Главная --> Публикации --> Строительство жилья приоритетное направление политики столичных властей Страховка для пифа Гараж в москве. сколько он стоит? Коттедж в восточном стиле В городе сочи не только темные ночи

О строительстве многофункционального центра "Серебряный город" "Бизнесу" рассказали в компании "Мосинжстрой-девелопмент", входящей в концерн "Нефтяной".

Концерн "Нефтяной" начинает строительство бизнесцентра класса А+ в центре Москвы. Объем инвестиций составит более $110 млн. Аналитики называют инвестирование нефтедобывающих компаний в коммерческую недвижимость закономерными.

"Серебряный город" расположится на территории Государственного института азотной промышленности (ОАО ГИАП), в промзоне района "Таганский". Промзона находится в границах улицы Воронцово Поле, Николоворобьинского переулка и Серебрянической набережной. Помимо ОАО ГИАП на ее территории располагается ряд промышленных предприятий: ФГУП "Завод ЭМА", НИФХИ им. Карпова, красильно-отделочная фабрика.

Бизнес-центр класса А+ общей площадью 59,1 тыс. м будет расположен на пересечении Садового кольца (ул. Земляной Вал) и Серебрянической набережной. Арендуемая площадь бизнес-центра составит 41 тыс. кв. м, парковка предусматривает наличие 409 машино-мест (включая подземную парковку на 271 машино-место). Инвестором проекта является концерн "Нефтяной", генеральным подрядчиком - компания Codest. По информации "Мосинжстрой-девелопмент", в июле этого года Сбербанк предоставил кредит на реализацию проекта в размере $82 млн. Общий объем инвестиций составит более $110 млн. Ожидается, что в эксплуатацию центр будет введен в начале 2007 года.

Строительство бизнес-центра - первый этап программы.

В 1995 году концерн "Нефтяной" выкупил контрольный пакет акций ОАО ГИАП и получил в собственность его земельный участок. Сейчас институт переведен в г. Видное Московской области, и руководство концерна начало реализацию программы по созданию бизнес-района на Серебрянической набережной.

Ко-эксклюзивными агентами по сдаче бизнес-центра в аренду являются компании Noble Gibbons и Colliers International.

"Серебряный город"- второй крупный проект "Нефтяного" в сфере коммерческой недвижимости. В начале июля градостроительный совет одобрил концепцию строительства многофункционального комплекса площадью 200 тыс. кв. м в Ясеневе (об этом "Бизнес" писал 6 июля). По словам первого заместителя гендиректора по девелопменту "Мосинжстрой-девелопмент" Эрсина Демирделена, коммерческая недвижимость является одним из наиболее перспективных направлений для вложения инвестиций. "В ближайшие несколько лет будет наблюдаться активный рост рынка коммерческой недвижимости. Сейчас спрос на офисы класса А значительно превышает предложение",- говорит Демирделен.

По мнению аналитиков, инвестирование проектов коммерческой недвижимости нефтяными компаниями закономерно. "Для сырьевых компаний затраты на коммерческую недвижимость несущественны. В то же время это выгодное вложение средств, так как недвижимость не падает в цене",- говорит директор по развитию Leeds Property Group Алексей Могила.

По словам замдиректора отдела офисной недвижимости Colliers International Анны Ивановой, арендные ставки в "Серебряном городе" пока не утверждены. "Стоимость аренды квадратного метра в офисе А+ по Москве составляет $700-80 Думаю, ставки "Серебряного города" адекватно отразят его положение на рынке как качественного продукта",- говорит Иванова.

"Кроме того, в случае если "Нефтяной" готов выйти из проекта по окончании строительства, окупаемость вложений будет очень быстрой",- уверяет директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев.
Стало общим местом жаловаться на российские налоги. В вину законодателям вменяется создание такой системы, когда платить — себе дороже, поскольку с каждого рубля государство просит рубль двадцать. До совершенства в налоговой сфере и впрямь далеко. И все-таки главная причина неустройства не в злонамеренности властей. Просто пока никак не удается согласовать интересы участников экономического процесса, без чего создание действующей системы невозможно.

С ним соглашается аналитик отдела исследований Prime City Properities Антонина Лаирова. По ее словам, сырьевые компании интересуются недвижимостью в связи с диверсификацией рисков. "Цена на нефть может упасть, а рынок недвижимости сейчас очень доходен. Бизнес-центр способен принести до 25% прибыли",- считает Лаирова.

Для развитого экономического устройства характерно взимание поимущественных налогов. Не пресловутая «десятина», а такое обложение собственности, которое позволило бы государству и выполнять свои функции, и перераспределять в случае надобности средства с тем, чтобы решать проблемы территорий. Важнейший момент здесь – соблюдение меры между властями «в центре» и «на местах»: перекос в любую сторону ослабляет государство, оно становится либо «зацентрализованным», либо аморфным.

Говоря о древнейших профессиях, стоило бы в первую очередь, и непременно с уважением, упомянуть о мытаре – сборщике налогов. Нет податей – нет и государства, и это очень хорошо понимали еще две тысячи лет назад.

Обеспечивать местный бюджет за счет недвижимого имущества граждан, конечно, разумно. Люди понимают, за что они платят, они платят, там, где живут, и средства идут на нужды их территории. Другое дело, что сами по себе налоги на недвижимость есть мера необходимая, но недостаточная. Требуются и другие составляющие, чтобы обеспечить их действенность.

Уже в начале XIX в. конституции большинства американских штатов содержали статью, где было сказано, что «каждый человек должен платить налог пропорционально стоимости имущества, которым владеет». В США применительно к местному бюджету доля этих сборов всегда оставалась на высоком уровне: к примеру, в 1902 г. поступления в бюджет местной власти на 73% состояли из поимущественного налога, а в 1988 г., чуть ли не сто лет спустя, – на 74%. Американская система тяжела для собственника. Если ставка налога составляет 3% от рыночной стоимости, несложно подсчитать, какие огромные деньги приходится платить, особенно богатым. Но система эта действенна, потому что степень доверия к власти в американском обществе – высока.

Существуют две основные модели взимания поимущественных налогов (в нашем случае – налогов на недвижимость). Об одной, условно именуемой американской, мы только что сказали. Другая, которую опять же условно можно назвать шведской, отличается «щадящим» режимом. Государство устанавливает невысокие ставки, но берет на себя основные функции бюджетного обеспечения. Какая модель – общественная или патерналистская – нам ближе, сказать сложно. Но беда наша в том, что пока мы не можем определиться с этим в силу объективных причин: абсолютная непрозрачность бюджетных расходов вызывает абсолютное же недоверие, а неспособность власти обеспечить потребности граждан сводит на нет ее готовность снижать налоговое бремя.

Начнем с того, что расчет налогового бремени должен проходить по понятной, открытой методике. Второе, что следовало бы отметить, – имущественные сборы при разумном подходе могут и должны выполнять регулирующую социальную функцию: богатый человек вносит в общую казну значительно большую сумму, нежели его менее состоятельные сограждане. Вместе с тем налог не должен препятствовать повышению уровня жизни: если дорогое жилище обкладывается по прогрессивной шкале, пропадает всякое желание строить, и тот, кто имеет средства, просто уедет в другое место, где уплата имущественного налога не так обременительна. Однако самое главное требование – полная прозрачность расходов местного бюджета. Никто не станет платить, если не видит, куда идут его деньги.

Для успеха в этом деле требовались две составляющие: единая методика расчета и единый кадастр. Ни того, ни другого у нас в стране не было.

В нашей стране идея создания современной системы налогообложения недвижимости впервые стала прорабатываться еще 10 лет назад. К тому времени недвижимый рынок был криминализован, и во многом – как раз вследствие несовершенства налогообложения земли и имущества. Сделки заключались по фиктивной цене, что, по сути, было формой уклонения от уплаты налогов, росло число мошенничеств. Стало очевидно, что только введение налогообложения недвижимого имущества, причем на основе рыночной стоимости, может изменить ситуацию.

Что касается методики, то в 90-е гг. только начала складываться отечественная школа оценки, и как такового независимого института оценочной деятельности еще не было. А методики, механически перенесенные на российскую почву, не очень-то приживались.

Ведением реестра строений традиционно занимались БТИ. Созданы они были еще в 20-е гг., когда частных домовладельцев обязали платить налоги. Все эти годы в БТИ аккуратно учитывали жилищный фонд, вели архивы. Но в 90-е гг. система стала давать сбои, и дело тут не только в недофинансировании. Началась частная застройка, и если земля под строительство выделялась только решениями административных органов, то такая процедура, как прием дома в эксплуатацию, потеряла обязательный характер. В результате множество новых строений не попало в базу данных. Формально этих домов нет, и произвести по ним налоговые начисления нельзя.

Таким образом, введение налога представляется самым надежным средством сделать рынок недвижимости законным. Но это не всем надо. А точнее – многим как раз этого и не надо.

Возможность взимать налог на основе рыночной стоимости предполагает точное выполнение ряда условий. Во-первых, должны быть известны сам объект недвижимости, его характеристики и стоимостная оценка. Во-вторых, должно быть ясно, кто налогоплательщик, каковы его права и ограничения прав. И оформление сделок по заниженной стоимости на подставное лицо сразу же лишает возможности ввести нормальное налогообложение.

Необходимость изменений в Налоговый кодекс, которые позволили бы перейти на современную систему взимания налога на недвижимость, в общем-то не вызывала сомнений. Достаточно сказать, что соответствующий законопроект был внесен в Государственную думу предыдущего созыва группой депутатов, в которую входили столь разные фигуры, как Борис Грызлов, Георгий Боос, Валерий Зубов, Павел Крашенинников, Виктор Плескачевский, Галина Хованская, Петр Шелищ. Вроде бы все были «за» и, можно сказать, никого не было «против». Но решения так до сих пор и нет. И законопроект продолжает рассматриваться.

Для решения двух основных задач – отработки методики расчета и составления реестра – в двух российских городах, Великом Новгороде и Твери, был проведен эксперимент. Мы не будем сейчас вдаваться в подробности, отметим лишь, что в целом итоги его следует признать положительными. Так, в Новгороде была впервые составлена подробнейшая база данных, которая включила в себя свыше 100 тыс. объектов (в том числе более 72 тыс. квартир). По Твери в реестр попали более 200 тыс. объектов. Были успешно опробованы и новые, рыночные методики расчетов, разработанные с учетом российских реалий.

Само по себе наличие только трех степеней градации стоимости говорит о том, что здесь речь не идет о рыночной оценке. Скажем, квартиру, которая стоила бы меньше 300 000 руб., уже ни в Москве, ни в подавляющем большинстве областных центров не встретишь. А вот квартиры стоимостью $500 000 для столицы – явление характерное. Стоит ли удивляться, что, по данным Министерства финансов, размеры налоговых начислений – в абсолютном выражении – никак не соответствуют рыночным реалиям: за квартиру в Рязани или за домик в Тверской области платить приходится столько же, а то и больше, чем за аналогичную собственность в Москве и Московской области.

Разумеется, и сейчас недвижимое имущество подлежит налогообложению. Но расчет взимаемых сумм производится по весьма условной схеме.

законодатели,
чиновники,
участники рынка,
обыкновенные граждане.
Законодателям закон однозначно нужен. Он позволит сформировать понятную и достаточно логичную бюджетную систему. Они понимают, что финансовые перспективы налога огромны. По самым приблизительным подсчетам, поступления могут составить до $10 млрд. в год. Но законодатели наши – люди небедные, многие располагают внушительной собственностью, и введение даже самой скромной, но постоянно действующей ставки заставит их серьезно раскошелиться. А это вещь серьезная. Тут не до партийной принадлежности. Тут любой законопроект прокатишь.

Введение налогообложения недвижимости на основе рыночной оценки – категория исключительно экономическая. Но слишком уж многие, так сказать, задействованы в процессе:

Третья категория – участники рынка. Они люди практичные. Понимают: только тронь – и пойдет цепная реакция. Дороже дом – дороже строительство, внушительнее страховка. И продать сложнее. Словом, сплошные проблемы. Работающие в бизнесе, связанном со строительством и недвижимостью, к перемене правил готовы. Но хотят, чтобы правила были общими и всеми, в первую очередь, чиновниками, соблюдались. А так разве бывает?

Нужен закон и правительству. Опять-таки, главным образом, из-за его финансовой емкости. Но ведь и там у нас публика приличная. Состоятельная. О строительном рынке, о рынке недвижимости знающая не понаслышке. Что ж самого себя по живому-то резать? Не хочется.

Вокруг этой темы столько уже наворочено, что ясно одно: необходимо политическое решение, которое может принять только президент. И в принципе, он это уже сделал: в Послании Федеральному собранию президент ясно заявил, что налог на недвижимость будет введен. Сказал он и о том, что налог этот будет исчисляться по единой ставке, то есть государство обязуется не «нападать» на разбогатевших граждан.

Что касается обыкновенных граждан, мелких собственников, которые составляют 99,9% населения, так их-то как раз нововведения коснутся в наименьшей степени. Но они не знают об этом, они боятся (и, может быть, небезосновательно), что снова их обманут, что вот платили раньше налогов 100 руб., а придется – $10 Да еще лица заинтересованные вслух заботятся об их нуждах, говорят, что нельзя заставлять бабушку платить налог на имущество.

Недавнее заявление Сергея Миронова о необходимости переноса сроков бесплатной приватизации жилья вызвало неоднозначную реакцию. Новый Жилищный кодекс запрещает бесплатную приватизацию с 1 января 2007 года наряду с реприватизацией. Совет федерации хочет перенести этот срок на начало 2010 года. Однако такое решение поставит под удар целую категорию россиян.

Вот только окажется ли достаточным заявления президента? Хотелось бы надеяться.

В настоящий момент Совет федерации готовит предложение о том, чтобы сдвинуть сроки отмены бесплатной приватизации и реприватизации жилья на несколько лет. По мнению спикера верхней палаты парламента Сергея Миронова, многие не успеют до конца следующего года приватизировать свои квартиры. Кроме того, по его данным, часть граждан может решить, что квартиры были приватизированы поспешно. Оценив стоимость содержания квартир в условиях роста коммунальных тарифов, многие захотят их реприватизировать.

Процесс приватизации квартир разделил жителей России на три группы. Одни уже успели приватизировать свое жилье, и инициативы верхней палаты парламента их сейчас не особо касаются. Вторым только предстоит выстаивать в очередях, чтобы успеть с оформлением квартиры в собственность до отмены бесплатной приватизации. Третьи уже поучаствовали в приватизации, но могут претендовать еще на одну муниципальную квартиру - ту, в которой они проживают сейчас согласно прописке. Вот для них-то инициатива Совета федерации чревата большими проблемами. Ведь параллельно с запретом на бесплатную приватизацию законодатели планировали создать рынок муниципального жилья. Однако сегодня об этом, похоже, все забыли.

Нормативного акта, регламентирующего выкуп жилья, находящегося в муниципальной собственности, в настоящий момент не существует, - заявил Известиям адвокат, специалист по вопросам недвижимости Роман Шмелев. - Предположительно вместе с завершением бесплатной приватизации такая возможность появится. Приобрести принадлежащую муниципалитету квартиру, в которой вы проживаете, в собственность вроде бы можно будет по более низким ценам, чем на рынке. Но пока дальше общих предположений законодатели не идут. Нормативный акт, регламентирующий выкуп жилья, должен появиться либо к 2007 году, либо уже после 2010 года, если сроки бесплатной приватизации действительно перенесут, - отмечает Роман Шмелев. Добиться комментариев о судьбе этого законопроекта у представителей профильных комитетов Государственной думы и Совета федерации не удалось.

В то же время в настоящий момент в нашей стране достаточно много семей, которые хотели бы приватизировать еще одну квартиру. Достаточно типичный случай выглядит примерно так. Человек когда-то участвовал в приватизации жилплощади своих родителей или бабушки с дедушкой, но прописан в другой квартире, которая сейчас является собственностью муниципалитета. И эту квартиру он ни приватизировать бесплатно, ни выкупить не может. Ну никак.

Развитием Jysk в России займется ООО Юск инвестмент.

Пока же у людей, уже владеющих приватизированным жильем, но желающих выкупить еще одну муниципальную квартиру, в которой они прописаны, есть два варианта. Первый - ждать решения законодателей, которое, судя по всему, появится не скоро. Второй - добиваться признания решения о приватизации первой квартиры недействительным. В таком случае сделка будет считаться несостоявшейся и у гражданина появится возможность приватизировать что-то другое. Однако далеко не все старые сделки по приватизации квартир можно запросто признать недействительными. Очень часто у юристов просто нет оснований для того, чтобы оспорить решение о передаче квартиры в собственность. Тем не менее вполне вероятно, что значительная часть тех, кто не успевает приватизировать свое жилье к концу будущего года, в итоге займется именно такими разменными операциями. Они будут выходить из приватизации первой квартиры с тем, чтобы затем приватизировать бесплатно более дорогостоящую недвижимость. И коэффициент обмена будет тем выше, чем большими возможностями обладают его участники. Так для кого стараются законодатели?
Успех шведской сети мебельных магазинов IKEA на российском рынке заставил пересмотреть отношение к деятельности в нашей стране других скандинавских ритейлеров. Как стало известно Бизнесу, вслед за шведами на российский рынок приходит датский аналог IKEA- сеть Jysk. Датчане собираются догнать конкурента, открыв 20 супермаркетов в московском регионе и франчайзинговую сеть в других. Правда, эксперты считают, что скандинавы переоценивают рынок: товары для дома до сих пор не входят в список приоритетных покупок россиян.

Кроме того, по словам представителя сети, компания уже начала переговоры о продаже субфраншизы с несколькими региональными компаниями.

Как рассказала Бизнесу заместитель гендиректора компании Элла Андерсен, Юск инвестмент учреждена несколькими гражданами Дании, которые купили франшизу на Россию у Jysk Holding. Назвать учредителей она отказалась. По ее словам, до февраля в Москве планируется открыть три магазина, площадки под которые уже найдены. Вообще же в планах Jysk - открытие 20 магазинов в московском регионе и продажа франшизы в другие.

После 2000 года появление в Москве новых иностранных ритейлеров перестало быть чем-то необычным. При этом только в 2005 году о планах выхода на российский рынок заявили британские сети Marks Spencer и Next (одежные универмаги, первый уже открылся в столице) и Body Shop (средства по уходу за телом), немецкая Globus GmbH (продукты питания), а австрийская компания Julius Meinl даже пообещала открыть гастрономический бутик по соседству с Красной площадью.

Информацию о приходе Jysk в Россию Бизнесу подтвердили управляющий мебельной компанией Готовая комната Игорь Хрисанфов, а также в нескольких девелоперских компаниях. По оценке консультанта Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Евгения Попова, инвестиции только в открытие сети на арендованных площадях могут составить около $20 млн.

Впрочем, Элла Андерсен считает, что подобные параллели неуместны: Общее между нами только то, что обе сети скандинавские. В остальном мы очень разные: IKEA специализируется на мебели, мы - на товарах для уюта и интерьера.

Однако даже на этом фоне приход датского ритейлера заметно выделяется. Дело в том, что компания собирается работать практически в той же нише, что и шведская сеть мебельных магазинов IKEA. Участники рынка, знакомые с новым розничным проектом, представляли его корреспонденту Бизнеса исключительнокак мини-IKEA - по их словам, отличать IKEA и Jysk будет только формат магазинов. Шведы открывают загородные мегасторы площадью 20-30 тыс. кв. м, датчане - небольшие супермаркеты площадью 500-1000 кв. м в спальных районах. Но торговать обе компании будут примерно одним и тем же: мебелью в экологическом стиле, спальными принадлежностями и интерьерными аксессуарами - только своей марки.

В Восточной Европе Jysk ведет себя весьма активно: только в 2005 году компания открыла первые магазины в Будапеште и Киеве, где создала совместное предприятие с крупной продуктовой сетью Фуршет. У Jysk есть объективные причины спешить и в Россию. Многие эксперты считают, что операторов DIY, торгующих товарами для дома и ремонта, и операторов, аналогичных IKEA и Jysk, в ближайшие два-три года может ожидать бурный рост, связанный с бумом на рынке жилья в крупных городах. По словам Алексея Аверьянова, генерального директора компании Vesco Consulting, за последние три года спрос на жилье бизнес-класса (стоимостью $2-3,5 тыс. за квадратный метр) и его продажи увеличились на 80%. По мнению участников рынка, поторопиться в Россию датчан заставляет и успех IKEA. IKEA показала скандинавским ритейлерам, что бизнес в России может быть успешным,- полагает аналитик ИК Финам Владислав Кочетков. Оборот IKEA в 2004 году составил около 10 млрд руб. При этом в компании неоднократно заявляли, что российское подразделение - одно из самых успешных в IKEA International (управляет 220 магазинами в 33 странах).

Главное в нашем ассортименте - именно спальные принадлежности. Однако если верить каталогам продукции на сайтах зарубежных подразделений Jysk (у российской сети пока нет своего сайта), мебель занимает в их ассортименте не менее 60-70%. А по словам гендиректора российской IKEA Леннарта Дальгрена, в IKEA на аксессуары приходится 50% продаж (еще 50% на мебель). Мы с Jysk работаем на одном поле и постоянно сталкиваемся в Скандинавии и Германии,- говорит он.

Но как конкурентов мы их рассматривать не станем - у них весьма узкий ассортимент и качество ниже нашего,- говорит Леннарт Дальгрен из IKEA. А гендиректор сети Красный куб Станислав Скачков считает весьма сомнительными перспективы вообще всех интерьерных ритейлеров. Люди в России не хотят тратиться на свое жилье,- говорит он.- Они могут купить за $300-400 последнюю модель мобильного телефона или потратиться на одежду. Это в России - статусные вещи, по которым судят о достатке и положении человека. А интерьер дома или постельное белье никто не видит, поэтому россияне их не меняют годами. Не случайно мы, начав как интерьерная сеть, впоследствии перепрофилировались в магазины подарков".

Правда, участники рынка особых перспектив для датского ритейлера в России не видят. У Jysk агрессивный маркетинг: каждую неделю они продают какой-то товар по суперцене. Это может заинтересовать потребителей. И места в России нам с Jysk хватит.



Главная --> Публикации