Главная --> Публикации --> Законы о земле не будут выполняться Москва строит дороги по-крупному Строительство жилья приоритетное направление политики столичных властей Страховка для пифа Гараж в москве. сколько он стоит?

На месте каждого из снесенных появятся современные торговые комплексы. В принципе ни продавцы, ни покупатели не против такого обновления. Но если первых волнует - не поднимется ли арендная плата, то вторых - не вырастут ли цены на товары?

Борьба московских властей с нецивилизованными рынками продолжается. До конца года будут закрыты еще 22 базара. Останется ровно 100, а в перспективе - 70-80.

Покупателей же рынки привлекают одним - недорогими ценами. Зато вокруг прилавков там грязь, обман, обвес, подгнившие овощи и фрукты. Контролировать там соблюдение норм и правил торговли, а также Закона О защите прав потребителей крайне сложно. Еще одна головная боль властей на рынках - большой объем - до половины! - фальсифицированной и контрафактной продукции.

Мотивы действий властей, почти десять лет изживающих нецивилизованные рынки, вполне понятны. Большинство из них, мягко говоря, недоплачивают налоги. Как не раз отмечал руководитель столичного департамента потребительского рынка и услуг Владимир Малышков, объем теневого оборота на рынках доходил до 3,5 миллиарда долларов в год, тогда как налоговые поступления в городскую казну не превышали 2,5-2,7 миллиарда рублей.

Увы! Как убедились многие жители мегаполиса, как только грязные и неприглядные торговые ряды превращаются в цивилизованные комплексы, за каждый пучок петрушки и килограмм картошки приходится платить на 30-40 процентов больше. Как бы нам ни хотелось ликвидировать нецивилизованную торговлю, но цены там ниже и народ туда идет, - честно признал на недавней пресс-конференции Владимир Малышков.

В соответствии с Городской целевой программой развития потребительского рынка и услуг города Москвы на 2004-2006 годы, сейчас в столице перестраивается семь рынков - Митинский (Северо-Западный округ), Крона-Дизайн и Альфаинк (Юго-Западный), На холмах (Западный), малый Медведковский (Северо-Восточный), Домодедовская ярмарка (Южный) и Измайловская ярмарка (Восточный). В следующем году такая же участь ожидает еще три десятка рынков.

Какие рынки превратятся в 2005-2006 годах в торговые комплексы

Причина роста цен, в общем-то, понятна. Перестраиваются рынки за счет средств инвесторов. Новые собственники, конечно же, не упускают случая отбить все затраты на модернизацию за счет более высокой арендной платы. Если плата за торговую точку площадью 10 квадратных метров на рынке в среднем составляет 500-700 рублей в день (или около 600 долларов за квадратный метр в год), то в торговом центре обходится уже в одну-две тысячи долларов за метр в год. Торговцы, в свою очередь, поднимают цены на продукты. Но это те, кто выжил в новых условиях. Многие мелкие торговцы в результате ликвидации нецивилизованных торговых площадок остаются без места. Но их судьба мало кого волнует. На рынках торгуют далеко не все москвичи, - говорит Ольга Клейменичева, замначальника управления по управлению рынками департамента потребительского рынка. - Пускай едут туда, откуда приехали.

Оптово-розничный рынок Жулебино, 8 км МКАД

Юго-Восточный округ

Афганец, ул. Зеленодольская, вл. 42

Вещевой рынок Выхинский, Рязанский проспект, 101

Митинский, Пятницкое шоссе, вл. 14-18

Северо-Западный округ

Палашевский рынок, ул. Тушинская, вл. 13-15

Рынок Суперстроя, Пятницкое шоссе, вл. 58

Пересвет, ул. Веневская, напротив вл. 1 в Южном Бутово

Юго-Западный округ

Калужская сельскохозяйственная ярмарка, ул. Профсоюзная (м. Теплый Стан)

Черемушкинский рынок, Ломоносовский проспект, 1/64

Восточный округ

ООО Крона-Дизайн, пересечение Новоясеневского проспекта и ул. Ясногорская

Мосрыбхоз, 3-я Парковая ул., вл. 24

Измайловская ярмарка, Измайловский проспект, вл. 63-а

Адмирал, проспект Вернадского, около метро Юго-Западная

Западный округ

На Холмах-1, Осенний бульвар, вл. 12

Славянка, Боровское шоссе, вл. 6

Северный округ

Китеж, ул. Киевская, вл. 3-7

Калужская управляющая компания, ул. Часовая, 11/3, стр. 1

Продовольственная ярмарка, ул. Часовая, вл. 11-13

ГД Северный, Дмитровское шоссе, напротив стр. 13-15

РООП ТИАС, Дмитровское шоссе, напротив вл. 32-34

Слободка, Коровинское шоссе, 17-19

Дмитровский двор, Дмитровское шоссе, 110-Д

Северо-Восточный округ

Петрашка, ул. Петрозаводская, 24-а

Ярославский рынок, проспект Мира, вл. 122

Бибирево, ул. Плещеева, вл. 4

Малый рынок Медведково, ул. Грекова, вл. 3

Южное Медведково, ул. Дежнева, вл. 23

Каренфор, Варшавское шоссе, вл. 140

Кара+, ул. Пришвина, 3

Каширский двор, пересечение Каширского шоссе и Коломенского проезда

Домодедовская ярмарка, ул. Генерала Белова, вл. 18

Да, осеннее повышение цен обязательно будет, - заявляет Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель Департамента элитного жилья г. Москвы компании Новое Качество. - И связано это не только с традиционным осенним повышением покупательской активности, но и с принятым и вступившим в силу весной Закона Об участии граждан в долевом строительстве. Дело в том, что из-за изменений, вызванных этим законом, девелоперы, планировавшие реализацию своих объектов в одни сроки, были вынуждены их подкорректировать. Сейчас они восполняют понесенные потери (пусть даже инвестиционные), именно это вызовет подъем цен. Исходя из потерь девелоперов, думаю, можно говорить о повышении цен на 10-12% как минимум.

Москворецкий рынок, Симферопольский бульвар, дом 11/12
За тем, что происходит с ценами на московскую недвижимость, с интересом наблюдают не только ее потенциальные покупатели, но и продавцы. Застройщики и риэлторы, похоже, устали ждать, когда их плавный рост (сопоставимый с повышением индекса потребительских цен, то есть, проще говоря, с инфляцией) сменится бурными скачками вверх. Все предпосылки, говорят они, для этого есть.

До Нового года рост цен будет плавным, традиционным, - это мнение Михаила Гороховского, вице-президента компании БЕСТ-Недвижимость. - Самое интересное начнется примерно с марта будущего года, когда рынок станет явственно ощущать дефицит предложения новостроек - спасибо Закону о долевом строительстве. Если сегодня повышение в среднем составляет 1,5-2% в месяц (и таким останется всю осень), то в дальнейшем эти цифры вырастут.

Строго говоря, дефицит новостроек на рынке в полной мере столичные клиенты риэлторов смогут ощутить не ранее, чем в будущем году - когда застройщики, подавшие заявки на новые объекты, начнут получать необходимые документы для выхода на строительные площадки. Обычно цикл согласований в Москве занимает не менее полутора лет.

Повышается и продуктивность показов, согласований, переговоров. Но для риэлтора сезон тогда, когда есть проект, юридическая стадия готовности которого позволяет привлекать частных соинвесторов. Для рынка, в котором существует серьезный спрос при минимуме предложения, фактор сезонности вещь несущественная. Гораздо большее значение имеет наличие товара. Есть элитные метры - есть сделки - есть сезон.

Но если риэлторы в своих оценках проявляют разумную осторожность, то застройщики демонстрируют здоровый оптимизм. С начала сентября на рынке новостроек наблюдается уверенный рост цен, - говорит Даромир ОбуханиЧ, заместитель генерального директора Первой ипотечной компании. - Это традиционная для рынка ситуация, обусловленная осенней покупательской активностью. Если хотите, рыночная закономерность. Люди возвращаются из отпусков, отправляют детей в школы, и начинается активный период решения квартирного вопроса, который продолжается примерно со второй половины сентября, весь октябрь и до начала ноября. За осень возможно повышение стоимости жилья на рынке новостроек не менее чем на 5 процентов. Закон о долевом строительстве также косвенно отразился на росте цен, замедлив выход новых объектов и сократив объем предложения на рынке. В последнее время тема сезонности, скорее, дань традиции, - заявляет Надежда Кот, управляющий директор компании Кирсанова Риэлти. - Бесспорно, осень - это начало деловой активности после отпусков. Количество людей, настроенных на результат, возрастает.

К примеру, смотря в перспективу, о повышении цен в своих новостройках с 17 октября объявила компания Дон-Строй. Тимур Баткин, заместитель генерального директора Дон-Строя, предсказывает скорый и значительный рост цен, в классе де-люкс - до 25 процентов. Объяснение этому очень простое - сегодня строительный процесс в Москве весьма усложнился, а перспективных площадок становится все меньше. Таким образом, предложение практически не увеличивается, а спрос по-прежнему остается высоким, - отмечает он.

То, что делают сегодня некоторые застройщики, объявляя о грядущем пересмотре стоимости квартир в своих домах (разумеется, в сторону увеличения), - отмечает Михаил Гороховский, - не только один из возможных способов подстегнуть продажи. Хотя эта тактика обычно срабатывает, и покупательский спрос оживляется. Но, кроме того, застройщики, если хотите, делают задел на будущее. Повышение цен на жилье будет прогнозируемым и скачкообразным, - резюмирует А. Илюхин. - Часть девелоперов, возможно, будет менять цены постепенно, понемногу, другие же сразу увеличат ее на определенную сумму. И маркетинговые ходы тут вовсе ни при чем.

Помочь молодым москвичам с жильем городские власти решили в 2002 году. Тогда столичное правительство приняло программу "Молодой семье - доступное жилье". По ней недавно образовавшимся "ячейкам общества" (при условии, что оба супруга не достигли возраста 30 лет), стоящим в жилищной очереди, предлагалось въехать в отдельную квартиру на условиях коммерческого найма. Подразумевалось, что снимать квартиру у города будет дешевле, чем у частника. При этом за 5 лет молодежь должна была накопить денег и, добавив их к городской субсидии, полагающейся очередникам, купить собственное жилье. Так власти собирались сократить очередь, выведя из нее самых трудоспособных, а также уменьшить количество разводов и стимулировать рождаемость.


Жители дома на улице Верхние Поля, где живут первые участники московской программы "Молодой семье - доступное жилье", вместо благодарности объявили городским властям войну. На прошлой неделе они отправили письмо мэру Москвы, в котором говорится: "Программа стала недоступной для большинства из нас". По их мнению, помощь города обходится им слишком дорого. Среди требований - организовать встречу с Лужковым и позволить выкупить предоставленные им квартиры.

- Когда нам предлагали участвовать в программе, показали примерную схему расчета ежемесячных платежей, - рассказывает Марина, отлавливая дочку у самых ворот. - По ним получалось, что за 52-метровую "двушку" мы должны будем платить примерно 135 долларов в месяц. Конечно, мы согласились - тогда мы жили в коммуналке с одиннадцатью соседями. Но когда въехали, плату нам почему-то пересчитали, и теперь выходит все 450 долларов.

Первый "молодежный дом", построенный специально для программы, был сдан и заселен ранней весной. Сегодня этот дом № 38, корпус 1 по Верхним Полям уже успел стать сенсацией местного значения. На вопрос, как его найти, встречные уверенно отвечают: "Тот самый? Знаю". Промахнуться сложно: плотность детского населения в этом доме гораздо выше, чем вокруг. Двухгодовалая решительная Настя так и норовит улизнуть на стройплощадку (во дворе строится детский сад), пока мы беседуем с ее мамой Мариной.

- Дерут отовсюду понемногу, - рассказывает Лена. У нее две девочки - трех и пяти лет. Детский массажист по специальности, она только собирается выйти из декретного отпуска, оказавшегося затяжным. Муж зарабатывает 300 долларов. - Мы здесь не прописаны, нигде нам особенно не рады. В детской поликлинике говорят: "Мы вам и так одолжение делаем". В детский сад очередь, стоит он 1600 рублей в месяц. Конечно, здорово: отдельная квартира. Но через пять лет мы должны будем ее освободить. Недоделки мы, между прочим, исправляли за свой счет, и ремонт сделали, да и в голых стенах пять лет жить не будешь - все равно расходы. У нас ведь вопрос стоит просто: купить ребенку лишний помидор или нет...

У тех, кто стоит в очереди недавно, и того больше - почти 900 долларов. Расчеты строятся на стоимости квадратного метра в 950 у.е. "Коммуналку" ребята платят полностью: за двухкомнатную квартиру выходит больше 1000 рублей в месяц, за трехкомнатную - около 170 Плюс плата за коммерческий наем и накопительные взносы. Получается в 2-2,5 раза дороже, чем ожидали.

- Раньше мы жили у родителей в центре, десять человек в квартире, - вспоминает Лена. - Если придется возвращаться - это будет кошмар. Конечно, мы благодарны. Но, может, не надо было называть программу "доступное жилье"? Оно не намного доступнее, чем коммерческое. И не надо заявлять, что программа способствует улучшению демографической ситуации: решиться в таких условиях на ребенка трудно.

Последней каплей для новоселов, по их словам, стало предложение вступить в кооператив, заплатив 1,4 процента от стоимости будущей квартиры - около полутора тысяч долларов. В принципе, немного, но не у всех есть эта сумма. Кроме того, неизвестно, где именно будет построен будущий дом, что это за структура, кто гарантирует сохранность денег. Словом, заплати - и вопросов не задавай.

"Никто никому ничего не обещал"

Некоторые семьи уже уехали из дома, решив, что снимать квартиру дешевле и понятнее. Другие решают проблему совсем просто: сдают квартиры, продолжают жить на старых местах. Не то народ у нас неблагодарный, не то молодые переоценили свои силы, не то городские власти переоценили молодых.

- Что это - черная неблагодарность?

Свою версию происходящего изложил "Известиям" глава управления жилищной политики правительства Москвы Николай Федосеев.

- Почему так резко и быстро выросли платежи по сравнению с расчетными?

- В любом сообществе есть группа, которая всегда недовольна. Одни что-то не просчитали. Другие, наоборот, просчитали все, но надеются на поблажки. Третьи хотят получить больше, чем могут. Вот вам пример - мать-одиночка, нигде не работает. Но выбрала себе двухкомнатную квартиру - и накопить собирается тоже на двухкомнатную. Конечно, ей это не по средствам.

- 950 долларов за квадратный метр в Марьине - не дороговато?

- Никто никому ничего не обещал. Мы давали молодым семьям расчеты, специально подчеркивая слово "ориентировочные". Составляли мы их летом 2002 года исходя из тогдашних рыночных цен. С тех пор цены выросли.

- Почему людей ставят перед фактом - копить только путем участия в кооперативе, не предлагая других накопительных схем?

- Это средняя цена метра в районах массовой застройки для однокомнатных квартир, где квадратный метр самый дорогой. Более того, и сейчас эти расчеты ориентировочные, и мы говорим об этом участникам программы. Квартиру им - самое раннее - покупать через пять лет, и аналитики предсказывают постепенный рост цен.

- Кооператив - структура частная?

- Да, пока работает только одна схема - жилищно-строительный кооператив. Но со следующей недели можно будет приобретать облигации Московского ипотечного агентства. Третий вариант - размещение средств на депозите в банке - пока не работает. Мы ведем переговоры с банками, но ответа нет. Ведь это должна быть не просто сберкнижка, а целевой блокированный именной счет, средства с которого можно снять только на покупку жилья.

- Кто отвечает по обязательствам кооператива?

- Некоммерческая организация, деятельность которой под жестким контролем департамента. Мы предоставляем ее членам много гарантий - не финансовых, а моральных. Деньги, которые молодые люди вносят, не идут в бюджет города или в чей-то карман. Захотят - получат обратно все, что накопили. Но накопить придется - или они вернутся через пять лет в старую квартиру.

- Некоторые говорят: у нас ни на одну накопительную схему не хватает.

- Кооператив и его члены-пайщики. Чтобы не было неприятных неожиданностей, установлен жесткий контроль со стороны города. Если кто найдет гарантий больше - пусть идет туда. Мы никого в кооператив не загоняем.

- Некоторые молодые семьи сдают полученные квартиры.

- Зачем тогда шли в программу? Не будет семья выполнять условия договора - значит, уйдет из числа участников. Вернется к родителям или будет снимать квартиру, из очереди ее никто не исключит. Нет проблем - у нас много желающих занять их место.

- Почему молодых не прописывают в квартирах?

- Мы знаем. Это запрещено по договору, и этих умных молодых людей мы очень быстро лишим такой возможности. К тому же ими займется налоговая инспекция.

- Почему за коммунальные услуги с ребят берут по полной?

- Это вынужденная мера - если мы их пропишем сюда, придется снять с очереди по прежнему месту жительства, и они лишатся права на субсидию. Если кто-то вымогает с них деньги за медобслуживание или сады - надо писать заявление в департамент, будем разбираться.

- Будет ли разрешено выкупать квартиры? За пять лет люди так или иначе в них вложатся…

- Любой договор коммерческого найма предусматривает оплату "коммуналки" по фактической стоимости.

- Может, действительно не стоило называть программу "доступное жилье" и декларировать ее целью повышение рождаемости? Им некогда рожать, им деньги надо будет зарабатывать…

- Однозначно не будет. Это жилищный фонд так называемого револьверного использования - чтобы семья уже сегодня жила в нормальных условиях. Через пять лет - будьте добры, освободите место другим. Такие варианты есть во всем мире, давайте привыкать.

О том, что в ближайшую неделю мэр Москвы Юрий Лужков должен подписать постановление, значительно ужесточающее требования к строительству городских парковок, "Бизнесу" рассказал первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Константин Королевский. По его словам, этот документ (называющийся "О внесении дополнений и изменений в ППМ от 25.01.2000 №49") предписывает девелоперам в среднем вдвое увеличить строительство парковочных мест при объектах. Как отметил Королевский, новые нормы в той или иной степени коснутся всех сегментов рынка недвижимости.

- Знаете, некоторым и в пятикомнатной квартире что-нибудь да помешает родить ребенка. Мы ограничены в своих возможностях делать добро: очередь на жилье в городе - 195 тысяч семей. Одно дело - обеспечивать бесплатными квартирами стариков, которые всю жизнь пахали на эту страну, другое - молодые. Программа рассчитана на активных, зарабатывающих, и не нужно рассчитывать, что власть даст слабину и расщедрится на халявное жилье.
Многим столичным застройщикам в ближайшее время придется пересмотреть планы запуска новых объектов. Как стало известно "Бизнесу", уже с октября при проектировке зданий - и жилой, и коммерческой недвижимости - девелопер должен будет в среднем вдвое увеличить количество парковочных мест. Больше всего новая программа коснется застройщиков жилья, которым в некоторых случаях придется увеличивать площади для парковок в 2,5 раза. Участники рынка считают, что из-за новых нормативов на рынке может быть заморожено до 20% проектируемых объектов.

Но наиболее существенно новый документ отразится на застройщиках жилья- к каждому новому дому придется теперь дополнительно проектировать в 2,5-3 раза больше парковочных мест. Для девелоперов объектов элитного жилья это, возможно, не так важно (цена парковки в центре города очень высока и оправдает их вложения), но вот для застройщиков жилья бизнес- и эконом-класса новые требования - это серьезная проблема. Очевидно, поэтому многие участники рынка называют новые поправки революционными. По оценке замдиректора компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, после вступления документа в силу около 20% объектов, которые находятся в стадии проектирования, могут быть перепроданы или заморожены на неопределенный срок. "Опы тных девелоперов, которые строят здания класса А, поправки вряд ли коснутся - они эти требования и так соблюдают.
Однако для девелоперов-новичков, которых сейчас на рынке около 30%, данная ситуация может обернуться плачевно - вплоть до закрытия",- говорит она. Руководитель аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрий Попов подсчитал, что в среднем потери застройщиков по проектам, в которые потребуется вносить изменения в соответствии с новым постановлением, составят 15-20%. Некоторые участники рынка считают, что новые нормы могут серьезно повлиять на планы строителей, в частности в ЦАО. По словам Антона Смирнова, начальника отдела маркетинга компании "КВ Инжиниринг", желающих жертвовать наземным пространством ради строительства паркинга будет немного - слишком высока цена земли. "А возможность сделать не двух-, а, например, трехуровневый подземный паркинг напрямую связана с геоподосновой - структурой почв, близостью прохождения подземных вод и т. д., а также с ближайшим окружением объекта,- объясняет Смирнов.- Впрочем, кто-то, конечно, будет следовать новым распоряжениям- и, соответственно, будет проигрывать и терять прибыль".

Прежде всего, все объекты будут разделены на находящиеся внутри Садового кольца и за его пределами - для последних количество парковочных мест должно быть на 10-20% больше. Кроме того, согласно новому документу, количество парковочных мест будет рассчитываться для каждой категории недвижимости отдельно. Например, для торговых центров одно машино-место должно приходиться на 40- 50 кв. м общей площади (кстати, такая же расчетная единица - квадратный метр - вводится и для офисных зданий, тогда как прежде количество парковочных мест в офисах рассчитывалось исходя из числа служащих). "Владельцы торговых комплексов часто скрывают реальную торговую площадь, исходя из которой рассчитывается необходимое количество машино-мест. Чтобы не терять драгоценную землю, они формально сокращают торговую площадь, выдавая ее за общую,- объясняет логику мэрии Константин Королевский.- При том подходе, который мы узаконим в ближайшую неделю, проектне пройдет экспертизу без утвержденного количества машино-мест. Этого раньше не было".



С ним согласна и руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько: "Скажем так, если требования СНиП отличаются от объективныхкоммерческих требований, СНиПы стараются обойти". Старший консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Полина Жилкина подтверждает: московские СНиПы на практике не соблюдаются просто из-за нереалистичности этих требований.



Главная --> Публикации