Главная --> Публикации --> Как в лучших домах Удачный год для питерских Точка зрения: зачем нужны управляющие Можно ли требовать компенсацию, если двигатель торговли появился на вашем доме Дорогая моя столица, золотая моя квартира

Как стало известно RBC daily, строительная компания «Интеко», принадлежащая супруге столичного мэра Елене Батуриной, намерена продать последний оставшийся у нее строительный актив – СК ДСК-3, компанию, специализирующуюся на производстве монолитного жилья. Напомним, ранее компания «Интеко» продала свои цементные заводы и домостроительный комбинат № В качестве возможного покупателя участники рынка называют структуры Олега Дерипаски, который уже приобрел компанию «Главмосстрой». Эксперты утверждают, что на самом деле сделка может проводиться нерыночными методами: Елену Батурину, возможно, заставляют продавать строительные активы.

По имеющейся информации, компания «Интеко» намерена продать свое монолитное подразделение – СК ДСК-3

Участники рынка утверждают, что теперь Елена Батурина намерена продать последний строительный актив, оставшийся у компании «Интеко». В компании «Интеко» отрицают намерение продать СК ДСК- «Компания «Интеко» не намерена продавать свое монолитное подразделение», – сообщили RBC daily в пресс-службе строительной компании. В «Базэле» не подтвердили, но и не опровергли информацию RBC daily. «Нам интересен этот сегмент рынка, и мы присматриваемся к различным строительным активам», – сообщили в пресс-службе «Базового элемента».

Как известно, процесс передела строительного рынка российской столицы начался с продажи компанией «Интеко» цементных заводов холдингу «Евроцемент». Сумма сделки оценивается в 800 млн долл. Вслед за этим «Интеко» продала ДСК-3, специализирующийся на производстве панельного жилья. Покупателем стала компания «ПИК», которая уже имела ДСК- Мощность ДСК-3 составляет 500 тыс. кв. метров жилья в год. Суммарная мощность домостроительных комбинатов в составе «ПИКа» теперь составляет 1 млн кв. м жилья в год. Также минувшим летом стало известно, что структуры Олега Дерипаски приобрели ведущую строительную компанию Москвы – «Главмосстрой», контролирующую, по оценкам, до 20% строительного рынка российской столицы. Как выясняется, на этом процесс передела не был завершен.

Эксперты, впрочем, не уверены в том, что продажа СК ДСК-3 Олегу Дерипаске выглядит логичной. «Если бы «Интеко» захотела продать СК ДСК-3, то в качестве покупателя, скорее всего, была бы выбрана компания «ПИК», – сказал RBC daily руководитель проекта ирн.ru Олег Репченко. – Эта компания понятна для «Интеко», тем более что она уже приобрела один из ее активов. Но я не думаю, что «Интеко» вообще будет что-то продавать: вряд ли они хотят совсем покинуть строительный рынок». В компании «ПИК» комментировать происходящее отказались. Другие эксперты, напротив, считают такую продажу более чем вероятной именно из-за политических факторов. «Все живут ожиданием выборов мэра в Москве, – сказал RBC daily начальник отдела недвижимости ИК «Велес Капитал» Владлен Волошин. – Этот политический фактор и оказывает влияние на желание людей продать или купить активы». О том, что Елена Батурина, возможно, избавляется от активов, опасаясь утраты административного ресурса, говорят все участники рынка. Однако в последнее время начала распространяться информация, свидетельствующая о том, что в этом деле не все так просто. «Мне известно, что «Главмосстрой» был продан и куплен не совсем рыночными методами, – сказал RBC daily близкий к компании участник рынка. – Собственники не спешили продавать компанию». Нельзя исключать, что в случае с «Интеко» происходит то же самое.

СК ДСК-3 занимается производством монолитного жилья, ее мощность составляет около 300 тыс. кв. м жилья в год. Компания является генподрядчиком на всех основных стройках «Интеко», включая «Гранд-парк». Кроме того, она совместно с «ПИКом» реализует проект строительства микрорайона «Волгоградский» в Юго-Восточном административном округе. В рамках проекта планируется вывод 21 промышленного предприятия из Грайвороновской промзоны и строительство на их месте около 514 тыс. кв. м жилья экономкласса. Всего за два этапа строительства в микрорайоне будет возведено 22 жилых дома. Ранее этот проект полностью делала «Интеко», точнее, две компании, входящие в нее: панельные дома строил ДСК-3, монолитные – СК ДСК- Приобретя ДСК-3, компания «ПИК» получила в свое распоряжение и весь проект. Покупатель СК ДСК-3, в качестве которого называется одна из структур Олега Дерипаски, получит контроль над всеми основными строительными площадками «Интеко».

- Сергей Иванович, только на моей памяти сперва советским, а потом российским семьям несколько раз обещали по отдельной квартире. На том дело и заканчивалось. И вот появился национальный проект, о котором много говорится, опять-таки в общих чертах. Давайте приоткроем завесу таинственности, ведь проект национальный, стало быть, секретов от нации не должно быть.

В том случае, если структуры Олега Дерипаски приобретут СК ДСК-3, алюминиевый магнат станет, по мнению экспертов, одним из главных игроков столичного рынка недвижимости. ««Главмосстрой» станет крупнейшим игроком московского рынка жилой недвижимости и сможет диктовать свои условия другим участникам рынка, в том числе и относительно ценовой политики», – сказал RBC daily генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Нельзя исключать и того факта, что структуры г-на Дерипаски приобретают московские строительные активы с единственной целью – перепродать их позднее по более высокой цене.
О том, как будет реализовываться приоритетный национальный проект, рассказывает руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Круглик.

Пожалуй, впервые политическая воля подкреплена сухим финансовым, экономическим, инженерным расчетом. И, наоборот, все прагматичные, можно сказать, технократические задачи не найдут воплощения без твердой решимости власти придать начатому процессу необратимость. На мой взгляд, такая рациональная взаимосвязь сейчас установлена.

- Никаких секретов нет. Просто документ носит в отличие от упомянутых сугубо политических деклараций конкретный деловой характер. Это своего рода рабочий план, в который, конечно же, еще будут вноситься уточнения.

Осмелюсь заметить, что другие приоритетные проекты, касающиеся села, здравоохранения, образования, не осуществимы без положительного ответа на самый больной вопрос - квартирный.

Реализация национального проекта потребует скоординированных и направленных в единое русло усилий не одного, а всех без исключения министерств и ведомств, всего бизнес-сообщества, наконец, всего народа, для которого открываются пути выхода из вечно тупиковой в России проблемы - жилищной.

- В нашей газете уже прошла информация, что сам приоритетный проект содержит четыре приоритета - увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования, улучшение доступности жилья, рост жилищного строительства и модернизация ЖКХ, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Пожалуйста, раскройте их содержание.

Президент страны потребовал разработки сетевого графика по всем направлениям реализации приоритетных национальных проектов. А это значит, устанавливаются строгий контроль за сроками и качеством, персональная ответственность исполнителей. В Росстрое уже создано управление по реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", осуществляющее мониторинг происходящего. Отслеживать ситуацию и давать оценку ходу работ будет Национальный совет во главе с президентом Российской Федерации.

Замечу, однако, что приоритеты определены для первого этапа реализации Национального проекта - на 2006-2007 годы. В дальнейшем - до 2010 года могут быть внесены коррективы.

- Приоритетов действительно четыре, причем каждый из них подкреплен комплексом мер, которые в свою очередь подразделяются на мероприятия. Никакого ранжира на первый-второй нет. Все приоритеты равноценны, меры одинаково важны, ход мероприятий определен подекадно.

Ипотека, и не только она

Итак, начнем в том порядке, в котором вы перечислили приоритеты.

В более благополучных странах жилищная проблема решалась путем кредитования. У нас, увы, исторически сложилось так, что банковская система лишь в последние 10-15 лет вполоборота развернулась лицом к человеку и заметила его нужды, увидела для себя новое поле деятельности. Психологических, социально-экономических, юридических да и чисто бюрократических барьеров - масса.

Доходы большинства россиян, как известно, невелики и в основном тратятся на продовольствие, одежду, услуги, что называется, на текущее потребление. В этих условиях самостоятельно скопить на квартиру в короткий срок маловероятно. А жизнь уходит. Многие не успевали вплоть до серебряной свадьбы свить свое гнездо, когда и старость-то уже не за горами.

Правительство России уже одобрило концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Базируется она на предоставлении государственной поддержки, достаточной для становления рынка ипотечных кредитований, в первую очередь в тех регионах, где эта система только зарождается или вовсе отсутствует.

Возьмем, к примеру, самые приближенные к потенциальным заемщикам региональные банки. Их капитализация все еще мала, чтобы получить доступ к долгосрочным кредитным ресурсам. Даже в своих корпоративных рамках они могут рассчитывать лишь на "короткие" деньги. Национальный проект разрубает этот гордиев узел.

- Как же будет происходить государственная поддержка рефинансирования ипотеки?

Проводником обеспечения государственного участия в развитии всей системы рефинансирования выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В период до 2010 года АИЖК призвано распространить унифицированные стандарты предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, организовать пилотные выпуски ипотечных ценных бумаг. Речь также идет о рефинансировании кредитов за счет закладных и выпуска ипотечных ценных бумаг на рыночных условиях. В тех регионах, где ипотека развита слабо, рефинансирование будет осуществляться за счет выпуска облигаций АИЖК с государственными гарантиями. На всякий "пожарный случай" это агентство сможет выкупать долгосрочные выпуски ипотечных ценных бумаг, обеспеченных платежами в перспективе, используя средства от размещения облигаций АИЖК с государственными гарантиями.

- Последнее нуждается в уточнении...

- Для этого в национальный проект заложены две федеральные меры. Во-первых, АИЖК получит госгарантии по своим заимствованиям и средства для увеличения уставного капитала. Во-вторых, обеспечивается развитие инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка соответствующих ценных бумаг.

Будет сформирована централизованная система мониторинга невозврата и досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов, чтобы оказать информационную поддержку профессиональным участникам рынка в оценке рисков. Повысится эффективность системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В результате сократится время на регистрацию договоров купли-продажи и ипотеки жилья, предоставление профессиональным участникам рынка жилья обобщенной информации о сделках, формирование системы выплаты компенсаций добросовестным приобретателям жилья в случае утраты права собственности.

- Пожалуйста. Предусматривается совершенствование и распространение стандартов предоставления и обслуживания кредитов на рынке первичного ипотечного кредитования. Далее методами регулирования можно содействовать внедрению новых кредитных инструментов, например, с переменной процентной ставкой, с увеличивающимися размерами платежей. Это позволит уменьшить риск кредитования и облегчить доступность кредитов для определенных категорий заемщиков. Кроме того, регулирование и контроль формирования системы кредитных бюро снизят административные затраты кредиторов на проведение оценки платежеспособности заемщиков. Также регулирование и контроль деятельности страховых компаний по страхованию ипотечных жилищных кредитов помогут снизить требования к размеру первоначального взноса.

Реализация данного приоритета позволит в 2007 году выдать населению ипотечных кредитов на 151 миллиард рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004 годом. При этом АИЖК обеспечит за два года рефинансирование 22 процентов выданных ипотечных кредитов - 56 миллиардов рублей. В том числе 26 миллиардов за счет выпуска ценных бумаг без государственных гарантий и 30 миллиардов облигациями АИЖК под гарантии государства.

Появятся эффективные механизмы оборота закладных путем совершенствования их государственной регистрации, развития депозитарного учета, внедрения института номинального держания закладных. В ипотечные ценные бумаги можно будет размещать средства Пенсионного фонда Российской Федерации, негосударственных пенсионных фондов, страховых резервов. Потребуется создать правовую базу для введения особого режима банковских счетов с целью защиты прав владельцев ипотечного покрытия, так называемого "эскроусчета".

- Они имеют право на существование, но за рамками национального проекта.

- Сергей Иванович, а как же другие схемы, например, долевое строительство, стройсберкассы?

- В прошлом году всего 9 процентов семей смогли приобрести на свои кровные и с помощью кредитов жилье по средним стандартам. Что уж говорить о молодых, у которых ни кола ни двора под заклад, ни копейки лишней для первоначального взноса. Приоритет национального проекта, связанный с доступностью жилья, учитывает невеселую демографическую ситуацию в стране?

Госбюджет поможет молодым

К началу текущего года в России насчитывалось 250 тысяч молодых семей и 70 тысяч молодых специалистов на селе. Именно им адресован один из приоритетов национального проекта.

- Надо создавать условия для роста рождаемости. К тому же, получив доступ к ипотечным кредитам, молодежь приобретает хорошую мотивацию к высокопроизводительному труду, повышению квалификации. Государство поможет такому старту.

- субсидии молодым семьям на приобретение или индивидуальное строительство жилья либо на оплату первого взноса для получения ипотечного кредита. Софинансируется из федерального (10 процентов), региональных и местных бюджетов (30 процентов) до 40 процентов средней стоимости стандартного жилья;

К числу первоочередных относятся следующие меры:

Для этого за счет госбюджета сформируется уставный капитал соответствующей организации. Либо желающие справить новоселья получат субсидии для уплаты страховой премии.

-страхование ипотечных кредитов, чтобы уменьшить размер первоначального взноса.

Что касается молодых специалистов, работающих на селе, то для субсидирования покупки или индивидуального строительства жилья, погашения первого взноса по ипотеке также включаются механизмы софинансирования из федерального и региональных или местных бюджетов. Делается это по особой схеме - исходя из уровня развития в регионе рынка жилья и величины доходов населения.

По экспертным оценкам, страхование кредита в размере до 20 процентов стоимости жилья позволит снизить требование банков к первоначальному взносу до 5-10 процентов. В дальнейшем такой порядок задумано распространить не только на молодые семьи.

Наконец, в так называемых депрессивных регионах жилье молодые сельские специалисты получат "бесплатно" на условиях найма, но с правом последующего выкупа. Затраты поровну поделят федеральный и региональный или местный бюджеты.

Так, в самых благополучных по этим показателям регионах 10 процентов средней стоимости стандартного жилья профинансирует федеральный бюджет и еще 20 - региональный или местный. В другой группе регионов молодые сельские специалисты могут рассчитывать на 50-процентную субсидию в соотношении 20 на 30 процентов. Аналогичную помощь получат они в регионах-"середняках", с той лишь разницей, что 30 процентов возьмет на себя федеральный бюджет.

- В названии национального проекта фигурирует не только доступность, но и комфортность жилья. У нас, как известно, даже в городах, особенно в старых застройках, не полностью обеспечен весь набор удобств. Без развития ЖКХ не обойтись при освоении новых участков под жилищное строительство. Что предусмотрено в этом направлении?

Со всеми удобствами

Сейчас изношенность коммунальной инфраструктуры достигла 60 процентов. Это существенно тормозит строителей, отрицательно сказывается на улучшении жилищно-коммунального обслуживания в уже имеющемся жилфонде.

- Один из приоритетов специально посвящен увеличению объемов жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры. Пока не полностью удовлетворяется даже сравнительно невысокий платежеспособный спрос населения на благоустроенное жилье. Во многом это происходит из-за отсутствия подготовленных территорий для массовой застройки, непрозрачности процедур оформления участков, пресловутых административных барьеров.

Предусмотрен целый комплекс мер по устранению избыточных административных барьеров, совершенствованию градостроительного и антимонопольного регулирования в данной сфере. Уже с 1 октября 2005 года участки под жилищное строительство в обязательном порядке будут выставляться на открытые аукционы.

Ставится задача заблаговременно обеспечить участки под новостройки необходимой коммунальной инфраструктурой. Для этого государство предоставит свои гарантии по банковским кредитам и наполовину субсидирует процентные ставки, если речь идет именно о подготовке территорий.

Национальный проект определяет создание таких новых для России финансовых институтов, как револьверные фонды и гарантийные агентства по поддержке муниципалитетов и предприятий коммунального хозяйства при заимствованиях на развитие и модернизацию инфраструктуры. Капитализация будет осуществляться как из бюджета, так и за счет частных инвесторов, международных организаций. Здесь важно то, что с процентами возвращаемые после застройки средства, затраченные на подготовку территорий, будут направляться на другие участки. Однажды, запустив такой "револьверный барабан", можно воспроизводить финансовые ресурсы на осуществление новых и новых программ.

Следует отметить, что в Национальный проект заложена большая законотворческая работа. Особое место в ней занимает принятие федерального закона "О формировании, государственном кадастровом учете, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости". Создаются механизмы введения местного налога на недвижимость, чтобы органы местного самоуправления были заинтересованы в увеличении жилищного строительства, видели в этом реальный источник пополнения доходной части своих бюджетов. Причем чем комфортнее, благоустроеннее будет жилищный фонд, тем больше дивиденды муниципалитетов.

- После принятия известного пакета законов, особенно Жилищного кодекса, появилось немало спекуляций по поводу отказа государства от бесплатного предоставления жилья тем, кому оно это обещало. Внесите, пожалуйста, ясность.

Государство возвращает долги

Еще четыре с лишним миллиона семей признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Согласно существующему законодательству заботу о них принимают местные бюджеты. Причем субъект Федерации вправе своими законами направить на эти цели средства регионального бюджета.

- В свое время рядом законодательных актов государство приняло на себя обязательства обеспечить жильем уволенных и увольняемых военнослужащих, участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, вынужденных переселенцев, а также граждан, выезжающих с Крайнего Севера и космодрома Байконур. Это ни много ни мало - более миллиона семей. Кроме того, за счет федерального бюджета будут обеспечиваться жильем ветераны и инвалиды - всего около 350 тысяч семей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Именно поэтому в Национальном проекте уже на первом этапе его реализации определен приоритет выполнения государственных обязательств перед отдельными категориями граждан.

К сожалению, средства, выделенные в 2002-2004 годах в рамках подпрограмм ФЦП "Жилище" на эти цели, позволили обеспечивать жильем ежегодно лишь 1,3 процента граждан, перед которыми имеются федеральные обязательства. При существующих объемах предоставления государственного и муниципального жилья очередникам время ожидания составляет около 20 лет.

- Национальный проект задает высокий темп, раскручивает маховик, который в следующем десятилетии реально позволит России впервые в истории решить самый больной вопрос - квартирный. Главное, как мне кажется, комплекс уже реализуемых мер придает этому процессу необратимый характер.

- Сергей Иванович, заложенное в национальный проект практическое удвоение годового ввода жилья, конечно же, впечатляет. С 41,2 до 80 миллионов квадратных метров. Пример других стран показывает, что жилищная проблема не возникает там, где ежегодно вводят не менее квадратного метра на одного жителя. А нас россиян - почти 150 миллионов.

- 1 миллиард 569 миллионов 800 тысяч квадратных метров составляет потребность населения России в жилье.

что есть?

- 61 процент семей не удовлетворены жилищными условиями. Каждая четвертая семья живет в домах и квартирах, находящихся в плохом или очень плохом состоянии.

- 41,2 миллиона квадратных метров жилья введено в 2004 году.

- 54,4 миллиарда рублей составила задолженность по всем видам кредитов на приобретение жилья. Треть из них - ипотека.

- 71,5 процента жилья находится в частной собственности.

- 53 процента аварий водопровода и канализации происходит из-за их ветхости.

- 2 раза - такой величины достигает разрыв между средней ценой жилья на первичном рынке и средней стоимостью строительства.

Что будет в 2007 году?

только цифры

- 151 миллиард рублей составит объем выдачи ипотечных жилищных кредитов.

- 56,3 миллиона квадратных метров - годовой ввод жилья.

- 1,9 - во столько раз возрастет доля семей, которым доступна покупка жилья за счет собственных и заемных средств.

- 11 процентов - такой будет рыночная ставка по рублевым ипотечным кредитам.

В 2010 году

- 14 лет составит среднее время очереди на жилье по договорам социального найма.

- 415 миллиардов рублей ипотечных жилищных кредитов.

- 80 миллионов квадратных метров - годовой ввод жилья.

- 3,2 раза - на столько возрастет доля семей, способных приобрести жилье на собственные или заемные средства.

- 8 процентов - рыночная ставка по рублевым ипотечным кредитам.

В следующем году Международный банк реконструкции и развития (МБРР) может выделить на развитие российских технопарков $100 млн. Участники рынка считают, что эту сумму надо расходовать адресно, а не распылять на все технопарки.

- 7 лет - до такого срока сократится среднее время очереди на социальное жилье.

Тем не менее строители технопарков все-таки могут рассчитывать на поддержку государства — если не в виде льгот, то в виде бюджетных средств. На прошлой неделе на заседании правительства было решено доработать проект государственных внутренних и внешних заимствований России на 2006 г. и внести туда программу “Развитие рынка информационных технологий”.

По замыслу Мининформсвязи технопарки должны объединить российских разработчиков программного обеспечения, а в перспективе стать центрами офшорного программирования. Предполагалось, что технопарки будут отнесены к особым экономическим зонам (ОЭЗ), где будут действовать налоговые и другие льготы. Однако после принятия Госдумой в первом чтении закона об ОЭЗ выяснилось, что строящиеся сейчас технопарки не подпадают под его действие. Согласно закону на момент создания ОЭЗ земельные участки, образующие ее территорию, не должны находиться во владении или пользовании граждан или компаний. Это условие практически полностью исключает создание ОЭЗ в населенных пунктах.

Участники рынка почувствовали себя увереннее, услышав эту новость. “Это небольшая сумма, но вокруг нее может нарасти инвестиционный капитал. Вклад государства дает нам защиту от рисков и стимулирует нас вкладывать еще деньги”, — говорит президент Cognitive Technologies Ольга Ускова. Ее компания выступает инвестором IT-парка в Черноголовке. Ускова полагает, что в 2006 г. удастся в целом привлечь в этот проект до $500 млн коммерческого капитала.

“На включение в программу иностранных заимствований претендовали несколько проектов, в том числе от Минобразования и Минэкономразвития, мы оказались в числе тех, чей проект одобрили”, — рассказал “Ведомостям” замминистра информационных технологий и связи Дмитрий Милованцев. По его словам, если программа заимствований будет одобрена правительством и Госдумой, то в середине следующего года Международный банк реконструкции и развития (МБРР) выделит $100 млн на развитие пяти технопарков в Московской области, Петербурге, Новосибирске и Нижнем Новгороде. По оценке Милованцева, госфинансирование в каждом технопарке составит около 20%, а окупятся инвестиции через 3-4 года.

Президент группы компаний IBS Анатолий Карачинский пессимистично оценивает перспективы реализации кредита. “Этих денег и на строительство половины парка не хватит”, — говорит Карачинский. Он пояснил, что обычно дробление небольшой суммы на несколько проектов заканчивается тем, что денег не хватает и поэтому результатов нет. “Если бы сконцентрировали эту сумму в одном проекте… может что-то и получилось бы”, — предположил Карачинский.
В конце июня Мининформсвязи внесло в правительство концепцию госпрограммы по развитию технопарков в России до 2010 г. Объем финансирования госпрограммы предусматривается в размере 123 млрд руб., в том числе из средств федерального бюджета РФ – около 20 млрд руб., из средств субъектов РФ – около 15 млрд руб., из средств внебюджетных источников – около 88 млрд руб. Всего до 2010 г. предполагается создать 6–10 технопарков. Пока определено четыре региона, где при строительстве технопарков будут использоваться не только частные, но и бюджетные средства: Московская область, Петербург, Новосибирск и Нижний Новгород.
Наталья Шагайда, ведущий научный сотрудник Всероссийского института аграрных проблем и информатизации

“Технопарки, несомненно, должны стать адресатами инвестиций МБРР”, — считает руководитель проекта технопарка в Троицке Алексей Гостомельский. По его словам, большая часть привлеченных государством иностранных кредитов в отрасли ИТ идет на информатизацию российских ведомств. В то же время, замечает Гостомельский, каждый из проектов технопарков имеет свой бизнес-план и инвестиции в него должны вернуться с прибылью. “Поэтому государство должно вкладывать заемные средства, скрупулезно оценивая каждый из предлагаемых проектов, а не делить их пропорционально на 5-6 технопарков”, — заключает Гостомельский.

Однако, судя по статистике, никто особенно не торопится: с 2001 года, когда требование было облечено в форму закона, площадь таких земель в сельхозорганизациях сократилась менее чем на 2 процента. И не вся она к тому же была переоформлена - от части ее организации просто отказались. Почему? Чиновники, в силу своих должностных обязанностей вовлеченные в этот процесс, пожимают плечами - "их проблемы", говорят о том, что дело в цене выкупа. Но только ли в этом?

Чуть более трех месяцев остается до того дня, когда все юридические лица должны переоформить свои права на земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании. К этому их обязывает Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Такого рода "подзаконных" земель только за сельскохозяйственными организациями числится 267 миллионов гектаров.

Такая тоненькая папочка

Очень сомнительно, что за считанные месяцы ситуация кардинально изменится. Конечно, можно опять под Новый год спешно вносить поправки в законодательство - продлевать срок переоформления. Только это мало что даст. Назначать "последний срок" придется до тех пор, пока государственные люди не поймут: это их прямое дело - создать все условия, чтобы требование закона можно было выполнить! А пока... Пока расскажем, с чем приходится сталкиваться обычному сельскохозяйственному акционерному обществу, решившему быть дисциплинированным и выполнить закон.

Итак, для переоформления прав пользования землей (приобретения прав на аренду или выкуп земли в собственность) любому юридическому лицу нужно собрать папку документов. Кроме обычных, которые организации предъявляют в присутственных местах, необходимо иметь еще:

В общем-то, разницы большой нет: сельскохозяйственное это АО или какое-либо другое. Возьмем совсем простой случай: АО "Росинка"(назовем его так)- магазин и участок под ним (а не десятки и сотни участков с лесополосами, дорогами к полям и фермам, речкой, пожарными водоемами, оврагами, болотами и пр. и пр., в геометрической прогрессии умножающими ваши проблемы и печаль).

- правоудостоверяющий документ (Свидетельство или Государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей);

- правоустанавливающий документ на землю (обычно постановление главы администрации);

- заявление о том, на какое право организация хочет переоформить свое право пользования - аренду или собственность.

- выписку из Государственного земельного кадастра;

По закону все просто: приносишь документы в орган, на который возложены функции по переоформлению прав (в Московской области, например, это министерство по управлению государственным имуществом) и в течение двух недель получаешь все решения.

Если на земельном участке есть строения, требуют предъявить документы о праве собственности на него.

Где та бумага, где тот глава

Бумаг вроде бы немного, но кто удачно с ходу прошел этот путь?

Куда идти? В районном архиве рады помочь, но нужно скрупулезно выбирать из текстов постановлений главы района за десятилетие какие-то зацепки, которые покажут, что земля изымалась из землепользования АО. Много ли поймешь, когда прочитаешь, что "земля в 50 кв.м предоставляется предпринимателю Петрову под киоск в с. Матренино"? Может, это земля АО, а может - и нет.

Постановление главы администрации было издано в начале 90-х. За эти годы много воды утекло: клочок земли тот же глава района (а сельхозорганизация на это согласилась) передал предпринимателю (под магазин, заправку), крестьянскому (фермерскому) хозяйству. На каждую такую передачу было свое постановление главы администрации, но в нем не было указано, что эта земля изъята из постоянного (бессрочного) пользования акционерного общества. Изменения в текст постановления по АО не вносились. Поэтому в правоустанавливающем документе стоит одна площадь (на момент передачи земли), а в выписке из кадастра (на сегодня) - другая. Чиновники требуют объяснений.

Ну а что дальше? В районном отделе Роснедвижимости вам ничего не подскажут. Представителю АО пришлось самому придумать форму справки и расписать все перераспределение. Начальник отдела Роснедвижимости согласился ее подписать... Времени прошло всего ничего - месяц. Но это если быстро сообразить, что нужно делать, и заниматься только этим.

В районном отделе Роснедвижимости (бывшем райкомземе) махнут в сторону бездонных шкафов - ищите! На такую работу нужно потратить не пару дней. Найдете все постановления - не радуйтесь. Площадь предоставленных земель по этим постановлениям может быть больше, чем площадь изъятий из земель АО. Не ждите, что вам объяснят, почему такое случилось. Подскажу здесь: часть земель может быть предоставлена из земель АО, другая - из иных. В нашем случае часть земель для фермерского хозяйства была выделена в счет доли фермера из земель в долевой собственности, а часть проселочной дороги к полю - из земель АО.

Свидетельство собственности на участок есть? Это хорошо. Его еще выдавал райкомзем в начале 90-х. А вот наше АО его своевременно не получило. Лежат себе 2 экземпляра подготовленного, но неподписанного свидетельства в папке хозяйства в районном отделе Роснедвижимости. А если свидетельство есть, но цифры в нем чуть различаются, то не известно, как отнесутся в минимуществе к такому документу. Может, удовлетворятся справкой из отдела Роснедвижимости. А может (и скорее всего), порекомендуют привести площадь, указанную в свидетельстве, в соответствие с выпиской из кадастра. Районный отдел Роснедвижимости теперь не имеет права выдать старое свидетельство или вносить в него изменения. Районный отдел Росрегистрации вносить изменение в свидетельство, выданное райземкомом, не будет. Так что, боюсь, получать новое свидетельство придется многим. Сделать это очень непросто. Нашему АО уже несколько месяцев не выдают, хотя месяц - крайний срок! Сначала сказали, что документ на право постоянного (бессрочного) пользования выдать не могут: для АО участок на таком праве не предоставляют. Правильно сказали, грамотно. Только АО просит выдать документ нового образца о ранее возникшем праве постоянного (бессрочного) пользования, а не предоставить участок на этом праве. Месяц убеждали, район консультировался в области. Убедили! Но свидетельства не дали! "А почему это у вас в правоустанавливающем документе одна цифра, а в выписке из кадастра -другая?" АО готово объяснить, вот и справочка из Роснедвижимости! А в ответ: "А это вообще не документ!" - "А почему сельскохозяйственному АО глава администрации дал несельскохозяйственные угодья, а в выписке из кадастра написано, что это земли сельскохозяйственного назначения?" А кто его знает, почему? В чем АО то виновато? Да и не ошибка это, поскольку в землях сельскохозяйственного назначения несельскохозяйственных угодий - море! По России в целом - около 52 процентов! Как-то даже неловко: пришлось взять учебник по землеустройству, сделать копию текста, где сказано, что угодья в землях сельхозназначения бывают сельскохозяйственные и разные другие. Принесли форму Госкомстата по землям сельскохозяйственного назначения с разбивкой по видам угодий. Убедили. Вы будете смеяться, но свидетельства все равно не дали! Теперь предложили внести изменение в постановление главы администрации начала девяностых годов...

АО готово объяснить

Ну а теперь о выписке из кадастра. В Московской области, например, при переоформлении прав пользования требуют выписку из кадастра В1-В Все бы хорошо, только сначала вам в кадастровой палате могут сказать, что нужно сделать межевание участка в постоянном (бессрочном) пользовании. Здесь нужно грозно ответить, чтоб выписку по участку, который был сформирован 10 лет назад, давали без разговоров: участок должен числиться в кадастре как ранее учтенный. Это не раз тогдашний Госкомзем РФ разъяснял своим работникам. Когда убедите, то дадут выписку по участку В1-В Но от вас в другой конторе требуют В3-В4, то есть описание не только всего участка, но и его частей! В сельскохозяйственных организациях частей участка - несколько сотен: кусты между полями, овраги, участки под фермами. Они разбросаны по большой территории, имеют разную площадь. В участке под заводом частей меньше, но они есть почти всегда - дороги, участок под зданием, участок перед зданием... То есть проблема получения выписки В3-В4 встанет практически у всех. Ну нет этих выписок! Нет потому, что такая работа собственником - государством - не была выполнена. Даже если организация сама наймет специалистов, подготовит информацию по частям участка для внесения в кадастр, намучаетесь. Наша "Росинка" уже 3 месяца пытается всучить подготовленную за свой счет информацию специалисту в кадастровой палате-безуспешно. Акционерное общество, видите ли, не собственник участка, не имеет на это права. Не собственник, верно. Но если собственник - государство - само этого не сделало? Просить главу муниципального образования, субъект? Но разграничения прав еще не произошло! В такой ситуации нужно благодарить пользователя земли, а не чинить ему препятствия!

От целого к частям и обратно

Решите оформлять по отдельным частям, заплатите землеустроительной компании немалые деньги, подготовите документы к постановке части участка на кадастровый учет как отдельного участка - можете потерять время. "А АО, собственно, кто? Собственник? То-то и оно", - сказали нашему АО в кадастровой палате. А кто должен распорядиться об этом? Глава муниципального образования? Писать ему заявление? Он будет месяц рассматривать документ, готовить решение. И все для чего? Ведь за деньги пользователя пополняется кадастр, разрозненные участки, которые сейчас числятся в составе одного участка в государственной собственности, станут отдельными участками в государственной собственности!

Следующий вопрос после сбора документов: как будем переоформлять право пользования? Сразу на весь участок или на отдельные его части? То есть на участок под зданием и дорогой. Или отдельно на участок под зданием, отдельно - на участок под дорогой? Вроде быстрее делать последовательно - часть за частью. А можно? Вам не подскажут. Или в одном месте скажут, что нужно все переоформлять сразу, в другом - можно и по отдельности.

Дошли до органа, который принимает решение о переоформлении прав на участок. Хотим выкупить землю. В законе написано, что АО имеет право само решить: выкуп или аренда? АО хочет купить то, чем пользовалось. А почем? Относительно участков под зданиями - с ценой более-менее ясно. Хотя постойте: а документы о праве собственности на здания есть? Не-е-ет (а как правило, нет). Оформляйте! Даже не буду здесь останавливаться: оформление прав на здание - отдельная долгая и дорогая процедура, если здание не стоит на техническом учете, если нет доказательств передачи в собственность в ходе приватизации, если было построено и не принято в эксплуатацию... Может, для завода это и неактуально, а для сельскохозяйственной организации с многочисленными сараями, весовыми, котельными - очень даже.

Цена цены

К счастью, в Московской области определена выкупная цена участков земли сельскохозяйственного назначения для сельхозпроизводителей - десятикратная ставка земельного налога. Налог-то есть для участков всех видов угодий. Но пусть не завидуют в других областях и республиках России! Чиновники отыскали новый повод для сомнений: нет ли тут противоречия федеральному законодательству? Им и невдомек, что земельный налог по сельскохозяйственным угодьям всегда в принципе ниже 20 процентов кадастровой цены. Ну, не знают они этого! А если чиновник не знает чего-то, то это, по сложившейся практике, не его проблема. Это - проблема просителя. Второй убойный вопрос: "А как докажете, что вы сельхозпроизводитель?"

С участками без зданий не легче. Про цену земли того же пресловутого акционерного общества в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" написано: не выше 20 процентов от кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Хорошо написано! Простите: а угодий - где? В районе, сельскохозяйственной организации, фермерском хозяйстве или отдельном поле? А если выкупают овраг, то это вообще несельскохозяйственные угодья. Да и по отдельным участкам сельскохозяйственных угодий кадастровой стоимости нет.

Про овчинку и выделку

Все эти переговоры требуют недель, месяцев, лет. Да еще и денег: тут же невесть откуда появились коммерческие организации, которые определяют кадастровую стоимость участков земли по заказу. За хорошие, между прочим, деньги - счет идет на сотни тысяч рублей. Только законно ли это?

Тем более что сельскохозяйственным АО переоформление прав обходится очень недешево. К цене выкупа нужно прибавить оплату межевых дел и описаний частей участков, оформление строений, заказ расчета кадастровой цены, огромные трансформационные издержки по поиску информации, обучению чиновников, переговоры с ними, бесчисленные поездки из села в район или даже областной центр.

А может, государство попросту не заинтересовано в продаже или аренде земли? Да нет, как будто заинтересовано. Арендные платежи выше земельного налога, который сейчас платит пользователь; при продаже государство получит не только деньги одноразово, но и сохранит возможность взимать земельный налог. А вот для юридических лиц выгоды получения земли в собственность менее явны: земля не везде может стать товаром, не всегда увеличивает рыночную стоимость имущественного комплекса организации. В связи с этим тяготы, которые вынуждены нести юридические лица, выглядят не всегда оправданными, если не сказать, излишними. Еще можно понять, ради чего должны проходить тяжелую процедуру переоформления юридические лица в столичных областях, вокруг крупных городов и транспортных коммуникаций. Но почему должны страдать "переоформленцы" на других территориях? Особенно сельскохозяйственные организации. Ну, еще покупка земли как-то понятна: может, когда-нибудь цена земли и на других территориях поднимется. Но зачем тратить столько сил на оформление договора аренды там, где нет спроса на землю?

Все проблемы, которые возникают в ходе переоформления, - типовые. Все их можно при желании собрать, определить способ решения малой кровью, вложить в толковую инструкцию и наконец найти ведомство, которое могло бы координировать этот процесс. Кажется логичным, когда такие цели становятся целями административной реформы. Но увы... Пока каждый чиновник, каждое ведомство решают свои задачи, не видя общей цели.

Немногочисленные пока исследования трансформационных издержек на оформление "земельных" прав показывают: фактические затраты превышают ожидаемые в самом пессимистичном варианте более чем вдвое. А из эмоциональных оценок превалирует такая: "Это кошмар, ужас и слезы".



Главная --> Публикации