Главная --> Публикации --> Деловая москва выходит за мкад Эксперимент на мкад География реконструкции Жилье на тверской: престижно, но неудобно Лосиный остров очистят от лошадей и дачников

Экология минус комфорт
Впервые об экодомах в России заговорили в середине 90-х. Этот термин ввели в оборот новосибирские ученые, вознамерившись построить в окрестностях столицы Сибири экопоселок. В рамках программы «Экопоселения XXI века» был разработан экспериментальный проект: на земле, бесплатно выделенной администрацией, планировалось построить полсотни экодомов. Однако, несмотря на поддержку мэрии и даже Госстроя, реализация проекта затянулась. Два года назад сотрудники Сибирского отделения РАН поняли, что поддержки чиновников недостаточно и попробовали привлечь в проект инвесторов, предложив бизнесменам две формы сотрудничества: кредитование сроком на четыре года под 10–12% годовых либо участие в акционерном капитале девелоперской компании при условии инвестирования $3,3 млн в строительство экодомов и инфраструктуры поселка. При этом внутренняя норма рентабельности проекта оценивалась в 60%. Однако дальнейшая его судьба туманна: связаться с автором идеи – ученым Игорем Огородниковым – нам не удалось.

Однажды эксцентричный американский миллионер заказал известному архитектору Джеймсу Хаббелу проект дома на дне моря. Вскоре на глубине 30 м появился «Дом-губка». Затем в Калифорнии Хаббелом было спроектировано «Морское ранчо» — небольшой дом, похожий на морскую ракушку. «Мне бы хотелось, чтобы люди жили в домах столь же удивительных, как раковина улитки, чтобы наши дома были столь же богаты и загадочны, как лес», — так комментировал свои проекты американец. «Удивительные дома» пользовались повышенным спросом со стороны состоятельных людей — от арабских шейхов до религиозных деятелей. Скорее всего, и среди современных российских нуворишей нашлось бы немало желающих слиться с природой. Но, как ни странно, отечественные девелоперы и архитекторы полностью игнорируют этот потенциально емкий сегмент рынка. При ближайшем рассмотрении все проекты с ярлыком «эко» оказываются экспериментами ученых-энтузиастов, местом жительства сектантов или обычными охраняемыми коттеджными поселками в Подмосковье.

Одержимые идеей энергоэффективности энтузиасты-любители настаивают на том, что подлинный экодом должен быть построен исключительно из природных возобновляемых материалов (например, соломенных блоков в качестве утеплителя, древесины, ячеистого бетона) и обеспечивать минимальное потребление тепловой и электрической энергии. Для получения электричества необходимо задействовать солнечную энергию (фотоэлектрические батареи), ветроэнергетические установки. Тепло и подогрев воды должны обеспечить солнечные коллекторы, генераторы, работающие на дровах. Органические отходы в виде компоста необходимо утилизировать в теплице и на приусадебном участке. Стоки перерабатывать с помощью биологической очистки, затем повторно использовать воду в технических целях (для полива, например). Чтобы максимально использовать энергию солнца для освещения и обогрева, дому следует придать форму многогранника, в котором наибольшее количество окон выходит на южную сторону. Здесь же пристроить тепличку – в качестве буферной зоны она будет препятствовать утечке тепла через окна. Однако в погоне за автономией и энергоэффективностью авторы экодомов напрочь забывают о комфорте и уюте – важных качествах любого жилища. Например, один из сибирских экологов вот уже шестнадцать лет достраивает и совершенствует свой экодом, но пока не может достичь достойного уровня комфорта. Кроме того, конечная стоимость экопостроек и инженерии зачастую превышает разумные пределы и оказывается сопоставимой с ценой традиционных кирпичных коттеджей.

Аналогичные попытки строительства экспериментальных экодомов предпринимались и в других регионах страны. Например, некие энтузиасты предлагали превратить в экопоселок населенный пункт Борок, расположенный на берегу Рыбинского водохранилища. В качестве базового материала для стеновых конструкций предлагалось использовать торф. Поиском и исследованиями новых видов утеплителей на основе торфа даже занимались несколько производственных объединений. Якобы даже был получен материал, сочетающий в себе свойства утеплителя и конструкционного материала. На одном из сайтов его разработчики уверяют, что при строительстве дома с использованием торфяных блоков экономится до 80% дорогостоящего кирпича и повышается энергоэффективность жилища.

Еще одно известное сектантское движение – «анастасийцы» (они же «звенящие кедры»). Как и коллеги из других сект, они одержимы идеей избавления от благ цивилизации и получения доступа к космической энергии. Эти люди – последователи некоего предпринимателя из Красноярска г-на Мегре, который написал семь книг о мифической женщине Анастасии. Эта отшельница скиталась по лесам, питалась ягодами, разговаривала с вековыми кедрами и имела доступ к космической энергии. «Анастасийцы» во всем стараются брать с нее пример. «Рядом с поселением две реки, в которых можно купаться. С двух сторон лес, родники. Местность живописная, шума электричек, самолетов и шоссе нет. Лес густой, рельефный – идеален для прогулок и игр. В реке есть рыба. В лесу есть можжевельник. Из недостатков – плохая дорога, а также клещи в самом поселении и в лесу. Собаки погибают», – так описывают очевидцы одно из поселений, расположенных в Калужской области. Любопытно, что за присоединение к общине надо заплатить $1–1,5 тыс.

Глухари на пороге вечности
Идею строительства экодомов активно продвигают не только фанаты-любители, но и сектанты всех мастей. Примечательно, что им активно потворствуют местные администрации, бесплатно выделяя десятки гектаров земли сомнительным личностям и подозрительным общественным организациям. Рассказывают, что несколько экопоселений можно обнаружить в Красноярском крае. Например, где-то в этих краях находится община Виссариона, в которой проживает от 2 до 4 тыс. человек. Название одного из местных праздников – Праздник добрых плодов – и популярного виссарионского ансамбля – «Глухари на пороге вечности» – говорят сами за себя.

Экостимул для продаж
Зато в ближайшем Подмосковье ни ученых-энтузиастов, ни поселений сектантов не замечено. Оно и понятно: им просто не выдержать конкуренции с девелоперами, которые оккупировали окрестные земли и построили десятки коттеджных поселков. Приставка «эко» помогает продавать дома.

Единственной организацией, которая выражает обеспокоенность деятельностью подобных сект, является Русская православная церковь. «Анастасийцы» продвигают идею создания так называемых «экологических поселений» или «родовых поместий», но под видом решения экологических проблем занимаются пропагандой своего сектантского учения. По замыслу сектантов, эти поселения якобы смогут решить многие экологические и даже экономико-социальные проблемы в России, на самом же деле они станут очагами оккультизма и неоязычества», – предупреждают церковнослужители.

Другой пример экопоселка – «Кедры», он расположен в 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе. В поселке центральные коммуникации, кафе-бар с игровым залом, магазин, медпункт с дежурной аптекой, детский досуговый центр, служба сервиса и управления поселком, зона отдыха с прудом, детская и спортивная площадки. Возникает резонный вопрос: в чем же его экологичность? Оказывается, в том, что поселок расположен на возвышенности, откуда открывается великолепный вид на окружающие леса и поля. Кроме того, в поселке планируется провести комплексное озеленение территории: высадить несколько тысяч деревьев и кустарников – лип, пихт, сосен и сибирских кедров. Под единым брендом «Эколэнд» выведены на рынок поселки «Крючково-1», «Крючково-2», «Опушкино». В «Опушкино» 216 участков площадью от 17 соток. 56 га земли примыкают к лиственному лесу.

Например, как экопоселок позиционируется «Величъ», расположенный в 40 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Риэлторы рассказывают, что при его возведении не было срублено ни одного дерева: напротив, было проведено комплексное озеленение территории. Кроме того, был сохранен верхний плодородный слой земли: его сняли на время строительства, а потом вернули на прежнее место. «Здесь используются только уже существующие в Звенигороде очистные сооружения для стоков. Кроме того, более 50% территории поселка занимают прогулочные зоны и парки, позволяющие сделать жизнь и отдых здесь максимально комфортными», – рассказывает директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Сергей Касаткин.

По словам генерального директора компании «Терра-недвижимость» Андрея Мажарова, пока никто всерьез не занимается строительством экопоселков, а тем более экодомов. «В основном термин «экологичный» употребляется в отношении района западного Подмосковья. Да и покупатели пока предпочитают дома из традиционных материалов – кирпича и, в значительно меньшей степени, дерева», – говорит он.

«Но вообще примеров экопоселков в Подмосковье не так уж и много, – говорит менеджер специальных проектов компании Zeta Realty Константин Кирпичников. – Многие объекты позиционируются как экологически направленные, но это определение относится в большей степени к месту, где эти объекты расположены, но не к технологиям строительства. Чтобы проект мог по праву называться экопоселком, важны конструктивные характеристики домов и используемых материалов». По словам нашего собеседника, одна из наиболее экологичных технологий загородного строительства – конструкция из клееного профилированного бруса, как, например, в домах в «Истра Кантри Клаб». Это самая современная и дорогая по себестоимости технология обработки дерева, позволяющая максимально использовать естественные плюсы натуральных материалов. Но пока клееный профилированный брус не очень активно применяется в Подмосковье.

«Зачастую застройщики поселков позиционируют свои проекты как экологические. Однако вряд ли можно говорить об абсолютно чистом воздухе в ближайшем Подмосковье. По-настоящему экологичная среда располагается не менее чем в 30–40 км от МКАД. Роза ветров в Москве направлена с севера на юг, поэтому самый свежий воздух находится в поселках, расположенных к северу от столицы, – размышляет г-н Касаткин из «МИЭЛЬ-Недвижимости». – Здесь же и наиболее чистая вода в водохранилищах и реках, которые текут с севера на юг. Потому желающим приблизить проживание к естественной природной среде следует тщательнее выбирать свой загородный дом».
До 2008 г. руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин на заседании правительства пообещал построить 18 млн кв. м жилья. Дефицит земли под застройку в столице этим грандиозным планам не помешает — основным ресурсом территорий власти видят промзоны. Застройщики действительно заинтересованы в этих площадках, да и сами владельцы предприятий также зачастую не против переезда. Тем не менее дело движется медленно. По мнению участников рынка, проблема — в самом правительстве города.

Что же касается коттеджных поселков, к которым приклеен ярлык «эко», то, по мнению риэлторов, в концепцию многих из них он плохо вписывается. «Например, один из таких поселков имеет плохой подъезд. Кроме того, из него видны многоквартирные дома Звенигорода. Ну о каком единении с природой может идти речь?», – недоумевают риэлторы. «А в 400 м от другого экопоселка проходит шумная Новорижская трасса, которую из окон домов видно», – добавляет генеральный директор Vesco Realty Cергей Леонтьев.

Программой реорганизации производственных территорий мэр Москвы преследует сразу две цели — уменьшить площадь промзон, одновременно повысив эффективность промышленного потенциала города. “Москва, наверное, сама не до конца определилась, что она хочет видеть на месте промзон, — считает Александр Калиниченко, финансовый директор компании "КВ Инжиниринг". — С одной стороны, город хочет промзоны реорганизовать и промпредприятия вывести, с другой — сохранить некие промышленные возможности, что, как мне кажется, неэффективно в силу высокой цены самой земли”.

На двух стульях

“Понятно, что с выводом предприятий, располагавшихся в пределах промзон, город теряет налогоплательщиков, налоговая часть городского бюджета уменьшается, но это не всегда так, — говорит Виктор Гетманский, заместитель генерального директора компании "Ведис Девелопмент". — Выводимые предприятия на момент начала проекта обычно давно не работают (например, Московский фурнитурный завод). По существу, эти предприятия не являются значимыми налогоплательщиками”.

Другие участники рынка согласны, что городу необходимо иметь более внятную политику относительно реорганизации промзон. Недавний пример — планы по модернизации Московского нефтеперерабатывающего завода. Как полагают эксперты, разумнее было бы вывести такой опасный объект за пределы мегаполиса. Но правительство города хочет и снизить экологическую опасность, и сохранить объект в столице.

Появились различные бюрократические рогатки, прежде всего многочисленные требования согласований, в частности, с городским Департаментом науки и промышленной политики. “Условием департамента может быть создание аналогичного производства за пределами города, — рассказывает Гетманский. — Правда, я не могу назвать успешные примеры такой "реанимации" производств — обычно все реализуется условно, на бумаге. Если даже производство создается, оно функционирует неэффективно”.

Правительство Москвы старается максимально регламентировать процесс вывода промзон, зачастую избыточно. “Рейдерские захваты спровоцировали ужесточение правил реализации подобных проектов [вывода промзон], — считает Наталья Люцингер, заместитель генерального директора компании "Ведис Девелопмент" по юридическим вопросам. — На мой взгляд, сейчас такие проекты обременены избыточными требованиями компенсаций за потерю городом определенного промышленного потенциала”.

Из-за многочисленных законодательных пробелов сегодня город не имеет влияния на предприятия, предназначенные к выводу и реорганизации. По словам префекта Северо-Восточного округа Ирины Рабер, сегодня практически отсутствует механизм изъятия земельных участков, применение санкций за неэффективное их использование. Такие предприятия, как отмечал префект Юго-Восточного округа Владимир Зотов, распоряжаются своей недвижимостью по собственному усмотрению. На территориях практически всех подобных промзон ведется незаконное строительство, помещения сдаются по офисы, склады и т. п., добавили в пресс-службе ЮВАО.

В ситуации с промзонами “верхи” не только “не хотят”, порой они и “не могут”.

Ноктюрн для труб

На заседании правительства Москвы Владимир Зотов предлагал выработать особую стратегию по отношению к предприятиям, расположенным в реформируемых промзонах, которые ранее получили помощь от правительства Москвы (к примеру, бюджетные кредиты), но так и реализовали намеченную программу.

Реорганизовывать промзоны собирались еще лет 10 назад, но реально работа началась всего полтора года назад, после выхода в свет постановления правительства Москвы от 24.02.2004 № 107-ПП. На этот год запланированы реорганизация около 200 га промышленных зон, обследование более 900 предприятий, занимающих 2300 га, и разработка проектов планировок не менее чем для 10 промзон. Основное предназначение реорганизованных территорий — под коммерческое строительство.

Потенциал промзон огромен. По данным Валерия Беккера, заместителя директора Научно-исследовательского и проектного института (НИиПИ) Генплана Москвы, общая площадь промышленных территорий в Москве составляет 20 500 га. Это около 60 промзон. Ранее Беккер отмечал, что в столице должно остаться не более 30% таких территорий, “остальные должны быть либо перебазированы, либо реорганизованы, либо ликвидированы”. Еще один резерв, который видят власти, — модернизация воздушных ЛЭП.

По мнению Константина Королевского, первого заместителя руководителя Департамента градостроительства, в результате выполнения целевой программы реорганизации производственных территорий на период 2004-2006 гг. есть возможность увеличить ежегодное плановое задание по жилищному и в целом по новому строительству с нынешних 600 000 до 800 000 кв. м.

В первом полугодии 2005 г., по данным стройкомплекса, было обследовано 340 предприятий, расположенных в семи промзонах площадью 563,9 га. На реорганизуемых производственных территориях будет построено около 300 000 кв. м жилья.

Перспективы и препоны

По данным “Ведис Девелопмент”, примерно на 10% бывших промзон новые объекты уже видно и 50% промзон еще остаются свободными для освоения.

“Мосстроймеханизация-5” также пока не участвовала в проекте по выводу промзон, но, как отметил Анатолий Лях, советник в компании МСМ-5, “мы будем рассматривать такие территории”.

Опрошенные “Ведомостями” застройщики с интересом относятся к идее освоения промзон. Все столичные застройщики нуждаются в площадках, не случайно уже около половины компаний вышли в регионы. “На сегодня промзоны — это единственный источник новых участков, которые можно эффективно застраивать”, — говорит Виктор Гетманский. Как отметили в ДСК-1, комбинат мог бы заняться освоением промзон, если будет экономическая целесообразность. Пока же домостроительный комбинат предпочитает работать над расселением и сносом пятиэтажек.

Компании, выводившие промышленные предприятия, оценивают свой опыт в целом позитивно. “Для развития территории мы занимались выводом предприятия из Павелецкой промзоны — одной из крупнейших в ЦАО. Можем сказать, что опыт вывода промзон уже наработан, механизм этого вывода понятен участникам рынка”, — отмечает Гетманский. Некоторые компании — к примеру, такие, как “Интеко” и СУ-155, — занимаются реорганизацией производственных территорий давно.

“Эти участки на рыночных условиях перспективны, — считает Александр Калиниченко. — Промзону реорганизовать (вывести предприятия) гораздо проще, чем, например, расселить жилой квартал, потому что актив консолидирован, выводится, как правило, одно предприятие. Если же надо расселить жилой дом, то высок риск нарваться на неадекватных жильцов, и риски увеличиваются пропорционально количеству квартир. Что касается предприятия, то есть риск столкнуться только с неадекватностью акционеров”.

Тем не менее застройщики не становятся в очередь за такими площадками. Реорганизация промзоны затратна и сопряжена с огромным количеством разнообразных проблем. Не случайно Владимир Ресин, приехав на стройплощадку нового микрорайона в ЮВАО, возводимого на месте бывшей промзоны “Грайвороново”, потрясенно сказал: “Когда я первый раз сюда приехал, то подумал: кто же этот сумасшедший, который решил взяться за эту работу?”. Что называется, оговорка по Фрейду.

Группа компаний СУ-155 с момента основания является постоянным участником правительственных программ по выводу промышленных предприятий. Компания выполнила функции генерального инвестора и подрядчика по выводу с территории ЮЗАО Черемушкинского керамического завода, на месте которого сегодня стоят три жилых микрорайона.

Среди основных препон застройщики назвали затраты на приобретение и обустройство новой площадки. К примеру, вывод промзоны “Грайвороново” обойдется инвестору — компании “Интеко”, как отмечал ранее вице-президент Олег Солощанский, не менее чем в $120 млн, что составляет примерно треть общего объема инвестиций в застройку нового микрорайона ($450 млн).

В таких проектах застройщик сильно рискует. “Он может не получить ожидаемого коммерческого результата, или проект будет связан с весьма длительными сроками возврата затраченных на него денежных средств”, — отметили в пресс-службе СУ-155.

Подготовка площадки, на которую можно вывести фабрику “Красный Октябрь”, заняла у Guta Development около трех лет. Предприятие было приобретено компанией в 2002 г., а строительство корпусов начинается только сейчас и закончится в 2007 г., когда и будет переведено производство.

Обычно приходится искать участок для переезда предприятия в пределах административных границ города. Если предприятие действующее, особенно акционированное, то его вывод всегда связан с большими сложностями, ибо частного собственника нельзя произвольно перебазировать с одного места на другое даже при согласии местных властей. Необходимо предложить другую площадку, которая удовлетворила бы владельца предприятия. Затем эту площадку выкупить у города по коммерческой цене и финансировать перевозку, монтаж, наладку оборудования на новом месте. А если предприятие стремится сохранить рабочие места, новая площадка должна находиться в пределах транспортной доступности, чтобы сотрудники могли добираться к новому месту на общественном транспорте.

“Бумажные” проблемы отнимают у инвестора массу времени, денег и сил. При реорганизации промзоны меняется функциональное назначение территории, требуется новое обоснование. Процесс его подготовки и утверждения изменений статуса площадки происходит в течение всего времени развития проекта, а это не один год.

Кроме того, выводимые предприятия к переезду привязывают и технологическое перепрофилирование, многие из них давно производят никому не нужную продукцию и хотят на деньги инвесторов поменять специализацию.

Так, в 2003 г. в районе Сокольников перебазировали складские помещения четырех предприятий общей площадью около 3 га. Руководство одного из них — завода автотракторного оборудования “АТЭ-1” не возражало против переезда. Но не на собственную, а на предоставленную территорию, причем на расстоянии не более 10 км от главного здания завода (ул. Электрозаводская, 21).

Завышенные требования акционеров — еще один камень преткновения. Менеджмент выводимых предприятий не всегда адекватно оценивает экономику проекта и просит завышенную компенсацию за перебазирование производства. Требования предприятия выдвигают самые разнообразные, но далеко не все могут быть удовлетворены.

“Поскольку девелоперу приходится довольно длительное время решать задачи с различными собственниками в составе единой промзоны, он долгое время не сможет получать прибыль, что отрицательным образом сказывается на экономике проекта”, — комментирует Олег Рубин, директор департамента развития “МИАН-Девелопмент”.

Поиск компромисса занимает порой не один год. Весь процесс освоения промзон, по данным “Миэль-Недвижимости”, занимает не менее 3-4 лет. К примеру, решение о перебазировании тепличного комбината “Горьковец”, расположенного на юго-востоке столицы (пересечение Окской улицы и Волжского бульвара) было принято столичными властями еще в 2002 году. “Горьковец” был перебазирован за МКАД в поселок Некрасовка В 2003 г. правительство города расширило площадь застройки, присоединив к ней 37 га промзоны “Грайвороново”. Строительство первой очереди (объемом 266 000 кв. м) началось только 1 октября 2004 г. В июне 2005 г. были сданы два первых дома. До начала работ необходимо было вывести 56 промышленных предприятий и объектов (наиболее крупные из которых принадлежали совхозу “Горьковец”, заводу строительных изделий и автокомбинату № 24).

Экологическая ситуация в промзоне — отдельная тема, в некоторых случаях реабилитация территории может быть крайне затратна, если придется снимать и вывозить загрязненный грунт, завозить новый и т. п.

Менее обсуждаемая проблема — чистота и безопасность актива, который приобретает девелопер. “Как правило, предприятия приватизировались по разным схемам, создавались акционерные общества, в структуре большинства из них заложены мины замедленного действия или почва для корпоративных конфликтов”, — говорит Александр Калиниченко. Значит, велика опасность судебных и юридических рисков.

Как отметили в Группе компаний “КРТ”, вывод промзон — это в первую очередь проблема местных властей, которые имеют возможность быстро и эффективно преодолевать различные бюрократические барьеры внутреннего происхождения, стремятся повысить уровень капитализации подконтрольных земель, провести глубокие социальные преобразования, улучшить архитектурно-ландшафтный облик и экологическую ситуацию. В этом случае частная девелоперская структура — прекрасный инструмент для эффективного “хирургического вмешательства”.

Еще один аспект, последний в перечне, но первый по значимости, связан с взаимоотношениями девелоперов и городской администрации.

Актуальной проблемой для застройщика является развитие социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, необходимой для комплексной застройки. Это те проблемы, самостоятельно решить которые инвестор не может.

Другое дело — когда девелоперу приходится преодолевать инерцию властей и нежелание собственника выводимого предприятия менять привычный образ жизни, согласовывать их между собой и вписать в эффективную рентабельную схему реализации проекта. Если процесс согласований затягивается на годы, то о доходности проекта можно благополучно забыть.

“Ни один собственник не будет класть асфальт или прокладывать коммуникации, — добавляет Виктор Гетманский. — Но, к сожалению, не все вопросы и город может решить: в той же Павелецкой промзоне сейчас все более напряженной становится ситуация с транспортной системой. Инфраструктура развивается вяло, городским властям потенциала на нее не хватает. Кроме того, социально значимые задачи, такие как строительство транспортных развязок, вообще не могут и не должны решаться без административного и финансового соучастия государства”.

“Застройщик готов брать на себя обременение построить школу, детский сад, потому что косвенно это прибавляет ликвидности объекту, — объясняет Калиниченко, — но заниматься развитием транспортной инфраструктуры ни один застройщик не в состоянии. Это может быть решено только на федеральном, муниципальном уровне. Самая главная проблема здесь. Пока строительство Москвы ведется достаточно хаотично и не обеспечено соответствующей транспортной инфраструктурой”.

Достаточно непростой и вопрос компенсаций инвестором затрат города при получении освободившейся территории под строительство. “От городских властей требуется точный расчет, чтобы сохранить баланс своих интересов, интересов предприятия и застройщика. В противном случае участки под застройку на месте бывших промзон не будут востребованы инвесторами”, — отметили в СУ-155.

Существенна для инвестора также проблема энергоресурсов, инженерных сетей и прочих коммуникаций. Следует учитывать, что зачастую присущие промзоне коммуникации непригодны или недостаточны для жилых объектов. “Поэтому, видимо, основным условием [вхождения инвестора в проект] в данном случае можно считать минимизацию затрат застройщика на вывод промзоны — затраты не должны перекрывать рентабельность будущего строительного проекта”, — говорит Павел Епихин, начальник отдела маркетинга “Квартала”.

Доходность проектов по выводу промзон и строительству жилья в большей степени зависит от местоположения. По данным “КВ Инжиниринг”, в целом рентабельность на среднем уровне для промзон в ЦАО — очень высокая, на периферии — поменьше. По мнению Олега Рубина, в целом строительство на участках, занятых промзонами, довольно выгодно, однако каждую ситуацию нужно оценивать отдельно. “Многое зависит от того, действительно ли речь идет о выводе предприятия, либо можно ограничиться самореформированием, либо нерентабельные производства могут быть и вовсе ликвидированы, — говорит он. — Основные показатели эффективности инвестиций при выводе промзон для инвестора, безусловно, ниже, чем при строительстве на свободных земельных участках”.

На среднем уровне

Если все же говорить о промзонах, то, как отметили в СУ-155, застройщика прежде всего интересуют места, где уже была проведена работа по подготовке земельного участка к строительству: было принято решение о выводе, предприятие включено в соответствующую городскую программу, оформлены должным образом земельные отношения, определены условия компенсации потери имущества собственникам.

Наиболее привлекательны для инвесторов отдельные промышленные предприятия, окруженные жилой застройкой. В отличие от промзон они суперпривлекательны. Там нет негативных обременений, никогда не будет конфликта с жителями.

По мнению Ларисы Кулагиной, заместителя директора управления новостроек по развитию компании “Миэль-Недвижимость”, эти проекты [по реорганизации промзон и выводу предприятий] становятся экономически выгодными для инвестора, только если часть финансовых затрат на освоение территории выделяется из городского и/или федерального бюджета (в зависимости от прав на землю и формы собственности предприятия).

Проще работать в тех промзонах, предприятия которых давно функционирует только на бумаге и находятся в госсобственности. Власти могут обеспечить выводимое предприятие новой площадкой и коммуникациями на окраине города, а инвестор за свой счет возводит адекватное здание и перевозит туда все имущество предприятия. “Если в результате перемен у девелопера норма прибыли выше 20%, то игра стоит свеч, — комментирует Валех Рзаев, руководитель управления общественных связей группы "КРТ". — Однако практика показывает, что на согласования, в том числе ведомственные, уходит столько нервов, времени и сил, что не каждый девелопер захочет взвалить на себя столь тяжкое бремя”.

В целом поиск площадок во многом определяется административным ресурсом девелопера. Интересные проекты давно разобраны, а по остальным условия города не очень выгодны для инвестора.

Основные перспективы подобных проектов, как полагает Андрей Лукьянов, коммерческий директор Guta Development, лежат в области возможности комплексного развития территории, реализации уникальных концепций и архитектурных решений. “В отличие от точечной застройки реализация подобных проектов позволяет развивать современную, актуальную инфраструктуру, формировать однородную социальную среду и снижать издержки за счет объемов строительства”, — поясняет он.

Условия работы девелопера над проектом определяются каждый раз индивидуально. Например, в “Грайвороново” вывод предприятий, освобождение территории от нежилых помещений, автостоянок и гаражей, а также строительство объектов социальной инфраструктуры полностью выполняются за счет инвестора — “Интеко”. И хотя после покупки группой “ПИК” в начале лета ДСК-3 у “Интеко” эта площадка перешла к ПИК, довыводить организации будет “Интеко”.

Индивидуальный подход

Промзоны развивались бы более активно, если бы были понятны условия игры — внятные, жестко прописанные, если бы была четкая законодательная база, если бы город шел навстречу застройщикам, которые готовы тратить деньги на социальную инфраструктуру, если бы существовали прописанные гарантии защиты интересов инвесторов, если бы…

В Раменках (5-6-й квартал) располагается большая промышленная зона размером более 20 га, на которой несколько десятков промышленных предприятий и других объектов, принадлежащих компаниям “Главмосстрой”, “Моспромстройматериалы” (МПСМ), “Моспромстрой”, ГУП “УЭЗ” и ДИПС, а также около 600 частных гаражей. По словам президента холдинга МПСМ Евгения Склярова, строительные компании по единому контракту совместно выводят все предприятия и строят на этом месте новый жилой микрорайон. МПСМ перебазирует свои предприятия на другие промышленные территории, принадлежащие этой компании. “В сегодняшних условиях необходимо более эффективно использовать московскую землю”, — пояснил Евгений Скляров. Ранее сроком окончания строительства микрорайона называли 2009 год, сегодня сроки пересматриваются.

Программа НКМ стартовала в 2000 г. с закладки первого дома “Эдельвейс” (инвестор — “Конти”). Пока это единственный реализованный проект программы. Еще шесть строят “Конти”, “Спецвысотстрой”, “Инстройтекс”, “Вика-Инвест”, “Моспромстройматериалы” и сама управляющая компания “Новое кольцо Москвы”.

Столичные власти задумали необычный эксперимент. Чтобы построить очередной небоскреб из “Нового кольца Москвы”, они создадут инвестиционный фонд, пайщиками которого станут жители окрестных пятиэтажек. Внеся в фонд свои квартиры, они смогут обменять свои паи на квартиры в новой высотке. Эксперты сомневаются, что эту схему удастся воплотить, да и ее авторы пока не знают, как это сделать.

“Они получат документы, удостоверяющие их право на получение в будущем части построенного недвижимого имущества в высотном доме”, — говорит сотрудник НКМ. По его словам, жители, многие из которых боятся, что их выселят за пределы района, смогут принять участие в разработке проекта застройки. Участие в фонде станет гарантией обмена старой недвижимости на новую, говорит сотрудник Департамента экономической политики и развития Москвы, разрабатывающего бизнес-план проекта.

На днях НКМ получила еще один участок — рядом с Ботаническим садом, в 50-м микрорайоне Марфина. Согласно распоряжению мэра Москвы, на этой высотке власти опробуют новый механизм переселения жителей старых домов. Для этого будет создан ПИФ, пайщиками которого станут проживающие на этой территории граждане и расположенные на ней организации, говорится в постановлении. Они внесут в фонд права на принадлежащие им площади и получат право на часть будущей высотки.

Эксперт рынка недвижимости удивляется, зачем НКМ понадобилось создавать паевой фонд. “Скорее всего, они хотят закрепить за собой право инвестора на этой территории, продекларировав проведение эксперимента, чтобы затем продать инвестиционные права”, — рассуждает он. Город создает ПИФ не с инвестиционной целью, а операционной, “как средство управления проектами и строящейся недвижимостью”, полагает аналитик УК “Менеджмент-Центр” Максим Капитан.

Экспертов решение мэра озадачило. Чтобы сформировать такой ПИФ, придется договориться с тысячами людей об оценке стоимости недвижимости, которую они передадут в фонд, а также о площади квартир, права на которые получат будущие пайщики. У “Нового кольца Москвы” нет лицензии ФСФР. Не знают, как будет работать фонд, и в самой управляющей компании. Гендиректор НКМ Валерий Жилов от комментариев отказался.

Реконструкцию Марфина участники рынка называют одним из самых сложных проектов. Там практически нет площадок под строительство жилья для волнового переселения жильцов сносимых домов (необходимо снести 170 000 кв. м ветхого жилья), сообщили в префектуре СВАО. Инвесторы (SHolding, “Росбилдинг” и НКМ) должны построить около 700 000 кв. м жилья. В префектуре округа сообщили, что сейчас заказан общий проект планировки на семь микрорайонов в Марфине. “Мы пришли к предварительному соглашению объединить все три участка в один и осваивать его комплексно. Тогда мы сможем построить около 1,5 млн кв. м и получить прибыль”, — подчеркивает Шепель.

Высотка в Марфине станет первой предназначенной для расселения жителей сносимых пятиэтажек (остальные проекты НКМ предполагают коммерческое жилье и офисы). Глава стройкомплекса Владимир Ресин не раз называл это одной из целей программы. Директор департамента маркетинга корпорации “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев называет “понятной” политику города: посадить на небольшой клочок земли дом, куда можно переселить максимальное количество жителей.

Ряд экспертов, пока рынок элитного жилья рынком потребителя не считающих, все же готовы согласиться, что движение в этом направлении наметилось. Насыщение рынка произошло, хотя некоторым и не хочется признавать этот факт. Строительство элитных новостроек идет в Москве крайне быстро, так что покупателям есть из чего выбирать, говорит Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood.

“Новое кольцо Москвы” – программа строительства в столице 60 высотных жилых домов. Разработчики оценивают ее стоимость в $5 млрд. Программу разработала девелоперская компания “Конти”, но столичные власти объявили программу муниципальной и передали функции заказчика компании “Новое кольцо Москвы” (НКМ), 100% акций которой принадлежат городу.
Разговоры о классификации элитной недвижимости это что-то вроде бесед о прогнозах погоды. Ни те ни другие ни на погоду, ни на рынок влияния не оказывают. Такой точки зрения придерживаются многие риэлторы. Зато, по их утверждениям, существует опережающий предложение спрос на действительно высококлассные объекты. Но даже доводы, подкрепленные статистикой цен, не смущают тех, кто провозглашает наступление рынка потребителя в одном отдельно взятом сегменте. Ведь в целом ассортимент дорого продающегося столичного жилья расширяется, а выбирать, как утверждают те же риэлторы, их клиенты научились хорошо.

Отличный от других

Например, исследования, проведенные компанией Контакт Элитная недвижимость, показали, что максимальное количество строящихся домов, в которых московские застройщики предлагают квартиры на продажу, расположено на Арбате (20% от новостроек ЦАО, находящихся в активной продаже). Анализируя предложения и учитывая, что подавляющее большинство проектов прошло нулевой этап строительства, а некоторые близки к завершению, можно говорить об определенной насыщенности рынка дорогими предложениями в этом районе. Тем не менее в ближайшем будущем интерес инвесторов к Арбату не ослабеет. В настоящее время готовится к выходу на рынок несколько новых площадок для строительства, говорится в исследовании.

Собрав воедино и обработав все доступные источники информации о предлагаемых на рынке в качестве элитных квартирах, аналитический центр компании Миэль-Недвижимость насчитал 526 объектов, претендующих на отнесение к элитным, с фактическими или планируемыми сроками ввода в 1997-2007 гг. Элитными, достойными зачисления в класс А, были признаны 173 объекта, из них 133 представлены на вторичке и 40 на первичном рынке. 45% объектов не имеют описания, позволяющего их однозначно классифицировать, говорится в исследовании.

Рынок элитного жилья в Москве существует словно бы отдельно от других сегментов. Аналитики, вычисляя средние цены и индексы роста в целом по рынку, элитные квартиры в расчет не принимают. Про сам объем рынка элитного жилья в денежном выражении и тем более про данные о покупателях на нем эксперты говорят более чем обтекаемо. Подсчитать можно разве что объем предложения.

К слову, сетования Миэля на отсутствие на рынке открытой для его участников систематизированной и постоянно актуализируемой базы данных элитных объектов пока не находят отклика. Агентства, специализирующиеся на работе с элитными клиентами, не заинтересованы делиться эксклюзивной информацией.

По мнению Александра Дьяченко, управляющего партнера компании Усадьба, действительно хороших объектов в городе крайне мало. 500-700 квартир в Москве можно отнести к элите, из них лишь около сотни без изъянов, говорит он.

По оценке Swiss Realty Group, общий объем рынка элитного жилья составляет 400 000-450 000 кв. м. В 2004 г. было введено около 100 000-120 000 кв. м. По прогнозам аналитического отдела Blackwood, в 2005 г. предложение элитного жилья в Москве увеличится на 60%, а общий объем рынка достигнет приблизительно 600 000 кв. м, из них 225 000 кв. м. придется на новое строительство в 2005 г. Дефицит предложения, ожидаемое падение курса доллара и высокие темпы роста доходов москвичей (не менее 10% в реальном выражении и 20-25% в долларовом) будут способствовать росту цен на жилье в 2005 г., который, по оценкам аналитиков компании, составит в среднем 20%.

Проанализировав опять же данные из открытой рекламы и полученные в стройкомплексе города цифры, в Миэле отметили следующую динамику ввода элитных объектов: после периода бурного роста объемов строительства элитного жилья в Москве (15 объектов в 2001 г., 25 в 2002 г., 44 в 2003 г.) в 2004 г. произошло снижение до 15 объектов. По оценке Контакт Элитная недвижимость, за последние полгода количество домов, находящихся в активной продаже на рынке элитного жилья, не изменилось, а в перспективе возможно уменьшение нового предложения. Основное предложение в начале 2005 г. формировалось за счет объектов, вышедших на продажу еще в конце 2004 г., сообщили в Blackwood.

В Контакт Элитная недвижимость отмечают, что увеличение цены происходит за счет того, что наименее дорогие квартиры продаются быстрее и на рынке концентрируется самое дорогое предложение. С января по июнь минимальный уровень цен на жилье в ЦАО поднялся с $2800 до $3500 за 1 кв. м. Максимальная стоимость элитного квадратного метра в июне составляла $19 00 В среднем элитная квартира в Москве стоит, по разным оценкам, около $7000 за 1 кв. м.

По оценке Vesco Consulting, за первое полугодие 2005 г. элитные квартиры выросли в цене на 11% (это наибольшие показатели по рынку, только за март апрель элита подорожала на 5,2%). По ряду объектов аналитики Vesco Consulting отмечали высокую для рынка доходность 50-60%. По сути, люди, покупавшие в марте 2004 г. жилье по $6000-7000 за 1 кв. м, в начале 2005 г. продавали его уже по $11 000-12 000 за 1 кв. м, говорит Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting.

Особые приметы

Специалисты Vesco Consulting отметили, что на вторичном рынке спрос на элитные квартиры в июне превысил предложение на 32%. Это говорит о дефиците предложения в элитном секторе при стабильно высоком уровне спроса.

Александр Калиниченко, финансовый директор КВ Инжиниринг, высказывается, однако, в другом ключе: Нельзя сказать однозначно, что рынок дорогой недвижимости является рынком потребителя. Категория дорогого жилья все-таки формируется застройщиками. Понятие элитное жилье видоизменяется со временем именно в связи с тем предложением, которое застройщики выводят на рынок. Как обычно, дело в особенностях российского менталитета и в том простом факте, что предложение ограниченно. Собственно, застройщики и формируют то количество предложений, которые есть на рынке. Застройщики диктуют цены, говорит Калиниченко, однако добавляет, что это рынок консенсуса и существует паритет между возможностями застройщика и желаниями потребителя.

И все равно на рынке элитного жилья некоторые риэлторы и застройщики усматривают признаки рынка потребителя. Застройщикам приходится прислушиваться к запросам потребителя, в противном случае срок экспозиции квартир затягивается, и застройщик теряет деньги. Маржа застройщика дорогого жилья становится меньше, потому что ему приходится больше вкладывать в качество инфраструктуры дома, отделку общественных помещений. Этого ждет от него покупатель, говорит Игорь Колодеев, коммерческий директор компании КВ Инжиниринг.

Для элитных квартир в строящихся домах большое значение имеет месторасположение. Если это не самая ликвидная площадка, застройщик сделает все, чтобы привлечь покупателей высоким уровнем инженерии, качественной и дорогой отделкой холлов, интересной или необычной концепцией проекта, говорит Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group, уточняя, что если в распоряжении компании-застройщика имеются такие востребованные участки, как Болотная площадь, район Остоженки (например, проект в Коробейниковом переулке компании MCD Group, проект компании Баркли в Хилковом переулке), то ввиду уникальности месторасположения возникает ситуация рынка продавца. Тогда потребителю раздумывать некогда.

Светлана Железнова, начальник отдела продаж холдинговой компании Балтийский монолит, тем не менее уверенно называет рынок элитных новостроек рынком потребителя. По ее словам, застройщик, как правило, идет на уступки покупателю вплоть до внесения изменений в договор приобретения новостройки по требованию клиентов. Также мы часто идем на уступки в цене. Например, делаем различные скидки, понижаем проценты по рассрочке или вообще предоставляем беспроцентную рассрочку. Для людей, которые не могут в течение традиционных 14 дней с момента согласия на сделку внести первые деньги, мы часто придерживаем квартиру. Даже если за это время цены на рынке поднялись, покупатель заплатит оговоренную ранее сумму, продолжает Железнова. По ее мнению, на рынке готового жилья ситуация иная и условия диктует продавец, потому что спрос на этом рынке традиционно выше предложения, конкуренция идет уже среди покупателей.

Риэлторы добавляют свои резоны. По мнению Дьяченко, рынок luxury всегда рынок покупателя. Кроме того, застройщики заинтересованы в сотрудничестве с риэлторами, увеличивается количество PR-акций в попытке воздействовать на более широкую аудиторию, чего раньше практически не было на элитном рынке, перечисляет Александр Дьяченко.

Жарова-Райт сравнивает сегодняшнюю ситуацию с ажиотажем конца 1990-х гг., когда приобреталось любое жилье, называемое элитным. О качестве строительства или соответствии высоким параметрам инженерии речь не шла вообще. Это был рынок продавца. Интересы и запросы потребителя [просто] не принимались в расчет, рассказывает она. Сегодня инвестор больше ориентируется на запросы покупателя и предугадывает желания потенциальных клиентов. Это и есть рынок потребителя.

Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья компании Новое качество, считает, что рынок продавца сменился рынком покупателя, когда клиенты, получив информацию об одном или двух объектах, в принципе им подходящих, начали задаваться вопросом: а что есть еще? Основные признаки сформировавшегося рынка покупателя появление товара с одинаковыми свойствами и одинаковыми ценовыми характеристиками, т. е. ассортимента. Люди хотят выбирать, отсматривать по нескольку объектов, расположенных в разных местах и обладающих разными характеристиками. И в данном случае выбор остается исключительно за покупателем, говорит он.

По мнению Александра Исаева, генерального директора группы маркетинговых коммуникаций Медиа-Шторм, риэлторам в самом деле удалось переломить нежелание ряда элитных застройщиков продавать квартиры через агентства недвижимости и платить комиссионные за приведенных клиентов. Агентства попросту переориентировали своих клиентов на те объекты, где застройщики готовы вознаграждать усилия риэлторов.

Но главное, о чем говорят все консультанты, это растущая требовательность и искушенность покупателей элитных квартир, с которой уже не могут не считаться девелоперы и риэлторы. Сейчас люди с деньгами улучшают жилищные условия, и для застройщиков наступает тяжелый период, поскольку надо делать лучше, чем раньше, говорит Дьяченко. Поэтому, по его словам, застройщики уже готовы согласовывать планировку под покупателя, чего еще недавно ожидать не приходилось. Покупатели элитного жилья чаще всего хорошо знакомы с лучшими зарубежными домами и апартаментами и хотели бы для себя того же комфорта и в России, напоминает Ирина Жарова-Райт.

Сегодня клиенты долго выбирают. У некоторых выбирать недвижимость превратилось в привычку, им все время кажется, что можно найти лучшее предложение, рассказывает Екатерина Румянцева, генеральный директор Kalinka Realty. Если в прошлом году при адекватной цене покупатель мог согласиться на сделку после 1-2 недель, то теперь у многих выбор квартиры растягивается на 2-3 месяца, говорит Константин Ковалев.

По мнению Екатерины Румянцевой, снижение цены самое плохое, что происходит с неудачным объектом. Клиент в курсе цен, и, если начинается демпинг, это сигнал, что дом не востребован рынком. Продавцу лучше подождать или предлагать скидки в рамках конфиденциальных встреч, контролируя поступление информации на рынок, говорит она.

На неудачных проектах можно добиться скидки в 15%, добавляет Александр Дьяченко. В то же время покупатель элитного жилья приобретает мечту, его нельзя привлекать низкой ценой, для клиентов с бюджетом от $1 млн бонусы и скидочные акции никакой роли не играют, говорят риэлторы. Напротив, практически всегда требования клиента в процессе поиска возрастают и покупатель увеличивает бюджет.

Проблемы с реализацией жилых комплексов, позиционирующихся в верхнем ценовом сегменте, по словам Румянцевой, наступают именно потому, что застройщики не учитывали перемен в потребительском поведении и традиционно рассчитывали на дефицит элитного жилья. Эпоха точечной застройки, когда требовалось освоить $2 млн инвестиций на Остоженке, миновала. Будущее за масштабными проектами с инвестициями в сотни миллионов долларов, такими как Золотой остров или Парк-Сити. Нельзя строить такие объемы, руководствуясь только предпочтениями и вкусами девелопера, уверена Екатерина Румянцева.

По оценке Swiss Realty Group, большинство квартир реализуется в течение 7-9 месяцев. Доля неликвидных квартир, экспонируемых на рынке 1,5-2 года, составляет 8-10% от общего объема предложения.

Рано радуемся?

Времена, когда компания-застройщик могла позволить себе возвести элитный дом сомнительного качества, остаются, я надеюсь, в прошлом. Здоровая конкуренция в этом сегменте привела к тому, что застройщики предлагают качественные объекты и покупателю есть из чего выбирать. Будем верить, что эти предпосылки ведут к развитию всего рынка недвижимости и появлению новых незаурядных и качественных проектов. Поверьте, продавать квартиры в таких домах одно удовольствие! говорит Жарова-Райт.

Владимир Кудрявцев, эксперт-аналитик Paul's Yard, также говорит о том, что московский рынок недвижимости во всех его секторах является рынком производителя, что обусловлено прежде всего характером земельных отношений. Дефицит земельных участков, пригодных для любого элитного строительства, приводит к тому, что производителю достаточно соблюсти минимальные требования сектора. При условии профессиональной консалтинговой, PR- и рекламной поддержки практически любой проект будет доведен до конца. И если инвестора устраивают средние или низкие величины доходности, то он далеко не в первую очередь начинает заботиться о потребителе. Если провести опрос среди потенциальных покупателей элитного жилья и выявить 10-15 основных секторообразующих характеристик по их мнению, а потом сравнить их с предложением, то мы увидим, что практически во всех случаях потребитель должен будет идти на какой-то компромисс. Но недостатки элитных домов (компромиссы, на которые придется пойти покупателю) очень слабо влияют на стоимость. Прежде всего должно быть соблюдено условие элитности местоположения, даже сумма всех остальных факторов часто не сможет перевесить первое условие, приводит Кудрявцев свои аргументы.

Греющий душу покупателя элитных квартир взгляд на рыночную ситуацию разделяют не все участники рынка. Увы, говорить о том, что рынок элитной недвижимости в Москве стал рынком потребителя, в корне неверно, заявляет специалист отдела продаж элитной недвижимости Delight Realty Светлана Пучкова. Сегодня потенциальному покупателю приходится подстраиваться под рынок, чтобы найти соответствующее требованиям и пожеланиям предложение.

Рынок потребителя возможен при условии большей конкуренции между строительными компаниями, работающими в этом сегменте. Возможно, такая ситуация сложится в течение 3-5 лет. Пока же предложение элитных объектов в ликвидных районах недостаточно, конкуренция невысока, и, как следствие, потребитель ограничен в возможности выбора, говорит Сергей Храмов, директор по развитию 4Rent Estate.

Алексей Хайков, партнер агентства элитной недвижимости Eaton-Way, напоминает, что почти весь 2004 г. и начало 2005 г. характеризовались переходом значительной доли спроса в спрос отложенный, из-за чего и сложилось впечатление, что в условиях некоторой стабилизации рынка жилья начинает проявляться рынок покупателя. То есть когда клиенты, решившие сделать покупку квартиры, могут не спеша выбирать предложения по качеству и цене. Но предложение за этот срок не могло качественно измениться и продолжает быть довольно однообразным. Наиболее ликвидное по качеству и цене жилье быстро уходит с рынка, и покупатель, как правило, имеет дело с низколиквидными квартирами, не очень дешевыми. Поэтому реальный выбор невелик. А наличие опережающего спроса в разных сегментах рынка позволяет застройщикам управлять этим спросом, говорит Хайков.

Вопрос риторический

По мнению Кудрявцева, конкуренция между объектами как таковая не приводит к повышению качества жилья, так как все проекты представляют на рынке профессиональные менеджеры, владеющие в полном объеме технологиями продаж. Мне не хотелось бы, чтобы этот тезис был истолкован, как если бы эти менеджеры обманывали потребителя. И не хотелось бы, чтобы их талант продавца был вменен им в вину, добавляет он. Тем не менее, на взгляд аналитика, именно риэлторы являются основной движущей силой, способной повернуть рынок лицом к потребителю. Поскольку риэлторы в своей конкурентной борьбе за возможность оказывать консультационные услуги при разработке концепции зданий не только учитывают существующие тенденции, но и прогнозируют развитие новых.

С точки зрения застройщиков, спрос превалирует над предложением. В удачных объектах все квартиры, за исключением разве что видовых пентхаусов (их начинают продавать, когда дом уже построен и можно насладиться видом), уходят еще на этапе строительства, говорит Игорь Колодеев. Александр Калиниченко, в свою очередь, считает, что спрос на элитное жилье в принципе не может быть удовлетворен, как спрос на антиквариат.

В большинстве случаев под сформированностью любого рынка, в том числе в элитном секторе недвижимости, понимают некую цивилизованность рынка, которую, в свою очередь, трактуют по-разному, рассуждает Ирина Тарасова, генеральный директор Respect Realty Group. Кто-то считает таковой снижение рентабельности операций на рынке до приемлемого обывателем уровня. Для кого-то это определенная конкурентная среда, где все операторы рынка действуют по заранее оговоренным правилам и никто никого не кидает. В случае с рынком потребителя чаще всего подразумевают осознанную клиентом необходимость пользоваться услугами профессиональных риэлторов и т. д. На мой взгляд, практический интерес представляет прежде всего вопрос оценки и описания той стадии, на которой сейчас находится обсуждаемый рынок, и тенденций, которые на нем прослеживаются, в терминах маркетинга, наиболее интересных с точки зрения описания любого рынка, а именно спрос и предложение.

Мнение эксперта подтверждают результаты проведенных в компании Миэль-Недвижимость исследований, призванных нарисовать статистический портрет VIP-клиента (имеющего возможность приобретать жилье стоимостью от $1 млн). Согласно полученным данным в сегодняшней структуре потребительских предпочтений важнейшую роль играют местоположение объекта и его статусность и только потом идут качественные параметры объекта. Наиболее важными критериями качества обслуживания для клиента являются индивидуальный подход, постоянное информирование о ходе сделки и формирование иллюзии о том, что клиент управляет процессом это еще один вывод аналитиков Миэля.

По мнению Ирины Тарасовой, особенностью спроса на элитном рынке московского региона является перекос в сторону имиджевой составляющей объекта недвижимости, когда престижность является в большинстве случаев одной из самых важных мотиваций при осуществлении покупки. Этот фактор определял структуру выбора элитных покупателей, когда в качестве основного критерия использовался брэнд того или иного объекта, района, а в случае с загородной недвижимостью направления или конкретной трассы. В структуре ценообразования это уже специфика предложения также всегда превалировала составляющая, связанная с престижным местом размещения объекта, в ущерб параметрам и качеству объекта недвижимости как продукта. Это приметы рынка продавца, а не рынка покупателя, констатирует она, хотя соглашается, что положение дел постепенно меняется.

Итак, для взыскующих подлинно эксклюзивного жилья московский рынок может предложить не слишком много объектов, и здесь спрос превышает предложение. Остальные покупатели, ориентированные на приобретение жилья по цене $5000-7000 за 1 кв. м, могут рассчитывать на то, что находится в рынке потребителя, если им так больше нравится.

Одинокая фиалка

А Алексей Хайков вообще считает, что соизмеримость платежеспособного спроса и объемов предложения и хорошие возможности выбора в разных ценовых группах (условия функционирования рынка потребителя) характерны скорее для рынков недвижимости российских регионов, нежели для Москвы. В регионах хотя предложение невелико, но и платежеспособный спрос по понятным причинам невысок. Застройщики жилья вынуждены работать на грани рентабельности и конкурировать по мере своих возможностей в цене и качестве, поясняет он.

В сегментах жилья бизнес- и экономкласса до рынка потребителя еще как до Луны, говорят большинство (хотя не абсолютное) опрошенных Ведомостями экспертов. Например, Александр Калиниченко считает, что скорее рынок массового жилья и жилья бизнес-класса послекризисного периода можно назвать рынком потребителя, потому что проблема просто купить жилье снята и покупатели уже озадачены тем, чтобы приобрести качественное жилье.

Покупатели жилья экономкласса в Москве в настоящее время достаточно сильно ограничены в своем выборе, во-первых, деньгами, во-вторых, они сложнее меняют место жительства, ориентируясь только на свой район, квартал, несколько близлежащих улиц, отмечает Александр Илюхин. Недвижимость экономкласса это более управляемая структура продаж.

Рынок потребителя возникает в том случае, когда рыночный сегмент насыщен и есть признаки перенасыщения, напоминает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации Инком-Недвижимость. Вот когда появится московский Гарлем эдак в 50-80 млн кв. м, тогда и можно будет говорить о рынке потребителя в среднем ценовом классе, говорит аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.



Главная --> Публикации