Главная --> Публикации --> Клубные дома: выбираем соседей На пироговском водохранилище появится еще один яхт-клуб Стройсоревнование По разным углам Север после юга

С течением времени люди меняются, становятся более требовательными, знающими, и, следовательно, критерии элитности на рынке дорогостоящей недвижимости корректируются.

Покупая дорогую столичную недвижимость, не все покупатели рассматривают свои траты как перспективные инвестиции. Как подсчитали риэлторы, занимающиеся элитными продажами, всего лишь треть их клиентов потом перепродают свою собственность. Да и причины перепродажи могут быть самыми разными - не только получение прибыли, но и стремление переехать в более качественное и статусное жилье.

Наверное, не будет преувеличением сказать, что сегодняшняя Москва все больше становится похожей на Москву дореволюционную - с четким делением на престижные и малопрестижные районы. Особенно четко эта тенденция прослеживается в так называемых элитных кварталах. Об этом говорят и их названия: Золотая миля, Серебряная миля. Понятно, что названия эти неофициальные, но, тем не менее, стали уже общепринятыми. Остоженка и Патриаршие пруды, переулки Старого Арбата, Плющиха и Замоскворечье - собственно говоря, этими немногими адресами исчерпывается предложение для клиента, который приходит к риэлтору с желанием купить элитную недвижимость.

Как раньше...

Под стать и квартирка

Какой район лучше? Кто-то руководствуется соображениями престижа и пафосности, кому-то по душе тишина и спокойствие старой Москвы - с ее чудом сохранившимися дворянскими особняками и вековыми аллеями, кого-то в первую очередь интересует близость жилья к месту работы.

Главное, чтоб солидно

Самая многочисленная группа клиентов элитных агентств недвижимости - люди, которые приобретают себе дорогое жилье, чтобы соответствовать, то есть подчеркивать или подтверждать высокий статус квартировладельца или его социальное положение среди равных. Соображения престижа - сильнейший побудительный мотив покупки. Дорогая квартира стоит в одном ряду с дорогой машиной, престижной школой для отпрысков и гардеробом от кутюр. Если жилье покупается для своего проживания, то выбираются престижные места, причем особое внимание уделяется соответствующему окружению: подобные селятся среди себе подобных. К примеру, бизнес-элита облюбовала район Патриарших прудов - там старые дома, большей частью реконструированные, квартиры не очень большие и, по элитным меркам, не очень дорогие (миллион долларов - нормальная цена). В районе Пречистенки и Остоженки, где выросли элитные новостройки, селятся правительственные чины, публичные люди, вроде теле- и радиомагнатов и многочисленные иностранцы, иногда и русские иностранцы - то есть экспаты. Жилье подбирается под стать статусу. Для покупателей элитного жилья очень важно, кто будет их соседом, с кем они будут здороваться по утрам, выходя из дому. За это они готовы платить от одного до нескольких миллионов долларов.

Кроме того, в районе Остоженки располагаются многочисленные офисы солидных компаний - нередко их владельцы приобретают себе рядышком жилье. Оно может использоваться просто как гостиница: в будни на работу ездить недалеко и удобно, а на выходные можно уехать в загородный дом, к семье. Есть категория покупателей, которые берут элитное жилье на той же Остоженке именно потому, что это дорого.

Безусловное лидерство среди покупок элитной недвижимости ради престижа держит Остоженка. Наиболее обеспеченные люди России покупают там себе квартиры - создав некий анклав или элитное сообщество. Все друг друга знают, недалеко отличные рестораны, куда можно пойти и с семьей, и с друзьями, и с деловыми партнерами.

Портрет элитного покупателя

Свои 6 миллионов долларов они хотят отдать только за квартиру в этом районе - и нигде больше. Даже если в другом престижном месте столицы им предложат лучший вариант за те же деньги, они остаются непоколебимы: Остоженка для них - как визитная карточка больших денег. Объекты по цене ниже 10 тысяч долларов за квадратный метр не заслуживают их внимания: делая покупки, они руководствуются золотым для риэлторов правилом: чем дороже, тем лучше.

Или, в крайнем случае, экспаты. Настоящих иностранцев среди покупателей элиты мало - они предпочитают жилье в столице снимать, да еще и за счет своих компаний.

Некий обобщенный социальный портрет покупателей элитного жилья, говорят эксперты, скорее всего, будет поделен на три категории. Первая категория - это зрелые люди от 45 до 60 лет, у которых уже есть элитная недвижимость, и что-то дополнительное они приобретают либо для своих детей и внуков, либо для того, чтобы самим переселиться в более качественное жилье. Вторая категория - те, кто озабочен извлечением дивидендов из любых своих инвестиций. Они не покупают недвижимость, а вкладывают в нее деньги. Третья категория - топ-менеджеры среднего и высшего звена иностранных компаний, возраст которых 27-40 лет. Как правило, квартиры в собственность в Москве покупают, прежде всего, россияне.

Очень много покупателей выбирают пентхаусы из представительских соображений. Среди них - руководители крупных фирм, банков. Разумеется, их жилье должно демонстрировать тот уровень жизни, который им присущ. Наряду с пентхаусами также популярны двух- или трехуровневые квартиры. Но главным приоритетом все-таки остается желание выделиться. Такие покупатели говорят, что тем, кто приходит к ним домой, должно быть видно, что это именно их жилье, носящее яркий отпечаток собственной индивидуальности и положения в обществе.

У консультантов по дорогой недвижимости есть своя неофициальная статистика - согласно которой соотношение женатых и свободных квартировладельцев, которые выбирают для себя дорогое жилье, примерно 70 к 3 Молодые люди, пока не обзаведшиеся семьей, принципиальным для себя считают наличие потрясающего вида из окна (может быть, как дополнительный фактор, чтобы произвести впечатление на будущую избранницу?). Поэтому они, скорее всего, выберут пентхаус. Для семейных пар критерии выбора несколько иные - и этаж пониже, и планировка поудобнее, да и само жилье функциональнее. К тому же им важно, чтобы у дома были хорошая детская площадка и соответствующая инфраструктура - бассейн, фитнес и т.д.

Квартиры обустраиваются под индивидуальность нового владельца. Огромными просторами дорогой квартиры сегодня уже никого не удивишь. Поэтому сейчас самый ходовой товар на рынке - квартиры площадью 150-200 квадратных метров.

А что у них внутри

Еще один немаловажный фактор - воплощение в жизнь своей мечты. К примеру, кто-то всю жизнь мечтал иметь в квартире панорамные окна или зимний сад и поэтому приходит к риэлтору не просто за каким-то объектом недвижимости, но, если хотите, с картинкой в голове, где нарисовано, каким должен быть его Дом - именно так, с большой буквы.

Прежде всего, недвижимость должна быть удобной и функциональной. Большое количество света и пространства, зонирование помещений, удобство внутреннего объема, гармоничность и соответствие элитного дома общему архитектурному облику - это те необходимые факторы, на которые сегодня обращают внимание потенциальные покупатели.

Но, несмотря на всю лирику, агенты по элитной недвижимости признают - определяющим фактором для людей, покупающих жилье за миллион и более долларов, является выгодность подобного вложения. Времена, когда новые русские покупали элитные квартиры, руководствуясь только своими капризами, безвозвратно прошли. Поэтому современный покупатель приходит смотреть элитную квартиру без розовых очков, но с калькулятором.
Юрист М2 продолжает отвечать на вопросы читателей. Сегодня мы рассмотрим сложные ситуации, связанные с оформлением в собственность квартир, купленных на вторичном рынке или в новостройке, а также некоторые проблемы раздела имущества между членами семьи.

Для обеспеченных людей имеет значение архитектурный стиль дома, а также имя архитектора. Часто квартиры в доме, спроектированном модным архитектором, раскупаются еще на нулевом цикле строительства.

Самый удобный способ оставить квартиру супруге завещать ее. Можно также оформить договор дарения, но это для вас лишние расходы в виде налогов. Не забывайте, что если в квартире проживают иждивенцы, то даже после получения квартиры в качестве наследства вы должны будете обеспечить им те условия, в которых они проживали до этого.

У мужа есть приватизированная до брака со мной квартира, в которой сейчас прописан только он. У нас трое совершеннолетних детей. Что нужно сделать, чтобы квартира гарантированно досталась мне, хотя я здесь не прописана, а только проживаю?
Татьяна Жестова, Москва

Она может попытаться это сделать. Но оспорить сделку ваша жена вправе только через суд. Свои действия она может мотивировать следующим образом. Начиная с 1991 года все имущество, которое вы совместно нажили, в равной степени принадлежит вам обоим. Соответственно, построенный вами магазин также является имуществом семьи, несмотря на то что оформлен он был на вас как на частного предпринимателя. Таким образом, при оформлении сделки по отчуждению имущества вам необходимо было получить согласие супруги на сделку, а вашим контрагентам удостовериться в его получении.

Я занимаюсь частным предпринимательством с 1995 года. С 1991 года состою в браке. В 2000 году я построил магазин и оформил его на себя как на частного предпринимателя. В этом году оформил сделку отчуждения магазина. Может ли жена оспорить ее?
Олег Т., Мытищи

Основные проблемы при покупке жилья в новостройках это отсутствие гарантий качества, затянутые сроки и вероятность того, что застройщик потребует дополнительных выплат. Бороться с этими недостатками практически бесполезно. Несмотря на то что в договорах, как правило, оговариваются некоторые характеристики квартиры, это не значит, что вы получите то, за что заплатили. Аналогичная ситуация со сроками. Следовательно, каждый покупатель квартиры в новостройке на этапе строительства в какой-то степени становится заложником строителей. Избежать проблем реально только при внимательном изучении документов перед их подписанием. Если в договоре не предусмотрена ответственность продавца за неисполнение обязательств, такой договор лучше не подписывать.

Хотим купить квартиру в новостройках. Какие существуют подводные камни и как их избежать?
Елена Владимировна, Москва

Поскольку дом еще не сдан в эксплуатацию, к вам как к лицу, купившему в доме квартиру, не перешло право собственности. И права на жилище вы, к сожалению, не сможете оформить до его сдачи. Если вы хотите продать или заложить квартиру, вы можете продать или заложить свои права на нее, полученные вами по соответствующему договору.

Как оформить квартиру в собственность в пока не сданном госкомиссии доме?
Галина Носова, Москва

Ваши родственники могут оставаться у вас на правах временных жильцов на срок до шести месяцев. Что касается ваших друзей и гостей, то многое зависит от того, как они себя ведут. Если вы шумите в вечернее и ночное время (после 21.00), тогда претензии ваших соседей обоснованны. Они имеют право вызвать сотрудников милиции. Если все ваши встречи с друзьями проходят спокойно, все слова соседей пустой звук. Если они будут препятствовать приходу ваших друзей, вы сами можете обратиться к сотрудникам милиции или в суд.

Я недавно купила комнату в коммунальной квартире. Соседи относятся ко мне крайне недоброжелательно. Если ко мне приезжают гости, как долго они могут у меня оставаться, если это родственники?
Наталья Локтева, Москва

Единственный выход разослать письма во все инстанции, и чем больше, тем лучше. Начните с префектуры и мэрии. Каждое письмо должно быть написано в двух экземплярах. Предпочтительнее отвозить обращения самостоятельно, а не отправлять по почте. На втором экземпляре необходимо ставить отметку канцелярии о получении письма.

Дом, в котором проживает восемь семей, признан аварийным и, следовательно, подлежит сносу, а жильцы должны быть отселены. Но дальше занесения дома в ряды аварийных дело не пошло, в связи с этим вопрос: что надо предпринять жильцам, чтобы ускорить отселение?
Игорь Кагодин, Москва

Поскольку по условиям договора право собственности уже перешло к вам, прописываться в квартиру нецелесообразно. В любом случае как собственник жилья вы имеете право на получение новой квартиры взамен утраченной при сносе.

У меня заключен договор пожизненного содержания с моим дедушкой, который проживает в однокомнатной квартире в хрущевке. Я являюсь собственником другой квартиры, а прописан в третьей. Что я могу получить, если дом будут сносить? Надо ли мне прописываться к дедушке?
Юрий Бобрыкин, Королев

Вам следует обратиться в те регистрирующие органы, где было оформлено право собственности на квартиру, с заявлением о внесении изменений в регистрационные записи и документы о праве собственности. За изменения вы должны заплатить госпошлину. Если по какой-либо причине вы не хотите заниматься данным вопросом самостоятельно, то можно оформить у российского нотариуса доверенность на другого человека, который будет совершать все необходимые действия от вашего имени.

Проживая в России, я приватизировала свою квартиру. В данный момент являюсь гражданкой другого государства. Что я должна сделать для того, чтобы оформить ее на свое имя (измененное)?
Анна Шмидт

В том случае, если документы на участок и дом оформлены правильно, никаких трудностей у вас не возникнет. Даже если налоговые органы будут интересоваться происхождением денег, уточните в посольстве, обязаны ли вы отвечать на подобные вопросы. Дело в том, что для налоговых органов имеет значение только то, что связано с налогами. Скорее всего вы будете платить налог на имущество в России. Поэтому налоговые органы касаются только вопросы уплаты этого налога.

Могут ли возникнуть какие-нибудь сложности при оформлении дома с земельным участком в Московской области на гражданина Германии?
Дмитрий Владимирович, Москва

Заочно выписать нельзя. Странно, что подобное условие попало в договор. Даже если человека выпишут, после своего возвращения из армии он сможет обратиться в суд за защитой своих прав. Вместе с тем вы можете извлечь из сложившейся ситуации выгоду. Поскольку продавцы нарушают условия договора, вы можете потребовать от них выплаты компенсации.

Предыдущие хозяева нашей квартиры выписались все, кроме сына, который служил в армии. Как нам его выписать? Можно что-либо сделать? По договору он уже должен быть выписан несколько месяцев назад.
Светлана Железнова, Москва

Да, как собственник вы вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Единственное ограничение: нельзя нарушать права других собственников.

Я хочу продать свою квартиру и купить другую, прописав в новую квартиру мать, оставив за собой право собственности. Возможно ли это?
Светлана Четова, Москва

Когда говорят о доступной ипотеке, то без ссылок на Запад не обходятся. Действительно, в странах Европы и США абсолютное большинство потребителей вовлечены в систему ипотечного кредитования. Как считает руководитель направления ипотечного кредитования корпорации МИАН Сергей Махоткин, в США можно говорить о 90% населения. В Европе, по словам начальника управления перспективного развития ОАО АИЖК Марии Поляковой, этот показатель не меньше 70%.

Судя по шагам, предпринимаемым российским правительством в области ипотечного кредитования, оно занимается саморекламой, отнюдь не стремясь превратить ипотеку в массовый способ приобретения жилья. Ведь у этой задачи несколько составляющих, например, цена на жилье и условия кредитования. Доступность ипотеки сводится к трем ключевым моментам: сроку выдачи кредита, размеру первоначального взноса и величине процентной ставки.

Право на выбор

К настоящему времени на отечественном ипотечном рынке сроки кредитования фактически сравнялись с зарубежными. Если год два назад максимальный срок кредита в большинстве банков составлял 10, редко 15 лет, то сегодня существует возможность оформить ипотеку и на 20 27 лет. Средний размер первоначального взноса пока колеблется в пределах 25 30%, но в некоторых банках он уже снижен до 10 15%.

Условия кредитования в разных странах отличаются, но в среднем за рубежом ипотечные займы выдаются на 15 20 лет в размере 8090% стоимости жилья. Ставка в США составляет 5 7% годовых в зависимости от срока. В Европе при десятилетнем кредите она равна 3 4%, а при более долгих сроках 5 6%. Очень часто на Западе кредиты оформляются под плавающий процент. В этом случае ставка меняется в зависимости от колебания финансовых показателей мирового рынка.

Впрочем, отечественный заемщик получает и некоторые преимущества. Например, он может досрочно погасить кредит: ограничения предусмотрены на срок не больше шести месяцев одного года. На Западе клиент банка, как правило, не имеет права досрочно погасить кредит в течение первых трех пяти лет. Исходя из этого некоторые банковские эксперты полагают, что российский потребитель в данный момент находится почти в таком же положении, как и его западные сотоварищи по ипотеке.

Наиболее ощутимо мы отстаем от развитых стран по размеру процентной ставки. Максимальный процент 19% для рублевых кредитов и 15% для валютных. Минимальный 14 и 9% соответственно. По мнению М. Поляковой, мы уступаем Западу и по ассортименту ипотечных программ. У нас два основных кредитных продукта рублевый и валютный. А на Западе огромное разнообразие. Конечно, некоторые российские банки тоже предлагают порядка пяти программ, но реально работают две из них.

Но если по ассортименту рынка и выбору заметно приближение к иностранным стандартам, то по охвату населения нам еще работать и работать. Точно вычислить количество выданных кредитов сложно, но ориентировочно только около 10% населения являются потенциальными заемщиками.

Думаю, что в России выбор даже больше, говорит С. Махоткин. На Западе вся разница между условиями кредитования сводится к десятым долям процента. У нас пока очень большой разброс.

Размер ставки имеет значение

Что в наибольшей степени мешает продвижению ипотеки в массы? По мнению М. Поляковой, основной проблемой являются высокие цены на жилье. Второе препятствие, более частного порядка, размер процентной ставки по кредитам.
С. Махоткин не согласен с этой точкой зрения, считая, что условия кредитования в наших банках сегодня настолько приблизились к западным эталонам, что ни одно из них не может служить сдерживающим фактором. Я десять лет жил в Америке. В 1995 году оформлял там ипотеку. Процент тогда был около 9%. В Москве реальный процент теперь приблизился к этому показателю. Срок займа людей полностью устраивает. Первоначальный взнос сейчас тоже приемлемый 10 20% стоимости жилья. Плюс существуют программы потребительского кредитования, которые позволяют взять кредит на первоначальный взнос. То есть имея хороший доход, можно получить 100%-ный кредит на покупку жилья, не вкладывая ни копейки своих денег.

Сегодня ипотека рассчитана на верхний сегмент так называемого среднего класса людей с уровнем доходов выше среднего, имеющих возможность скопить первоначальный взнос (30%) и выплачивать проценты по кредиту, считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Эти заемщики также должны иметь стабильную высокооплачиваемую работу. Количество таких людей в РФ крайне мало 7 10% населения. Высшие слои общества, как правило, ипотекой не пользуются, оплачивая недвижимость сразу. Средний класс и менее обеспеченные люди ипотеку пока позволить себе не могут: не получается накопить на первоначальный взнос и нет возможности выплачивать тело кредита и проценты. Банки выдают кредиты только тогда, когда выплаты по кредиту не превышают 30% совокупного дохода всех членов семьи заемщика.
При этом по результатам исследования, проведенного аналитиками Внешторгбанка, около 61% жителей страны нуждается в улучшении жилищных условий. Из них 40,7% хотели бы воспользоваться государственными субсидиями или ипотечным кредитованием, при условии, что ипотека станет доступной.

Чем длиннее тем доступнее

Разумеется, процентная ставка год от года снижается и будет снижаться далее. Но это зависит уже не столько от самих участников ипотечного рынка их желания или нежелания, сколько от общей экономической ситуации в стране. Ставка Центробанка, цены на нефть, экономическая стабильность и другие показатели определяют для нас процент как по ипотечным, так и по другим кредитам. Стоимость денег высока для банков, а вторичного рынка закладных, способствующего привлечению длинных денег, пока не создано, комментирует ситуацию К. Ковалев.

Однако С. Махоткин, как и другие эксперты, признает, что наших людей на пути к ипотеке сдерживают психологические моменты. Во-первых, неуверенность в завтрашнем дне. Не все российские граждане обладают хорошей способностью самовнушения и могут убедить себя, что через десять лет уровень их платежеспособности не понизится. Второй психологический барьер нежелание платить за жилье больше, чем оно стоит. А существенная разница между чистой ценой квартиры и суммой, которую за нее выплачивают по кредиту, связана с величиной процентной ставки.

Правда, в любом случае потребитель перед нелегким выбором. Минимальная сумма, которая потребуется сегодня на покупку обычной двухкомнатной квартиры в Москве, составляет порядка $50 тыс. Чтобы оформить кредит на десять лет в ДельтаКредит банке, нужно, чтобы доход семьи был не меньше $170 В этом случае выплаты по кредиту будут равняться $68 Если растянуть кредит на 20 лет, то ежемесячный платеж уменьшается до $560, а требуемый доход в месяц до $1500.
В Международном московском банке доход заемщика (остальные члены семьи не берутся в расчет) при кредите сроком на десять лет должен достигать $1645 в месяц, платеж при ставке 9,9% будет равняться $65 При удлинении срока до 20 лет эти цифры составят соответственно $1368 и $547, но ставка немного повысится до 11,9%.

Так что на вопрос, будет ли снижаться процент, можно ответить будет. Но очень плавно и, к сожалению, несущественно. Снижения процентных ставок по ипотечным кредитам вряд ли стоит ожидать в ближайшее время. Если такое случится, то понижение будет плавным и медленным, говорит директор управления ипотеки компании МИЭЛЬ-Недвижимость Юлия Вербицкая. Думаю, что размер первоначальных выплат в ближайшие годы может сократиться до 10 15%, а процентная ставка опуститься до 9 10%, считает К. Ковалев.
Что необходимо, чтобы привлечь к ипотеке большую часть населения? Уменьшение платежей по кредиту (соответственно, и того уровня дохода, при котором человек может рассчитывать на ипотеку) возможно за счет более длительного срока кредитования. В этом случае сумма займа как бы размазывается на десятилетия, утончаясь в части ежемесячных выплат.

В Московском кредитном банке при аналогичной покупке необходим совокупный доход семьи не менее $1600 в месяц. При сроке кредитования 10 лет ежемесячные выплаты составят $720.

В Промэнергобанке при выдаче кредита на три года совокупный доход семьи из трех человек должен составлять 100 тыс. руб., на 15 лет 41 тыс. руб., на 26 лет 38 тыс. руб. Ежемесячный платеж 48 тыс. руб, 18,5 тыс. и 16,9 тыс. руб. соответственно.

Сейчас оформление кредита на длительный срок является единственным способом расширить круг людей, чей доход позволяет воспользоваться ипотекой. На фоне растущей конкуренции неудивительно, что за последний год сроки кредитования заметно удлинились практически у всех крупных участников ипотечного рынка (Городской ипотечный банк, ДельтаКредит банк, Внешторгбанк, Международный московский банк, Московский кредитный банк). Увеличение срока до 15 20 лет стоит в ближайших планах у банка Сосьете Женераль Восток и Росбанка.

В Городском ипотечном банке требуемый совокупный доход семьи $169 Ежемесячные платежи при сроке в 5 лет $1074, 10 лет $675, 15 лет $552.
Стоит отметить, что если в случае с десятилетними кредитами общая сумма выплат по кредиту составит $81 87 тыс., то при удлинении кредита она вырастет примерно до $100 тыс.

«В городе сложилась ситуация, когда свободные площадки на территории города, по постановлениям местных администраций, имеют конкретных владельцев, собирающихся реализовать там какой-либо проект, но при этом никакого строительства там не происходит», – заявил губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев на заседании правительства области. Г-н Шанцев намерен проанализировать эффективность использования таких площадок. При этом власти обещают свою помощь тем инвесторам, которые не могут начать реализацию проекта по независящим от них причинам. В случае если у инвестора не хватает финансовых ресурсов, но он намерен проводить застройку данной территории на законных основаниях, ему также, в соответствии с обещанием губернатора, будет оказана помощь.

Разумеется, в условиях конкуренции изменением только сроков, на которые выдаются кредиты, дело не ограничивается: совершенствуются программы, предлагаются новые продукты и т. п. Но при существующих процентах наиболее привлекательной для массового потребителя выглядит такая услуга, как рефинансирование ипотечного займа возможность сменить банк и условия кредитования до истечения срока кредита. Оформляя кредит под 14%, человек может надеяться, что через пару лет, когда рыночные условия изменятся, он получит шанс уменьшить выплаты. Следовательно, такая услуга может стать неплохим конкурентным преимуществом. Это понятно всем, однако пока сделки по рефинансированию не стали обычным явлением.
Правительство Нижегородской области собирается оценить эффективность использования земельных участков, отведенных под строительство. Об этом накануне заявил губернатор области Валерий Шанцев. Его возмущает наличие в городе свободных площадок, на которых не ведется никакого строительства. По его мнению, застройка в Нижнем происходит хаотически. Кроме того, г-н Шанцев намерен разобраться с ситуацией, когда у предполагаемых застройщиков отсутствуют договоры землепользования и финансовые ресурсы для осуществления строительства. Участники рынка недвижимости Нижнего Новгорода восприняли это первой ласточкой давно ожидаемого передела собственности. Московские эксперты также полагают, что строительный рынок Нижнего ждет паломничество московских инвесторов.

То, что губернатор обратил внимание на свободные от строительных кранов места, вполне естественно, считают эксперты. «Шанцев, по-видимому, слишком привык работать в Москве, – предположил инвестиционный аналитик «Система-Галс» Александр Гаврилин. – В столице наличие пустых участков невозможно, они все разобраны и на них ведутся работы. И тут Шанцев попал в глубинку, увидел пустые места и тот ужас, что можно наблюдать даже в центре города. Помнится, когда он только попал в Нижний, то с удивлением делился наблюдениями: "Надо же, у вас тут еще деревянные постройки в центре города сохранились"».

Опрошенные RBC daily участники строительного рынка Нижнего Новгорода рассказали, что для города действительно характерна ситуация пустующих площадок. «К таким, например, относятся земли, занятые ветхим фондом, – объяснил генеральный директор нижегородской компании Центр коммерческой недвижимости Василий Енин. – Эти участки, определенные городской администрацией под последующую продажу, просто стоят и на них не ведется никаких работ». Есть и более бросающиеся в глаза пустоты: в самом центре города, как раз напротив Кремля, уже несколько лет разрыт котлован на месте снесенной в 1997 г. гостиницы «Москва». Как рассказали RBC daily в пресс-службе правительства области, на это место неоднократно претендовали инвесторы, предлагавшие проекты новых гостиниц. Однако, по информации пресс-службы, все они остались ни с чем, до сих пор никто не может решить эту проблему. «В городе действительно есть много свободных площадок, – сказал RBC daily руководитель портала по недвижимости и строительству MORIS.NNOV.RU, издатель журнала «Недвижимость Нижнего Новгорода» Михаил Калмыков. – Та же Мещера, практически центр города. Сейчас там построили Metro Cash Carry. И больше пока ничего не возводят. Но площадки для этого есть».

По словам г-на Белковского, все началось как раз с момента прихода Валерия Шанцева в область: «Наблюдается нехарактерный для нашей области рост цен на земельные участки, – говорит он. – И нехарактерно высокий спрос». Кроме того, по его наблюдениям, владельцы земли активно начали решать юридические вопросы владения своими земельными участками. «Для нижегородского строительного рынка характера ситуация, когда у застройщиков отсутствуют юридически оформленные договоры землепользования. После того как выигран тендер и получен участок под строительство, право перехода собственности юридически оформлялось не сразу.

Однако затеянная властями области оценка эффективности использования земельных участков воспринята местными застройщиками как тревожный сигнал. «Происходит передел собственности и сфер влияния в Нижегородской области», – считает коммерческий директор компании Bona Terra Кирилл Белковский. «Когда команда Шанцева только пришла в область, он первым делом заявил: "Мы умеем строить и мы будем строить", – рассказал он RBC daily. – А основным объектом борьбы является ресурс в виде земельных участков. И лучший способ такой борьбы – это административный ресурс».

Александр Гаврилин также косвенно подтвердил, что московские строительные фирмы стали активно интересоваться Нижним. «В последнее время Нижний Новгород замелькал в качестве возможного объекта интереса, – говорит он. – Это и понято – там есть свой губернатор, к нему можно прийти с интересным проектом, чего не могут сделать местные строители». Не исключено, что пересмотр строительных контрактов, затеянный Валерием Шанцевым, связан именно с интересом московского бизнеса к региону. По крайней мере начальник отдела недвижимости «Велес-Капитал» Владлен Волошин полагает, что приход московских инвестиций в строительный бизнес Нижегородской области очень логичен: «Появление Шанцева в Нижегородской области дает повод для притока дополнительных инвестиций. Пойдет поток инвесторов из Москвы, которые могут получить лишние гарантии. И это не лишено здравого смысла. Город заслуживает лучшей участи. Московский опыт нужно перенимать регионам, и это сделают те инвесторы, что придут туда».

До прихода Шанцева это было в порядке вещей, все так работали, а сейчас появились люди, которые желают завладеть такими участками. И почувствовав опасность, что их могут отобрать, застройщики бросились оформлять документы».



Главная --> Публикации