Главная --> Публикации --> На пироговском водохранилище появится еще один яхт-клуб Стройсоревнование По разным углам Север после юга Как я выиграл при продаже квартиры $1500

Коротко об ипотеке и как взять ипотечный кредит

Слово «ипотека» в настоящее время стало одним из самых популярных в обиходе наших граждан. Сейчас опубликовано множество материалов на эту тему (теоретические опусы и толкование законов), банки предлагают различные программы кредитования. Однако на самом деле теория отличается от практики. Об этой разнице и основных заблуждениях как заемщика, так и кредитора рассказывается в представленной статье.

справка по форме 2-НДФЛ на любую сумму;
трудовой договор (копия трудовой книжки).

Существуют множество нормативных актов, прямо или косвенно затрагивающих данную тему, но на практике нужно иметь в виду, что ипотека — всего лишь один из способов обеспечения обязательств (в данном случае обязательства возврата заемщиком кредитных средств банку-залогодержателю).
Для того чтобы войти в ряды потенциальных заемщиков, необходимо предоставить кредитующей организации определенные документы. В каждой фирме, работающей с ипотекой, существуют свои требования к списку документов, но основными являются:

После предъявления нужных документов заемщик проходит собеседование с кредитным инспектором, который в определенной степени решает его судьбу. Первичное заключение о предоставлении кредита на затребованную сумму обычно действует три-четыре месяца.

Что касается способа подтверждения реальных доходов заемщика, необходимости предоставления справок о нахождении на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом диспансерах (НД), то в отдельных кредитных организациях к ним предъявляют различные требования.

В этот период ссудополучателя подстерегают ошибки, которые могут повлечь за собой утрату определенной части денежных средств (в лучшем случае напрасно потраченное время).

Не стоит забывать: в некоторых банках существует комиссионный сбор за рассмотрение заявки на выдачу кредита, о чем следует узнать заранее.
В течение вышеуказанного срока заемщик должен подобрать квартиру и успеть сдать документы для получения второго решения кредитной организации уже о предоставлении либо непредоставлении кредита на покупку конкретной недвижимости.

Заемщик, внеся предоплату (аванс или задаток) за понравившую-ся квартиру, теряет ее после отказа банка в выдаче кредита под недвижимость.
Кредитная организация предъявляет определенные требования к квартире, правоустанавливающим документам на нее и дополнительным справкам. Если продавец или его представитель отказываются выдать необходимое, аванс остается у продавца.
Не все продавцы имеют недвижимость в собственности более трех лет (вопрос получения вычета), поэтому еще одним препятствием становится различный подход банка и продавца к указанию стоимости недвижимости в договоре купли-продажи.
Не стоит забывать о том, что кредитной организации необходим отчет лицензированного оценщика, который невозможно получить без организации доступа этого специалиста в приобретаемую квартиру. (Отметим, что лицензирование оценочной деятельности отменяют с 1 января 2006 г. соответствующим постановлением.)

Что же может произойти?

Заблуждения и практические проблемы ипотеки

Перечисленные нюансы являются техническими, поэтому их решают соответствующим способом. Для этого перед подбором недвижимости необходимо уточнить требования банка к ней, а перед внесением аванса (задатка) узнать требования к документам по квартире, описав их в предварительном договоре.
Не является трудноразрешимой задачей и получение согласия банка на предоставление кредита. Большей сложностью считают нежелание продавцов недвижимости или их представителей работать с ипотекой. (В работе нашего агентства по сопровождению сделок с использованием ипотечного кредита последний случай был основным препятствием.) Причем подобный отказ обычно аргументируют не конкретными фактами, а только слухами и собственными размышлениями.

Все риски заемщика будут застрахованы — беспокоиться не о чем.
Многие слышали о том, что ипотечную сделку обязательно страхуют. Действительно, при покупке квартиры в кредит банки требуют застраховать риск утраты права собственности (так называемое страхование титула), риск потери жизни или трудоспособности заемщика, а также риск повреждения самого объекта ипотеки (то есть квартиры). И хотя страхуют риски заемщика, выгодоприобретателем (то есть тем, кто получит деньги в результате наступления страхового случая) является банк, выдавший кредит.


Приобретая квартиру по ипотеке, недвижимость оформляют в собственность банка, который выдал кредит.
Это не так. Многие путают залог недвижимости и право собственности на нее. Передача приобретаемой квартиры в залог банку — всего лишь обременение, которое не позволит заемщику до погашения кредита, например, продать или поменять квартиру без согласования сделки с банком. Покупаемую квартиру оформляют сразу в собственность ссудополучателя, и он приобретает право пользования ею, то есть может на абсолютно законных основаниях жить в ней вместе с членами семьи.

Стандартное возражение — нежелание продавца указывать полную рыночную стоимость продаваемой квартиры в договоре купли-продажи.

Если банк обанкротится, его новые владельцы заставят заемщика выплатить всю сумму кредита сразу.
Подобное заблуждение — существенное психологическое препятствие на пути обращения в банк. Свою роль здесь играет недоверие населения к банковским структурам, в некоторой степени подтвержденное банковскими кризисами.
В случае если банк разоряется, все его активы, в том числе права требования по возврату выданных кредитов, переходят к новым владельцам. На судьбе заемщика это никоим образом не отразится: у ссудополучателя просто меняется кредитор, в чью пользу он продолжает выплачивать остаток суммы и проценты.
Независимо от смены кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены в одностороннем порядке.

Продавца освобождают от уплаты налога на доход на всю сумму, указанную в договоре купли-продажи недвижимости, если он имел в собственности продаваемую недвижимость более трех лет.

Часть нежелающих — просто мошенники, зарабатывающие на этом, а есть граждане, действующие по старой поговорке: «Слышал звон, но не знаю, где он». Одной из основных причин нежелания указывать полную стоимость является появление у продавца обязательств уплатить налог с полученного дохода после продажи недвижимости. Следует помнить, что подобная обязанность появляется не всегда.
Продавец получает налоговый вычет (далее его освобождают от уплаты налога на доход) на сумму 1 млн. руб. в случае, если недвижимость находилась в его собственности менее трех лет.

Здесь следует отметить, что покупателю желательно указать рыночную стоимость, так как:
при расторжении по каким‑либо причинам договора купли-продажи он получит не те деньги, которые соответствуют оценке БТИ, а сумму, которую реально заплатил;
страховая компания при наступлении страхового случая будет выплачивать ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи;
покупатель может получить налоговый вычет на сумму, затраченную на покупку недвижимости в пределах 1 млн. руб.

Продавец обязан уплатить налог на доход в размере 13 % от суммы, превышающей 1 млн. руб., если недвижимость находится у него в собственности менее трех лет.
Существенное условие в перечисленных пунктах — нахождение в собственности, а не проживание по ордеру или договору социального найма.
На самом деле пункт об уплате налога не является жестким ограничением при заключении договора купли-продажи и ипотеки, поскольку банки в некоторых случаях идут на компромиссный вариант при указании стоимости приобретаемого жилья.

Многие продавцы отказываются продавать квартиру тем, кто приобретает ее с помощью ипотеки, считая, что процесс сбора дополнительных бумаг займет много времени.

Неоднократно при просмотре квартиры, подходящей по всем параметрам, в нашем агентстве сталкивались приблизительно с таким ответом продавца: «Мы не будем принимать аванс, потому что ипотека — это долго и непонятно. Нам нужно быстрее».
Реализация квартиры с использованием ипотечного кредита выгодна для продавца. При обычной продаже конечный продавец зачастую имеет дело с цепочкой сделок, о которой он часто не знает. Если одно из звеньев развалится, процесс купли-продажи сорвется. В ипотеке у покупателя в руках живые деньги, которые не надо искать, собирать, — они уже готовы и ждут момента, чтобы перейти в руки продавца. Длительность подготовительной части в большинстве случаев короче, чем при обычной сделке. В редких случаях подписать договор купли-продажи при простой сделке можно раньше чем через две недели после внесения аванса. При ипотечном кредитовании с момента внесения аванса до получения согласия банка и выхода на сделку иногда проходит менее недели (часто это зависит от скорости представления необходимых документов самим продавцом).

Банки не работают с альтернативными сделками.
Подобное заблуждение — отголосок того времени, когда ипотечное кредитование в России только начиналось. Раньше банки требовали от заемщиков приобретение только свободной квартиры. В настоящее время ситуация на рынке изменилась: банки рассматривают кредитование и несвободных квартир.

В настоящее время существует не так много банков, которые требуют обременительное количество дополнительных справок, иногда напрямую не связанных со сделкой купли-продажи. Однако и в этом случае у риелторов, сопровождающих сделку, есть возможность получить их без участия продавца.

Данное решение принято в целях реализации принципа "одного окна" для сокращения количества бумаг, необходимых для решения жилищных вопросов. Правда, по желанию граждан некоторое время все три документа им будут выдавать в прежнем виде. Новый жилищный документ "три в одном" будет включать в себя не только адрес человека, но и организацию, на балансе которой находится этот дом, и кто является владельцем квартиры. Указаны будут все характеристики жилплощади, а также, есть ли у жильцов задолженности по квартплате и коммунальные льготы.

Мы рассказали всего лишь о части заблуждений, касающихся ипотечных сделок. Конечно, при использовании ипотечных кредитов не все так гладко, но и простая купля-продажа таит в себе многочисленные нюансы. Поэтому не стоит отвергать потенциальных покупателей вашей квартиры в кредит.
С 1 октября в Москве вводится новый Единый жилищный документ, который сделает ненужными сразу три бюрократические формы, которые граждане были вынуждены собирать для проведения операций с жильем или прописки. Выписка из домовой книги, справка о проверке жилищных условий и копия финансово-лицевого счета, которые горожане получали в районных расчетных центрах, теперь заменяются единой бумагой. Соответствующее постановление подписал мэр столицы Юрий Лужков.

По мнению столичных чиновников, данное нововведение существенно упростит жизнь жителей столицы. "Выдавать новый документ должны единые информационно- расчетные центры Москвы физическим лицам и юридическим, то есть фирмам, причем и тем и другим бесплатно в день обращения", - комментирует ситуацию гендиректор государственного унитарного предприятия "Московский городской единый информационно-аналитический центр" Александр Варев. Таким образом, вместо бесконечного количества бумажек человеку достаточно будет получить лишь одну, и это произойдет вполне оперативно. Граждане, в свою очередь, беспокоятся – не вызовет ли переход на новую форму очередей в ЕИРЦ и не возникнет ли проблем с временной регистрацией? Как заверяют чиновники, занимающиеся выдачей документов, таких трудностей не предвидится. Все данные попадут в новый документ автоматически, а количество ЕИРЦ в Москве вполне достаточное, чтобы избежать очередей – 125.

Форма документа уже утверждена, и с сегодняшнего дня его можно получить в Едином информационно-расчетном центре /ЕИРЦ/. С сегодняшнего дня в столице начинают работать два филиала городского Центра жилищных субсидий, созданного для обслуживания льготных категорий москвичей. Специалисты новых филиалов будут рассчитывать субсидии на оплату жилищно-коммунальных и других видов услуг столичным льготникам. Они же определят и размер компенсации жилищным и ресурсоснабжающим организациям, которые предоставляют москвичам разные виды льгот.

Однако ходить по домам с целью проверки соответствия числа жильцов заявленному никто не собирается, а, значит, желающие уклониться от уплаты налогов за сдачу жилья внаем вряд ли побегут в ЕИРЦ с сообщениями о новых квартирантах.

Между тем, многие жители города боятся, что за усовершенствование придется платить. Разумеется, прежние три справки выдавались бесплатно, и в первое время ситуация не изменится. Однако работа любой информационной системы требует затрат. Сейчас они ложатся на плечи города, но далеко не факт, что так будет всегда. Спустя некоторое время, когда москвичи привыкнут к удобству, город вполне может переложить бремя его оплаты на нуждающихся в документе. Остается лишь ожидать, что тариф будет небольшим – ведь если 200-300 рублей средний житель города еще заплатит, то заставить его раскошелиться на сумму выше 500 рублей будет проблематично. Проблемы ожидают и тех москвичей, что неофициально сдают жилье приезжим. По замыслу властей, Единый жилищный документ должен содержать сведения обо всех, проживающих в данной квартире.

Зачем же столичным властям понадобилось вводить новую информационную систему, которая в реальности вряд ли сможет помочь измученным бумажной волокитой горожанам? Можно предположить, что целью всей "авантюры" является сбор пресловутых "200 рублей" за выдачу усовершенствованной справки. Однако, как уже было сказано выше, более высокую сумму взыскать с москвичей будет затруднительно – это лишь спровоцирует напряженность в обществе и увеличит число живущих без временной регистрации. Поэтому напрашивается другой вывод - прежде всего целью нового документа станет облегчение работы ЕИРЦ по "отлову" неплательщиков квартплаты. Теперь данные о них будут систематизированы – скорее всего, это будет единая база, хранящаяся в электронном виде и доступная в любой момент. Предположение об "охоте" на неплательщиков подтверждает и информация ряда СМИ о том, что в будущем новый документ пополнится еще одной строкой. Чиновники предлагают вписать данные о платежах за электроэнергию, и в настоящее время проводятся соответствующие переговоры с "Мосэнерго".

Впрочем, практика показывает, что в бумажной волоките, обычной при совершении любых операций с квартирой, на получение вышеназванных трех документов уходит меньше всего времени. Да и ускорения процесса приватизации жилья, требующего от москвичей немало времени и сил от нововведения ждать не приходится. Из личного опыта автора статьи следует, что получение выписки из домовой книги, справки о проверке жилищных условий и копии финансово-лицевого счета для последующей приватизации квартиры заняло менее часа. "Львиную долю" времени пришлось убить на сбор документов в БТИ, многодневное отмечание в очереди на сдачу уже собранных документов на приватизацию, куда нужно было ежедневно являться в определенное время, и подачу уже оформленного договора приватизации на госрегистрацию.

Как заявил недавно первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы Петр Аксенов, власти столицы считают эту идею чрезвычайно полезной. Правда, для действия такого механизма необходимо "четко соблюдать все буквы закона, а также судебные решения в отношении должников", уточнил П.Аксенов. Во многих регионах страны муниципальные власти уже также побеждали по суду в подобных делах. Судя по всему, подобные "демонстративные" дела для устрашения граждан еще будут проводиться не только в Москве, но и в других столичных городах, а новая информационная система "сыграет на руку" столичным властям, озабоченным своевременным выявлением должников.

Тем более, ответственность за уклонение от выплаты коммунальных платежей в последнее время увеличилась. В новом Жилищном Кодексе появилась норма, что в случае положительного решения суда россиян смогут выселять из квартир за неуплату услуг ЖКХ в течение шести месяцев. Недавно в столице появился и первый прецедент - впервые суд вынес решение о выселении злостных неплательщиков. Переселиться в общежитие придётся семье Тупиных, которые с 1998 г должны городу 23 тысячи рублей квартплаты. Принято решение об их выселении с занимаемой площади в ту, которую предоставил истец, то есть районная управа - в общежитие в Капотне с туалетом, ванной и кухней на этаже.

О том, что на российском рынке складкой недвижимости были заключены две самые крупные сделки, Бизнесу рассказал генеральный директор компании Relogix Александр Гутекулов (выходец из английской логистической компании Tablogix). Он отметил, что сначала НЛК (Национальная логистическая компания), а затем и его компания заключили договоры аренды на одинаковые площади по 68 тыс. кв. м. По экспертным оценкам, стоимость каждой сделки составила около $3 млн в год.

Рынок недвижимости установил новый рекорд. В течение месяца компании Relogix, которая входит в ГК Ренова, и ООО НЛК арендовали каждая по 68 тыс. кв. м в логистическом парке Пушкино. Третьим крупным арендатором стала компания DHL, арендовавшая 50 тыс. кв. м. По словам участников рынка, это первые сделки такого масштаба на российском рынке, ранее самой крупной считалась сделка по аренде 25 тыс. кв. м.

Причем, по словам Гутекулова, около 10 тыс. кв. м площади НЛК арендовала для дружественной компании Русская логистическая служба. Представитель Relogix также сообщил, что его компания заключила договор на самый длительный срок - 10 лет.

В НЛК пояснили, что на данный момент компания арендовала 10 тыс. кв. м на первой очереди. В перспективе после завершения строительства второй и третьей очередей НЛК доведет этот показатель до 60-70 тыс. кв. м.

Для сравнения: сейчас в столичном регионе построено всего 750 тыс. кв. м складских площадей класса А. К концу года планируется построить около 450 тыс. кв. м высококлассных складов. На этом фоне сделка на 70 тыс. кв. м - прецедент для рынка складской и индустриальной недвижимости России.

По словам Андрея Патрушева, PR-директора компании Knight Frank, которая является представителем Relogix, на сегодняшний день это первая сделка такого масштаба для рынка складской и индустриальной недвижимости России.

Строительство ведется в три фазы, последняя фаза будет завершена в конце 2006 года. Как считают участники рынка, этот проект явно успешен.

Проект логистического парка Пушкино предполагает строительство складских и офисных помещений общей площадью 211 тыс. кв. м. Он расположен на Ярославском шоссе (M-8) в 15 км от МКАД на участке размером в 35 га.

Более того, часто логистический оператор предлагает комплексную услугу, подразумевающую доставку грузов, хранимых на складе, до конечного потребителя (розничной точки, склада дилера, домохозяйства), то есть берет риски, связанные с загруженностью трассы, удаленностью от МКАД, на себя,- говорит он.

По словам Ильи Шершнева, директора по развитию компанииSwiss Realty, спрос на логистические услуги сегодня чрезвычайно большой. Все высококлассные площади (или услуги, оказываемые на основе этих площадей) будут востребованы вне зависимости от расположения логистического комплекса.

Когда-то территория Марьинского парка была одной большой клоакой. Здесь находились поля аэрации и в глубоких ямах хоронили столичные фекалии. Сюда же повадились сбрасывать мусор целыми самосвалами. Так стихийно появилась городская свалка.

Шершнев считает заключение арендного договора целесообразным. При покупке (строительстве) столь большого количества кв. м инвестор платит 100% суммы единовременно, в то время как в случае с арендой этот платеж растягивается на 7-10 лет. Соответственно, в описанной ситуации мы обращаем внимание на два аспекта: есть ли у компании Relogix сумма в два раза большая, чем она заплатит за десятилетнюю аренду, чтобы выкупить этот складской объем, и готова ли головная компания (Ренова), сфера интересов которой распространяется на такие сферы, как нефтехимическая, металлургическая, машиностроительная промышленности, выделить эти деньги в ущерб развитию других проектов,- рассуждает Шершнев.
Первые новоселы в конце лета въедут в свеженькие квартиры только что отстроенных домов 14-го микрорайона Марьинского парка. Чтобы счастливчики сразу не пришли в уныние от вида из окон на остатки городской свалки, копившейся здесь еще со времен царя Гороха, принято решение об ее ликвидации. На этом месте посадят деревья, посеют траву, установят скамейки, и оно превратится в продолжение парка 850-летия Москвы.

Вторая свалка – целые горы бытового мусора – находится между новостройками и Капотненским нефтеперерабатывающим заводом. Ее начнут уничтожать в соответствии с решением, подписанным первым заместителем мэра Владимиром Ресиным и поступившим вчера в рассылку. Согласно этому документу к началу осени от нее и следа не должно остаться. И несмотря на нехватку земли в столице, на ее месте вырастут не новые дома, а кусты и деревья. Они продолжат парк 850-летия Москвы с таким расчетом, чтобы он отделил жителей Марьина от завода в Капотне защитной зоной.

– С одной свалкой мы расправились еще в прошлом году, – рассказывает ведущий специалист отдела ЖКХ управы «Люблино» Николай Булыгин, – все вывезли на полигоны в Подмосковье, кажется, в Раменский район. А здесь снимали слой земли метров на восемь в глубину, а вместо загаженного грунта засыпали чистый песок. На этом месте было построено двадцать с лишним домов.

Как рассказал Александр Гусаков, вместе с экскаваторами и бульдозерами начнут работать и самодеятельные «старатели». Они будут кропотливо исследовать землю, слой за слоем, сантиметр за сантиметром, в поисках цветных металлов. Если постараться, за сезон можно заработать на подержанную иномарку.

– Специалисты из Курчатовского института бурили скважины на свалке, делали замеры, исследовали почву, – говорит сотрудник территориального управления капитального строительства по Юго-Восточному округу Александр Гусаков. – Мягко говоря, ничего хорошего не нашли, поэтому придется метров шесть-семь слоя земли снимать и вывозить. Но зато разросшийся парк станет отличным экологическим щитом для местных жителей.



Главная --> Публикации