Главная --> Публикации --> Как снять офис на уолл-стрит Как в лучших домах Удачный год для питерских Точка зрения: зачем нужны управляющие Можно ли требовать компенсацию, если двигатель торговли появился на вашем доме

Потребитель диктует правила

За последние 10 лет требования, предъявляемые покупателями к загородных поселкам, существенно ужесточились. Одинокий сторож и простое ограждение территории остались в прошлом - теперь девелоперам приходится максимально продумывать не только архитектурную концепцию загородных вилл, но и внутреннюю структуру поселка. В ином случае новый проект может быть просто неконкурентоспособным.

Главное, продолжает он, чтобы все необходимое находилось на разумном расстоянии, ведь зачастую девелоперам приходится застраивать целые мини-города. Причина тому - низкий уровень развития загородных направлений, исключением из которых является только Рублево-Успенское шоссе. Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков, пояснил, что на данный момент инфраструктура просто не успевает за коттеджным строительством и ее ощутимо не хватает на всех направлениях.

Если раньше приоритетными для большинства покупателей были местоположение и качество строительства, то сейчас многие уделяют особое внимание также и инфраструктуре поселка, в котором им предстоит обитать. По словам руководителя аналитического отдела инвестиционно-строительной компании Новая площадь Дмитрия Попова, покупатели необязательно ожидают наличия социальной инфраструктуры в рамках своего поселка.

Минимальный набор инфраструктуры современного коттеджного поселка независимо от того, будет ли новый владелец дома жить здесь постоянно или только приезжать на выходные, включает reception, магазин, бар или ресторан, благоустроенную общественную территорию, а также бытовые службы: прачечную, парикмахерскую,- рассказала директордепартамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелика Быльская. По ее словам, в зависимости от класса объекта в инфраструктуру поселка могут входить салоны красоты, фитнес-клубы, спортивно-развлекательные комплексы: бассейны, лыжные базы, катки, футбольные поля и пляж.

Особенно критично оценивают инфраструктуру покупатели, собирающиеся жить за городом постоянно. В этом случае, по словам Попова, требования к поселку существенно повышаются: полноценный магазин, аптека, медицинское обслуживание (как альтернатива наличие неподалеку медпункта или больницы) становятся нормой. Если человек переезжает с детьми, то к перечню требований добавятся детский сад и школа,- отметил он.

Затратная статья

Те, кто собирается приобрести дом у воды, уделяют особое внимание наличию у поселка собственного яхт-клуба. Также застройщики подумывают о строительстве полей для гольфа в составе поселков, но пока на это никто еще не решился, так как требуются огромные инвестиции, срок окупаемости которых трудно просчитать,- рассказала управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.

По оценке заместителя директора управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Владимира Яхонтова, на создание объектов социальной инфраструктуры уходит, как правило, от 3% до 20% от общего объема инвестиций в зависимости от проекта и категории недвижимости. При строительстве поселков экономкласса застройщики не стремятся к разнообразию сервисных служб, поскольку это сделает дороже как проект в целом, так и дальнейшее его обслуживание. В сегменте de luxe, напротив, коттеджные поселки сопровождаются разнообразными объектами инфраструктуры для большего комфорта жителей,- разъяснил он.

Понимая, что несоответствие поселка требованиям покупателей может привести к провалу объекта на рынке, девелоперы стараются не экономить.

Наиболее дорогими объектами инфраструктуры считаются фитнес-клубы, зимние бассейны, яхт-клубы, то есть объекты, требующие постоянного дорогостоящего ухода и высококвалифицированного персонала, как пояснила Анжелика Быльская.

Особенно девелоперам приходится тратиться на организацию новомодных развлечений.

За удобства надо платить

Зачастую девелопера спасает тот факт, что до 100% домовладений в наиболее успешных поселках продаются до ввода поселка в эксплуатацию, о чем рассказал Дмитрий Попов. По его словам, это позволяет застройщику манипулировать вводом объектов социальной инфраструктуры в том числе и потому, что поселок может функционировать и без них.

Это в первую очередь касается таких объектов, как детские сады, школа, бассейн. Однако, по ее словам, примеров выноса инфраструктуры за территорию поселка пока на рынке загородной недвижимости очень немного. В качестве наиболее удачного проекта можно привести коттеджный поселок Павлово по Новорижскому шоссе (14 км).

Во сколькожителю будет обходиться содержание инфраструктуры поселка, определяет управляющая компания. По словам Дмитрия Попова, размер коммунальных платежей также зависит от того, является ли инфраструктура закрытой или общедоступной. С ним согласна и Марина Маркарова: Для уменьшения нагрузки, которая ложится на жителей поселка по содержанию инфраструктуры, зачастую застройщик делает ее доступной для жителей других поселков.

По словам Быльской, владелец коттеджа также отдельно оплачивает услуги инфраструктуры в зависимости от того, насколько часто ими пользуется. Для привлечения наибольшего числа клиентов, владельцам коттеджей предлагаются развитые дисконтные системы и абонементы,- пояснила она.

Как рассказала Анжелика Быльская, обычно ежемесячные платежи владельцев коттеджей четко зафиксированы в договоре, заключаемом при покупке дома. В эту сумму, рассчитываемую из общей площади участка или дома, как правило, включена стоимость услуг охранного агентства, содержания общественных территорий, вывоза мусора и снега, дежурства газовой службы, электриков и сантехников. Отдельно оплачиваются коммунальные услуги: газ, электричество, водопровод, канализация, телефон, пользование доступом в интернет.

Рынок сегодня

Согласно исследованиям компании Blackwood, содержание типового набора объектов инфрастуктуры жителям поселков эконом-класса обходится в $200-300 в месяц, бизнес-класса - $300- 500 в месяц, а элит-класса - от $500 и выше.

Успешные девелоперские компании стараются ввести новые услуги, способные выделить проект. Среди подобных новинок следует выделить услугу по аренде конференцзалов для проведения банкетов или корпоративных вечеринок, а также службу найма домашнего персонала: нянь, горничных, поваров, садовников,- резюмировала Анжелика Быльская.

По данным компании Vesco Realty, около 36% подмосковных коттеджных поселков располагают минимальным набором инфраструктуры: магазином, баром, благоустроенной общественной территорией, а более 22% поселков предлагают жильцам услуги химчистки, прачечной, а также спортивноразвлекательных комплексов, включающих теннисные корты, футбольные поля, пляжи и проч. Наличием новомодных сервисов, таких как собственный яхт-клуб и частные школы, могут похвастаться не более 2% подмосковных поселков. А примерно 14% поселков в Московской области вообще обходятся без минимальной инфраструктуры.

Телезритель: Продуктовые магазины после ремонта превращаются в мебельные, по продаже дорогой сантехники, автомобилей и так далее. Может ли повлиять на эту ситуацию правительство Москвы?


Открытость - черта московского стиля управления. Власть ведет прямой диалог с горожанами. На канале ТВЦ в телепрограмме "Лицом к городу" мэр Москвы Юрий Лужков отвечает на вопросы, волнующие москвичей. Сегодня мы публикуем газетную версию этой передачи.

Телезритель: У нас на Щелковском шоссе расположен автовокзал. Нам уже давно обещали, что его перенесут на другую территорию. Щелковское шоссе перегружено автотранспортом. Очень хотелось бы знать, когда его планируют перенести и куда?

Юрий Лужков: К сожалению, собственники по российским законам имеют на это право. И суды поддерживают их. Но мы имеем другие способы, чтобы воздействовать на этих владельцев. Если магазины находятся в помещениях, принадлежащих городу, и арендуются этими коммерческими структурами, то мы побуждаем их не профилировать магазины: правительство Москвы договоры заключало с продовольственными магазинами, а не с мебельными или с магазинами электроники. Коммерсанты должны работать в интересах людей, а не в собственных. А мы и дальше будем сохранять сложившуюся структуру городской торговли, особенно предприятия по продаже продуктов и товаров первой необходимости.

Телезритель: Скажите, пожалуйста, когда в районе Новокосино планируется построить метро?

Юрий Лужков: Мы действительно рассматривали вопрос по автовокзалу. Его первую часть перенесут ближе к Третьему транспортному кольцу, а вторую - к началу МКАД. Но сейчас нужно найти деньги для того, чтобы реализовать этот проект.

Телезритель: Юрий Михайлович, есть ли городская программа строительства спортивных площадок во дворах жилых домов? Спрашиваю потому, что, когда мы были детьми, у нас было не так много возможностей для того, чтобы побегать, в футбол поиграть. Я хотел бы, чтобы у наших детей было больше возможностей для этого.

Юрий Лужков: Здесь строительство метро не планируется. Будем проводить "легкое" наземное метро, но это будет не раньше 2005 года.

Телезритель: Будет ли строиться муниципальное жилье за счет средств города в районе Новогиреево?

Юрий Лужков: Такая программа есть. В частности, в школьных дворах увеличено количество спортивных снарядов, площадок. Правительство Москвы выделяет финансы префектурам и районным управам для того, чтобы они строили такие спортивные объекты. Есть желание у нашего выдающегося организатора баскетбола Александра Яковлевича Гомельского в каждом дворе поставить по баскетбольному щиту и ребятам во дворах отдать большое количество баскетбольных мячей. И такое в ближайшее время будет сделано.

Телезритель: Юрий Михайлович, хотелось бы узнать, ожидается ли продолжение строительства Третьего транспортного кольца и строительство транспортных развязок в Восточном административном округе?

Юрий Лужков: В Новогирееве свободных площадок для строительства не так много. Если и будем строить муниципальное жилье, то, как говорится, только методом вкрапления зданий в уже сложившиеся жилые районы. Широких возможностей индустриального строительства в Новогирееве нет. Пользуясь случаем, хочу сказать, что бесплатное муниципальное жилье мы в этом году будем строить: например, 600 тыс. кв. м для бюджетников, 1 млн. 100 кв. м - для переселения людей из сносимых серий пятиэтажек.

Первая попытка выселения злостной неплательщицы за квартиру, предпринятая на прошлой неделе московскими властями, сорвалась. Когда Галина Тюпина уже собирала чемоданы, чтобы перебраться из муниципального благоустроенного жилья в общежитие в Капотне, депутат Мосгордумы Михаил Антонцев оплатил ее долг - все 23 тысячи рублей.

Юрий Лужков: В ВАО Третье транспортное кольцо введем в этом году со всеми развязками.

Особенно активно в этом направлении суды работают в Юго-Восточном округе, где и было вынесено первое историческое для Москвы решение о выселении. Это и неудивительно - округ не только активно судится, но и ведет самую громкую информационную кампанию по борьбе с неуплатой за свет и тепло.

По стране выселения должников за неуплату идут уже давно. Москва же до сих пор держалась. Отцы города неоднократно уверяли, что и в будущем столица выселять никого не собирается. Тем более что ситуация в городе по сравнению с другими регионами достаточно благополучная. Вовремя не платят за жилье всего порядка 5 процентов жителей. На их счету - задолженность около 700-800 миллионов рублей. И как заявил "РГ" Петр Аксенов, первый зам. мэра Москвы, глава комплекса городского хозяйства, число неплательщиков последнее время идет на убыль. Возможно, благодаря ставшей реальной угрозе для неплательщиков предстать перед судом.

Суды завалены такого рода делами. Кстати, в "черные списки" неоднократно попадали и малоимущие семьи, не сумевшие оформить субсидию ("РГ" писала об этом подробно в начале года). Но, как говорит Алексей Козловский, пресс-секретарь префекта, с начала года количество семей-должников сократилось почти в два раза. Большинство, узнав, что на них заведено дело, расплачиваются по первому предупреждению. Но 19 августа суд впервые все-таки решил выселить семью Тюпиных, уже несколько лет не платившую за квартиру.

Например, с самого начала года на сайте округа висит постоянно обновляющийся список должников с суммой долга и адресом, по которому проживает неплательщик.

Помощь пришла неожиданно. О происходящем узнал депутат Мосгордумы Михаил Антонцев, который и решил помочь женщине. Правда, деньги, по его словам, он вынул не из личного кармана, скинулись его знакомые. "Я съездил, познакомился с этой женщиной, и мы захотели дать ей шанс не опуститься. За всех должников мы платить не собираемся, но рады, что смогли помочь хотя бы одному человеку", - рассказал "РГ" депутат.

Как выяснилось, с начала девяностых годов из Тюпиных в квартире осталась одна Галина. Ее муж эмигрировал за границу, а сама она долгое время принимала наркотики, затем начала пить, но в последние месяцы решила начать новую жизнь и даже устроилась на работу. Правда, погасить долги так и не успела.

Кстати, активная судебная деятельность Юго-Восточного округа снискала понимание у столичных властей. По словам Петра Аксенова, он относится к долговым коммунальным процессам положительно - при условии, что подобные судебные решения выносятся в строгом соответствии с законодательством.
Напуганные ценами на столичную недвижимость потенциальные покупатели квартир все чаще обращают внимание на жилье за МКАД. Но и здесь их ждет разочарование: средняя цена новостроек в этих районах перешагнула психологический рубеж в $1 тыс. за кв. м. Это означает, что и в пределах города цены начнут расти быстрее. Еще несколько лет назад столичные риэлтеры отмечали, что на жилье за пределами МКАД в общей структуре спроса приходится всего 10%. За последнее время эта цифра выросла до 50% и, по прогнозам аналитиков, должна была подрасти еще на 5-10% за 2005-2006 годы. Причина кроется вовсе не в любви россиян к размеренной жизни в уютных маленьких городках или в тоске по пению птиц под окном. Просто цены на квартиры в самой столице до весны 2004 года стремительно рвались вверх, а после наступления на рынке стагнации не упали вопреки чаяниям, а замерли на достигнутых рубежах.
Спрос начал смещаться к сторону области в первую очередь потому, что платежеспособность граждан не могла угнаться за темпами роста стоимости московских квартир. Реклама новостроек за МКАД до сих пор старается убедить потенциальных покупателей, что добираться из Подмосковья в центр столицы ничуть не дольше, чем из городского спального района, что качество жилья за МКАД не хуже московского, а инфраструктура сейчас практически везде одинакова. До недавнего времени был и железный аргумент для тех, кто рекламе совсем не верит: квадратный метр жилья в области можно было приобрести за $500-600, в то время как московские цены уже перевалили за $1,5 тыс. за квадрат.

Тем временем в Юго-Восточном округе готовятся к суду другие дела. Но ответчикам, похоже, бояться нечего - шансы найти спонсоров велики. До выборов в Мосгордуму осталось меньше трех месяцев. А еще через год-полтора начнется предвыборная кампания в государственный парламент.

Сейчас средняя стоимость жилья в Москве преодолела отметку в $2 тыс. за кв. м. Но рост цен по сравнению с прежними годами чуть замедлился - он составляет чуть меньше 2% в месяц. Правда, тут отдельно стоит рынок элитной недвижимости, там действуют свои, специфические законы. В классе де люкс рост в этом году достигнет 25% и станет в этом сегменте самым значительным за все предыдущие годы, - предсказывает заместитель генерального директора АО ДОН-Строй Тимур Баткин. Объяснение этому простое - сегодня строительный процесс в Москве очень усложнился, а перспективных площадок становится все меньше. Таким образом, предложение практически не увеличивается, а спрос по-прежнему остается высоким, - говорит он.

Планка взята

Сейчас все большая часть строительства в московском регионе уходит за МКАД, хотя и группируется в непосредственной близости от нее. В 2005 и 2006 годах здесь будет сдано в эксплуатацию 203 объекта общей площадью около 3,4 млн. кв. м. По словам Олега Репченко, руководителя ирн.ru, средняя цена квадратного метра в этом сегменте новостроек сейчас составляет $102

Новостройки за МКАД, напротив, темпы роста за последний год только нарастили - они составляют уже около 30-35% в год. Эксперты считают это вполне закономерным: жилье в области еще может позволить себе дорожать, не выходя при этом за рамки платежеспособного спроса, да и спрос в этом сегменте рынка растет. Правда, в ближайшее время интерес к новостройкам за МКАД может несколько уменьшиться. По данным исследования, проведенного аналитическим центром Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru), жилье в новостройках столичных районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (в поясе около 5 км от кольцевой автодороги) перешагнуло важный психологический рубеж - $1 тыс. за кв. м.

В Подмосковье освоение большинства площадок началось заметно позже, чем в Москве. Столь значительная разница между средними ценами новостроек в московских районах за кольцевой и в соседних городах-сателлитах (почти $300 за кв. м) объясняется тем, что в столичных районах часто представлено более готовое жилье, чем в области, да и инфраструктура там более сложившаяся.

При этом надо отметить, что новое жилье районов массовой московской застройки, расположенных за МКАД (Куркино, Солнцево, Бутово), давно перешагнуло этот рубеж. Сейчас средняя цена на него составляет уже $1244 за квадрат, а отдельные предложения доходят и до $1500 за квадратный метр. Новостройки, расположенные по соседству в городах Подмосковья - иногда даже в пределах видимости, просто через дорогу, - заметно дешевле. Средняя стоимость метра там составляет $950, хотя отдельные предложения уже сейчас перевалили за $100

Дальние пределы

Разница в ценах, обусловленная только административным статусом, по мнению экспертов, значительно меньше - не более $100-200 за кв. м.

Чтобы жилье в поясе 5 км от МКАД пользовалось повышенным спросом, его цена не должна превышать $1 тыс. за кв. м, считает Сергей Яковлев, исполнительный директор компании Инвестдом+. Иначе потенциальные покупатели начнут от него отказываться. Они посчитают, что выгоднее либо немного подождать, накопить денег и купить квартиру в самой Москве, либо остановят выбор на более дальних городах Подмосковья, - объясняет он.

Удаление в пределах 5 км от МКАД является оптимальным для тех, кто хотел бы купить квартиру в Москве, но не может себе этого позволить. Но чтобы поддерживать спрос на такое жилье, цены на него должны быть существенно ниже того, что предлагается в пределах города. Сейчас же разница уже практически не видна: например, за $1200-1400 за кв. м можно приобрести квартиру и в таких московских районах, как Бескудниково, Дегунино, Выхино, Печатники. Если принимать во внимание не только новостройки, но и вторичный рынок московского жилья, который оттягивает на себя значительную часть спроса, то конкурентоспособность жилья за МКАД становится еще ниже. Цены на вторичке во многом зависят от психологической устойчивости и осведомленности продавца квартиры, поэтому в старых спальных московских районах еще можно найти предложения по цене $1100-1200 за кв. м. Особенно это касается не слишком ликвидного жилья - малогабаритного, расположенного на первых этажах, в хрущевках и т.д.

География застройки области в настоящее время довольно обширная. На этом рынке даже нет острой конкуренции между компаниями, поскольку городов с недостатком новых домов хватает на всех. Правда, и недвижимость в дальних городах не сможет долго оставаться дешевой. Себестоимость строительства в Подмосковье сейчас составляет в среднем $350 за кв. м, а в особо тяжелых случаях доходит и до $430 за кв. м. При этом себестоимость постоянно растет, поскольку материалы быстро дорожают, а подрядчики поднимают цены на свои услуги. В зоне 15-35 км от МКАД темпы роста цен увеличиваются уже второй год подряд.

Расположенные в 15-25, а то и 40 км от МКАД города действительно пользуются сейчас большим спросом. Здесь, в отличие от столицы, где из-за ограниченного количества земельных участков распространена в основном точечная застройка, сейчас возводятся целые жилые микрорайоны с собственными школами, магазинами и прочей инфраструктурой. Качество подмосковного жилья в последнее время стало вполне приемлемым, а цены редко поднимаются выше $600 за кв. м.

Аналитики полагают, что подорожание ближних областных новостроек не может не сказаться на ценах в самой столице. Рынок недвижимости устроен так, что все существенные изменения в одном из его сегментов тянут за собой перемены и в других секторах. Особенно часто это происходит при повышении цен, тем более - при прохождении очередного психологически важного рубежа.

Рикошетом по столице

По прогнозам, в течение осени темпы роста цен на квартиры в среднем по Москве будут оставаться на уровне до 3% в месяц, при возможности более существенных скачков в элитном сегменте. Такие застройщики, как ДОН-Строй, уже объявили об октябрьском повышении цен.

Спрос на жилье в Москве в ценовой нише эконом-класса по-прежнему превышает предложение, поэтому сделки обычно проходят по правилам рынка продавца. Застройщик, устанавливая цены продаж, может ориентироваться не столько на возможности покупателя, сколько на предложение конкурентов. Можно ожидать, что в ближайшее время девелоперы поднимут нижнюю ценовую планку на жилье в пределах города до $1500 за кв. м. Зачем стесняться, если даже за МКАД цены растут так быстро? - говорит Татьяна Голубкина, начальник отдела новостроек агентства Квартирант.

Энергоносители: внутренние цены (на бензин, электроэнергию) растут вслед за ростом мировых цен на нефть. Более частная причина - введение платы за подключение новых объектов недвижимости к электросети. ОАО Мосэнерго приступило к реализации новой схемы присоединения потребителей. В связи с чем, по ряду оценок, расходы московских застройщиков в 2005 году могут вырасти в целом на $950 млн. Исходя из потребления заселенного дома в среднем от 1,5 тыс. до 2 тыс. кВт, примерные затраты компании- застройщика составят от 1,5 млн. до 2 млн. евро, что не может не отразиться на продажной цене.

Основные причины роста цен на недвижимость

Новые правила долевого строительства, вступившие в силу 1 апреля, по мнению экспертов, повысят стоимость квадратного метра в новостройках. Теперь строителям нельзя продавать квартиры на стадии разработки проекта и согласования документации. До сих пор основная часть квартир в новостройках уходила на первоначальном этапе. Сейчас при запуске нового объекта застройщикам придется привлекать дополнительное финансирование. Пока еще на рынке новостроек продаются по большей части объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года. Эти дома не подпадают под действие закона о долевом строительстве. Во втором полугодии такие квартиры уже во многом будут распроданы. Вот тогда-то возможен новый виток цен на строящееся жилье.

Монополизация цементного рынка. Компания Евроцемент, по сути, стала монополистом на столичном рынке, еще с мая она объявила о повышении цен на свою продукцию на 20%. Президент ОАО Евроцемент груп Михаил Скороход пообещал, что рост цен на цемент продолжится и в следующем году.



Главная --> Публикации