Главная --> Публикации --> Федерация может сменить гражданство Спрос продолжает толкать цены вверх Недвижимость и разговоры о кризисе Панельная оборона Продажа квартиры — хочу все знать

Модно сейчас жить в полном единении с природой, внутри дышашего и только что не говорящего замогильным голосом дома. Говорят, например, что в деревянном доме дети вырастают более веселыми, чем их "панельно-кирпичные" сверстники. Как после этого повернется рука заказать архитектору проект каменного дома?

Деревянный дом еще недавно ассоциировался только с избой-развалюхой: обвалившаяся крыша и туалет на том конце огорода. Наверное, поэтому российские нувориши так любили кирпичные замки, противопоставлявшие их деревенскому быту. Но времена меняются, и нынешнюю черту домостроительства определяет безоговорочное признание дерева. Сказывается тяга к экологически чистому жилищу.

Неимоверно популярные сейчас финские домики-хонка представляют собой конструкции из оцилиндрованного бруса. Между прочим, из этого материала можно сооружать хоть круглые дома, совсем не обязательно придерживаться формы параллелепипеда. Главное тут – правильно просушить бревна, из которых собираются отдельные детали конструкции. Кстати, хонка по-фински – одна из разновидностей сосны, так что называться этим именем может все что угодно, имеющее отношение к таким бревнам.

Так что можно констатировать факт: деревянное зодчество вернулось на пространство всея Руси и во всей своей красе отвоевывает себе место под солнцем. Правда, русские мастера, славившиеся своими резными наличниками, не сумели создать всемирно известные технологии. И теперь застройщикам приходится учиться у западных коллег, особенно у финнов.

В этом сезоне, как показывает строительная практика, очень модно проводить различные стилизации под европейские жилища. Например, строить швейцарские шале на склоне оврага и представлять себя в настоящих Альпах. Особенно когда выпадет снег. На стену в таком доме рекомендуется повесить большую фотографию с видом на вершину Юнгфрау - для пущего удовольствия. Еще один вариант "западничества" - коттеджи в стиле "фахтверк". Они представляют из себя типичные бюргерские домики Германии XVII-XIX в.в. Здесь приходится возвращаться к кирпичу, но по внешнему виду вы не спутаете эти строения с новорусскими "шедеврами". Их красят в пастельные тона и отделывают декоративными реями – фахтверками. Отсюда и название стиля.

Западные компании собирают дома из заранее заготовленных блоков, то есть на месте остается провести лишь "отверточную сборку". В этом отношении очень перспективны и уже пользуются спросом сэндвич-панели, создающие конкуренцию брусу. Помимо всего прочего, они вдвое дешевле и почти вдвое лучше держат тепло. Но "сэндвичи" в России медленнее пробираются на рынок. Надо полагать, у отечественного покупателя есть некоторое опасение – как же так, такой тонкий "панэл" - и в такую холодную зиму. Знающие люди, между тем, утверждают, что опасение совершенно излишнее. Сэндвич толщиной 200 мм удерживает тепло так же, как двухметровая кирпичная стена.

Вот в этих домах особенно хорошо чувствует себя другая модная тенденция последнего времени – стиль "лофт" со всеми его геометрическими формами. Характерные черты стиля – прямоугольные домики с большими окнами, похожие на макеты фабричных корпусов эпохи советского конструктивизма. Сейчас лофт на подъеме, его популярность особенно заметна среди российских яппи. Строятся такие дома из монолита, а внешние стены могут быть закрыты кирпичом или натуральным камнем. Последнее, конечно, куда престижнее. А если фасад еще отделать плиткой цвета сосновой коры и панелями из лиственницы, хозяин дома может ненароком прослыть последовательным модником.

Но мода модой, а домики под снегом – это для любителей погружаться в глубины психоанализа, подобно немцам и швейцарцам. Французы – более веселый народ, и они диктуют нам другую моду – свет и устремление ввысь. В качестве воплощения такому высокому чувству выступают французские окна – от потолка до пола – и стеклянные крыши над комнатами. Пространство свободно пропускает лучи солнца, создавая ощущение прозрачности воздуха. И того, что до природы в таком жилище один шаг, не больше.

Затраты на архитектурный проект составляют лишь малую долю в общих затратах на реализацию элитного проекта в центре города. По словам Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, она составляет всего 1-2% от объема инвестиций. Эту цифру подтвердили и застройщики. Как сообщили в отделе капитального строительства инвестиционной компании “Новый мир”, на элитном объекте по адресу: Озерковская набережная, вл. 52 (в настоящее время строительство подходит к концу), стоимость архитектурного проекта, выполненного мастерской Эдуарда Сейгина, составила 30% от общих затрат на проектирование и около 1% от общих затрат девелопера на реализацию этого проекта.


Строить в центре Москвы — ответственная задача. Но к внешнему облику возводимых жилых зданий у застройщиков, чиновников городской администрации и архитекторов разные подходы. Городские власти демонстрируют стремление все регламентировать и держать под контролем, зодчие в новых проектах стараются удовлетворить свои амбиции, инвесторы — получить как можно больше полезной площади и оптимизировать бюджет. А покупатели жилья предпочитают удобство квартир и престижное местоположение архитектурным изыскам внешних фасадов.

Перемены в облике российской столицы в последние десятилетия связывают именно с масштабным жилищным и коммерческим строительством. Особенно это заметно в центре Москвы. “Центральные районы Москвы всегда отличались плотной застройкой и архитектурными особенностями, — отмечает Екатерина Тэйн, директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank. — Некоторые из них были построены в середине и конце XIX в., другие перестраивались уже при советской власти в 30-е гг. прошлого столетия, когда согласно генеральному плану развития Москвы на месте старых построек возникали новые районы, ориентированные на разные слои населения. Безусловно, в любые времена центр города оставался своеобразным магнитом, притягивающим известных архитекторов, стремящихся реализовать "в строительных лесах" свои грандиозные планы по возведению современных жилых объектов”.

Центр перемен

Москва застраивалась на протяжении многих веков, и каждая эпоха оставила свой след в архитектуре. “На мой взгляд, вопрос "вписывания" более актуален в историческом центре любого другого из старых европейских городов, — говорит Ольга Алексакова, партнер BuroMoscow architects. — Особенность Москвы именно в ее экстремальной эклектичности, делающей этот город непохожим на другие. Возьмите, например, отрезок от ст. м. "Сухаревская" до ул. Сретенки и далее до Трубной площади. "Сухаревская" — это Садовое кольцо со сталинскими мегаблоками, Сретенка — трехэтажные домики и заросли лопухов во дворах, Трубная площадь — Дом политпросвещения, пугающий объем советских 70-х гг. прошлого столетия. Москва прощает и поглощает многое из того, что, пожалуй, никакой другой город бы не простил”.

В сегодняшнем архитектурном ансамбле Москвы в первую очередь бросаются в глаза контраст и разноголосица архитектурных решений, используемых при возведении новых объектов. “Некоторые здания — просто шедевры, но домов так много, что глаза разбегаются, — говорит Людмила Гейст, председатель совета директоров компании Queens Realty. — Москва — это великий архитектурный музей. Сегодня модно дискутировать о качестве новой архитектуры. Правомерно ли появление ультрасовременных зданий среди исторической застройки? Это один из самых трудных вопросов. И чтобы ответить на него, надо попытаться понять, добавляет ли новое здание что-либо к существующей застройке”.

Яркие пятна или безвкусица?

По словам Михаила Ильевского, главного архитектора “Руспроекта”, после длительного периода “застоя” и всяческих ограничений в проектном деле в начале 90-х гг. наступил настоящий архитектурный бум. Появились новые возможности, новые конструктивные и планировочные решения, новые материалы и технологии. На какое-то время эта свобода в архитектурном творчестве вызвала к жизни невиданные ранее в Москве формы и стилевые решения.

Филипп Другов, ведущий архитектор-дизайнер Penny Lane Realty, считает, что на данный момент основного стиля в строительстве элитного жилья в центре Москвы не существует. Есть некоторые тенденции возвращения традиций конструктивизма, но уже в современной трактовке, также присутствуют хай-тек, стилизации под классицизм и псевдоклассицизм, есть несколько примеров тщетных попыток воссоздания минимализма и небольшое количество домов, созданных в духе современного прочтения модерна, стиля конца XIX — начала XX в. По словам Ирины Тарасовой, генерального директора компании R2 Group, большинство экспертов считают соседство разных стилей неуместным в центре Москвы. Тем не менее на примере Остоженки можно говорить об удачном сочетании стиля хай-тек (Коробейников переулок, 1/2, Молочный переулок, 1, Бутиковский переулок, 5), европейского (1-й Зачатьевский переулок, 19-21) и классического (ул. Остоженка, 25). Но для этого концепция проекта должна быть хорошо продумана, выбраны правильные материалы и цветовые решения, а также должна быть правильно подобрана высота здания, поясняет она.

“Я 15 лет училась и работала в Голландии, вернулась в Москву год назад, — рассказывает Ольга Алексакова. — В глаза бросается необычайно стремительное развитие новой культуры проектирования и технологии строительства. Качество зданий, построенных даже в последние два года, разительно отличается от тех, что я видела, приезжая пять лет назад: дома на Остоженке могли бы стоять в Базеле, Амстердаме или Мюнхене, здания в конце Ленинского — в пригороде Парижа. Чего мало в российской столице — так это оригинальных, "незападных" проектов, основанных на местном контексте с интересным использованием материалов, с неожиданными конструктивными решениями”.

По словам Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам компании “Квартал”, проектируя здания, застройщики уделяют немалое внимание вопросу уместности стиля здания и его соответствию общей архитектуре выбранного для строительства района. При возведении одного жилого дома достаточно сложно учесть параметры архитектурного соответствия с остальной застройкой, поэтому проектировщики используют в отделке здания хотя бы один общий для района стилеобразующий элемент.

Большинство игроков рынка недвижимости Москвы склоняются к мнению, что дома, возводимые в центре столицы, должны быть разными. “Архитектура каждого здания должна отличаться, поскольку она формируется уникальным комплексом условий, интерпретируемых архитектором: характер, история и дух участка, энтузиазм и отважность заказчика, данный момент во времени, экономическая ситуация, какие-то случайные события, влияющие на конечный продукт”, — говорит Ольга Алексакова.

Сложность реализации смелых градостроительных проектов в центре Москвы самими архитекторами объясняется тем, что весь процесс от проектирования до строительства строго регламентирован. Целью ряда выпущенных в последнее десятилетие городскими властями документов является координация действий застройщиков на самой престижной (и дорогой) территории столицы.

Градостроительный заслон

Закон “Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях г. Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в г. Москве” устанавливает особый порядок регулирования градостроительной деятельности на территориях памятников, ансамблей, достопримечательных мест, на иных частях территории столицы с исторически сложившейся планировочной структурой, ландшафтом, характером застройки. Строительство и реконструкция на историко-культурных территориях могут быть разрешены, если они не противоречат законодательству об объектах культурного наследия и в том числе не нарушают исторические характеристики местности.

В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 14 апреля 1995 г. № 188-РМ вопросы, связанные с разрешенным использованием земельных участков для строительства, с установлением архитектурно-объемных, функциональных и инженерных ограничений при застройке решаются в рамках единых городских градостроительных правил и утвержденной градостроительной документации на отдельные фрагменты территории Москвы. Особое внимание уделяется заповедным территориям, в которые входит практически вся территория внутри Садового кольца. В частности, в соответствии с действующими документами в историческом центре Москвы этажность строящихся домов не должна выделять их из окружающей застройки и поэтому не может быть выше 5-6, редко — девяти этажей. В остальных районах ЦАО в соответствии со сложившейся окружающей застройкой она ограничена 12-14 этажами и лишь на отдельных участках, к примеру в районе Рогожской Заставы, на Новом Арбате, может достигать 17-18 этажей.

По мнению Евгения Юры, директора по новостройкам компании Paul's Yard, от ограничений, действующих в зоне размещения памятников истории, выигрывает архитектура, “так как здание типа сарая на таком месте строить нельзя”, поясняет он. Как следствие, территория, конкретное место расположения будущего объекта является определяющим при разработке проекта нового дома.

Правительство Москвы также утвердило порядок разработки и состав градостроительного регламента для ведения работ на исторических территориях столицы. Градостроительный регламент устанавливает особые требования и ограничения к осуществлению строительства на исторических территориях и территориях зон охраны объектов культурного наследия. Федеральный закон об объектах культурного наследия, а также о памятниках истории и культуры содержит нормы, требующие принятия подзаконных актов, а они до сих пор не разработаны. Поэтому Москомархитектура сама устанавливает понятие градостроительного регламента и разрабатывает эти регламенты для того, чтобы не нарушить федеральный закон. Градостроительные регламенты теперь будут разрабатываться не для кварталов и улиц, а для отдельных домостроений. В каждом случае будут учитываться этажность, цветовое решение фасада, подбор отделочных материалов.

Серьезное ограничение — площадь участка. “Сегодня в ЦАО преобладает точечная застройка, — говорит Кайдо Каарма, директор отделения "Парк Тауэрс" управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость", — поэтому форма площадки зачастую диктует форму здания и сказывается на его архитектуре”.

“Центральный административный округ — особая часть Москвы, поэтому при проектировании зданий на его территории приходится учитывать множество технических и градостроительных ограничений, — говорит Сергей Кирачков, руководитель подразделения элитного строительства группы компаний "Стройтэкс". — В основном они так или иначе связаны с плотностью застройки и существующим архитектурным контекстом района. Например, принимаются в расчет нормы инсоляции для соседних строений, что влияет на этажность проекта. Разумеется, новое здание не должно нарушать сложившийся архитектурный облик района”.

На вкус и цвет

По словам Ирины Тарасовой, существует процедура согласования эскиза проекта будущего дома, которая должна исключить несоответствия в архитектурной концепции. Для этого застройщик, имеющий участок земли в центре Москвы, согласовывает его в Центре визуально-ландшафтного анализа НииПИ Генплана Москвы, который и определяет стиль и этажность будущего проекта в соответствии с планом развития города. Далее подготовленный на основе инструкций центра предпроектный эскиз вновь согласуется, и только после этого можно начинать проектирование дома. Соответственно, при строгом соблюдении имеющейся на настоящий момент процедуры согласования проекта будущего дома специалистами и должна осуществляться застройка центра Москвы.

По мнению Валеха Рзаева, руководителя дирекции маркетинга и PR Группы компаний КРТ, мастерство архитектора в том и заключается, чтобы, учитывая ограничения властей и стремление к максимальной экономической эффективности девелопера, создать оптимальный продукт, являющийся произведением искусства. “Но в России девелоперы не всегда готовы прислушиваться к архитекторам, а архитекторы, в свою очередь, не всегда готовы адекватно воспринимать стремление девелопера к максимизации финансовых показателей”, — отмечает он.

По словам Дмитрия Подъяпольского, генерального директора проектного бюро “КРТ проект”, сегодня в России вкусы заказчика подчас доминируют над архитектурными канонами. “Архитектурный стиль дома зависит от упрямства заказчика и настойчивости архитектора”, — добавляет Роман Стандлер, главный архитектор проектов архитектурной мастерской “Александров и партнеры”.

Современная застройка в центре Москвы вызывает неоднозначные оценки как у самих архитекторов, так и в кругах других участников рынка недвижимости. Порой одни и те же дома и вызывают бурный восторг, и подвергаются критике. Большинство специалистов рынка недвижимости и мировая архитектурная общественность высоко оценили дом “Стольник” в Лаврушинском переулке, 5, — восьмиэтажное здание с оригинальными фасадами, составной частью которых являются витражи нестандартной формы в виде распускающегося цветка (Архитектурное бюро “А-Б”).

“Формула качественного современного здания состоит из трех тесно взаимодействующих составляющих: внешняя и внутренняя красота проекта, функциональность и экономичность, для чего архитектор должен быть не только творцом, но и хорошим менеджером. Мастерство, талант архитектора в том и состоит, чтобы связать несвязуемое, чтобы вписать любое здание в историческую застройку, — говорит Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate. — Такую же философию исповедует известный архитектор Массимилиано Фукас, реализующий проекты по всему миру. Для него одним из самых важных факторов является связь между новым зданием и окружающей застройкой, но это совсем не значит, что они должны быть идентичны по стилю. Бесформенные элементы разной пропорции в архитектуре здания должны гармонировать между собой”.

По словам Екатерины Тэйн, интересным в архитектурном плане является знаменитый “Венский дом”, расположенный по адресу: Старомонетный переулок, 18 (архитектурный проект “КРТ Проект”). Это прямо противоположный пример: благодаря изысканности архитектурного стиля ар-деко жилой комплекс органично вписывается в ансамбль купеческих усадеб прошлого века и живописный ландшафт Замоскворечья. Фасады облицованы натуральным гранитом и декорированы авторскими майоликовыми панно с сюжетами, символизирующими четыре сменяющих друг друга сезона.

По мнению Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании “Новый город”, в таком доме жить непросто, но с архитектурной точки зрения он, безусловно, интересен. “Я про себя называю его "пирамидой Лувр", — говорит она. — "Стольник" стоит в типичном старом московском квартале и выделяется из общей массы точно так же, как и стеклянная пирамида у Лувра. Он привлекает внимание. Человек, который желает выделиться, легко сделает это с помощью квартиры в таком доме”. По словам Алексея Аверьянова, “Стольник” — это яркий пример современной архитектуры в стиле хай-тек. Неповторимый дизайн, сочетание стекла, металла и гранита делают этот проект как минимум уникальным. Внешний облик здания напоминает скорее космический корабль, а не жилой дом. “Интересен тот факт, что "Стольник" абсолютно не вписывается в окружающую его спокойную атмосферу переулков Арбата”, — отмечает Аверьянов.

Клубный дом в Малом Козихинском переулке, 1, отличается от большинства элитных зданий Москвы. С фасада проект выполнен в сдержанном стиле ар-деко, а часть здания, выходящая во двор, построена в броской готике. Внешняя отделка здания удивляет значительным количеством мелких деталей — оконных наличников, карнизов, тяг. Верхние этажи, выполненные каскадом, имеют обширные площади открытых террас.

Высокую оценку получил “Парк-Хаус” в пер. Капранова. Объект неяркий, но сбалансированный и спокойный — как о хорошем вине говорят про него эксперты. Дом построен почти в том же районе, что и знаменитый “Агаларов-Хаус” (один из первых элитных домов в Москве), и проектировщики “Парк-Хауса” постарались учесть ошибки предшественника. Все соотносится — форма, площади остекления, материалы и цвета отделки фасада.

“Одним из наиболее удачных элитных проектов на московском рынке недвижимости является Copper House, — считает Алексей Аверьянов. — Принципиально новая облицовка фасада, выполненная патинированной медью, и необычное решение комплекса в виде трех секций, соединенных открытыми галереями, создают уникальную архитектурную концепцию”.

Высокую оценку специалистов получил дом, построенный по проекту архитектора Юрия Григоряна по адресу: Молочный переулок, Визитной карточкой этого дома является полукруглый фасад, обращенный к Бутиковскому переулку. Спокойные линии здания в сочетании с асимметрией окон с одной стороны делают дом непохожим на другие, но отлично вписывают его в общий архитектурный облик Остоженки.

По словам Дмитрия Александрова, руководителя архитектурной мастерской “Александров и партнеры”, не стоит все просчеты списывать только на архитекторов, так как в Москве есть здания, в которых не реализован потенциал, заложенный в проекте. К тому же оценку современным объектам, их архитектуре, даст новое поколение.

“Я считаю не совсем удачной попытку некой исторической адаптации при строительстве Центра Галины Вишневской в комплексе зданий “Опера-хаус”, возведенных на Остоженке по проекту Михаила Посохина, — сказал в одном из интервью Дмитрий Величкин, профессор МАрхИ. — Точно так же, на мой взгляд, не очень корректно вписался в контекст исторической среды дом “Патриарх” на пересечении Малой Бронной и Ермолаевского переулка, построенный по проекту мастерской архитектора Сергея Ткаченко. Как только я его увидел, то сказал, что ему название — “торт”. Не нравится жилой комплекс “Патриарх” и Наталье Ветлугиной. “Изначальный проект был следующим — пасхальное яйцо в стиле Фаберже на Патриарших прудах, — рассказывает она. — Светлый, праздничный, немножко лубочный проект. Но потом, видимо, в силу того, что потери в строительной площади были слишком большими, проект трансформировался в некую конструкцию цилиндрической формы, с какими-то железными стелами на крыше, рядом с которыми соседствуют статуи людей в тогах. То ли это патриции, то ли что-то еще, но выглядит все вместе странно”.

Сложная архитектура здания порой делает его внутреннее пространство неудобным для использования. Как отметил Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood, опыт показывает, что эксперименты с формами дома и квартир не приносят популярности объекту недвижимости.

Покупатель не любит сложного

“Приобретая квартиру, покупатель рассматривает множество факторов, среди них архитектурное решение проекта занимает далеко не последнее место, — говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити — XXI век". — Однако только небольшое количество покупателей в Москве готово платить за архитектурные изыски”.

Одно время в Москве стали строиться дома со скошенными стенами или крышами, закругленными углами, это было оригинально, но в квартире появлялось пространство, которое было трудно рационально задействовать. Например, знаменитый “Дом-яйцо” на ул. Машкова (проект известного архитектора Сергея Ткаченко), побывавший на обложках многих глянцевых изданий, продолжает искать своего покупателя. Как показали исследования, прямые углы не только позволяют эксплуатировать всю площадь квартиры, но и психологически воспринимаются лучше. Поэтому застройщики отказались от нетрадиционной планировки, и сейчас дома в своем большинстве только внешне отличаются оригинальными формами, но внутри имеют классическую свободную планировку с прямыми углами.

По мнению экспертов компании Delta Estate, в жилом комплексе “Новая Остоженка” (1-й Зачатьевский переулок, 5-7-9, застройщик — “ДОН-Строй”) предложено интересное решение фасада, но спроектированы неудобные темные квартиры. В квартире общей площадью до 200 кв. м может быть всего три окна, что для современного элитного жилья недопустимо.

Похожее мнение высказывает и Александр Илюхин, управляющий партнер компании “Новое качество”: выбирая квартиру, люди не ориентируются на внешний облик дома, а исходят из своего отношения к пространству, в котором им предстоит жить. То есть выбирают из соотношения тех опций, которые им необходимы внутри дома, в квартире. “Несомненно, архитектурный облик здания важен, но он крайне редко является фактором, определяющим продажу, — подчеркивает он. — Да, многие покупатели могут изменить свое мнение о доме после того, как увидят пространство квартиры изнутри. Человек может отказаться от покупки конкретной квартиры, если он не приемлет архитектуру дома. Но если его не устраивает внутреннее пространство квартиры, никакой фасад, никакая архитектура никогда не привлечет его настолько, что он готов будет приобрести эту квартиру”.

“Элитный дом должен иметь архитектуру на все времена, чтобы было сложно определить, когда он был построен, — говорит Екатерина Румянцева, генеральный директор компании "Калинка-риэлти". — А когда стиль и время постройки абсолютно узнаваемы — это уже не эксклюзивный продукт”. Такого же мнения придерживается и Елена Земцова. “Важно, чтобы здание, претендующее на эксклюзивность концепции, изначально имело культурную ценность, изюминку, которая будет делать проект интересным и актуальным сегодня, завтра и даже через 100 лет”, — подчеркивает она.

“Дом "Камелот" (Комсомольский проспект, 32) выполнен в современном стиле, имеет развитую инфраструктуру, но объемно-планировочные решения пентхаусов оставляют желать лучшего, — говорит Елена Земцова. — Некоторые из них двух- и даже трехуровневые, а окна выходили на две или даже одну сторону света, что непозволительно для данного формата жилья”. Дорогая городская недвижимость должна иметь самые лучшие видовые характеристики, поэтому окна должны быть ориентированы как минимум по трем сторонам света.

А вот квартиры с дизайнерской отделкой становятся все более востребованными. Как рассказала Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group, “при показе апартаментов в Бутиковском переулке в районе знаменитой "золотой мили" Москвы потенциальные покупатели сразу захотели посмотреть квартиру, едва услышав имя автора этого дизайн-проекта Александра Гликмана. Часто вопрос о стоимости таких квартир возникает только во время просмотра”.

На Западе подчас решающее значение имеет имя архитектора, разрабатывающего проект дома, что также сказывается на стоимости жилой площади. В Москве этот фактор пока остается вторичным, но по мнению Константина Ковалева, может существенно сказаться на темпах продаж, а следовательно, и на повышении цены в процессе реализации. Как рассказал Филипп Другов, даже очень известные архитекторы популярны лишь в довольно узких кругах, поэтому имя архитектора не является первостепенным фактором для потенциального приобретателя элитной недвижимости.

Сегодня греки, наследники великой культуры и потомки олимпийских богов, спускаются с многочисленных гор большей частью на мотоциклах. Это универсальный вид транспорта, позволяющий не только успешно миновать пробки, но и беспрепятственно добраться до места назначения по крутым горным тропам. А в свободное время они садятся на паром, увозящий их куда-нибудь на другой остров, где можно найти спокойствие и гармонию

По мнению Александра Зиминского, директора департамента элитного жилья Penny Lane Realty, в элитном домостроении архитектура является одним из важных факторов, но выделять только ее на фоне остальных критериев, таких как качество строительства и отделочных материалов, качество инженерии и оборудования, количество квартир в доме, подземный паркинг, социальная однородность жильцов, безопасность, репутация застройщика, цена, наличие благоустроенной огороженной территории, инфраструктура, было бы некорректно.

Олимпийский резерв

Жители континентальной Европы, очевидно, поняли секрет греческой нации. Теперь даже на самых малонаселенных греческих островах можно встретить голландцев, немцев и даже русских. Все они однажды открыли для себя островную Грецию и остались здесь навсегда.

Это подтверждает и директор агентства недвижимости Greek Properties (о. Порос) Никас Кириакакис: Рынок жилья вырос в 3-4 раза со времени присоединения страны к зоне евро. Безусловно, одним из ключевых факторов этого роста стала минувшая Олимпиада.

Еще 10 лет назад греческий рынок недвижимости нельзя было назвать динамичным. Однако события последних лет присоединение страны к зоне евро, проведение Олимпиады-2004 в Афинах внесли значительные коррективы в его развитие. В 2004 г. цены на недвижимость выросли на 14%. По мнению генерального директора агентства De Luxe Alliance Натальи Шерстобитовой, подобные темпы являются крайне высокими как для Греции, так и для Европейского сообщества в целом. Активный рост цен на недвижимость в Греции в 2004 г. мы связываем с эффективным пиаром этой страны в связи с проведением юбилейных Олимпийских игр 2004 г. в Афинах. В 2005 г. рост цен заметно снизился, за первое полугодие этот показатель составил всего 3%, отмечает она.

Соль Аттики

Все предложение недвижимости в Греции можно условно разделить на три сегмента по географическому расположению: центральная часть страны (Аттика), архипелаги в Эгейском море и горнолыжные курорты Калавриты, Пелион, Карпенисси.

Самые дешевые предложения в столице Греции можно найти в районах Авлида и Дилеси. Ценовой диапазон от 400 до 700 евро за 1 кв. м. Стоимость вилл и особняков на побережье составляет в среднем 150 000-250 000 евро. Например, особняк площадью 150 кв. м в районе г. Волос можно приобрести за 230 000 евро. Цены на элитные объекты существенно выше и, как правило, достигают нескольких миллионов евро. Так, вилла площадью 580 кв. м на участке в 15 соток, расположенная на горе Пентеликон, с которой открываются превосходные виды на Афины и Эгейское море, оценивается в 1,8 млн евро.

Значительная часть предложения недвижимости в Аттике сосредоточена на 600-километровом отрезке побережья от столицы Греции Афин до Салоников. Наиболее дорогие объекты выставляются на продажу в престижных районах Афин. В столичном районе Палео Психико стоимость квартир варьируется от 4000 до 5000 евро за 1 кв. м. По мнению Натальи Шерстобитовой, не менее престижными считаются пригороды Афин. Яркий пример район Глифаде, где стоимость жилья составляет около 2500-3000 евро за 1 кв. м. Более доступные по цене предложения сосредоточены в Неа Смирни, Каллитеа и Маруси. В этих районах цены на квартиры варьируются от 1500 до 2400 евро за 1 кв. м.

Всего в Греции, учитывая небольшие островки, насчитывается около 3000 островов, а если принимать во внимание и морские скалы, число островов превышает 950 Обитаемы из них только 14 Это вовсе не значит, что на необитаемых островах нельзя жить. Их даже можно приобретать в собственность, преодолевая трудности скорее психологического характера.

Скалы не продаются

Есть и совершенно эксклюзивные объекты. Например, необитаемые острова малой площади. В настоящее время выставлен на продажу один из островов в Эгейском море в районе Халкидиков, между мысами Кассандра и Ситония. Площадь 1 га. Цена предложения 3 млн евро. На острове есть оливковая роща, но нет воды и электричества. В дополнение к недвижимости риэлторы предлагают детальный проект по оснащению острова коммуникациями. Очевидно, что реализация масштабного бизнес-плана потребует немалых дополнительных инвестиций.

По словам президента компании Khanukaev Company Владимира Ханукаева, приобретать острова в собственность сейчас стало модным. Согласно греческому законодательству многочисленные острова можно разделить на острова и камни (или скалы). Купить можно только остров, скалы не продаются. Теоретически легче приобрести остров, находящийся в собственности частного владельца, так как для покупки принадлежащего государству острова надо выиграть соответствующий тендер. Особенно тяжко придется собственникам необитаемого острова: решив сменить его статус на обитаемый, надо будет взять на себя решение таких проблем, как водоснабжение и электрификация.

Особый интерес представляют и острова Аргосаронического залива Эгина, Порос, Спецес и Идра, наиболее приближенные к Афинам, а потому и наиболее востребованные самими греками. Если в Лондоне или Париже модно жить в пригороде, то в Афинах модно жить на островах. Добраться до Афин, живя, к примеру, на Эгине, находящейся всего в 16 морских милях (около 30 км) от столицы, можно всего за час на регулярно курсирующем пароме со всеми удобствами или на более быстроходном катере типа Flying Dolphin.

Значительное количество предлагаемых на продажу объектов недвижимости сосредоточено в Эгейском море, на архипелагах Северные и Южные Спорады, Киклады, а также на островах Крит, Эвбея, Хиос, Родос и Лесбос. Наиболее престижными курортами считаются острова Санторин и Миконос. Наталья Шерстобитова оценивает средний бюджет сделки по приобретению недвижимости на этих островах в 3-6 млн евро. Между тем большинство предложений значительно доступнее. Цены на элитные особняки варьируются от 1 млн до 2,5 млн евро. А небольшую виллу площадью 200-300 кв. м можно приобрести всего за 500 000 евро.

Эгина примечательна главным образом двумя архитектурными памятниками языческим храмом Афеи, который был сооружен примерно в 480 г. до н. э., и самым крупным в Европе храмом и монастырем Святого Нектария (здесь христианский святой провел последние годы жизни, а теперь хранятся его мощи). А еще на Эгине есть огромные фисташковые рощи. Наряду с морскими губками, добываемыми ловцами у берегов Северной Африки, фисташки являются предметом гордости греков и объектом экспорта. Равно как и лимоны. Другой остров Аргосаронического залива Порос знаменит в том числе и своим лимонным лесом, почти целиком покрывающим один из склонов побережья острова.

Острова Аргосаронического залива можно условно разделить на элитные Идра и Спецес и прочие. Недвижимость на элитных островах значительно дороже, а предложение более ограниченно. Ждать своего дома иногда приходится несколько лет.

Сегодня Порос привлекает в первую очередь своими огромными песчаными пляжами. Как и на любом курорте, жизнь на острове разделяется на высокий сезон и все остальное время года. Примерно полгода (с мая по октябрь) туристская инфраструктура работает на всех оборотах. К зиме остров словно впадает в спячку: закрываются (полностью или частично) рестораны, уезжают сезонные рабочие, обслуживавшие туристов.

Порос переводится с греческого как переезд. Остров также знаменит сохранившимися до наших дней развалинами храма Посейдона (ок. 520 г. до н. э.) и монастырем Животворного Источника. В эпоху расцвета Древней Греции именно храм Посейдона служил священным центром, вокруг которого был создан Калаврийский союз городов (Амфиктиония). Союз служил для решения всевозможных споров между городами. Существует предание, что именно в храме Посейдона нашел последнее убежище великий афинский оратор Демосфен. Когда пришла пора умирать, оратор принял цикуту, хранившуюся в кончике писчего пера, и удалился из храма, чтобы не осквернять его своей смертью.

Ослы и аэропланы

Стоимость недвижимости на Эгине несколько ниже, чем на Поросе, и значительно уступает элитным Идре и Спецесу. По оценке Никаса Кириакакиса, средняя стоимость 1 кв. м жилья на Поросе составляет 2500 евро.

Символами, запечатленными на флаге Идры, стали крест, змея и сова; девиз Вера, справедливость, мудрость. Островитяне активно строили суда, что позволило Идре и Спецесу сыграть ключевую роль в национально-освободительном восстании 1821 г. Флот Идры накануне восстания насчитывал более 150 кораблей. Здесь умели достойно защищаться. Для этого местные жители строили отвесные заборы, которые трудно было штурмовать пиратам и другим недоброжелателям.

Острова Идра и Спецес считаются элитными. Здесь отдыхают и приобретают недвижимость знаменитые художники, писатели, это идеальное место для съемки киношедевров. Расцвет Идры и Спецеса пришелся на начало XIX в. Так, на Идре острове, население которого едва достигает 4000 человек, в то время проживало более 40 000 жителей.

А на Идре до сих пор стоят пушки времен национально-освободительного восстания и крепостные стены, хотя защищаться уже давно не от кого. На острове сохранились жилые дома, которым сегодня около 300 лет. Причудливым амфитеатром эти дома спускаются по отвесным склонам холмов, образующих естественную гавань. Особняки были построены венецианскими и генуэзскими архитекторами для богатых купеческих семей. У многих из них до сих пор сохранились старинные медные двери, выкрашенные в самые жизнерадостные цвета ярко-розовый, цвета морской волны или салатный.

Остров Спецес по праву гордится тем, что именно здесь родилась национальная героиня Греции капитанша Ласкарина Бабулина, прославившаяся своим мужеством в сражениях с турецкими войсками. На острове по сей день сохранился ее дом. По преданию, легендарная воительница рано овдовела, одна воспитывала девятерых детей, а в боях была бесстрашна, неудержима и практически неуязвима. Погибла она бесславно, в бытовой ссоре, от руки отца жениха одной из своих дочерей.

На Идре и Спецесе по-особому легко дышится. Наверное, потому, что они фактически представляют собой гигантские охраняемые исторические территории. Здесь запрещен автотранспорт. К услугам жителей и туристов лошади и ослики. Первые возят повозки с людьми, вторые одиноких путников и поклажу. Никас Кириакакис считает также, что Идра и Спецес настолько пафосны, что аэропланы воспринимаются здесь не как роскошь, а как средство передвижения. У богатых свои причуды, говорит он. Золотая молодежь может себе позволить быть расточительной.

Сегодня остров в моде у интеллектуальной элиты, представители которой черпают вдохновение в тишине, подчеркиваемой стрекотом цикад. Здесь купил дом легендарный композитор и исполнитель Леонард Коэн. По соседству с ним живут и другие знаменитости. Здесь много частных дорогих отелей, которые востребованы не только в высокий сезон.

Автор, к слову, настаивает на том, что реальных прототипов у главного героя Волхва нет. Знаменитый миллионер, купивший участок острова, не имеет никакого отношения к моему, вымышленному; г-н Ниархос появился на Спеце гораздо позже. А прежний владелец виллы Бурани, чьими внешностью и роскошными апартаментами я воспользовался в романе, ни в коей мере не прототип моего персонажа, хотя, насколько мне известно, это становится чем-то вроде местного предания. С тем джентльменом, другом старика Венизелоса, мы виделись лишь дважды, оба раза мельком. Запомнился мне его дом, а не он сам, настаивает писатель.

Спецес всегда привлекал отшельников. На острове находится монастырь Святого Николая, где в свое время скончался брат Наполеона Бонапарта. Остров также послужил прообразом для мифического Фраксоса, на котором разворачивается главное действие романа Джона Фаулза Волхв. Мой Фраксос (остров заборов) на самом деле греческий остров Спеце, где в 1951-1952 гг. я преподавал в частной школе, пишет Фаулз в предисловии ко второму изданию книги.

Русские корни

Впрочем, очевидно, что на самом Спецесе считают иначе. Так, например, публикация в газете The Independent от 6 января 1990 г. рассказывает о реальном жителе острова Алкисе Ботассисе, на вилле которого несколько раз гостил сам Фаулз. Это было в 1951 г. Однажды вечером кто-то робко постучался ко мне в дом с черного хода, вспоминает Ботассис. Было темно только что закончился шторм. Это был молодой Фаулз, усталый и промокший до нитки. От школы, где он тогда преподавал, до виллы Ботассиса он прошел по непогоде более 8 км. Они проговорили до рассвета: будущий автор Волхва интересовался событиями, происходившими на острове во время Второй мировой войны. После той ночи Фаулз останавливался на вилле еще несколько раз. Об этом свидетельствуют записи в Книге посетителей. У меня есть книга (Волхв. прим. автора), говорит Ботассис. Все, что там описано, правда.

Другой брат, Алексей Орлов, прославился как бравый военачальник. Именно он сыграл одну из решающих ролей в Русско-турецкой войне 1768 г. Победы в Чесменской битве, а затем и в битве при Наварине коренным образом изменили ход войны. Граф Орлов был удостоен Ордена св. Георгия I степени и награжден почетным титулом Чесменский. В результате русские войска установили контроль над греческим архипелагом. После изгнания оккупантов греки буквально боготворили Алексея Орлова. Он отвечал им взаимностью, построив свои резиденции на красивейших островах Идре и Спецесе.

Русская речь на греческих островах слышится нечасто, хотя, по некоторым данным, в стране насчитывается несколько сотен тысяч выходцев из стран СНГ. Но русский след легко выявить. Например, внимание привлекает вывеска Orloff, которая встречается как на Спецесе, так и на Идре. Хозяин гостиницы на Идре гордо говорит: Настоящий наш Орлов, а тот, на Спецесе, ненастоящий. Гостиница названа в честь национального героя, русского дипломата Григория Орлова, которому очень полюбилась Идра. Отель переоборудован из дома, построенного в 1796 г., где, собственно, и жил Орлов. Однако краткий экскурс в историю показывает, что скорее всего Орловых действительно было два, и оба настоящие. Речь идет о братьях Григории и Алексее Орлове, сыновьях новгородского губернатора Григория Орлова. Первый известен в первую очередь своим романом с императрицей Екатериной II.

В наши дни россияне все активнее осваивают Грецию. Первые предложения начали поступать на российский рынок еще в начале 1990-х гг. Относительно невысокие цены на недвижимость, территориальная доступность, родственная православная культура греков обусловили рост спроса на квартиры и виллы в Греции у россиян. Тем не менее в конце 1990-х гг. с выходом на российский рынок курортных предложений Испании, Италии и Франции спрос на Грецию несколько упал. Присоединение страны к еврозоне и повышение ее привлекательности накануне Олимпийских игр 2004 г. способствовали росту популярности греческой недвижимости. Российские покупатели все чаще открывают для себя эту страну как достойную альтернативу безмерно дорогим итальянским и французским курортам.

Если учесть, что гостиница на Идре построена в 1796 г., а Григорий Орлов скончался на 13 лет раньше, то, очевидно, речь идет о его младшем брате Алексее. Именно в честь Алексея Орлова и назван эксклюзивный брэнд малых гостиниц Orloff.

Недвижимость стоимостью менее 140 000 евро не облагается ежегодным налогом. Чтобы спать спокойно, достаточно заплатить налог на приобретение недвижимости, ставка которого составляет 3,5% от стоимости покупки.

Еще одним привлекательным моментом является сравнительно простой механизм приобретения недвижимости в Греции. Все сводится к общению адвокатов покупателя и продавца. Именно они готовят и согласовывают все документы. Гонорар адвоката в зависимости от сложности сделки составляет 0,5-1% от стоимости объекта недвижимости. По свидетельству греческих риэлторов, цену предложения почти всегда можно снизить конечно, до разумных пределов.

По данным De Luxe Alliance, только в 2005 г. около 4% россиян, приобретавших зарубежную недвижимость, выбирали Грецию. По наблюдению Никаса Кириакакиса, россияне предпочитают отдельно стоящие постройки виллы и коттеджи.

Нет проблем и с финансированием сделки. Греческие банки имеют деньги, поэтому легко раздают их, отмечает Кириакакис. Ипотечный кредит можно получить за 2-3 недели. Максимальная процентная ставка по кредиту для нерезидентов 6-7%.

Пока что интересы россиян в Греции весьма предсказуемы и не распространяются на более экзотические объекты недвижимости, например на острова. Острова покупают англичане, немцы, болгары, а у наших соотечественников пока что на них нет спроса, говорит Владимир Ханукаев.

Присматриваются покупатели из России и к недвижимости на горнолыжных курортах, которые расположены в основном в центральной и северной части страны. Наиболее престижный, на горе Парнас, удален от Афин и побережья на 200 км. Стоимость недвижимости в подобных районах сопоставима с ценами на престижные объекты в Афинах и на островах. Например, стоимость 1 кв. м в особняке или квартире в Калавритах, Пелионе или Карпенисси варьируется от 1800 до 2500 евро.

Утратили актуальность работы псевдоаналитиков, чьи отчеты скорее были похожи на гадание. Застройщики уже почти перестали называть все, что отличается от серийных домов домостроительных комбинатов, элитными домами и все чаще и чаще готовы прислушиваться к мнению профессиональных консультантов при проектировании домов, претендующих на высокий статус элитных. И главное остались в прошлом непросвещенные клиенты, согласные покупать все, что предлагал рынок.

Но сегодня вовсе не россияне главные покупатели греческой недвижимости. И даже не англичане, снискавшие славу продвинутых инвесторов. Лидируют скандинавы шведы и датчане. Возможно, это начало новой тенденции развития глобального рынка недвижимости, при котором будут все больше стираться барьеры между европейскими странами, уступая место реальным предпочтениям и симпатиям. Сами греки тоже активно выходят в свет. По словам топ-менеджера одной из греческих риэлторских компаний, он и его коллеги все чаще ездят в командировки в Румынию и Болгарию, чтобы впоследствии предлагать на продажу объекты в этих странах наиболее активным на рынке инвестирования в недвижимость англичанам и немцам. Возможно, будучи гражданами морской державы, греки лучше других знают, чем море и острова привлекают и будут привлекать жителей континентальной Европы.
Минула еще одна эпоха в истории рынка элитной недвижимости Москвы. Остались в прошлом многие, казалось бы, вечные ценности и устои этого сегмента: закрытые комиссии и финансовая непрозрачность сделок, непрофессиональные брокеры, думающие только о собственной выгоде и совершенно не разбирающиеся в рынке. Вместе с закончившейся эпохой ушли многие риэлторские компании, появившиеся в свое время как грибы после дождя на благоприятной почве растущего рынка. В прошлом остались эксклюзивные договоры, подтвержденные только обещанием риэлтора продать объект в течение месяца по цене, которая больше нравится владельцу объекта недвижимости, нежели отвечает рыночным тенденциям.

Все, господа, мир изменился. И пришло время меняться профессиональным участникам рынка элитной недвижимости сделать шаг навстречу новой эпохе. Пора начать так обучать брокеров и агентов, чтобы они не только в визитках значились консультантами, но и на деле ими являлись. Пора начать заказывать исследования рынка аналитикам с именем и придирчиво изучать эти отчеты, прежде чем предлагать их выводы клиентам.

Больше не встретить людей, готовых платить деньги только за то, что в рекламе дом называется элитным и имеет имя собственное, и не важно, что в доме отсутствует паркинг, а сам дом построен в окружении пятиэтажек. Больше никто не придет в офис агентства, называющего себя элитным, но арендующего офис в подвальном помещении старого дома. И никто больше не будет закрывать глаза на плохо работающую службу эксплуатации в элитном доме, на разношерстный состав жильцов, на то, что в объекте, который позиционируется как объект класса de luxe, меньше двух машино-мест на квартиру, и на то, что из окон элитной квартиры видно немножко неба и много старого ветхого жилого фонда. Увы, не продавать больше строителям воздух на месте строящегося дома, привлекая бесплатные деньги частных инвесторов. И где-то далеко за горизонтом времени остались последние этажи домов, гордо именовавшиеся пентхаус

Застройщики перестанут строить дома, основываясь только лишь на собственном видении эксклюзивного жилья, и начнут прислушиваться к мнению профессионалов рынка, имеющих представление о полной картине спроса. Клубные дома станут по-настоящему клубными, а не системой взимания дополнительной маржи владельцем объекта.

Рано или поздно всем участникам рынка придется договориться о единой системе ценностей и критериях элитности объекта и дать клиентам право самим определять, является объект элитным или нет. Мы должны забыть об алчности и научиться делиться комиссией друг с другом. Мы будем вынуждены объединить все свои знания об объектах рынка, объединить свои базы данных, избавив клиента от иллюзий, что, не обратившись во все агентства, он не получает всей полноты информации о рынке, и попутно лишив застройщиков возможности манипулировать нашими прайс-листами.

Участники рынка разработают и внедрят стандарты качественной услуги, которых придется придерживаться всем, кто хочет называться агентством элитной недвижимости. Я очень надеюсь, что клиенты начнут обращаться к риэлтору для получения независимого мнения о том или ином объекте, а не для того, чтобы лишний раз убедиться, что риэлтор это ненужная составляющая современного рынка недвижимости.

Продавцы элитного жилья перестанут завешивать проспекты города скучной рекламой и скупать полосы в журналах, которые просматривают только отчаявшиеся найти дом своей мечты покупатели. Продавцы даже перестанут стесняться указывать реальные цены и адреса в рекламных сообщениях. Риэлторы научатся сотрудничать с банками, чтобы предоставить клиентам возможность купить квартиру при помощи ипотечного кредита. Агентства недвижимости будут предоставлять покупателям гарантии неоспоримости сделок и нести полную ответственность за то, что мы делаем за клиентов и для них. То, что называется постпродажным обслуживанием, не будет сводиться в открытке, посланной клиенту к Новому году, а приобретет новый, совершенно иной смысл.

Кто-то скажет: Но многое из того, что написано выше, и есть наш сегодняшний день! Мы следуем этим правилам и никогда не прячем комиссию от клиента, добросовестно обучаем наших консультантов, наша аналитика отвечает реалиям рынка и т. д.! Господа, не стоит лукавить! А уж тем более оправдываться! Я никого не обвиняю, я всего лишь призываю начать играть действительно по тем правилам, которые приняты в мире, где рынок недвижимости сформировался сотни лет назад.

Наверняка скептики найдутся и снисходительно улыбнутся, узнав мою точку зрения. Именно они, скептики, во времена становления московского рынка недвижимости убеждали всех, что никогда и ни под каким предлогом клиенты не станут заключать договоры на продажу или покупку недвижимости на основе эксклюзивного представления их интересов одной компанией. Именно они крутили пальцем у виска, глядя вслед энтузиастам, объясняющим, что такое ипотека и как с ее помощью можно купить квартиру, имея лишь треть ее стоимости. Именно они были против включения собственных листингов в объединенные базы данных, в результате чего остались без этих самых листингов Вы продолжаете улыбаться? Ну что ж, как известно, хорошо смеется тот, кто смеется последним.

Мир изменился, господа фигуранты рынка элитной жилой недвижимости. Бесповоротно и навсегда. И нам придется жить в этом новом клиентоориентированном мире.

Наверняка многие спросят: Но позвольте, а как поведут себя в этом раю потребители? Они же сядут нам на шею и свесят ножки. Нет, этого не произойдет. Поворачиваясь лицом к просвещенному клиенту, протягивая ему руку и заслуживая его доверие не учтивыми речами, а исполнением обещанного и истинным профессионализмом, мы только выиграем. Гораздо проще и выгоднее работать с клиентом на основе полного доверия, чем ожидать друг от друга сюрприза в виде туза в рукаве. Только таким образом на нас и на наших клиентов станет работать и нефть по $62 за баррель, и пресловутые 214-й и 40-й законы, и развивающаяся ипотека, и еще множество других факторов, являющихся атрибутами цивилизованного рынка.



Главная --> Публикации