Главная --> Публикации --> За что придется платить собственникам квартир, или подводные камни права на управление жильем За землю бизнес заплатит сполна Московские рестораторы объединяют концепции, чтобы экономить на аренде Осенние контрасты Клубные дома: выбираем соседей

На рынке недвижимости Ростова-на-Дону складские помещения представлены скудно, а профессиональных складов класса А вообще нет, говорит гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. Примерно 80% имеющихся здесь складов располагаются в промышленных зонах города (районы Западный, Сельмаш, Каменка, Чкаловский), а также на левом берегу Дона. Есть и другая сторона проблемы. 70% из существующих складских помещений холодные, а потребность как раз в обратном, говорит он. А менеджер отдела коммерческой недвижимости агентства Лендлорд Светлана Луценко говорит, что в избытке представлены трехэтажные складские помещения, которые построены еще в советское время. Такие склады обычно пустуют их качество оставляет желать лучшего, да и арендатор несет дополнительные затраты за пользование лифтами и погрузочно-разгрузочным транспортом, поясняет она.

РОСТОВ-НА-ДОНУ В регионе наблюдается дефицит складских помещений, а первый современный логистический комплекс класса А, строительство которого начала РосЕвроГрупп, появится только к концу 2007 г.

Требованиям класса В могут отвечать всего три складских комплекса, расположенных на окраинах города (ул. Портовая, 543, 1-я Луговая, 12, и пр. Стачки, 243), говорит Сосницкий. Высота этих складских помещений от 6 м, есть необходимое техническое оборудование, офисные площади, современные системы охранной сигнализации и коммуникаций, предлагается ответственное хранение, рядом проходит железнодорожная ветка. Арендная ставка колеблется от 180 руб. до 230 руб. за 1 кв. м в месяц. Подобными характеристиками обладают еще два складских комплекса на ул. Доватора, 160/2, и Орской, 3 Правда, в них нет отопления, поэтому аренда 1 кв. м составляет 100-110 руб. в месяц, добавляет Сосницкий.

По сравнению с прошлым годом арендные ставки за складские помещения выросли в два раза, констатирует Луценко. Год назад стоимость аренды 1 кв. м в неотапливаемом помещении составляла 50 руб., в этом году не менее 100 руб. в месяц. Самое распространенное предложение отапливаемые склады по 150-200 руб. за 1 кв. м, говорит Луценко. Впрочем, и предложение по 250-300 руб. за 1 кв. м уже никого не удивляет, добавляет Сосницкий. Он уверен, что из-за отсутствия необходимого количества качественных складских площадей цены на них будут только расти.

Ростсельмаш заявил о строительстве в 2006 г. нового терминала для хранения запасных частей к комбайнам. По словам начальника пресс-службы компании Юлии Усольцевой, сейчас складские помещения Ростсельмаша расположены в разных частях предприятия, их общая площадь составляет 17 000 кв. м, а новый терминал будет представлять собой единый комплекс площадью 33 000 кв. м. Инвестиции Ростсельмаша в разработку эскизно-технического проекта и подготовку участка под строительство составили 123 000 евро, окончательная стоимость будет определена в начале следующего года, добавила Усольцева.

Недавно сдавать в аренду складской комплекс общей площадью более 10 000 кв. м в центре города (ул. Нансена, 160) начала компания Донской табак (общая площадь всех складских помещений компании составляет 45 000 кв. м. Ведомости), рассказывает замдиректора по закупкам и логистике Сергей Анисимов. По его словам, после переноса производства Донского табака в левобережную промзону использование этого склада для собственных нужд становится неэффективным. А в центре Ростова подобных складских комплексов (с отоплением, вентиляцией, авто- и железнодорожной рампами, собственной котельной и автономной дизельно-генераторной установкой) нет, говорит Анисимов.

Планы по строительству еще одного логистического центра общей площадью около 100 000 кв. м и стоимостью около $100 млн есть и у французской компании PGP, говорит Бураков. По его словам, между PGP и областным Агентством инвестиционного развития весной 2005 г. подписано соглашение о сотрудничестве, а сейчас решается вопрос с земельным участком. Возможно, французская компания начнет освоение участка весной следующего года, предполагает Бураков.

В ближайшие два года количество качественных складских помещений должно пополниться. К строительству первого логистического центра класса А в г. Батайске (в 10-15 км от Ростова) приступила компания РосЕвроГрупп. По словам исполнительного директора Агентства инвестиционного развития Ростовской области Игоря Буракова, на согласование техусловий, покупку и приватизацию земельного участка под строительство ушло больше года. Общая площадь терминала составит 50 000 кв. м, а паллетная емкость около 70 000 паллето-мест, рассказывает руководитель пресс-службы РосЕвроГрупп Екатерина Новоженина. Она оценивает инвестиции в строительство в 1 млрд руб. По словам Новожениной, проектом предусмотрены разгрузочный путь длиной более 300 м (с железнодорожной рампой), стоянка на 200 большегрузных автомобилей и парковка для 150 легковых машин. Сейчас ведутся работы по расчистке территории, прокладываются коммуникации, первую очередь (два склада по 10 000 кв. м с административно-бытовым и офисным комплексами) планируется сдать в эксплуатацию в сентябре 2006 г., а к концу 2007 г. завершить строительство полностью, говорит Новоженина.

Площадь всех складских помещений в Ростове-на-Дону составляет около 80 000 кв. м. А суммарный спрос только на склады класса А, по оценкам участников рынка, вдвое больше предложения и составляет около 150 000 кв. м. Собственные комплексы в Ростове имеют компании Донской табак, Регата, Балтика-Дон, Ростсельмаш, Эмпилс. По данным компании Титул, стоимость аренды складских помещений колеблется от 100 130 руб. за 1 кв. м в месяц в неотапливаемых складах до 150 300 руб. за 1 кв. м в отапливаемых.

По мнению Сосницкого, в ближайшее время не стоит ожидать бурного развития рынка складских помещений: для этого необходимы значительные инвестиции, срок их окупаемости 6-7 лет. Пока региональные компании охотнее инвестируют в строительство жилья, торговую недвижимость и бизнес-центры, подытоживает он.

Принятый в июле закон об особых экономических зонах позволяет создавать на ограниченных по площади территориях на срок до 20 лет зоны двух типов: промышленно-производственные для выпуска высокотехнологичной продукции и технико-внедренческие для инноваций. Преимущества для компаний, работающих в ОЭЗ, в налоговых льготах. В промышленных оазисах (20 кв. км) они могут платить сниженный (верхняя ставка опустится с 26% до 14%) единый социальный налог, а резидентам внедренческих зон (2 кв. км) разрешат списывать на расходы все затраты на НИОКР. В обоих типах зон предусмотрены льготы по налогам на землю и имущество. За импортные товары в ОЭЗ не надо будет платить таможенные пошлины и НДС. Вывозить готовую продукцию можно будет также беспошлинно.


Странным показался экспертам выбор отраслей, которые будут развивать в первых шести российских особых экономических зонах. Но чиновники считают, что регионы-победители хорошо готовы к ОЭЗ, и обещают новые конкурсы уже в первой половине будущего года.

Технико-внедренческие зоны будут созданы в Зеленограде (микроэлектроника), подмосковной Дубне (центр программирования), Санкт-Петербурге (информационные технологии и аналитическое приборостроение) и Томске (ядерные и нанотехнологии). В Липецкой области уже начат российско-итальянский проект по производству бытовых приборов, электротехники и мебели. А в Елабуге (Татарстан) предполагается производство автокомпонентов и нефтехимической продукции. По словам руководителя Федерального агентства по ОЭЗ Юрия Жданова, зоны получат 8 млрд руб. из федерального бюджета и еще столько же от регионов-победителей, а объем частных инвестиций в промышленные зоны в 2006 г. составит порядка $10 млн.

Минэкономразвития закончило прием заявок 2 ноября. В конкурсе приняли участие 47 регионов, подано 72 заявки. 43 из них предполагали создание промышленно-производственных ОЭЗ, 29 технико-внедренческих. Чиновники заявляли, что число ОЭЗ не превысит десятка, но вчера комиссии по отбору заявок объявили победителями всего шесть регионов.

У регионов, не попавших в число победителей, будет такая возможность в следующем году. По словам Жданова, еще один конкурс может быть проведен уже в первом полугодии 2006 г.

Выбор чиновников выглядит странно, считает замдиректора Межведомственного аналитического центра Юрий Симачев: Не думаю, что строительство завода по производству бытовой техники главный приоритет нашего развития. Даже по поводу технико-внедренческих зон есть вопросы: где, например, биотехнологии? Чиновники объясняют это низким уровнем заявок. Все зоны, которые были достойны, стали победителями, заверил Ведомости Жданов. По словам чиновника Минэкономразвития, администрации выбранных регионов так хорошо подготовились, что у них не только документация готова, но даже земельные участки под ОЭЗ нарезаны. Места для технико-внедренческих зон были выбраны по очевидным причинам: в них сосредоточены научные институты и высококвалифицированные кадры. А Липецкая область и Татарстан имеют высокий потенциал развития и опыт организации промышленных площадок, объясняет он. Мы исходили из того принципа, что надо брать лучших и помогать им развиваться еще быстрее, наращивая конкурентные преимущества, говорит чиновник. Зачем тратить силы на тех, кто не растет? С ним согласен эксперт Центра фискальной политики Владимир Редькин. По его словам, и Липецкая область, и Татарстан промышленно развитые регионы-доноры. Главного экономиста Тройки Диалог Евгения Гавриленкова смущает четкая отраслевая направленность ОЭЗ: Не дело чиновников решать, какую отрасль развивать, это решит сам бизнес.

Вторник, 11 утра, Славянская площадь. У подножия памятника Кириллу и Мефодию стоит около трехсот человек. По плакатам в руках митингующих можно составить карту ближнего Подмосковья: Мытищи, Люберцы, Щербинка, Долгопрудный, Одинцово и т.д. Митингуют ограбленные застройщиками частники-соинвесторы. Многим конфликтам уже лет по пять. Граждане наконец поняли, что органы исполнительной власти - не защитники и даже не арбитры. "Мошенники!" - вопиют плакаты.



"Звезде России" чуть легче, чем остальным. Ее дольщики выступают единым фронтом с застройщиком. Районные власти расторгли с ним договор аренды, когда дома были уже почти готовы: мол, прежняя администрация допустила ошибки в контракте. И стройка встала. За ошибки расплачиваются 1000 семей. После митинга около 10 человек из "Звезды России" остались в трех арендованных кемперах (дома на колесах) - голодать. Желающих присоединиться немало, но для них нужно поставить палатки. А префектура ЦАО не разрешает.

Химки упоминаются чаще других городов. Не потому, что инициаторы сходки - дольщики жилкомплекса "Звезда России" в Химках. Просто в самом дорогом городе Подмосковья сконцентрировалось слишком много адресов долгостроя и двойных продаж. За каждым адресом человеческие трагедии. "Известия" писали о монолите на улице Мельникова. Почти сотня ограбленных москвичей, переселенцев из других областей, военных, получивших государственный сертификат на покупку жилья. Цена ему теперь - копейка, как и рублям и долларам остальных несостоявшихся новоселов. Застройщик, ООО "Форбс", рассорился с подрядчиком - "ИСПК Стройсервис", который заключал договоры с дольщиками. По всем признакам искусственный конфликт привел к тому, что люди лишились прав на жилье, построенное на их деньги. "Форбс" перепродал квартиры, в судах дольщики проиграли. Формальный ответчик - "Стройсервис" - вроде как нищий, что не мешает ему занимать стройплощадки в Нахабине и Дедовске. К "Форбсу" - организатору двойных продаж - вообще никаких претензий. В администрации района фирма на хорошем счету. Разве что пикетчики открыто называют руководителей фирмы жуликами. Как нам сообщили в стройкомплексе правительства Московской области, обе упомянутые компании не значатся в распиаренных "черных списках".

Жанна Котова, чтобы купить для семьи строящуюся "двушку" в Люберцах, продала однокомнатную квартиру в Москве. С 2003 года живет у друзей.

- Голодовка - крайняя мера, просто чтобы привлечь внимание, - рассуждает Жанна Котова - одна из многочисленных жертв псевдоконфликта между властями Люберецкого района и печально известным ЗАО "Социальная инициатива", приведшего к долгострою. - Администрация Московской области должна взять на себя расходы "по дострою", принимать эти дома в эксплуатацию, заселять людей. А потом пусть сама взыскивает с застройщика компенсацию своих расходов. Их ошибки, сделки и т.п. - их проблемы, а не наши.

- Я продала комнату в коммуналке, оплатила однокомнатную квартиру в поселке Правдинский Пушкинского района. Спустя два года с меня потребовали огромную доплату. Я не смогла доплатить. И мою квартиру перепродали.

А Анна Прокофьева ночует на работе:

- Меня просто выгнали на улицу, - говорит Ирина Осипович, одна из тех, чью собственность продали повторно. - Чтобы оплатить квартиру в Правдинском, я продала жилье в Литве. И теперь живу у родственников, знакомых. Найти деньги на доплату мне негде. Теперь сужусь. Посмотрите, у меня целая сумка макулатуры - переписка с властями. Мы поначалу наивно думали, что они чего-то не видят, не догадываются. А теперь представляю, как им смешно читать наши письма. Они ведь с полфразы понимают, что стоит за этими квартирными махинациями. Их изобретательность просто восхищает. Это абсолютное зло.

Большая часть дольщиков новостройки в Правдинском заключали договоры в 2000-2001 годах. Дом должен был быть сдан в эксплуатацию в декабре 2001 года. Не сдан до сих пор, хотя уже два года заселен. В свое время заказчик ООО "Карамос", как водится, инспирировал ссору с подрядчиком, партнеры расстались, а с дольщиков "Карамос" потребовал доплатить почти 100%. Кто смог собрать денег, живут спокойно, остальных выселяют. 4 квартиры уже перепроданы. Из них три принадлежали одиноким женщинам, четвертая - пожилой женщине с дочерью-инвалидом.

В Подмосковье насчитали 6 тысяч афер с новостройками

Оторвавшись от правдинцев, вступаю в разговор с другими дольщиками. Все истории похожи как копии. Делегация из поселка Островцы Раменского района, несмотря на то что митинг уже завершен, не сворачивает свой плакат. На замечание милиционера люди отвечают, что ждут представителя администрации. Не пришел представитель. А если и приходил, то секретился.

- Сегодня мы говорим о 49 стройкомпаниях, в адрес которых больше всего нареканий от населения, - заявил вчера вице-губернатор Мособласти Алексей Пантелеев. - Пострадали 9 муниципальных образований. Сейчас по каждому конкретному случаю областной прокуратурой проводятся расследования.

Вчера на заседании правительства Московской области было принято постановление, призванное защитить участников долевого строительства. В двухмесячный срок подмосковные власти собираются инвентаризировать все инвестконтракты, заключенные органами местного самоуправления. Информация о мерах, принятых властями в отношении "проблемных" застройщиков, будет, по словам чиновников, доступна общественности.

Подмосковные власти надеются решить проблему недостроя, передав законсервированные объекты другим инвесторам. Это тем более примечательно, что долгострой, в котором власти винят упомянутый "Принт Капитал", инспирировала администрация Химкинского района ( "Известия" подробно писали об этом 29 июня). Вероятно, чужой долгострой новые, "правильные" застройщики получат в нагрузку на конкурсах за выгодные земельные участки.

Всего в списках чиновников значатся около 6 тысяч граждан, пострадавших от действий строителей. Ущерб, по предварительным данным, составил больше 200 миллионов долларов. Пока из всего "черного списка" подмосковных застройщиков официально озвучены лишь четыре фирмы: "Стройметресурс", "Стройиндустрия", "Социальная инициатива" и "Принт Капитал". Впрочем, возможно, что публичной обструкцией компании обязаны лишь активности своих клиентов. Так, неделю назад соинвесторы "Стройметресурса" объявили голодовку в подмосковной Щербинке. А вчера химкинские пайщики "Принт Капитала" устроили акцию протеста в центре Москвы.

- Проблему долгостроя мы решим, - заявил "Известиям" источник в Минстрое Подмосковья. - Однако в ряде случаев возникает другая проблема - двойные продажи. Сейчас, по некоторым данным, таких "нехороших" квартир в области насчитывается больше тысячи. Эти граждане - не в нашей компетенции.
Дефицит земли вынуждает московских девелоперов разворачивать жилищное строительство на территории старых кварталов и промышленных зон. Чтобы ускорить продвижение новых проектов, городское правительство намерено доверить управление реконструкцией кварталов специально созданным для этого компаниям.

Вице-губернатор Мособласти Алексей Пантелеев публично пообещал, что все обманутые пайщики в скором времени справят новоселье. По его словам, по 600 "проблемным" договорам уже оформляются свидетельства о праве собственности на квартиры, то есть двойных продаж по этим адресам можно не опасаться. Однако прогнозы Министерства строительства Мособласти менее оптимистичны.

Вместо трамваев и электроламп

Предполагается, что они будут разрабатывать и контролировать весь алгоритм реализации проекта. Традиционно эти функции возлагались на строительные фирмы и чиновников. Эксперимент по привлечению управляющих компаний начнется уже в этом году. Предположительно, пилотный проект будет реализован в районе Марфино на северо-востоке столицы.

Новый масштабный проект пропишется в 2006 году в Замоскворечье. Здесь, на месте промзоны в районе Мытной улицы будет построен жилой комплекс площадью более 100 тыс. кв. метров. Производства, которые ранее располагались на этой территории, перебазируются на окраины Москвы.

Пока же строительные холдинги вынуждены действовать самостоятельно и уже приступили к реализации сразу нескольких крупных проектов в разных районах города. Например, в ближайшее время на Шаболовке, на месте трамвайного депо, планируется построить новый многофункциональный жилой комплекс. В него войдут культурно-развлекательный центр, многоквартирный жилой дом со встроенным детским садом, а также офисные здания и двухъярусная подземная автостоянка на две тысячи машиномест. Сейчас квартиры в этом районе можно приобрести за сумму от 1,6 до 2,2 тыс. долларов за кв.метр.

Пока одни компании увлечены выводом промзон, другие строительные организации приступают к комплексной реконструкции старых жилых кварталов. Например, компания СУ-155 - приступает к комплексной реконструкции одного из кварталов района Академический. В ближайшее время она планирует возвести здесь 17-этажный жилой дом по индивидуальному проекту. В конце года в этом районе планируется сдать несколько монолитно-кирпичных домов. Квартиры предлагаются по цене от 1,8 до 2,5 тыс. долл. за квадрат.

Старым кварталам - новые дома

Реализация большого проекта квартальной застройки вскоре начнется в самом центре Москвы. Прямо у стен Кремля планируется построить элитный квартал Золотой остров. Общая площадь элитной недвижимости, расположенной вдоль Софийской набережной, которая должна быть реконструирована или построена заново в рамках этой программы, составляет около 600 тыс. кв. метров. Разработка архитектурно-градостроительной концепции развития территории Золотого острова в целом завершена. Вскоре она будет представлена на очередном заседании общественного градостроительного совета при мэре Москвы.

Недавно Домостроительный комбинат №1 приобрел на аукционе право на комплексную реконструкцию кварталов района Ивановское. За участок на востоке столицы компания выложила почти 9 млн. долларов. В Ивановском будут снесены пятиэтажки общей площадью более 21 тыс. кв. метров и построены четыре жилых дома по индивидуальным проектам площадью порядка 93 тыс. кв. метров с подземными гаражами.

Впрочем, покупателям жилья вовсе не обязательно томиться в ожидании выхода на рынок новых масштабных проектов. Можно купить квартиры в домах высокой степени готовности. Правда, их не так уж и много.

Скудный ассортимент

Наблюдается активизация продаж в сегменте бизнес-класса. К примеру, большим спросом пользуются квартиры индивидуальной планировки в новом жилом комплексе Адмирал-II, которые реализует агентство недвижимости Домострой. Дом уже сдан Госкомиссии. Жилой комплекс Адмирал удачен во всех отношениях - выгодное расположение, оптимальные архитектурно-планировочные и инженерные решения, высокое качество строительства, развитая инфраструктура.

Один из вариантов - квартиры в жилом комплексе Гранд-Парк. За квадратный метр в нем просят от 1,6 до 2,2 тыс. долларов. Через два года здесь будет построено более 400 тыс. квадратных метров жилья и сформирована развитая инфраструктура.

Как видите, нынешний ассортимент нового жилья невелик.

Несколько квартир продается в крупном жилом комплексе на Ломоносовском проспекте. Цены - от 3,2 тыс. долларов. Есть возможность купить жилье с помощью ипотечного кредита сроком на 3 - 15 лет под 10,5 - 17 процентов годовых.



Главная --> Публикации