Главная --> Публикации --> Дворец усадьбы люблино стал музеем Федерация может сменить гражданство Спрос продолжает толкать цены вверх Недвижимость и разговоры о кризисе Панельная оборона

Мы на 95% работаем только с уникальными объектами. Основным нашим отличием от большинства компаний является то, что мы не привязаны к типовым проектам и решениям при создании сложных конструкций из стекла и металла. Имея собственное конструкторское бюро, мы, можем предложить клиенту оптимальное решение по стоимости и лучшее решение по конструкции. Основной упор мы делаем на такие сложные объекты, как стеклянные перекрытия, например, над бассейнами, ресторанами, переговорными залами.

- Александр Леонидович, не секрет, что на рынке большое количество компаний, предлагающих услуги по изготовлению различных конструкций. Что выделяет Вашу компанию из их числа?

В "СТАКО ИНОКС" - собственное конструкторское бюро, которое возглавляет известный конструктор витражей Дмитрий Алексеевич Душкин. Наши конструкторы работают практически со всеми крупными системами профилей и могут воплотить идеи и эскизы архитекторов в реальные проекты, которые в дальнейшем проходят экспертизу самых взыскательных проектных организаций. У московских архитекторов наша компания пользуется большой популярностью.

Данный вид работ считается наиболее сложным с технической точки зрения, и компаний, работающих в данном сегменте рынка, немного. "СТАКО ИНОКС" может изготовить кровли любого уровня сложности, в то время как ряд компаний по различным обстоятельствам отказываются от их изготовления или склоняют клиента к типовым, привычным решениям. В результате клиент получает не то, что планировал изначально.

В основном это изготовление фасадов и прозрачных кровель из стали и, прежде всего, из нержавеющей стали. Применение нержавеющей стали - сегодня очень популярное направление, пришедшее к нам из Европы.

- Что преобладает в общем объеме заказов "СТАКО ИНОКС"?

Спрос на конструкции из нержавеющей стали за последний год возрос на 150%. В основном наши клиенты - строительные компании, которые привлекает эстетика, простота монтажа и высокие статические свойства изделий из нержавеющей стали. Однако, есть и частные лица, которые хотят оформить свой дом в стиле hi-tech.

В настоящее время в Германии многие фасады, сделанные, например, из алюминия, которые не исчерпали еще ни моральный, ни технический ресурс, заменяются на нержавеющие, которые имеют практически неограниченный срок службы. Если с конструкцией из алюминия через 25-30 лет службы происходят необратимые изменения, то с нержавеющим профилем это исключено, поэтому бережливые немцы и австрийцы заменяют порой новые конструкции из алюминия. Внешне профили из алюминия и нержавеющей стали практически не отличаются, однако по свойствам это абсолютно разные элементы.

- Какие новые направления "СТАКО ИНОКС" представит в 2003 году?

Мы стремимся не к количеству заказов, компании интересно сделать то, что недоступно другим фирмам, когда для изготовления конструкции мы используем сочетание последних технических решений. Особенно далеко ушли производители стеклопакетов. Наша компания старается изучать европейский опыт и применять его на своих объектах. Проекты, которые нам предлагают, обычно не крупные, так сказать, по количеству квадратных метров, но очень сложные с технической точки зрения. Например, гнутые стальные профили и стеклопакеты, наклонные трапеции - в общем, трудные в проектировании и производстве объекты.

В этом году мы выведем на рынок принципиально новый продукт - в дорогом сегменте рынка. В этом году "СТАКО ИНОКС" стал партнером немецкой компании "HUF HAUS", с которой совместно предлагает строительство стеклянных домов с интегрированными в них системами "умный дом", отопления и водоснабжения, что является новым не только для России, но и для Европы. Это очень сложные сооружения и, на мой взгляд, это как нельзя лучше соответствует стратегии нашей компании. Мы делаем сложные конструкции, и наш немецкий партнер делает практически то же самое. Весь стеклянный дом, до последнего винтика, сделан "HUF HAUS" в Германии. Мы наладили доставку в Россию этих домов. Это достаточно сложно, так как каждый дом поставляется целым караваном машин.

Компания будет активно предлагать представленные год назад структуальные фасады с точечным креплением - так называемые "спайдеры". На сегодняшний день в Европе это хит при создании стеклянных плоскостей. Стоимость этих новых разработок достаточно высока, так как в России пока не налажено качественное производство подобных стеклопакетов, но тем не менее есть достаточное количество клиентов, желающих строить с применением "спайдер-систем".

Российские бизнесмены активно интересуются этими домами. Все, кто до этого строил себе дом, прекрасно знают, что с момента начала строительства уходит порой более 1 года. При строительстве же стеклянного дома с момента первой оплаты до сдачи под ключ проходит около 4 месяцев. За это время на участок приезжает немецкий архитектор - для того, чтобы "привязать" дом к ландшафту. В зависимости от сложности проекта дома его начальная стоимость составит 800 тыс. - 1 млн долл. и выше.

Преимущество этого дома в том, что он обладает совершенно иной аурой. Человек, который побывал в этом доме, даже самый большой скептик, к которым я отношусь, изменит свое скептическое мнение и непременно захочет иметь такой дом. Как много света! как много воздуха! - именно такие впечатления были у меня после посещения демонстрационных домов в Германии. Хотя меня трудно удивить "большими стеклянными плоскостями", но это совсем другое, нежели зимний сад.

- Возникает вполне закономерный вопрос: а насколько безопасен такой дом?

Достаточно сложно планировать объем рынка в России, однако, по оценке директора по продажам Берлинского отделения "HUF HAUS" Акселя Аугсбургера, в 2003 году в России будет продано от 10 до 20 подобных домов. В настоящее время строится уже два дома - один в Москве, второй в Санкт-Петербурге, и есть еще 10 проектов, правда пока без подписанных контрактов. На мой взгляд, российские бизнесмены, устали от долгостроев. При покупке же стеклянного дома клиент едет в Германию, где сам осматривает демонстрационный дом и обсуждает с архитектором все особенности собственного проекта, до последней розетки и крана в ванной - и готово! Больше никаких забот по контролю строительства. Со своей стороны мы обеспечиваем все технологическое и техническое сопровождение проекта. Кстати, стоит отметить, что сборку дома в России будут осуществлять только немецкие строители. Монтаж дома, занимает 5 дней.

Все оборудование внутри дома - электропроводка, система отопления и водоснабжения встроены внутри деревянного каркаса дома, а основное оборудование расположено в подвале дома или на чердаке. Система отопления устроена таким образом, что температура воздуха на уровне пола всегда будет равна температуре у потолка. У компании "HUF HAUS" есть проекты, позволяющие создать на базе стеклянного дома офисные помещения до 4000 квадратных метров. Мне кажется это заинтересует владельцев земельных участков у дорог престижных направлений.

Конечно, все равно у большинства российских клиентов возникает вопрос о безопасности дома, но он, скорее, носит чисто психологический характер. Стоит отметить, что стеклянные стены изготовлены из трех стекол общей толщиной 50 мм. Естественно, их можно повредить, но пройти "сквозь" такие стены практически невозможно. Дом оборудован системой рольставен, поэтому при желании каждая комната может быть отгорожена. К этому можно добавить усиленную дверь с замками в 4 направлениях. Число ограблений таких домов в Германии составляет всего 8 на 1000 случаев, причем эти случаи происходят вовсе не по причине наличия стеклянных стен.

- Год назад вы начали принимать заказы через интернет, довольны ли вы результатами?

Имея землю, разрешительные документы на строительство и необходимое количество денег, можно избежать сложной неприятной процедуры поиска компании- генподрядчика, многочисленных субподрядчиков - стены, крыша, стекло, отопление, внутренняя отделка и т д., а самое главное - избежать неприятных моментов с контролированием процесса строительства. Представьте, стоит огромный офис с уникальной и оригинальной архитектурой, аккуратно вписанный в ландшафт, без остатков строительного мусора и продуктов жизнедеятельности рабочих, накопившихся за год-полтора, проведенных на строительстве обычного здания. Впечатляет?! Кто хоть раз строил дом - поймет о чем я говорю.

- Кроме проекта стеклянного дома, на каких крупных объектах вы будете работать в 2003 году?

Пока не совсем, но за прошедшее время мы получили несколько крупных заказов, но самое главное, что посредством нашего сайта мы можем связаться с конечным потребителем.


Еще до Нового года в сети интернет может быть опубликована кадастровая стоимость всех имеющихся в России земельных участков. Об этом заявил вчера, выступая перед депутатами Госдумы, руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин. По словам чиновника, все сведения о стоимости участков будут находиться в открытом доступе на сайте его ведомства.

"СТАКО ИНОКС" продолжит работы по проектированию, изготовлению и монтажу светопрозрачной ограждающей конструкции из стального профиля с использованием моллированных стеклопакетов и стеклопакетов с электроподогревом для гостиницы "Золотое Кольцо". С концерном "Крост" заключен договор о намерениях по строительству стеклянного ограждения для панорамного лифта высотой более 100 метров, есть несколько крупных объектов по структуальному остеклению с точечным креплением. Российский рынок ненасыщен в этом сегменте, особенно в сегменте применения нержавеющих профилей. Поэтому мы всегда рады предложить нашим клиентам самые последние европейские новшества при создании сложных конструкций. Какой бы сложный проект нам ни предложили, мы с интересом подготовим оптимальный вариант его решения.

В Минэкономразвития убеждены, что создание единого кадастра приведет к повышению капитализации российских компаний и увеличит поступления в местные бюджеты от земельного налога. Доступ к кадастровым базам облегчит оценку недвижимости в сделках по ее залогу и купле-продаже, в чем заинтересованы большинство покупателей и владельцев недвижимости, а также занимающиеся ипотекой банки. Однозначно от появления в открытом доступе единого кадастра, по словам аналитика департамента группы компаний ОГО Рудольфа Булавина, могут выиграть сельхозпроизводители. "Если кадастровая оценка будет соответствовать стоимости земли, то они всегда будут знать, во сколько оцениваются их сельхозугодья и соответственно смогут легче брать под землю кредиты".

"Чем более открытой и доступной будет информация о стоимости земельных участков, тем проще будет осуществляться их продажа. Кадастровая оценка проводится для гарантии прав собственности и обеспечения сбора территориальных налогов",- напомнил депутатам Мишустин. По его словам, к 1 января 2006 года оценку пройдет примерно 81% земель.

Как уже сообщал "Бизнес" 9 сентября, на прошлом заседании правительства был одобрен подготовленный МЭРТ законопроект о формировании единого кадастра. Вчера глава правительства Михаил Фрадков подписал целевую программу о создании до 2011 года единого кадастра объектов недвижимости. Она предусматривает, что единый кадастр будет окончательно сформирован через пять лет.

Кроме того, после создания кадастра для всех землевладельцев будет введена единая система исчисления земельного налога, что устранит нынешнюю ситуацию, когда в разных регионах владельцы идентичных по цене земельных участков вынуждены платить разный земельный налог, так как сейчас вопрос его исчисления отдан на откуп муниципальным властям.

Существование этих ограничений несколько снижает ценность заложенных в кадастр сведений, хотя вряд ли может сильно повлиять на точность оценки стоимости земельного участка.

Нельзя сказать, что процесс его создания идет гладко. Сейчас созданию единого кадастра препятствуют отстаиваемые силовыми ведомствами картографические ограничения по точности. С советских времен существуют секретные перечни, которые запрещают определять координаты объектов с точностью более 30 метров.

Опрошенные "Бизнесом" эксперты считают, что ожидания правительства от введения единой кадастровой оценки явно завышены. По словам замдиректора Общества содействия строительству Санкт-Петербурга Леонида Фридганта, вопрос инвестиционной привлекательности связан не с отсутствием-созданием кадастра, а зависит от состояния рынка недвижимости в стране, в частности, от количества свободных земель, которые могут быть вовлечены в оборот. "Бизнес в этих реформах подобен корове, которую можно доить до бесконечности по-разному.

Отвечая на вопросы депутатов, Мишустин заявил, что предпринимателям не стоит бояться резкого увеличения платежей от перехода в расчетах налогов и сборов на оценку кадастровой стоимости. По его словам, эта стоимость в любом случае будет ниже рыночной.

На минувшей неделе в Центральном Доме журналиста состоялась пресс-конференция, посвященная III Всероссийской конференции Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие-2005, которая пройдет 26-28 сентября в Санкт-Петербурге. В рамках встречи с журналистами докладчики также представили краткий анализ рынка коммерческой недвижимости и прогнозы относительно его развития.

Чего стоят планы правительства проводить переоценку земли раз в три года. Я далек от мысли, что ничего не надо улучшать, но проводить подобные реформы следует за счет государства, а не предпринимателей",- говорит Фридгант.

Одна из ключевых тем предстоящей конференции - развитие рынка инвестиций в коммерческую недвижимость. Также в рамках мероприятия запланированы секции и мастер-классы - Инвестиции в коммерческую недвижимость, Управление региональными проектами, Управление офисными центрами и торгово-развлекательными комплексами, Эксплуатация объектов коммерческой недвижимости.

О ходе подготовки мероприятия рассказал вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости Александр Шарапов. По его словам, в качестве участников конференции зарегистрировалось уже около 200 компаний. Среди них - Colliers International, Knight Frank, Cushman Wakefield, Stiles Riabokobylko, УК ABC-офис, Славград, ПСБ Инвест Групп и другие. Всего же в этом году организаторы ожидают принять не менее 500 участников из Москвы, Петербурга и российских регионов.

Рынок коммерческой недвижимости активно развивается. В Москве заметный рост отмечается на рынке офисных и торговых помещений. Так, общее количество офисных площадей класса А и В достигло 3,8 млн. квадратных метров. В 2004 году было построено 700 тыс. квадратных метров офисов международного класса, что на 34% больше, чем в 2003 году. По данным экспертов Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, международные фонды планируют инвестировать в данный сегмент около полутора миллиардов долларов. Наиболее доходной по-прежнему остается торговая недвижимость. Здесь также отмечен существенный рост. Так, инвестиции в московскую торговую недвижимость в 2004 году составили порядка 10 млрд долларов. За прошедшие 8 месяцев 2005 года их объем увеличился в полтора раза.

Что же касается состояния рынка коммерческой и промышленной недвижимости России в целом, то, по общему мнению участников пресс-конференции, на данный момент он находится в стадии формирования и постепенно приобретает серьезных игроков. Последних можно разделить на две категории. Это, во-первых, западные инвестиционные фонды, во-вторых, инвестиционные компании, существующие при крупных банках. В числе наиболее крупных и активных структур - ОАО Промышленно-строительный банк, Сбербанк, Внешторгбанк, Промсвязьбанк, Глобэкс и другие.

Подобный интерес к региональным рынкам обусловлен двумя причинами. Первая - низкий порог вхождения на региональный рынок. Если в Москве и Петербурге он составляет порядка 5 млн. долларов, то в регионах - около двух. Вторая причина - более высокий уровень доходности коммерческой недвижимости в регионах. Вложения в торговую и офисную недвижимость на региональных рынках сейчас могут приносить от 18% прибыли и выше. Для московского же и петербургского рынков этот показатель не превышает 12-13 процентов.
Совершенствование земельного законодательства в России затронуло едва ли не каждую вторую московскую семью. Садоводам и огородникам теперь приходится перемерять и переоформлять свои участки.

Региональные рынки также развиваются и представляют огромный интерес для западных и столичных инвесторов и девелоперов. Много новых проектов реализуется в Петербурге, Нижнем Новгороде, Волгограде, Екатеринбурге, Самаре. Спрос на торговые и офисные помещения в регионах сегодня намного превышает предложение. Большие трудности возникают у глобальных торговых сетей, которые пытаются реализовать в регионах крупные инвестиционные проекты. Как отметил А. Шарапов, предложение местных девелоперов не соответствует стандартам крупных сетевых операторов вроде Рамстора, Ленты, О'Кей, дефицит площадей такие компании должны компенсировать за счет собственных ресурсов. Так, компания IKEA выбрала местом первого регионального проекта город Казань, где сейчас идет строительство торгового центра. В Самаре и Волгограде уже действуют, построенные компанией ГК Время, торгово-развлекательные центры Парк-Хаус. Строительство новых запланировано в Тольятти, Екатеринбурге и Казани.

А государству ажиотаж даже на руку, считают некоторые опрошенные “Ведомостями” эксперты. Только кто-то считает, что упорядочение земельных отношений и занесение всех собственников в реестр позволит лучше собирать налоги, а кто-то — что чиновники на местах получили еще одну хорошую возможность заработать.

Завершают дачный сезон — 2005 многие владельцы садовых, огородных и прочих дачных участков в волнениях. Бурно обсуждаемые через штакетник соседками “розовые” и “голубые” не имеют никакого отношения к сексуальным меньшинствам. Речь идет о свидетельствах на эти самые сотки — бумажках розового или голубого цвета, полученных в 1990-е гг., которые теперь, оказывается, надо переоформлять, а ведь вот уже сколько лет спокойно сажали огурцы и жарили шашлык, исправно оплачивая свет и воду. Наиболее продвинутые обсуждают судьбу своих соток в Интернете.

Впрочем, среди садовых товарищей в Подмосковье сегодня немало как пенсионеров с мизерным доходом, так и владельцев отнюдь не дешевых коттеджей в престижных местах. Но ни те ни другие переоформлять свою собственность отнюдь не торопятся. Первые не могут — это дорого, долго и сложно, а вторые не хотят — и практически по тем же основаниям. Зачем тратить время и деньги, если санкций не предусмотрено.

По словам юристов риэлторских компаний, многие граждане не понимают разницы между переоформлением старых документов и приватизацией участка, боятся не успеть до 1 января 2006 г. и потерять родной огород.

Поэтому можно подождать, например, когда правительство упростит процедуры, — соответствующие поправки вынесены на рассмотрение, осталось дождаться их принятия и разработки нормативных актов, на деле облегчающих гражданам окончательное обретение заветных соток в собственность.

До 1 января юридические лица, имеющие участки под объектами недвижимости на праве бессрочного пользования, должны определиться, будут они в дальнейшем собственниками или арендаторами этой земли. Физические лица никак государством к переоформлению прав не понуждаемы и в сроках не ограничены.

Помимо путаницы с переоформлением и приватизацией граждане, по словам Елены Григорьевой, начальника отдела агентства недвижимости “Ареал” (Люберцы), существует еще одно заблуждение: граждане жестко увязывают свою судьбу с судьбой юридических лиц — кооперативов, товариществ, — которым в самом деле надо до 1 января оформить в собственность или в аренду землеотводы, выделяемые некогда в общую собственность (участки общего пользования на территории товарищества) на праве бессрочного пользования. А руководство некоторых кооперативов своих членов в этом заблуждении поддерживает.

Товарищи и товарищества

Анна Кожушко, руководитель земельной практики ЮК Legas, разъясняет, что приватизация земельных участков осуществляется в следующей последовательности. Общее собрание садоводческого (дачного) кооператива принимает решение о приобретении прав на землю общего пользования (на каком праве будет приобретен земельный участок — это должно быть его решение, будет земля в собственности садоводческого (дачного) кооператива либо в общей совместной собственности членов садоводческого (дачного) кооператива) и о создании комиссии по подготовке материалов для приватизации земельных участков. Комиссия, в свою очередь, организует сбор заявлений от членов садоводческого (дачного) кооператива, в которых должно быть указано: на каком праве гражданин хочет переоформить свой земельный участок — собственность гражданина либо общая совместная или общая долевая собственность супругов); фактическая площадь земельного участка; встречные требования к границам земельного участка. Также проводит с привлечением по договору со специализированной землеустроительной организацией инвентаризацию земель, дает заключение о наличии встречных требований к границам земельных участков со стороны соседей, садоводческого (дачного) кооператива и свое предложение об урегулировании спора (при невозможности урегулировать спор он рассматривается в судебном порядке). По результатам рассмотрения подготовленных материалов и итогов инвентаризации земель общее собрание (или правление) садоводческого (дачного) кооператива принимает решение о ходатайстве перед органами местного самоуправления о закреплении земельных участков за конкретными гражданами, а земель общего пользования — за садоводческим (дачным) кооперативом. Наконец, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня подачи заявления принимает решение о приватизации земельного участка. Данное решение является основанием для возникновения прав на земельные участки.

Однако связь в самом деле есть, уточняет Антон Минеджян, юрист отделения “Проспект Вернадского” корпорации “Инком-Недвижимость”, если земля выделялась на все товарищество в бессрочное пользование (или с другими формулировками) и кооператив не успеет приватизировать ее до 1 января 2006 г., то и физические лица не смогут приватизировать свои участки.

Всего в России (согласно данным, почерпнутым на одном из активных форумов, посвященных именно проблемам садовых товарищей) находится более 44 млн земельных участков (в том числе 14,6 млн садовых участков), которые не поставлены на государственный кадастровый учет, права собственности на них не оформлены.

Масштабы бедствия

В большинстве случаев собственность на землю в садовых, дачных некоммерческих товариществах оформлена в бессрочное пользование. А новый Земельный кодекс отменяет право постоянного (бессрочного) пользования землей. Ранее существовал еще один вид права — пожизненное наследуемое имущество, его можно передавать по наследству, в остальном действуют те же ограничения.

По приблизительной оценке вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, как минимум каждая вторая московская семья имеет дачу в Подмосковье — это около 2 млн участков. Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty, сообщил, что всего в Московской области в 2005 г. насчитывается около 10 000 садоводческих и дачных товариществ. И переоформление прав собственности на участки в садоводческих и дачных товариществах до 2005 г. носили единичный характер. “К 1 января 2006 г. большинство участков в товариществах останутся неоформленными”, — уверен Леонтьев.

Один раз воспользоваться правом бесплатной приватизации может любой гражданин РФ, имеющий в постоянном бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок. Заплатить необходимо лишь установленные федеральными законами сборы: за инвентаризацию, обмер и определение границ земельных участков землеустроительными организациями, за присвоение участкам кадастровых номеров и за внесение информации о владельцах участков в государственный земельный кадастр, за государственную регистрацию прав на земельный участок как на недвижимое имущество. За землю плата не взимается. Наследникам же, чтобы оформить участок в собственность или в аренду, придется за землю заплатить.

“Если свидетельство выдано на физическое лицо, то ограничения по срокам приватизации участка нет”, — говорит Антон Минеджян.

Виталий Можаровский, партнер юридической компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”, уточняет: если владелец участка захочет продать или завещать или еще как-то распорядиться своей собственностью, “розового” свидетельства будет недостаточно. До совершения сделки и регистрации перехода прав необходимо внести данные о правах на участок в ЕГРП. “Иногда продавец загородного дома, у которого участок в садовом товариществе не оформлен в собственность, попросту дает покупателю доверенность: дескать, тебе надо — ты и оформляй”, — рассказывает он.

Кроме того, люди, ставшие владельцами садовых участков в 1990-х гг. (до вступления в силу 30 января 1998 г. закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”), имеют на руках свидетельства о собственности старого образца (те самые “розовые” и “голубые” бумаги, возможны также документы, созданные вдохновением органов власти на местах, или документы, подтверждающие членство в товариществе). В данном случае речь идет не о приватизации, а именно о внесении записи о существующем уже праве собственности в ЕГРП. Однако юристы напоминают, что ранее выданные свидетельства о собственности приравниваются Земельным кодексом к выписке из государственного реестра.

Если намерений продавать землю нет, то, в принципе, можно ничего подобного не делать. “Но в таком случае не исключено, что кто-то другой зарегистрирует благодаря своевременной ошибке опечатке в документе право собственности на ваш участок”, — предупреждает Можаровский. Риэлторы говорят, что такие “ошибки” маловероятны. Кроме всего прочего, для регистрации прав на участок необходимо подписать протокол согласования границ с соседями. Правда, и тут возможны “сюрпризы”. Если один шустрый садовод уже оформил участок и подписал у соседей, не спешащих с оформлением, протокол о границах, то потом план могут слегка “подправить” и дом нерасторопного соседа окажется на чужом участке, рассказывает Антон Минеджян.

Стоит помнить, что к покупателю недвижимости (дома) переходит право бессрочного пользования участком, т. е. право на его однократную бесплатную приватизацию. Как бы ни хотели местные власти получить с покупателя плату за земельный участок, этот вопрос можно решить в суде.

Для множества садоводов переоформление участка начинается с проведения межевых работ. Для этого вызываются землеустроители, оформляется межевое дело, данные об участке заносятся в земельный кадастр. Выписка из земельного кадастра необходима для регистрации в месячный строк права собственности на участок. Если на участке построен дом, необходимо вызвать (чтобы обмерил постройки) представителя БТИ.

Вдоль межи

“Землеустроителям все равно, 6 соток межевать или 60”, — говорит Можаровский. По словам Константина Апрелева, межевание плюс обмеры БТИ для оформления 6-соточного участка в 100 км от Москвы, например, стоит 15 000 руб. Он считает, что необходимость межевания — одна из основных проблем в ситуации с переоформлением участков. На рынке этих услуг конкуренции нет, как нет и единых тарифов на работу землеустроителей, цены — не сообразно ни с чем — варьируются от $300 до $3000.

Само по себе уточнение границ участка иногда бывает полезно до сделки. Например, как рассказал Минеджян, в “розовом” свидетельстве указано: участок — 18 соток, но при составлении кадастрового плана выясняется, что это 16 соток и еще 2 — через дорогу.

По оценке Сергея Леонтьева, в целом стоимость переоформления права на собственность участка площадью 5-7 соток в садоводческом или дачном товариществе может составлять от 20 000 до 90 000 руб., а если площадь участка более 10 соток — до 150 000-170 000 руб. “В эту сумму входят ставка земельного налога, оценка участка, плата за работы по составлению кадастровых планов и справки БТИ, — поясняет Леонтьев. — Процесс оформления может затянуться на несколько месяцев”.

Господа оформители

“Переоформление или приватизация — дорогостоящая услуга, сопоставимая подчас со стоимостью земельного участка в садовом товариществе, — констатирует Елена Григорьева. — К тому же, чтобы оформить землю в собственность, надо оформить и принять в эксплуатацию все постройки (получать на них разрешения, если таковых нет, или узаконивать незаконные постройки через суд)”. По ее словам, обычно оформление участка непосредственно увязано со сделкой его продажи, просто так за услугой по переоформлению или приватизации (стоит около $1000) граждане не обращаются.

Светлана Михайлова, главный юрист “Миэль-Недвижимости”, говорит, что технология переоформления или приватизации дачного участка зависит от того, в частности, на каких условиях изначально выделялась земля товариществу. Например, было постановление главы местной администрации о выделении части участка в общую долевую собственность, а части — в собственность членам товарищества (список прилагается). Этого постановления (архивной выписки), в принципе, достаточно, чтобы начать оформление. Если постановления не было, то дело будет сложнее, но вопрос тоже можно решить.

По словам Минеджяна, оформление дачных участков сложно даже для специалиста, не говорят уже о неподготовленных гражданах. “Юристы-оформители (даже не риэлторы) знают все особенности правоприменения в каждом конкретном районе Московской области, поэтому лучше обращаться к специалистам”, — говорит он. Риэлторы подключаются, если клиент заинтересован в продаже участка.

Антон Минеджян говорит, что о каких-то фиксированных расценках на оформительские услуги в данном случае говорить не приходится — все, как всегда, индивидуально. “От $300 до $1500, — говорит он, — плюс затраты, связанные собственно с оформлением. В Мытищинском районе срочная приватизация 0,5 га обошлась в $9000”.

К слову, законодательство Московской области теперь разрешает приватизировать огороды (площадью от 4 до 10 соток), которые раньше предоставлялись только в аренду или во временное пользование.

“Участки предоставлялись как для дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, так и под огородничество — с этими риэлторы не работают, строить на огородах ничего нельзя и как бизнес для агентства такие участки неинтересны. За прочие (от 6 соток) берутся в зависимости от местоположения участка”, — говорит Светлана Михайлова.

Про “дачную амнистию” и необходимость сделать максимально простым “порядок легализации” прав на недвижимость сказал в апрельском послании Федеральному собранию президент Владимир Путин. В конце августа МЭРТ представило в правительство проект закона “Об оформлении права на недвижимое имущество, используемое для удовлетворения жилых и бытовых нужд”, который предусматривает внесение в Градостроительный кодекс, Земельный кодекс, закон о землеустройстве и о земельном кадастре, а также в Гражданский кодекс поправок, касающихся оформления прав собственности на землю и постройки. Необходимость внесения поправок обусловлена наличием проблем при оформлении прав на полученные до вступления Земельного кодекса участки и расположенные на них дома.

Проще надо

Участники рынка, с одной стороны, приветствуют прогрессивное намерение упростить процедуры оформления участков в собственность частным лицам, с другой — сомневаются в эффективности нового витка законотворчества. “Конечно, хорошо уже то, что будет прописано, что можно требовать от чиновников по закону. Но в реальности осуществление благих намерений зависит от того, будет ли своевременно и в полном объеме разработана нормативная документация (инструкции, регламенты и проч.), которая должна сопровождать закон”, — говорит Константин Апрелев.

В частности, если в документах не указан вид права на участок или указан неоднозначно, законопроектом предложено регистрировать его на праве собственности. Кроме того, предложено внести поправки, связанные с оформлением участка, площадь которого больше, чем закреплено в правоустанавливающем документе. А также дать обратную силу Градостроительному кодексу в части получения разрешения на строительство недвижимости. Поправки касаются и документов, на основании которых органы юстиции могут зарегистрировать право собственности на недвижимость. Как сообщил заместитель руководителя департамента имущественных и земельных отношений МЭРТ Андрей Ивакин, для самовольно построенных домов, на которые сохранилась необходимость получать разрешение на строительство, предлагается упрощенная схема признания прав собственности.

Однако Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании “Новый город”, сомневается, что декларированные намерения упорядочить нынешний хаос земельных отношений в России осуществимы и что вообще ставится такая цель. “Переоформление — это как лицензирование, нормальный доходный бизнес для государства (чиновников), — говорит она. — Сами 6-соточные участки — грошовое имущество, но с них-то как раз все налоги платились более-менее исправно. Для нормальной собираемости налогов в первую очередь надо, чтобы оценочная стоимость недвижимости не определялась по данным БТИ, а отвечала рыночной ситуации”.

Антон Минеджян считает, что государство заинтересовано в том, чтобы права оформлялись, чтобы было понятно, кто собственник того или иного участка земли, с кого спрашивать и брать налоги. Занесение всех земельных участков в Единый государственный реестр прав создает базу для этого.

Рынок как катализатор

Виталий Можаровский также сомневается в эффективности призыва “упростить процедуры”. “Можно в самом деле узаконить незаконные постройки (признавать их без суда, на основании распоряжения местного органа власти, например). Узаконить постройку в судебном порядке не так уж и сложно, но для россиян, не умеющих правильно составить исковое заявление и не имеющих пока привычки отстаивать свои права в суде, это еще один кошмар”, — поясняет он. Однако ранее ряд экспертов заявляли “Ведомостям”, что оформление собственности через суд более прозрачно, тогда как муниципалитеты, если к ним перейдет право разрешать регистрацию нелегальных построек, могут стать еще одной бюрократической рогаткой и еще одним источником дохода для чиновников.

Владимир Лебедев, юрист компании “Новый город”, рассказывает, что множество вполне дорогих поселков сегодня зарегистрированы как садовые товарищества и нарезка там соответствующая — 6-10 соток. То обстоятельство, что в “садовом товариществе” нельзя прописаться, обитателей “садовых домиков” площадью 400-500 кв. м не беспокоит — у них, как правило, имеется квартира в Москве и прописка. Поэтому, если не находится инициативного человека, организующего коллективное переоформление документов, они живут, как жили, не обременяя себя лишними хлопотами.

Возможно, вкупе с упрощением процедур катализатором процесса переоформления прав собственности послужит потребность граждан совершать сделки купли-продажи с дачными участками, и все это оживит рынок земель в Подмосковье.

Жанна Щербакова, управляющий директор компании “Миэль-Недвижимость”, отмечает, что в последнее время на рынке загородной недвижимости увеличивается востребованность участков размером от 8-10 соток. Если раньше такие “земельные наделы” считались маленькими и неинтересными для застройки, то сейчас в связи с ограниченностью предложения и высокой ценой земли покупатели активно приобретают такие небольшие участки. Кроме того, по данным Щербаковой, в последнее время клиенты “Миэля” проявляют большой интерес к участкам на окраинах городов и в самих городах Подмосковья. Поэтому рыночные перспективы у садовых и дачных участках в востребованных местах весьма неплохи.

“А статус "участок в садовом товариществе" и "садовый домик" напрягает скорее потенциальных покупателей новой формации, уже достаточно продвинутых, чтобы обращать внимание на документы, — говорит Лебедев. — На цену предложения это не влияет, скорее — на принятие решения. Из двух равнозначных объектов, один из которых — садовый домик, а другой — зарегистрированное строение на участке земли с назначением под ИЖС, скорее купят второй объект”.

По данным Центра земельного права и экономики природопользования, с начала земельной реформы и по мере развития земельного законодательства путем приватизации земельных участков, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и совершения сделок по купле-продаже участков происходит перераспределение земель из государственной собственности в собственность граждан и юридических лиц. Таким образом было перераспределено около 24% земель сельскохозяйственного назначения, около 4% из земель поселений и более 1% участков из земель промышленности. Гражданами и юридическими лицами в 2004 г. было совершено более 50 000 сделок по купле-продаже земельных участков, расположенных в общей сложности на площади более 10 000 га.

По оценке Щербаковой, стоимость среднего земельного участка размером 15 соток, расположенного в ближайшем Подмосковье, составляет около $100 000, средняя цена сотки в 45-километровой зоне от МКАД варьируется от $6000 до $10 00 Цена индивидуальных земельных участков в ближнем Подмосковье составляет в среднем — без учета стоимости коммуникаций — $6000 за сотку и выше. “Сегодня же рынок земли пользуется большей частью теми участками, которые были предоставлены гражданам бесплатно еще в 1992-1998 гг. Все новые ликвидные земли сейчас приобретаются крупными компаниями под застройку и сразу же застраиваются ими, — считает эксперт. — Развитие рынка будет зависеть от желания вкладывать в него инвестиции — не задействовать земли под непосредственное строительство крупными монополистами-застройщиками, а производить их "актуализацию" для выставления участков на дальнейшую свободную продажу”.



Главная --> Публикации