Главная --> Публикации --> Панельная оборона Продажа квартиры — хочу все знать Жилищная неустойчивость Как снять офис на уолл-стрит Как в лучших домах

На 71-м км кольцевой автодороги на участке в 20 га между Ленинградским и Волоколамским шоссе будет построен бизнес-парк класса А “Гринвуд”, рассказала “Ведомостям” сотрудник компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Алиса Зотимова, которая является консультантом проекта. По ее словам, проект представляет собой комплекс из 13 офисных зданий, гостиницы, апартаментов и развлекательных заведений общей площадью 130 000 кв. м. “Строительство начнется через три недели”, — говорит Зотимова, а девелопером проекта выступает Международный консультационный центр (МКЦ).

Известный предприниматель Виталий Анисимов затеял рискованный эксперимент. Принадлежащая ему компания Coalco построит бизнес-парк из 13 зданий общей площадью 130 000 кв. м в районе МКАД. Эксперты сомневаются, что Coalco найдет стольких арендаторов на расположенные в таком месте офисы.

Участие в “Гринвуде” должно разнообразить девелоперские проекты Coalco, объясняет источник, знакомый с планами компании. Сейчас одним из главных ее проектов является строительство логистического комплекса площадью 1 млн кв. м в Подмосковье, в которое компания Анисимова намерена в течение семи лет вложить $600 млн.

Владелец МКЦ Владимир Земцов пояснил, что заказчиком — инвестором проекта и владельцем зданий будет специально созданное ЗАО “Гринвуд”. “Инвестиции в проект составят около $150 млн”, — подсчитывает Земцов и добавляет, что для строительства “Гринвуд” планирует привлечь кредиты, для чего ведет переговоры с рядом банков. Соинвестором проекта, по словам Земцова, выступает принадлежащая Анисимову компания Coalco. В пресс-службе Coalco подтвердили, что компания является партнером МКЦ по проекту, но от подробных комментариев отказались.

Расчет Coalco прост: низкая по сравнению с центром города стоимость земли позволит окупить проект, несмотря на дешевую аренду.

В Coalco уверены в успехе своего эксперимента. “Не многие компании хотят арендовать офис с видом на Кремль”, — говорит руководитель пресс-службы Coalco Юлия Мазанова. К тому же проект задуман так, что каждая крупная компания сможет арендовать для себя отдельное здание подходящей площади — от 3000 до 12 000 кв. м, добавляет Земцов.

И все же риэлторы считают эксперимент Coalco рискованным. Пока в районе МКАД не строится ни одного крупного бизнес-центра, замечают в Knight Frank. Год назад в Химках, в 500 м от МКАД компания Race-Сommunications построила бизнес-центр “Кантри-Парк” площадью 16 000 кв. м. Офисы в нем сдавались в течение года и сейчас 200 кв. м остаются незанятыми, замечает один из риэлторов. “Мы не видим целевой группы, которая может быть заинтересована в офисе на окраине. Слишком далеко от метро, поэтому арендаторам будет трудно найти персонал”, — считает директор отдела офисной недвижимости Knight Frank Андрей Петров. Партнер компании Colliers International Олег Мышкин полагает, что проект Coalco будет иметь успех при налаженном транспортном сообщении и сниженных арендных ставках. “Мы рассчитываем на арендаторов, для которых важен вопрос экономии”, — говорит Земцов. Все равно заполнить арендаторами 100 000 кв. м на кольцевой будет сложно, возражает Шершнев.

По оценке директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, Coalco могла сэкономить на приобретении земельного участка в районе МКАД до 70%, а ставки аренды в “Гринвуде” должны быть снижены вдвое по сравнению с офисами класса А в центре Москвы — до $300-500 за 1 кв. м в год.

Инвесткомпания Coalco принадлежит Василию Анисимову, сделавшему состояние на металлургическом бизнесе. Из реализованных проектов – торгово-офисный центр класса А на ул. Лесной, Полгода назад более чем за $20 млн это здание купил фонд Fleming Family Partners Russia Real Estate. Оборот Coalco не раскрывается.
13 крупнейших строительных компаний основали новую ассоциацию, которая будет лоббировать изменения в законодательстве. Создать новое объединение девелоперов заставил закон о долевом строительстве, который привел к кризису рынка.

На Западе в таких бизнес-парках располагаются офисы телекоммуникационных и дистрибуторских компаний, говорят эксперты. Директор по развитию бизнеса “Комстар — Объединенные ТелеСистемы” Дмитрий Дронов говорит, что в России такой особенности не существует: “Выбор делается исходя из инфраструктуры бизнес-центра, а не географии его расположения”. Но Дронов не исключает, что для сокращения затрат, например, на заработную плату персонала call-центра оператор связи может арендовать офисы в Московской области. Топ-менеджер крупной табачной компании сомневается, что их устроил бы такой офис: “Слишком далеко — сотрудники разбегутся”.

По словам вице-президента “Интеко” Олега Солощанского, у строителей до сих пор нет полномочной организации, которая бы принимала участие в принятии законов, регулирующих их деятельность. “В результате этого и появился федеральный закон о долевом строительстве, поставивший застройщиков в самое неудобное положение, и благодаря ему многие из них потеряли большие инвестиции”, — заявил Кошман. Президент Mirax Group Сергей Полонский объяснил уменьшение объемов предложения на рынке на 20% следствием принятия закона о долевом строительстве. “А с 1 апреля наша компания подняла цены на 20%”, — добавил он. По его мнению, если к закону не будут приняты поправки, то на рынке может не появиться ни одного нового проекта. В Госдуме поправки в этот закон предложили 15 марта, но правовое управление администрации президента дало отрицательное заключение. Однако, по мнению руководителя рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок Надежды Косаревой, “поправки строителей дают более сбалансированное регулирование этой деятельности”.

Вчера бывший глава Госстроя и основатель компании “Жилище” Николай Кошман официально представил Ассоциацию строителей России, президентом которой он стал. Как и все ранее созданные некоммерческие организации (Ассоциация строительных организаций города Москвы, Московский строительный союз, Российский союз строителей), АСР планирует лоббировать интересы строителей: участвовать в разработке новых законопроектов, внедрении новых технологий и т. д.

В Ассоциацию строителей России (АСР) вошли 13 организаций: “Интеко”, Группа компаний “ПИК”, Mirax Group, “Главмосстрой”, “Баркли”, “Москапстрой” и др. В структуре АСР планируются шесть департаментов: строительства, правовой, науки и подготовки кадров, экономики и международной деятельности, рынка доступного жилья и ипотеки, инфраструктурных проектов. Членские взносы составят 50 000 руб. в год.

Замминистра экономического развития и торговли Андрей Шаронов приветствует появление новой организации. “Всегда хорошо, когда происходит объединение. Но это не означает, что у какой-то организации будет монополия на выражение мнения всей отрасли”, — предупреждает он. По его словам, в “ОПОРе России” сейчас также создается комиссия по девелопменту и строительству. Сопредседатель комиссии Алексей Кожевников (вице-президент девелоперской компании “Новая площадь”) объясняет, что ее цель — взаимодействие бизнес-сообщества с законодательной и исполнительной ветвями власти РФ в инвестиционно-строительной отрасли. А Надежда Косарева опасается того, чтобы “практики, объединившись, не начали лоббировать свои чисто коммерческие интересы”.

О строительстве торгового центра на Можайском шоссе, владение 60, “Ведомости” узнали от источника в столичном правительстве. По его словам, на участке в 4 га к 2008 г. будет построен торговый центр площадью 50 000 кв. м. Инвестором строительства, уточняет сотрудник мэрии, является ООО “Петро Эстейт”. Девелопером и управляющей компанией проекта станет “Даев Плаза”, аффилированная с “Петро Эстейт”, поясняет гендиректор “Даев Плаза” Дмитрий Гаркуша. “На "Петро Эстейт" оформлен участок”, — говорит он.

На пересечении МКАД и Можайского шоссе компания “Даев Плаза” построит торговый центр стоимостью $30 млн. Эксперты говорят, что с появлением этого комплекса в районе Можайского шоссе начнет формироваться новая торговая зона. Рядом с еще не построенным центром уже открылся магазин Auchan.

Гипермаркет Auchan площадью 16 000 кв. м открылся на Можайском шоссе больше года назад в километре от места будущей стройки. Но потенциальных клиентов “Даев Плаза” такое соседство не смущает. “Это хороший район, рядом транзитное движение, поэтому потенциально нас бы это заинтересовало”, — говорит пресс-секретарь “Перекрестка” Александр Бархатов.

Гаркуша рассказывает, что этим проектом пришлось заниматься три года: “Были очень тяжелые условия по выносу коммуникаций, нам придется на свои средства перекладывать газопровод, который мешает началу работ”. Проект строительства еще не готов, пока есть только концепция: якорный арендатор из известных сетей, набор магазинов, сервисных функций, детские развлекательные центры, кинотеатр, комментирует Гаркуша. В комплексе, обещает он, будут все основные магазины, которые образуют моллы. По его словам, “Даев Плаза” планирует затратить на строительство около $30 млн. “Когда проект будет разработан, компания обратится за кредитом в Сбербанк”, — уточняет Гаркуша. Однако он считает проект непростым с учетом того, что рядом находится Auchan. “Комплексы будут конкурировать”, — прогнозирует Гаркуша.

ООО “Даев Плаза” образовано в 1998 г., занимается операциями с недвижимостью. Долями в ООО, по данным “Интерфакса”, владеют шесть компаний, выручка компании в 2003 г. составила 136 млн руб. Среди реализованных проектов – бизнес-центр “Даев Плаза” и торговый комплекс “Европарк” на Рублевском шоссе площадью 83 000 кв. м.
Надежды большинства россиян на доступную ипотеку разбиваются из-за высоких требований банка к доходам потенциальных заемщиков. Сколько же нужно зарабатывать, чтобы иметь шанс на получение ипотечного кредита, желательно не очень кабального? Корреспондент Известий решила поставить эксперимент на себе. Благо давно присмотрела квартиру в Москве за $60 тыс.

Директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев также полагает, что конкуренция между торговым центром и Auchan не будет фатальной. Проекты не будут конкурировать, уверена и заместитель директора компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева: “Это более широкий формат, чем у Auchan: от супермаркета до магазинов одежды и обуви”. В компании Knight Frank полагают, что уместно говорить не о конкуренции, а о формировании торговой зоны в районе Можайского шоссе. “Ее будут формировать Auchan, мебельный торгцентр "Три кита" и новый проект”, — уточняет Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости компании Knight Frank. На Можайском шоссе в любое время суток плотный покупательский поток, поэтому все торгцентры будут востребованы, придерживаются одинакового мнения и Никуличева, и Дальнова. Гасиев из Colliers International добавляет, что потоки покупателей разделятся, поскольку Auchan находится с внешней стороны кольцевой автодороги, а проект “Даев Плаза” — с внутренней. Комплекс расположится на “вечерней” стороне шоссе, через которую проходит большой поток машин, приводит свой довод Гаркуша.

Звоню в МДМ-банк, который мне присоветовали знакомые. Первым делом любезный оператор поинтересовался уровнем моего дохода. Ни стоимость квартиры, ни размер личных средств, накопленных непосильным трудом, его не волновали. С гордостью сообщив, что ежемесячно обогащаюсь на $1000, заслушала неутешительный приговор. Оператор подсчитал, что на 10 лет банк может выдать мне лишь $23 тыс., то есть треть от стоимости квартиры. И ни центом больше. Но решила не отчаиваться и попробовать свои силы в других местах. Предложения банков, на первый взгляд, достаточно разнообразны. Кредитные организации обещают выдать займы на срок от 3 до 27 лет. Да и первоначальный взнос требуют относительно небольшой - в среднем 30% от стоимости квартиры.

Ключевой вопрос

Правда, в банке меня тут же успокоили и предложили присмотреться к долгосрочным займам на 20-25 лет. Благо такие программы есть сейчас во многих банках. По мнению управляющего директора по банковским операциям банка Дельтакредит Лоры Файнзильберг, длинные займы позволяют использовать максимальную сумму кредита при том же уровне дохода и при значительном снижении ежемесячных платежей. Правда, чем дольше вы будете погашать займ, тем дороже обойдется вам жилье. Это признают и сами банкиры. Чем больше срок кредита, тем медленнее он погашается, тем больше процентов выплатит клиент, - объясняет начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Тем более что и ставка по длинным займам на 2-3% выше.

Итак, рассмотрим варианты банка Дельтакредит. Например, программа DeltaStandart с вполне приемлемыми условиями: процентная ставка 10.5-12% годовых, срок кредита - 10 лет. С доходом в $1000 ипотечный калькулятор выдал следующий результат: банк может выдать мне в кредит $29.6 тыс., что позволяет купить квартиру за $39.5 тыс. Остро ощущается недостаток $21.5 тыс. А чтобы стать счастливой, полноправной обладательницей жилья за $60 тыс. через 10 лет, необходим доход не менее $1400 в месяц. Приблизительно такие же расчеты получились и в других банках. Вообще, дальнейшие эксперименты показали, что с доходом в $1000 практически нереально взять выгодный, относительно короткий кредит на 10 лет.

Коммуналка в Москве или однушка в Новосибирске

И долгосрочный кредит меня не спас. По 25-летней программе ипотечный калькулятор предложил мне кредит в более чем $35 тыс., чтобы приобрести квартиру за $43.9 тыс. Купить жилье в Москве за такую цену - нереально. Если повезет - далеко не в самом ближайшем Подмосковье. При этом после погашения кредита эта далеко не респектабельная квартира обойдется мне в $118.8 тыс.

По мнению старшего вице-президента, директора департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка Розничные услуги Анатолия Печатникова, свобода выбора программы кредитования появляется у клиента при более высокой зарплате. Клиент может чувствовать себя менее скованно в выборе квартиры, если его ежемесячный доход превышает $2000, - говорит Печатников. - Скажем, если речь идет о квартире в Москве, стоимость которой $100 тыс., то заемщик должен иметь ежемесячный доход от $208 В этом случае банк может дать кредит в размере $85 тыс..

Если уж с $1000 ежемесячного дохода квартирный вопрос не решить, то что уж делать менее состоятельным гражданам? И что странно - некоторые банки предлагают взять кредит, если уровень дохода вдвое меньше. Например, зарплата не ниже $425 позиционируется во Внешторгбанке Розничные услуги как минимально допустимый доход. Тогда вы можете получить кредит примерно в $12.7 тыс. под 11.5% годовых и приобрести жилплощадь почти за $16.8 тыс. Еще один, более долгосрочный вариант. В Международном Московском банке (ММБ) с такой зарплатой можно претендовать на кредит в $14.6 тыс. на 20 лет под 11.9% годовых и купить жилье за $18.3 тыс. Если получится, конечно. В Москве не удастся точно. В лучшем случае - комнату в коммуналке, если таковую удастся обнаружить. А в Самаре этой суммы достаточно на двухкомнатную квартиру в центре. В Новосибирске за эти деньги можно приобрести очень скромную однокомнатную квартиру. Впрочем, тем, кто предпочитает более теплый климат, можно подыскать однушку на юге России. Цены там вполне доступны с ежемесячным доходом $40 Другое дело, что в регионах такая зарплата - явление не слишком распространенное.
Кому по карману ипотека?



Главная --> Публикации