Главная --> Публикации --> Удачный год для питерских Точка зрения: зачем нужны управляющие Можно ли требовать компенсацию, если двигатель торговли появился на вашем доме Дорогая моя столица, золотая моя квартира За что придется платить собственникам квартир, или подводные камни права на управление жильем

Признаки жилья бизнес-класса столь расплывчаты, что с ним иногда складывается ситуация, как с понятием средний класс граждан. Как преподавателей с зарплатой 8 тыс. руб. иногда причисляют к среднему классу, так и современные панельные дома, выполненные в обновленном оформлении, нередко причисляют к бизнес-классу.
Поэтому наиболее четким критерием в данном случае может стать стоимость квартиры. По словам генерального директора финансово-инвестиционной компании Европейский торговый дом Центральный (ЕТДЦ) Елены Жаворонковой, название эконом-класс говорит само за себя. Это жилье предназначено для людей с небольшим уровнем дохода. Соответственно, цена 1 кв. м в таких новостройках не превышает $1,8 тыс. Как правило, это панельные дома различных типовых серий. ДСК-1 известен своими сериями П-44К, П-44ТМ, компания СУ-155 активно строит дома серии И-155.
Квартиры, стоимость которых составляет от $1,8 тыс. до $4 тыс. за 1 кв. м, уже будут относиться к бизнес-классу. При этом на рынке недвижимости изредка встречаются предложения бизнес-класса по цене эконом-класса. Это возможно, если компания-инвестор участвует в продаже квартир без цепочки посредников. Если компания вместе с генподрядчиком участвует во всех этапах строительства, предупреждая нецелевые расходы на стройке и закупая проверенные материалы у надежных поставщиков, то она имеет возможность предлагать более качественное жилье по приемлемым ценам.

Вопрос о том, где проходит грань между жильем эконом- и бизнес- класса, весьма актуален для российского рынка недвижимости. Раньше все было понятно: панельные дома относились к эконом-классу, монолитные к бизнес-классу. Но поскольку в последнее время монолит теснит панель, самые дешевые монолитные дома вполне могут попасть в категорию эконом-класса. Какие же характерные особенности должны отличать современные новостройки упомянутых сегментов?

Как вы комплекс назовете...
Для повышения привлекательности своего объекта многие российские девелоперы дают им звучные имена. Рекламные объявления пестрят эффектными названиями: Алые паруса, Мономах, Корона, Синяя птица, Золотые ключи и т. п. Российский рынок недвижимости слишком молод, чтобы быть четко сегментированным, поэтому сложно определить наиболее эффективные методы продвижения товара. Пока в ход идет все, включая игру с красивыми названиями.
Непременный признак квартиры бизнес-класса свободные планировки. Как правило, все квартиры сдаются без отделки, что создает неограниченные возможности для воплощения любых дизайнерских решений. Но следует иметь в виду, что площади в нетиповых домах значительно больше общая стоимость квартир получается выше, чем в типовых новостройках. Как правило, в сегменте жилья эконом-класса наиболее выгодно застраивать сразу целый микрорайон. С одной стороны, в создании собственной инфраструктуры есть неоспоримые плюсы, с другой это затягивает срок строительства.
Популярность жилья бизнес-класса неуклонно возрастает, соответственно, наращиваются и объемы его строительства. По мнению заместителя директора управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Оксаны Каармы, в ближайшее время Москву ждет настоящий бум застройки домами бизнес-класса и, как следствие, дефицит недорогого жилья и повышение среднего уровня цен.
Остается надеяться, что увеличение числа качественных нетиповых зданий и жилых комплексов положительно скажется на архитектурном облике города и придаст индивидуальные черты разным столичным районам. Возможно, в будущем благодаря дифференцированному подходу при выборе площадок для строительства произойдет более четкое разделение районов Москвы по стилю и социальному составу населения. Если же отчетливая линия между жильем разного класса так и не будет проведена, продолжится привычное для столицы смешение стилей и архитектурных форм.

Кто-кто в новостройке живет? И где?
Помимо цены другим серьезным критерием классификации жилья является состав жильцов. Несмотря на то что в многоквартирных домах (в отличие от клубных, рассчитанных на 15 20 квартир) довольно сложно запрограммировать социальную однородность жильцов, ценовая планка все же является неким отсекающим фактором. Жилье бизнес-класса могут позволить себе люди самых разных профессий, но они должны иметь определенный уровень дохода.
Еще одной отличительной чертой жилья бизнес-класса является расположение. Дом должен быть построен в районе с развитой инфраструктурой и желательно с благоприятными экологическими показателями. Еще несколько лет назад жилье бизнес-класса ассоциировалось с определенными престижными районами. Сегодня девелоперы обращаются к менее раскрученным районам столицы.
Большой популярностью у покупателей пользуются дома, находящиеся в непосредственной близости от парков и скверов. Среди предложений, отвечающих этому требованию, можно отметить жилой комплекс Доминанта на окраине парка Покровское-Стрешнево, Янтарный рядом с Бабушкинским и Лосиноостровским парками, Измайловский рядом с одноименным парком.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании Квартал:
 Общепринятых критериев, по которым можно разделить жилье на бизнес- и эконом-класс, не существует. Если раньше основной отличительной особенностью считалась технология строительства (жилье эконом-класса исключительно панельное, а дома бизнес-класса монолитные), то сейчас можно с уверенностью сказать, что этот принцип деления неактуален. В настоящее время многие застройщики возводят жилье как бизнес-, так и эконом-класса по монолитной технологии.
Основным признаком, по которому можно отличить дома этих двух классов, я бы назвал наличие подземной автостоянки. Если в новостройках бизнес-класса она всегда присутствует, то жильцам квартир, расположенных в здании эконом-класса, обычно предоставляются парковочные места на придомовой территории, которая обычно не огорожена.
В домах эконом-класса при отделке подъездов применяются недорогие материалы российских производителей и функционируют лифты отечественного производства. В жилых зданиях более высокого класса при отделке входных групп, холлов и других мест общего пользования используются качественные современные материалы и, как правило, устанавливаются лифты известных мировых производителей.
Немаловажным признаком являются планировочные решения и высота потолков. В домах эконом-класса максимальная высота потолка составляет 2,7 3,0 м. В квартирах, расположенных в домах бизнес-класса, эта величина достигает 2,8 3,1 м.
Наконец, еще одним критерием, по которому принято относить дома к тому или иному классу, принято считать площадь квартир. Так, в жилых зданиях бизнес-класса двухкомнатные квартиры имеют площадь 60 80 кв. м, трехкомнатные 90 130 кв. м, четырехкомнатные 100 140 кв. м, в домах эконом-класса соответственно 50 70 кв. м, 70 100 и 100 130 кв. м.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
 Различия между классами жилья заключаются в местоположении дома, архитектурно-планировочных и инженерных решениях, наличии благоустроенной придомовой территории, внутренней инфраструктуры, обеспечении безопасности. Так, например, дома бизнес-класса возводятся с подземным паркингом, часто с огороженной придомовой территорией и другими характеристиками, предполагающими дополнительный комфорт. Монолитное жилье эконом-класса строится в основном на окраинах Москвы и в наименее ликвидных районах столицы.

Причина негативного отношения известна: новые скульптурные композиции шедеврами не назовешь. Тем не менее их количество только увеличивается. Почему это происходит, кто принимает решение об установке памятников и кому это выгодно?

Наталия Тихоновская
Директор управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Сейчас потребители обращают внимание не только на цену объекта на первое место в рейтинге потребительских предпочтений выходит качество дома. Одним из основных требований к жилью бизнес-класса является его удачное местоположение. Первое место по популярности занимает, безусловно, центр города. За ним следуют Западный, Северный, Северо-Западный и Юго-Западный округа, где экологическая обстановка наиболее благоприятна. Наличие рядом с домами парков, деревьев, зон отдыха, безусловно, влияет на стоимость жилья наряду с другими важнейшими факторами.
Покупатели обращают внимание и на район, и на близость к центру, и на транспортную доступность той территории, где расположен дом, и на однородность социальной среды района. Немаловажное место в рейтинге потребительских предпочтений занимает наличие развитой инфраструктуры, которая должна формироваться одновременно со строительством, а никак не после его окончания.
В доме непременно должен находиться подземный паркинг, без которого в современной Москве не обойтись. В настоящее время организованные стоянки и подземные гаражи являются обязательным элементом жилья повышенной комфортности. Во всех комплексах повышенной комфортности соотношение квартир и мест в подземных гаражах близко к 1:1 одно машиноместо на одну квартиру. Паркинг дорогое удовольствие, но он позволяет сделать жилье более ликвидным и освобождает территорию для прогулочных зон, детских площадок.
В ближайшее время будет усиливаться ценовая дифференциация в зависимости от качества и типа жилья. Так, на объектах, где стоимость квартир не соответствует их качеству, неизбежно замедление роста цен и даже их падение до 10 15% в год. Грамотно спланированные и профессионально реализованные проекты будут самыми востребованными.
Отношение к памятникам в российской столице всегда было особым. Сразу после революции новая власть решительно уничтожила монументы представителям императорской фамилии и другим кровопийцам. Во время гражданской войны, голода и разрухи выделялись средства на увековечивание революционных героев. Теперь Москва вновь переживает времена появления многочисленных монументов. При этом с недавних пор любое сообщение об установке еще одного памятника стало вызывать у жителей столицы, мягко говоря, неприязнь.

По степени разрушительной (вернее, созидательной) силы стихийное бедствие, именуемое Церетели, безусловно, не имеет себе равных. Но, к сожалению, монументальный хит-парад не исчерпывается одной строкой. У Зураба Константиновича есть почти столь же вредоносные коллеги: вряд ли кто-то может без содрогания вспомнить нависшую над Патриаршими опасность в виде 12-метрового примуса и шагающего по воде Иешуа. Столкнувшись с массовым и решительным общественным сопротивлением, автор этой композиции Александр Рукавишников не отказался от попыток украсить родной город. Очередное его творение гигантский памятник Александру II, установленный рядом с храмом Христа Спасителя.

Говорим памятник подразумеваем Церетели
Сейчас как-то неловко не только анализировать, но даже упоминать изображение Петра I, изваянное придворным скульптором. Породив в свое время колоссальный общественный протест, это произведение давно стало предметом анекдотов. Но здоровый смех в данном случае болезнь не излечил: метастазы стали расползаться по всей Москве в виде утопленных в фонтане чудовищных клоунов или гигантской иглы на Поклонной горе. Замыкает этот парад уродов карикатурное изображение генерала де Голля, подаренное Парижу и тут же передаренное привередливыми французами всеядной Москве.

Конечно, эстетическая привлекательность вещь спорная. На это, кстати, обычно и указывают упомянутые авторы: мол, вы ничего не понимаете, а через сто лет нас оценят. Не оценят. Зачастую общество не принимает те или иные скульптуры не потому, что они непонятны, а потому, что они слишком понятны, считает архитектор Никита Шангин, принимавший активное участие в борьбе за Патриаршие. То, что появляется сейчас на улицах города, вчерашний или даже позавчерашний день, это задворки соцреализма. Поменялась только тематика, а стилистика осталась прежней. Это не современная скульптура, она архаична в самом плохом смысле. Когда говорят, что Эйфелеву башню тоже не понимали современники, я всегда отвечаю, что это крайне некорректный пример. Во-первых, она ничего не испортила, поскольку ее возвели в стороне от исторического Парижа. А главное ее не понимали, поскольку ее пластика, стиль по тем временам были действительно авангардными, непривычными, ее не с чем было сопоставлять. А у нас что ни взять любое творение Церетели, Бурганова, Рукавишникова все это тысячу раз уже видели.

Пример взаимосвязи памятник архитектурное окружение хочется дополнить примером взаимодействия памятник человек. Не так давно обитатели Сивцева Вражка обнаружили, что у них появился странного вида сосед. Человек проницательный, сделав серьезное интеллектуальное усилие, возможно, догадался бы, что застывший в камне субъект напоминает солдата, держащего на плече ребенка. Но недогадливые местные жители окрестили непрошеного гостя андроидом с обезьянкой. Простояли эти монстры в переулке недолго: не выдержав такого соседства, их разрушили люди, живущие в близлежащих домах (благо размер скульптуры позволял совершить акт вандализма без привлечения тяжелой техники). Но этим дело опять-таки не ограничилось несмотря на утрату, скульптор Александр Бурганов продолжает творить и расставлять свои творения по центру столицы.

Та же стела на Поклонной горе при восприятии на огромной дистанции в виде силуэта неизбежно читается как жук на булавке. Любому человеку, имеющему опыт работы с городским пространством, это было бы ясно изначально. В то же время, если эту скульптуру уменьшить до настольных размеров, она будет вполне нормально смотреться в интерьере комнаты. Судя по всему, Зураб Константинович этой разницы просто не понимает: объект, который он слепил у себя в мастерской в масштабе 1:200, затем просто механически увеличивается, превращаясь в нечто совершенно неудобоваримое.

Но если даже отвлечься от художественного уровня той или иной скульптуры, остается открытым вопрос ее взаимодействия с городской средой. Основным фактором, определяющим восприятие объекта в городском пространстве, является масштаб. По общему мнению профессионалов, З. Церетели очень неплохой скульптор-миниатюрист и достойный живописец. Но при этом у него абсолютно отсутствует чувство масштаба, видение пространства, так необходимые при работе со скульптурой монументальной.

Враг не пройдет?
И все же, если бы дело ограничивалось творческими амбициями отдельных авторов, с этим еще можно было бы как-то жить. Беда в том, что город буквально захлестнула волна памятников не только безвкусных и бездарных, но и попросту нелепых, установка которых вообще ничем не мотивирована. Буквально на днях в районе Кузьминки, рядом с пасекой, был установлен памятник пчеле Кузя (угадайте, кто открывал этот монумент); недавно на Преображенской площади на фоне панельных хрущевок выросла фигура в военной форме петровских времен памятник Бухвостову, который, как выяснилось, был первым русским солдатом. Среди предложенных (и, к счастью, отвергнутых) за последнее время памятник в честь предков коренных москвичей, живших и трудившихся на благо города и Отечества; памятный знак на земельном участке для закладки послания молодежи России поколению XXI века; памятник Московской управе Северного общества (москвичам-декабристам); монумент Сережке с Малой Бронной и Витьке с Моховой; мемориал Славы Матери; скульптура Трубящая муза в саду Эрмитаж; памятник Провинциалу; серия скульптурных композиций Московские типы и многое другое.

Монументальная скульптура должна работать как тезис ее форма должна читаться сразу, говорит Н. Шангин. Беда работ Церетели в том, что они большие, но не монументальные. Это миниатюрная скульптура, раздутая искусственно до сверхмонументальных размеров. В результате ее совершенно невозможно воспринимать: скульптура превращается в некую кашу либо вызывает гротескные ассоциации. Тот же самый Петр I если бы он появился хотя бы на Химкинском водохранилище, то был бы там гораздо более уместен. Фигура такого масштаба при силуэтной невнятности и пластической навороченности в этом пространстве совершенно не живет.

О причинах экономического характера можно только догадываться: сооружение памятника требует значительных капиталовложений, что тоже может привлекать заинтересованных людей и организации. Кроме того, есть социальный запрос при невысокой культурной развитости амбиции и комплексы у различных общественных групп чрезвычайно велики: одни хотят поставить памятник своим коллегам-профессионалам, будь то пожарные, писатели, подводники или учителя, другие хотят увековечить свои боли и горести, накопившиеся за годы советской власти. Нет единой стратегии, единого общественного запроса, предложения поставить тот или иной памятник возникают случайно.

Откуда же у нас появилась столь нездоровая страсть к установке монументов всему и вся? По мнению художественного руководителя Государственного центра современного искусства, одного из членов комиссии по монументальному искусству Леонида Бажанова, причин много: Это и экспансия самих скульпторов (в стране, где нет художественного рынка, это одна из немногих форм заработка), и политические амбиции поиски той самой пресловутой национальной идеи, которая зачастую принимает гипертрофированные формы (многочисленные памятники императорам, памятники святым, которые вообще противоречат православной традиции: в память святых всегда ставили храмы, а не скульптурные изображения).

Депутаты утверждают список, но это еще не значит, что все значащиеся в нем памятники тут же будут установлены: начинаются процедуры конкурсов, поиски спонсоров и т. п. Последнее слово всегда остается за мэром. Иногда отвергнутый комиссией монумент по решению мэра все же появляется в городе. Именно так на Болотной площади была установлена композиция Михаила Шемякина Дети жертвы пороков взрослых: комиссия выступила против размещения ее на данной площадке, но Ю. Лужков возражения не принял.

После скандала с установкой церетелиевского Петра в 1998 году был принят закон города Москвы О порядке возведения произведений монументально-декоративного искусства городского значения, предписывающий все предложения об установке того или иного памятника направлять в специально созданную при Московской городской думе комиссию по монументальному искусству. Эта комиссия общественная, в нее входят независимые искусствоведы, архитекторы, историки. После рассмотрения всех поступивших предложений комиссия создает перечень рекомендованных к установке памятников и передает его на утверждение в Мосгордуму.

А случается это нередко. Шаляпина, который расположен на Садовом кольце, по закону могли бы и демонтировать, говорит Е. Бунимович. Официальных разрешений на установку этого памятника никто не давал. Нарушила процедуру некая коммерческая структура, которая подарила памятник городу и сама его установила. Но нарушает закон и администрация президента, которая не умеет читать городские законы (ведь установка памятников ведомство городское). Наверное, наша комиссия не возражала бы против установки памятника подводной лодке Курск, но с ней никто не посоветовался. Это неприлично, когда администрация президента принимает решения, противоречащие закону. Здесь следует оговориться: последнее утверждение не бесспорно: московский закон регламентирует возведение памятников городского значения.

Правда, такие ситуации возникают нечасто. Во многих случаях комиссии все же удается воспрепятствовать появлению незваных гостей. На каждом ежемесячном заседании рассматривается в среднем около десяти проектов и примерно половина из них отвергается. Стоит отметить, что комиссия обычно анализирует только идею памятника, оставляя за кадром его эстетическую ценность. По мнению депутата Мосгордумы Евгения Бунимовича, который курирует работу комиссии, соблюдение всех предписанных законом процедур не может гарантировать появление шедевров, но хотя бы ограничивает возможность самостийного строительства.

Тем не менее дары в рамки закона вписываются плохо. Как, например, не принять презент от дружественного государства? Даже если этот дар обходится в копеечку. Например, абстрактную композицию на площади перед Киевским вокзалом, созданную знаменитым скульптором Оливье Стребелем, подарила Бельгия, но устанавливать монумент и благоустраивать территорию вокруг Москве пришлось за собственный счет. По мнению Л. Бажанова, механизм достаточно прозрачен: Мы дарим что-то стране N, страна N тут же дарит что-то нам. А их скульптор друг нашего.

Бойся данайцев,дары приносящих
Но наиболее сложный и наболевший вопрос это подарки. После принятия закона об установке памятников город буквально захлестнула волна даров, которые можно было установить в обход всех процедур. Чтобы остановить этот презентационный беспредел, к закону срочно были приняты поправки, предписывающие не только представлять подарки на рассмотрение комиссии по монументальному искусству, но и подвергать их независимым (в том числе международным) экспертизам. Нам нужно уважать свой город, напоминает Е. Бунимович. Мало ли кто что подарит. Хорошо, что у олигарха дочка-певица, а представляете, если был бы сын-скульптор?

По мнению Л. Бажанова, иногда все выглядит еще более прозаично: Если скульптор дарит памятник городу, в благодарность он получает дорогостоящий заказ, который перекрывает все его расходы.

Еще более интересная ситуация подарки городу от самих скульпторов. Возникает вполне логичный вопрос: зачем дарить то, что можно было бы продать? Я тоже не сразу в этом разобрался, признается Е. Бунимович. Когда мы представляем себе тихого художника, то для скульптора-монументалиста этот образ совсем не подходит. Это целое производство, большие мастерские, где можно самостоятельно изготовить монумент любых размеров. К тому же некоторые наши скульпторы очень не бедные люди, поскольку заказные скульптуры стоят очень дорого. Для них подарки некий способ саморекламы. Это ведь очень престижно иметь скульптурную композицию в Москве.

Предложение ввести цензуру слишком неоднозначно. Я категорический противник какой бы то ни было цензуры, кроме Уголовного кодекса, в любой отрасли искусства, утверждает Е. Бунимович. Не нравится тебе не иди на спектакль, не смотри фильм, не открывай книгу. Но монументальная скульптура единственная область, составляющая исключение. Она воздействует на тебя независимо от твоего желания, поэтому мы вынуждены ее регламентировать.

Сносить нельзя помиловать
Если ответ на вопрос почему так происходит? ясен, то вопросы как пресечь это безобразие? и что делать с уже установленными монстрами? пока остаются открытыми.

Такие же опасения высказывает и Л. Бажанов: Как правило, в художественных советах заседает узкий круг профессионалов, которые тесно связаны. Конечно, они друг друга поддерживают, друг от друга зависят. Объективных решений в этом случае ожидать сложно.

Сразу возникает вопрос: а кто будет цензором? Думаю, некий независимый экспертный совет должен быть, говорит Н. Шангин. Но кто в него должен входить? Как правило, в таких советах заседают люди, которым больше делать нечего. Вот кого бы я точно туда не включал профессионалов, особенно остепененных должностями и званиями, иначе это будет сплошной междусобойчик. Наверное, в такие советы должны входить люди, которые являются неким культурным лицом нации и города к ним я отношу Фазиля Искандера, Римму Казакову (это первые имена, которые приходят в голову). Но такие люди не будут в этом участвовать, им и так есть чем заняться.

Единственное, что может как-то изменить положение, это постепенное просвещение власть предержащих, общий подъем культурного уровня населения, до которого нам, увы, еще далеко. И не стоит забывать об авторской ответственности. Если мы имеем дело со станковой или миниатюрной скульптурой творческая свобода безгранична, но если объект будет вписан в городское пространство, на первый план должна выходить авторская ответственность перед обществом, утверждает Н. Шангин. Вкусы и видение, конечно, у всех разные, но если объект встречает активное неприятие иногда надо наступить себе на горло. Пусть меня поймут через сто лет тогда и поставят.

Не меньше вопросов вызывает и необходимость общественного обсуждения, особенно учитывая низкий культурный уровень масс и засилье дурного вкуса. Затоптать талантливую вещь общественным обсуждением лучший способ от нее избавиться, считает Н. Шангин. Эти проблемы сходны с теми, что наблюдаются сегодня в архитектуре. То, что появляется на улицах и площадях, востребовано определенной частью общества, от которой как раз и зависит решение. Это нравится Лужкову, это нравится той новорижской публике, которая сейчас правит бал.

На первый взгляд так оно и есть. Но ведь все эти разрушить до основанья мы уже проходили и не один раз. Не надо торопиться сносить, даже если это негативное проявление культуры, считает Л. Бажанов. Иначе мы будем все время только разрушать. Сначала снесли церкви и памятники императорам, потом уничтожили памятники тем, кто сносил. Я считаю, что уничтожать установленное не нужно. Сначала надо построить что-то хорошее. А потом разберемся.

На такую всеобщую сознательность пока остается только надеяться, но что делать с уже установленными монументами, которые вернее всего назвать пощечиной общественному вкусу? Для многих выбор однозначен снести как можно скорее. Наиболее образно и эмоционально мысль о том, что все язвы, волдыри и короста, изуродовавшие город, должны быть уничтожены, высказывает писательница Татьяна Толстая. Среди первых кандидатов на слом, по ее мнению, тайный запас цветмета в виде памятника Петру I, анапский балаган на Манежной площади, железные медведи, гниющие в русле Неглинки и тому подобные творения.

Принятый в пакете законов о развитии рынка доступного жилья закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…” снизил риски частных инвесторов, но и существенно усложнил застройщикам привлечение денег. И хотя закон начал действовать с 1 апреля, застройщики всячески избегали работать по новым правилам: в основном они привлекали инвесторов в проекты, начатые до вступления закона в силу, либо изобретали обходные схемы привлечения частных средств вне рамок нового закона. Например, предварительные договоры на право заключения договора купли-продажи квартиры, или продажа векселей, которые якобы будут погашены квартирой, или создание кооперативов и проч. За пять месяцев действия нового закона во всей стране не был зарегистрирован ни один настоящий договор долевого участия в строительстве.

Фактический бойкот новых правил привлечения частных средств, объявленный застройщиками, завершен. Как стало известно “Ведомостям”, в Москве зарегистрирован первый официальный договор долевого участия в строительстве — его заключила компания “Кунцево-Инвест”. Таким же образом вскоре будут финансироваться еще три строительных проекта.

Другие строители тоже подают договоры на регистрацию: на прошлой неделе это сделала “СТ Групп регион” (основной владелец — Александр Чигиринский). Она собирается привлечь средства дольщиков для строительства жилых комплексов в Ростове-на-Дону (площадь около 40 000 кв. м, инвестиции — $20 млн) и в Ставрополе (10 000 кв. м, $4,5 млн). “Другого выхода у нас нет, ведь работать нужно”, — говорит коммерческий директор “СТ Групп регион” Дмитрий Шмелев.

Однако теперь блокада прорвана: по информации Федеральной регистрационной службы по Москве, 15 сентября зарегистрирован первый такой договор — его заключила с частным инвестором компания “Кунцево-Инвест”, аффилированная с “Системой-Галс”. Эта компания выступает девелопером проекта, и ее вице-президент Виктор Карпенко рассказал “Ведомостям”, что по новым правилам будут привлекать инвесторов для строительства жилого комплекса бизнес-класса площадью 29 910 кв. м.

Вице-президент “Системы-Галс” Виктор Карпенко уверен, что по новым правилам можно успешно работать, не используя “обходные пути”. Он видит и положительные стороны нового закона: “Отсутствие четкого законодательства, регламентирующего отношения между застройщиком и соинвестором, раньше приводило к разного рода мошенничеству, например к двойной продаже квартиры”.

Завершает сбор документов для начала регистрации договоров долевого участия и компания “Жилищная инициатива”, сообщил “Ведомостям” ее представитель. “Хочешь не хочешь, а закон надо выполнять”, — добавил он.

В нынешней ситуации они несут чрезмерные риски, убеждены строители. Разделить их с частником уже нельзя, а банки тоже не готовы нести солидарную ответственность при финансировании проектов. Президент Mirax Group Сергей Полонский, к примеру, опасается “потребительского терроризма”, когда за малейшее нарушение с застройщика будут требовать огромные штрафы. “Шанса добросовестно выполнять этот закон практически никому не дали. Если вы его выполняете, то уже завтра можно банкротить предприятие”, — резюмирует вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

“Рано или поздно мы тоже начнем работать по этому закону, — говорит председатель правления "ПИК-Холдинга" Артем Эйрамджанц. — Проблема в том, что закон в нынешнем виде препятствует нормальной работе. Но в отличие от других компаний мы пытаемся влиять на ситуацию”. Крупнейшие строители недавно объединились в Ассоциацию строителей России, первая цель которой — добиться изменения этого закона.

- Рост цен на нефтепродукты обязательно скажется на стоимости квартир в новостройках Москвы, - заявил вчера ИНТЕРФАКСу первый заместитель мэра Владимир Ресин. - Повышение цен на бензин отразится на себестоимости строительства - это одна из крупных статей расходов.

Представитель Института экономики города Дмитрий Гордеев (участвовал в разработке закона) не считает такую позицию обоснованной. “Строители готовы работать в соответствии с законом”, — уверен он, хотя и признает необходимость некоторых исправлений. Виктор Карпенко из “Системы-Галс” тоже согласен, что “отдельные положения нового закона требуют доработок”, но это не препятствует нынешней работе строителей. “Обезопаситься полностью нельзя — это риски бизнеса, — рассуждает Шмелев из "СТ Групп регион". — Мы воспринимаем это [новые правила] как некую дополнительную узду для застройщика, чтобы он делал все в срок, и оставляем себе небольшой временной запас в один квартал”.
Руководители московской строительной отрасли в очередной раз предвещают скачок цен на недвижимость. Предыдущий прогноз, основанный на подорожании цемента, пока не сбылся. Теперь подстегнуть рынок недвижимости, по логике главы стройкомплекса Владимира Ресина, должны нефтепродукты, которые прытко дорожают в силу мировой конъюнктуры.

- ГСМ сидят в доставке стройматериалов и в работе механизмов на объекте, - сообщили специалисты Центра ценообразования в строительстве. - Вычленить оттуда стоимость ГСМ возможно, но этим нужно специально заниматься. Оценочно можем предположить, что в блоке расходов на строительно-монтажные работы (СМР) на ГСМ приходится доля процента.

Известия решили уточнить, насколько велика доля ГСМ в смете типового объекта.

По данным Минэкономразвития, с января по середину сентября бензин подорожал на 11.1% против 23.2% годом ранее, а дизельное топливо - на 12.3% за лето. При этом темпы инфляции потребительских цен в последние месяцы снижаются, а в августе даже зафиксирована дефляция в размере 0.1%.

Для сравнения: цемент и его производные, резко подорожавшие в мае на 20%, составляют около 5% себестоимости строительно-монтажных работ. (Собственно СМР занимают от 50 до 80% расходов в зависимости от масштабов сопутствующего строительства, например, инженерной инфраструктуры.) Однако рынок коммерческого жилья пока никак на это не отреагировал, если не считать августовскую динамику: в августе квартиры подросли в цене на 2%, но, по прогнозам, сентябрьский показатель будет ниже.

С другой стороны, чем дороже продается нефтепродукт, тем больше приток нефтедолларов, которые, по мнению аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, в значительной степени формируют спрос на коммерческие новостройки в Москве. То есть подорожание бензина может сказаться на квартирных ценах хоть и косвенно, но весьма ощутимо. Впрочем, этот фактор к себестоимости не имеет отношения. Она, кстати, по данным стройкомплекса Москвы составляет приблизительно 710 долларов на квадратный метр типового жилья. Эта цена лежит в основе расчетов с инвесторами, строящими жилье, которое затем распределяется по городским программам - переселенцам из сносимых домов, очередникам, молодым семьям. Для горбюджета, финансирующего эти программы, расходы на топливо, какими бы они ни были, - не мелочь.

- Продажные цены на жилье вообще не связаны с себестоимостью, - утверждает эксперт рынка Олег Репченко. - Они зависят от платежеспособности покупателей. Пока новостройки в Москве будут продаваться втрое выше себестоимости, колебания цен в одном или нескольких узких сегментах строительных затрат не будут иметь никакого значения. Другое дело, что рост цен на ГСМ ведет к глобальному повышению всех потребительских цен. Известно: когда дорожает бензин, дорожает и все остальное.

Действительно, при умножении на миллион даже доли процента становятся сотнями тысяч долларов. Впрочем, рыночные цены на недвижимость здесь ни при чем. К тому же на днях крупнейшие российские нефтеторговцы договорились заморозить розничные цены на топливо.

- Что такое транспорт на строительстве? - рассуждает собеседник Известий из ведомства Владимира Ресина. - Все, что есть на стройплощадке, привезено на транспорте. Значительная часть работ механизирована. Допустим, доля ГСМ в строительной смете невелика. Но умножьте ее на миллион квадратных метров, которые в этом году строятся для городских жилищных программ. Где взять такие деньги?



Главная --> Публикации