Главная --> Публикации --> Best western вместо золотого колоса и останкино Купить землю - не поле перейти Договор переуступки прав требования Минэкономразвития простило самостройщиков Открытие покажет

Казалось, что времена афер в масштабе десятимиллионного города остались в прошлом. И вроде бы взрослые граждане, наученные горьким опытом инвестирования, уже не должны были попасть в сети мошенников. Но так называемые застройщики использовали беспроигрышный прием предложили своим соинвесторам приобрести квартиры существенно дешевле их рыночной стоимости. Как можно предположить, желающих нашлось немало. Людей не смущали размытые условия договоров, отсутствие документов на строительные участки и соответствующих распоряжений правительства Москвы.

В конце 2005 года рынок новостроек Москвы потрясли события, связанные с нарушением прав дольщиков граждан, вложивших деньги в строительство жилых домов, но так и не ставших собственниками купленных квартир. Первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы, руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин на пресс-конференции, состоявшейся в агентстве Интерфакс, рассказал о путях решения этих острых проблем и мерах, которые позволят предотвратить их возникновение в будущем.

Мэр Москвы Юрий Лужков распорядился создать специальную комиссию по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов, которую и возглавил Владимир Ресин. Члены комиссии выявили 34 проблемных объекта и разработали комплекс мероприятий, позволяющих завершить строительство жилых домов.

Ситуация настолько сложная, что нам пришлось принимать неадекватные меры, сказал Владимир Ресин. Что именно сделала городская администрация, чтобы защитить пострадавших граждан и оградить покупателей жилой недвижимости от предприимчивых застройщиков?

Косована для расследования деятельности недобросовестного инвестора-застройщика. Комиссия выработала предложения, касающиеся дальнейшей судьбы объектов, которые находились в ведении данной фирмы.

Первый заместитель мэра подробно остановился на деятельности бывшего застройщика компании Мастерок. Фирма, которую организовали отставные военные, не имевшие, впрочем, ни опыта подобной работы, ни достаточных для реализации масштабных строительных проектов средств, с 2002 по 2005 год заключила 11 инвестиционных контрактов с московским правительством. Из них три дома находятся на завершающей стадии строительства, на остальных восьми площадках работы даже не начинались. Еще на два объекта договоры между городом и ООО Мастерок вообще отсутствовали. Столичные власти были вынуждены создать отдельную комиссию под началом генерала армии А. Д.

В префектуре каждого округа созданы рабочие группы, где ответственными назначены заместители префектов, и все недостроенные объекты они возьмут под контроль. Впрочем, по информации В. Ресина, доля проблемных домов составляет менее одного процента от всего объема московских новостроек.

Что касается других компаний-инвесторов, то решение комиссии, расследующей причины недостроя, обязывает некоторых из них выполнить условия инвестиционного контракта до конца и достроить дома, обещанные соинвесторам. В ряде случаев московские власти расторгли договоры с несостоятельными застройщиками, а строительные площадки они передают для завершения работ другим компаниям. Там же, где имели место случаи двойных продаж (когда одну и ту же квартиру несколько раз продавали разным покупателям), дела переданы в прокуратуру, но объекты все равно будут сданы в эксплуатацию.

Какие же меры необходимо предпринять столичным властям, чтобы в будущем не допустить возникновения подобных случаев? Общественности уже известен список нечестных организаций, многие из которых будут в установленном порядке лишены строительной лицензии и не смогут участвовать в городском конкурсе. Распоряжением мэра Москвы запрещен допуск к конкурсам на получение строительных подрядов организациям, которые не имеют банковских гарантий на весь объем финансирования строительства. Другими словами, требования города стали жестче. Также для защиты соинвесторов глава московского стройкомплекса предлагает запретить продажу жилых помещений до момента утверждения документации и завершения отдельных этапов работы. Как пояснил В. Ресин, продажу квартир можно начинать лишь после возведения фундамента и только на сумму, равную стоимости выполнения данного вида работ. Корень проблем первый заместитель мэра видит в несовершенной законодательной базе, работа над которой будет продолжена.

Вместе с тем руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города подчеркнул, что работы по строительству жилья будут выполнены без использования бюджетных средств. Выход найден в привлечении к достраиванию крупных, хорошо зарекомендовавших себя и располагающих крупным производственным потенциалом строительных компаний.

Цены, конечно, не будут стоять на месте, ответил Владимир Ресин. Однако не потому, что несколько домов в Москве стоят сейчас недостроенными. Есть объективные факторы: инфляция, энергетические, сырьевые затраты и другие позиции, влияющие на процесс ценообразования.

Многих представителей прессы волновал вопрос: не вызовет ли сложившаяся ситуация резкого скачка цен на жилье?

Завод превращается

Итак, у пострадавших граждан‑соинвесторов появилась надежда на справедливое решение их проблемы. Правительство Москвы поставило задачу максимально ускорить сроки строительства. Большинство домов будут сданы в эксплуатацию уже в этом году или в начале следующего. А строительство тех объектов, к возведению которых еще не приступали, власти планируют завершить максимум к 2008 году.
Высокий спрос на аренду недорогих площадей стал отправной точкой для компаний, специализирующихся на бизнесе по реновации занятых производством территорий под офисно-складские комплексы (бизнес-парки) или под офисы (бизнес-центры). Вложив в проекты сумму гораздо меньшую, чем этого требует новое строительство, инвесторы возвращают затраченные средства уже через два-три года. Кроме того, происходит обновление промышленных зданий и занимаемых ими территорий. Создается впечатление, что заводские и фабричные корпуса сменили традиционные спецовки на деловые костюмы, и офисный их наряд зачастую куда лучше вписывается в застройку столицы.

Большинство предприятий, здания которых мы приобретали под реконструкцию, обанкротились в период роста отечественного капитализма. На момент их приобретения в лучшем случае более и менее пригодные помещения на их территории сдавались в аренду, говорит Глеб Ялымов, руководитель департамента управления недвижимостью АЛМ-Девелопмент. К примеру, на месте нынешнего бизнес-парка в 4-м Рощинском проезде в советское время был завод по производству детских тетрадок и дневников Призыв. Со временем производство стало убыточном, и помещения завода стали сдавать в аренду под склады и офисы. Реновация территории смогла вдохнуть в индустриальные постройки новую жизнь и на их базе развивать бизнес других предприятий.

Хотя власти Москвы заявляют о намерении сохранять промышленный потенциал города, многие предприятия закрываются, вредные производства выводятся. Особенно этот процесс заметен в центре города. Часть построек после вывода производств пошла на слом, на их месте строится жилье. Капитальные строения других заводов и фабрик сначала использовались собственниками как попало, пока не были перепроданы компаниям, занимающимся их реновацией под цели, востребованные рынком. В черте города насчитывается около 50 млн кв. м индустриальной недвижимости, которую можно реконструировать.

Такие проекты, как бизнес-парки Дербеневский, что на одноименной улице, Аврора Бизнес-парк (Садовническая набережная, 77/1) и бизнес-центр Красная Роза (ул. Тимура Фрунзе, 11, стр. 2-5), реализовались исключительно для использования под офисы. То, что в здании были производственные цеха, скорее придает бизнес-центру шарм, говорит Андрей Патрушев, директор по связям с общественностью Knight Frank (офис этой компании располагается в бизнес-центре Красная Роза). Снаружи архитектура напоминает о производственном прошлом здания, внутри же оно соответствует всем канонам современного офисного центра. Владельцем фабрики Красная Роза и инвестором проекта является инвестиционная компания Нерль. Реализацией этого проекта занимается Realty Trade.

В наших комплексах совмещены площади различного назначения, рассказывает Сергей Клименко, коммерческий директор инвестиционной компании Визави. Например, офис-парк Дмитровский (ул. Складочная, 3) может предоставить арендаторам офисы классов В и С и отапливаемые складские площади. Офис-парк Варшавский (Варшавское шоссе, 129 А) это комплекс зданий класса С, где функционируют административный и офисно-торговый комплексы, а также подсобно-складские помещения.

Появление бизнес-парков в местах, нетрадиционных для офисов, влечет за собой формирование новых деловых зон, говорит Максим Жуликов, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty. Если раньше самая высокая концентрация офисных площадей была в ЦАО, то на сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости идет процесс некой децентрализации.

Как рассказала Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International, в 2004 г. в общем объеме офисных помещений класса В, выведенных на столичный рынок, на долю реконструированных помещений приходилось около 60%. В 2005 и 2006 гг. этот показатель оценивается на уровне 50% и 40% соответственно. В условиях, когда предложение недостаточно, реконструированные здания класса В, преимущественно бывшие производственные помещения, являются важным источником удовлетворения спроса на офисы.

В настоящее время реновацией бывших производственных зданий в Москве занимается более десятка компаний. Самые крупные из них Forum Properties, АЛМ-Девелопмент, Росбилдинг, ГК Экоофис, инвестиционная компания Визави и др.

Реновация как бизнес

Компания Forum Properties знаменита тем, что на площадях бывшего Краснохолмского камвольного комбината реализовала первый проект офисного комплекса класса А Аврора Бизнес-парк. За семь лет работы в портфеле АЛМ-Девелопмент накопилось 25 реализованных проектов. Среди них бизнес-парки класса В на улицах Летниковской, Семеновской, Сторожевой, в Посланниковом переулке, а также складские комплексы на Дмитровском шоссе, Кавказском бульваре, Амурской улице.

Компании разными путями пришли в этот бизнес. Инвестиционная компания Визави была сформирована на базе инвестиционного департамента банка Визави. Для реализации проектов по преобразованию индустриальных и иных площадей под офисно-складские комплексы и управления ими компанией была зарегистрирована торговая марка Офис-парк. Задача, над которой работает ИК Визави, создание во всех административных округах Москвы крупных офис-парков. Офисные центры по объему услуг и уровню арендных ставок могут быть адресованы как быстро развивающимся компаниям малого и среднего бизнеса, так и компаниям, занимающим лидирующие позиции в своих отраслях.

Большинство компаний, занимающихся реновацией производственных территорий, нарабатывали опыт постепенно. Самым сложным было преодоление синдрома роста, когда компания, построившая и управляющая двумя объектами по 5000 кв. м, начинает управлять объектом в 20 000 кв. м, говорит Татьяна Ковалева, вице-президент ГК Экоофис. По ее словам, в компании эта проблема была успешно преодолена благодаря команде профессионалов, создавших гибкую систему разработки концепции, организации строительного цикла, сдачи в аренду и управления объектом. Это превратило ГК Экоофис из мелкого девелопера в девелоперскую компанию полного цикла, обладающую уникальными технологиями и подходами, позволяющими выжимать из объекта прибыль до последней копейки.

Компания Росбилдинг занимается покупкой предприятий с целью реструктуризации и последующего получения прибыли от использования недвижимости и бизнеса предприятия. Покупка предприятий осуществляется методом приобретения акций АО, долей в компаниях, смены менеджмента предприятий, их реструктуризации. Один из перспективных проектов Росбилдинга бизнес-центр Яуза в Слободском переулке, 6, на участке завода завод Мосштамп.

Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, напоминает, что местоположение один из важнейших факторов в характеристике объекта. Если рассматривать в процентном отношении все параметры объекта, то можно сказать, что этому пункту отводится 60% значимости, отмечает он. Это важно потому, что на начальных стадиях проектирования и проработки концепции необходимо принять во внимание транспортную доступность, расположение ближайших конкурирующих объектов, выбрать наиболее конкурентоспособный сегмент рынка, говорит Татьяна Ковалева. В конечном счете местоположение определяет как выбор предназначения площадей (офисные, торговые или производственные), так и требования к инженерным коммуникациям, энергопотреблению и уровню отделочных работ, позволяет правильно позиционировать проект на рынке и определить доходную часть девелопмента.

Принимая решение о реновации производственных площадей, девелопер может обратиться в маркетинговое агентство или консалтинговую компанию, где ему подготовят анализ предложения и потребностей в данном районе, а также проконсультируют по наиболее эффективному использованию площадей, говорит Наталья Жаренова, начальник отдела коммерческой недвижимости компании Русский дом недвижимости.

Трудности выбора

Сергей Клименко считает, что сейчас для арендаторов уже не столь принципиальна близость объектов недвижимости к центру города. Важнее удобный подъезд, близость к основным трассам МКАД, Третьему транспортному кольцу (ТТК), крупным городским магистралям, наличие территории под парковку. По словам Регины Лочмеле, арендаторы берут в расчет то, что поэтапное проведение реконструкции обеспечивает дополнительные возможности для расширения их компаний на этой же территории.

Прежде чем старые цеха превратятся в комфортабельные офисы, торговые помещения или склады, инвестиционным компаниям предстоит вникнуть в экономику проектов. Глеб Ялымов отметил, что при выборе объекта под реконструкцию для них важны месторасположение объекта, перспективы развития района, транспортная и пешеходная доступность, юридические аспекты сделки анализ документов, обременения, чистота сделки, финансовые оценки прогноз расходов и доходов, стоимость объекта.

Возможности для редевелопмента бывших промышленных территорий, наиболее привлекательных с точки зрения офисного и офисно-складского девелопмента, представлены прежде всего на востоке и юго-востоке с внутренней и внешней сторон ТТК, говорит Регина Лочмеле. Близость к активно развивающемуся в настоящее время международному аэропорту Домодедово обусловливает дополнительное конкурентное преимущество для проектов реконструкции, расположенных в данном районе.

Наталья Жаренова отметила, что предложения о продаже или долгосрочной аренде индустриальной недвижимости под будущую реконструкцию интересны для рынка. Это объясняется тем, что сделки с такими объектами обходятся дешевле, чем новое строительство. Бывшие промышленные площадки со зданиями постройки начала или середины прошлого века в разных частях города могут стоить от $500 до $600 за 1 кв. м, говорит Сергей Клименко. Реконструкция обходится в $300-400 за 1 кв. м в зависимости от первоначального состояния и желаемого результата. Период реконструкции занимает всего от шести месяцев до одного года.

Техническое состояние корпусов, инженерных сетей, выделенные на объект энергетические мощности, метраж и общая планировка, архитектура здания, а также ландшафтная планировка территории таковы основные параметры, исходя из которых можно оценить себестоимость реконструкции под офисы, перечисляет Татьяна Ковалева.

В ряде случаев компании приобретают индустриальную недвижимость и переоборудуют ее под бизнес-парки не только для развития своего бизнеса, но и на продажу. Несколько лет назад Русский дом недвижимости реконструировал, а потом продал один такой объект на Сущевской улице. Покупатель сдавал его в аренду и окупил затраты примерно за три года, говорит Наталья Жаренова. По мнению эксперта, до 2003 г. срок окупаемости при подобных сделках был примерно два года. В последние годы рост арендных ставок на объектах замедлился, прибыль составляет примерно 30% годовых, таким образом, проект окупается за три года.

По данным ГК Экоофис себестоимость бизнес-парка Дербеневский, включающая цену покупки, затраты на реконструкцию, процент по кредиту и накладные расходы, составила $600 за 1 кв. м. Срок окупаемости объекта два года. На первую очередь реновации бизнес-центра класса В Красная Роза было потрачено менее $10 млн, рассказывает Наталия Прокопьева, директор по связям с общественностью компании Realty Тrade. Планируемый срок окупаемости именно по этому объекту был три года, однако, учитывая оригинальность самого проекта и интерес к нему со стороны арендаторов, этот срок удалось значительно сократить.

Для того чтобы производственные корпуса можно было использовать под офисы, необходимо провести определенный, подчас весьма значительный, объем работ. Самый сложный случай когда девелопер хочет произвести реконструкцию с увеличением площадей. Это нелегко согласовать, отмечает Наталья Жаренова. Как правило, здания остаются в прежнем объеме, а изменения касаются только улучшения фасада и перепланировки помещений.

Make-up для фабрики

По словам Петра Кошкина, заместителя директора по развитию ИК Визави, промышленные здания достаточно легко трансформируются в офисные, так как планировочный принцип один и тот же: большое пространство бывшего цеха превращается в большое пространство современного офиса. Та же сетка колонн, значительная площадь остекления. Есть проблемы с лестницами их приходится расширять, строить дополнительные. Кроме того, необходимо менять грузовые подъемники на современные лифты. В бывших производственных корпусах, как правило, довольно значительная высота этажей, но, к сожалению, не всегда достаточная, чтобы удовлетворить естественное желание инвестора удвоить площади за счет организации дополнительных перекрытий, говорит он.

Суть наших работ заключается в том, чтобы провести ремонт помещений, обновить инженерию, говорит Глеб Ялымов. Мы не ломаем стены, не надстраиваем этажи, не меняем положение окон и стен. Это позволяет нам избежать последующих трудностей с согласованиями проведенного объема работ в государственных органах, переоформления в БТИ.

В штате инвестиционной компании Визави нет собственных архитекторов, говорит Сергей Клименко. В зависимости от сложности и статуса задач мы привлекаем различные проектные организации от государственных проектных институтов до маленьких частных бюро. Например, архитектурно-градостроительная концепция развития офис-парка Красносельский была разработана проектно-исследовательским центром МАрхИ.

Михаил Гец отметил, что, если в компании девелопера есть собственный дизайнерский отдел, он и разрабатывает всю концепцию дизайна будущего объекта. Если нет, то приглашаются частные дизайнеры или сотрудники различных архитектурно-дизайнерских групп, которые на основании проведенных маркетинговых исследований разрабатывают имидж будущего объекта. Общую концепцию всего проекта Красная Роза разработало известное бюро Сергей Киселев и партнеры.

По словам Ольги Анфиногеновой, дизайнера архитектурно-дизайнерского бюро компании АЛМ-Девелопмент, при разработке проектов бизнес-парков архитекторы стараются сохранить общие черты реконструируемых зданий. В них остаются несущие стены и колонны, а внутренние перегородки ломаются и проектируются специально под офисы. Но уже в отделке фасадов делается акцент на карнизах, козырьках, колоннах, которые окрашиваются другим цветом, чем основное здание. Для фасадных работ используются три основных цвета желтый, бежевый и розовый. Задача архитекторов сводится к тому, чтобы бизнес-парки от АЛМ-Девелопмент были выполнены в едином архитектурном стиле и были узнаваемыми, отмечает она.

Архитектура будущего бизнес-парка является важным моментом проекта. Если промышленные постройки могли себе позволить быть не слишком привлекательными с виду, то для бизнес-центров внешний вид важен он работает на имидж арендаторов. В проекты обязательно закладываются фасадные работы. Здания красят, обрабатывают специальным чистящим раствором или обшивают сайдингом. К примеру, в офис-парке Шереметьевский (ул. Полковая, 3) отдельные корпуса покрасили. В бизнес-парке Дербеневский здания похорошели после обшивки их сайдингом. В бизнес-парке в 4-м Рощинском проезде, вл. 20, их отштукатурили и покрасили.

Комплекс на территории фабрики будет многофункциональным. Первой очередью стал бизнес-центр Красная Роза класса В. В этом проекте объединены бережно сохраненный облик зданий фабрики из красного кирпича и их новая функция современный офисный центр. В бизнес-центре Красная Роза достаточно много интересных архитектурных и дизайнерских решений. Например, не имеющая аналогов галерея из стекла и металла. Конструктивные особенности здания с многочисленными колонами были удачно обыграны при нарезке офисов, рассказывает Прокопьева.

Особую сложность у архитекторов вызывают проекты реконструкции зданий, представляющих историческую или архитектурную ценность. В промышленных зонах сохранилась история, облик столицы бывшего индустриального государства, говорит Наталия Прокопьева. И зачастую такие промышленные объекты имели необычные и интересные архитектурные решения, подчеркивали московский стиль. Такова, например, и бывшая фабрика Красная Роза. Именно поэтому внешние фасады производственных построек, подвергшихся реновации, практически не менялись.

Дизайн внутреннего пространства в офисах классов В и С, как правило, не отличается оригинальностью. В отделке стен внутренних помещений мы используем гипсокартон, который штукатурим и красим водоэмульсионной краской в белый цвет, говорит Ольга Анфиногенова. Для обшивки потолка используем специальные панели armstrong, напольное покрытие керамогранит для мест общего пользования и ковролин для офисов.

Восстановление разрушенного фасада здания исторической постройки на ул. Малой Семеновской, 9, стало одной из главных задач в проекте архитектурно-дизайнерского бюро АЛМ-Девелопмент. В процессе реконструкции были воссозданы прежний фасад и красочные фрески в его интерьере.

Индустриальная недвижимость, непривлекательная на первый взгляд, имеет ряд особенностей, говорит Сергей Клименко, которые после реконструкции становятся существенными преимуществами: большая высота потолков, огромные окна, возможность свободной планировки, электрические и тепловые мощности, удобство подъездных путей, обширная территория под автостоянки. В стесненных городских условиях предоставить то количество машино-мест, которое запрашивают арендаторы, крайне сложно, и здесь производственные территории вне конкуренции.

Преимущества и недостатки

По данным АЛМ-Девелопмент, минус бизнес-парков, появившихся на бывших производственных площадях, в том, что все они находятся в индустриальных районах, не слишком приспособленных для белых воротничков. В индустриальных зданиях не всегда удобные планировки, что обусловлено изначальным проектом здания, приспособленного под производство, а не под офис.

К примеру, по данным инвестиционной компании Визави, офис-парк Можайский (Сколковское шоссе, 31) располагается на территории площадью 6,2 га и может предоставить машино-места для 1000 автомобилей. Большой охраняемый паркинг на 250 автомобилей существенное преимущество офис-парка Дмитровский. На территории бизнес-парка Дербеневский обустроен охраняемый паркинг на 300 автомобилей. Но в старых зданиях, реконструированных под современные бизнес-центры, зачастую невозможно сделать подземную парковку.

Объекты внутренней инфраструктуры офисных парков класса С не отличаются разнообразием. Как правило, это предприятия сферы питания. И зачастую хозяева в лице управляющих компаний не спешат с их открытием. К примеру, в офис-парке Шереметьевский, где помещения арендуют два крупных издательских дома, ресторан быстрого питания открылся спустя два месяца после заезда последней компании. На объектах класса С не утруждает себя и служба эксплуатации.

Отличие бизнес-парков более высокого класса в том, что на одной территории арендаторам предлагается максимум услуг. К примеру, по словам экспертов, Дербеневский представляет собой город в городе. На его территории кроме кафе и ресторана располагаются еще и отделения банков, и нотариальная контора, и юридическая и туристические фирмы, и салоны красоты, и прочие атрибуты города. В Аврора Бизнес-парк предусмотрены ресторан и кафетерии для персонала, спортивный зал, отделение банка.

Проблемы с управлением объектами недвижимости порой касаются и объектов класса В. После открытия бизнес-центра Красная Роза были некоторые трудности. Однако в течение 4-6 месяцев с формированием новой управляющей компании большинство из них было решено, говорит Андрей Патрушев. По его словам, неудобства вызваны исключительно конструктивными особенностями старого здания, с которыми застройщик был вынужден мириться. Например, именно по этой причине два из четырех лифтов недостаточно просторны.

Independent Media Sanoma Magazines, один из арендаторов офиса в Шереметьевском, только немногим больше месяца пользовался индивидуальным входом в здание, потом по причине необходимости ремонта фасада вход с улицы закрыли.

В настоящее время Экоофис ведет работы над второй очередью технопарка Кожевники. Концепция и позиционирование этого проекта значительно отличаются от бизнес-парка Дербеневский, говорит Татьяна Ковалева. Благодаря принципиально новому подходу к офисно-складскому комплексу стало возможным расположить на одной закрытой территории производство, склад и офис.

Новые проекты

В октябре 2005 г. компания Гринвуд заложила капсулу в основание первого здания бизнес-парка Гринвуд (соинвестор проекта компания Соаlсо). Объект будет построен на северо-западе столицы между Волоколамским и Ленинградским шоссе. Общая площадь бизнес-парка составит 130 000 кв. м, включая 13 офисных зданий площадью от 3500 до 13 500 кв. м и гостинично-жилой комплекс. По проекту в офисно-деловом центре бизнес-парка разместятся конференц-залы, отделения банков, службы сервиса и магазины. Первая очередь Гринвуда (75 000 кв. м) будет сдана весной 2007 г.

Технопарк Кожевники общей площадью 48 000 кв. м расположен на закрытой охраняемой территории в непосредственной близости от Садового и Третьего транспортного кольца. На территории находятся наземная охраняемая автостоянка, кафе, обустроенные места для отдыха. Концепция развития технопарка включает в себя создание условий для функционирования малых наукоемких, технологических и продюсерских компаний, которым необходимы как производственные, так и офисные площади, соединенные в единое целое общей телекоммуникационной и инженерной инфраструктурой, по доступным ценам.

Экономика и экономия

На территории фабрики Красная Роза планируется к 2011 г. создать бизнес-центр класса А площадью 71 000 кв. м. Объем инвестиций составит больше $200 млн. Данная территория насыщена памятниками архитектуры и зданиями, имеющими высокую историческую ценность, говорит Наталия Прокопьева. Поэтому пристальное внимание в этом проекте будет уделено реконструкции и реставрационным работам. Площадь зданий, которые будут отреставрированы, 1500 кв. м. И тогда закрытая ранее территория бывшей фабрики станет локальным историко-культурным ансамблем в центре города, доступным для людей, добавляет Прокопьева.

По словам Глеба Ялымова, размер арендных ставок в значительной степени зависит от месторасположения офисного комплекса. Также на ставку влияют уровень отделки, насыщенность инженерными системами, наличие парковочных мест и отчасти уровень компаний арендаторов это вопрос престижа. К примеру, офисные помещения на объекте, расположенном на ул. Сторожевой, сдаются нами по $270, включая НДС, в то же время офисы на ул. Летниковской по $420 за 1 кв. м в год, говорит он. Относительно низкие ставки преимущество объектов инвестиционной компании Визави. К примеру, в офис-парке Шереметьевский арендные ставки составляют от $200 до $300 за 1 кв. м в год, в офис-парке Варшавский офисные помещения сдаются по ставкам от $300 до $320 за 1 кв. м в год.

По данным Knight Frank, анализ заключенных в 2004-2005 гг. сделок аренды показывает, что крупными компаниями-арендаторами, для которых оказывается привлекательной аренда офисов в бывших производственных зданиях, выступают телекоммуникационные, страховые, аудиторские, консалтинговые и медиакомпании. В условиях динамичного развития компаний, в частности телекоммуникационных и IT, аренда офисных помещений в реконструированных бизнес-центрах является оптимальным решением задачи организации бэк-офиса. По словам Андрея Патрушева, в бизнес-центре Красная Роза компанию Knight Frank подкупили архитектура и стиль здания. Вполне логично, когда компания с более чем вековой историей арендует офис в здании, возраст которого тоже перешагнул за 100 лет, говорит он.

Как отметил Андрей Патрушев, в бизнес-центре Красная Роза арендные ставки год назад были немногим более $500 за 1 кв. м в год, что для офиса класса В, расположенного в центре города, совсем недорого. В данном предложении имеет место оптимальное соотношение цена/качество, говорит он.

Невысокие арендные платежи конкурентное преимущество и офисов, расположенных в бизнес-парках класса В. Как рассказала Регина Лочмеле, ставки, действующие в бывших индустриальных зданиях, ниже по сравнению с вновь построенными офисами класса В. Максимальные ставки, по которым предлагаются офисные помещения в подобных бизнес-парках, находятся на уровне $450-500 за 1 кв. м (включая операционные расходы, но без НДС). По данным Экоофиса, в настоящее время в бизнес-парке Дербеневский средняя арендная плата составляет $420 за 1 кв. м в год (без НДС и коммунальных платежей). Первые арендаторы, въезжавшие в бизнес-парк около двух лет назад, арендовали площади по $320-380 за 1 кв. м в год.

Краны в небе - не единственный признак лихого стройразгула в Москве. Есть и более "приземленные" показатели. Памятники, например. Вокруг одного из них - памятника Михаилу Булгакову на Патриарших прудах - разгорелся скандал. Инициативная группа, созданная в защиту Патриарших, похоже, заставила автора скульптурной группы отказаться от части проекта. Между тем Москомархитерктура на ближайшие годы напридумывала для столицы порядка 200 новых памятников.

В то же время эксперты высказали опасение, что растущие ставки за аренду земли а бизнес-парки, как правило, и располагаются на больших территориях смогут поднять арендные платежи и отсечь от этого сегмента рынка компании малого и среднего бизнеса, на кого в значительной степени и была ориентирована программа.

У ворот этот, как его... народ!

О том, что в Москве будут "строить, строить и строить", не раз говорил главный ценитель городской красоты Юрий Лужков, а его слова, как водится, не раз подкреплял руководитель Москомархитектуры Александр Кузьмин. Совместными идеями мэрии и архитекторов никак не удается проникнуться тем, кому, собственно, воплощения этих идей придется созерцать ежедневно. На этот раз общественность не поспела за гением монументального искусства на Патриарших прудах: 12-метровый примус и столь же огромный Иешуа, идущий по водам Патриарших прудов оказались недосягаемыми. Вот и сам ваятель, Александр Рукавишников, заявил, что современники этот памятник не воспримут: "Я строю для потомков. Должно пройти лет сто-двести. И вообще надо не до уровня народа опускаться, а народ поднимать до соответствующего уровня". Может, лет через 200-300 памятник оценят. Как еще большее архитектурное недоразумение, нежели кажется сейчас...

Судьба памятника так или иначе остается загадкой. Говорится обо всем и ни о чем. Мэр на прошедшем заседании московского правительства занимался внушением и призывал городских чиновников "информировать москвичей о реальных планах властей". По словам Лужкова, "из-за того, что мы плохо проинформировали население о предстоящей чистке водоема, а кто-то вдобавок ко всему пустил слух о строительстве подземной автостоянки на месте Патриарших прудов, произошло резкое возмущение горожан". То, что Патриаршие давно нуждаются в реконструкции, понятно при первом взгляде на них. В Генплане Москвы, рассчитанном до 2020 г., есть соответствующий пункт. Под проект более года назад нашелся заказчик и инвестор. Над проектом работала Мастерская-19 Управления по проектированию общественных зданий и сооружений ("Моспроект-2"). Как рассказали "Фокусу" в мастерской, комплексный проект относительно Патриарших прудов находится в подвешенном состоянии примерно год, и "пока разбираются с памятником, мы вряд ли сможем что-либо начать делать". Заказчик проекта, по словам архитекторов, - один из известных московских рестораторов, владеющий среди прочего и кафе на Патриарших, вначале предполагал увидеть там нечто "съедобное" и веселое: побольше киосков, развлечений... архитекторам удалось склонить заказчика к более спокойному, почти патриархальному варианту: старое мощение вокруг прудов, небольшое кафе, вроде нынешних летних подмостков - двухэтажная постройка, которая рассчитана на работу как летом, так и зимой.

Об установке памятника Михаилу Булгакову в прошлом году говорили как о данности, поскольку работа скульптора Александра Рукавишникова была утверждена на всех уровнях. Бронзовый писатель должен был появиться у того угла сквера, где стоит красивый, но уже порядком обветшавший павильон, построенный еще в 30-е годы. Здесь много лет давали напрокат коньки. Вроде бы и после обновления павильон, согласно планам архитекторов, должен был сохранить свое назначение.

Руководствуясь призывом Юрия Михайловича к чиновникам информировать о реальных планах властей, ваш корреспондент обратился в Мастерскую-10 с просьбой рассказать о том, в каком состоянии находится сейчас проект. Но руководитель мастерской Марина Морина отказалась дать какую-либо информацию, назвав отказ "делом принципа".

Сегодня Патриаршие отделены от окружающей сплошной застройки узкими улицами и переулками и неширокой, едва узнаваемой линией газона. В плане Мастерской-19 значилось десятка полтора наиболее известных поколению от 40 и старше и горячо обруганных скульптур а-ля "девушка с веслом". На стадии обсуждения и частичного согласования, собственно, все и закончилось. Александр Асадов, руководитель Мастерской-19, в интервью "Фокусу" предположил: "провисание" проекта, разработанного его архитекторами, связано с тем, что Патриаршими прудами заинтересовались "новые деньги". "В Центральном округе существует масса интересов и подводных камней, поэтому на каком-то этапе инициатива частных заказчиков перешла к мэрии и в освоении прудов будет участвовать городской бюджет. Город заказал проект одной из мастерских "Моспроекта", специализирующейся на работах по благоустройству", - рассказал Асадов.

Памятник Булгакову на Патриарших - это и не пик, и не продолжение столичных архитектурных недоразумений, поскольку на горизонте маячат следующие "шедевры". Еще в прошлом году Москомархитектура озвучила свои монументальные планы: в ближайшие несколько лет в столице появятся более 200 памятников. Открытие очередного сезона гигантомании состоялось в прошлый четверг: на Пречистенке теперь стоит памятник живописцу Василию Сурикову.

И еще 200 памятников

Хамовники – уникальный по своему месторасположению район столицы. Это своеобразный остров в городе (площадью 1005 га), граничащий по суше только с районом Арбата, все другие границы – водные.

А вот с уже готовым памятником французскому президенту на площади де Голля в Москве работы Зураба Церетели еще только предстоит познакомиться и смириться. Кроме того, на неразворотливом пятачке перед Кутафьей башней должен появиться памятник русскому императору Александру II, на Поклонной горе - "Испанскому добровольцу", а напротив Академии художеств - создателю Театра кукол Сергею Образцову. Есть идея установить памятники к юбилеям: памятник 200-летию МВД установят на Малой Селезневской улице, а на Воробьевых горах - памятник, посвященный 250-летию МГУ. Но это лишь часть проекта столичных чиновников и архитекторов. Когда и где откроется оставшаяся сотня с лишним памятников и кто станет их авторами, определится, как говорится, с течением времени. Пока же журналистов, обращающихся с этим вопросом, Москомархитектура отфутболивает в Российскую академию художеств, а Академия художеств - в Москомархитектуру...
Управа района Хамовники совместно с компанией «Авгур Эстейт» представила на выставке «REALTEX-2003» градостроительный план развития района до 2020 года.

До 2010 года должно быть реконструировано 49% домов с деревянными перекрытиями, находящиеся в аварийном состоянии здания (а таких в районе 7,6%, или 163 тыс. кв. м) будут сноситься. Объем нового жилищного строительства до 2020 года в самом центре столицы составит 355,2 тыс. кв. метров. Уровень обеспечения жильем возрастет с 24,8 до 30-35 кв. м общей площади на человека.

Хамовники были уникальным местом и в царской России – тогда для строительства на этой территории требовалось разрешение его императорского величества (сегодня одна из основных проблем инвесторов-застройщиков – получить согласие местных жителей, что порой гораздо сложнее). Тем не менее, в районе неизбежны значительные строительные работы. Сегодня 17,4% жилого фонда района постройки 30-40-х годов прошлого века имеют износ до 60% и нуждаются в срочной реконструкции.

Общая площадь озелененных территорий в Хамовниках составляет 189,2 гектара. Здесь самая высокая в ЦАО обеспеченность жителей зелеными насаждениями — 22 кв. м на человека при среднем показателе по центру 9 кв. м на человека. К 2020 году этот показатель увеличится до 22, 4 кв. м на человека. Будут реконструированы парк «Девичье поле», парковая зона Новодевичьих прудов, парк «Усадьба Трубецких».

Градостроительным планом предусматривается завершить до 2020 года формирование ансамбля застройки Боровицкой площади (с реконструкцией кварталов по ул. Волхонка, со строительством комплекса Музея Кремля, торгово-обслуживающего и реставрационного центра); завершение реконструкции Крымской площади (со строительством гостинично-делового и торгового комплексов); восстановление малоэтажного исторического строя старинных московских улиц – Остоженки, Пречистенки, Волхонки, Тимура Фрунзе и переулков — Неопалимовских, Тружеников, Вражских.

Перечень выводимых предприятий:

51,7 га занимают в Хамовниках производственные территории (что составляет 5,1% от всей площади района (средний показатель по ЦАО – 10,3%). Градостроительным планом предусмотрено освобождение 33,2 га таких территорий под жилищное строительство и объекты общественного назначения. Программа по выводу предприятий должна быть реализована до 2005 года.

ОАО НПО «Гелиймаш», Лужнецкая наб., 24

АООТ АНТК «Союз», Лужнецкая наб., 24

ТОО «Принц», Олсуфьевский пер., 10

Автобаза Академии им. Фрунзе, Земледельческий пер., 20-22

АООТ ТРИ «Каучук»

НИИЭМИ, Комсомольский пр-кт, 30

АОЗТ «Моснитки», М.Пироговская ул., 8

Завод «Рего масс», Молочный пер., 3

ООО фирма «Орион», ул. Усачева, 3

МП «На Плющихе», 2-й Вражский пер., 5

ГП «Текстиль», Хилков пер., 1/2

МП «Капремонт», ул. Кооперативная, 11

КОМПАНИЯ «АВГУР ЭСТЕЙТ» объявила на пресс-конференции о начале строительства в окрестностях улицы Плющиха усадьбы «Три тополя». Название настолько очевидное — где Плющиха, там и три тополя, — что нужные ассоциации потенциальных покупателей обеспечены.

Автобаза МО РФ, Зубовский бульвар, 2

Всего «Авгур Эстейт» возводит на территории Хамовников 116 тыс. кв. метров, из них 63 тысячи – жилье.

По словам Михаила Маликова, генерального директора компании «Авгур Эстейт», «комплекс подобного уровня в Москве строится впервые. Мы учли столичный и зарубежный опыт строительства подобных объектов и собрали лучшее в «Трех тополях». Нашей задачей стало не получение максимальной прибыли, а создание наиболее комфортных условий жизни, возможных в центре города для будущих обитателей усадьбы». Малоэтажный комплекс воплощает принципиально новую концепцию жилья в центре – замкнутый уютный мирок, островок покоя в самом центре мегаполиса. В компании уверены, что Плющиха и прилегающие к ней переулки в ближайшем будущем станут своеобразным продолжением элитной «Золотой мили», а Плющиха «начала третьегоI тысячелетия со временем будет ассоциироваться у людей в том числе и с нашим жилым комплексом».

Проектирование комплекса «Три тополя» велось с учетом уникального ландшафта – перепад высот составляет 8 метров. Усадьба состоит из 7 таун-хаусов и 5-6-этажного дома на 12 квартир. В «Трех тополях» огромная по столичным меркам зеленая территория с 40-летними деревьями – 0,55 га. При благоустройстве внутреннего двора использованы разные виды деревьев и кустарников, беседки, скульптуры, фонтаны.

Комплекс «Три тополя» располагается по адресу 1-й Тружеников пер., вл. 10 в предместье старинной улицы Плющиха, между 1-м Тружениковым (бывшим Большим Воздвиженским) и 2-м Вражским переулками, за храмом Воздвижения, самым красивым и знаменитым храмом в этой части Хамовников.

Подземная часть комплекса составляет 3822 кв. м, количество машино-мест – 4 Срок сдачи усадьбы – II квартал 2004 года.

Общая площадь комплекса – 10119 кв. метров. Площадь таун-хаусов в первом корпусе – от 377,5 кв. м до 479 кв. м. Площади квартир – от 156,5 до 254,8 кв. метров. Высота потолков – от 3,2 до 3,9 метра. В квартирах и таун-хаусах предусмотрены камины, зимние сады.

Стоимость жилья еще не утверждена, пока было сказано, что она будет сопоставима с ценами Остоженки (но все-таки дешевле, потому что все-таки это пока не Остоженка).

Архитектурный облик комплекса стилизован под начало XIX века, что позволило мягко вписать его в общую стилистику окружающих задний. Основной концепцией проекта, разработанного архитектурным бюро «Мастерская Бутусова», стало изысканное сочетание старомосковского стиля и модерна. При оформлении домов будут использованы классические элементы старомосковской школы: лепные карнизы, тяги, пилястры, наличники, сандрики. В отделке фасадов используются природный гранит и майолика.

Одна из наиболее острых проблем центра (общая для города, но для нешироких улиц и переулков центральной части Москвы превратившаяся в настоящий кошмар) — чрезмерная загруженность личным автотранспортом местных жителей, машинами арендаторов и собственников расположенных здесь офисов, всех тех, кто приезжает в центр на работу. Количество людей, проживающих на территории района, давным-давно гораздо меньше, чем количество людей, работающих в центре. Чтобы «разрулить» эту проблему, градостроительный план предусматривает, в частности, строительство подземных гаражей.

ГЛАВА УПРАВЫ района В.Азаров подчеркнул на пресс-конференции, что градостроительная концепция для каждого из 125 кварталов района разрабатывалась с учетом его «социального паспорта».

«Все-таки, к сожалению, есть тенденция к тому, что центральные районы заселяются людьми, которые могут себе это позволить, а муниципальное жилье перемещается в сторону периферии», — сказал В.Азаров, но тут же заметил, что префект Центрального округа Г.Дегтев жестко отстаивает решение, согласно которому все переселения муниципальных жителей должны происходить в пределах района или округа. Значительные объемы переселенческого фонда в этом году вводятся на Госпитальном валу в районе Басманного района и в районе Рабочей улицы на Таганке.

Однако, по мнению главы управы, гораздо больше, чем элитные новостройки, осложняют транспортную ситуацию в центре перенасыщенные личным траспортом жильцов муниципальные дома, в которых подземные гаражи не предусмотрены, поскольку это привело бы к удорожанию проекта, реализуемого за счет средств города. Элитное жилье, напротив, не перегружает район, его инфраструктуру ни транспортом, ни населением. Кроме того, именно благодаря создаваемым в центре элитным комплексам можно будет сохранить баланс между жилыми и нежилыми помещениями, чтобы центр города оставался жилым и не превращался в мертвую офисную зону. Но очевидно, что соседство муниципальных и элитных домов, соседство людей с резко отличающимися уровнями достатка создает другие, не менее острые социальные проблемы.

***

В Хамовниках по-прежнему немало коммуналок, особенно в районе метро «Спортивная». Кстати, по словам главы управы, «АвгурЭстейт» предлагает интересное решение по ликвидации коммуналок и преобразованию этих «пролетарских» районов. Но на градсовете эти районы признаны памятниками архитектурного планирования. «Нам хотелось бы предложить тем, кто принимает такое решение, пожить в этих «памятниках» и понять, насколько они неудобны», — сказал В.Азаров.



Главная --> Публикации