|
|
  |
Главная --> Публикации --> Гибриды без будущего Час последней хрущобы Законы о земле не будут выполняться Москва строит дороги по-крупному Строительство жилья приоритетное направление политики столичных властей Так ли это на самом деле? Применение монолитных технологий в строительстве не является изобретением новейшего времени. Именно таким способом в 1893 году были сделаны балконы в здании ГУМа, применялся этот метод и в дальнейшем. Поставлено на поток монолитное строительство сравнительно недавно. Первой ласточкой можно назвать жилой комплекс Синяя птица в Северном Бутове, полностью построенный с использованием монолитной технологии. Сейчас в сознании потребителя монолит означает примерно то же, что еще недавно кирпичные дома, качественнее, надежнее и удобнее, чем панель. К разделению жилья на классы эконом, бизнес и элитный мы уже привыкли. Традиционным стало и распределение домов по качеству: панельные самые дешевые, относятся к эконом-категории, а монолитные повыше уровнем, принадлежат к бизнес-классу. Срабатывает стереотип: дороже значит, лучше. Естественно, технический прогресс не стоял на месте, и сегодняшние панельные дома существенно отличаются от своих предшественников-хрущевок. Квартиры стали теплее и просторнее, большинство из них теперь имеют лоджии или балконы (причем уже застекленные). Появилась возможность разнообразить архитектурный облик зданий: новые облицовочные материалы позволяют хоть как-то украсить фасады; дома, по сути так и оставшиеся коробками, теперь по крайней мере можно делать разноуровневыми, что тоже несколько оживляет облик микрорайонов массовой застройки. Потолок ледяной, дверь скрипучая... А вот панель ассоциируется прежде всего с периодом индустриального домостроения, когда типовыми зданиями в кратчайшие сроки застроили всю страну. Возводить надо было быстро и дешево о качестве речи идти не могло. В результате недостатки старых панельных зданий всем известны: унылый внешний вид, лишенный каких бы то ни было архитектурных излишеств; одинаковые квартиры-каморки с низкими потолками и крохотной площадью; тонкие стены, быстро промерзающие в холода и раскаляющиеся в жару; абсолютное отсутствие шумоизоляции, вечно текущие межпанельные швы. До сих пор остаются продуваемые и текущие швы, причем проблема эта не конструктивного характера надежность герметизации межпанельных швов достигается исключительно за счет качества строительства (т. е. решить ее в обозримом будущем вряд ли удастся). Высота потолков, хотя и преодолела порог 2,25 м, по-прежнему ограничена, да и планировки квартир типовые об индивидуальных нуждах каждого потребителя при производстве панелей особо не позаботишься. Но многие недостатки, изначально присущие домам индустриальных серий, по-прежнему остаются актуальными (несмотря на уверения застройщиков о том, что потребительские свойства панельного жилья отвечают всем современным требованиям). Все так же беспрепятственно можно слышать звуки, которыми сопровождается жизнедеятельность соседей, устранить шум реально только при существенном увеличении толщины стен, что технически пока не представляется возможным. Не зря панель так и осталась самым дешевым жильем, имеющим большое социальное значение, как любят говорить чиновники. В столице строятся целые микрорайоны панельных домов, квартиры в которых город бесплатно предоставляет очередникам и переселенцам. В то же время на продажу панели возводится все меньше и меньше. Москвичам как людям состоятельным предлагают покупать жилье более престижное и качественное в монолитных домах. В чем их преимущества? Еще один существенный вопрос срок службы таких домов. Хрущевки были рассчитаны на 30 максимум 40 лет. Сегодняшние дома должны просуществовать несколько дольше лет 50 6 На жизнь одного поколения, хоть и с натяжкой, хватит. А дальше? Из ветхих пятиэтажек городские власти сегодня людей переселяют, но где гарантии, что через полвека за казенный счет будут сносить 20-этажные дома? В качестве основных достоинств монолитных конструкций застройщики чаще всего называют прочность и возможность почти бесконечно разнообразить архитектурно-планировочные решения. Технологии монолитного строительства позволяют применять самые разнообразные проектные решения как квартир, так и мест общественного пользования, утверждает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов. Свободные планировки, высокие потолки, многоуровневые квартиры, наличие подземного паркинга, красивые и выразительные фасады список преимуществ монолитных домов можно продолжать и дальше. И вновь мы строим на века Широкие возможности разнообразить архитектуру зданий подчеркивает и начальник риэлторского управления концерна Крост Ирина Добашина: Монолит позволяет возводить не похожие друг на друга дома, воплощать в жизнь самые необычные архитектурные идеи. Есть масса вариантов отделки наружных фасадов зданий, для того чтобы играть с цветом и фактурой поверхностей. Сегодня возросли требования покупателей, особенно состоятельных: они хотят жить в необычных домах, построенных по индивидуальным проектам, отдают себе отчет в достоинствах монолитной технологии и готовы за это платить. Еще одно бесспорное потребительское преимущество монолитных домов это возможность изменения площади и свободная планировка квартир. Одно из главных достоинств монолита гибкость формы, большие возможности архитектуры, говорит генеральный директор ГУП УЭЗ Валерий Силин. Мы в Куркине строили дома так, что обходили столетние дубы, которые там растут. В панельном домостроении такие тонкости невозможны. Конструктивные особенности монолитных домов позволяют выдерживать землетрясения силой до восьми баллов, уточняет С. Лядов. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия здесь в три раза выше, чем в панельных зданиях. Джакузи, сауна, мини-бассейн решения по дизайну и наполнению квартиры могут быть ограничены, пожалуй, лишь фантазией ее владельца. Немаловажным аспектом является долговечность. Никто даже не знает пока, насколько долго будет стоять монолитный дом, но больше 100 лет безоговорочно, говорит В. Силин. Другие застройщики называют цифры 200 300 лет. Так или иначе, можно не опасаться не только за свой век, но и за будущее детей и внуков. Прочность и надежность монолитных зданий еще один плюс. По словам В. Силина, в случае землетрясения или взрыва монолитный дом не разрушится: Если произойдет взрыв, в доме образуется дыра, но полностью обвалиться он не может. Так, если бы башни Всемирного торгового центра в Нью-Йорке были сделаны из монолитных, а не стальных каркасов, то 11 сентября они не сложились бы, как карточные домики. Меньше затраты выше прибыль Кроме того, по мнению застройщиков, применение монолитных технологий позволяет обеспечить значительно более высокое качество строительства. Монолитная технология в отличие от панельной, когда дом собирается из готовых элементов, произведенных на заводе, позволяет застройщику полностью контролировать производственный процесс непосредственно на строительной площадке, подчеркивает И. Добашина. К тому же снимается проблема швов и стыков между панелями причина многих бед в панельных домах. Впрочем, есть и иная точка зрения. Монолитное домостроение является менее затратным по сравнению с панельным и более окупаемым, считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Естественно, застройщикам выгоднее строить монолит. Панельное строительство может приносить прибыль только при массовой, а не при точечной застройке. Кроме этого возведение панельных домов подразумевает, что использование земельного участка будет ограничено сериями, а технологии, особенности архитектуры и планировки монолитных домов позволяют более выигрышно использовать земельный участок. Достоинств у монолитных домов не счесть. Соответственно, в представлении большинства людей возведение жилья, обладающего столькими преимуществами, обходится дороже и цена его должна быть более высокой. До недавнего времени тот факт, что себестоимость строительства монолитных зданий выше себестоимости возведения панелей, казался бесспорным. Такую традиционную точку зрения продолжает отстаивать, к примеру, И. Добашина: Панельное домостроение сегодня остается востребованным по причине достаточно низкой себестоимости строительства, по некоторым данным на 40 60% ниже, чем монолитного. Таким образом большинство застройщиков вынуждены признать, что себестоимость монолита не сильно отличается от затрат на возведение панельных домов. Девелоперы все больше предпочитают строить монолитные жилые комплексы, так как они более доходны: спрос на такое жилье большой, а разница в себестоимости не столь значительна, как привыкли думать потенциальные потребители, говорит директор по маркетингу группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов. По мнению В. Силина, вопрос о себестоимости строительства очень сложный: На первый взгляд панель дешевле. Но нельзя забывать о том, что все ДСК работают в основном в тех цехах, с той инфраструктурой, котельными, очистными и другими сооружениями, которые были построены в советское время за государственный счет, на деньги налогоплательщиков. Как бы все эти заводы жили сейчас, если бы пришлось начинать все с нуля, представить сложно. В настоящее время новых, производящих панель предприятий, где основные фонды на 100% ложатся на себестоимость, нет. Все живут на старых активах, куда в свое время было вложено очень много средств. По словам заместителя начальника отдела распоряжения федеральной собственностью территориального управления Минимущества России по городу Москве Олега Рубина, до принятия Земельного кодекса и закона о разграничении земель в тех случаях, когда федеральные дома, расположенные в столице, признавались ветхими или аварийными, их судьбу решали муниципальные власти столицы. По инвестиционным договорам они привлекали инвесторов, за счет средств которых здание реконструировали или же сносили и строили на его месте новое. В результате большая часть нового дома становилась собственностью инвестора. И это понятно, ведь именно он затратил деньги на строительство. А остальные квартиры доставались Москве. Столичные власти настойчиво отстаивали свою позицию: мол, все, что расположено на московской земле, является их собственностью, при этом совершенно не учитывая, что снесенные дома были построены за счет федеральных, а не муниципальных средств. То есть ведомства лишались своей собственности и права ею распоряжаться. Кроме того, они были вынуждены покупать у муниципалитета квартиры для своих сотрудников в доме, который был построен на месте снесенного. Хотя имели право получить долю нового дома бесплатно, если бы само ведомство, а не власти Москвы заключили инвестиционный договор с компанией-инвестором. В принципе ничего криминального в том, чтобы поддерживать миф о дороговизне строительства монолита, нет. Раз уж монолитные дома обладают целым набором преимуществ логично продавать их дороже, не сообщая покупателю о том, насколько велика разница между затратами и прибылью. В России около 300 миллионов квадратных метров недвижимого имущества находится в федеральной собственности. На территории столицы в ведении различных министерств и госорганизаций - порядка шести миллионов квадратных метров жилья. Денег на реконструкцию ведомственных домов у госучреждений, как правило, не хватает. Чтобы поправить ситуацию, федеральные власти решили использовать метод, который уже давно и успешно практикует столичное правительство. Согласно распоряжению Министерства имущественных отношений РФ строительство нового федерального жилья будет осуществляться за счет частных инвестиций. Федеральные власти вплотную подошли к решению вопроса о судьбе ведомственного жилья, расположенного в столице. Согласно распоряжению Минимущества России теперь все решения об использовании федерального жилого фонда будут приниматься специальной межведомственной комиссией, в состав которой войдут представители Минимущества, Госстроя, Минэкономразвития, Минюста и Минфина. Как отметил Олег Рубин, возможно, некоторые земельные участки будут переданы в собственность города Москвы. Например, в таких случаях: в квартале, где расположена муниципальная недвижимость, находится один федеральный дом, и его самостоятельное использование там существенно затруднено. Поэтому правильней - передать его в муниципальную собственность. Если же комиссия примет решение о том, что государственное предприятие, в ведении которого находится дом, вправе самостоятельно распоряжаться этим имуществом для целей Российской Федерации, то предприятие сможет привлекать инвесторов для реконструкции старого или строительства нового здания. Это касается как жилых домов, так и иных объектов, на месте которых могут быть построены офисы, торговые павильоны и т.д. Земельный кодекс и закон о разграничении земель поставили в спорном вопросе все точки над i. В соответствии с этими законами к федеральному уровню собственности по земельным участкам относятся участки, на которых расположены федеральные государственные унитарные предприятия, либо объекты недвижимого имущества, относящиеся к федеральной собственности. Поэтому споров о принадлежности домов и земли, на которой они построены, возникать уже не должно. Сейчас перед Минимуществом и его территориальным управлением по Москве стоит нелегкая задача: провести инвентаризацию шести миллионов кв. м ведомственного жилья, расположенного в столице, и определить, какие дома нуждаются в ремонте, реконструкции, а какие необходимо сносить и на их месте за счет внебюджетных средств возводить новые. В Минимуществе полагают, что столичным и федеральным властям спорить друг с другом за инвесторов не придется. Ведь с кем сотрудничать, определяет сам инвестор, и на его выбор могут повлиять лишь объективные причины, а не факт принадлежности объекта тому или иному собственнику. По словам Олега Рубина, распоряжением Минимущества отдельно защищаются интересы ведомства или госучреждения, на балансе которого находился снесенный дом. Большая часть доли, которая по инвестдоговору подлежит передаче в федеральную собственность, будет передаваться в хозяйственное ведение этого ведомства. И лишь небольшая часть отойдет в собственность РФ. Например, из 100 процентов дома 70 окажется в собственности инвестора, который затратил свои средства и построил этот дом, 25 - в собственности ведомства или госучреждения и только 5 процентов будет принадлежать Российской Федерации и по усмотрению Правительства РФ распределяться между министерствами и госорганизациями, которые своего жилья не имеют. За свою многовековую историю Москва повидала немало уникальных строек. Но подобно той, что сооружается на Таганском холме, в центре города, еще не знала. Да и предназначение будущего здания необычное: для библиотеки-фонда "Русское зарубежье", созданной в 1995 году Правительством Москвы, Русским общественным фондом А.И.Солженицына, парижским русским издательством "ИМКА-Пресс". - Нам небезразлична история, литература, гуманитарные ценности России, поэтому мы поставили перед собой благородную цель: собрать и сохранить все это богатство, которое в свое время необоснованно было потеряно и ушло из нашей страны, - сказал мэр города Ю.М.Лужков на митинге. - Работы выдающихся литераторов, ученых, вынужденных покинуть Россию в 20 годы прошлого столетия, должны находиться на Родине. И когда А.И.Солженицын предложил создать библиотеку-фонд "Русское зарубежье", мы с удовлетворением откликнулись на просьбу. Ибо мыслями и мечтами о России жили эти люди, верили в ее светлое будущее. Очень рад, что могу объявить: в апреле 2004 года здесь вырастет новое здание. Мы делаем нужное и полезное дело - собираем камни, чтобы возродить Россию, укрепить ее духовно. - Александр Исаевич не верил, что при жизни произойдет такое знаменательное событие, - говорила его жена Наталья Дмитриевна. - Он обращался к русским эмигрантам-патриотам своей Родины с просьбой написать о пережитых событиях и передать свои воспоминания России, общественности. Дарили ему или выкупали уникальные книги, документы, архивы. Средств никогда не хватает, но Правительство Москвы изыскивает возможности для добрых дел. Вот и сейчас благодаря ему решается задача не только городского, но и российского масштаба. Наша газета подробно рассказала о работе библиотеки в ноябре прошлого года. Напомним читателям, что основой рукописного и книжного фонда стали переданные А.И.Солженицыным более 1000 воспоминаний русских эмигрантов, архивы Главнокомандующего русской армией в Первую мировую войну Великого князя Николая Николаевича, секретаря Ивана Бунина Леонида Зурова, философа Семена Франка, подаренные Н.А.Струве коллекции рукописей и писем Николая Бердяева, Марины Цветаевой, Дмитрия Мережковского, Георгия Федотова, Бориса Зайцева, Игоря Сикорского и многих других выдающихся писателей, ученых, религиозных, политических и общественных деятелей. Книги и рукописи библиотека получает в дар из европейских стран, США, Канады, Аргентины, Бразилии, Уругвая, Австралии... На Родину вернулись рисунки А.Бенуа и Ф.Шаляпина (он был не только гениальным певцом, но и интересным художником), свыше пятисот писем генерала Деникина, архив Национального центра (являлся координирующим центром Белого движения), материалы по истории Балтфлота и другие. Примечательно, что библиотека ведет также научную и выставочную работу. Это международные научные конференции, через издательство "Русский путь" - большая издательская деятельность, организация выставок книг русского зарубежья и российских издательств в России, странах бывшего СССР, Балтии и Восточной Европы, комплектация библиотеки русскими книгами в Симферополе, Севастополе, Кишиневе, Таллине, Киеве, Минске, Николаеве, Белграде, Кракове, Париже... Теперь заглянем в недалекое будущее. Площадь библиотеки увеличится в 14 раз - с 600 до 8000 квадратных метров. Если сейчас ее хранилище вмещает 40 тысяч книг и рукописей, то в новом здании разместится почти полмиллиона печатных изданий и музейных экспонатов. Здесь будут находиться библиотека, архив и первый в России музей русской эмиграции. Читальные залы, книгохранилища, конференц-зал и выставочные залы оснащаются современным оборудованием. Откроется книжный магазин, где можно будет купить издания русского, ближнего и дальнего зарубежья. Страна, не помнящая своей истории, корней, не имеет будущего. Выступая в 1995 году на открытии библиотеки, Н.А.Струве справедливо заметил: "Библиотека должна стать не только хранилищем книг и архивов, но и жизненным центром встреч, изучения, творческой лабораторией, где будут перерабатываться заветы "Зарубежной России". Став такой лабораторией, она займет достойное место в возрождении России". Юрий Лужков недоволен слишком медленными темпами выполнения невыполнимой программы реконструкции пятиэтажек. Гораздо проще все пятиэтажки просто снести. Проект реконструкции, реставрации и нового строительства комплекса зданий разработан мастерской №19 Моспроекта- Архитекторы А.Р.Асадов (автор проекта), А.Ю.Честнов, М.Ю.Крылова, инженеры С.Ф.Чуриков, А.Р.Якубович. Тендер на строительство выиграл Моспромстрой - мощная организация столичного стройкомплекса, недавно воссоздавшая Храм Христа Спасителя, возводившая новые здания музея А.С.Пушкина, Большого театра. Начальник строительства - опытный специалист В.В.Куров. Генеральный директор фирмы "СервисПромСтрой-2000" О.В.Гурский говорит, что приходится работать в сложных условиях, когда вокруг - памятники старой постройки, по сути негде развернуться. Но высокая организация и культура производства, мастерство людей позволят справиться с заданием в срок. Не сомневается в успехе генеральный директор ЗАО "Моспромстрой" В.В.Мороз. Человек немногословный, он был краток: "Раз поручили - значит сделаем". Столичный мэр периодически высказывает недовольство работой строительного комплекса, при этом угрожая строителям «расправой». На этот раз Юрий Лужков заявил, что реконструировать в российской столице необходимо 11 млн квадратных метров жилья. Запланировано же «преобразить» всего 250 тыс. квадратных метров в этом году и 500 тыс. – в следующем. Несоответствие этих цифр и вызвало возмущение мэра. На прошлой неделе мэр Москвы Юрий Лужков вновь раскритиковал ведомство главного столичного строителя Владимира Ресина. В числе прочего мэр недоволен темпами реконструкции жилья в столице: речь шла о пятиэтажках несносимых серий, на которые планируется пристроить по нескольку этажей. Правда, как сообщили RBC daily, данная программа вообще может быть сорвана. Такая реконструкция невыгодна ни инвесторам, ни строителям – гораздо легче просто снести все пятиэтажные дома. Сама идея реконструкции несносимых пятиэтажек настолько же проста, насколько и странна. К уже существующему дому планируется пристраивать дополнительные этажи. При этом жителей будут выселять в пристроенную к дому восьми-девяти этажную секцию. Фактически люди должны жить на стройплощадке, наблюдая из окон за реконструкцией собственного дома, в котором строители заменят коммуникации, двери, установят лифт и мусоропровод, да еще и пристроят несколько этажей. При этом в конечном итоге квартиры останутся столь же маленькими. Для городского бюджета такая реконструкция обходится на 10-15% дешевле строительства нового дома. В самой мэрии RBC daily заявили, что по итогам критического выступления всем даны соответствующие поручения и работа над ошибками уже идет. В ведомстве Ресина комментировать нападки мэра отказались. Вместе с тем, как сообщили RBC daily, слишком медленные темпы реконструкции пятиэтажек являются скорее следствием самой идеи, реализовать которую слишком сложно. Более того, необычность идеи вполне может привести к срыву мероприятия. Однако существует целый ряд объективных обстоятельств, которые вносят свои коррективы в планы мэрии. Первое обстоятельство – жители. «Зачастую сами жители пятиэтажек возражают и против сноса, и против реконструкции, – сказал RBC daily заместитель председателя Московской городской думы Михаил Вышегородцев. – Часто бывает, что, как только в каком-то районе начинается реконструкция, жители начинают писать жалобы, что они не хотят жить на стройплощадке и не заинтересованы в строительстве нового жилого комплекса у них во дворе. Я сам в таких случаях прошу мэра приостановить строительство до разрешения всех спорных вопросов и согласования с жителями». Удешевление строительства связано с тем, что несущие стены, фундамент и лестничные клетки в реконструируемом жилье остаются теми же самыми. Причем, по прогнозам мэрии, стоимость квадратного метра в таком жилье будет ниже, чем в новостройках, а значит, квартиры в реконструированных пятиэтажках будут быстро раскупаться. Так реконструкция выглядит глазами мэрии. Второе обстоятельство – невыгодность реконструкции пятиэтажек несносимых серий для инвесторов и строителей. «Прирост площади при такой реконструкции минимальный, что делает ее невыгодной для инвестора, – сказал RBC daily глава Пресненской районной управы Александр Краснов. – На территории нашего района есть один такой проект – в районе Шелепихи. Архитектор предложил его несколько лет назад. Так он до сих пор ждет инвестора. И будет ждать до бесконечности. Ведь инвестору главное – побольше построить, продать и получить максимальную прибыль. Гораздо выгоднее все снести под бульдозер». От себя добавим, что жители пятиэтажек, как правило, не хотят переселяться из сносимого в центре города дома в новый, но расположенный в Южном Бутове или в Митине. В итоге процедура согласования всех документов затягивается, и снос, а также реконструкция пятиэтажек естественным образом тормозится. «Такая проблема существует в районе Камушки, рядом с Москва-Сити, – утверждает Александр Краснов. – Там собираются сносить пятиэтажки, которые еще вполне пригодны к эксплуатации. Никакой срочной необходимости в их сносе нет. Но там после завершения строительства комплекса жилье будет очень дорогим, поэтому инвесторы бьются за эту землю, чтобы понастроить высотных домов с дорогими квартирами». По словам Александра Краснова, снос пятиэтажек – гораздо более выгодное занятие, поэтому зачастую под его видом происходит захват целых кварталов. Причем сносят не только ветхое и аварийное жилье, в необходимости ликвидации которого никто не сомневается, но и пятиэтажки, которые вполне могли бы простоять еще пятнадцать лет. Строителю гораздо выгоднее найти частного инвестора, чем связываться с бюджетом. Все эти факторы заставляют сомневаться вообще в выполнимости программы реконструкции несносимых пятиэтажек. Городские власти объявили о ее начале еще в 2001 году. С тех пор с мертвой точки мало что сдвинулось. «Эта программа – плод чьей-то больной фантазии, – считает Александр Краснов. – В Москве по данной программе ничего не делается, потому что этого сделать невозможно. Может, где-то и есть отдельные случаи, но это скорее исключение». Поскольку реконструкция пятиэтажек ощутимой прибыли инвестору принести не может, остается проводить ее на бюджетные деньги. Именно так и ставит задачу Юрий Лужков. Но тут он вступает в противоречие со строителями, которым не очень интересно работать с бюджетом. Дело в том, что оплата работы строителей происходит через 5-6 месяцев после сдачи дома – таков порядок расчетов. У строителей возникает громадный кассовый разрыв, который приводит к нехватке средств для осуществления следующих проектов и, в итоге, к убыткам. Главная --> Публикации |