Когда мы проектировали Олимпийскую деревню, то помнили, что среди наших конкурентов Париж, Лондон, Мадрид и Нью-Йорк, и старались соответствовать. Мы предложили систему террасных зданий понижающейся этажности - от 20-25 этажей в удаленной от берега части до 2-3 этажей у реки. Придумали каналы, которые усложняли береговую линию, чтобы не только торцы жилых домов выходили на воду. Если бы мы предложили что-то попроще, что устроило бы с ходу любого инвестора (а нашего инвестора на 200% устраивают панельные 22-этажные дома, которые обходятся дешевле всего), то конкурентоспособность нашего проекта снизилась бы сразу до предела.

известия: Проект сильно изменится, если его начнут переделывать из олимпийского в просто жилой?

Буш: Мы же реалисты. Именно так и может случиться, если Москва не подаст заявку на 2016 год. Или же если у инвесторов хватит влияния в московском правительстве, чтобы договориться, что они должны реализовать эту программу немедленно, без привязки к Олимпийским играм. А для Олимпийской деревни-2016 город пусть ищет другой участок.

известия: А вы не исключаете, что завтра этот ваш жилой комплекс, переставший считаться Олимпийской деревней, у вашей мастерской заберут и кардинально переделают именно так, как вы и говорите? То есть в результате построят именно панельные "коробки"?

Буш: Мы с Москомархитектурой, Институтом Генплана и ГлавАПУ разработали новую транспортную схему, которая отличалась от предыдущей, когда по набережной должна была проходить трасса в 6-8 полос. Естественно, когда по набережной идет такая трасса, это полностью меняет облик застройки. А мы хотели оставить возможность подойти к воде. Чтобы у реки была пешеходная прогулочная набережная, а не трасса. Транспорт в нашем варианте шел в дальней части Олимпийской деревни, частично под землей. Так делают в большинстве европейских городов, там не принято пускать транспорт вдоль реки. А мы пускаем, отрезая людей от набережных.

известия: На форумах в интернете обсуждается такой вопрос: раз ваша Олимпийская деревня располагается прямо на берегу Москвы-реки, значит, идею создания Карамышевской и Шелепихинской набережных вы предлагали похоронить?

Буш: Мы предлагали полностью открыть набережные для горожан. Так же, как это делают в Европе. На обсуждениях с московским правительством инвестор с этим соглашался. Хотя я не исключаю, что если инвестор приложит определенные усилия, то при составлении с городом инвестиционного контракта условия могут быть сформулированы иначе и примерно 3 километра береговой линии закроют. Инвестор, как я уже говорил, заинтересован в проекте, менее интересном с архитектурной точки зрения, зато более дешевом и стандартном. Дома-"коробки", никаких террас. Ну и транспорт вдоль реки, как у нас принято.

известия: Людей, которым не посчастливилось бы стать жильцами нового квартала у воды, от набережных все равно отрезали бы.

Буш: Они будут реализованы по разным схемам. Многие из них и без Олимпиады были бы построены. Наша задача состояла в том, чтобы взять идеи, уже родившиеся в головах инвесторов или спортивных федераций, довести их до понятного продукта и подыскать для них участки. Если эти участки не дадут застроить жильем, рано или поздно спортивные объекты там появятся.

известия: Юрий Лужков заявлял, что олимпийские объекты в Москве в любом случае будут построены. Что происходит сегодня с другими проектами?

Буш: Есть. Сейчас главное - сдержать напор инвесторов и не дать им застроить жильем участки, которые предназначались под спорт в рамках олимпийской концепции. Не застроить Тушинский аэродром (как это отчасти произошло с Ходынкой) - это же 150 гектаров на берегу Москвы-реки. Не застроить Крылатское. Рядом со спортивными объектами всегда можно сохранить необходимые городу парковые природные территории. Если эти участки пойдут под жилье, судьба их будет иной. И эта проблема намного серьезнее, чем превращение Олимпийской деревни в типовое жилье.
В министерстве регионального развития по поручению президента подготовлена программа "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Презентация программы состоится завтра, на заседании коллегии министерства. А вчера Владимир Яковлев лишь в общих чертах обрисовал задачи, которые, по его мнению, удастся решить, реализовав предложения министерства. Уже к 2010 году, планирует Яковлев, ежегодное возведение нового жилья в стране возрастет вдвое: с 40 до 80 миллионов квадратных метров. Объемы ипотечного кредитования вырастут в 20 раз, ставки по ипотечным кредитам снизятся вдвое: с 15 до 8 процентов годовых.

известия: Есть опасность, что их все-таки застроят?

Механизмы такого прорыва все регионы обнародуют чуть позже. Но то, что это потребует колоссальных средств, министр не скрывал уже вчера. Он подчеркнул, что стоимость реализации программы только в течение двух первых лет потребует 213 миллиардов рублей.

Одновременно, уверен министр, будет решена проблема и социального жилья. Во всяком случае, срок ожидания такой квартиры с нынешних 20 лет должен уменьшиться до

Конечно, в этом случае дополнительно возникает вопрос, где взять землю под строительство, но как раз его-то и в состоянии решить государство. В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах по-прежнему первую скрипку будет играть массовая застройка. Но для всей остальной России строительство малоэтажных домов, таунхауcов - это решение проблемы снижения стоимости квадратного метра.

В то же время, по мнению других членов Общественного совета, взятый государством курс на всеобщее владение жильем и всеобщее его приобретение в частную собственность, главным образом через ипотеку, вряд ли способен дать каждому желающему квартиру или дом быстро и относительно недорого. "Ставка на развитие ипотеки дает лишний толчок к росту цен на недвижимость, - еще раз напомнил доктор искусствоведения, профессор Московского архитектурного института Вячеслав Глазычев. - Для развития рынка доступного жилья важнее бороться с монополизмом на строительном рынке". Как один из вариантов, по мнению Глазычева, может быть использована всесторонняя поддержка государством малоэтажного строительства, которое по силам среднему и малому бизнесу.

Говоря об обеспечении россиян жильем, нельзя не думать и о его дальнейшей эксплуатации. В этой связи немало критических стрел выпущено по новому Жилищному кодексу, который по большому счету предусматривает только две формы проживания в жилом помещении. Это либо собственная квартира, либо муниципальное социальное жилье для бедных. Такой широко развитый на Западе сектор, как коммерческий наем, в Жилищном кодексе отсутствует. Об этом говорила вчера профессор Елена Шомина, эксперт Института сравнительной политологии РАН. По ее словам, сектор арендуемого жилья практически во всех развитых странах растет, и это понятно, поскольку объединенная Европа привела к большой мобильности рабочей силы. Большинство людей предпочитают обзаводиться собственным жильем ближе к концу карьеры. В таких городах, как Вена, Берлин, количество арендуемых муниципальных квартир достигает вообще 80-90 процентов общего объема жилья. У нас же взят курс на то, что любое жилье должно быть в собственности семьи, его занимающей. В результате многие мощные корпорации уже столкнулись с проблемой, когда при организации нового крупного производства не могут предложить наемным работникам подходящих вариантов, чтобы обеспечить жилплощадью во время работы.

Кстати, подобный подход, считает профессор архитектуры, может помочь выполнить намеченные минрегионразвития, прямо скажем, наполеоновские планы, поскольку в малоэтажном строительстве можно использовать разнообразные строительные технологии и материалы. "Ситуация же с цементом, который стремительно дорожает, может подкосить в ближайшее время сектор многоэтажного жилья", - считает Глазычев. И с ним согласны многие эксперты строительного рынка.



Тем не менее на заседании Общественного совета было сказано, что мониторинг нового Жилищного кодекса продолжается, и, очевидно, в скором времени уже будет готов первый пакет поправок к нему.



Главная --> Публикации