Главная --> Публикации --> Эксперимент на мкад География реконструкции Жилье на тверской: престижно, но неудобно Лосиный остров очистят от лошадей и дачников Когда подешевеют московские квартиры?

В таком местоположении есть свои плюсы (относительно развитая инфраструктура, внятное позиционирование) и минусы (большие транзитные потоки). Однако уже очевидно, что развитие жилой недвижимости в ближнем радиусе во многом будет зависеть от успешности нежилых коммерческих проектов. Общее мнение операторов рынка: чем ближе к центрам притяжения (в зависимости от предпочтений конкретного потребителя), тем более ликвидна жилая недвижимость.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ Рынок частных домов и коттеджей в петербургском пригороде прошел стадию стихийного развития. Отдельно расположенные усадьбы выходят из моды, девелоперы и покупатели отдают предпочтение закрытым поселкам. И сами коттеджные поселки все чаще не размещаются где попало (там, где случился землеотвод), а притягиваются к зонам коммерческого роста к спортивным и рекреационно-развлекательным комплексам, к объектам, популярным у туристов.

Кто заработает $5 млрд?

Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН Адвекс-РОССТРО, не склонен считать эту тенденцию новой, просто в последнее время она стала более заметной. Раньше были трудности с крупными инвестпроектами в пригороде (дефицит длинных денег, проблемы с правами на землю, неуверенность инвесторов), к тому же люди на фоне дефицита предложения приобретали чуть ли не любое жилье, не слишком обращая внимание на ближайшее окружение, напоминает он.

Сейчас в разной стадии готовности находится около полусотни локальных поселений, насчитывающих от 10-15 до 100-120 объектов. По данным аналитиков компании Swiss Realty Group, современным требованиям отвечают не более 30 из них.

Объем пригородного предложения оценивается маркетологами в 4500-5000 объектов ежегодно. Эта цифра включает в себя отдельные дома и незастроенные участки. Рынок коттеджей составляет 15-17%, и эта доля увеличивается.

Верхняя планка обозначена амбициозной затеей компании Конкорд Менеджмент и консалтинг. На берегу озера Лахтинский Разлив компания строит коттеджный поселок Северный Версаль 49 особняков площадью 350-850 кв. м в стиле петровского барокко и классицизма. На территории поселка также будут возведены торгово-административный комплекс с рестораном, центр бытового обслуживания, спортивно-оздоровительный комплекс и мини-гостиница. Не самое престижное место, у специалистов есть претензии к архитектурным решениям этого проекта и тем не менее Стоимость каждого дома от $1 млн до $5 млн, и первые объекты уже проданы.

Наиболее популярное направление северное (Курортный район Петербурга, Всеволожский и Приозерский районы Ленинградской области): именно здесь размещается три четверти построенных и строящихся локальных поселений.

Маркетологи компании Business Vision оценивают совокупный текущий спрос на недвижимость в петербургском пригороде в $5 млрд. Столько денег петербуржцы готовы были бы потратить, если бы строители предложили им адекватные варианты. Социологические опросы показывают, что почти 25% петербуржцев готовы предпочесть пригородное жилье городской квартире.

В нижнем ценовом сегменте есть сделки, в которых сумма продажи сопоставима со стоимостью оформления прав ($500-700).

Ставка на индустрию отдыха и развлечений позволяет местной власти ограничивать предоставление земли под жилую застройку и тем самым поддерживать высокие цены на землю. Нас высокий уровень цен вовсе не пугает, напротив, даже радует, поскольку мы относимся к своему району бережно, и уж если что-то строить, то пусть это делает самый сильный и достойный участник рынка, резюмирует Виталий Науменко.

Традиционно высокий спрос накладывается на ограниченность предложения, обусловленную (в том числе) и административными причинами. Например, заместитель главы администрации Курортного района Виталий Науменко в одном из интервью отмечает, что основная функция района рекреационная. Нужно сохранять и развивать уже имеющуюся сеть объектов культуры, отдыха, спортивные и детские лагеря и т. д., говорит он.

Точной статистики по туристической и дачной нагрузке на пригород нет. Принято считать, что в летний уик-энд Курортный район принимает до 1 млн петербуржцев. По официальным данным Петербургкомстата, оборот розничной торговли в области в мае августе на 51% выше, чем в январе апреле. Если же говорить не об области в целом, а о наиболее раскрученных местах (Лосево, Сосново, Токсово), доходность купцов в пиковые месяцы и низкие сезоны различается на порядок.

Похожую позицию занимают и областные власти. Перспективные планы развития области, по словам губернатора Валерия Сердюкова, предусматривают строительство новых баз отдыха, спортивно-развлекательных и оздоровительных центров, аквапарков. Как рекреационные зоны будут развиваться территории в районе Семагино, Ленинского, Ильичево и Решетниково, южные побережья озер Нахимовского и Глубокого. Специальный статус получила традиционно популярная у спортивно-ориентированных петербуржцев зона Токсово Кавголово.

Доход областного бюджета от туризма вырос за последние четыре года в 10 раз. Ведь поток горожан, мечтающих ненадолго слиться с природой, стал качественно иным. Горнолыжник-чайник готов в выходные потратить совсем другую сумму, чем пенсионер с термосом и парой бутербродов в рюкзачке.

1,5-2 млн горожан (именно с такой погрешностью) значительную часть времени летом проводят на даче. В открытой рекламе можно без труда найти 50-70 предложений от самых разных баз отдыха, санаториев, гостиниц. В последние несколько лет в области появилось восемь крупных спортивно-оздоровительных комплексов.

По мнению Александра Попова, одного из акционеров компании Серово (проект Золотая миля), при размещении в непосредственной близости объектов с различными функциями необходимо точно рассчитывать варианты их взаимного влияния, интересы постоянных обитателей и переменного контингента. Нужен ли домовладельцам в дорогом поселке боулинг? Насколько будет востребован спортивный комплекс, если рядом лес? Главная проблема большие транзитные потоки могут создавать дополнительные сложности, снижая статус места.

Доходы от туризма (в том числе будущие) формируют инфраструктуру. Модные склоны, лыжные трассы и водные маршруты обрастают пунктами проката, кафешками, ресторанами, небольшими гостиничками. Местные власти вкупе с инвесторами понемногу подтягивают инженерные сети. Приводятся в порядок дороги. Эти перемены притягивают девелоперов, правдами и неправдами стремящихся вписать очередной жилой проект поближе к сложившейся зоне отдыха.

Алексей Рогов, руководитель отдела продаж объектов коттеджного строительства АН Петербургская недвижимость, уверен, что практика строительства коттеджных поселков вблизи центров отдыха активно развивается. Прежде всего речь идет о спортивных сооружениях. Есть и другие варианты например, когда коттеджный поселок возникает рядом с крупным санаторием. Основное преимущество таких сочетаний известность, раскрученность места, отмечает Рогов. Это значительно облегчает реализацию объектов, позволяет точнее их позиционировать, с меньшими затратами обеспечивать высокую узнаваемость проекта.

С другой стороны, отмечает Александр Попов, для относительно удаленных территорий развитая инфраструктура необходима. Например, обитатели Рублевки все реже выезжают в Москву. В петербургском пригороде даже в суперпрестижных зонах для такого автономного проживания пока еще нет условий нет, например, оптоволоконного кабеля, проблемы со связью

Обычно развитие жилой функции курортов, зон отдыха начинается с коттеджей, сдающихся в аренду. Токсовский комплекс Северный склон формировался как горнолыжный центр: три подъемника, прокат, небольшое

Постепенный симбиоз

Борис Томалак, генеральный директор компании СКС-Падамс, отмечает, что пока формирование локальных поселков вблизи заметных коммерческих или статусных объектов происходит естественным образом так складывались жилые зоны в Юкках, у Пухтоловой горы, у Орлиной горы, рядом с Коробицыно.

кафе. Позднее здесь появились ресторан и магазин спортинвентаря. И лишь когда место стало популярным, а поток посетителей постоянным, рядом со склоном были построены небольшая гостиница и несколько бревенчатых коттеджей.

По аналогичной схеме развивается еще один масштабный проект с участием Honka освоение 35 га на озере Медное (Сертолово, около 15 км от Петербурга). Но в этом случае сочетание разных функций закладывается в проект изначально. Часть территории отводится под жилищную застройку (40 коттеджей), часть под рекреационную зону (мини-гольф, спортплощадки, беговые дорожки и проч.). Права на землю и затраты на инженерию обойдутся владельцам примерно в $3000 за сотку, коттеджи от $1300 за 1 кв. м. Общий объем инвестиций в проект около $25 млн. Затраты на природоохранные мероприятия могут составить до 20-25%.

Характерный пример спортивно-жилого симбиоза соседство Русской Швейцарии и комплекса Орлиная гора у Кавголовского озера. Парк, изначально ориентированный на зимние виды спорта, открылся несколько лет назад (организаторы проекта, компания Т.А.К.Т., использовали банковский кредит в размере $5 млн). Постепенно владельцы комплекса сгладили сезонность спроса, предлагая прокат лодок, маунтинбайков и прочего спортинвентаря. Уровень сервиса был рассчитан на верхнюю часть среднего класса. Два года назад рядом с Орлиной горой на арендованном участке в 8,3 га начал формироваться жилой комплекс Русская Швейцария. Реализует проект российское представительство компании Honka фирма Росса-Ракенне Санкт-Петербург. Здесь построено 16 коттеджей, примерно половина участка отдана под общую зону отдыха. Официально это рекреационный комплекс. Но владельцев коттеджей, уплативших за 1 кв. м по $2000 и более, редко волнуют проблемы прописки. Почти все русские швейцарцы топ-менеджеры из петербургского бизнес-сообщества. Стоимость инженерно обустроенных участков с подведенными коммуникациями в этой зоне Токсово может составлять $3000-3500 за сотку.

Возможны варианты

Взаимное притяжение жилой загородной застройки и объектов туризма характерно не только для ближнего пригорода. Например, турбаза Яркое расположена на острове в озерной системе Вуоксы, под Приозерском (127 км от Петербурга). Автомобильной дороги туда нет вообще, добраться можно только катером. Тем не менее летние домики и несколько коттеджей, по словам владельца базы Сергея Хапова, в сезон заполнены на 60-70% (стоимость проживания $10-15 в сутки). А в этом году соседний с Ярким участок с крепким зимним домом (Розовая дача) и несколькими постройками купил некий петербуржец. И сразу заявил, что никакой бизнес здесь устраивать не будет: У меня много друзей, будем приезжать на выходные. Сумма сделки не разглашается; по экспертной оценке $50 000-70 000.

Коммерческие резоны к таким проектам не всегда применимы социальные и политические мотивы могут перевешивать соображения рентабельности. В Токсово под эгидой Управления делами президента будет строиться центр зимних видов спорта. Спорткомплекс (лыжный стадион, трассы со стрельбищем для биатлонистов, несколько трамплинов, трасса для санного спорта, ледовое поле) разместится на восточном берегу озера Курголовское, заняв площадь в 167,6 га. Проект включает строительство гостиницы на 200-300 мест и коттеджного поселка. Инвестиции не менее $50 млн. Способ привлечения денег, по-видимому, будет тем же, что и при реконструкции Константиновского дворца, добровольно-принудительные пожертвования крупного бизнеса.

В последние год-два инвесторами были представлены публике сразу несколько крупных проектов. Зимой начнут работать объекты первой очереди комплекса Игора. На участке между Орехово и Сосново прокладываются 10 трасс с перепадом высот 119 м. Инвесторы (среди которых АКБ Россия и группа Северсталь) оценивают стоимость проекта в $50 млн. Реализует проект компания Инвестиционная культура. Вторая очередь включает в себя 20 комфортабельных коттеджей, спортивный центр с тренажерным залом, боулинг, магазины спортивной одежды и конную школу. Поскольку серьезного водоема поблизости нет, а для сглаживания сезонных колебаний спроса вода просто необходима, организаторы проекта решили выкопать искусственный пруд.

Компания ГСК-Девелопмент строит яхт-клуб и марину в районе Золотого пляжа за Зеленогорском. Проект (инвестиционная стоимость около $10 млн) предусматривает также гостиницу на 60 номеров, ресторан, фитнес-комплекс. Аналитики уверены, что наличие яхт-клуба изменит статус и поднимет ценность прилегающих участков.

Коттеджные поселки являются важной частью практически каждого крупного инвестпроекта в Ленобласти. Например, владельцы гольф-клуба Дюны в рамках второй очереди проекта планируют обустроить дорогой коттеджный поселок. Кстати, в этом проекте заявлено участие одного из московских инвестиционных фондов.

Не последнюю роль в запуске комбинированных проектов играют экономические основания. Якорный объект, будь то гольф-клуб или SPA-комплекс, рассчитан на то, чтобы приносить доход долгие годы. Продажа коттеджей по долевой схеме, особенно на ранней стадии строительства, обеспечивает проекту необходимую разовую финансовую подпитку. Сергей Щерба, управляющий проектами компании Олимп-2000, напоминает также, что создавать инженерную и социальную инфраструктуру с нуля гораздо дороже, чем воспользоваться уже имеющейся. Кроме того, исторически сложившиеся места отдыха всегда привлекательны для покупателя, что также повышает эффективность реализуемого проекта.

Организаторы проекта Золотая миля в Серово также рассматривают яхт-клуб как возможный ключевой объект на развиваемой территории площадью 14,9 га. Проект предполагает редевелопмент бывшего спортивно-оздоровительного лагеря. Консультанты проекта, специалисты консалтинговой фирмы МКД (PKF), в качестве одного из вариантов предлагают на этом участке у места впадения Черной речки в Финский залив построить апарт-отель со SPA-комплексом и элитный поселок на 35 коттеджей. По словам Александра Попова, обязательным условием реализации проекта является сохранение рекреационной функции. Объем инвестиций в Золотую милюоценивается экспертами приблизительно в $50 млн.

В Курортном районе сообразно традициям и статусу заботятся о здоровье и культивируют элитные развлечения яхтинг, гольф, теннис. На побережье Финского залива инвесторы предпочитают вкладываться в строительство дорогих гостиниц, санаториев, в клубный отдых. Уже получили известность Старая мельница, Скандинавия, Президент-отель. Недавно компания Солнечный берег получила земельный участок в поселке Солнечное. На территории в 18 000 кв. м компания планирует построить апарт-отель класса люкс с бассейном и SPA-центром. В Комарово одна из дочерних компаний Газпрома фирма Факел начинает строительство большого оздоровительно-рекреационного центра. Центр сможет принимать одновременно 1000 человек. На участке площадью 550 000 кв. м планируется построить 80 коттеджей, две гостиницы, два крытых бассейна, административное здание, а также православную часовню и кирху.

Постепенно начинают вырисовываться внятные предпочтения инвесторов по способам развития тех или иных территорий. Для Приозерского района это постепенная, шаг за шагом реновация баз отдыха советского периода. Рядом с ними размещается сезонное жилье, иногда довольно высокого уровня. Во Всеволожском районе власть и инвесторы делают ставку на относительно массовый спорт и вкладывают капитал с горнолыжным уклоном. Некоторые проекты были названы выше; по расчетам маркетологов, область сможет переварить еще 5-7 крупных комплексов.

Ирина Тихонова, генеральный директор компании Особняк, входящей в группу ЛСР, уверена: удачно, если уровень близлежащих объектов инфраструктуры соответствует заявленному уровню поселка. Например, вблизи элитного поселка оптимальным будет размещение ресторана, супермаркета, салона красоты, медицинского или спортивного центра, полагает она.

К таким проектам, как правило, прирастают небольшие поселения элитного уровня. Главная проблема, по словам девелоперов, разместить дорогие коттеджи так, чтобы все необходимые объекты инфраструктуры были поблизости, но не вплотную к жилью.

RBC daily уже писала о конфликте, разгоревшемся между районной администрацией и застройщиками микрорайона 7-7А Одинцова. Тогда спор шел вокруг квартир, расположенных в шестом корпусе этого микрорайона. Власти доказывали, что 484 квартиры этого дома из 529 имеющихся еще до начала строительства были зарезервированы администрацией под переселение жильцов 24 аварийных домов. Именно на этом основании, мол, и был подписан инвестиционный контракт между муниципалитетом и застройщиком. Однако почти половина зарезервированных квартир оказалась продана неким физическим лицам. Причем начальник районного отдела по переселению Светлана Камолова сказала RBC daily, что это администрации района не касается. Глава района дал обещание, что все жильцы 24 аварийных домов будут переселены, значит, так оно и будет, сообщила она.

Во Всеволожском районе и на приозерском направлении вложения в индустрию массового отдыха тянут за собой инфраструктуру и облегчают задачу девелоперам, строящим поселки бизнес-класса. В таких проектах требования к обособленности менее жесткие. А покупатель получает дополнительные возможности выбора, уже не столь жестко ограниченные местом вообще, планировками и классом постройки.
Как стало известно RBC daily, власти Одинцовского района обратились в Арбитражный суд Московской области с требованием признать ничтожными договора о соинвестировании, заключенные ООО Стройтехинвест застройщиком микрорайона 7-7А. Если суд удовлетворит иск администрации, пострадают около тысячи семей. Их лишат квартир, за которые они уже заплатили. Таким образом, одинцовские власти, не прикладывая особых усилий, получат в полное распоряжение пять почти достроенных многоэтажек. Подобная ситуация сложилась во многих городах Подмосковья. Областные власти даже были вынуждены создать специальную комиссию по разбору строительных конфликтов. Однако максимум, что она может, это запретить проштрафившимся строительным компаниям работать на территории Подмосковья. Кинутым покупателям от этого легче не станет.

В ООО Стройтехинвест уверены, что в судебном порядке конфликт не разрешить. Суд затянется на годы, за это время недостроенные дома разрушатся, и квартиры в них не достанутся никому, пояснила RBC daily президент строительной компании Елена Антонова. То есть пострадают и добросовестные покупатели, и очередники, которые рассчитывают на новое жилье. Г-жа Антонова уверена, что конфликт можно решить мирным путем. По ее мнению, идеальным выходом из создавшегося положения стало бы волновое переселение очередников из сносимых домов: сначала часть из них в микрорайон 7-7А, остальных чуть позже, когда будет построен дом на месте снесенных.

Администрация Одинцовского района обратилась в суд с иском о признании договоров между застройщиком микрорайона и дольщиками недействительными. Причем иск распространялся не только на шестой корпус, но и на остальные четыре дома в строящемся микрорайоне. Если суд примет сторону администрации, все добросовестные покупатели останутся без жилья, за которое заплатили, сказал RBC daily один из купивших квартиру в злополучном микрорайоне, по имени Сергей. По его словам, одинцовские власти этому будут только рады, так как у них практически на халяву появятся дополнительные квартиры, куда можно будет переселить очередников. Нам в администрации прямо заявили: Мы заботимся об одинцовцах, до вас нам дела нет, рассказал покупатель. Заместители главы Одинцовского района Владимир Чиненов (отвечает за строительство) и Алексей Смирнов (отвечает за переселение и переговоры с инвесторами) от комментариев отказались, причем последний в грубой форме. Светлана Камолова также ничего не смогла сказать по этому поводу, заявив: Это не мое дело, я делаю только то, что мне прикажет глава. В юридическом отделе администрации никто так и не ответил на телефонный звонок RBC daily.

Обманутым покупателям остается надеяться только на областные власти. Суды, скорее всего, будут вставать на сторону районных администраций. Опротестовать их решение будет практически невозможно. Как пояснил RBC daily председатель московской коллегии адвокатов Князев и партнеры Андрей Князев, часто (как это произошло, например, в Химках) такое решение основывается на процессуальных нарушениях, допущенных при подписании инвестиционного договора между администрацией и инвестором (не тот человек подпись поставил, или где-то в текст ошибочка вкралась). Кроме того, неточность может вкрасться в разрешительные документы, оформленные инвестором при заключении договора, что для суда также является причиной для признания его ничтожным.

Конфликты, подобные одинцовскому, для Московской области не редкость. Из-за противостояния районных администраций и застройщиков-инвесторов без квартир могут остаться покупатели квартир более чем в 20 городах Подмосковья, например, в Железнодорожном, Долгопрудном, Щелкове, Дмитрове. 12 сентября в Щербинке началась голодовка людей, отчаявшихся вселиться в купленные квартиры. 27 сентября бессрочная голодовка может начаться в Химках, где администрация на днях выиграла суд у застройщика жилого комплекса Звезда России. Собрав деньги с пайщиков, некоторые строительные фирмы попросту сворачивают свою деятельность и исчезают, а люди остаются и без денег, и без жилья, отметил в ходе одного из совещаний губернатор Московской области Борис Громов. Кроме того, по инициативе губернатора в Подмосковье была создана специальная комиссия под руководством его заместителя Алексея Пантелеева, которая должна разобраться в ситуации и принять меры по защите прав обманутых пайщиков.


Московские власти хотят упростить порядок оформления документов на перепланировку квартир, "амнистировав" при этом перепланировки, сделанные до принятия нового Жилищного кодекса. Об этом мэр Москвы Юрий Лужков сообщил 14 сентября на заседании правительства. Одновременно он предложил ужесточить контроль за незаконными перепланировками, которые мешают нормально жить законопослушным москвичам. По мнению специалистов, чтобы упростить оформление документов, надо лишь навести порядок в этой сфере. А контроль за незаконными перепланировками лучше передать самим горожанам – если с контролирующими органами "самостийный" перепланировщик еще может договориться "полюбовно", то с обиженными им соседями такой номер не пройдет.

В сложившейся ситуации Андрей Князев советует покупателям, оставшимся без квартир, подать в суд на компанию, с которой были заключены договора соинвестирования, с требованием вернуть средства, вложенные в строительство. Причем, по его утверждению, чем раньше покупатели обратятся в суд, тем реальнее их шансы получить свои деньги обратно. Иначе может оказаться, что на счетах компании-ответчика не осталось средств.

На вчерашнем заседании правительства Москвы мэр Юрий Лужков выразил недовольство вышеописанным положением с оформлением документов на перепланировку квартир. "К сожалению, – констатировал градоначальник, – процесс оформления исходных документов, необходимых для перепланировки квартиры, зачастую очень затягивается, и русский человек, по своему обыкновению, плюет на это дело и начинает перепланировку самостоятельно, без всяких документов". После принятия нового Жилищного кодекса РФ к числу незаконных перепланировок относятся все стихийно остекленные лоджии, самостоятельно установленные бронированные двери и другие минимальные изменения – в настоящее время под суд за незаконную перепланировку уже могут попасть десятки тысяч москвичей. Городские власти считают это ненормальным и предлагают "амнистировать" несанкционированные перепланировки, если те были сделаны до 1 марта 2005 г., когда вступил в силу новый Жилищный кодекс. "Если перепланировка квартиры не нарушает права соседей и не влечет за собой угрозы для близлежащих квартир, а дом в таком виде уже простоял несколько лет, значит, перепланировку можно оставить", – пояснил позицию столичных властей председатель МГД Владимир Платонов.

Согласно московскому законодательству, перепланировка включает в себя перенос перегородок, перенос и устройство дверных проемов, установку металлических дверей, остекление балконов, разделение многокомнатных квартир на две и более, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование тамбуров и прочее. Для того чтобы произвести любое из этих изменений, нужно получить разрешение от властей, собрав двадцать различных документов. В их число входят: действующий поэтажный план БТИ и экспликация к нему, согласие соседей, два договора на технадзор (с проектной организацией и ЖЭКом или ТСЖ), проект перепланировки, согласования с пожнадзором, санэпиднадзором, жилищной и газовой инспекциями, архитектурно-планировочным управлением, Мосгорэкспертизой и так далее. Кстати, в ряде округов города могут потребовать дополнительные справки.

Компании, которые занимаются ремонтом и перепланировкой, считают, что чиновники не всегда занимаются тем, чем надо. "Дело не только в том, что Мосжилинспекции людей не хватает. Им еще забыли объяснить, чем конкретно они должны заниматься», – считают в архитектурно-строительной фирме "Арт-интерьер". Сложно узнать даже такую простую вещь, как полный перечень документов для оформления перепланировки. "В Москве до сих пор не определен пакет документов, которые необходимо представить на согласование в Мосжилинспекцию", – присоединяются к разговору сотрудники компании "Жилэкспертиза". По их словам, окружные чиновники любят прибавлять к двадцати "стандартным" документам дополнительные справки, без которых получить разрешение на перепланировку нереально. "Действительно, человеческий фактор при оформлении документов на перепланировку квартир играет существенную роль, – согласны в ООО "Ваше право". – Оформление документов происходит в различных инстанциях, и в каждой свои собственные правила, обойти которые нереально. Отсюда – затягивание сроков".

Впрочем, что делать после амнистии, город пока не решил. Главный вопрос – как сократить сроки оформления необходимых документов. Считается, что на все про все должно хватить 2-4 месяца, но эти сроки не выдерживаются. По данным руководителя Мосжилинспекции (которая выдает разрешения на перепланировку) Александра Стражникова, в прошлом году к ним за разрешением на перепланировку обратилось 5 тысяч человек. При этом было рассмотрено 12 тысяч заявлений. Значит, в 2004 г. рассматривались документы, собранные годом раньше. Причина такой задержки элементарна: на всю Москву в настоящее время работает всего десять "окон", где принимаются уже завизированные в различных организациях документы на оформление перепланировок. Сотрудники Мосжилинспекции просто не успевают обработать все заявки.

В обмен на упрощение процедуры оформления городские власти собираются ужесточить ответственность за незаконные переделки и ввести контроль за ходом перестройки. Юрий Лужков считает, что нельзя допустить, чтобы перепланировка одной квартиры привела "к дискомфорту всех живущих в доме". Поэтому в мэрии считают, что ДЭЗ должен иметь право контролировать перестройку жилья: сейчас его работники не могут переступить порог квартиры без согласия собственника. Впрочем, как пояснили RBC daily в ООО "Ваше право", соседи, считающие, что перепланировка одной из квартир мешает им нормально жить, вполне могут обратиться в суд. И уже в рамках судебного производства будет произведена необходимая экспертиза. Причем ответчик не сможет от нее "отвертеться", так как это может повлечь за собой определенные карательные меры. Такой путь наиболее действен: если с чиновниками жилец, незаконно перестроивший свою квартиру, еще может попытаться договориться, то с разгневанными соседями – никогда.

По мнению специалистов, в первую очередь московским властям необходимо навести порядок в этой сфере: разработать единый пакет документов и единые требования к ним, чтобы чиновники на местах перестали проявлять "самодеятельность". Также специалисты предлагают разделить все перепланировки на "простые" и "сложные", разработав для каждой из них определенный пакет документов. Об этом говорил и Юрий Лужков. На заседании правительства он выразил удивление тем, что для сноса легких перегородок нужен предусмотренный кодексом полноценный архитектурный проект. "При оформлении разрешения на определенные виды работ, например застекление лоджий, можно было бы не спрашивать согласия соседей, которым эти работы помешать по определению не могут. А то сейчас проще Мавзолей остеклить, чем разрешение на одну лоджию получить", – считают в "Арт-Интерьере".

Итак, кадастр объектов недвижимости будет состоять из двух частей - земельного кадастра и кадастра строений. Благодаря этому процедура оформления объектов недвижимости будет упрощена, а люди смогут регистрировать свою землю и строения, расположенные на ней в одном месте. В земельном кадастре помимо параметров участка будет отражена и его кадастровая стоимость. На основании чего будет взиматься земельный налог. Причем кадастровая стоимость земли будет максимально приближена к рыночной.

До конца лета проект закона о кадастровой оценке объектов недвижимости будет внесен в Государственную Думу. Об этом сообщил на днях заместитель руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Алексей Оверчук. По его словам, на основании этого закона в ближайшие годы будет подготовлен и сам кадастр объектов недвижимости.

Проект окажет содействие в развитии рынков земли, а также собираемости налогов с объектов земельной собственности и недвижимого имущества в регионах, принимающих участие в проектах.

Тем временем Всемирный банк одобрил заем в размере 100 миллионов долларов, выделенный России на проект формирования единого государственного кадастра объектов недвижимости, для улучшения информационного обеспечения и упорядочения нормативного и операционного порядка ведения единого государственного кадастра объектов недвижимости. Благодаря реализации этого проекта, надеются уже в российском правительстве, будет ускорено развитие рынков недвижимости. В такой большой стран, как Россия, считает директор и постоянный представитель Всемирного банка в России Кристалина Георгиева, наличие сильного кадастрового агентства чрезвычайно важно для установления четких прав собственности на землю и недвижимое имущество.

В пилотную фазу будут включены три субъекта: Ростов, Краснодар и Башкортостан. Выбор остальных участников будет осуществляться в ходе реализации проекта. Главный критерий для выбора участника проекта - экономический масштаб и продемонстрированное на практике получение земельных налогов и налогов с недвижимости. И хотя, отмечают во Всемирном банке, налоги на землю и недвижимость уже существуют, но начисляются они отдельно и многие объекты недвижимости не включены в налоговые списки в силу их незавершенности, так как введение комбинированного налога на землю и недвижимость в России находится в стадии разработки.

Проект рассчитан на 6 лет и будет осуществляться в 38 субъектах Федерации и приблизительно в 960 муниципалитетах в пределах этих регионов. Реализация проекта будет осуществлена в три этапа: пилотный, охватывающий три субъекта Федерации и соответствующие муниципалитеты, первый этап распространения проекта, который пройдет в 10 субъектах, и второй этап, который охватит еще 25 субъектов. Предполагается, что на реализацию этих этапов потребуется около пяти лет. Однако правительство и кадастровое агентство надеются ускорить темпы его реализации и уложиться в три года.

Проект состоит из четырех основных компонентов:

Проект, отмечают в банке, будет оказывать существенное воздействие на государственные доходы. Так, сегодня платежи по земельному налогу составляют порядка 45 миллиардов рублей (1,5 миллиарда долларов). Налог на другие объекты недвижимости приносит еще 100 миллиардов (3,4 миллиарда долларов). Предполагается, что в ходе реализации этого проекта, сбор налогов на землю и другие объекты недвижимости может быть увеличен на 30 процентов в реальном выражении. А если проект охватит 40 процентов недвижимости в стране, то к концу его реализации бюджет сможет получить дополнительно государственных доходов почти 600 миллионов долларов в год. При этом это предположение не предполагает изменений в действующих налоговых ставках и методиках оценки.

- Обеспечение взаимодействия (информационно-коммуникационных связей) между различными уровнями кадастровой системы. Проект призван содействовать разработке информационной системы, которая позволит кадастровому агентству обеспечить взаимодействие на трех уровнях кадастра (муниципальном, региональном и федеральном). Это, в свою очередь, позволит основным заинтересованным лицам и гражданам получать информацию о недвижимости быстро и при минимальных затратах. Система будет обеспечивать необходимые средства для хранения резервных копий данных (вне места учета), поддержания базы данных и каналов связи. Это необходимо для того, чтобы дать возможность системе регистрации прав, налоговой службе и другим пользователям получать информацию, представлять документы или получать официальные справки через Интернет из любой точки страны.

- Институциональное развитие кадастра объектов недвижимости. Проект окажет содействие в совершенствовании деятельности органов кадастрового агентства и в поддержке развития рынков недвижимости посредством программы подготовки нормативных и правовых документов, подготовки и обучения сотрудников, обустройства помещений кадастровых органов на муниципальном уровне и разработки бизнес-плана для агентства.

- Управление и мониторинг проекта. В рамках данного компонента будет обеспечена поддержка работы группы реализации проекта, мониторинг и оценка, обучение сотрудников группы реализации проекта и аудитов проекта. Для концептуального руководства реализацией Проекта и мониторинга хода его осуществления руководителем Кадастрового агентства будет создана проектная рабочая группа.

- Развитие налогообложения недвижимости. Проект преследует цель совершенствования системы налогообложения земли и недвижимости.

По условиям соглашения заем предоставляется на 17 лет с пятилетним льготным периодом.

Общая стоимость проекта, рассчитанного на пять лет, составляет 128,7 миллиона долларов США, в том числе 100 миллионов долларов США составляет финансирование МБРР, а 28,7 миллиона долларов США являются средствами софинансирования со стороны Российской Федерации.

- Сокращение среднего времени для учета кадастровой съемки нового объекта недвижимости кадастровым агентством.

Основные задачи проекта:

- Сокращение издержек в расчете на одну сделку для кадастрового агентства.

- Увеличение количества сделок в расчете на одного сотрудника кадастрового агентства.

- Сокращение среднего времени обслуживания клиентов, посещающих кадастровые органы.

- Сокращение этапов, требующихся для взаимодействия клиента с кадастровым агентством в связи со сделками с недвижимостью.

- Повышение удовлетворенности клиентов работой кадастровых органов.


- Увеличение количества информационных заявок, поступающих в кадастровые органы.



Главная --> Публикации